Hipoteca 101: Cómo calcular el capital y el interés

En este artículo

Calcular el capital y los intereses de su préstamo lo ayuda a identificar el costo real de una propiedad. Si tiene un préstamo de $400,000 a una tasa fija del 30% a 5 años, la cantidad que gasta después de 30 años no es $400,000. En realidad es $ 773,158. $400,000 se destinarán a su capital, mientras que los otros $373,158 se destinarán a su interés.

Cuando compras una casa con un tasa de interés fija, su pago hipotecario mensual será el mismo durante la duración de su préstamo. Sin embargo, a pesar de que está escribiendo un cheque por la misma cantidad todos los meses, la cantidad que destina a su capital e interés siempre será diferente. 

En esta publicación, definiremos cuáles son sus pagos de capital e intereses en una hipoteca y le mostraremos que debe calcular cuánto le costará una casa para tomar una decisión más informada al comprar una propiedad. También discutiremos la diferencia entre APR y su tasa de interés, qué factores afectan su tasa de interés y cómo realizar un seguimiento de dónde van los pagos de su hipoteca de tasa fija. 

Aquí le mostramos cómo calcular el capital y los intereses de su préstamo:

¿Cuál es el principal de una hipoteca?

Cuando obtiene un préstamo hipotecario, su capital es la cantidad que pide prestada a un prestamista. Si el precio total de compra de su casa es de $300,000 y hace un pago inicial del 20% de $60,000, los $240,000 restantes son su saldo principal. 

Precio de compra – Pago inicial = Saldo principal

Utilice nuestra calculadora de hipoteca para determinar cuánto casa puede pagar. Su capital equivale al monto de su préstamo, lo que lo convierte en uno de los números más importantes que debe conocer. El capital de su hipoteca comienza a acumular intereses inmediatamente después de que obtiene su préstamo. Combinados, los dos constituyen la mayor parte de lo que pagará mensualmente. 

¿Qué es un pago de intereses?

Las instituciones crediticias no le prestan cientos de miles de dólares y no obtienen nada a cambio. Su prestamista le cobra intereses sobre el préstamo, generalmente en función de la tasa de porcentaje anual (APR). 

La mayoría de los compradores de vivienda por primera vez se sorprenden al saber que, incluso con una tasa de interés baja, gastarán una gran cantidad de dinero en el interés de la hipoteca cada mes. Por ejemplo, si obtiene un préstamo a 30 años por $400,000 a una tasa de interés del 5%, su pago mensual es de $2,147.29. Durante el primer mes, $1,666.67 de ese pago se destinan a intereses y solo $480.62 se destinan al pago del capital.

¿Cómo se calcula su pago de intereses?

Calcular su pago de intereses requiere un poco más de matemáticas. La fórmula es:

Pago de interés mensual = Monto principal del préstamo x (Tasa de interés anual / 12)

Monto principal del préstamo = $ 400,000
Tasa de interés = 5%, o 0.05

En este caso, su interés es:

Interés = $400,000 x (.05/12)
Interés = $1,666.67

Con una tasa fija, pagará menos intereses con cada pago de la hipoteca porque su saldo de capital disminuye. Después de su primer pago de hipoteca, su saldo principal pasa de $400,000 a $399,519.38. Para el segundo mes, su ecuación de interés es:

Interés = $399,519 x (.05/12)
Interés = $1,664.66

Si bien solo termina poniendo $ 2.01 más en su saldo de capital, pagará lentamente más y más de su préstamo con el tiempo, lo que nos lleva a la amortización. 

¿Qué es la amortización?

Amortización significa liquidar su préstamo hipotecario a través de pagos regulares de capital e intereses de la hipoteca a lo largo del tiempo. Calcular la amortización requiere usar la fórmula:

A = Pago Hipotecario Mensual
P = Saldo principal
I = Tasa de interés periódica
N = Número total de pagos

Recomendamos usar una calculadora de amortización en su lugar.

Por qué importa la amortización

La amortización ayuda a los propietarios de viviendas y a los inversores inmobiliarios a identificar sus costos a lo largo del tiempo. 

A efectos fiscales, las tablas de amortización le muestran cuánto pagará en intereses cada año. Los intereses hipotecarios son deducibles de impuestos, lo que significa que los reclama si detalla sus gastos y supera el umbral de deducción estándar.

La amortización también muestra cuánto deberá en su saldo de capital cada año o mes. Cuanto menor sea su saldo, más capital tendrá en su casa. Para simplificar, supongamos que su casa nunca aumenta de valor. Antes de realizar su primer pago, tiene $ 100,000 en capital (también conocido como su pago inicial). 

 Usando el ejemplo anterior, este es el monto de su saldo principal en varios intervalos de tiempo:

Mes año	Pago inicial inicial	Balance	Equidad
0 meses / 0 años	$100,000	$400,000	$100,000
12 meses / 1 año	$100,000	$394,098.54	$105,901.46
60 meses / 5 años	$100,000	$367,314.93	$132,685.07
120 meses / 10 años	$100,000	$325,368.26	$174,631.74
180 meses / 15 años	$100,000	$271,535.63	$228,464.37
240 meses / 20 años	$100,000	$202,449.07	$297,550.93
300 meses / 25 años	$100,000	$113,786.23	$386,213.77
360 meses / 30 años	$100,000	$0	$500,000

En este escenario, acumula más capital cuanto más tiempo tenga el préstamo. Esto se debe a que más pagos de la hipoteca se destinan a su saldo de capital mensual. 

APR vs tasa de interés: ¿Cuál es la diferencia?

Ambas tasas se expresan como un porcentaje, pero hay una distinción clave entre ellas. 

Su tasa de interés se refiere al costo anual de su préstamo, pero no refleja ninguna tarifa o cargo que deba pagar por el préstamo. 

Su APR es una expresión más holística de lo que está pidiendo prestado y, a menudo, es más alta que su tasa de interés. Refleja su tasa de interés, los honorarios del agente hipotecario, cualquier puntos de hipoteca, y otros cargos en los que incurra para obtener su préstamo. 

¿Qué factores afectan su tasa de interés?

Cuanto más baja sea su tasa de interés, menores serán los pagos mensuales de su hipoteca, ¡y cada punto porcentual cuenta! Para su préstamo de $400,000 a 30 años al 5%, su pago mensual es de $2,147. Sin embargo, si su tasa de interés es del 4%, su pago mensual se reduce a $1,910. ¡Esa es una diferencia de $237!

Aquí hay algunos factores que determinan su tasa de interés:

• Puntaje de Crédito: Cuanto mayor sea su puntaje FICO, menor será su tasa de interés. Por lo general, calificará para las mejores tarifas si su puntaje de crédito es de 700 o más.
• Plazo del préstamo: Si su préstamo es a un plazo más corto, es probable que su tasa de interés sea más baja. Si califica para un préstamo a 30 años al 5%, el mismo prestamista podría ofrecerle un préstamo a 15 años al 4%. 
• Destino: Si se encuentra en un área donde más propietarios de viviendas no pagan, su tasa de interés puede ser más alta. 
• Aportación: Si su pago inicial es inferior al 20%, la mayoría de los préstamos requieren que pague seguro hipotecario privado (PMI), que es un 0.58% adicional - 1.86% de interés agregado.
• Tasas de interés actuales: El estado del mercado inmobiliario y la Reserva Federal afectan las tasas de préstamos hipotecarios. 

¿Qué más se incluye en el pago mensual de su hipoteca?

Su capital e interés constituyen la base de su pago hipotecario mensual, que no aumentará durante la duración de su préstamo. Sin embargo, hay otras tarifas a considerar:

• Impuestos de propiedad: Estos impuestos son los que le cobra su gobierno local en función del valor tasado de su propiedad. El valor de tasación es lo que un tasador de propiedades dice que vale su casa y no es lo mismo que el valor de mercado. Los impuestos a la propiedad varían de un estado a otro.
• Seguro para propietarios de casas: El seguro de propietario de vivienda por lo general cubre los daños internos y externos de su hogar, la pérdida o el daño de los bienes personales y la cobertura de responsabilidad civil si ocurre un accidente en su hogar o en su propiedad. 
• PMI: Como se mencionó anteriormente, debe pagar PMI si su pago inicial es inferior al 20%. Este seguro protege a su prestamista hipotecario si usted no paga su hipoteca. Desaparece cuando su relación préstamo-valor (LTV) cae al 78% o menos. 
• Cuotas de la Asociación de Propietarios (HOA): Si se muda a un condominio o vecindario con una asociación de propietarios, debe pagar las tarifas de la HOA. Estos varían según su HOA. 

Seguimiento de su capital e interés

En resumen, su capital es la cantidad que pide prestada a un prestamista cuando obtiene un préstamo hipotecario, y su interés es lo que le cobra un prestamista por pedir prestado ese dinero. Ahora que sabe cómo funcionan y cómo usar una calculadora de amortización para ver cuánto está pagando y cuándo puede tomar una decisión más informada al comprar una casa. 

Preguntas Frecuentes

¿Debe pagar el capital o los intereses?

Dependiendo de los términos de su préstamo, puede pagar más cada mes. El dinero adicional se destina a su saldo de capital y lo ayuda a pagar su préstamo más rápido. 

¿De qué otra manera puede pagar su préstamo más rápido?

Algunas compañías le permitirán hacer pagos de hipoteca quincenales. En lugar de hacer 12 pagos mensuales, ganará 26 pagos quincenales que equivalen a la mitad de su monto mensual. Con esta estrategia, pagará un mes adicional cada año y podrá reducir varios años de su préstamo. 

¿Qué porcentaje de pago es el capital?

Este porcentaje varía según la duración del préstamo, el monto y la tasa de interés. 

Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones escritas por el autor y no representan necesariamente las opiniones de BiggerPockets.