Cómo encontrar el valor después de la reparación de su casa

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ARV significa "valor después de la reparación", que es el valor estimado de una propiedad una vez que ha sido renovada. La estimación es una conjetura informada bien investigada sobre cuánto vale una casa después de las renovaciones y reparaciones.

Esta cifra crucial puede ayudar a calcular si la compra de una casa vale la pena financieramente. Además, cuánto se debe renovar una casa y a qué precio máximo se debe comprar la casa para dejar espacio para ganancias y costos inesperados.

¿Qué significa el valor después de la reparación o ARV?

¿Qué significa ARV? El definición simple de ARV es el valor estimado de una casa después de las reparaciones. El valor es el precio esperado, a diferencia del valor actual de la casa, por el que se puede vender una casa. Tiene en cuenta las ventas comparables (comps) después de que su condición actual haya sido mejorada y reparada.

ARV es utilizado por:

• Inversores inmobiliarios
• Aletas de casa
• ENTIDADES CREDITICIAS
• Posibles compradores de vivienda

El significado de bienes raíces ARV determina si vale la pena comprar una casa a un precio específico al considerar el costo de las reparaciones y las compensaciones locales de bienes raíces. El valor real de cualquier propiedad se realiza una vez que se ha realizado la venta. Por lo tanto, la mejor información sobre el monto en dólares por el que se podría vender una propiedad en particular es mirar las casas cercanas que se hayan vendido recientemente.

Las composiciones se pueden encontrar en el Servicio de listado múltiple (MLS). Los tasadores y los agentes de bienes raíces pueden buscar en la MLS casas vendidas recientemente en la misma área que la propiedad en cuestión. Se aseguran de comparar casas que son similares o serán similares, en el caso de una casa que aún no ha sido renovada.

Se comparan las ventas de casas de construcción, edad y estilo similares y cantidades similares de dormitorios, baños y pies cuadrados para obtener un precio de venta promedio. Los agentes observarán las ventas de casas comparables durante los últimos 90 días para obtener una instantánea del mercado actual.

Valor después de la reparación vs. Valor después de la renovación vs. ARV

Si bien existen ligeras diferencias en los términos 'reparación' y 'renovación', con mayor frecuencia se usan indistintamente con respecto a ARV. Técnicamente, las renovaciones incluyen reparaciones pero también incluyen mejoras y actualizaciones.

Las reparaciones, estrictamente hablando, arreglan áreas que están rotas. Por ejemplo, si el techo gotea, será necesario repararlo. Sin embargo, el valor después de la reparación y el valor después de la renovación generalmente se refieren al mismo término ARV.

Las actualizaciones de una casa pueden incluir renovar la pintura, eliminar la estética antigua y obsoleta, y remodelacion de cocinas y baños con pisos y accesorios antiguos. Por ejemplo, una cocina con electrodomésticos viejos y accesorios de iluminación obsoletos no necesariamente necesita reparación, pero podría usar una actualización para incluir electrodomésticos y accesorios más modernos.

Cómo calcular el valor después de la reparación

Calcular con precisión el ARV requiere conocer algunos números. Necesitarás lo siguiente:

• Una estimación de los costos de las renovaciones.
• El valor que agregarán las renovaciones
• Ya sea el valor actual de la casa o el precio esperado basado en ventas comparables

La forma de ver el ARV podría depender de si actualmente es dueño de la casa y necesita hacer reparaciones o si está considerando comprar una casa para renovarla. Si es dueño de la casa, puede tasarla para encontrar el valor actual. Luego, puede agregar el valor de las renovaciones para obtener el ARV:

ARV = valor actual + valor de las renovaciones

Puede encontrar tanto el valor actual de la casa como el valor de las renovaciones trabajando con un tasador. Los tasadores le darán el valor actual y le indicarán cómo lo determinaron. 

Por ejemplo, un tasador puede estimar que reemplazar un techo viejo tiene un valor de $5,000. Eso le dice que el valor de la reparación del techo es de $5,000. Eso no significa necesariamente que el costo de la renovación será de $5,000, sino que el valor de esa renovación aumentará el valor total de la casa en $5,000. La reparación real puede costar más o menos que esta cantidad de $5,000.

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Alternativamente, puede ser un inversionista o un flipper que busca comprar una casa que necesita renovaciones. Para esto cálculo del ARV, necesita saber los comps y los pies cuadrados de la propiedad:

ARV = precio promedio por pie cuadrado de propiedades comparables × pies cuadrados de la propiedad

Cómo funciona ARV

El concepto ARV es simple. Es el valor de una casa después de las reparaciones. Es esencial obtener un ARV preciso, o puede terminar vendiendo su casa renovada por menos de lo que había planeado, dejando menos ganancias.

Calcular el ARV correcto puede requerir la contratación de un tasador o el uso de la experiencia de un agente de bienes raíces familiarizado con el mercado local y capaz de ver el MLS para ver las composiciones locales.

Evaluación del valor de las renovaciones

Estimar el valor de las renovaciones puede ser un aspecto complicado pero importante para averiguar cómo determinar el ARV. Puede ser difícil estimar los costos de renovación cuando los costos de materiales y mano de obra fluctúan o incluso, como hemos visto recientemente, subir constantemente. Es por eso que es posible que tenga que hacer la mejor estimación de cuánto aumentará una renovación en particular el valor actual de una casa en función del mercado inmobiliario local.

Se pueden completar muchos tipos diferentes de renovaciones en una casa. Las casas podrían necesitar:

• Reparaciones o reemplazos de techos
• Adiciones de pies cuadrados
• Cocinas y baños nuevos
• Electrodomésticos modernos
• Reparaciones estructurales como reparación de cimientos.
• Actualizaciones de pintura y cosméticos.

Estos son solo algunos ejemplos de posibles renovaciones, todas las cuales dependerán de la propiedad en particular y su nivel de deterioro. 

¿Cuánto aumentan las renovaciones el valor de la vivienda? La respuesta a esa pregunta dependerá de la renovación específica y del mercado inmobiliario local. 

El costo de las renovaciones no se recuperará por completo, pero algunas renovaciones se pueden recuperar mayor a 90%, como la instalación de una nueva puerta de garaje.

Algunas renovaciones pueden traer menos ganancias que otras e incluso pueden ser perjudiciales para el valor de la vivienda. Hay algunos reparaciones y renovaciones que pueden no valer la pena hacer, ya sean demasiado costosos sin posibilidad de retorno de la inversión (ROI) o demasiado esfuerzo sin mucho beneficio, si lo hay.

Debe tener en cuenta la capacidad de realizar las renovaciones a un buen precio para estimar su ROI. De lo contrario, las reparaciones pueden ser prohibitivamente costosas si desea que las renovaciones y su inversión general en la casa valgan la pena. Esa es una de las razones por las que los inversores y los flipers usan la regla del 70%.

La regla 70%

A los inversionistas, prestamistas y flippers generalmente les gusta usar el Regla 70% al invertir, prestar dinero o comprar una casa que necesita grandes renovaciones. La regla del 70 % significa que usted haría una oferta del ARV multiplicado por 70 % (0.70) menos los costos de reparación esperados.

Por ejemplo, el ARV de una casa es de $100,000 y las reparaciones esperadas costarán $20,000. En ese ejemplo, multiplicas el ARV por 0.70 y obtienes $70,000:

$100,000×0.70 = $70,000

Luego, restaría los costos de reparación esperados de ese número para obtener $50,000, que debería ser lo más alto que ofrecería para esta propiedad en particular:

$70,000-$20,000 = $50,000

Esto supone que está utilizando la regla del 70%, que las condiciones del mercado pueden no siempre respaldar.

Esta regla garantiza una zona de amortiguamiento que puede soportar un costo de renovación inesperadamente alto o una tasación baja o un precio de compra cuando vende la casa.

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La regla del 70% permite a los inversionistas tener en cuenta la ganancia que desean obtener de la inversión mientras cubren los costos de cierre y los gastos inesperados o, en última instancia, un precio de venta bajo después de que renovar la casa y ponerlo en el mercado.

Esta regla también es utilizada por los bancos y prestamistas de dinero duro que prestan dinero a los flippers para comprar y renovar una propiedad. No pueden prestar dinero para la compra si la propiedad no se puede comprar por el 70% del ARV o menos.

Un prestatario puede determinar cuánto puede pedir prestado para un préstamo de renovación o construcción calculando el ARV y multiplicando ese número por 70%.

Algunos ejemplos: antes y después de los valores de renovación de la casa

Las secciones anteriores detallaron cómo funciona el ARV, evaluando el valor de las renovaciones y usando la regla del 70 % para limitar la posible oferta u oferta en la propiedad. Esos detalles se pueden poner en perspectiva, como se muestra en los siguientes ejemplos hipotéticos.

Ejemplo uno

Una casa que necesita mucho trabajo puede cotizar en el mercado. Debido a que necesita reparaciones extensas, la casa está listada en $180,000, que es menos de lo que se han estado vendiendo las casas en el vecindario. Ese es el valor antes de las renovaciones.

Si usted o su agente miran las comparaciones locales y encuentran que casas comparables en buenas condiciones se venden por alrededor de $300,000, entonces ese número es el ARV.

Si usa la regla del 70%, multiplicaría el ARV por 70% y obtendría $210,000:

$300,000×0.7=$210,000

El siguiente paso es calcular con precisión los costos totales de renovación esperados. Esta casa puede necesitar un techo nuevo, que costará $10,000 20,000, y una cocina nueva, cuyo costo estimado es de $30,000 XNUMX. Se estima que las reparaciones totales costarán $ XNUMX.

Ha determinado que necesitará $30,000 para las reparaciones, por lo que restaría eso del 70 % del ARV:

$210,000-$30,000=$180,000

En este ejemplo, el precio de lista es justo cuando se usa la regla del 70 %, y el vendedor puede recibir una oferta por el precio solicitado.

Ejemplo Dos

En otro ejemplo, una casa severamente dañada puede cotizarse en un vecindario similar por $250,000. Las compensaciones cuestan alrededor de $ 300,000, lo que hace que ese número sea el ARV. Se estima que las renovaciones costarán $ 100,000. Usando la regla del 70%, obtendrías $210,000:

$300,000×0.7=$210,000

Después de restar los costos de reparación, le quedan $110,000 XNUMX, que es lo más alto que ofrecerá por esa casa en particular:

$210,000-$100,000=$110,000

Cuando el precio más alto que desea ofrecer es más bajo que el precio de venta, deberá negociar para que el comprador acepte una oferta más baja, o es posible que desee transferir la propiedad.

Cosas a tener en cuenta al calcular el ARV

Considere algunos puntos clave sobre cómo determinar el ARV cuando se trata de encontrar, reparar y vender una propiedad renovada:

• Saber cómo calcular el ARV se reduce a comprender las ventajas de una propiedad.
• Si puede averiguar con precisión cómo estimar una renovación del hogar, es posible que tenga más posibilidades de mantenerse por debajo del presupuesto.
• Es posible que la regla del 70 % solo funcione en algunos mercados, por lo que es posible que deba ajustar su oferta para obtener la propiedad.
• ARV es solo una estimación actual, ya que el valor de la casa podría cambiar para el momento en que se venda.
• Sobreestimar el ARV puede resultar en menos margen de error al renovar y reducir los márgenes de beneficio.
• Algunas renovaciones pueden ser costosas y otras pueden dañar el valor de la casa.

Reflexiones finales sobre ARV

Calcular el ARV de una propiedad puede ayudarlo a decidir comprar una casa que necesita reparaciones extensas. Si la casa tiene un descuento considerable y conoce los costos estimados de las reparaciones necesarias, debe hacer una oferta del 70% del ARV estimado de la casa. De esa manera, puede estar seguro de que habrá suficiente espacio para costos inesperados y ganancias cuando venda la casa.

Los factores críticos que necesita saber son:

• Ventas locales comparables
• La extensión del daño y lo que necesita ser reparado
• Costos estimados de las reparaciones y el valor de las renovaciones

Conocer el ARV es solo uno de los muchos aspectos de la inversión inmobiliaria y la compraventa de casas. Ya sea que sea un inversionista, un flipper o propietario de una casa, necesitará una plataforma simple para encontrar los mejores agentes que lo ayuden a calcular el ARV de propiedades potenciales y, en última instancia, lo ayuden a vender su casa renovada.

Puedes rápidamente encontrar los mejores agentes inmobiliarios locales en FastExpert para ayudarlo con la venta de su casa y ayudarlo a obtener el máximo valor de sus extensos esfuerzos de renovación.

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• Fuente: https://www.fastexpert.com/blog/how-to-find-your-homes-after-repair-value/