Litigio de cannabis en Los Ángeles: el inquilino de cannabis prevalece

Los litigios relacionados con el cannabis están creciendo a medida que la industria madura. Recientemente, hemos visto un traje relacionado con Publicidad falsa, pero también estamos viendo litigios comerciales más tradicionales en torno a problemas de asociación e incumplimientos de contratos. En Los Ángeles, la derogación de la Prop. D y la implementación de Medida M causó muchas luchas internas en la industria, algunas de las cuales llevaron a litigio. En particular, la fiebre inicial por bienes inmuebles elegibles en la ciudad llevó a muchos propietarios a arrendar al mejor postor. De esa prisa ahora están surgiendo más litigios por cannabis entre propietarios e inquilinos.

Litigio de cannabis de CJ World

En el caso de los CJ World contra 147-151 W. 25th St LLC (que se consolidó con 147-151 W. 25th St. LLC v. Colectivo GRG), las alegaciones entre las partes se centraron en la concesión de licencias de la Fase II en la ciudad de Los Ángeles. Específicamente, el demandante CJ World alegó que 147-151 W. 25th St. LLC (el “propietario”):

. . . vio la oportunidad de casi duplicar el alquiler mensual [que estaba] recaudando de [su] arrendatario de mucho tiempo, CJWorld-LA ("CJ World"), un negocio de cultivo de cannabis. Esta oportunidad se presentó en la forma de Downtown Natural Caregivers, Inc. ("DNC"), una empresa de cannabis competidora que se acercó [al propietario] para alquilar la propiedad para su propia operación de cultivo.

Básicamente, CJ World, un preexistente Fase II cultivador en Los Ángeles, alegó que su arrendador arrendó la propiedad de CJ World a DNC, un "dispensario de marihuana medicinal existente" de Fase I ("EMMD“), que estaba dispuesta a pagar más renta. Bajo la Medida M, los EMMD podían buscar licencias antes que los solicitantes no minoristas, como CJ World. Y el 23 de octubre de 2018, DNC obtuvo la aprobación temporal del Departamento de Regulación del Cannabis ("DCR") de Los Ángeles en la ubicación de CJ World mientras CJ World todavía tenía un contrato de arrendamiento para cultivar en esa propiedad. CJ World estuvo representado por Arash Sadat y molinos de queso brie of Molinos Sadat Dowlat LLP.

Reclamaciones de litigios de cannabis de CJ World

En Los Ángeles, no es raro encontrar situaciones en las que varios operadores de cannabis afirman haber alquilado el mismo lugar en un esfuerzo por obtener una licencia de aprobación anual de la Ciudad. Lo que es menos habitual es ver que un litigio relacionado con el cannabis vaya a juicio por ese tema. En su caso, CJ World argumentó que:

• El arrendador y DNC trabajaron juntos para forzar ilegalmente a CJ World a desalojar las instalaciones arrendadas antes del vencimiento del plazo del arrendamiento para que el arrendador pudiera volver a arrendar la propiedad a un alquiler sustancialmente más alto. Y que esta conducta incluía:
  • el arrendador arrienda en secreto la propiedad a DNC sin informar a CJ World (el “Arrendamiento Secreto”);
  • Hacer declaraciones falsas y engañosas a la Ciudad de Los Ángeles y al Estado de California para permitir que DNC obtenga una aprobación temporal para cultivar en la propiedad, impidiendo así que CJ World obtenga dicha aprobación;
  • Presentar una acción de retención ilegal sin fundamento y sin éxito contra CJ World que el arrendador finalmente abandonó; y
  • Después de que los esfuerzos de desalojo del arrendador resultaron infructuosos, cambiando las cerraduras de la propiedad sin el consentimiento o conocimiento de CJ World y sin una orden judicial.

En su escrito de juicio, CJ World supuso que el arrendador:

. . . actuando en conjunto con DNC de conformidad con un contrato de arrendamiento firmado y evidenciado por correspondencia escrita, privó a CJ World de la capacidad de obtener la aprobación de la Ciudad para cultivar cannabis en la propiedad bajo un marco regulatorio recientemente promulgado, luego intentó desalojar a CJ World sobre la base que estaba operando ilegalmente.

Ay. CJ World inevitablemente tuvo que pedirle a DCR que reubicara sus operaciones. Tras su exitosa reubicación, finalmente recibió la aprobación temporal como solicitante de la Fase II en su nuevo lugar.

Educar a la corte sobre el cannabis

En total divulgación, fui contratado por el abogado de CJ World. como un experto en este caso. Mi trabajo consistía en educar al jurado sobre la Medida M, las fases de concesión de licencias de Los Ángeles (en particular, la Fase II) y el estado de la aplicación de la ley contra los operadores de cannabis en 2018. Probablemente sea una de las primeras veces que un experto ha subido al estrado abiertamente. tribunal y ha sido admitido para describir el régimen de licencias de LA para la Fase I y la Fase II (la Medida M ni siquiera era una ley hasta marzo de 2017).

Lo bueno aquí es que los tribunales y los jurados van a aprender más y más sobre las leyes y reglas del cannabis a medida que aumentan los litigios relacionados con el cannabis. Estaba feliz de haber tenido la experiencia, y aún más feliz de haber sido parte de un esfuerzo ganador.

CJ World prevalece en el juicio

Recuérdese que las partes se demandaron mutuamente en este asunto consolidado. Si bien CJ World tenía una larga lista de reclamos contra el propietario, el propietario afirmó que CJ World incumplió su contrato de arrendamiento al no pagar el alquiler en el mes de septiembre de 2019.

El jurado determinó que CJ World incumplió su contrato de arrendamiento por no pagar el alquiler de septiembre y otorgó al propietario $17,500, pero $0 por otros daños reclamados por el propietario. Con respecto a los reclamos de CJ World, el jurado encontró que el arrendador y sus funcionarios cometieron fraude, incumplimiento del contrato escrito, incumplimiento del pacto implícito de buena fe y trato justo, incumplimiento del pacto implícito de disfrute tranquilo, desalojo injusto y traspaso de bienes muebles. . En cuanto a los daños, el jurado otorgó a CJ World lo siguiente:

• Plantas perdidas: $ 20,250.00
• Lucro cesante: $ 337,609.00
• Angustia Emocional: $ 30,000.00

¿Qué sigue para los litigios relacionados con el cannabis?

Sin duda, hay más litigios relacionados con el cannabis en el horizonte. Los operadores de cannabis ya no temen reivindicar sus derechos en audiencia pública (tribunal estatal, de todos modos) dada la forma en que soplan los vientos políticos. Y los tribunales estatales se inclinan a escuchar estos casos dada la legalización a nivel estatal. Como resultado, confío en que veremos surgir más demandantes como CJ World en Los Ángeles y más allá.

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• Fuente: https://harrisbricken.com/cannalawblog/los-angeles-cannabis-litigation-cannabis-tenant-prevails/