Propiedades fuera del mercado: ¿Qué son y cómo encontrarlas?

En este artículo

Las propiedades inmobiliarias catalogadas como “fuera del mercado” no figuran públicamente para su venta. Sin embargo, eso no significa que no se puedan comprar propiedades fuera del mercado. Puede descubrir una gran y lucrativa inversión inmobiliaria si sabe cómo encontrar propiedades fuera del mercado. 

¿Cuál es la mejor manera de encontrar ventas fuera del mercado? ¿Existen ventajas en buscar oportunidades de inversión en ventas de propiedades fuera del mercado? ¿Con qué hay que tener cuidado al comprar una propiedad fuera del mercado? Este artículo responde a estas preguntas y muchas más. 

¿Qué significa fuera del mercado?

"Fuera del mercado" puede significar dos cosas. Primero, significa que la propiedad está a la venta, pero ningún agente la incluye en el MLS. O simplemente no está a la venta.

Comprar casas fuera del mercado ocurre con más frecuencia de lo que piensas. Por ejemplo, el Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces (NAR) informa que alrededor 10% de las ventas de viviendas ocurrir sin que estén incluidos en el Servicio de listado múltiple (MLS). Por lo general, las ventas fuera del mercado son comunes en mercados calientes donde la demanda supera con creces la oferta, lo que significa que una casa se puede vender fácilmente sin tener que salir a la venta al público.

Ventajas de comprar una casa fuera del mercado

La búsqueda en los mercados inmobiliarios de viviendas fuera del mercado amplía la red de oportunidades de inversión. Los inversores inmobiliarios deberían buscar propiedades fuera del mercado por varias razones:

• Los precios fuera del mercado se pueden negociar mejor debido a la menor competencia.
• Una menor competencia, en general, equivale a mayores posibilidades de que su oferta gane.
• Por lo general, puedes negociar otros términos más favorables que no siempre están disponibles en el mercado.

Desventajas de comprar una casa fuera del mercado

Si bien un acuerdo inmobiliario fuera del mercado puede ser lucrativo, existen algunas desventajas al optar por la ruta fuera del mercado.

• Los tiempos de cierre pueden ser más largos. Por un lado, tienes que encontrar la propiedad. Luego, convenza al vendedor con una oferta convincente. En general, podría llevar mucho más tiempo cerrar una casa fuera del mercado que una lista en el mercado.
• Algunos servicios de búsqueda fuera del mercado incluyen tarifas que pueden resultar costosas con el tiempo. Probablemente no sea un factor decisivo, pero es algo a considerar.

¿Por qué los vendedores abandonan el mercado?

Las tres razones por las que los vendedores suelen elegir la ruta fuera del mercado son la privacidad, los ahorros potenciales y la prueba de precios. Además, el proceso de cotización fuera del mercado garantiza que los vendedores puedan llegar al comprador o a los agentes del comprador adecuados y obtener interés únicamente de partes motivadas. Los vendedores también pueden ahorrar dinero en costos de marketing, tarifas de cotización y puesta en escena. 

Cómo encontrar casas fuera del mercado

La mejor manera de encontrar propiedades en venta fuera del mercado es utilizar una plataforma de listado fuera del mercado de buena reputación. Algunos sitios web se especializan en ventas de bienes raíces fuera del mercado, mientras que otros, como Zillow, tienen listados de “en venta por el propietario” (FSBO) ventas. Otras formas de encontrar listados fuera del mercado son los sitios web de subastas de bienes raíces, Facebook Marketplace o Craigslist. Por supuesto, también puede seguir la antigua ruta de llamar a las puertas o realizar prospecciones telefónicas para encontrar vendedores potenciales.

Otra forma de encontrar listados de bienes raíces fuera del mercado es establecer contactos con agentes y otros inversores. Cuanto más específico sea con sus requisitos, mayores serán sus posibilidades de encontrar la propiedad de inversión perfecta. 

Aquí hay algunas otras ideas para encontrar grandes ofertas en su búsqueda de propiedades fuera del mercado:

• Conduzca por los vecindarios en busca de carteles que digan "Se vende por el propietario".
• Utilice una campaña de marketing directo.
• Establezca contactos con agentes de listado que se especializan en propiedades que no pertenecen a la MLS.
• Construya una red profesional de mayoristas, contratistas e inversores utilizando foros inmobiliarios como BiggerPockets.
• Busque en registros públicos propiedades amenazadas de ejecución hipotecaria.

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Cómo acercarse a un vendedor

Hay varias formas de acercarse a un vendedor potencial si está buscando activamente una propiedad fuera del mercado. Por ejemplo, podría imprimir folletos del tamaño de una postal de alta calidad para una campaña de marketing por correo directo. En algunos mercados, los inversores inmobiliarios van de puerta en puerta y preguntan directamente a los propietarios.

Otra opción para reunirse con vendedores es buscar propiedades en dificultades en un vecindario. Podrían ser casas abandonadas o ejecuciones hipotecarias. Luego, podrías localizar al propietario con una pequeña investigación en la oficina de registros del condado o en línea. 

Algunos inversores tienen éxito al escribir una carta personalizada al propietario con una oferta sólida y atractiva para comprar la casa. 

También es bueno recordar que algunos vendedores fuera del mercado enfrentan dificultades financieras y pueden enfrentar una ejecución hipotecaria. Por lo tanto, es importante ser empático con el vendedor, ya que puede estar pasando por mucho estrés. 

Consejos para negociar

Al negociar con el vendedor, un enfoque estratégico puede ayudarle a conseguir un acuerdo fuera del mercado. A continuación se ofrecen algunos consejos de negociación para tener éxito: 

• Tenga una buena idea de las condiciones del mercado inmobiliario local para determinar si es un mercado de vendedores o de compradores. 
• Los compradores inteligentes ofrecen pagos iniciales más altos para diferenciarse de la competencia.
• Esté preparado para hacer una contraoferta hasta que esté seguro de que el vendedor no cederá en su posición. 
• Recuerde, una oferta baja significativamente por debajo del valor justo de mercado podría antagonizar o insultar al vendedor.
• Negociar contingencias en el contrato de compraventa. Esto lo protege en el trato si la tasación de la vivienda es baja o si una inspección de la vivienda encuentra problemas importantes con la propiedad.
• Tenga sus finanzas en orden ya sea con una carta de aprobación previa o con efectivo para comprar la casa. 
• Trabaje con un agente de bienes raíces para cerrar el trato y negociar los matices del contrato de compra.

Consideraciones Finales:

Las propiedades fuera del mercado pueden ofrecer infinitas oportunidades de inversión si sabe dónde encontrarlas. Por lo tanto, tiene sentido incluir la búsqueda de viviendas fuera del mercado como parte de su estrategia de inversión inmobiliaria.

Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones escritas por el autor y no representan necesariamente las opiniones de BiggerPockets.