El La era dorada de la inversión inmobiliaria con flujo de caja podría haber terminado según lo que sabemos. Durante la última década y media, los propietarios se acostumbraron a comprar casas estándar que generaban mucho flujo de caja. Combina eso con apreciación exponencial de los precios de las viviendas, y cualquiera que haya comprado una propiedad en los últimos diez años parece un oráculo inversor. Pero ahora la marea está empezando a cambiar y los inversores inmobiliarios novatos están luchando por encontrar una casa en casi cualquier mercado que pueda generar flujo de caja. Entonces, ¿qué pasó y por qué desaparecieron repentinamente los bienes raíces que generaban flujo de efectivo en la nación?
Bienvenido de nuevo a otro Ver a Greene, donde su anfitrión de "no busque simplemente el flujo de efectivo", David Greene, regresa para brindar algunos conocimientos sobre bienes raíces para CUALQUIER nivel de inversionista. En este episodio nos adentramos ¿Por qué es tan difícil encontrar ofertas inmobiliarias que generen flujo de caja? en 2023, cuándo invertir en un apreciación vs flujo de caja mercado, y si hacerlo o no vender una propiedad que no es rentable. Luego, cambiamos de marcha y tocamos cómo examinar a un prestamista privado os conocisteis online y si o no una proyecto de rehabilitación de alquileres fuera del estado Es demasiado arriesgado para un nuevo inversor inmobiliario.
¿Quieres hacerle una pregunta a David? Si es así, envíe su pregunta aquí para que David pueda responderla en el próximo episodio de Seeing Greene. Súbete al Foros de bolsillos más grandes y preguntar a otros inversores su opinión, o sigue a david en instagram para ver cuándo se lanzará para que pueda participar en una sesión de preguntas y respuestas en vivo y obtener una respuesta en el acto.
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David:
Este es el programa 741 de BiggerPockets Podcast.
La razón por la que te sientes mal podría ser el ego. Estás mirando a otros inversores que están ganando dinero. Usted mira su balance todos los meses y dice: “Bueno, estoy perdiendo dinero. Lo estoy haciendo mal”. Tal vez no. Quizás así ha funcionado siempre el sector inmobiliario a lo largo del tiempo. Fueron las personas dispuestas a perder el corto plazo para ganar dinero en el largo plazo las que funcionaron. Ahora, espero que no siga siendo así, pero me estoy preparando para una realidad en la que la edad de oro en la que simplemente estás sacando manzanas, simplemente metes tu boca ahí y sales y esperas que tu manzana sea más grande que las otras manzanas, pero siempre tienes una manzana, eso podría terminar.
¿Qué pasa con todos? Soy David Greene hoy aquí con un episodio de Seeing Greene si no lo notaste en el título. Si no has escuchado uno de estos antes, te espera un placer. En estos programas, respondemos preguntas directamente de nuestra base de audiencia. Así es, tú. Me ocupo de las luchas que tienes, las preguntas que tienes sobre bienes raíces y la claridad que puedas necesitar. O cuando tienes varias opciones, ¿cuál sería la mejor? Me encanta hacer estos programas y los amo aún más por hacerlo posible porque hacen grandes preguntas, que conducen a grandes programas.
El programa de hoy es fantástico. Nos adentramos en lo que la persona podría estar haciendo mal si su propiedad no genera flujo de efectivo en este momento. Este es un gran tema en el que abordamos las formas en que se puede abordar la inversión en bienes raíces, así como un pequeño ajuste que haría que la propiedad tenga flujo de efectivo y cómo se puede ejecutar. ¿Debería realizar una rehabilitación fuera del estado en mi primer trato? Cosas que debe tener en cuenta si va a invertir fuera del estado. Hago mucho de eso yo mismo, además de cosas de renovación, que también hago mucho. Y qué hace cuando no puede encontrar flujo de caja en su mercado. ¿Es demasiado tarde para invertir en bienes raíces? ¿Deberíamos dejar de escuchar a BiggerPockets y empezar a comprar NFT nuevamente, criptomonedas, invertir en tulipanes, comprar Beanie Babies, tal vez Pogs, si lo recuerdan? ¿Es ese el futuro? ¿Deberíamos comprar un montón de eso y esperar a ver si vuelve o los bienes raíces siguen siendo una buena opción? Todo eso y más en Seeing Greene de hoy.
Además, sólo quiero recordarles que olvidé volver a encender la luz. Soy muy bueno haciendo eso, así que tan pronto como termine este pequeño segmento, verán que la luz se vuelve azul. No te confundas. Todavía está viendo a Greene. Simplemente será azul verdoso. ¿Cuáles son los colores cuando mezclas verde y azul? ¿Quizás es como turquesa? Veo turquesa durante los primeros 15 minutos y luego vuelve a ser verde. Sólo soy yo siendo olvidadizo, muchachos. No es fácil ser Greene.
Muy bien, el Quick Dip de hoy presentado por Batman es que tenemos un nuevo programa en el canal de YouTube BiggerPockets donde seré colaborador frecuente. Voy a mostrarle a la gente cómo ganar más dinero en su trabajo actual. Esto es algo que me apasiona, me gusta mucho, mucho. No abandones algo en lo que no eres bueno y simplemente trata de encontrar algo nuevo en lo que creas que vas a ser mejor sin esforzarte en lo primero. Tienes que buscar la excelencia en todo lo que hagas. Entonces, si quieres aparecer en ese programa o en este, visita bigpockets.com/david. Escriba su pregunta y marque la casilla de trabajos si desea estar en el canal de YouTube. Muy bien chicos, ya es suficiente de mi parte. Entremos en nuestra primera pregunta.
Nick:
Hola, David. Mi nombre es Nick Gutzman. Tengo 19 años y soy estudiante de segundo año en la Universidad Colorado Mesa en Grand Junction. Estoy buscando comprar una propiedad unifamiliar cerca de mi escuela para idealmente alquilarla a los estudiantes. He sido constante en el uso de las herramientas de Zillow y BP, pero parece que no puedo encontrar un acuerdo con las tarifas y suministros actuales en mi ciudad. Estoy luchando por dar el siguiente paso viable. Mi pregunta principal es ¿cuáles son algunas herramientas o estrategias que podría recomendar para encontrar un trato y cuáles son algunas formas creativas en las que podría financiar un trato? El prestamista con el que probablemente acudiría me dijo que podía esperar de él una tasa del 7.5%. Con ese número, estoy luchando por encontrar algo que funcione y funcione para mi situación. Muchas gracias por todo lo que usted y BP hacen. Qué tengas un lindo día.
David:
Muy bien, Nick, muchas gracias por el vídeo. Este es un problema común que tiene mucha gente, así que no se desanime. Este es simplemente el estado del mercado en el que nos encontramos ahora.
Ahora bien, la buena noticia es que la razón por la que es tan difícil encontrar ofertas es porque los bienes raíces siguen siendo competitivos y valiosos, y la gente quiere poseer estos activos. Un par de cosas en las que podemos entrar, el 7.5% es probablemente una... Esa es una tasa estándar, es donde se encuentra la mayoría de la gente. Si está trabajando con el prestamista y eso es lo que él le dice, probablemente eso sea lo que obtendrá. Si está tratando de encontrar una manera creativa de financiar su negocio, eso sólo significa que tiene que encontrar el dinero en otra parte.
No hay mucha gente que tenga cientos de miles de dólares por ahí y que se sienta cómoda prestándoselo por menos del 7.5%, lo que significa que probablemente sólo obtendrá eso del propietario, lo que significa que probablemente Necesita algún tipo de financiación del propietario, lo que significa que tendrá que pagar de más por la propiedad para que valga la pena y le ofrezcan la mejor tasa que desea, o tendrá que encontrar un vendedor motivado y angustiado. , lo cual va a suponer mucho trabajo y, francamente, te resultará muy difícil hacerlo mientras vas a la escuela. Ninguno de esos suena muy atractivo para la situación en la que te encuentras.
El consejo que les voy a dar es que en lugar de buscar un acuerdo, quiero que busquen llegar a un acuerdo. Si tiene dificultades para que los números funcionen en una propiedad en la que va a alquilar habitaciones a otros estudiantes, es posible que esté analizando el trato equivocado. Así que esto es lo que me gustaría que hicieras. Vamos a trabajar al revés a partir de esto. Digamos que a la tasa de interés que le dan en el rango de precios que está considerando, digamos que está obteniendo una hipoteca de $4,000 al mes, lo que significa que necesita ganar más de $4,000 al mes con el alquileres. Si puedes conseguir, digamos, 800 dólares por habitación y puedes conseguir una casa de cinco dormitorios, eso ahora se convierte en 4,500 dólares. Eso podría ser suficiente para superar la hipoteca de $4,000. Suponemos que los impuestos y el seguro están incluidos en esa cifra de $4,000. Lo que significa que su objetivo es encontrar una propiedad que tenga cinco o más habitaciones.
¿Puedes encontrar una propiedad que tenga cinco dormitorios pero que tenga una sala de estar y una sala familiar y puedas convertir la sala de estar en dos habitaciones más? ¿Puedes encontrar una propiedad que tenga cuatro baños y que tenga suficientes pies cuadrados a los que puedas agregar cosas? Configuré mis parámetros de búsqueda para que solo me mostraran cosas que tengan una gran cantidad de metros cuadrados. Además de eso, buscaría propiedades que tengan más pies cuadrados de los que se anuncian. Entonces, una de las cosas que hago cuando miro casas es en lugar de hacer clic en la flecha hacia la derecha y mirar todas las fotos que el agente ha subido, voy hacia atrás. Hago clic en la flecha hacia la izquierda y miro primero la parte trasera de la casa.
Ahora, la razón por la que hago esto es que si hay metros cuadrados no permitidos que son feos y que el agente inmobiliario no quiere mostrar en fotografías, quiero verlos. Quiero ver el encuadre en el sótano. Quiero ver la ADU parcialmente terminada. Quiero ver el garaje adicional en la propiedad que tiene electricidad y plomería. Mucha gente pone baños en sus garajes porque cuando están trabajando en su automóvil, trabajando en sus proyectos, quieren poder detenerse e ir al baño sin tener que caminar por la casa principal. Bueno, una vez que tenga plomería como esa, puedes terminar ese baño y hacerlo más bonito y agregar una cocina pequeña a esas propiedades por mucho menos dinero que cuando tienes que instalar plomería y drenaje hasta ese activo. Por lo tanto, debe buscar propiedades como esta que otras personas faltan.
Ahora bien, dicho todo esto, es posible que aún no sea suficiente porque parece que estás buscando en una ciudad que no tiene mucho inventario. Eso es un problema. Si estás en una ciudad universitaria y no hay muchos listados que estén llegando al mercado en este momento, esto será difícil. Parte de esto se debe a que los vendedores no ponen sus casas en el mercado porque están esperando que los precios vuelvan a subir. Los vendedores han visto: “Bueno, los precios han bajado, antes la gente vendía por más. No quiero vender mi casa por menos dinero”. Se necesita mucho tiempo antes de que lleguen al punto en el que acepten voluntariamente que esto es lo que vale una propiedad, y eso frustra a los compradores. Entonces podrías mirar en una ciudad diferente y tratar de lograr lo mismo. Otra ciudad universitaria que tiene más inventario, ese es un método que podrías seguir. O podría utilizar algunos de los métodos creativos, como conducir por dólares, omitir el rastreo. Puede buscar vecindarios y encontrar las propiedades que figuran con más pies cuadrados. Muchos de esos son datos públicos.
Entonces, si pudieras idear un sistema para encontrar casas que tengan al menos 3,000 pies cuadrados, sabes que probablemente tendrán más dormitorios y baños, podrías tocar sus puertas, podrías llamar a esas personas, podrías enviar esas letras. Podría intentar encontrar un propietario que esté dispuesto a vender, pero nuevamente, esto no es un gran retorno por su tiempo. Las probabilidades de encontrar la casa que desea y luego tener un vendedor que esté dispuesto a vender y que también lo haga al precio que desea es muy difícil. Sé que mucha gente paga dinero para tomar esos cursos, y esto es muy popular en este momento porque las ofertas son difíciles de encontrar, por lo que intentamos utilizar métodos creativos.
Lo que nadie te dice es que es básicamente como tener un trabajo de tiempo completo. A menudo, después de todo el tiempo que tuviste que dedicar para que esto sucediera, habrías ganado más dinero si hubieras conseguido un trabajo y trabajado. Por eso no siempre es el mejor método. Lo que sí quiero decir es que no se desanime. Está intentando hacer esto en un momento muy difícil del mercado. Estamos en un punto muerto. Los vendedores no quieren bajar los precios porque todavía no están desesperados. Los compradores no quieren o no pueden pagar los precios más altos que quieren los vendedores, y no hay suficiente inventario para equilibrar esto, así que permanezcan en la lucha. Nunca se sabe cuándo aparecerá la próxima lista.
Lo que quieres asegurarte es que lo veas primero. Así que configure su filtro para que le muestre solo casas con al menos 2,500, idealmente 3,000 pies cuadrados, que tengan más baños, y luego mire todas las casas que salen y vea si hay más pies cuadrados en esa casa de lo que realmente dice el listado o que se puede convertir para que tal vez una casa de cinco recámaras se pueda convertir en seis recámaras, además tiene un garaje que se puede convertir en dos o tres recámaras con cocineta y un baño. Si pudiera hacer algo así, podría encontrar una manera de hacer que la propiedad funcione para lo que desea hacer.
Está bien. Nuestra siguiente pregunta proviene de Josh Lewis en San Diego. Josh dice: “Me encantan todas tus contribuciones a bp. Eres un incondicional sólido para la misión”. Bueno, gracias por eso, Josh. “En cierto contexto, soy dueño de una propiedad en San Diego. Tengo acceso a una gran cantidad de capital, aproximadamente entre 350,000 450,000 y 300,000 250,000 dependiendo de la tasación, y quiero utilizar un HELOC junto con el método BRRRR para adquirir mi primera propiedad de alquiler e iniciar mi viaje. Pregunta, mirando hacia atrás en su carrera, si se le diera la misma circunstancia, ¿le resultaría más ventajoso buscar una propiedad más grande y costosa, como una reparación de $ XNUMX superior a BRRRR en el lucrativo mercado de California? ¿O buscaría varias propiedades, digamos, en el mercado de fútbol de la SEC, como propiedades de XNUMX dólares? En mi caso, le doy más valor al flujo de caja, pero entiendo que hay más factores en juego aquí con la posible gestión a larga distancia, que ya compré tanto su libro BRRRR como su inversión inmobiliaria a larga distancia. Gracias por su tiempo y su propensión a educar”.
Bueno, Josh, gracias por tu dominio del idioma inglés. Dijiste tanto propensión como incondicional, así como circunstancias, todo en tus preguntas aquí. Muy impresionante, amigo. Muy bien, volvamos a lo primero que dijiste. Mirando hacia atrás en su carrera, “Si se le diera la misma circunstancia, ¿le resultaría más ventajoso”, otra gran palabra, “ir tras una propiedad más grande y costosa o varias propiedades más pequeñas?” No considero el número de propiedades como la forma de abordar esta pregunta. Ahora, diré en general, menos es mejor, porque cuantas más propiedades tengas, más difícil será administrarlas. Cuanto más caros se vuelven y más cosas te pierdes.
Así que, en general, me inclino por comprar una propiedad de un millón de dólares en lugar de dos propiedades de 500,000 dólares, pero no siempre es tan sencillo. Me fijaría más en la cantidad total de capital que he desplegado, ¿de acuerdo? Entonces, si voy a comprar bienes raíces por valor de un millón de dólares, ya sean más de dos casas de $500,000 o una casa de $1 millón o tres casas de $300,000, el número de casas no es el punto de partida. Lo que miraría es el valor de las propiedades que estoy comprando. ¿Cuál es el plan de juego aquí? ¿Cuál es la obra? Creo que a la gente le va mejor a largo plazo invirtiendo en áreas que se aprecian tanto en precio como en flujo de caja, ¿vale? A menudo se presenta como flujo de caja o apreciación, y no es cierto. Cuando has hecho esto durante tanto tiempo como yo, empiezas a reconocer patrones. Y lo que se ve es que las zonas que se aprecian y valoran también se aprecian en los alquileres. Los dos casi siempre van de la mano. Y así, el flujo de caja crece con el tiempo al igual que el valor del activo crece con el tiempo.
Cuando compras en estos mercados más baratos, casas de 150,000 dólares, no es que no se valoren, es que el alquiler tampoco sube. Y todos los que aquí compraron propiedades llave en mano en el Medio Oeste, estoy recibiendo un aleluya, amén, y ahora todos dicen: "Ojalá alguien me hubiera dicho esto", porque la suposición con los bienes raíces es que los alquileres van a subir cada año, pero su hipoteca seguirá igual. Eso es lo que hace que comprar y mantener sea tan poderoso.
Pero eso no sucede en todos los mercados. En algunas áreas como Detroit, Indiana y el Medio Oeste en general, los alquileres pueden subir, pero es muy poco. A veces podrían ser como 10, 15, 20 dólares al año. Este es el problema que tengo con mis propiedades más baratas. En comparación con las cosas que compré en áreas de mayor crecimiento y que eran más caras, a veces se obtienen grandes aumentos en el alquiler. Mis propiedades en California aumentaban entre $200 y $300 al año en alquiler. Por lo tanto, podría pasar de 1,500 a 1,800, a 2,100 y 2,500 en un período de cuatro años. Y cuando lo compraste y tenía sentido cuando lo compraste por primera vez a 1,500, es realmente bueno a 2,500. Esa es la estrategia que quiero seguir.
Ahora bien, esto no funciona si tienes que entrar en ello y necesitas el flujo de efectivo de inmediato, por eso le digo a la gente todo el tiempo que no es bueno invertir en bienes raíces si necesitas dinero ahora. Esto es algo en lo que estás constantemente retrasando la gratificación. Esto es poner 20 dólares en el bolsillo de tu abrigo y luego encontrarlos como, "Oh, genial, olvidé que puse esto aquí". Es como una cuenta de ahorros sobrecargada que crecerá con el tiempo. Los bienes raíces funcionan mucho mejor cuando se les da un plazo más largo para crecer, como plantar un árbol. No puedes esperar frutos el primer año que plantaste el árbol. Si esa es la situación en la que te encuentras, necesitas hacer algo más. Necesitas plantar un arbusto o cultivar un jardín de flores que puedas cosechar y vender, y eso requerirá más trabajo. No es como plantar un árbol que simplemente pospone los ingresos pasivos todo el tiempo. Los ingresos pasivos tardan en desarrollarse.
Entonces, lo primero que le diría cuando analice lo que debe hacer aquí es invertir en un área que probablemente crezca, ¿de acuerdo? Cuando hablo de formas de ganar dinero en bienes raíces, he llegado a la conclusión de que básicamente hay 10 formas de ganar dinero en bienes raíces y cinco de ellas tienen que ver con el capital, ¿de acuerdo? El primero que acabo de describir es lo que llamo acciones de apreciación del mercado. Se trata de elegir un mercado que tiene más probabilidades de apreciarse que otros mercados. No es especulación, no es conjetura. Es utilizar la educación y los hechos para tomar una decisión informada.
El siguiente es lo que yo llamo equidad natural. Esto es solo inflación combinada con el pago de su préstamo. Eso sucederá sin importar lo que compre, pero sincronizar el mercado puede ayudar. Cuando compras en mercados donde es más probable que veas presiones inflacionarias, es más probable que ganes dinero en bienes raíces. Entonces, cuando veo que la inflación aumenta, dedico más tiempo y más dinero al sector inmobiliario que a mis negocios. Si veo que la inflación se desacelera, estaría menos inclinado a volverme loco comprando bienes raíces y estaría más inclinado a invertir dinero en negocios u otros emprendimientos. Cuando digo invertir dinero, me refiero a invertir tiempo y energía en ellos.
Otra forma de generar capital en bienes raíces es comprar lo que yo llamo comprar capital, y esto es simplemente conseguir un buen negocio. Esto es comprar menos que el valor de mercado. Entonces, si busca un activo de un millón de dólares y puede obtenerlo por $825,000 175,000, acaba de comprar $XNUMX XNUMX en capital. Así que el propio acuerdo juega un papel en esto. Y luego, la cuarta forma en que hablo de crear equidad es forzar la equidad. Esto sería algo así como un valor agregado. Entras allí y lo mejoras cosméticamente o le agregas pies cuadrados. Vas a hacer algo para que la propiedad valga más.
Ahora, no busco ofertas que tengan uno de estos elementos, aunque puedo comprar una oferta que tenga uno de estos elementos si tiene mucho, si puedo agregar mucho valor, si es una oferta súper atractiva. mercado. Tal vez compro en un mercado realmente caliente, compro una propiedad llave en mano porque creo que la apreciación del mercado compensará la falta de valor agregado porque no hay nada que agregar, ¿verdad? O tal vez lo contrario. Entraré en un mercado que no creo que vaya a crecer mucho y ni siquiera obtengo una gran oferta, pero veo que hay tanto valor que puedo agregar a la propiedad que hace que valga la pena. Pero en general busco un poco de los cuatro. No recuerdo cuál es el quinto que se me viene a la cabeza. Quizás tenga que pensar en eso.
Pero así es como quiero que pienses. "¿Cómo puedo agregar valor a estas propiedades que me van a generar capital si no necesito el flujo de caja de inmediato?" Ahora bien, esto no quiere decir que el flujo de caja no importe. Lo que esto quiere decir es centrarse en su capital y luego convertirlo en flujo de caja. Es mucho más fácil acumular medio millón de dólares de capital y luego invertirlo para obtener flujo de caja que tratar de ahorrar 500,000 dólares e invertirlo para obtener flujo de caja. Podría llevarle 40 años ahorrar 500,000 dólares. Eso es mucho dinero. Puede desarrollarlo en tres a cinco años si utiliza los métodos que acabo de describir cuando se trata de crear capital y luego mejorarlo usted mismo. Entonces, lo primero que haría es ir a mercados como California. Y lo compré en un gran momento. Eso fue pura suerte. Obtuve mucho capital natural porque comencé a comprar entre 2009 y 2013, y luego hicimos una flexibilización cuantitativa y, boom, el mercado se disparó.
Y luego lo compré en un gran mercado. California subió más que otros mercados. También compré bien. Los compré por debajo del valor de mercado, por lo que obtuve algo de capital. Lo que no hice en California fue no forzar la equidad. No compré propiedades y luego las arreglé porque no entendía muy bien el sector inmobiliario. No entendía la construcción, no sabía cómo mirar una propiedad y tener una visión como la que puedo hacer ahora. Entonces, eso es algo que cambiaría, es que si entrara en el lugar donde estás ahora con mis ojos, miraría esas cuatro cosas y vería cómo se aplican cada cuatro de ellas. Esto es lo que llamamos las gafas Greene. Cuando miras bienes raíces desde mis ojos, buscas esas cuatro cosas.
No me gustan las casas múltiples en un mercado porque da una ilusión de seguridad, como, "Bueno, lo he distribuido en tres casas". Es que muchas veces compras tres problemas en lugar de una buena oferta, ¿verdad? No se oye hablar de ningún inversor, al menos en toda mi carrera, que haya ganado mucho dinero comprando bienes raíces baratos y adquiriendo una gran cantidad. No funciona. Es como ir al mercadillo, sí, puedes comprar muchas, no Nike, sino Bike. Puedes comprar muchos zapatos Bikey porque son baratos, pero se deshacen muy rápido y te producen ampollas y deseas no haberlos comprado nunca y luego no quieres usarlos nunca y luego intentas deshacerte de ellos. Cómpralos tan pronto como puedas y llega el siguiente tonto y los compra.
Lo que escucha cuando se trata de comprar bienes raíces son las tres reglas: ubicación, ubicación, ubicación. Hay una razón por la que todos los puntos blancos salados dicen lo mismo. Compraron la ubicación correcta. Verás a Warren Buffet dar el mismo consejo cuando se trata de acciones. No busca conseguir el acuerdo del siglo. Está buscando comprar las mejores empresas, lo que sería el equivalente a la ubicación en el sector inmobiliario, y está buscando comprar más cuando el mercado esté bajo, lo que sería el equivalente a la apreciación natural o la inflación y la amortización de los préstamos en nuestro mundo. Está utilizando los mismos principios de los que hablo ahora, pero los está aplicando en el mercado de valores.
Bueno, en el mercado inmobiliario así es como funciona. Estás hablando de flujo de caja, por supuesto que lo quieres, por supuesto que deberías quererlo. Todos deberíamos querer eso. Lo que quiero aconsejarte es que no lo necesites hasta la jubilación. No necesita flujo de caja hasta que ya no pueda trabajar o ya no quiera trabajar. Entonces, si puede retrasar eso, si puede dejar que la propiedad genere capital para usted, y digamos que compra una propiedad de un millón de dólares por 825,000, sube a 1.2 o tal vez dos propiedades que valen un millón y paga un total de 825,000. y suben a 1.2 y luego el mercado se vende y los vendes en 1031 en un nuevo proyecto superior para reparaciones, pasas por $ 2 millones en propiedades y obtienes ambos por 1.67 y luego suben a 2.4, En realidad, estamos creando equidad en cada rotación de esta bola de nieve que va cuesta abajo.
Y luego, cuando tenga ese capital, inviertalo en el flujo de caja y luego revise su escenario y decida: “¿Quiero seguir invirtiendo? ¿Quiero relajarme? ¿Quiero dejar mi trabajo? ¿Cuál es mi próximo paso? Tenemos muchas más opciones si tomas el camino que te estoy indicando ahora, que la mayoría de la gente no ve. Lo veo un poco diferente, y es por eso que ustedes están aquí para ver el episodio de Seeing Greene.
Y me acabo de recordar a mí mismo que estoy haciendo un episodio de Seeing Greene, así que ahora la luz está en verde detrás de mí. Juro que la gente como yo hace las cosas más tontas por encima de las más tontas, como si pudiera dar una respuesta brillante a alguna pregunta y la gente dijera: "Alucinante", pero no recuerdo poner mi luz verde antes de grabar. Esto es muy común para mí. Tengo que poner mis llaves y mi billetera en mi teléfono en el mismo lugar porque si no lo hago, saldré de casa sin una de ellas. Soy terrible por eso. Así que si alguna vez cometes errores, si alguna vez haces cosas distraídas, si alguna vez te castigas por hacer algo que crees que no deberías, déjame un comentario. Dime ¿cuáles son las cosas que haces que nadie sabe o te hacen sentir tan tonto que puedes compartir con el resto de nosotros? Y veamos si otras personas cometen los mismos errores.
Sé que recibiré un comentario de alguien que diga: "¿Cómo se supone que debo saber que este es un episodio de Seeing Greene si la luz es azul detrás de la cabeza de David?" Los recibimos de vez en cuando cuando me olvido de hacer esto, a pesar de que el título dirá Seeing Greene, y comenzaré el alarde diciéndolo Seeing Greene. Siempre hay alguien que dice: “Estoy confundido. ¿Es Ver a Greene o Ver a Azul? ¿Qué hago con esta luz?
Muy bien, nuestra siguiente pregunta es un video de Justin Pack en Nueva York.
justino:
Hola David, muchas gracias por hacer este podcast. Realmente disfruto el hecho de que todos se tomen el tiempo para responder nuestras preguntas y ayudarnos a los novatos. Por eso siempre habláis de que hackear una casa es una gran estrategia para empezar. Bueno, logré el paso uno y obtuve un truco en la casa. Pude vivir muy barato, alquilando mi casa por habitaciones. Es una familia unifamiliar en Dallas que compré en 2019. Ahora alquilé todas las habitaciones y me mudé de la casa. El problema es que la propiedad no es rentable y pierde poco más de $200 al mes en gastos después de contabilizar todo, pero todavía no he hecho la transición a no pagar los servicios públicos, Internet y esas otras cosas. Así que ahora tengo casi $100,000 en capital en la propiedad después de que estalló la pandemia, y estoy buscando formas de hacer que la propiedad sea más rentable o decidir si debo venderla. Déjame saber lo que piensas. Gracias.
David:
Justino. Buen material, hombre. Esta es una gran pregunta y me estás brindando una plataforma para despotricar sobre bienes raíces de una manera que rara vez hago. Así que aprecio que me agradezcas por hacer el programa, pero quiero agradecerte a ti y a todos los demás oyentes que tenemos por hacer grandes preguntas porque no tendríamos este programa sin él. Y créame, muchas personas están en su misma situación y están luchando con su misma situación, por lo que les encantará escuchar esto.
Muy bien, analicemos esto un poco. Cuando comencé a invertir, tuve este pensamiento. Era como en 2007 y estaba tratando de descubrir qué podía comprar, y estaba hablando con agentes y les dije: "Sí, quiero una propiedad que genere más dinero del que costaría poseerla". Y se reían de mí y decían: “Los bienes raíces no funcionan de esa manera. No compras una propiedad que genere más dinero cada mes de lo que cuesta, al menos no cuando la compras por primera vez”. Esto estaba en el apogeo de la explosión del mercado y, por supuesto, nada iba a generar flujo de caja en ese momento. Y no apreté el gatillo. Me alegro, porque esperando, tuve una mejor oportunidad.
Pero me di cuenta de algo en ese momento. En cierto sentido, tenían razón. Los bienes raíces solo generan flujos de efectivo si obtienes una oferta increíble o compras en un momento increíble o no hay suficiente competencia por los activos para que tengas una oportunidad increíble, o esperas. ¿Bueno? Ahora sé que esto va a sonar como una blasfemia sobre bienes raíces para los inversionistas de flujo de efectivo, así que escúchenme. Cuando miras a otros países, Australia, Europa, América del Sur, sus bienes inmuebles no generan flujo de caja cuando los compras.
Esto es Loco. Este es una especie de fenómeno americano. Nadie que compre en Toronto obtiene flujo de caja. Muy pocas personas que invierten en la mayoría de las áreas canadienses obtienen flujo de caja. De hecho, las únicas áreas que históricamente generan flujo de caja en todo momento son aquellas donde la administración es una carga. En realidad, tienes que convertirlo en un trabajo para administrar la propiedad y administrar a los inquilinos. No son ingresos pasivos. Nos hemos acostumbrado a esto porque salimos de una crisis tan grande en nuestra economía y en el sector inmobiliario que nadie quería poseer estos activos y nadie quería comprarlos. Así que terminamos con muchos más inquilinos. Y luego también combinamos eso con un auge económico después de la crisis en el que todos ganaban más dinero y los salarios aumentaban. El valor de estos activos estaba subiendo. La inflación se disparó. Teníamos esta combinación perfecta en la que se podían comprar bienes raíces a precios increíblemente bajos y luego la economía se disparó después de eso. Tienes lo mejor de ambos mundos. El resultado fue que el flujo de caja se convirtió en la norma.
Y entonces, como inversores, simplemente leeríamos Zillow, miraríamos cada casa y diríamos: "¿Cuál tiene el mejor flujo de caja?" Y fue increíble. Salté con ambos pies, ¿verdad? Trabajaba cien horas a la semana como policía, ahorraba todo el dinero que podía porque me sentía como Super Mario cuando toca la flor y es invencible y todo lo que toco muere, eso es lo que estaba haciendo. Yo digo: "Amigo, voy a toda velocidad y voy a comprar la mayor cantidad posible de bienes raíces". Las tasas eran bajas, los valores de las propiedades eran bajos, todo el efectivo fluía. Podía comprar en los mejores mercados y podía obtener flujo de caja, y estaba obteniendo apreciación. Pensé: "Todo estuvo genial", y todo se detuvo bruscamente una vez que comenzamos a aumentar las tarifas, y ahora estamos todos frustrados. “No puedo lograr que haya flujo de caja. Estoy haciendo algo mal. Estoy arruinando Soy malo en esto. Quizás debería hacer otra cosa”. No, esto es realmente normal.
Nada en Australia va a generar flujo de caja. Nada en Canadá va a generar flujo de caja. Nada en Europa fluye caja. De hecho, si vas a otras partes del mundo, no obtienes préstamos de la FHA. No se da un anticipo del 3.5% sobre un activo. De hecho, nadie concede préstamos a 30 años a un tipo fijo del 3% o del 4%. Nadie concede préstamos a tipo fijo a 30 años en ningún lugar. No harías eso. No prestarías tu propio dinero al 4% durante 30 años fijos. Eso sólo sucede porque nuestro gobierno patrocina estos préstamos. Tenemos todo un sistema creado para mantener las tasas de interés bajas, y no entraré en eso ahora, pero es por eso que comencé The One Brokerage porque estaba fascinado con cómo funcionaban los préstamos y quería aprender más. sobre esto y poder ayudar a las personas a comprar bienes raíces de prestamistas en los que puedan confiar. Pero me di cuenta: "Dios mío, esto es una locura".
Si vas a Egipto, te pedirán que hagas un pago inicial del 50% y habrá un pago global en dos o tres años, ¿vale? Es casi como un préstamo para la construcción. Mucha gente en otros países paga en efectivo por sus casas, razón por la cual las casas se transmiten de generación en generación. No puedes comprarlo. ¿Bueno? Así que es un poco de contexto sobre lo difícil que es invertir en bienes raíces en otros lugares.
Esto es lo que aprendí en 2007. Incluso si pagara precios ridículamente altos por esa propiedad inmobiliaria y perdiera dinero todos los meses, cuando miras el alquiler aumentando con el tiempo, tu hipoteca permaneciendo igual con el tiempo, el principio pagado en el deuda a lo largo del tiempo, básicamente la puse en un gráfico y vi que había un punto de equilibrio aproximadamente a los siete años en el que perdería dinero cada año y a los siete años comenzaría a ganar dinero. Y luego dije: “Está bien, ¿cuánto dinero habré perdido en siete años? Y ahora que estoy ganando dinero, ¿cuánto tiempo tendré que esperar antes de que me devuelvan el dinero que perdí? Y aproximadamente a los nueve años, me di cuenta: "Está bien, ahora he alcanzado el punto de equilibrio con el flujo de caja". Esto es antes de que usted pague el préstamo. Esto es antes de que recibas algún tipo de reconocimiento. Esto se debe únicamente al aumento de los alquileres.
Y me di cuenta: "Bueno, si voy a ser propietario de este activo durante 30 años, 40 años, 50 años, y tengo que esperar nueve años antes de alcanzar el punto de equilibrio, ese no es el fin del mundo, especialmente si el El inquilino está pagando la hipoteca por mí. Entonces, cuando lo miré desde una perspectiva de 30 años y ejecuté los números, vi: “No hay nada que se acerque a esto. Simplemente tengo que poder aguantar nueve años perdiendo dinero y entonces estaré dorado”. Ahora, por favor deja de gritar. No le grites a tu teléfono. No le grites a tu computadora. Sé lo que estás pensando, como: "Nunca hagas eso". No les estoy diciendo que vayan a hacerlo. Lo que digo es que tiene sentido hacerlo si se adopta un enfoque a largo plazo. Cuando adoptamos un enfoque a corto plazo, cuando decimos: “Quiero dejar mi trabajo ahora mismo, necesito encontrar un dúplex para poder hacerlo. Necesito dinero ahora mismo. Quiero comprar un Tesla ahora mismo. Necesito una gratificación inmediata”, el sector inmobiliario se vuelve muy frustrante.
No tengo casi ninguna oferta que me genere un montón de dinero desde el principio, pero no tengo ninguna oferta que no me genere dinero después de haberla tenido por un tiempo. Y aprendí que la gratificación retrasada es realmente el secreto para generar riqueza e invertir en bienes raíces. Las ofertas que compré, tengo una en la cabeza ahora mismo, ¿de acuerdo? Es esta cabaña de 8,000 pies cuadrados que compré en las Montañas Smokey. Era propiedad de un ejecutivo de Coca-Cola o Pepsi, los confundo, pero él era responsable de desarrollar la comida de valor extra en los restaurantes de comida rápida. Así que consiguió que vendieran más refrescos porque, cuando hacían las comidas de valor extra, venía un refresco con cada comida.
Él construyó este lugar asombrosamente enorme, ¿de acuerdo? Lo compré y me está generando dinero. Le va bien porque pueden dormir entre 30 y 40 personas. Es muy singular. Tiendo a comprar bienes raíces que no siguen un patrón convencional, y esta es la razón. Pero cuando miras cuánto puedo cobrar por noche en esa propiedad, algunas de mis otras cabañas tal vez cuesten entre 200 y 300 dólares la noche. Eso es algo barato, ¿vale? Entonces, si obtengo un aumento del 10% en un año, lo cual sería realmente bueno, subo de 20 a 30 dólares por noche. Pero en estos lugares caros en los que tal vez pueda cobrar 1,500 por noche, un aumento del 10% equivale a 150 dólares por noche.
Ahora multiplique $20 por noche por la cantidad que sea, 200 días en un año, o 150 por 200 días en un año, y el próximo año obtendré un aumento hipotético del 10% sobre los 1,500, que ahora se convirtieron en 150 por eso, así que Obtengo un aumento del 10% sobre los 1,650. Bien, ahora mis alquileres van a subir $165 por noche. Comienza a aumentar exponencialmente porque compré bienes raíces más caros en mercados que no aceptaron de inmediato... No me generó una gran cantidad de flujo de efectivo desde el principio, pero crecerá para generar mucho más flujo de efectivo.
Este principio es lo que quería resaltar. Ahora, quiero traer esto de vuelta a su escenario específico, amigo. Estás perdiendo dinero ahora mismo, pero has ganado cien mil dólares de capital, por lo que no has perdido dinero, ¿de acuerdo? Tienes que pasar muchos meses perdiendo $200 al mes antes de alcanzar el punto de equilibrio con los $100,000 de capital que tienes. Entonces la pregunta no es: "¿Necesito vender esto inmediatamente y no perder los 200 al mes?" a menos que tus finanzas estén en una posición en la que no puedas soportar ese golpe. Si vives de sueldo en sueldo, 200 dólares al mes es devastador.
Si no puedes encontrar un día de horas extras o un trabajo adicional... Quiero decir, conozco camareros que ganan 200 dólares por noche trabajando en un turno en un restaurante, ¿vale? Y si me dijeras: "David, tienes que trabajar una vez a la semana". No, una vez al mes en un restaurante para no perder dinero en este negocio inmobiliario. Vas a perder 200 dólares al mes con el trato, pero ganarás 200 dólares al mes en el restaurante. ¿Estaría dispuesto a trabajar una vez al mes durante los próximos 30 años para tener una propiedad completamente amortizada y valorada? De hecho, ni siquiera tendría que ser durante 30 años porque en algún momento los alquileres se van a poner al día. Eso es una obviedad, sí, hazlo. ¿Bueno?
La razón por la que te sientes mal podría ser el ego. Estás mirando a otros inversores que están ganando dinero. Miras tu balance todos los meses y dices: “Bueno, estoy perdiendo dinero. Lo estoy haciendo mal”. Tal vez no. Quizás así ha funcionado siempre el sector inmobiliario a lo largo del tiempo. Fueron las personas dispuestas a perder en el corto plazo para ganar dinero en el largo plazo las que funcionaron.
Ahora, espero que no siga siendo así, pero me estoy preparando para una realidad en la que la edad de oro en la que simplemente estás sacando manzanas, simplemente metes tu boca ahí y sales y esperas que tu manzana sea más grande que las otras manzanas, pero siempre tienes una manzana, eso podría terminar. No sé. No lo sé, pero sé que mantuvimos las tasas de interés muy bajas durante mucho tiempo. Y si querías una casa, tenías que pagar de más. No se podían hacer inspecciones. Te metiste en una guerra de ofertas, te sentías muy incómodo, no sabías con qué ibas a terminar y era arriesgado. Y sé que eso tampoco era saludable, incluso si obtuvieras flujo de caja desde el principio.
Ahora que estamos dejando que las tasas de interés suban a niveles más tradicionalmente normales, todos nos asustamos y decimos: "Así no es como funcionan los bienes raíces". Puede ser que tengamos que aceptar que esta es la nueva normalidad. Y la ubicación, ubicación, ubicación se está volviendo importante. ¿Por qué? Porque ahí es donde suben los alquileres. Cuando compras en la mejor ubicación o compras la mejor propiedad, los alquileres suben en todas partes y sales más rápido de ese agujero. Sales más rápido del hoyo de perder dinero.
Ahora, no le voy a decir a nadie aquí que vaya a comprar propiedades que pierdan dinero, ¿vale? Si puedes evitarlo, evítalo. Lo que digo, Justin, es posible que no estés en la peor situación de tu vida. Puede que sea tu ego o que te estés comparando con los tratos de otras personas lo que te hace sentir mal por esto. ¿Bueno? Esto es Dallas, Texas. Este es uno de los mercados más populares del país. Si tuviera que elegir un mercado en el que invertir mi dinero durante los próximos 15 o 20 años, Dallas, Texas, estaría entre mis tres primeros. Ese es un mercado increíble. Van a seguir aplastándolo tanto en el crecimiento de los alquileres como en las compras de crecimiento del capital en Dallas. Ese es un gran lugar para estacionar su dinero. Crecerá más rápido que si encontrara un lugar donde el efectivo fluyera positivamente 200 dólares, pero que estuviera estancado a partir de ese momento. No creo que sea una mala inversión.
Ahora tiene tres habitaciones, tres baños y medio, ¿vale? ¿Qué pasaría si solo tuvieras cinco habitaciones, tres baños y medio? ¿Podría vender esta propiedad y trasladar ese dinero a otra propiedad en Dallas, Texas, que tuviera cinco habitaciones? Eso podría resolver su problema de flujo de efectivo de inmediato y obtendrá una mayor apreciación, ¿de acuerdo? Hiciste todo bien. Acabas de comprar una casa un poco pequeña. Si solo tuviera dos dormitorios más, tal vez incluso uno más, no tendría el flujo de caja negativo. Entonces este es un problema fácil de resolver. Véndelo, mueve tu capital a otro acuerdo que tenga más habitaciones. Boom, tu flujo de caja es positivo. Mantenerlo en ese mercado a largo plazo, ¿verdad? Quieres plantar un árbol en Dallas, simplemente arráncalo, planta otro árbol también en Dallas.
Pero incluso si no puede, si por alguna razón no lo hace, no significa que haya hecho un mal trato. Vas a ganar mucho dinero con este trato. Deje de lado la expectativa de que se supone que los bienes raíces son la píldora mágica que resuelve todos sus problemas desde el primer día. Lo estás haciendo muy bien, hombre. Y aprendiste mucho del trato, ¿vale? Debería duplicar su apuesta por la inversión inmobiliaria. Usted es la persona que debería invertir más, comprar más propiedades y obtener mejores resultados para todos. Sólo haz un pequeño ajuste. Cuando corres por la habitación, necesitas más habitaciones. Es así de simple, ¿verdad? Si vas a vender autos, vende autos más caros.
A veces hay un pequeño detalle que podemos modificar y que marca una gran diferencia en los retornos que obtenemos. Para usted, en el momento en que veo que compró una casa de tres dormitorios, tres baños y medio, pienso que desearía que el equipo de David Greene lo hubiera representado porque no le habríamos dejado comprar una casa de tres dormitorios. Habríamos buscado una casa de cinco dormitorios que también tuviera la capacidad de enmarcar otro dormitorio a partir de un estudio y convertirlo en seis dormitorios, y entonces estaríamos ganando un montón de dinero.
Pero le diré que el flujo de caja de esta propiedad palidecerá en comparación con el dinero que gane al pagar su préstamo y dejar que el valor aumente con el tiempo. Muchas gracias por tu pregunta. Esto fue realmente bueno. Aguanta, Dallas. Los alquileres seguirán subiendo mientras el resto de los países no siguen el ritmo porque es un gran lugar para invertir al que se está mudando mucha gente. Envíeme otra pregunta si desea profundizar en lo que podría hacer para vender esa propiedad, sobre qué necesita hablar con el agente, dónde debería incluirla y dónde podría poner el dinero en una nueva propiedad.
Muy bien a todos, gracias por enviar estas preguntas. Me encanta. De hecho, he hablado mucho más de lo normal sobre algunos de estos temas porque estoy muy entusiasmado con estas preguntas. Y sé que a muchos de ustedes les encantan los bienes raíces al igual que a mí, y están terriblemente frustrados. Es muy difícil encontrar un lugar donde depositar su dinero durante mucho tiempo. Tuviste éxito simplemente superando el miedo a invertir y dijimos: “Simplemente hazlo. Hazlo. Simplemente hazlo”, y todos lo hicieron bien. No se trata sólo de superar el miedo. Ahora tienes que superar el miedo y tienes que estar dispuesto a aceptar un par de golpes y tienes que buscar un trato con mucho ahínco. Este es un momento más difícil para invertir que cualquier otro que haya visto. Al mismo tiempo, el potencial es probablemente mayor que nunca. ¿Bueno?
Compré muchos bienes raíces recientemente y sé que cuando las tasas vuelvan a bajar, estas ofertas que eran como meh, inmediatamente se verán increíbles. Y con el tiempo, con la inflación, quiero que una cartera por valor de 50 millones de dólares aumente, en lugar de una cartera por valor de 15 millones de dólares que aumente con el tiempo. Está bien. En este segmento del programa, vamos a compartir algunos de los comentarios en YouTube y quiero compartir sus comentarios. Entonces, si eres tan amable, ve a la sección de comentarios en la página de YouTube de BiggerPockets y dime qué piensas sobre el programa. ¿Es gracioso? ¿Te gusta? ¿Te molesta que sigo olvidándome de poner la luz verde, o el humor en realidad está interrumpiendo el espectáculo? Hágamelo saber.
Nuestro primer comentario proviene de Susan Owen. "David Greene, gracias por este episodio, es mi favorito en dos años de escucha". Esto viene del episodio 723 que hicimos. "Realmente aprecio el consejo que le diste al veterano en este episodio". Bueno, gracias Susan y gracias a todos los veteranos que sirvieron a nuestro país y a sus compatriotas estadounidenses con lo que hicieron. Respeto a ti.
El siguiente viene de Lexi York. "¡Me encanta lo real que lo mantiene!" Con un signo de exclamación. Eso es bastante real. "Demasiadas personas influyentes en las redes sociales predican noticias falsas y engañan a la gente". Gracias, Lexi. Eso no es algo que jamás obtendrás de mí. Cuando el mercado explotaba y la inflación disminuía, yo le decía a la gente: “Tienes que comprar. Tienes que poner tu dinero en alguna parte”. Y ahora que se ha desacelerado, le digo a la gente: “Tómate tu tiempo y elige un trato, pero espera. Date un largo recorrido por este inmueble que estás comprando. No espere que funcione de inmediato ". Oye, si pudiéramos tardar nueve meses en hacer crecer un bebé en el útero y podemos esperar tanto tiempo para tener la alegría de tener un hijo, podrías esperar un par de años antes de que tus propiedades generen un flujo de efectivo realmente alto.
Está bien. Y de OmarKansas1, “¡Sí! Me alegro mucho de que hayas escuchado el podcast de Nate Bargatze. Me gustabas antes, pero subiste muchos niveles en mi libro al verlo en Las Vegas el sábado. Gracias por eso, OmarKansas. Amo a Nate Bargatze. Es un comediante hilarante. Mira sus programas de Netflix. De aquí surgió la idea de leer los comentarios porque yo escuchaba su podcast y los oyentes decían las cosas más divertidas y él intentaba leerlas en el programa. Fue muy gracioso. Por eso hacemos esto aquí. Así que gracias por eso.
Además, si ves a Nate en el show, dile que venga al nuestro. Queremos que Nate participe en el podcast BiggerPockets y conozca su historia. Si invierte en bienes raíces, en qué invierte, o si simplemente se gana la vida haciendo bromas y no tiene idea de qué hacer con el dinero, cuéntele sobre BiggerPockets y vea si quiere venir a nuestro programa. Nos encantaría tenerlo.
Muy bien, si no lo sabías antes de continuar, hay un nuevo programa de YouTube del que formaré parte, ¿de acuerdo? Esto está en el canal de YouTube de BiggerPockets. Hablaremos de personas que quieren hacer una carrera en el sector inmobiliario en lugar de simplemente convertirse en inversores a tiempo completo. ¿Tienes alguna pregunta sobre cómo crecer en tu trabajo actual? ¿Quieres trabajar en el sector inmobiliario o quieres maximizar tus ganancias? Estamos creando un nuevo programa en YouTube sobre cómo usar su W2 para comenzar a invertir y aumentar su patrimonio. Utilice bigpockets.com/david y elija la pregunta sobre el trabajo en el formulario, ¿de acuerdo? Entonces, si quieres estar en este programa, visita bigpockets.com/david. Envía tu pregunta, tratamos de ayudarte. Si desea asistir a ese programa, vaya al mismo lugar, bigpockets.com/david y simplemente haga clic en el cuadro que dice Pregunta de trabajo, y podremos responder su pregunta en el otro podcast.
Esto es para personas que aman los bienes raíces, pero que no están listas para lanzarse con ambos pies, renunciar a su trabajo e intentar triunfar como mayoristas. ¿Bueno? A veces, ganar más dinero con tu W2 es algo bueno. A veces iniciar un negocio es algo bueno. Y supongo que si lo piensas bien, convertirte en mayorista es la forma de iniciar un negocio. No es una forma de convertirse simplemente en un inversor inmobiliario a tiempo completo y vivir de los ingresos del alquiler. Es lo que hice. Entonces, si amas los bienes raíces, amas trabajar, amas ganar dinero y amas la excelencia, visita BiggerPockets.com/david y déjame una pregunta allí.
Está bien. Nuestro próximo videoclip proviene de Brian Lucy en Colorado.
Brian:
Mi pregunta es: tengo un par de ofertas que están en nuestro contrato en este momento y me gustaría obtener financiación para una de ellas específicamente, pero he estado tratando de encontrar prestamistas privados que pueda utilizar y que financien la propiedad. Estoy tratando de descubrir cómo haría para investigar a las personas que encuentro en Facebook. Soy parte de bastantes grupos en Facebook y quiero asegurarme de que estas personas sean legítimas y no me estafen con mi dinero porque ya me pasó esa situación una vez y fue mucho dinero. . Entonces me pregunto cómo se puede investigar a los prestamistas privados para saber si son prestamistas legítimos. Un tipo me dijo que le enviara dinero antes del cierre para poder hacer algunas cosas administrativas. Agradezco cualquier ayuda que puedan ayudarme con esto. Muchas gracias David. Me encanta el espectáculo. Gracias.
David:
Muy bien, Brian, gracias por esa pregunta. En primer lugar, lamento mucho saber que alguien te escaneó. Hay muchas estafas en marcha. Hay gente con cuentas de Instagram falsas que dicen ser yo y no lo son. De hecho, estoy nervioso por esto porque creo que la gente enviará enlaces que parecen provenir de mí para que la gente se registre en cosas que estoy haciendo y no seré yo. Así que debes tener mucho cuidado al investigar los lugares antes de enviar dinero.
Una forma en la que he recomendado que la gente esté atenta a esto es pedirme una nota de voz si crees que soy yo quien te está pidiendo algo, como, “Oye, ¿puedes enviarme un video? ¿Puedes enviarme una nota de voz? Ya sabes cómo suena mi voz, sería más difícil de replicar. Ahora, en cuanto a cómo sucedió esto con un prestamista privado, debería hacerse a través de una compañía de títulos. Bien, el dinero debería ir a la compañía de títulos y no deberían liberar nada hasta que sea un depósito en garantía. Esa es la forma en que yo evitaría esto, si simplemente envías dinero de ida y vuelta entre personas que no conoces, no hay ningún sistema inmunológico allí. No hay protección para ti. Entonces trato de evitar eso.
Pero, francamente, nunca he tenido el problema de que alguien me estafe porque sólo he pedido dinero prestado a personas que conocía o que me conocían. No les pido nada. No hay "Envíame este dinero para una tarifa administrativa antes de que te entregue una gran cantidad de mi dinero". Eso simplemente no debería estar pasando, ¿vale? Si va a haber costos de cierre por parte de este prestamista privado, deben hacerse a través de una compañía de títulos y deben financiar la parte del dinero que le están prestando en la cuenta de depósito en garantía, y luego usted puede financiar su tarifa administrativa o lo que sea. le están cargando en esa cuenta de depósito en garantía y la compañía de títulos puede liberarles sus fondos solo después de que tengan los fondos para usted.
Quieres tener un tercero neutral que te proteja si no conoces a la persona. Lamento mucho lo que sucedió, pero gracias por compartirlo con nuestra audiencia para que no estafen a más personas porque puedo ver que en el futuro será muy fácil crear perfiles en las redes sociales. Es muy fácil fingir ser otra persona. Ese fraude electrónico será cada vez más frecuente.
Está bien. Nuestra última pregunta proviene de Heather Cha en el Área de la Bahía. Heather dice: “Finalmente estoy en una etapa en la que me comprometo a invertir, pero tengo que mirar fuera del estado. Actualmente estoy mirando a Dallas, Indianápolis, Atlanta y Jacksonville. Estoy buscando específicamente alquileres a largo plazo y tengo un puntaje de crédito cercano a 800 con dinero ahorrado y sin deudas. Como inversor inmobiliario aficionado por primera vez, ¿recomienda encontrar algo que no necesite renovación? He alquilado toda mi vida, así que realmente no tengo experiencia trabajando con contratistas ya que realmente estoy buscando un lugar fuera del estado. Tengo la capa adicional de estrés de no estar cerca del mercado que estoy buscando. Gracias por su tiempo”.
Muy bien, primero que nada, Heather, si estás en el Área de la Bahía, comunícate conmigo. Nunca se sabe cuándo necesitará ayuda inmobiliaria en California, y yo la ayudaré cuando llegue. Pero si se trata de inversiones a larga distancia, consulte el libro que escribí sobre ese tema. Y sí, francamente, si no tiene experiencia en inversiones en bienes raíces o no conoce la construcción o trabaja con contratistas, no acepte un proyecto fuera del estado. Esta es una de las formas más rápidas en que las personas pueden cometer grandes errores y perder mucho dinero. De hecho, las personas que hacen negocios fuera del estado que tienen renovaciones la primera vez, si no pierden dinero, simplemente tuvieron suerte. Esto sucede todo el tiempo. ¿Está bien?
Por lo tanto, no quiero que compre un proyecto que necesite renovación más que pequeñas cosas que un personal de mantenimiento puede manejar, y su agente tiene referencias y puede supervisar el proyecto por usted si usted no está allí. En cambio, me concentraría en intentar comprar un alquiler vacacional y dejar que lo administre una empresa que realmente tenga experiencia en hacerlo. Puedo ponerte en contacto con una empresa de administración de propiedades que utilizo si estás en el área de Jacksonville. Hacen algunos alquileres a corto plazo. Estoy tratando de recordar el nombre de la ciudad donde a mucha gente le va muy bien. No se me ocurre en este momento, pero si me contactas, especialmente porque eres nativo del Área de la Bahía, haré todo lo posible para conectarte con la gente. Estaré feliz de apoyarte y buscaré formas en las que puedas apoyarme.
Muy bien, todos. Ese es nuestro espectáculo. Quiero saber en los comentarios, ¿hablé mucho tiempo? ¿Te gusta cuando hablo más? ¿Estás de acuerdo con los programas que duran un poco más? ¿Quieres mantenerlos súper ajustados porque tienes un horario? Déjame saber cuándo está la línea de tiempo, si te gustaría programas más largos o más cortos, así como qué piensas sobre algunas de las peroratas que pronuncié. ¿Eso te benefició? ¿Aprendiste sobre los principios de los bienes raíces? ¿O simplemente quieres llegar al meollo de la cuestión? Leemos estos comentarios y ajustamos nuestro enfoque en función de lo que usted dice. Gracias de nuevo por tu tiempo escuchando. Sé que la atención es costosa y ustedes podrían aprender de cualquiera, así que realmente aprecio que estén aquí aprendiendo de mí y de nosotros en BiggerPockets.
Si quieres seguirme y aprender más sobre lo que estoy haciendo, puedes ir a davidgreene24.com, o puedes seguirme en las redes sociales @DavidGreene24 en Twitter, Instagram, YouTube, lo que sea que te apetezca, puedes encuéntrame en todas partes. Voy a organizar un retiro en Scottsdale, en la propiedad que Rob y yo compramos. Entonces, si le gusta establecer objetivos, compruébelo en davidgreene24.com/retreats. Y también, muchachos, si se saltan los anuncios de BiggerPockets, dejen de hacerlo. Escúchalos porque publico anuncios en el podcast de BiggerPockets y quiero que conozcas algunos de los productos que puedes obtener de mí y en los que puedo ayudarte. Entonces, si eres como yo y a veces te saltas los anuncios, no lo hagas, porque hay huevos de Pascua ahí. Es posible que escuches mi voz suave, profunda y sensual contándote algunas de las cosas que estoy haciendo, cómo podemos encontrarnos en persona y cómo puedo ayudarte con tus objetivos. Gracias de nuevo. Si tienes un minuto, escucha otro video de BiggerPockets. Y si no lo haces, nos vemos en la próxima.
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En este episodio cubrimos:
- La “Edad de Oro” del flujo de caja y por qué finalmente podría terminar en 2023
- Cómo girar cuando no puedes encontrar una “oferta” en el mercado inmobiliario actual
- Flujo de efectivo frente a apreciación mercados y lo que constituye una mejor apuesta a largo plazo
- ¿Qué hacer cuando su la propiedad en alquiler no es rentable y como saber que vale la pena vender
- Vetting prestamistas privados y por qué NUNCA deberías enviar dinero a uno
- Renovaciones fuera del estado y rehabilitaciones y por qué los inversores inmobiliarios novatos deberían mantenerse alejados de ellas
- Gratificación retrasada y por qué es el verdadero camino para generar riqueza
- Y So ¡Mucho más!
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- A través de esta formación, el personal docente y administrativo de escuelas y universidades estará preparado para manejar los recursos disponibles que derivan de la diversidad cultural de sus estudiantes. Además, un mejor y mayor entendimiento sobre estas diferencias y similitudes culturales permitirá alcanzar los objetivos de inclusión previstos.
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