El rápido auge de precios que experimentaron muchos mercados inmobiliarios durante la pandemia es desaceleración, y muchos economistas esperan una corrección del mercado de la vivienda. La buena noticia es que no se espera que el mercado inmobiliario colapse. La mala noticia es que el mercado inmobiliario está entrando en una nueva era que probablemente no beneficiará a nadie en específico.
Viviendas listadas en mayo de 2023 permanecer en el mercado por más tiempo, y es posible que los vendedores no obtengan las mismas ganancias que podrían obtener hace seis meses. Mientras tanto, incluso si los compradores pueden conseguir un precio más bajo por una vivienda en algunos mercados, las altas tasas de interés están perjudicando la asequibilidad. Los agentes son ya duele debido a la desaceleración de la actividad vendedora, y los inversores tendrán que adaptarse a nuevas condiciones que están haciendo que algunas estrategias de inversión sean poco prácticas. Nadie gana. Sin embargo, todos pueden tener en cuenta las previsiones de vivienda y ajustar sus planes para obtener los mejores resultados posibles en una situación difícil.
El impacto en los vendedores
El mercado ya está cambiando
Los vendedores pueden ser conscientes de que cotizar ahora significará un proceso más largo y pagos hipotecarios más altos para una casa nueva, pero la gente aún necesita mudarse. Inventario ha comenzado a aumentar, lo que genera menos competencia, aunque el inventario sigue siendo ajustado en relación con los niveles previos a la pandemia. La relación entre el precio de venta y el precio de lista también está cayendo: se acabaron los días en que había múltiples ofertas por encima de lo solicitado. Y el número medio de días que una casa permanece en el mercado ha sido aumentando desde junio. Si bien las tendencias en los mercados individuales varían, muchos se están desplazando hacia el manos del comprador.
Los vendedores todavía están preparados para obtener ganancias
Los precios de las viviendas existentes se dispararon durante la pandemia. Entre diciembre de 2019 y junio de 2022, los precios de la vivienda rosa 45%, el mayor salto desde que se desarrolló el índice nacional de precios de viviendas de EE. UU. Los mercados que experimentaron los aumentos más rápidos son desacelerando el más rápido, pero incluso los pronósticos inmobiliarios más nefastos predicen una caída de hasta 30% en los mercados más sobrevaluados, no lo suficiente como para borrar las ganancias de capital que experimentaron la mayoría de los propietarios de viviendas, aunque algunas personas podrían perder dinero en un mal momento.
Algunas familias podrían ganar hasta $1 millón en ganancias de capital libres de impuestos si se aprueba la Ley Más Viviendas en el Mercado, que respalda la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. La legislación duplicaría el umbral para la exclusión de ganancias de capital, que ahora es de $250,000 para contribuyentes solteros y $500,000 para parejas casadas. La ley puede alentar a los propietarios de viviendas que antes dudaban a reducir sus viviendas, dice la NAR.
Pero es un momento difícil para las familias en crecimiento mudarse a una casa más grande. Los vendedores que compraron sus casas durante el auge de la compra de viviendas, cuando las tasas de interés eran bajas, pueden enfrentar pagos hipotecarios inasequibles si intentan cambiarlas. El pago mensual de una hipoteca fija a 30 años para un casa de precio medio se ha más que duplicado desde el segundo trimestre de 2020, debido a las nuevas tasas hipotecarias y los precios elevados.
El tiempo lo es todo
Una variedad de empresas, incluidas Morgan Stanley, Moody's Analytics y Capital Economics, han revisaron sus previsiones de vivienda para 2023 para predecir caídas aún más pronunciadas de lo que estimaron originalmente. Los expertos más optimistas sólo esperan un modesto aumento de los precios; por ejemplo, el economista jefe de la NAR, Lawrence Yun, dice que los precios podrían aumentar. aumento 1% en todos los mercados el próximo año. El momento de la caída de los precios y la recuperación del mercado inmobiliario aún es impredecible. Sin embargo, podría marcar la diferencia entre ganancias escasas y enormes ganancias de capital para los vendedores.
Vender ahora significa enfrentar pagos menos asequibles por una casa nueva. Pero esperar hasta finales de 2023 podría dejar a los vendedores en una situación peor: las tasas hipotecarias podrían seguir elevadas, mientras que los precios de la vivienda podrían bajar. Esperar hasta finales de 2025 o 2026 es probablemente la mejor opción, especialmente para los vendedores con hipotecas a tasa fija, ya que la mayoría de los expertos esperan que el mercado se recupere para entonces. Pero no todos tendrán la opción de esperar.
El impacto en los compradores
Presión de asequibilidad en el mercado actual
Los posibles compradores de vivienda enfrentan varios desafíos en el mercado actual. Gracias a la inflación, los ingresos se reducen. Precios en el supermercado y alquileres que se espera que continúen subir hasta 2023 están dificultando que la gente ahorre. La casa de precio medio, que ahora cuesta $454,900, se ha vuelto fuera del alcance de hogares de ingresos medios. Las tasas hipotecarias han bajado ligeramente, pero es poco probable que bajen más e incluso pueden subir, ya que la lucha de la Reserva Federal para controlar la inflación continúa. A las tasas actuales, los pagos de la hipoteca de una casa de precio medio consumirían el 38% de los ingresos mensuales de un hogar de ingresos medios.
Una corrección de vivienda podría proporcionar un alivio limitado
Si los precios caen como esperan muchos economistas, los compradores podrían lograr mejores acuerdos en 2023 o 2024 y obtener ganancias de apreciación en 2025 o 2026. Pero las predicciones no son exactas y los expertos no están de acuerdo sobre cuándo tocarán fondo los precios. Y es difícil determinar cuándo bajarán las tasas hipotecarias. La inflación ha sido obstinada ante los esfuerzos de la Reserva Federal.
Incluso con un alivio moderado de los precios, la asequibilidad seguirá siendo un problema para los posibles compradores de viviendas. Para que los pagos de la hipoteca vuelvan a representar el 18% de los ingresos del hogar, lo que históricamente ha sido típico entre los compradores de viviendas, los precios tendrían que caer un 39%. The Washington Post informes. Se trata de una corrección de precios mayor de la que nadie esperaba.
Las estrategias de financiación están evolucionando
En 2021, solicitar una hipoteca tradicional a tipo fijo a 30 años era una obviedad. Los compradores podrían beneficiarse de tipos históricamente bajos. Ahora, una hipoteca tradicional significa quedar atrapado en una tasa de interés más alta. Ahora que los compradores cuentan con refinanciar una vez que bajen las tasas de interés, están siguiendo estrategias de financiamiento que tal vez hayan considerado demasiado riesgosas en el pasado.
Por ejemplo, las hipotecas de tasa ajustable son cada vez más popular, a pesar de que vienen con pagos mensuales impredecibles una vez que finaliza el período de tasa fija. Esa incertidumbre puede haber disuadido a los solicitantes de hipotecas en el pasado, pero las ARM compensaron 12.8% de las solicitudes de préstamos hipotecarios a partir de la segunda semana de octubre, frente a sólo el 3.1% a principios de año. Las tasas ARM no han aumentado tanto como las tasas hipotecarias fijas, lo que permite a los compradores de viviendas acceder a pagos hipotecarios mensuales más bajos, al menos durante la fase de interés fijo del préstamo.
También puede haber oportunidades para que los compradores utilicen otras opciones de financiación creativas que podrían no haber tenido sentido o no estar disponibles en un mercado diferente. Por ejemplo, los vendedores pueden estar dispuestos a ofrecer financiación al propietario, que puede ser más accesible para compradores de bajos ingresos con un pago inicial bajo o aquellos con mal crédito. Con la financiación del propietario o del vendedor, el vendedor se convierte en prestamista y conserva la escritura hasta que el comprador haya pagado la vivienda con intereses. Financiación del vendedor Puede ser riesgoso porque no está sujeto a las mismas protecciones al consumidor que una hipoteca tradicional, pero a menudo puede resultar en términos más flexibles y ahorros de costos con el tiempo.
El impacto en los agentes
No hay suficientes negocios
En 2021, más 47 millones de estadounidenses abandonaron sus puestos de trabajo voluntariamente. Muchos se sintieron atrapados en Empleos mal remunerados y sin oportunidades de ascenso.. Ahora se le llama La Gran Renuncia, y si bien los controles de estímulo durante la pandemia pueden haber sido un factor de motivación para que las personas encuentren nuevas carreras, algunos expertos dicen que la tendencia continúa desde hace una década. La gente busca mejores formas de vivir y ganar dinero en empleos que ofrezcan mejores salarios y más flexibilidad. Esa tendencia chocó con la alta demanda en la industria inmobiliaria, lo que provocó que más personas se convirtieran en agentes inmobiliarios.
El número de agentes inmobiliarios estadounidenses alcanzó su punto máximo en 2021, y ahora no hay suficiente negocio para todos. La actividad de venta ha disminuido casi 30%. Los agentes han pasado de recibir demasiadas llamadas telefónicas de posibles clientes a tocar las puertas de propietarios que enfrentan ejecuciones hipotecarias, con la esperanza de adquirir nuevos listados y ganar comisiones.
Diferenciarse y expandirse para sobrevivir
Despidos generalizados en la industria de la vivienda y la disminución de la actividad de ventas han llevado a muchos agentes inmobiliarios a perseguir actividades secundarias hasta que la actividad vendedora se recupere. Aquellos que esperan permanecer en el juego tendrán que adaptarse. Una mayor competencia entre agentes requiere estrategias de marketing más agresivas, incluido el marketing en redes sociales. Es posible que los agentes inmobiliarios también necesiten ampliar el área o el precio en el que trabajan o incluso trasladarse a un mercado completamente nuevo donde haya más demanda. El trabajo de consultoría inmobiliaria puede ser una opción para algunos, mientras que otros con menos experiencia pueden abandonar la industria por completo. Los agentes también pueden aprovechar nuestra Programa de agentes destacados ¡Para obtener pistas consistentes para los inversionistas!
El impacto en los inversores
El efectivo es el rey
Las altas tasas hipotecarias están reduciendo los márgenes de los acuerdos de inversión para los inversores que dependen del financiamiento. Si las tasas de interés todavía estuvieran en 3.25%, los inversionistas podrían obtener casi un 40% más de flujo de efectivo en una propiedad de alquiler de precio medio que cumpla con la regla del 1%, una que pueda captar el 1% del precio de compra en alquiler mensual. Las altas tasas hipotecarias dejan menos espacio para problemas de desocupación, problemas de mantenimiento y otras cosas que pueden salir mal en una propiedad de inversión. A menos que los inversores tengan las reservas para comprar propiedades en efectivo, buscarán un segmento más reducido de propiedades que puedan lograr el rendimiento que buscan.
El momento adecuado puede maximizar sus ganancias
Como ocurre con cualquier inversión, es mejor comprar una propiedad cuando los precios están en su punto más bajo y venderla cuando los precios están altos. Los valores de las viviendas en 2023 no son predecibles, pero es probable que caigan y alcancen un mínimo en 2024 o 2025. A veces, los inversores pueden utilizar la expectativa de precios más bajos a su favor. Con la disminución de la competencia de los compradores, las casas permanecen en el mercado por más tiempo. Ya no es descabellado ofrecer un precio inferior al solicitado, especialmente en Mercados donde los recortes de precios son comunes..
Sin embargo, la incertidumbre sobre el valor futuro de las viviendas también hace que determinadas estrategias de inversión sean arriesgadas. Un acuerdo exitoso de arreglar y cambiar requiere una renovación rápida. Pero el mercado inmobiliario ya está perdiendo fuerza. Los inversores que adquieran una propiedad reparada ahora podrían encontrarse con valores de vivienda más bajos cuando intenten revenderla en unos meses.
Elegir la estrategia adecuada es más importante que nunca
Los bienes raíces siguen siendo una gran inversión, pero ciertas estrategias se están volviendo menos viables. se esta volviendo Más barato alquilar que comprar en la mayoría de los mercados., lo que dificulta que los inversores obtengan un flujo de caja positivo de un alquiler a largo plazo. Así como los agentes necesitan adaptarse observando otros mercados, los inversores pueden necesitar realizar inversiones a larga distancia si esperan la estabilidad de un alquiler a largo plazo.
Mientras tanto, el mercado de alquiler a corto plazo se está saturando. En 2021, la demanda de alquileres en Airbnb fue alta, lo que animó a los inversores a entrar en el mercado como anfitriones. El número de alquileres disponibles en la plataforma. aumento de 23.2% en el transcurso del año que finaliza en septiembre de 2022. Ahora, hay un enorme exceso de oferta de propiedades de Airbnb en relación con la demanda de los consumidores, lo que provoca una caída de las tasas de ocupación.
Pero una creciente número de nómadas digitales puede crear demanda de alquileres a medio plazo en algunos mercados. En un alquiler a medio plazo, el inversor amuebla la propiedad, paga los servicios públicos y alquila la unidad durante uno a seis meses seguidos. El alquiler a medio plazo es la joya de las estrategias de inversión inmobiliaria: ofrece mayor estabilidad que un alquiler a corto plazo y un mayor potencial de flujo de caja que un alquiler a largo plazo. Sin embargo, sólo funciona en el mercado adecuado. Una zona urbana atractiva que también alberga empleadores que recurren a profesionales que viajan probablemente brindará la mayor cantidad de oportunidades para los inversores.
Todos deben adaptarse
Para obtener los mejores resultados de su transacción inmobiliaria, deberá prestar atención al mercado cambiante y adaptarse en consecuencia. Esto es válido para compradores, vendedores, agentes e inversores. Con la estrategia adecuada y algo de paciencia, cualquiera puede capear la corrección inmobiliaria prevista; incluso puede haber oportunidades de sacar provecho de ella.
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