Seamos sinceros-tarifas de administración de propiedades no son baratos. Si bien es posible que necesites contratar a un administrador de propiedades si estás invertir fuera del estado o no pueden autogestionarse tu propiedad, estos costos pueden afectar rápidamente sus ganancias si no tiene cuidado. ¿Cómo puede asegurarse de obtener servicios de alta calidad a un precio justo y mantener sus gastos generales bajo control?
Bienvenido de nuevo a otro Respuesta de novato! Si estás luchando por apretar el gatillo contratar una empresa de administración de propiedades, entendemos por qué podría tener dudas. Afortunadamente, Ashley y Tony están aquí para arrojar algo de luz sobre el tema y compartir sus propias experiencias con empresas de administración de propiedades. También hablan de propiedades aseguradas durante la fase de rehabilitación, además de comprar propiedades embargadas previamente. Finalmente, discuten pagos globales—qué son, cómo utilizarlos en su beneficio y cuándo puede ser riesgoso conseguir un prestamo eso los tiene!
Si desea que Ashley y Tony respondan una pregunta sobre bienes raíces, puede envíe una pregunta aquí, publicar en el Grupo de Facebook para novatos en bienes raíces, o llámenos a la Línea de solicitud de novatos (1-888-5-ROOKIE).
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Ashley:
Este es Real Estate Rookie, episodio 296.
Tony:
La empresa de administración de la propiedad era propietaria de su empresa de mantenimiento. No querrá perder tiempo intentando llamar a cuatro plomeros diferentes para obtener una cotización sobre cómo reemplazar un sello de cera. Pero cuando buscamos otros precios, las tarifas del administrador de la propiedad generalmente eran más caras porque también hay que pensar que si solo le cobran $100 por unidad, esa no es una cantidad significativa de dinero.
Ashley:
Eso es porque estás muy acostumbrado al alquiler a corto plazo. [inaudible 00:00:28] el 30%.
Tony:
Sí.
Ashley:
Mi nombre es Ashley Kehr y estoy aquí con mi coanfitrión, Tony Robinson.
Tony:
Y bienvenido al Podcast para novatos en bienes raíces, donde cada semana, dos veces por semana, le brindaremos la inspiración, la motivación y las historias que necesita escuchar para iniciar su viaje de inversión. Y volvemos hoy con otro episodio de Rookie Reply en el que responderemos cuatro preguntas de personas que forman parte de nuestra audiencia de novatos. Y miren, muchachos, si quieren que se responda una de sus preguntas, diríjanse a bigpockets.com/reply, y nosotros y nuestro equipo veremos esas preguntas allí y seleccionaremos las buenas para compartir en el programa aquí. .
Ashley:
Y voy a la tangente sobre los honorarios de administración de la propiedad y las cosas que necesita saber sobre cuánto podría terminar pagando por la administración de la propiedad. El hecho de que la tarifa sea del 8%, 10%, normalmente no significa que eso sea lo que vas a pagar en la administración de la propiedad, por lo que es muy importante que cuando hagas ese análisis del trato, en realidad estés informando más que cualquier otra cosa. el porcentaje se debe a que siempre habrá otras tarifas incorporadas.
Tony:
Sí. También seguiremos hablando sobre qué es un pago global y cómo puede utilizarlo estratégicamente dentro de su estrategia de inversión inmobiliaria. Hablamos de cómo asegurar la propiedad cuando está en la fase de rehabilitación, y luego hablamos un poco sobre la compra previa a la ejecución hipotecaria, que honestamente, algunas personas hacen toda su cartera de bienes raíces basándose estrictamente en esa estrategia de compra previa a la ejecución hipotecaria. Mucha información realmente buena en el episodio de hoy.
Pero antes de entrar en las preguntas, solo quiero felicitar a alguien que nos dejó una reseña de cinco estrellas en Apple Podcast. Y escuchen muchachos, son literalmente dos minutos de su vida, si aún no se han tomado ese tiempo, déjennos una reseña en Apple Podcast o Spotify. Cuantas más reseñas recibamos, a más personas podremos llegar. Y cuantas más personas podamos llegar, más vidas podremos cambiar, que es lo que nos encanta hacer aquí en Rookie Podcast.
Pero la reseña de hoy proviene de alguien con el nombre de usuario We Are Notes. No estoy seguro de lo que eso significa. No, pero esta persona dice… El título de la reseña dice que estás saturando mi esponja. Tiene que ser uno de los títulos más divertidos que he visto. Pero esta persona dice: “Soy nuevo en la inversión inmobiliaria. Todavía no he conseguido mi primer contrato, pero espero que lo haga este año y haya aprendido mucho”, en letras mayúsculas, “de su podcast. La información es concisa y relevante, fácil de escuchar y comprender. Muchas gracias. Mantener el buen trabajo." Ash, ¿cómo se siente saber que estamos ahí afuera saturando esponjas?
Ashley:
Voy a empezar a usarlo todo el tiempo ahora. Bueno, muchas gracias chicos. Realmente apreciamos las críticas. Y alegra nuestros días. Y Tony está feliz porque entonces no me pongo de mal humor en el podcast y podemos tener un gran programa leyendo tus maravillosas críticas. Muchas gracias chicos.
Tony:
Muy bien, nuestra primera pregunta de hoy proviene de Blake Echobarger. Y la pregunta de Blake es: “¿Cómo puede garantizar sus propiedades recién adquiridas mientras se encuentra en la fase de rehabilitación del proceso BRRRR? Estoy a punto de comprar mi primer BRRRR y mi agente de State Farm dice que no pueden asegurar una propiedad que no esté habitada. Solo lo garantizará cuando la rehabilitación finalice y haya un inquilino en el lugar. ¿Es eso normal o es sólo cosa de State Farm? ¿Existen compañías de seguros que se especialicen en algún tipo de cobertura de seguro de propiedad provisional? Gracias por cualquier idea”. Ash, sé que definitivamente obtenemos seguros para nuestras propiedades de alquiler incluso durante la fase de rehabilitación, pero ¿cómo es para ti? Sé que hiciste BRRRR en muchas propiedades en Nueva York.
Ashley:
Sí, les damos un seguro durante esa fase de rehabilitación que... Un contratista podría resbalar y caer, por lo que es necesario tener un seguro de responsabilidad allí. El lugar podría incendiarse mientras lo rehabilitan; Hay tantos escenarios por suceder. Y usted quiere que esa propiedad esté asegurada, especialmente si está utilizando un prestamista de dinero fuerte. Tienes que pagar si estás haciendo algún financiamiento, te exigirán que tengas un seguro sobre la propiedad.
En cuanto a su agente de State Farm, le recomiendo encarecidamente acudir a un corredor de seguros que realmente trabaje con un montón de compañías diferentes. Si vas a un agente de State Farm, ellos solo pueden cotizarte un seguro para State Farm, pero si vas a... Tal vez sea su agencia de apellido, generalmente son corredores si no están afiliados a una marca de seguros. , y podrán aceptarlo y podrán cotizarle.
La compañía de seguros que suelo utilizar aquí en Nueva York es Dryden Mutual para rehabilitación. Pasarán y le pondrán un seguro. Y luego, tan pronto como finalice la rehabilitación, mi corredor de seguros saldrá y volverá a cotizar el seguro a Dryden y a otras compañías cuando esté listo para alquilarse y el inquilino esté en su lugar. Haremos esa segunda pieza de seguro. Y, por lo general, resulta más económico una vez que la rehabilitación se realiza en la propiedad. Tony, ¿y tú? ¿Le parece que suele ser más caro tener un seguro durante el proceso de rehabilitación?
Tony:
Sí, la póliza de seguro de rehabilitación es definitivamente más cara porque existe más riesgo para la compañía de seguros. Pero al igual que tú, Ashley, acudimos con un corredor local y ella generalmente nos lo busca. Y, sinceramente, normalmente recuperamos nuestras pólizas en un día. Le enviaremos: “Oye, acabamos de recibir este cambio en nuestro contrato. ¿Puedes decirnos cuál será el costo? Y antes de que termine el día, tiene algunas opciones para nosotros y dice: "Oigan, creo que esta opción es la mejor para ustedes".
Y luego, una vez que vendemos, para nosotros, generalmente son nuestros flips, una vez que los vendemos, pagaremos la póliza de ese año por adelantado. Y luego digamos que solo terminamos usando cuatro o cinco meses, recibiremos un reembolso por el saldo cuando vendamos esa propiedad. Sí, Blake, yo diría que muchas compañías de seguros prestarán... o no prestarán, pero aseguraremos las propiedades que están en la fase de rehabilitación, creo que es sólo una cuestión de ampliar, no lo sé. Supongo que hay una gama más amplia de opciones que solo esa oficina de State Farm.
Ashley:
Sí. Y usted quiere un agente, como dijo Tony, que le dará una cotización en un tiempo de respuesta bastante rápido en el que pueda simplemente enviarles por correo electrónico la información sobre la propiedad. Pero también quiere un agente que tenga conocimiento de lo que está haciendo, así que pregúntele: "¿Para cuántos otros inversores asegura?" Asegurándose de que le hagan preguntas sobre la propiedad. No desea un agente al que simplemente envíe la dirección y le diga: "Está bien, aquí tiene una cotización". Bueno, ¿te preguntaron cuál es la fuente de calor? ¿Hay una estufa de leña? Porque eso también podría aumentar tu póliza de seguro. Pero si la compañía de seguros no sabe que hay una estufa de leña y luego la estufa de leña provoca el incendio, podrían decir: “No, nunca nos notificó que había una estufa de leña. No estamos asegurando la propiedad”, y ahora no tienes suerte.
Encuentre un agente, investigue si alguien le hará ese tipo de preguntas sobre cuáles son las diferentes cosas de la propiedad. Porque también me encontré con el escenario en el que fui y hice una oferta por una propiedad, obtuve mi cotización de seguro, todo está genial, y luego de cerrar la propiedad, la compañía de seguros me enviaba un inspector para hacer una inspección exterior de la propiedad. Y a veces traían cosas y decían: “En realidad, no vamos a asegurar esta propiedad porque está demasiado cerca de la casa de al lado. Y nuestra compañía de seguros no fabrica casas que sean similares a casas adosadas”, en cierto sentido. Estás frenético; Están cancelando su seguro. Tienes que buscar otra póliza de seguro, y entonces tal vez sea mucho más alta de lo que realmente pusiste en tus números. Tenga mucho cuidado con eso. Asegúrese de brindarle a su corredor, agente, compañía de seguros toda la información que pueda para que no haya sorpresas como esa.
Tony:
Y Ash, mencionas un muy buen punto. Y este es probablemente el tema de un episodio completo, probablemente deberíamos contratar a un corredor de seguros en un episodio y simplemente analizar, oye, ¿cuáles son algunos de los errores que ves que cometen los inversores novatos? Porque estuve en una conferencia hace un par de meses y había un tipo en el escenario que hablaba sobre la responsabilidad en relación con los alquileres a corto plazo. Y dijo que la mayoría de las personas en la industria del alquiler a corto plazo tienen un seguro insuficiente. Y él dijo: "No se toman el tiempo para leer su póliza de seguro y reconocer todos los riesgos a los que están expuestos simplemente por todas las cosas que podrían suceder naturalmente en un alquiler a corto plazo".
Creo que un consejo para todos nuestros novatos que están escuchando es que se tomen el tiempo para leer su póliza de seguro y comprender realmente qué está incluido y qué no está incluido para que puedan entender dónde podrían querer intentar mitigar su riesgo. Por ejemplo, este tipo que estaba en el escenario dice que no le gusta tener ningún tipo de alfombras grandes dentro de los alquileres a corto plazo porque ha visto muchas pólizas que se llaman cuando un huésped tropieza con una alfombra y su dedo del pie se engancha con el borde. una alfombra y se tropiezan y caen, y eso generalmente no está cubierto por su póliza de seguro. Hubo tantas historias extrañas como esa en las que él decía: "Estas son cosas que sucedieron en una propiedad, pero no están cubiertas por la mayoría de las pólizas de seguro tradicionales". Simplemente algo en lo que la gente debe pensar y comprender, es como lo que realmente se incluye en sus políticas.
Ashley:
Eso me recordó no solo el seguro, sino también cuando fui a comprar muebles y le estábamos diciendo al vendedor que era para un alquiler a corto plazo y cosas así. Y cuando estamos cobrando, él dice: "No podemos brindarle la cobertura de la garantía porque es para un alquiler a corto plazo". Y nosotros pensamos: "¿Qué?" Y él dijo: "Sí, no ofrecemos garantía para eso a menos que sea para su uso personal en su hogar". A partir de entonces aprendimos a mantener la boca cerrada. Pero son sólo algunas de esas cosas en las que realmente no piensas que suceden.
Pasemos a nuestra siguiente pregunta de Ari Hader. “¿Qué es un préstamo global? ¿Pago sólo intereses cada mes y pago el principio completo después de un período de tiempo acordado, como después de cinco años? ¿Qué tiene de bueno? Tony, ¿alguna vez has hecho un préstamo global?
Tony:
Sí, definitivamente lo hemos hecho. Ari, en realidad es un pago global. El préstamo es un préstamo típico como cualquier otra cosa, pero existe lo que se llama pago global. Y puedo darte algunos ejemplos diferentes. Cuando compré mi primera inversión inmobiliaria, tenía un plazo de 18 meses... O creo que, en realidad, fue un préstamo de un banco a 12 meses para financiar la compra y la construcción, y luego tuve un pago global el día 13. mes que era el principio más cualquier interés que hubiera acumulado durante ese período de tiempo.
La forma en que funciona un pago global es durante la vida del préstamo... Y puedes configurarlo de varias maneras, pero la forma en que se configuró este préstamo específico fue que yo estaba haciendo pagos de intereses solo sobre el saldo durante ese 12- período del mes. En un préstamo habitual, como cuando tiene el pago de un automóvil o una hipoteca, su pago se destina tanto al pago del capital como a los intereses. A medida que realiza pagos sobre el pago de un automóvil o una hipoteca, un porcentaje se destina a sus intereses, que se devuelven al banco, pero luego otro porcentaje crece hacia el pago de su saldo principal. Con el tiempo, si compara el mes uno con el mes 12, después de un año habrá pagado una parte de su saldo de capital. Y muchos de estos préstamos que tienen pagos de préstamo o que tienen estas estructuras de solo intereses, durante esos 12 meses, usted paga intereses para que su capital nunca disminuya. Mes uno, mes 12, su saldo de capital es exactamente el mismo.
Y luego, al final de esos 12 meses, tendrás que pagar el saldo del capital. Y tienes dos formas de hacerlo. O puede pagar de su bolsillo, de modo que, por cualquier motivo, tenga el efectivo necesario para pagar ese préstamo en su totalidad, o lo que la mayoría de la gente hace es refinanciar y obtener una deuda fija a largo plazo para pagar esa deuda a corto plazo. -nota de término. Eso es lo que hicimos.
El beneficio que vimos, Ari, fue que era significativamente menos costoso. Fue un préstamo económico durante esos 12 meses porque solo pagaba los intereses, mientras que la mayoría de los pagos son hipoteca e intereses, por lo que paga menos durante ese tiempo y le da tiempo suficiente para configurar su refinanciamiento, como su préstamo a largo plazo. deuda a plazo y lograr esa refinanciación. Así es como funcionó para nosotros. Ash, ¿cómo te ha ido a ti y a tu negocio?
Ashley:
Sí, es excelente por el costo de tenencia. Durante ese período de rehabilitación o cuando está arreglando la propiedad antes de ir a refinanciar, pagar solo ese interés es menor porque solo está pagando el interés y no el interés ni el principio. No estás pagando nada del principio en ese momento, por lo que en realidad no estás generando más capital mediante el pago del principio.
Un ejemplo de la primera vez que hice un pago global fue la compra de seis unidades. Era la primera vez que realizaba financiación para vendedores. Lo configuramos por un año e hicimos pagos de intereses solo al 7% y luego el pago global al año. Mantuve mis pagos muy bajos durante ese año mientras hacía algunas actualizaciones a la propiedad, y luego fui y refinancié con otro banco y pagué el capital al vendedor al final del año.
Creo que es una táctica realmente excelente para negociar un trato, ser creativo cuando le ofreces financiamiento al vendedor en cuanto a, está bien, quieres financiamiento del vendedor, pero esta persona no quiere retenerlo por mucho tiempo. Lo que puedes hacer es que incluso si no estás contratando sólo seguros, sólo si estás haciendo pagos de capital e intereses, aún podrías amortizarlo en 30 años para seguir recibiendo un pago realmente bajo, y luego simplemente tener el pago global puede fijarse para el segundo o tercer año.
Hice este trato una vez para este tipo donde era un pago global en el año cinco y un pago global en el año siete, y luego el monto total adeudado en el año 10, creo que fue. Creo que fueron $800,000, $200,000 por adelantado. Y luego, en el año cinco, fueron otros 50,000 dólares, en el año siete, otros 50,000 dólares. Y, obviamente, la cantidad que paga por los intereses, una vez que se paga, cambiará cuando realice estos grandes pagos para pagar parte del principio.
Esa es otra cosa con la que puedes ser creativo: tal vez sea alguien que quiera jubilarse, no quiera recibir la suma global ahora, pero sí necesita más de lo que serían los pagos de capital e intereses. Tal vez puedas establecer que el acuerdo siga funcionando y que, en dos años, puedas dar una pequeña suma global grande y luego otra suma global grande. Hay tantas formas diferentes de ser creativo al realizar pagos globales en un préstamo.
Tony:
Y, Ash, deberías mencionar un punto tan bueno que realmente no existe una forma correcta o incorrecta de configurarlos. Yo diría que la mayoría de las situaciones de tipo pago global que ves, especialmente en el espacio residencial, generalmente utilizan algún tipo de configuración de tipo interés solo, pero realmente puedes hacerlo como quieras. Y ves en el espacio comercial cuando miras multifamiliares o lo que sea, muchos de ellos saldrán y obtendrán una deuda puente, pero será por tres años. Y tendrán sólo tres años de intereses, y luego tendrán este gran pago global. Los términos pueden variar. Por ejemplo, Ashley dijo que tuvo múltiples pagos globales durante la vigencia de su préstamo, por lo que realmente no existe una forma correcta o incorrecta de hacerlo.
Pero mientras hablábamos de esto y de cómo los pagos globales pueden entrar en juego, también debes asegurarte de no ponerte en una situación, supongo, complicada. Parte de lo que causó la crisis financiera de 2008 fue que había todas estas personas con estas hipotecas de tasa ajustable que tenían estos grandes pagos globales. Y la mayoría de la gente lo que hacía era simplemente refinanciar porque los valores de las propiedades seguían subiendo. Pero cuando vimos que el valor de estas propiedades comenzaba a revertirse, la gente no tenía el capital para refinanciar, y luego sus pagos se dispararon y ya no podían pagar sus préstamos. Supongo que solo debes asegurarte de seguir siendo conservador cuando realices estos pagos globales, porque podrías llegar a una situación en la que podrías terminar cargando con la bolsa y no poder pagarlo.
Y literalmente leí algo, creo que fue ayer por la mañana, sobre el espacio de oficinas y cómo el espacio de oficinas se verá muy afectado en los próximos años porque hay todos estos espacios de oficinas que estaban en estas notas a corto plazo donde tuvieron tal vez 24, 36, 5 años, y ahora esos pagarés están venciendo. Y debido a que la valoración de los espacios de oficina se basa en gran medida en la ocupación, y la ocupación de oficinas ha disminuido en todos los ámbitos, se está viendo que las valoraciones disminuyen. Ahora, las personas en estos edificios de oficinas que tienen estos pagarés se encontrarán en una situación realmente difícil en la que no necesariamente podrán refinanciar porque el valor de la propiedad hoy es significativamente más bajo que antes. Usted todavía quiere ser conservador incluso cuando se está adentrando en estas situaciones de tipo deuda global a corto plazo.
Ashley:
Ese es un gran punto porque muchos de... Hablamos mucho aquí sobre préstamos residenciales, pero muchos de ellos tienen un pago global. Es posible que esté amortizando la vida del préstamo en 15 o 20 años, pero el préstamo sólo tiene una duración fija de cinco años y, en realidad, podría ser un pago global. A otro inversionista al que ayudo, lo estoy ayudando a refinanciar dos propiedades en este momento donde era un plazo fijo de cinco años, y tiene que refinanciar con ese préstamo después de los cinco años; ni siquiera se transfiere a una tasa variable. Él está haciendo eso ahora mismo. Pero si fueras y dijeras: "Voy a comprar todo lo que pueda ahora mismo", y colocaras todas estas propiedades que estás comprando en estos préstamos a cinco años, en cinco años, todos esos préstamos vencerán exactamente al mismo tiempo y tendrás que ir a refinanciarlos todos. ¿Y entonces qué pasa si los tipos se han disparado? Y ahora, por cada propiedad que tengas, estos pagos serán enormes.
El año pasado vi muchos bancos ofreciendo en el aspecto comercial cinco años, siete años e incluso a veces diez años. Creo que, como inversor, tienes que ser estratégico en cuanto a cuándo vencen estos préstamos porque hay todas estas cosas diferentes que podrían entrar en juego y no quieres quedarte atrapado con todos estos préstamos que tienes que pagar. sin muchas opciones para refinanciar, ya sea porque su deuda con respecto a los ingresos es demasiado alta, si perdió su trabajo W10 y le resulta difícil refinanciar, si las tasas de interés han subido tanto o si los requisitos de préstamo han aumentado. mucho más estricto o estás pasando por vacantes en una de tus propiedades donde nadie quiere prestar o cosas así. Tenga cuidado en el aspecto comercial.
Sin embargo, me hizo pensar en un beneficio de un pago global, donde había trabajado con este inversionista en este acuerdo donde el tipo no tenía suficiente dinero para el pago inicial para comprar la propiedad, así que la forma en que lo organizó fue él. Fue al banco, hizo su préstamo, pero luego hizo un segundo préstamo sobre la propiedad que estaba financiando el vendedor. Terminó siendo alrededor de $80,000, y luego creo que tal vez trajo $50,000 de su propia cuenta para el pago inicial. Y solo hizo pagos de intereses durante, creo que fueron siete años, tal vez. Y luego estaría el pago global al final de los siete años al vendedor. El beneficio de esto fue cerrar el trato para el vendedor, por lo que luego, en el futuro, todavía estaba recibiendo una gran cantidad de cambio de la hipoteca que la persona estaba obteniendo y luego también de los $ 50,000 que ellos mismos estaban aportando. Y luego fue el vendedor que financió esos $80,000 y recibió pagos mensuales en el transcurso de siete años, y luego el pago global se realizó al final de siete años.
El banco que tenía el primer préstamo permitió que esto sucediera, para que él tuviera un segundo gravamen sobre la propiedad porque los números tenían sentido y el pago mensual era tan bajo que el flujo de efectivo de la propiedad podía cubrir fácilmente el pago de la hipoteca hasta el banco y el pago al vendedor financiación. Esto es algo que normalmente no se ve en el sector residencial, donde el banco le permitirá ir y obtener un segundo gravamen o el vendedor financiará el pago inicial o pedirá dinero prestado para el pago inicial, incluso a menos que sea un regalo de un miembro de la familia o de otra persona. pasando a la escritura. Definitivamente, esa es una herramienta, si va al lado comercial de los préstamos, es utilizar el financiamiento del vendedor, hacer un pago global para poder estabilizar esa propiedad, tener suficiente tiempo y poder pagar. El vendedor financia cuando sea el plazo de pago de la floración.
Tony:
Eso es parte de lo que hace que la inversión en bienes raíces sea tan interesante: permite una creatividad infinita en términos de cómo cerrar un trato. Y cuantas más conversaciones tenemos con otros inversores, más estructuras, palancas y creatividad vemos. Y siempre que usted y la otra persona al otro lado del trato estén contentos y no infrinjan ninguna ley, obviamente, entonces funciona.
Solo una última cosa, Ash, que me vino a la mente cuando mencionaste que no todas tus deudas vencen exactamente al mismo tiempo y que estás en estos pagarés a corto plazo, lo mismo se aplica si eres una persona a largo plazo. propietario de alquiler a plazo. Si puedes intentar escalonar tus vacantes para que no se produzcan todas al mismo tiempo, también te harás la vida más fácil.
Cuando trabajé en esta compañía de arrendamiento aquí localmente por un breve tiempo después de la universidad y veía... Nos daban hojas para cada unidad que estaba vacía y decían: "Si el inquilino firma un contrato de arrendamiento de seis meses, estas son las tarifas por mes. Si firmaron un contrato de arrendamiento de siete meses, esto es lo que es. Aquí hay un contrato de arrendamiento de ocho meses y esto es lo que es”. Y usted pensaría que un contrato de arrendamiento de 10 meses sería más barato que un contrato de arrendamiento de seis meses porque el propietario lo mantendrá en la unidad por cuatro meses más, pero lo que vería es que a veces un contrato de arrendamiento de seis meses en esa unidad sería $400 o $500 más que el contrato de arrendamiento de 10 meses. Y cuando pregunté por qué, dije: "¿Por qué cobramos más en este arrendamiento a largo plazo que en el arrendamiento a corto plazo?" Y su razonamiento fue: “Tenemos demasiadas unidades que vencen en ese período de sexto mes, por lo que queremos intentar reducir la cantidad de personas que eligen esa opción y retrasarlas tres o cuatro meses para que podamos escalonar nuestras vacantes. .” Pensé que era algo realmente interesante y me vino a la mente cuando mencionaste también el asombroso tema de tus pagos globales.
Ashley:
Sí, eso es interesante porque aquí en Buffalo, todo el mundo intenta que los contratos de arrendamiento finalicen en primavera porque nadie se muda en invierno. Eso sucede cuando le ofreceremos en lugar de un contrato de arrendamiento de 12, un contrato de arrendamiento de 15 meses y le daremos un pequeño descuento si firma para que su contrato termine en primavera o principios de verano porque es cuando la mayoría de la gente tiende mudarse es en primavera. Y nadie quiere que su contrato de arrendamiento finalice en invierno porque si alguien se muda, será mucho más difícil cubrirlo durante el invierno.
Tony:
Bien. Simplemente algo que me vino a la mente. Pensamientos interesantes. Muy bien, entonces esta pregunta proviene de Bill Hall. Y Bill dice: “Tengo una casa por la que quizás esté haciendo una oferta. Es una ejecución hipotecaria previa. El propietario tiene un retraso de $19,000. Mi pregunta es al calcular esta oferta ¿pongo este número con el resto de mis gastos?” Nunca he comprado una hipoteca previa a la ejecución, pero déjame explicarte y luego, Ash, te lo pasaré a ti.
Cuando un comprador de vivienda compra una casa y obtiene una hipoteca de un banco, celebra un contrato con ese banco para decir: "Voy a pagarte X dólares por mes durante los próximos 15, 20, 25, 30 años." Y cuando el comprador de una vivienda incumple o deja de realizar los pagos, el banco inicia el proceso de ejecución hipotecaria y, eventualmente, el banco podría terminar expulsando a esa persona de la vivienda, retomando posesión de la propiedad y luego vendiendo esa propiedad en el mercado normalmente por una pérdida.
Pero hay varios pasos antes de que el propietario sea realmente expulsado. Y la ejecución hipotecaria previa es el paso justo antes de que el banco comience todo el proceso legal para expulsarlo de la casa, donde a veces la gente intenta venderla para evitar que la ejecución hipotecaria afecte su historial. Y es una victoria para el banco porque si pueden evitar una situación de venta corta en la que venden su propiedad con pérdidas, entonces el banco obviamente también podrá preservarse en esa situación. Eso es exactamente lo que es el proceso previo a la ejecución hipotecaria. Pero Ash, sé que dijiste que compraste al menos una propiedad que estaba en proceso previo a la ejecución hipotecaria, así que supongo que cuéntanos esa historia. ¿Y luego tuvo que poner al día los pagos adeudados de esa persona antes de poder comprar la propiedad?
Ashley:
Sí, terminamos haciendo un tema para tratar esta propiedad. Si regresan y escuchan el episodio de Pace Morebe en el que lo tuvimos, hablamos un poco sobre esto. Y luego, obviamente, avanza hacia el tema de qué es eso. Pero eso es básicamente cuando usted se hará cargo de los pagos del préstamo de la persona. El préstamo permanecerá a su nombre, la propiedad se escriturará a su nombre y ahora usted es dueño de la casa y pagará la hipoteca en su nombre. Pero aún puede comprar una ejecución hipotecaria previa sin estar sujeto a acuerdos en los que se hagan cargo de su hipoteca.
En este escenario, el propietario tiene un retraso de $19,000. Y la pregunta es: "¿Al calcular esta oferta, pongo este número con el resto de mis gastos?" Si va a comprar esta propiedad en efectivo, pase lo que pase, tendrá que pagar esos $19,000, pero también tendrá que pagar el saldo adeudado del préstamo. Solo si le estuviera comprando a alguien que estaba al corriente de su hipoteca, no tenía ningún pago atrasado y debía $100,000 por su casa cuando se la compró, esos $100,000 tendrían que ser pagados. En este escenario, lo que ocurre es que tienen un retraso de 19,000 dólares. Quizás deban otros 50,000 dólares. Tendrías que pagar esos $79,000 completos. No importaría si estaba vencido o si vence en el futuro, todo ese gravamen, toda esa hipoteca tendría que liquidarse pase lo que pase.
La primera pregunta sería: ¿cómo va a comprar esta propiedad? ¿Estás comprando en efectivo? ¿Está utilizando un prestamista de dinero fuerte? ¿Está obteniendo financiación bancaria? Sea lo que sea, debe asegurarse de tener en cuenta que tendrá que presentar una oferta que cubra esos $ 19,000 y luego el saldo restante del préstamo.
Puede hacer lo que se llama una venta corta en la que realmente negocia con el banco cuál podría ser el precio de compra para que el banco no tenga que realizar la ejecución hipotecaria completa; pueden recuperar algunos de sus costos. De hecho, intentamos hacer esto primero con el banco con el que terminamos contratando el tema y pagando la hipoteca atrasada. Intentamos hacer esto con el banco, pero no estaban muy dispuestos a negociar mucho. Y luego terminó simplemente haciendo el tema y simplemente hacerse cargo de los pagos de la hipoteca fue un trato mucho mejor para nosotros. Y terminamos pagando en efectivo el dinero que se debía y pusimos a la persona al día con la hipoteca. Y luego, cada mes, continuábamos haciendo el pago de la hipoteca en su nombre. Esta persona también tenía impuestos atrasados, por lo que tuvimos que pagar los impuestos atrasados. Si vas y obtienes financiamiento para una ejecución hipotecaria previa y tienen $19,000 vencidos, si pones un 20% de pago inicial y luego obtienes un préstamo, parte de ese 20%, parte del préstamo ser hacia ese precio de compra.
Cuando hagas tu oferta, se incluirán esos $19,000. No estás haciendo tu oferta y luego la aceptan y vas a cerrar y estás pagando el precio de compra más los $19,000 que deben, quieres que esos $19,000 se incluyan en lo que sea que estés ofreciendo para comprar la propiedad. Eso podría ser parte del préstamo si va a comprar la propiedad con un préstamo.
Pero sí, definitivamente vas a calcular esto. La mayoría de las veces, si no está haciendo una venta corta en la que está negociando con el banco, si puede consultar los registros del condado o PropStream o cualquier otro software pago que le brinde registros de propiedad, puede tener una idea de cuál es el saldo de la hipoteca, si hay algo vencido, cuál... Por lo general, no se puede obtener una cantidad muy precisa, es más bien una estimación. Según el plazo de los préstamos que obtuvieron, cuál fue su tasa de interés, esto es lo que creemos que se debe por el préstamo actualmente. Pero puedes evaluar y ver, está bien, estoy interesado en esta propiedad; Sé que está entrando en preejecución hipotecaria. Pero luego miras y ves, está bien, esta propiedad sólo vale $200,000, pero aun así deben $250,000 y están detrás de otros $10,000, o algo así. Eso puede indicar, está bien, voy a tener que hacer una venta corta porque no vale la pena pagar mucho más por la propiedad porque tienen estos gravámenes que deben liquidarse. Pero si los números funcionan y aún obtienes una buena oferta, entonces sí, adelante, haz los números y asegúrate de calcular cualquier otro costo.
Y si va a entrar en una ejecución hipotecaria previa, asegúrese de verificar si hay otros gravámenes o sentencias sobre la propiedad, como los impuestos atrasados. No pueden afrontar el pago de su hipoteca. ¿Están ellos también al día con sus impuestos? Muy importante de mirar.
Tony:
Gran colapso, Ashley. Y nuevamente, la inversión inmobiliaria tiene muchos matices. Siento que ese es el tema del programa de hoy y sé, está bien, ¿debería intentar hacerlo? ¿Debería dejarlo en una ejecución hipotecaria y luego intentar recuperarlo en el backend?
La segunda oferta que compré fue una venta corta. Y sólo una advertencia para las personas que están escuchando es que estén preparados para que una venta corta lleve mucho tiempo. Mi trato, ese segundo trato en el que lo compré, creo que pasaron meses y meses y meses entre el momento en que presenté la oferta y cuando realmente regresaron y dijeron que sí, y aún más meses después de eso, cuando realmente cerramos porque había una comprador inicial que estaba alineado, ese comprador se echó atrás. Entonces el banco se acercó a mí y me dijo: “Oye, eras nuestra segunda oferta en la fila. ¿Quieres tomarlo? Y luego el proceso de negociación tomó una eternidad porque solo porque el vendedor acepta una cantidad durante una venta corta, el banco tiene que volver atrás y aprobar esa cantidad también, y eso puede llevar una eternidad. Puede obtener una oferta realmente fantástica cuando compra como venta corta, pero prepárese porque podría haber muchas canciones y bailes antes de llegar a la meta.
Ashley:
Bien, nuestra siguiente pregunta es de Kyle Consider. "Para aquellos de ustedes que poseen alquileres fuera de la ciudad, ¿cuánto pagan normalmente por la administración de la propiedad?" Tony, tenías tus propiedades en Luisiana. ¿Cuál fue la tarifa de administración de la propiedad que pagó por ellos? Porque esos estaban fuera del estado para ti.
Tony:
Sinceramente, fue bastante caro. Creo que lo tenían al 10% de los alquileres pero con un tope de $100. Por todas las unidades que tenía disponibles, solo pagaba $100 por unidad. Y la forma en que encontré mi empresa de alquiler a corto plazo fue, literalmente, simplemente entré en Google y escribí empresas de administración de propiedades, Shreveport, Luisiana; apareció un montón. Llamé a varios y tenía una lista de preguntas que quería hacerle a cada persona. Estoy bastante seguro de que esas preguntas provienen únicamente de los foros de BiggerPockets. Simplemente busqué en los formularios para encontrar qué preguntas hacerle al administrador de la propiedad. Y algunos simplemente nunca me respondieron, así que obviamente es una señal. Hubo una pareja con la que tuve conversaciones telefónicas que me respondieron.
Y luego, cuando fui a cerrar la propiedad cuando volé a Luisiana para cerrar, la que más me gustó, simplemente le pedí una taza de café. Y envió a alguien de su equipo a reunirse conmigo, y me brindaron muchas ideas sobre la economía local, sobre la ciudad local, sobre lo que funciona bien cuando se rehabilita una propiedad para obtener los mejores valores de alquiler. Y fui muy abierto y honesto con ellos en cuanto a que era un nuevo inversionista pero que estaba buscando a alguien con quien crecer. Y también eran nuevos y estaban en crecimiento en ese momento, por lo que estaban contentos con eso. Pero sí, fue un proceso realmente genial, pero fue simplemente aprovechar BiggerPockets y luego salir y conocer gente en persona lo que me ayudó a encontrar la persona adecuada.
Ashley:
Sí. Siempre autogestiono mis propiedades. Y luego contraté una empresa de administración de propiedades hace tres años, y esa fue mi primera experiencia con una empresa de administración de propiedades. Y su tarifa, porque éramos otro inversionista y yo, y entre los dos que les llevábamos nuestras propiedades, obtuvimos un descuento por volumen. Creo que fue del 5.5% durante el primer año. Acabamos de firmar un contrato de un año con ellos.
Tony:
Eso es bastante bueno. 5.5%?
Ashley:
Sí. Y luego eran 25 dólares por edificio al mes. Y eso cubría los servicios de emergencia. Si había un problema de plomería el fin de semana, no cobraban horas extras ni nada por el estilo, solo todos los meses, en cada edificio. El complejo de apartamentos de 40 unidades tiene cinco edificios, por lo que nos cobraron $25 por unidad cada mes por esa propiedad, luego un dúplex costaba $25 adicionales.
Luego había una tarifa de arrendamiento de un mes de alquiler. Y luego la tarifa de mantenimiento, no recuerdo cuál era cuando empezamos, pero creo que era de $40 o tal vez $45 por hora por cualquier mantenimiento realizado. Y luego hubo un par más... Las tarifas de incorporación también pueden sumar mucho, así que asegúrese de preguntar cuál es cada tarifa desde el día que comienza hasta el día en que sale de la propiedad. empresa de gestión.
Recientemente decidí dejar mi empresa de administración de propiedades y hacer todo internamente. Contraté a mi propio personal de mantenimiento, contraté a mi propio administrador de propiedades. Pero hablé con esta otra empresa de administración de propiedades. Entonces revisé su correo electrónico y los usaré como ejemplos, también repasaré algunas de sus tarifas, pero con la primera empresa de administración de propiedades que usé después del primer año, el segundo año, las aumentaron a 6.5%, creo, la comisión de gestión. Y luego creo que el mantenimiento aumentó a $50 por hora, tal vez para mantenimiento. Y luego no creo que haya habido otros cambios en otras tarifas.
Pero esta otra administración de propiedades, solo para comparar con el área de Buffalo, lo que me habían ofrecido era que su tarifa de administración de propiedades es del 10%, que es lo mismo si no tienes... Si no tienes muchas propiedades. , si no obtiene la tarifa al por mayor, la empresa de administración de propiedades anterior cobró el 10% a otras personas. La tarifa de carga es de $895 por unidad. Eso incluye publicidad, exhibiciones, evaluaciones de inquilinos y generación de documentos de arrendamiento. Y luego los servicios de mantenimiento se facturan a $52.50 por hora con un mínimo de una hora y se facturan en incrementos de 15 minutos después de la primera hora. Eso era sólo lo básico de sus honorarios allí.
Creo que definitivamente varía de un mercado a otro. Y creo al 100% que el camino más barato no siempre es el mejor. Al igual que recurrir a contratistas, lo más barato no siempre es lo mejor. A menudo me pregunto, bueno, por mis propiedades estaba pagando este porcentaje con mucho descuento mientras que otros inversionistas pagaban un porcentaje mucho más alto, ese 10% a 12%, obviamente sus unidades valían más para la empresa porque les pagaban así. mucho más por eso, así que me pregunto si eso se refleja en algún tipo de servicio. Pero tal vez no en absoluto, sino sólo algunas de esas cosas en las que pensar.
Y luego también los servicios de mantenimiento: ¿qué mantenimiento realizan realmente internamente? Una cosa que normalmente veía con frecuencia era un técnico de mantenimiento saliendo, cobrando por hora o lo que fuera para evaluar una situación, y luego lo enviaba a un plomero real o cosas así. Me cobran sólo porque alguien lo vea y luego me cobran porque la persona real viene y lo arregla. Por lo que hago ahora, hacer todo internamente es que tenemos métricas establecidas. Si llega una solicitud de mantenimiento y se trata de un problema de plomería que no es un inodoro funcionando o un grifo con fugas, sino algo más que una simple tarea de plomería, la orden de trabajo se envía por correo electrónico directamente a nuestro proveedor de plomería, y ellos la programan y configuran. arriba y luego se van. Creo que es muy importante comprender cómo funcionan sus sistemas y procesos en todos los aspectos, no solo en el mantenimiento, para que no te facturen por todas estas pequeñas cosas porque tienen todo este proceso.
Otra cosa que también surgió fue que antes de dejar la empresa de administración de propiedades, comenzamos a contratar a nuestra propia gente para realizar las rotaciones internamente porque se están volviendo muy costosos para la empresa de administración de propiedades, que ellos lo hagan. Y después de que hicimos una renovación interna, enviaron un técnico de mantenimiento para inspeccionar la propiedad. Y nos cobraron para que viniera a inspeccionarlo y asegurarnos de que estuviera listo para el alquiler, pero ya habíamos contratado a nuestros propios contratistas para que estuviera listo para el alquiler. Y era simplemente una tarifa más que nos cobraban para ganar dinero. Pero también conozca cada pequeña tarifa que pueda derivarse de ello. Y lo siento, sé que sigo y sigo.
Tony:
No, no, sigue adelante.
Ashley:
Otra cosa es cualquier inspección recurrente. Creo que tal vez en el segundo año de la empresa de administración de propiedades, enviaron un aviso a todos los propietarios de que ahora exigimos que todos hagan inspeccionar su propiedad, creo que fue semestralmente. Y enviaremos un técnico. La inspección costará $70. Escribiremos cosas sobre el mantenimiento preventivo, lo que en general parece una gran idea. Para los complejos de apartamentos de 40 unidades, realmente no fue una gran idea. Ellos los revisaron, y estos apartamentos están bastante bien hechos, todo eso, y los revisaron y luego nos dieron... Nos cobrarían $70 por unidad, lo que terminó siendo mucho cuando tienes un montón de unidades. Y luego también decían: “Está bien, es necesario colocar estos detectores de humo, es necesario colocar este GFI”, todas cosas que son cuestiones de seguridad. Pero el problema era que nos estaban cobrando tarifas de... Podríamos ir a Lowe's y comprarlo. Cuando estás reemplazando 20 detectores de humo, vas a Lowe's, la sala de ofertas de Home Depot y pujas por esos 20 detectores de humo para que te salgan mucho más baratos.
Al comprender los costos de materiales cuando su empresa de administración de propiedades le cobra los materiales, ¿obtienen descuentos por eso? Diferentes cosas así. Realmente, hay muchas cosas sobre las que podría seguir hablando y que he aprendido a lo largo de los años sobre la facturación, las tarifas y los costos que se suman y están asociados con las empresas de administración de propiedades. Y si hacen un buen trabajo, merece la pena al 100%.
Tony:
Sí, Ash, mencionas muchos puntos buenos. Pero, sinceramente, esa es una de las razones por las que a veces puede resultar difícil que los alquileres a largo plazo sean rentables: las tarifas que cobran los administradores de la propiedad. De hecho, saqué uno de mis acuerdos de PM. Tenía razón, costaba $100 por mes administrar la propiedad. La tarifa de arrendamiento fue más barata de lo que dijiste. El nuestro costaba sólo $350. Y si no recuerdo mal, esta unidad se alquilaba por $1,200 o $1,300 por mes, es decir, un poco más de 1/3 del alquiler de un mes.
Pero una de las otras cosas que sucedió fue que la empresa de administración de propiedades también era dueña de su empresa de mantenimiento. Y siempre nos daban la opción de: “Oye, aquí tienes una cita nuestra. Si desea obtener cotizaciones externas, es más que bienvenido. Pero estás ocupado trabajando, no quieres perder tiempo intentando llamar a cuatro plomeros diferentes para obtener una cotización sobre cómo reemplazar un sello de cera, así que simplemente di: "Oye, ocúpate tú mismo". Lo que descubrimos fue que cuando intentamos buscar otros precios, las tarifas del administrador de la propiedad generalmente eran más caras, pero fue la conveniencia lo que les permitió aumentar ese precio. Porque también debes pensar que si solo te cobran $100 por unidad, no es una cantidad significativa de dinero.
Ashley:
Eso es porque estás tan acostumbrado al corto plazo [inaudible 00:42:21] el 30%.
Tony:
Sí, 30%. Pero piense, si está tratando de construir un negocio y cada propiedad que adquiere cuesta solo $100 por unidad, necesita mucho para que sea un negocio exitoso que realmente pague las cuentas, por lo que tienen que encontrar formas de hacer que eso funcione para ellos financieramente. Y la otra cosa que me vino a la mente, también la busqué aquí, el administrador de mi propiedad nos hizo tener lo que llamaron una cuenta de propietario, que era básicamente una cuenta de retención o reserva de $500. Y esos $500 fueron para cubrir cualquier gasto, sólo para asegurarnos de que siempre hubiera dinero en la cuenta para cubrir cualquier gasto que surgiera. Si tuvieran que reemplazar un detector de humo o cualquier reparación de mantenimiento que surgiera, no querían tener que afrontar ese dinero. Y su solución para eso fue asegurarse de que siempre hubiera al menos $500 en la cuenta de este propietario.
Y teníamos dos opciones para poner ese dinero allí. Podríamos simplemente escribir un cheque por $500 y depositarlo allí de inmediato, o deducirían $50 por mes hasta llegar a esos $500. Piense en si sigue ese camino: ahora no solo pagará $100 por mes por la tarifa de administración de su propiedad, sino que también agregará $50 adicionales por mes durante 10 meses, por lo que ahora realmente estará pagando $150 por mes para la gestión de su propiedad. Y digamos que solo estaba obteniendo ganancias netas o que de todos modos solo tiene un par de cientos de dólares por mes en ganancias, y esos $ 50 hacen una gran diferencia en el transcurso de un año. Definitivamente lea sus acuerdos de PM y obtenga una comprensión realmente sólida de cuáles son los diferentes costos.
Ashley:
Y eventualmente recuperarás esos $500. Cuando deja la empresa de administración de propiedades, le devuelven esos fondos de reserva. Tienes que pensar en ello como una cuenta de ahorros que no te genera ningún interés.
Tony:
Sí.
Ashley:
Pero es interesante que te permitieran pagarlo durante un período de tiempo porque cuando lo hicimos, todo tenía que pagarse... Eso era parte de la tarifa de incorporación y tenía que pagarse por adelantado. Y es genial mencionar eso, Tony, pensar en eso. Bien, está comprando esta propiedad, ha invertido su dinero en el pago inicial, tal vez para pagar la rehabilitación, y tal vez tenga poco dinero en efectivo. ¿Te aseguraste de tener reservas para ellos?
Bueno, muchas gracias a todos por enviarnos preguntas geniales hoy. Como siempre, puedes ir a bigpockets.com/reply y dejarnos una pregunta. O puede acceder a los mensajes directos míos y de Tony en Wealth from Rentals o en Tony J. Robinson. Nos vemos el miércoles con un invitado.
Mira el podcast aquí
En este episodio cubrimos
- Cómo encontrar lo MEJOR compañía de administración de propiedades para tu alquiler
- Tasas de gestión de propiedad y cómo mantener bajos los costos
- ¿Por qué DEBES asegura tu propiedad durante la fase de rehabilitación
- ¿Cómo Usar? pagos globales para su ventaja (¡y evite más riesgos!)
- Lo que necesitas saber antes comprar un propiedad embargada previamente
- Y So ¡Mucho más!
Uso RentSavvy, el único servicio de colocación de inquilinos a nivel nacional para llenar su propiedad de alquiler rápidamente por una tarifa fija.
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