Mitmepereelamukinnisvara on krahhi ohus – siin on põhjus

Selles artiklis

Olen mures kommertskinnisvara hindamiste olulise languse (või krahhi) pärast aastatel 2023 ja 2024. Ma tunnen, et punased lipud on nii selged ja kõik näitavad samas suunas, et jätaksin oma hinnangu tähelepanuta. kohus selle kogukonna ees oma seisukohta võimalikult selgeks tegemata jätta ja seda seisukohta väga üksikasjalikult kaitsta. 

Selles artiklis käsitlen oma lõputööd, tuues välja neli peamist ohtu mitmeperekonna hindamisele, järgides allolevat kokkuvõtet: 

• 1. osa: Ülemmäärad on intressimääradest madalamad 
• 2. osa: Ma ei panusta 2023. aasta üüri sisulisele kasvule
• 3. osa: panustan intressimäärade tõusule 2023. aastal
• 4. osa: Kõrged intressimäärad avaldavad survet hindamisele ja võlakirjadele
• 5. osa: Uudised, anekdoodid ja edasine lugemine
• 6. osa: ideed rikkuse kaitsmiseks ja raha teenimiseks selles keskkonnas

Pange tähele, et kinnisvara on kohalik. Minu analüüs selles artiklis peegeldab Ameerika Ühendriikide keskmist, kuigi ma sukeldun sellesse paar suurt piirkonda. 

Lõpetuseks tahan kohe öelda, et pean end amatööriks kommertskinnisvaraturgude mõistmisel, võib-olla lähenemas "ränduri" staatusele. Ma pole nendes sugugi asjatundja. Kutsun üles arutlema ja ootaksin analüüse kõigilt lugejatelt, kes on valmis esitama minu siinsete punktide kohta härjajuhtumit. Esitage see julgelt kommentaarides või saatke mulle e-kiri aadressil .

1. osa: Ülemmäärad on intressimääradest madalamad

Keskmiselt on intressimäärad kõrgemad kui praegu Ameerika Ühendriikide mitmepereelamute piirmäärad. Visuaalselt võib seda kujutada kahe joonena alloleval diagrammil, mis ristuvad:

Investorid, kes sisenevad kaubanduslikku mitmeperekonda, teevad seda seetõttu, et tahavad tulu teenida. Tagasitulek on mitte väljendatud a -na suurtähtede kasutamise määr (piirmäär), mis on pigem mõõdik, mida kasutatakse omaduste väärtustamiseks üksteise suhtes, vaid pigem kui sisemine tootlus (IRR). Kõrge ja madala intressimääraga keskkondades saab tekitada tugeva IRR-i, nagu ka kõrge ja madala intressimääraga keskkondades.

IRR sõltub kahest peamisest tegurist: kinnisvara tekitatava rahavoo summast (ja nende rahavoogude ajastusest) ning kinnisvarast väljumisest/müügist (ja ajastusest). Suurendage kiiresti üürihindu ja müüge kõrgeima hinnaga ning IRR tõuseb hüppeliselt. Tehke seda aeglaselt ja müüge kõrgema ülemmääraga kui omandamise ajal, ja IRR langeb.

Ülempiirimäärad on olnud ajaloolises kontekstis viimase 10 aasta jooksul suhteliselt madalad. See pole inimeste jaoks olnud probleem suure IRR-i tekitamisel, kuna intressimäärad olid nii madalad. Tegelikult muudavad madalad ülemmäärad paljuski investoritel tulu teenimise lihtsamaks, sest iga kinnisvarale lisatud NOI-dollar tõstab hindamist mitmekordselt. Suurendage NOI 1 dollari võrra 10% piirmäära keskkonnas ja kinnisvara väärtus suureneb 10 dollari võrra. Suurendage NOI 1 dollari võrra 5% piirmäära keskkonnas ja kinnisvara väärtus tõuseb 20 dollari võrra.

Siiski muutub IRR-i juhtimine palju-palju raskemaks "negatiivse finantsvõimenduse" olukorras, kus ülemmäärad on intressimääradest kõrgemad. Põhjustel, mida me selles artiklis käsitleme, raskendavad kõrgemad intressimäärad ostjatel atraktiivse rahastamise kvalifitseerumist, suurendades tõenäolisi väljumispiiranguid ja avaldades survet IRR-ile. Ja suur osa IRR-i prognoosi alustest tuleneb üüride kiirest tõstmisest.

Teisisõnu sõltub turg täna rohkem kui kunagi varem viimasel kümnendil madalaks jäänud ülemmäärade tasemest, üürihindade kiirest tõusust ja/või naasmisest ajalooliselt madalate intressimäärade juurde, mida nägime viimase viie aasta jooksul. "Negatiivne finantsvõimendus" on turu viis teavitada, et see on "kõik-in" intressimäärade tõustes või langedes.

 Ja nagu ma täpsustan, arvan, et mõlema tulemuse tõenäosus on väike.

Ehkki lõppkokkuvõttes puudutab see kõik kõnealuse vara IRR-i, on minu arvates huvitav, et isegi ilma konkreetse tehingu või tehingute turu numbrite arvutamiseta saame kommertskinnisvara kohta teha lihtsustatud tähelepaneku lihtsalt uurides. ülemmäärade ja intressimäärade ajalooline erinevus (mis hõlmab kogu kinnisvara, mitte ainult eraldiseisvat mitmepereelamut – kuid pange tähele, et mitmepereelamute piirmäärad on tavaliselt keskmiselt madalamad kui muud tüüpi kommertskinnisvara puhul).

Kui üürikasvu ja/või intressimäära alandamise osas pole tugevamat väitekirja kui viimase kümnendi jooksul, on intressimäärade ja ülemmäärade vahe normiks umbes 150 baaspunkti. See tähendab, et ülemmäärad tõusevad 5%-lt 6.5%-le. Kuigi see ei pruugi tunduda suur asi, siis kui see peaks kiiresti normaliseeruma, võrdub see varade väärtuse vähenemisega umbes 23%. 

See näeb välja selline CBRE prognoos: 

2. osa: Ma ei panusta üürikasvule 2023. aastal

Et mõista, kuidas üürihinnad sel aastal võivad mõjutada, peame mõtlema nii pakkumisele kui ka nõudlusele. Mul on pakkumise rindel halvad uudised ja nõudlus on segane.

Alustame arutelu pakkumise vaatamisega.

Varustama

Mitmepereelamute uute ehitustööde mahajäämused on kõrgeimal tasemel alates 1970. aastatest. Mahajäämised jaoks kokku ehitatavaid maju on kõrgeimal tasemel, mille kohta meil andmed on:

Eksperdid, nagu Ivy Zelman, on seisukohal, et arendajad teevad selle inventari rahaks niipea, kui see on valmis – sisuliselt, tule põrgu või kõrge vesi. Hoolduskulud ja sillavõlad (sarnaselt äriarenduse laenudele), mida ehitajad kasutavad projektide rahastamiseks, on väga kallid ja on seega võimas stiimul ehituse lõpetamiseks ja refinantseerimiseks või müügiks võimalikult kiiresti.

Nagu Brian Burke Praxis Capitalist meie lehel mainis Turul podcast, arendamine võtab aega ja mõjutab erinevaid piirkondi erinevalt. Mõned turud ei pruugi palju uut pakkumist näha. Mõnedel turgudel on palju pakkumisi, kuid neil on nii palju uut nõudlust, et absorbtsiooniga pole vaja võidelda. Ja mõnel turul hakkab pakkumine võrku tulema ja neil on raskusi üksuste täitmisega, mis avaldab vabade kohtade suurenedes survet üürihindadele. 

Lõuna- ja lääneosas on suurim oht, et võrku tuleb tohutult uusi tarneid:

Pange tähele, et kuigi olete ehk kuulnud lubadest või eluase algab langeb, pidage meeles, et arendamine võtab aega. Lubade andmise ja arendusprojektid, mida alustati 2021. aasta lõpus ja 2022. aasta alguses, jõuavad võrku aastatel 2023 ja 2024. Projektide lubamine, alustamine ja lõpuks lõpuleviimine võib võtta aastaid või isegi aastakümneid. Uute elamispindade puudumine ei peata juba käimasolevate uute varude rünnakut, mis on turule jõudmas. Selle uue ehitusbuumi mõjud alles algavad. 

Ja pole vaja suurt kujutlusvõimet, et ekstrapoleerida, et see uute eluasemete üleküllus avaldab survet igat tüüpi kinnisvarahindadele ja üüridele, kuna sama basseini pärast konkureerib rohkem elamufonde. üürnikest. 

Järgmisena räägime nõudlusest. 

Nõudlus

Suurim nõudlusküsimus on minu arvates leibkonna moodustamises. 1.6 miljoni uue üksuse võrku tulek pole suur asi, kui eeldame, et tekib 1.6 miljonit uut leibkonda, eks? See võimaldab neid üksusi rentida või hõivata (absorbeerida) ilma igasuguse hinnašokita. Ja kõik on aastaid rääkinud tohutust eluasemepuudusest, eks?

Ja see on tõsi – Ameerika lisab leibkondi tavaliselt kiiremini kui meie varusid. Ja on olemas eluasemepuudus. Seetõttu on kinnisvarahinnad ja üürihinnad viimastel aastatel hüppeliselt tõusnud. Sellel positsioonil on vaid kaks probleemi, mis kaitsevad edaspidi tõusvate üürihindade eest:

Esiteks visati pandeemia ajal leibkonna moodustamise andmed kaugele, üle miljoni Covid-19-ga seotud surmajuhtumi ja leibkondade tohutu ümberkorraldamise. See muudab iga majandusteadlase jaoks leibkonna moodustamise ennustamise tõesti keeruliseks. 

Teiseks on eluasemepuudus juba sissehinnatud kehtivatele üürihindadele ja koduhindadele. Puudus koos madalate intressimääradega tõi pandeemia ajal kaasa koduhindade ligi 40% kallinemise ja 26% tõusu. 

Süvenemine leibkonna moodustamisse. Pandeemia ajal näeme seda miljonid ilmselt moodustatud "leibkondadest":

Mis siin toimub? 

Vastus pole mulle selge ja ma ei ole leidnud endale meeldivalt majandusteadlaselt olukorrale eriti mõjuvat hinnangut. Oleksin tänulik, kui mõni kommenteerija suunaks mind uurimusele või analüüsile, mis on mõttekas ja võimaldab tulevikku hästi ekstrapoleerida. 

Kvaliteedianalüüsi puudumisel, millele mul oleks juurdepääs, arvan, et inimesed lihtsalt liikusid. Ma arvan, et see moonutas andmeid viisil, mida me veel täielikult ei mõista. Inimesed kolisid ema ja isa juurde tagasi. Võib-olla maksid inimesed, kes elavad ja töötavad sellistes kohtades nagu New York City, San Francisco ja Los Angeles, jätkasid üürilepingute maksmist, kuid kolisid ka linnast välja teise koju ja võib-olla arvestati seda teise leibkonna moodustamiseks. Võib-olla suurenesid lahutused ja lahkuminekud ning kui paar lahku läheb, suurendab see „leibkonna” moodustamist (kaks inimest vajavad elamist, kumbki leibkonnapea ühe pereüksuse asemel).

Kuid on ilmne, et me tegelikult miljoneid ei näinud moodustuvad uued leibkonnad. Minu panus on see, et meil on praegu kunstlikult kõrge hinnang selle riigi praeguste leibkondade arvu kohta ja see hirmutab mind, kui üritan järgmisel aastal üürikasvu prognoosida. 

Lisaks pange tähele, et isegi ilma selle mõõdiku hullumeelsuseta võivad leibkonna moodustamise andmed koos majandusega kasvada ja väheneda. Headel aegadel võivad inimesed osta mitu maja ja toakaaslastega ühiskorteritest välja kolida või vanemate keldrist välja. Majanduslanguse ajal saavad inimesed ema ja isaga koju tagasi kolida või toakaaslasi uuesti sisse tuua. "Leibkonna" moodustamine võib kiiresti väheneda. 

Võimalik kompensatsioon – üürid võivad 2023. aastal uuesti tõusta

Igas olulises majandusmõõdikas on alati mitu muutujat ja rent ei ole erand. Kuigi ma kardan viimase kahe aasta tohutust üüritõusust, pakkumise kasvust ja leibkonna moodustamisega seotud küsimärkidest tulenevat langussurvet, tahan tunnistada, et üürihindadele on suur taganttuul (surve tõusule): intressimäärad. . 

Kuna hüpoteegi intressimäärad kahekordistuvad 12 kuu jooksul, on kodude ostmise taskukohasus, mis on miljonite ameeriklaste jaoks rentimise alternatiiv, kasvanud. Ühes ATTOM-i uuringus jõuti järeldusele, et veel aasta tagasi oli 60% USA turgudel soodsam omada kui rentida – see näitaja on muutunud kõrgemate intressimäärade tõttu kuumaksete 40–50% kasvuga. See taskukohasuse lüliti avaldab survet üürihindadele.

Just selle surve tõttu arvan, et üürihinnad on 2023. aastal mündivisiidid. Ma ei usalda praegu ühtegi üürikasvu majandusprognoosi. Ja ilma kõrgetest intressimääradest tuleneva surveta üüridele, oleksin nõus tegema sisuka panuse, et üürihinnad langeksid keskmiselt kogu riigis. 

3. osa: Ma ei panusta ka 2023. aastal langevatele intressimääradele

Pidage meeles, et ülemmäärad on intressimääradest madalamad. See tähendab, et investorite raha teenimiseks peavad üürihinnad (kiiresti) kasvama või intressimäärad langema. Nagu mainisin, arvan, et on palju põhjusi skeptiliseks suhtumiseks 2023. aasta riiklikesse üürikasvu prognoosidesse ja põhjust arvata, et üürid on mündi viskamine, millel on märkimisväärne potentsiaalne negatiivne külg. 

Nüüd on aeg pöörata tähelepanu intressimääradele. Äriintressimäärade pöördumine viimaste aastate ajalooliste madalaima tasemeni aitaks päästa paljud kommertskinnisvara ja mitmepereelamute sündikaatorid ja nende investorid. 

Kas see on tõenäoline? Ma ei usu. Siin on põhjus.

"Spread" (vs. 10-aastane riigikassa) selgitas

Kui pangad, asutused või üksikisikud laenavad raha, tahavad nad saada hüvitist võetud riski eest. Seda, kui palju nad intressi küsivad, võib sageli pidada madala riskiga alternatiivi "vaheks". 

Laenuvaldkonnas on laialdaselt aktsepteeritud, et USA 10-aastane riigivõlakiri on suurepärane etalon, mille alusel hinnavahet mõõta. Muude võrdlusnäitajate hulka kuuluvad Londoni pankadevaheline pakkumismäär (LIBOR) ja tagatud üleööfinantseerimise määr (SOFR). 

Tegelikult kaasneb paljude erasektori kommertsvõlgadega intressimäärad, mis on seotud SOFR-i pluss vahega, mitte riigikassaga. Kuid 10-aastane USA riigivõlakiri on standard, millega enamik inimesi võrdleb hinnavahesid, ja see mõjutab kõige rohkem mitmeperekonna rahastamist.

Paljud institutsioonid peavad USA valitsusele raha laenamist maailma madalaima riskiga investeeringuks. Kellelegi teisele laenu andmisega kaasneb suurem risk. Seetõttu tuleks kõigilt teistelt nõuda kõrgemat intressi. 

Aga kui palju rohkem? Siin tulebki sisse idee "levitusest". 

See, kui palju laenuandja küsib, sõltub laenuandjast, majandusest ja laenunõudlusest. Mõnel turul, näiteks 30-aastased hüpoteegid koduostjatele, on see vahe väga hästi välja kujunenud. Näiteks:

See on ilmselgelt tõesti tugev korrelatsioon kuni punktini, kus võime pidada enesestmõistetavaks, et kui 10-aastane riigikassa tõuseb, tõusevad hüpoteegi intressimäärad ja vastupidi. Siiski ei ole see täiuslik korrelatsioon ja mõnikord levik tegelikult muutub. 

Täna on üks neist aegadest. Vahe 10-aastase riigikassa ja 30-aastase hüpoteegi intressimäära vahel on suhteliselt kõrge, nagu näete allpool:

Paljud asjatundjad eeldavad, et 30-aastaste hüpoteeklaenude intressimäärad langevad 2023. aastal selle suure vahe tõttu. Nad usuvad, et kui vahe 10-aastase riigikassa ja 30-aastaste hüpoteegi intressimäärade vahel normaliseeruks ajaloolise keskmise 180 baaspunktini, võiksid hüpoteegid langeda tagasi 5.5% vahemikku, mitte 6.3%, kus praegu oleme. selle kirjutamise ajal.

See on teoreetiliselt mõistlik, välja arvatud kaks probleemi. 

Esiteks on 10-aastase riigikassa tootlus praegu alla surutud, kuna investorid arvavad, et oleme majanduslanguses või langemas. Seda väljendatakse tavaliselt öeldes, et tulukõver on ümberpööratud. Selles on väga hästi esindatud progress ümberpööratud tulukõvera suunas suurepärane visualiseerimine Visual Capitalistilt. 

Inimesed põgenevad majanduslanguse hirmude tõttu turvalisemate investeeringute, näiteks 10-aastaste riigikassade poole. On väga tõenäoline, et kui majandus hakkab taastuma, siis tulukõver normaliseerub ja 10-aastase riigikassa intressimäär tõuseb. 

Teiseks annab Föderaalreserv selgelt märku, et kavatseb 2023. aastal intressimäärasid tõsta kogu aasta jooksul. Panus, et intressimäärad langevad, on ennustus Föderaalreservi ametliku seisukoha vastu. Ainus viis, kuidas ma näen intressimäärade langust ja püsimist, on majanduslangus, mis on nii sügav ja halb, et Fed on sunnitud kurssi kiiresti ümber pöörama. 

Teisisõnu tõusevad intressimäärad kinnisvarainvestoritele (ja kõigile teistele, kes laenavad raha kasutades võlga, mis ulatub 10-aastase riigikassani), välja arvatud juhul, kui tuleb kohutav majanduslangus, kus miljonid inimesed kaotavad töö. 

Niisiis, viskame münti: 

Kui tegemist on peadega (suur majanduslangus), kaovad töökohad, üürihinnad langevad ja mitmepereelamute kommertskinnisvara väärtused langevad. 

Kui see on saba (heledam majandusväljavaade), tõusevad intressimäärad kiiresti ja mitmepereelamute kommertskinnisvara väärtused langevad.

See ei ole väga lõbus mäng.

Kuigi on võimalik, et hüpoteeklaenude intressimäärad hüppavad ja langevad ajutiselt nii madalale kui 5. aastate keskpaigas, vean kihla, et lõpetame aasta veelgi kõrgemate intressimääradega kui praegu, välja arvatud juhul, kui tegemist on sügava majanduslangusega. 

Kas ärilaenud ei erine eluasemelaenud? Miks me neist konkreetselt ei räägi? 

Kuigi kommertslaenud on igasuguseid nüansse, kasutab enamik inimesi praegu väikeste ja keskmise suurusega korterikomplekside ostmiseks tõenäoliselt Freddie Maci laene – varaklassi, millest ma selles artiklis räägin. 

Kui nad saavad Freddie Maci laenu, kasutavad investorid neid tõenäoliselt. Freddie Maci laenud on mitmeperekonna investorite jaoks lihtne nupp, kuna neil on madalad intressimäärad, 30-aastane amortisatsioon ja viie-, seitsme- või kümneaastased tähtajad. Praegu võivad Freddie laenu intressimäärad olla 5% lõuna pool! See on mitmepereelamute ekvivalent tavapärastele laenudele, mida miljonid kinnisvarainvestorid ja majaomanikud kasutavad Fannie Mae poolt kindlustatud ühepereelamute ostmiseks. 

Freddie Maci intressimäärad on seotud 10-aastase riigikassaga. Seega ei näe need korterilaenud sama tõusuvahet võrreldes 10-aastase perioodiga, mida näeme eluruumide (tavalise hüpoteeklaenu) puhul. See jätab neile alles isegi rohkem minu arvates on risk tõusta, kui tulukõver normaliseerub võrreldes 30-aastaste Fannie Mae hüpoteekidega. See selgitab ka, miks on mitmepereelamutes praegu nii palju madalamad määrad kui ühepereelamutes.

Kuigi kommertskinnisvaravõlgade jaoks on olemas eraturg, mida võib-olla mõni aasta tagasi sagedamini kasutati, näib see suurel määral kokku kuivavat. See on kas valitsuse sponsoreeritud ettevõte (GSE), nagu Fannie Mae või Freddie Mac, või enamiku sündikaatorite jaoks praegu pankrotis. 

Kuid tegelik erinevus kommertsvõla ja tüüpilise üheperevõla vahel on Võlateenuste kattekordaja (DSCR). Seda, miks see nii oluline on, käsitleme järgmises jaotises.

4. osa: Kõrged intressimäärad avaldavad survet hindamisele ja võlakirjadele

Ärivõlg, sealhulgas Freddie Maci korterilaenud, nagu varem mainitud, ei ole päris sama, mis tavaline laenuandmine ühepereelamutes. Näiteks tüüpilisel Freddie Maci laenul võib olla 30-aastane amortisatsioonigraafik, kuid balloonmaksega – saldo tuleb tasuda viie, seitsme või kümne aasta pärast. See ei ole tüüpiliste turgude investorite jaoks probleem. Nad võivad mõne aasta pärast vara lihtsalt maha müüa, et laen tasuda või uue laenuga refinantseerida ja protsessi uuesti alustada. 

Kuid nagu varem mainitud, on nende laenude puhul veel üks tagatistest: võlateenuste kattekordaja. DSCR on mitmeperekonna versioon võlgade ja sissetulekute suhte testist, mille paljud majaomanikud peavad koduhüpoteegi saamiseks läbima.

Kui ettevõtte või korterikompleksi rahavoog on täpselt võrdne laenu põhiosa ja intressiga (võlateenindus), oleks DSCR 1.0. Madalam ja ettevõtte toodetud rahavoog ei ole laenu katmiseks piisav. Kõrgem ja seal on üleliigne rahavoog.

Freddie Maci laenud nõuavad tavaliselt DSCR-i vahemikus 1.2–1.25.

Laenuandja ja -võtja vahel eraviisiliselt kokku lepitud kommertsvõlal, mille võlg ei ole tagatud GSE-ga, võivad olla rangemad lepingud, nagu kõrgem DSCR-i suhe või võlakohustused, mis nõuavad laenuvõtjatelt DSCR-i suhtarvu säilitamist kogu laenuperioodi jooksul.

Kuigi Freddie Laenud võivad ulatuda kuni 80% LTV-ni, on praktikas paljudel tagatised piiratud 65% kuni 75%.

Tavaturgudel pole need esemed probleemiks. Kuid uurime, mis juhtub, kui intressimäärad tõusevad kiiresti, nagu eelmisel aastal. 

Kujutage ette, et investor ostis 1,000,000. aasta lõpus kinnisvara 2021 3 30 dollari suuruse Freddie Maci laenuga. Laenu intressimäär on 4,216%. 50,592-aastase amortisatsiooni põhiosa ja intress on 5.5 dollarit kuus või 1 68,136 dollarit aastas. Kiirelt edasi tänasesse. Selle sama laenuga tuleks kaasa 35% intressiga laen. See kõrgem intressimäär suurendaks XNUMX miljoni dollari suuruse laenu võla teenindamist XNUMX XNUMX dollarini, mis on XNUMX% tõus.

Nüüd kasutas meie investor Freddie laenu (ja hinnanguliselt kaks kolmandikku turust kasutab fikseeritud intressimääraga võlga) ja tõenäoliselt ei satu ta tõelise surve alla 5–10 aasta jooksul, olenevalt laenutähtajast. Kuid on oluline tunnistada, et kui see investor peaks täna sama laenu uuesti taotlema, ei kvalifitseeruks ta tõenäoliselt. Tõenäoliselt peavad nad tehingu sõlmimiseks tooma oluliselt rohkem sularaha (vähendades LTV-d) või muidu peaksid nad kinnisvara eest vähem maksma.

Veelgi problemaatilisem on see, et turul on sektor, mis kasutab mitmepereelamute ja muu kommertskinnisvara rahastamiseks muutuva intressimääraga võlga ja muud tüüpi loomerahastamist, nagu sildvõlg (sarnaselt raske raha laenudele). Wall Street Journali andmetel, kasutab umbes kolmandik turust muutuva intressimääraga võlga ja teatud (teadmata) protsent sellest kohordist kasutab sildvõlga ja muid agentuuriväliseid võlgu.

Need laenuvõtjad seisavad silmitsi kasvava survega teha oma makseid kõrgemate intressimääradega. Tulles tagasi meie varasema näite juurde, kujutage ette, et kinnisvara teenis NOI-s 62,500 5 dollarit (50,592% ülemmäär soetamisel) ja 3 68,136 dollarit võla teenindamist XNUMX% intressiga. Täna on need maksed jällegi XNUMX XNUMX dollarit. See väljamõeldud laenuvõtja peab nüüd vahe katma muude vahenditega peale kinnisvara genereeritud vahenditega.

Paljudel neist muutuva intressimääraga laenudest on kehtestatud intressimäärad (sageli nõuavad nende laenuandjad), mis ajutiselt takistavad nende võla intressimäärade liiga kõrget tõusu. Nende intressimäärade ülemmäärade uuendamise kulud tõusevad aga tõusvate intressimäärade valguses hüppeliselt kuni 10 korda. See hakkab juba survet avaldama laenuvõtjatele, kes peavad sageli iga kuu selle kindlustuse jaoks raha kõrvale panema. 

Nagu ma mainisin, Ben Miller, tegevjuht Korjandused, on seda nähtust nimetanud "suureks finantsvõimenduseks" – minu arvates võtab selle probleemi väga lühidalt kokku. 

Kuula tema välimus peal Turul ja kuulda mõnda näidet, mis kommertskinnisvaramaailma juba tabavad (alustades kaubandusest ja kontorist). 

Brian Burke ütleb, et see probleem võib olla terav arenduslaenude puhul, kus marginaali nõuded võivad sundida laenuvõtjaid laenujääki alla maksma, kui liising ei saavuta eesmärke.

Kas paanika on võimalik?

Kui operaatorid ei suuda oma laenulepinguid täita, võivad nad oma kohustusi rikkuda ja vara pangale tagasi anda (sulgus). Sellistes olukordades likvideerib võlausaldaja vara, müües selle nii kiiresti kui võimalik. Mõned inimesed võivad "ostmisvõimalusena" reklaamida likvideeritud kinnisvara, mis müüakse palju alla turuväärtuse – ja see võib ka nii olla.

Kuid see seab ka kompensatsiooni sellistele varadele nagu see. Lisaks DSCR-lepingutele hinnatakse ka mitmepereelamuid, nagu ka maju. Kui hinnanguid ei laeku, peavad ostjad sulgema rohkem raha. 

Kui surve tõuseb üle 2023. aasta, võivad mitmepereelamukomplekside hinnad langeda raskendatud sundmüügi tõttu, mis muudab laenu võtmise negatiivse tagasiside ahelas aina raskemaks.

5. osa: Uudised, anekdoodid ja edasine lugemine

See, millest ma siin räägin, ei ole tööstuse siseringi jaoks uudis. REIT-i väärtused langesid 25. aastal 2022%.. Üürihinnad langevad paljudes suuremates linnades, nagu Minneapolis ja Chicago üürihinnad langevad vastavalt 9% ja 4%., aasta-aastalt. 

Ka üürileandjad hakkavad rohkem pakkuma "mööndused" üürnikele, ühe kuu üüri tasuta ehk tasuta parkimise näol, et meelitada uusi üürnikke. Need soodustused mõjuvad korteriinvestoritele samamoodi nagu vabade kohtade või madalamate noteerimishindadega üürid, kuid need võivad varjata seda, mil määral teatud turgudel teatatakse üüride langusest.

Suurte erakapitali investeerimisfondide institutsionaalsed kliendid on raha välja võtnud nii kaugele, et need fondid põrkuvad. väljamakse limiidid oma investoritele, alustades maailma kuulsaimast mittekaubeldavast REITist: Blackstone. 

Brian Burke käsitleb seda teemat pikalt aastal Turul"Mitmeperekonnapomm hakkab lõhkema" episood Dave Meyeriga. Ta usub, et oleme sektoris „ümberhindamise” tipul ning ostjate ja müüjate vahel on tohutu pakkumise ja müügi vahe. Praegu on tehtud väheseid tehinguid 1031 börsiosalisega ja nendega, kes on kogunud suuri vahendeid ja peavad need varad kiiresti kasutusele võtma. Need inimesed on motiveeritud kiiresti liikuma ja kuna paljud müüjad hoiavad praegu kalli elu eest, on hinnad endiselt kõrged. 

See ei kesta kaua. Müüjad, kellel oli muutuva intressimääraga võlgnevus, on sunnitud DSCR-i vastavuse probleemide tõttu. Ja investoritele avaldatakse pidevalt suurenevat survet oma õhupalli võlgade refinantseerimiseks – surve, mis kasvab iga kuuga, kuna üha suurem osa turust on sunnitud võlgade vähendamiseks tegutsema kas müüma, refinantseerima või tooma olulisi sularahatükke. tasakaalustada ja vältida sundraha sulgemist. 

6. osa: ideed rikkuse kaitsmiseks ja raha teenimiseks selles keskkonnas

Ülemmäärad on intressimääradest madalamad. Üüri kasv ja intressimäära vähendamine on mõlemad mündi viskamine. Võlapoolel on surve suurele turuosale ja uute tehingute sõlmimine on eelmise aasta hindade juures palju raskem.

See on karm keskkond, kuid siiski on mitmeid strateegiaid, mis võivad olla mõistlikud nutikatele investoritele, kes soovivad endiselt osaleda mitmepereelamute ja muudes kinnisvarasektorites. Siin on mõned asjad, mida ma kaalun:

Laenuta

Intressimäärad on kõrgemad kui piirmäärad. See tähendab vähemalt esimestel aastatel laenuandja jaoks rohkem rahavoogu investeeritud dollari kohta kui aktsiainvestori jaoks, kusjuures risk on väiksem. Las keegi teine ​​võtab esimesed 20-30% riskist. Ma isiklikult kaalun investeerimist võlafondidesse, mis annavad raske raha laenu, kuna mulle meeldib lühike-Nende laenude tähtajaline olemus ja tunnevad, et ühepereelamute turg on riskidest rohkem isoleeritud kui mitmepereelamute turg.  

Ostke nullvõimendusega

Kui teie eesmärk on tõesti omada pikaks ajaks mitmeperekonda ja lähiaja risk teid ei häiri, kaaluge võimaluse korral lihtsalt finantsvõimenduse mittekasutamist. See vähendab riski ja taaskord, kuna intressimäärad on kõrgemad kui ülemmäärad, suurendab rahavoogu. Saate alati mõne aasta pärast refinantseerida, kui soovite rohkem kapitali tööle panna. 

Oota ja vaata

See on turu ajastus ega ole minu stiil. Kuid kui seda analüüsi uskuda, võime näha 2023. aastal hindade märkimisväärset nihkumist. 6–12 kuud sularahas istumine võib panna mõne asjatundliku ostja positsiooni, et omandada varasid soodsalt, eriti kui paanika põhjustab ülemmäära väga tugevalt. , väga kõrge. 

Vaadake üle mis tahes investeeringute tingimused, millesse te olete

Mõnel sündikaatoril on õigus teha kapitalikõnesid. Kui tehinguga rikutakse DSCR-i lepingut, võib sündikaatoril olla väga ebaatraktiivseid võimalusi müüa suure kahjumiga, saada arestitud raha või tuua turule tohutu hunnik sularaha, et vältida sulgemist. 

Teie sündikaatinvesteeringu tingimused võivad lubada sündikaatoril nõuda investoritelt täiendava kapitali lisamist või oma aktsiate riski lahjendamist. Kuigi võim on tõenäoliselt sponsori käes, on vähemalt teie kontrolli all, et mõista, kas see on teie tehingu puhul võimalik või mitte, ja oma rahapositsioon vastavalt ette valmistada. Ärge olge pimestatud.

Tooge uutesse investeeringutesse terve skeptilisus

Ilmselgelt olen ma turu suhtes süsteemses plaanis skeptiline, kuid kui mulle esitataks konkreetne tehing, mis suutis mind piisavalt intrigeerida, et veelkord pilk peale heita, tahaksin olla kindel, et tehingul oli mõtet isegi siis, kui piirmäärad. 

Ma oleksin skeptiline väidete suhtes, mis puudutavad lisandväärtust (iga iga sponsori reklaamitud tehing on lisaväärtust loov tehing) või kinnisvara hea tehingu kohta (milline sponsor ütleb teile, et tehing pole suurepärane?). Minu huvi ärataks ka see, kui sponsor eraldaks märkimisväärse summa oma kapitalist – midagi nende netoväärtuse kontekstis tähenduslikku. ). Tahaksin olla kindel, et nende endi raskelt teenitud kapital on minu omaga kõrval ohus, mitte ainult selles, et neil on võimalus omandamistasudest, haldustasudest ja edasikandmistest tulu teenida. 

Võtke lühike seisukoht … millegi suhtes?

Huvitav, kas on avalikke REIT-e, mis on siin kirjeldatud riskidele eriti avatud. Suur hulk uuringuid võib paljastada portfelle, mis on eriti koondunud turgudele, kus on madalad ülemmäärad, suur tarnerisk ja suur muutuva intressimääraga võlaprotsent või kus intressimäära ülempiiri kulud kasvavad hüppeliselt. Kui keegi otsustab siin kaevama minna, oleksin väga huvitatud teie leidudest rääkima.   

Järeldus

See oli pikk artikkel. Kui olete nii kaugele jõudnud, tänan teid lugemise eest!

Nagu sissejuhatuses mainisin, pean end ärikinnisvaramaailma mõistmises amatöörist matskuri ja suure mitmeperekonna vahel. 

Kuid see, mida ma suudan mõista, paneb mind hindamiste ees kartma. Ma tunnen, et siin on palju riske ja kavatsen 2023. aastal olla väga konservatiivne. Siiski võin osta teise ühepere üürikorteri või isegi väike mitmepereelamud, nagu dupleks, triplex või quadplex, nagu mulle meeldib teha iga 12–18 kuu tagant. 

Loodan, et see artikkel aitab vähemalt investoritel teha teadlikumaid otsuseid, kui nad uurivad mitmeperedesse investeerimise võimalusi ja teevad veidi rohkem hoolsust. 

Ja jällegi, ma otsin ikka veel kedagi, kellel on härjakohver mitmeperele. Kui loete seda, kommenteerige allpool või kirjutage mulle aadressil . Mulle meeldiks kuulda teie seisukohta.

BiggerPocketsi märkus: Need on autori kirjutatud arvamused ja need ei pruugi esindada BiggerPocketsi arvamust.