El nuevo plan fiscal propuesto busca eliminar los intercambios 1031

La propuesta del presidente Biden Presupuesto para el año fiscal 2024 busca promover un mayor acceso y una mejor asequibilidad en la atención médica y la educación, al mismo tiempo que reduce los impuestos para las familias de bajos ingresos y reduce el déficit, pero la financiación propuesta proviene del aumento de los impuestos a los ricos y la eliminación de una importante exención fiscal para los inversores inmobiliarios, que probablemente será rechazado abiertamente por muchos en el Congreso. 

Dependiendo de su política, es posible que tenga diferentes soluciones a los impuestos. Muchos podrían sugerir que cambiar el código tributario para que sea menos ventajoso para los ricos es más complicado de lo que se podría pensar. En este caso, la propuesta de Biden puede dañar involuntariamente a las familias de clase media en el proceso, sugiere una investigación.

Este artículo analiza cómo esta propuesta de código fiscal podría afectar a los inversores inmobiliarios, en particular.

Aumentar los impuestos para los ricos

El presupuesto propuesto aumentaría los impuestos a los estadounidenses ricos de varias maneras. Por ejemplo, sería:

• Aumentar la tasa del impuesto sobre las ganancias de capital del 20 % al 39.6 % para las personas que ganan al menos $1 millón en cualquier año
• Aumentar la tasa impositiva de Obamacare del 3.8% al 5% para personas con ingresos de al menos 400,000 dólares.
• Imponer una tasa impositiva mínima del 25% para el 0.01% más rico, o para los hogares con un valor de 100 millones de dólares o más.
• Aumentar la tasa impositiva sobre la renta personal del 37% al 39.6% para las personas que ganan al menos 400,000 dólares, revirtiendo un recorte de impuestos anterior. 
• Imponer restricciones a la contribución máxima a cuentas Roth IRA para personas que ganan al menos $400,000
• Elimina el aumento de la base para las herencias en caso de muerte, lo que afecta las ganancias de capital no realizadas superiores a $5 millones ($10 millones para declarantes conjuntos) 

Es importante señalar que si bien la tasa impositiva efectiva para el 1% superior ha disminuido desde la década de 1970, sigue siendo más que ocho veces más alto que la tasa impositiva efectiva promedio para la mitad inferior de los asalariados, según la Tax Foundation. Pero dado que el gobierno federal gastó $ 1.38 billones Más de lo que recaudó en ingresos en 2022, no sorprende que las autoridades estén considerando aumentar las tasas impositivas para los ricos, especialmente porque las disparidades de riqueza eran más estrechas en los años en que las personas con mayores ingresos pagaban más. Investigación desmiente la afirmación de que recortar impuestos mejora la economía y el gobierno recauda menos ingresos cuando las tasas impositivas son más bajas, por lo que aumentar las tasas para al menos algunos contribuyentes puede ser esencial.

Sin embargo, existen algunas consecuencias no deseadas de aumentar los impuestos sobre las ganancias de capital por encima del umbral. Por ejemplo, los propietarios de viviendas que ganan mucho menos de 1 millón de dólares o incluso 400,000 dólares al año pueden verse obligados a pagar una factura de impuestos por vender una casa en un mercado caliente, donde una casa de $1 millón no es una mansión, es una casa unifamiliar de precio medio. Por ejemplo, el precio medio de una vivienda en San Francisco se sitúa en aproximadamente 1.3 millones de dólares, incluso después de haber disminuido el año pasado. Incluso con la exclusión de las ganancias de capital para las residencias principales, un propietario que compró una propiedad hace 20 años en lo que se ha convertido en un mercado caliente podría verse afectado a una tasa más alta en el año en que la venda. Eso podría hacer que sea difícil para quienes se mudan conseguir una casa similar con las altas tasas hipotecarias actuales. 

No está claro cuántas personas entrarán en esta categoría. Pero vale la pena preguntarse si ciertas excepciones pueden ser necesarias y si el aumento del impuesto a las ganancias de capital es la mejor manera de lograr los objetivos del gobierno federal. Por ejemplo, los críticos dicen que un aumento en la tasa impositiva sobre las ganancias de capital desalienta el ahorro. La Oficina de Presupuesto del Congreso estima que un impuesto al consumo, que fomentaría el ahorro sobre el gasto, tendría el mayor impacto en la reducción del déficit, pero también impacto desproporcionadamente personas de bajos ingresos. No hay una solución fácil. 

Eliminando 1031 intercambios

Otro aspecto del proyecto de presupuesto es la eliminación de 1031 intercambios "similares" para inversores inmobiliarios, que existen desde 1921. La sección 1031 del código tributario permite a las personas diferir el pago del impuesto sobre las ganancias de capital sobre una propiedad de inversión utilizando el producto de la venta para comprar una propiedad similar de igual o mayor valor. A hoja de datos de la Casa Blanca compara el beneficio fiscal con un “préstamo indefinido sin intereses del gobierno” y lo categoriza como “gasto despilfarrador en intereses especiales”. 

Parece haber una idea errónea de que los inversores inmobiliarios ya son ricos e insaciablemente codiciosos, y que evitan pagar una tasa impositiva justa mientras explotan a sus inquilinos para obtener más ingresos. Quizás el marco de las iniciativas políticas perpetúa el estereotipo, pero en la gran mayoría de los casos eso es evidentemente falso. La “laguna jurídica” 1031 no beneficia exclusivamente a los ricos: beneficia a los inversores inmobiliarios de todos los ámbitos de la vida. 

Los propietarios familiares poseen 41% de todas las propiedades de alquiler y casi el 73% de todos los edificios de dos a cuatro unidades. Estas no son personas que ganan $1 millón al año; el ingreso anual promedio estimado para los propietarios es $97,000. Si bien los bienes raíces a menudo se promocionan como el vehículo de inversión preferido de los ultrarricos, también son una herramienta para que la gente común aumente sus ahorros para la jubilación y ahorre lo suficiente para enviar a sus hijos a la universidad. Las pequeñas ofertas de propiedades económicas constituyen la mayoría de los intercambios del mismo tipo. 

Además, la investigación muestra que no hay nada despilfarrador en la exención de impuestos sobre el tipo de cambio: juega un papel importante en el fomento de la actividad económica y la revitalización de las comunidades y agregó 97.4 millones de dólares en valor con respecto al PIB de EE. UU. en 2021. Los intercambios del mismo tipo hacen que la inversión sea más eficiente, creando cientos de miles de nuevos trabajos. También hacen viable que los inversores conviertan espacios comerciales desocupados en edificios de apartamentos, algo que es importante fomentar durante la escasez de vivienda actual. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios ofrece algunos ejemplos anecdóticos de cómo 1031 intercambios han permitido a los inversores rejuvenecer las comunidades. 

Los críticos dicen que la eliminación de los intercambios 1031 reduciría los ingresos federales, exacerbaría la escasez de viviendas y conduciría a una disminución en la calidad de las viviendas para los inquilinos, ya que los propietarios tendrían menos incentivos para mejorar sus unidades con nuevas cocinas y baños. También se puede disuadir a las empresas de trasladarse a edificios que satisfagan mejor las necesidades de la empresa y de los empleados. Si bien es posible que sea beneficioso imponer limitaciones a los intercambios 1031, eliminarlos por completo probablemente tendría efectos negativos adversos en la economía, sugiere una investigación. 

Lo más importante es...

Hay un fuerte argumento a favor de aumentar los impuestos a los ricos para financiar programas sociales. Puede que no sea la única manera de mejorar la movilidad económica, sacar a la gente de la pobreza y reducir la brecha de riqueza, pero es una solución potencial; incluso algunos multimillonarios notables han manifestado su apoyo a la idea.

Pero en el proceso de reforma del sistema tributario, los formuladores de políticas deben tener cuidado de que las soluciones propuestas no perjudiquen involuntariamente a las familias y comunidades de bajos ingresos y de clase media o a los inversionistas inmobiliarios que contribuyen a la economía de manera positiva.

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Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones escritas por el autor y no representan necesariamente las opiniones de BiggerPockets.