Opinión: Este caso de la Corte Suprema de California podría aliviar la escasez de viviendas en todas partes

Opinión: Este caso de la Corte Suprema de California podría aliviar la escasez de viviendas en todas partes

Marca de tiempo: 8 de enero de 2024 6:00 a. M.
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El 9 de enero, la Corte Suprema de Estados Unidos escuchará el case del californiano George Sheetz, quien solicitó un permiso para construir una casa prefabricada en su terreno en el condado de El Dorado y recibió una tarifa de mitigación de tráfico de $23,420. Objetando la falta de conexión entre el monto en dólares y el impacto real de su familia en el tráfico en el área, Sheetz pagó la tarifa pero recurrió al sistema legal. Sheetz vs. Condado de El Dorado, California, aborda sólo una pequeña parte de la crisis inmobiliaria del estado. No obstante, será importante para millones de personas que no pueden encontrar viviendas asequibles aquí y en muchos otros estados.

Cuando las “tarifas de impacto” se liberan del aumento de costos en que incurrirá una ciudad o condado debido a una nueva casa o desarrollo, las tarifas pueden hacer más que presentarle a alguien una factura injusta: también pueden reducir la construcción de viviendas. En un país donde la escasez de viviendas ha provocado precios altísimos, esto importa más de lo que se podría pensar.

Por supuesto, los desarrolladores deberían pagar su parte justa. Si las tarifas de construcción no logran cubrir los costos del aumento de los servicios públicos requeridos por el nuevo desarrollo, los funcionarios electos y los votantes recurren a otros medios para cubrir o evitar esos costos. Pueden imponer restricciones al crecimiento u otras políticas de zonificación excluyentes para bloquear la construcción de nuevas viviendas en lugar de aceptar proyectos que conduzcan a impuestos más altos o servicios degradados.

Vemos evidencia generalizada de que esto sucede cuando las localidades adoptan reglas como zonificación unifamiliar, requisitos mínimos de tamaño de lote y requisitos estéticos que garantizan que sólo se puedan construir viviendas costosas, que generan impuestos a la propiedad más altos.

Las tarifas de impacto establecidas adecuadamente ofrecen una manera de que el desarrollo pague lo que corresponde y reducen la presión política contra el crecimiento necesario. Estudios locales han encontrado que las tarifas fijadas apropiadamente están asociadas con aumento de la construcción en áreas suburbanas.

Pero cuando las tarifas se fijan en niveles arbitrariamente altos, desincentivan la construcción de nuevas viviendas y se suman a los desafíos de asequibilidad de la vivienda en el país, causando tensión para los inquilinos y compradores de nuevas viviendas.

En 2013, la Corte Suprema sostuvo que todas las tarifas de los permisos deben tener una conexión esencial con el impacto real de un desarrollo en los servicios de la ciudad o el condado, y un precio aproximadamente proporcional. Esto reduce sensiblemente el riesgo de que las tarifas ahoguen el desarrollo.

En algunos estados, como Florida, la jurisprudencia va incluso más allá y exige que las tarifas financien únicamente la infraestructura que sirva a los desarrollos específicos sobre los que se recaudaron. No es casualidad que Florida haya visto a su población crecer más del doble de rápido que el país en su conjunto, reflejando su apertura a nuevos hogares y precios relativamente justos en comparación con gran parte del resto del país.

Pero en otros estados, incluidos California, Maryland, Washington y Arizona, los tribunales han creado una excepción al principio de proporcionalidad de la Corte Suprema, permitiendo tarifas más altas si están establecidas por ley. El caso de Sheetz pondrá a prueba si esa excepción es constitucional.

Parte del fundamento de la exclusión es que los votantes tienen un remedio contra las evaluaciones excesivas en las urnas. En teoría, pueden eliminar a los legisladores responsables.

Sin embargo, cualquier afirmación de que los votantes pueden y realmente harán esto es dudosa. Los promotores inmobiliarios constituyen una pequeña proporción de cualquier electorado. Los futuros compradores o inquilinos de viviendas (aquellos que necesitan que los municipios incentiven, no desalienten, la construcción de viviendas) pueden ni siquiera votar o vivir en la jurisdicción cuando se determinen las tarifas. Por otro lado, las personas que sí votan probablemente sean aquellas que ya poseen casas cercanas y tienden a resistirse al crecimiento: sus propiedades aumentan de valor si las altas tarifas mantienen baja la oferta de viviendas.

La crisis de asequibilidad de la vivienda es real. Los californianos en particular deberían comprender el simple cálculo de la oferta y la demanda que está exacerbando la falta de vivienda y provocando que siete ciudades (o áreas metropolitanas) del estado se encuentren entre las 10 más caras del país. según US News and World Report. Cuando y donde los tribunales estatales permitan a los políticos locales atender a sus electores más ricos, cobrar tarifas de impacto exorbitantes y excluir viviendas nuevas, la situación no mejorará.

Se espera que la Corte Suprema emita un fallo sobre las tarifas del condado de El Dorado en la primera mitad de 2024. El argumento legal de que todas las tarifas de impacto, sin importar quién las establezca, deben estar sujetos a las mismas condiciones es sólido. Y durante una crisis inmobiliaria a nivel nacional, los argumentos económicos contra las prácticas estatales y locales que empeoran la asequibilidad de la vivienda e impiden la producción de vivienda necesaria son aún más fuertes.

charles gardner Es abogado e investigador del Centro Mercatus de la Universidad George Mason. Emily Hamilton Es director del Proyecto Urbanidad de Mercatus.

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