Cuando se trata de vendiendo tu casa, casi siempre se requiere una tasación de la vivienda. El proceso puede ser emocionante y abrumador. Es por eso que debe estar familiarizado con el proceso de tasación de la vivienda y saber qué esperar cuando aparezca el tasador.
Los tasadores profesionales brindan una evaluación imparcial del valor justo de mercado de una vivienda. Esto puede ayudarlo a tomar decisiones informadas al negociar, fijar el precio y vender su propiedad. Este artículo explora la importancia de las valoraciones. También analizamos los pros y los contras de la tasación y por qué obtener una tasación es esencial para la proceso de compra de vivienda.
Comprender el proceso de tasación de la vivienda
El proceso de tasación de la vivienda generalmente comienza cuando el prestamista hipotecario programa un día y una hora que trabaja con el vendedor y el tasador autorizado para visitar la propiedad.
La inspección in situ por parte del tasador suele durar de 1 a 3 horas. Los vendedores deben despejar su agenda para el día de la tasación. Sin embargo, completar todo el informe de tasación puede llevar varias semanas para casas en mercados inmobiliarios activos.
Una tasación de la propiedad considera la condición de la casa. También observarán la cantidad de habitaciones y cualquier actualización o adición que haya realizado el propietario desde que compró la casa. Las características como piscinas, sótanos terminados y actualizaciones de electrodomésticos de bajo consumo pueden aumentar significativamente el valor de la casa.
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Después de que el tasador de la vivienda inspecciona la propiedad, recopila información sobre:
- Ventas comparables,
- precios medios de venta,
- y otros factores externos del mercado que pueden afectar el valor de la vivienda.
Las propiedades vendidas recientemente son un fuerte indicador del rango de precios en el que se venderá su casa. Esto ayudará a su agente de bienes raíces a precio de la propiedad en consecuencia.
El tasador de bienes raíces prepara un informe detallado utilizando toda la información recopilada durante el proceso de tasación de la vivienda. Este informe incluirá el valor de tasación estimado y cualquier inquietud o problema que afecte la transacción de bienes raíces y el valor de la vivienda.
Este informe detallado se proporciona al vendedor, al comprador y al prestamista y, por lo general, se utiliza en negociaciones y determinar el valor justo de mercado de la vivienda.
Tasación vs. inspección de la vivienda
La diferencia clave entre una tasación y una inspección de la vivienda es que las tasaciones tienden a centrarse en el valor justo de mercado de la vivienda, mientras que las inspecciones de viviendas se ocupan de la condición y la seguridad de la vivienda.
Además, el prestamista requiere la tasación de la propiedad para garantizar que el monto del préstamo cubra el costo de la vivienda y que el valor de la vivienda sea lo suficientemente alto como para que el prestatario garantice el préstamo.
Otra distinción importante entre las tasaciones y las inspecciones de viviendas es que las inspecciones de viviendas son opcionales y pueden no ser necesarias para algunas transacciones de bienes raíces. Sin embargo, es posible que se requieran inspecciones de la vivienda como parte del proceso de solicitud del prestamista hipotecario, según su prestamista y el producto hipotecario.
Las tasaciones de viviendas también consideran las ventas recientes de viviendas comparables en el área, mientras que la inspección de la vivienda solo se refiere a la condición de la propiedad.
Si bien las evaluaciones de viviendas y las inspecciones de viviendas tienen algunas diferencias clave, las dos también tienen algunas similitudes. Primero, ambos consideran la condición exterior e interior de la casa en el informe final. Las tasaciones y las inspecciones de la vivienda también están destinadas a proteger el interés del comprador para garantizar que reciba la cantidad adecuada de la hipoteca y que no pague de más por la vivienda.
¿Debo obtener una tasación antes de vender mi casa?
El prestamista siempre requerirá una tasación antes de finalizar la compra de la vivienda. Sin embargo, hay algunos casos en los que tiene sentido que el vendedor pague por un tasación previa a la cotización antes de que se firme el contrato de compra.
Cuándo tiene sentido obtener una tasación previa a la cotización
A continuación se presentan algunas situaciones en las que debe considerar obtener una tasación antes de vender su casa:
- Su casa es única en comparación con otras propiedades en su área. Las casas únicas a menudo son difíciles de tasar ya que son diferentes a la mayoría de las otras propiedades en el área. En este caso, pagar una tasación previa a la cotización puede ser una buena idea para comprender cuánto vale su casa antes de ponerla en el mercado.
- Hay pocos datos sobre propiedades comparables. Las propiedades comparables (o "comps") indican con precisión el rango de precios que puede esperar que se venda su propiedad. Sin embargo, a veces no hay suficientes casas en venta en áreas rurales y partes del país con mercados inmobiliarios mediocres para tener una idea de las ventajas en el área.
- Su casa es más grande que la mayoría en el área o está vendiendo una gran cantidad de terreno. Las casas que son más grandes y tienen características deseables como piscinas y otras comodidades pueden necesitar una tasación previa a la cotización para evaluar el valor agregado de estas adiciones. Los propietarios de viviendas con varios acres de terreno también pueden optar por una tasación de la propiedad antes de ponerla en venta con un agente de bienes raíces.
Beneficios de las tasaciones
El prestamista hipotecario requiere avalúos para proteger al comprador de pagar en exceso por una casa y recibir un saldo hipotecario alto que los ponga bajo el agua. Sin embargo, algunos beneficios van más allá de proteger los intereses del comprador.
Préstamo a valor
La relación préstamo-valor (LTV) es exactamente como suena. Es la proporción del saldo de su hipoteca, o préstamo, en comparación con el valor de la vivienda. Un beneficio principal de las tasaciones es determinar su LTV, lo que puede permitirle asegurar términos favorables al comprar o vender.
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Además, un LTV más bajo significa que tiene más capital en su casa que puede usar para refinanciamientos con retiro de efectivo y otras instancias de préstamo.
Los prestatarios con un préstamo emitido por la Administración Federal de Vivienda (FHA) también pueden calificar para el cancelación de seguro hipotecario una vez que su LTV alcance el 78 por ciento, y necesitará una tasación para hacerlo.
Mejores condiciones para el comprador
La realidad es que las tasaciones a menudo benefician más al comprador que al vendedor, lo que significa que es importante comprender cómo el comprador puede usar la tasación en su beneficio.
Las tasaciones a menudo permiten a los compradores negociar un precio más bajo para la casa. Cuando una tasación resulta más baja que el precio de lista, los compradores pueden usar eso como moneda de cambio cuando negociar el precio de compra de la casa.
Si bien esto no es alentador para los vendedores, saber que el comprador usará esto para su beneficio puede ayudar a su agente de bienes raíces a fijar el precio de su casa con precisión y colocarlo en la mejor posición para aprovechar al máximo su casa.
Las tasaciones pueden ayudar a los vendedores a obtener más por su casa
A veces, las valoraciones funcionan a favor del vendedor si resultan más altas de lo previsto. Esto puede atraer a más compradores ya que la casa vale más y provocar guerras de ofertas que pueden hacer subir aún más el precio de su casa.
Desventajas de obtener una evaluación temprana
Si bien obtener una tasación es una parte necesaria del proceso de compra de una vivienda, a veces las tasaciones previas a la cotización pueden perjudicar al vendedor en lugar de ayudar. Aquí hay algunas razones por las que puede querer pensar dos veces antes de obtener una evaluación temprana.
- Las primeras valoraciones pueden no tener en cuenta los mercados cambiantes. Los datos recopilados de una tasación generalmente se basan en ventas recientes de propiedades similares en su área. Los vendedores que compran una tasación hoy y no venden su casa por varios meses pueden estar en desventaja ya que las ventas recientes en el mercado pueden haber cambiado. Por ejemplo, si las casas comienzan a venderse por más durante este tiempo, es posible que los vendedores deban solicitar otra tasación o perderse las condiciones cambiantes del mercado.
- Costo adicional. El vendedor paga las tasaciones previas a la cotización, mientras que el comprador paga las tasaciones estándar. Los vendedores deben esperar pagar entre $ 300 y $ 500 por una tasación previa a la cotización, lo que puede no valer la pena para los vendedores que no tienen dinero en efectivo.
- Divergencia de opiniones entre tasadores. Si obtiene cuatro tasadores diferentes para estimar la valor justo de mercado de su casa, puede obtener cuatro valores diferentes. Esto es especialmente cierto cuando se compara una tasación previa a la cotización con una tasación ordenada por el comprador.
Otras razones para obtener una tasación
Hay otras razones menos comunes por las que puede considerar obtener una tasación, que incluyen:
Divorcio
Los casos de divorcio a menudo requieren una tasación de la vivienda para que los propietarios resuelvan el divorcio y dividan sus bienes en partes iguales entre cada parte. Si una de las dos personas decide quedarse en la casa después de que se resuelva el divorcio, sus abogados pueden determinar cuánto le debe una parte a la otra. Las evaluaciones también pueden facilitar que las parejas se pongan de acuerdo sobre la precio de lista si deciden vender la casa.
Bancarrota
La declaración de quiebra es otra situación común en la que se le puede solicitar al propietario que venda sus activos, incluida su casa y cualquier otra propiedad que posea. La quiebra también puede resultar en una venta corta mediante el cual el banco intenta vender la propiedad rápidamente si el prestatario entra en ejecución hipotecaria.
Eliminar el seguro hipotecario
Los prestatarios con un préstamo convencional que hicieron un pago inicial de menos del 20 por ciento deberán pagar el seguro hipotecario (o PMI) al prestamista hasta que su LTV alcance el 80 por ciento o menos. Si el valor de la propiedad aumenta, los prestatarios pueden eliminar el PMI antes y es posible que deseen una tasación de la vivienda.
¿Cuánto cuesta la tasación de una vivienda?
No existe una talla única para todos cuando se trata del costo de una tasación. La tarifa de tasación depende de varios factores, que incluyen la ubicación, el tamaño de la vivienda, las características únicas de la vivienda y la complejidad de la tasación. Sin embargo, las tasaciones de viviendas promedio ordenadas por el prestamista generalmente cuestan entre $ 300 y $ 500.
Cómo prepararse para la tasación de una vivienda
Prepararse para la tasación de su casa es esencial si desea obtener la mayor cantidad de dinero para su casa cuando se trata de vender. A continuación hay algunos consejos sobre cómo prepararse para una tasación de vivienda y qué esperar durante el proceso.
- Tómese en serio su atractivo exterior. Las primeras impresiones son importantes, incluso para un tasador de viviendas. Los propietarios de viviendas que se preparan para una tasación deben limpiar todos los escombros de su jardín y darle un nuevo corte y borde antes de la tasación de la vivienda. Retocar la pintura del exterior de la casa también puede ayudar a causar una buena primera impresión.
- Haz reparaciones menores. Hay algunas partes simples de su hogar que puede reparar para aumentar el valor de su tasación. Reparar una perilla de puerta rota, bisagras de puerta que chirrían o pintura descascarada son reparaciones menores que pueden agregar valor a su hogar.
- Revisar tasaciones anteriores. ¿Recibió una tasación cuando compró la casa? O tal vez refinanciaste hace unos años. Cualquiera que sea el caso, revisar las tasaciones anteriores es una excelente manera de ver qué redujo el valor de su casa en el pasado y qué puede hacer para asegurarse de que no suceda lo mismo esta vez.
- Sé cortés y respetuoso. Lo crea o no, ser cortés y respetuoso con el tasador puede ser muy útil. Los tasadores están sujetos a regulaciones estrictas, lo que significa que tratar de influir en su valor de tasación no es ético y puede causarle problemas legales.
Entender un informe de tasación
A primera vista, los informes de tasación pueden parecer complicados y difíciles de entender. Sin embargo, saber qué buscar y cómo leer un informe de tasación es importante si desea comprender cómo el tasador determinó el valor de su casa.
El Informe de tasación residencial uniforme (o el formulario 1004) brinda una explicación detallada de los factores que el tasador usó para valorar su casa.
>>Respuestas del agente: ¿Cómo obtengo una tasación de la vivienda tal como está?
La primera sección contiene información básica sobre el prestatario y la propiedad. La sección "Contrato" cubre los detalles financieros asociados con la propiedad, mientras que la sección "Vecindario" se adentra en el meollo de la valoración de su casa. Esta sección también muestra las tendencias de la zona y las características del barrio.
Las siguientes secciones del informe de tasación cubren las mejoras, las comparaciones de ventas, los reemplazos de costos y el enfoque de capitalización de ingresos. Finalmente, los resultados de su evaluación se enumeran al final del informe.
Reflexiones finales
El proceso de tasación puede parecer desalentador para quienes compran o venden una casa por primera vez. Sin embargo, seguir los consejos y la guía de este artículo lo coloca en la mejor posición para tener una experiencia de tasación positiva y aprovechar al máximo su casa cuando llegue el momento de venderla.
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