¿Cuántas hipotecas puede tener?

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¿Alguna vez te has preguntado cuántas hipotecas puedes tener a la vez? En 2009, (Fannie Mae actualizó su misma política para prestatarios, modificando el número máximo de hipotecas convencionales que cualquier persona puede tener de cuatro a 10. Sin embargo, calificar y encontrar una institución crediticia que le otorgue más de cuatro puede ser difícil. 

En esta publicación, discutiremos lo que se requiere para tener varias hipotecas (incluido un ejemplo), los pros y los contras de tener varias hipotecas y cómo gestionarlas.

Inversión inmobiliaria con múltiples hipotecas

Si bien puede obtener hasta diez hipotecas, las calificaciones se vuelven más estrictas después de la cuarta. Aquí hay una comparación lado a lado:

	Hipotecas 1 – 4	Hipotecas 5 – 10
Puntaje de Crédito	Un puntaje crediticio mínimo de 670 (620+ para su primera hipoteca).	Un puntaje de crédito mínimo de 720+.
Relación préstamo-valor (LTV)	80% o menos.	Generalmente 80% o menos.
Aportación	Generalmente el 20%.	25% para propiedades de inversión, 30% para viviendas multifamiliares.
Declaraciones de impuestos requeridas	Formularios W-2 o comprobante de declaraciones de impuestos que muestren todos los ingresos por alquiler de todas las propiedades durante un año.	Comprobante de declaraciones de impuestos que muestren todos los ingresos por alquiler de todas las propiedades durante dos años.
Restricciones de pago atrasado	Se desaconsejan los pagos atrasados ​​de la hipoteca.	No se permiten pagos atrasados ​​de la hipoteca sobre ninguna propiedad durante el último año.
Documentos adicionales requeridos	Estado de activos y pasivos y estados financieros de cualquier propiedad de inversión existente.	Estado de activos y pasivos y estados financieros de todas las propiedades de inversión existentes.
Requisitos financieros adicionales	N / A.	Prueba de seis meses de reservas de efectivo para cobertura de capital, intereses, impuestos y seguro (PITI) para cada propiedad.

Cuando compare precios, pregunte a los prestamistas hipotecarios sobre sus requisitos de préstamo adicionales, si los hubiera. 

Ventajas de tener múltiples hipotecas

Tener varias hipotecas viene con varios beneficios, que incluyen:

• Más ingresos por alquiler: Cuantas más propiedades alquile, mayores serán sus ingresos por alquiler. Un triplex puede generarle $3,000 al mes y cinco podrían generarle $15,000 al mes. 
• Más fácil de lograr FUEGO: Más propiedades y mayores retornos también significan que puedes lograr independencia financiera y jubilarte anticipadamente (FIRE). 
• Portafolio más grande y diverso: Ser propietario de varias propiedades le permite expandirse a diferentes vecindarios y mercados. Es posible que descubra que algunos aspectos de su cartera generan mejores rendimientos que otros y busque propiedades comparables. 
• Más beneficios fiscales: Los inversores inmobiliarios pueden disfrutar de incentivos fiscales adicionales al poseer propiedades de alquiler, incluida la depreciación y la segregación de costes. Estos pueden ayudar a reducir su carga fiscal. 
• Posibilidad de combinar: Si tiene varias hipotecas a través del mismo prestamista o compañía de seguros, a veces puede combinar todos sus pagos en un solo pago, lo que facilita el seguimiento. 

Complicaciones de tener múltiples hipotecas

Administrar múltiples hipotecas también puede tener sus desventajas:

• Mayor potencial de pérdidas: Cuantas más propiedades poseas, más gastos tendrás. Puede obtener ganancias con los ingresos por alquiler, pero solo siempre que tenga inquilinos dispuestos a pagar el alquiler deseado, y las vacantes, mejoras y remodelaciones reducen sus ganancias. 
• Más difícil de gestionar: Gestionar diez propiedades suele llevar más tiempo que dos. Debe dedicar tiempo extra o contratar a un administrador de propiedades de alquiler para que lo haga por usted.
• Requiere Experiencia: Alquilar una habitación o la mitad inferior de su dúplex no requiere que sea un inversor experto. Cuantas más propiedades adquiera, más deberá saber para asegurarse de que todas estén en buen estado y en buen estado. 
• Directrices más estrictas: Muchos prestamistas no le ofrecerán otro préstamo convencional si ya tiene cuatro, y quienes lo hagan tendrán requisitos más estrictos. 
• Más papeleo: Más hipotecas normalmente significa más de todo lo demás: más facturas, requisitos de seguro, responsabilidad, mantenimiento, documentos legales que completar, etc. 

Cómo administrar múltiples propiedades

Tenga implementados procesos que funcionen para usted antes de ampliar su cartera. Como mínimo, necesita un libro de alquiler para realizar un seguimiento de los cargos, saldos y pagos mensuales de alquiler de sus inquilinos. Su libro de contabilidad también debe incluir información como el saldo de capital de cada una de sus propiedades, cronogramas de pago, fechas de vencimiento de pago de la hipoteca y notas que describan los posibles requisitos de actualización de mantenimiento. 

Sería útil si también creara plantillas para cualquier cosa que se le ocurra para optimizar sus procesos. Cuanto más puedas automatizar, más tiempo dedicarás a otras tareas.

Además, no dependa de que sus prestamistas le digan cuándo vencen los pagos de la hipoteca, el seguro y los impuestos a la propiedad. Es su responsabilidad pagar a tiempo, no la de ellos. Dicho esto, evitar que sus pagos se superpongan puede ser beneficioso si tiene varios prestamistas para cada una de sus propiedades. Esto le ayudará a identificar cuándo y dónde se va su dinero.

Alternativas a las hipotecas múltiples financieras

La asequibilidad suele ser la barrera más común para tener múltiples hipotecas. ¡Calificar para un préstamo a veces es bastante difícil!

Si no puede obtener un préstamo tradicional para su próxima propiedad de inversión, aquí hay algunas otras opciones que vale la pena considerar:

Préstamos de dinero duro

Préstamos de dinero duro Son préstamos garantizados a corto plazo de prestamistas privados o particulares. En lugar de necesitar un crédito excelente y un ratio LTV bajo, los prestamistas de dinero fuerte aceptan activos tangibles como garantía (a menudo propiedades). Si no cumple con este préstamo, corre el riesgo de perder esa garantía. 

Los períodos de pago de los préstamos de dinero fuerte suelen ser de tres meses a un año, pero son más largos. También puede esperar pagar una tasa de interés más alta por ellos, generalmente entre el 10% y el 12%. 

Refinanciamiento de retiro

Un refinanciamiento con retiro de efectivo le permite convertir el valor líquido de su vivienda en efectivo, que puede utilizar para su próxima inversión. Es una piedra angular de la método BRRRR y una excelente manera de ganar dinero extra sin pedir un préstamo ni pagar intereses. 

Así es como funciona:

Supongamos que tiene un préstamo hipotecario para una propiedad de $500,000 pagado hasta $200,000. Esto significa que le quedan $200,000 en su préstamo y $300,000 en capital. Si desea convertir parte de esos $300,000 250,000 en efectivo, puede obtener una nueva hipoteca, digamos por $250,000 250,000. Su nueva hipoteca es de $XNUMX, mientras que los otros $XNUMX son efectivo en su bolsillo. 

Préstamos de cartera

Este préstamo es un tipo de hipoteca que puede ofrecer un prestamista de cartera. En lugar de vender su cartera de inversiones a otra empresa, su prestamista conserva la préstamo de cartera internamente. Esto les permite establecer condiciones hipotecarias más flexibles, a menudo para su beneficio. 

Sin embargo, los prestamistas de cartera también se están exponiendo al riesgo. Los préstamos de cartera no tienen que cumplir con los requisitos convencionales, pero si no lo hacen, estos prestamistas no pueden venderlos en la hipoteca secundaria. 

Hipotecas generales

Hipotecas generales le permite financiar múltiples propiedades de inversión bajo el mismo acuerdo hipotecario. Estas hipotecas facilitan mucho la vida de los inversores inmobiliarios porque tienen mucho menos papeleo del que realizar un seguimiento. 

Además, suponga que decide refinanciar o vender una de sus propiedades dentro de su préstamo general. En ese caso, una cláusula “libera” la propiedad de su hipoteca original sin alterar las otras propiedades bajo la “general”. Esto significa que no es necesario que reembolse la totalidad del préstamo. 

¿Es adecuado para usted tener varias hipotecas?

Ser propietario de más propiedades también significa más trabajo y mayores gastos. Si carece de esa capacidad, ser propietario de varias propiedades puede resultar más estresante de lo que vale si carece de esa capacidad. 

Sin embargo, contratar varias hipotecas puede generar rendimientos sustancialmente mayores si tiene experiencia en inversiones y una estrategia comercial sólida. ¿Estás listo para ampliar tu cartera de bienes raíces? Mira más de nuestros consejos y estrategias de expertos en materia de inversión en bienes raíces.

Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones escritas por el autor y no representan necesariamente las opiniones de BiggerPockets.