If Lindsey Duguet podemos en comunicarse libertad financiera, usted también puede. Ella estaba cientos de miles en deuda Desde préstamos estudiantiles, tratando de formar una familia con casi cero tiempo libre, trabajando ochenta horas a la semanay no lograr encontrar una base financiera. Ahora, sólo cinco años después, ella es financieramente libre, posee más de quinientos alquileres y trabaja no porque tenga que hacerlo sino porque quiere. Ha escalado más rápido que casi cualquier otra persona que hayamos entrevistado, ¡así que sintonízate para escuchar sus secretos!
Abordemos el elefante en la habitación. Lindsey Duguet es en realidad la Dra. Lindsey Duguet, una médica que fue la primero en su familia en asistir a la universidad. Después de que le dijeran “no puedes hacer eso” más veces de las que podía contar, Lindsey se propuso demostrar que todos estaban equivocados en su camino hacia el éxito. Ella Ingresó a la escuela de medicina, obtuvo la residencia y se convirtió en médico., y entonces construyó un enorme ingreso pasivos cartera de alquiler a un lado para liberar tiempo en familia.
En este episodio, Lindsey habla sobre lo que le hizo darse cuenta de que no podía confiar en un W2, por qué comprar alquileres llenos de ocupas ilegales por solo $ 5,000 no es el mejor movimiento a hacer, un MASIVO Victoria de BRRRR que le hizo ganar $300K (libre de impuestos), y cómo “despegarse” cuando sienta que su inversión en bienes raíces se ha topado con un muro.
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David:
Este es el programa de podcast de BiggerPockets, 836. ¿Cómo supiste, Lindsey, qué deberías escuchar de otras personas y cuándo deberías decir que no, no me importa lo que digan, voy a seguir adelante?
Lindsey:
Buena pregunta. Prospero un poco superando las probabilidades, y si alguien me dice que no, lo tomo como un desafío. Si es así, probablemente no puedas convertirte en médico. Bueno, te demostraré que estás equivocado. Llegar a ese punto fue un largo desafío de 11 años. Pero al igual que en el sector inmobiliario, cuando comencé, el primer corredor con el que hablé me dijo: No tengo tiempo para ti. Y para mí fue un gran desafío seguir adelante y demostrarles que ellos también estaban equivocados. Entonces me gustan los buenos desafíos.
David:
¿Qué pasa con todos? Soy David Greene, su presentador del podcast inmobiliario BiggerPockets, el podcast inmobiliario más grande, mejor y más malo del mundo cada semana, que le brinda las historias, los procedimientos y las respuestas que necesita para hacer realidad lo inteligente. decisiones patrimoniales ahora en el mercado actual. Y hoy tenemos un espectáculo para ti. Rob y yo entrevistaremos a Lindsey Duguet, que es un operador multifamiliar, un pequeño operador multifamiliar, un poco unifamiliar mixto. Ha hecho muchas cosas, pero le ha ido bien con el método BRRRR y la inversión inmobiliaria a larga distancia, dos cosas que ambos sabemos que me apasionan, y ha demostrado que mucha gente estaba equivocada en el camino. Rob, ¿cuáles son algunas de las cosas que crees que la gente debería tener en cuenta en el episodio de hoy?
Robar:
Creo que para cualquiera que esté en casa escuchando este podcast, si ha llegado a un punto muerto en su viaje de inversión en bienes raíces y está tratando de escalar y está tratando de resolverlo y está luchando con ello, este episodio Será particularmente impactante para usted porque descubriremos algunos de los secretos que Lindsey utiliza para escalar su propio portafolio. Pero en ese sentido, David, ¿qué es lo que te impulsó y la gente ha dudado de ti?
David:
He estado escuchando durante años mensajes de odio en mis mensajes directos, y me han dicho que nunca tendré una barba como la de Brandon. Y finalmente dije, ya es suficiente para demostrar que los que dudan están equivocados. Voy a demostrarles que están equivocados en eso. De hecho, sólo porque no tengo pelo en la cabeza no significa que no pueda dejarme crecer el pelo. Voy a crecer el doble debajo de mi barbilla, y eso es lo que hice.
Robar:
Bueno, no diría... Quiero decir, el doble sería como una barba de dos metros y medio de largo, creo.
David:
No, no el doble que Brandon, el doble de lo que normalmente tendría en la cabeza. Tienes que correr tu propia carrera, Rob.
Robar:
Bueno, oye, es un maratón, no una carrera de velocidad.
David:
Sí. Antes de comenzar, Lindsey, el consejo rápido de hoy es simple. Haz tu tarea antes de asociarte. A menudo hablamos de asociaciones y se presentan en muchos podcasts como si fueran una píldora mágica que resolverá todos sus problemas. Pero muchas asociaciones pueden hacer que las cosas sean más complicadas y problemáticas en lugar de útiles. Y asegúrese de escuchar hasta el final del episodio de hoy porque Lindsey compartirá con usted las cuatro preguntas que le hace a cada socio antes de comprometerse. Rob, ¿algo antes de traer a Lindsey?
Robar:
No no. Solo que hoy en día estoy pensando en comenzar un pequeño negocio criando pavos reales, y pronto descubrirás por qué.
David:
Eso es exactamente correcto. Si desea aprender un poco más sobre el método de comprar y mantener pavo real, lo abordaremos pronto.
Lindsey Duguet, bienvenido al podcast BiggerPockets. ¿Cómo estás hoy?
Lindsey:
Soy excelente. ¿Qué hay de ti?
David:
Excelente. No puedo decir que sea tan bueno. Claramente soy el número dos en esta ecuación, pero lo estoy haciendo bastante bien, Rob, ¿cómo estás?
Robar:
Estoy muy bien. Estoy muy bien. Di 10,000 pasos y solo estamos a mitad del día, así que quiero decir, hay muchos más pasos por venir.
David:
Oh, no vas a convertirte en una de esas personas, ¿verdad? ¿Eso cuenta eso como ejercicio?
Robar:
Lo sigo mucho. Solo necesito saber.
David:
El seguimiento está bien, pero ¿sustituye tu entrenamiento?
Robar:
Bueno, es un pilar de riqueza, te lo aseguro.
David:
No hay nada en contra de la gente de Fitbit. Simplemente no me gusta cuando la gente no hace ejercicio, pero dicen que lo hicieron contando sus pasos. Los pasos no están mal.
Lindsey:
Obtuvieron ese control circular. Sí.
Robar:
Hice ejercicio a las 5:40 de la mañana.
David:
Sí, eso cuenta, ¿verdad? No sé. Obviamente no soy un experto en fitness, pero caminar es un movimiento bastante eficiente en el que los seres humanos somos bastante buenos. Creo que hacer algo difícil cuenta como ejercicio. Pero eso no es ni aquí ni allá. Hablando de cosas difíciles, Lindsey, has hecho muchas cosas difíciles y estás en muy buena forma financiera, al igual que la condición física de Rob, y estoy emocionado de poder contar tu historia hoy. Un poco de historia para todos los que están escuchando, 476 unidades en 18 propiedades, y cruzará la marca de 500 en solo unas pocas semanas. Felicitaciones por eso. Dedos cruzados.
Lindsey:
Así es. Ese es un gran hito. Sí. Sí, aún no ha cerrado, así que.
David:
Ahora bien, algunas de estas propiedades son asociaciones, lo cual es increíble que lo reveles porque es muy común en el mundo del podcasting que las personas afirmen que tienen 7,000 unidades, pero en realidad son solo un socio limitado en las inversiones de otras personas. Tiene una combinación de viviendas unifamiliares, dúplex, cuádruple, tenúplex, todos los complejos, incluido un multifamiliar grande con 212 unidades. Vive en Pensilvania, donde también invierte, así como en Indiana, Chicago y Carolina del Sur, Kansas City y Springfield, Missouri. Aquí tenemos un inversor de larga distancia en la casa.
Lindsey:
Pero todavía no en la costa oeste. No he llegado hasta allí. Entonces es toda la costa este.
David:
Y ha estado haciendo esto durante los últimos cinco años, si 500 unidades en cinco años parece inalcanzable, lo entiendo. Pero nos centraremos en los primeros días de las inversiones de Lindsey y analizaremos cómo allanó el camino para llegar desde allí hasta aquí para que usted también pueda hacerlo. Y un dato curioso: Lindsey cría pavos reales.
Lindsey:
Bien. Soy una persona loca. Eso es seguro.
Robar:
¿Los posees o los crías? ¿Los entrenas para otras personas?
Lindsey:
Sí, no me hacen ningún truco, pero crecí en una granja de caballos y, con total divulgación, ahora vivo en un barrio. Está al final del callejón sin salida. Gracias a Dios, no tenemos tarifas de HOA o me habrían echado al 100%. Pero hace un par de años, extrañaba tener a algunos de mis divertidos amiguitos animales y uno de los otros médicos con los que trabajo me dijo: Oye, ¿quieres criar o intentar incubar algunos huevos de pavo real? Dije, sí, absolutamente. Eso suena fantástico. Cinco años después, aquí lo hacemos todos los veranos. Así que sí, mis vecinos, estoy seguro de que les encanta escucharlos y verlos.
David:
¿Te sentiste como Khaleesi de Juego de Tronos sosteniendo tus huevos de pavo real?
Lindsey:
Sí, no salí de ningún incendio, así que no soy tan genial.
David:
¿Nada como eso?
Lindsey:
No.
David:
¿Pero tuviste el momento en el que te apeteció, para Halloween, tal vez te disfrazaste de esa manera, tienes el cabello rubio, sostuviste los huevos?
Lindsey:
No, pero todavía no tengo un disfraz de Halloween para octubre, así que creo que es una buena idea.
David:
Sí, podrías cambiar tu nombre de Instagram a Rompecadenas. La madre conquistadora de los pavos reales, tiene ese título larguísimo.
Lindsey:
Pavos reales pasivos, no sé, algo relacionado con la inversión inmobiliaria.
David:
Antes de entrar en su historia de fondo, cuéntenos en una frase rápida qué le está funcionando en el sector inmobiliario en este momento.
Lindsey:
La suscripción conservadora es definitivamente una clave para nosotros en este momento. Los tiempos son un poco diferentes ahora que cuando empezamos hace cinco años. Es un poco más fácil y tenías más margen de maniobra que ahora.
David:
Ese es un buen punto. Y esto es algo de lo que no se habla mucho. No lo es, ¿cómo quiero decir esto? Cuando se trata de inversiones inmobiliarias, siempre habrá algo de arte en la ciencia. Entonces, en los últimos cinco años de inversión multifamiliar, en realidad cualquier tipo de propiedades basadas en préstamos comerciales, hay una fórmula que utilizamos y es básicamente su NOI y la combinación de tasa máxima de esas dos cosas crean valor. Bueno, nadie vio que las tasas de interés se triplicaran ni tan rápido, y eso tiene un impacto enorme en la tasa de capitalización. E incluso si hubiera hecho todo bien como operador, podría haber duplicado su NOI y aún podría quedarse estancado con estas tasas de interés aumentando.
Y para ser justos, no sé cuánto culpo a algunos de estos operadores. Hicieron un gran trabajo y todavía tuvieron problemas porque cuando tienen que refinanciar su propiedad, que ya no cubre el servicio de la deuda a las tasas actuales o cuando van a venderla a otra persona, hay menos gente que quiere comprarla y aquellos que van a comprarlo, no pueden pagar tanto debido a este problema de tasa máxima.
Por eso digo todo esto para decir que la suscripción conservadora puede ser una victoria. Y muchas personas que no compraron en los últimos cinco años sintieron que, oh hombre, no tomaron medidas. Sé todo esto, pero estoy nervioso. ¿Qué pasa si las tarifas suben? Algunas de esas personas parecen bastante inteligentes, y las que compraron en los últimos cinco años probablemente se sientan muy bien si pagaran más para obtener una tasa fija a 10 años, no los globos a tres años que algunas personas sacaron. Así que aprecio que diga que la suscripción conservadora le está funcionando en este momento porque eso no se vuelve glamoroso. Siempre pensamos, ¿qué adquiriste? ¿Cuántas unidades obtuviste? Aquí hay una foto mía firmando mis documentos en Instagram. Todo el mundo puede verlo, ¿verdad? Pero no ves a mucha gente decir, aquí hay una foto mía cortándome el pelo en esta propiedad, las tarifas se dispararon.
Lindsey:
Sí, definitivamente no cerraremos tanto como antes, pero los que sí lo estamos, tenemos mucha confianza y sus pequeñas vacas de efectivo, así que eso es bueno.
David:
Ahora bien, una de las cosas de las que escucho hablar a muchos otros operadores multifamiliares y comerciales es que el flujo de caja en sí es increíblemente difícil de encontrar. Se están centrando en el valor añadido o el crecimiento de los alquileres. ¿Está encontrando algo que le parezca que el efectivo fluye desde el primer año?
Lindsey:
Entonces, todo lo que compramos implica cierto grado de flujo de caja, a menos que compremos algunos de estos fuera del mercado donde hay renovaciones completas donde... Podemos hablar de algunos de los que compramos antes donde literalmente hay pasto creciendo. la sala de estar delantera y todo eso. Pero realmente estamos tratando de obtener flujo de caja desde el primer día sin dejar de tener valor agregado que podamos ingresar y luego refinanciar y aun así retirar la mayor parte, si no la totalidad, de nuestro dinero.
David:
Bueno. Bueno, esas son buenas noticias para ti, Rob, porque tienes esa hierba creciendo en la parte superior de tu cabeza. Aparentemente crece en más lugares además del césped delantero.
Lindsey:
Oh, le hago cortes de pelo a toda mi familia, así que sí, puedo ir. Yo también te daré uno.
Robar:
¿Estarás en BP Con? Esperaré para cortarlo.
Lindsey:
No, no, pero-
David:
Así que no sólo eres barbero, sino que también eres médico, y esa no era la expectativa que tus padres tenían de ti mientras crecías. ¿Qué dijeron cuando les dijiste que querías ser médico?
Lindsey:
Para todos los efectos, no debería ser médico. Definitivamente no debería ser un médico que realiza inversiones inmobiliarias y definitivamente no debería ser un médico que realiza inversiones inmobiliarias con pavos reales en mi garaje. Pero crecí en un pueblo muy pequeño. Fui la primera persona de toda mi familia en ir a la universidad. Nadie invirtió. Mis padres pensaron absolutamente que iba a perder todo mi dinero cuando dije por primera vez que iba a dedicarme a la inversión inmobiliaria. Entonces mi mamá estaba muy feliz de que yo fuera a la universidad. Dios la bendiga, la amo mucho. Pero cuando le dije: "Oye, creo que quiero ser médico", ella dijo: "Eso es mucho trabajo". Eso es mucho tiempo. Eso es mucho dinero. ¿Por qué no eres enfermera? Tu prima es una LPN. Gana una buena cantidad de dinero”.
Definitivamente hubo cierta disuasión por parte de mis propios familiares de convertirme en médico. Todavía tengo una de mis tarjetas de cumpleaños de mi papá. Es un hombre de pocas palabras, pero lo que dice, lo escuchas, lo dice todo. Y de hecho lo tengo en mi oficina y él dijo: “No escuches la negatividad. Puedes hacer lo que quieras y serás bueno en eso”. Así que todavía miro esa cita hasta el día de hoy, así que pensé que tengo el valor, tengo la determinación y puedo convertirme en médico. Así que lo intenté.
David:
¿No preguntaste dónde estaba esto cuando estaba en premedicina y me dijiste que no lo hiciera?
Lindsey:
Sí.
David:
Sí. Yo tuve una experiencia similar. De hecho, mi papá dijo: "No vas a ser policía". Nunca lo lograrás. No eres lo suficientemente duro. Lo cual es una locura. No sé de dónde viene eso muchas veces. Sé que las personas que son detractoras no suelen ser tan desalentadoras como pueden ser, y a veces puede ser complicado tratar de proteger a las personas del engaño. Hay algunas personas que dirían: Voy a ser el próximo Gary Vaynerchuk, y alguien necesita ponerlos en su lugar y decirles: no, no lo eres. Ni siquiera puedes tener un trabajo regular. Pero en otros casos, hay personas en nuestras vidas que quieren decir, bueno, eso puede ser desalentador. Entonces, ¿cómo conociste a Lindsey, qué deberías escuchar de otras personas y cuándo deberías decir: "No, no me importa lo que digan, voy a seguir adelante?".
Lindsey:
Sí, buena pregunta. Prospero un poco superando las probabilidades, y si alguien me dice que no, lo tomo como un desafío, ya sea que probablemente no puedas convertirte en médico. Bueno, te demostraré que estás equivocado. Llegar a ese punto fue un largo desafío de 11 años. Pero al igual que en el sector inmobiliario, cuando comencé, el primer corredor con el que hablé me dijo: No tengo tiempo para ti. Y para mí fue un gran desafío seguir adelante y demostrarles que ellos también estaban equivocados. Entonces me gustan los buenos desafíos.
David:
Sí. Hablando de desafíos, ¿cuál fue tu educación? ¿Tuviste desafíos cuando eras niño que también tuviste que superar?
Lindsey:
Sí, como dije, fui la primera persona en toda mi familia en ir a la universidad. No es que fuéramos pobres, pero ciertamente vivíamos con una mentalidad más de escasez que de abundancia. Nadie me enseñó a invertir en acciones ni nada parecido. Mi mamá tiene literalmente $30,000 en todo su fondo de jubilación en este momento. No es que crecí con cuchara de plata ni nada por el estilo. Mencioné que crecí en una granja de caballos. No había vecinos a mi alrededor. Realmente era amigo de todos los animales y todo eso, así que leí mucho. Me encanta aprender, obviamente, no habría pasado 11 años siendo médico. Así que sí, pasé mucho tiempo leyendo y aprendiendo.
Robar:
Seguro seguro. Y entonces quiero decir que te conviertes en médico. Esta es una gran hazaña, felicitaciones por cierto. Y cuéntanos qué era trabajar como médico en tus inicios.
Lindsey:
Sí, entonces es un largo camino. Vas a la universidad durante cuatro años, a la escuela de medicina durante cuatro años y luego, dependiendo de la especialidad a la que quieras dedicarte, son otros tres a siete años de formación y residencia. Entonces sí, es mucho. Es un largo tiempo. No es poca cosa querer hacer. Entonces, en la residencia, trabajas 80 horas a la semana. Es un promedio de sesenta o sesenta y cinco mil dólares de salario. Entonces, cuando se desglosa eso, es como $16 por hora como médico. Y mi especialidad es la medicina de urgencias y traumatología. Estoy rodeado de personas que no pensaron que iban a terminar en urgencias. Nunca te despiertas pensando que vas a sufrir un accidente automovilístico, sufrir un ataque cardíaco o un derrame cerebral o algo así. Entonces me di cuenta, está bien, si no voy a trabajar y dedico estas horas, no me pagarán.
Y cuando estaba en la residencia, mi esposo y yo tuvimos nuestro primer hijo, ahora tiene seis años y medio, pero nos dimos cuenta, está bien, tenemos que hacer algo que nos permita estar más seguros financieramente y, si Dios no lo quiera, no estoy aquí. o algo así, todavía estamos recibiendo dinero en lugar de simplemente depender de mi W2, para lo cual tengo que estar físicamente allí. Entonces fue entonces cuando empezamos a investigar, está bien, ¿qué vamos a hacer? ¿Cómo vamos a ganar algo de dinero además de mi trabajo W2?
Robar:
Seguro. Quiero decir, obviamente existe la percepción de que a los médicos parece que les va bien. ¿Son sesenta y cinco mil dólares? ¿Hay algún punto en el que se supone que debe ser más que eso? ¿Cómo funciona eso para los médicos?
Lindsey:
¿Cuándo te conviertes en asistente? Entonces, una vez que haya completado esos tres a siete años de capacitación de residencia, su salario aumentará en diversos grados dependiendo del tipo de médico que sea. Así que hay una luz al final del túnel, pero la mayoría de nosotros tenemos cientos de miles de dólares en deudas con la facultad de medicina cuando salimos. Tenía 230,000 dólares en préstamos para la escuela de medicina. Eso no es un activo. Esa es una gran responsabilidad. Así que también hay mucha deuda que pagar.
Robar:
Seguro seguro. Bueno. Entonces, ¿en qué momento, cómo y cuándo supiste que algo necesitaba cambiar? Porque obviamente te metes en este ritmo y dices, está bien, tengo este trabajo W2. Todo mi tiempo está siendo absorbido. Necesito cambiar algo. ¿Cuál fue ese punto de inflexión para ti?
Lindsey:
Sí, mi esposo y yo comenzamos a investigar en qué podíamos invertir. Todos los médicos con los que trabajé tienen muchas acciones, así que comenzamos a investigar el mercado de valores. No nos emocionó mucho. Y luego mi esposo escuchó el libro Padre rico, padre pobre, el libro de entrada para muchos de nosotros, estoy seguro. Y él dijo: "Oye, creo que necesitas escuchar esto y ver qué piensas". Tan pronto como lo leí, pensé: Está bien, esto es todo. Necesitamos hacer inversiones inmobiliarias. Y fue un cambio de mentalidad y toda la fuerza por delante.
Robar:
Bueno. ¿Y fue esa la chispa que te llevó a dedicarte al sector inmobiliario? ¿O cuándo entraron realmente en escena los bienes raíces?
Lindsey:
Tan pronto como leí el libro, dije, está bien, vamos a hacer esto. Y nos inscribí en un curso de inversión inmobiliaria de tres días. Había cosas buenas y malas en eso. Fue casi un poco como una venta de sillas de tiempo en la que te animaban y luego, al final, estaba esta venta adicional. Entonces pensamos, está bien, nos uniremos a este grupo por $ 30,000 y definitivamente… Y esa parte no valió la pena. Así que tal vez no fue el mejor comienzo, pero nos enseñó sobre la inversión en bienes raíces, el apalancamiento, y nos llevó... Bueno, en primer lugar, aprendí sobre BiggerPockets a través de eso. No supe qué era eso hasta hace cinco años y medio.
Recuerdo haber hecho cola para tomar un café y uno de los otros muchachos dijo: "Oye, ¿has oído hablar de BiggerPockets?" Yo estaba como, "No, ¿qué es eso?" Entonces aprendimos sobre los grupos locales de inversión en bienes raíces, y fui a uno de ellos con mi esposo el mes siguiente, y así fue como conseguimos nuestro primer acuerdo. Así que hubo algo bueno que salió del primer curso que tomamos.
Robar:
Bueno. Entonces, ¿es como si estuvieras totalmente metido, quieres dedicarte a comprar propiedades, invertir, o más bien quieres ser agente de bienes raíces? ¿En qué exactamente querías empezar cuando dijiste, está bien, sé que quiero estar en esta carrera?
Lindsey:
Así que, al igual que en medicina, tenemos este dicho: no sabes lo que no sabes. Así que al principio pensé que iba a ser mayorista. Yo estaba como, oh, está bien. Eso suena bien. Puedo encontrar estas propiedades y luego venderlas a otra persona. Sin pensar, está bien, bueno, eso no es realmente un ingreso pasivo. Eso no es algo que vaya a conservar y aún así obtener flujo de caja todos los meses. Entonces, en la primera reunión local a la que asistimos, había un hombre, su esposa es médica, y eso me resonó, obviamente, y él en ese momento era dueño de 20 unidades y dijo que había adquirido 20 unidades en cinco años. Para mí, eso parecía inalcanzable en ese momento. Estoy como, guau, 20 unidades en cinco años, tal vez pueda ser como él. Y en la siguiente reunión a la que fuimos, dijo: "Oye, tengo dos propiedades unifamiliares", y era un área de clase D, que no sabíamos qué era clase D ni nada por el estilo en ese momento, pero dijo: “Estoy harto de estas dos propiedades. Están demasiado lejos. Estaban a una hora de donde vivimos”.
Pero dijo: “Básicamente, se los daré al mejor postor en esta sala”. Entonces terminé diciendo: "Está bien, estas serán nuestras primeras propiedades". Así que los conseguimos sin ser vistos por 2,500 dólares cada uno. Así que conseguimos dos propiedades por 5,000 dólares. Yo estaba como, eso es todo. Soy un inversor. Vino a mi casa, teníamos este contrato en papel que firmamos. Él dice, está bien, simplemente ve al juzgado. Esta será tu hazaña. Aquí están las claves. Y salió. Entonces recuerdo que tomamos una botella de champán Korbel. Mi marido y yo aparecimos y dijimos, sí, somos inversores inmobiliarios. Esto es incluso antes de que fuéramos a ver las propiedades.
David:
Venderé esto al mejor postor de la sala.
Lindsey:
En la sala de una reunión de bienes raíces local. Sí.
David:
Se trata de una jugada atrevida por su parte.
Lindsey:
Sí, creó algo de FOMO en la sala.
David:
100%. Y, por supuesto, se dirige a personas que no saben nada sobre inversiones, así que...
Lindsey:
Eso es correcto.
David:
… oyes a todos hablar sobre las historias de éxito de la inversión inmobiliaria. Asumes que ser inversor es algo bueno. No estás pensando en lo que realmente estás comprando. ¿Puedes describir qué es un vecindario de clase D para los oyentes?
Lindsey:
Sí. Entonces la clase D es donde no quieres comprar. Son las áreas del crimen. Esa no era la propiedad que, irónicamente, tenía césped creciendo en la sala de estar del frente, pero sí tenía ocupantes ilegales que encontramos cuando finalmente abrimos las puertas. Entonces tiende a haber algunas drogas, una alta tasa de criminalidad en esas áreas en comparación con la clase C, y tenemos algunas áreas de clase C un poco mejores, más de clase trabajadora. Lo ideal es encontrar la propiedad B o C en un vecindario de clase A. Entonces, los de clase A son los de muy, muy buena educación, los jardines delanteros perfectamente cuidados y todo eso, pero tal vez tienden a tener menos valor agregado. Entonces estaban en zonas muy malas.
Robar:
Sí. Bueno. Entonces presagias un poco aquí. Compras dos propiedades por $2,500 cada una.
Lindsey:
Sí. 5,000 en total para dos propiedades.
Robar:
Y luego se apreciaron mucho y proporcionaron un flujo de caja increíble, ¿verdad?
Lindsey:
Oh, sí, entramos. Eran perfectos. No tuvimos que hacer ninguna rehabilitación. No, en absoluto. Así que sí, entramos. En primer lugar, no preguntamos porque, una vez más, no sabes lo que no sabes. Y se olvidó de revelarnos por completo que estaba atrasado en muchos impuestos. En una de las casas había ocupantes ilegales que intentó desalojar. Entonces cortó todas las tuberías y eso no los disuadió de dejar de vivir allí. Entonces, cuando entramos, había botellas de orina por toda la casa. Fue un desastre, por decir lo menos.
David:
Déjame hacerte una pregunta. En retrospectiva, ¿cuánto habría tenido que pagarle para hacerse cargo de todo esto y que valiera la pena?
Lindsey:
Sí, habría sido difícil saber lo que sabemos ahora. Sí.
David:
Pero quiero decir, ¿había un número como si hubieran valido cien mil dólares o 500 mil dólares?
Lindsey:
Cien mil dólares. Sí, los habría aceptado por cien mil dólares.
David:
Sí. Y eso es algo de lo que nunca se habla, ¿verdad? Básicamente compraste un trabajo.
Lindsey:
Sí. Oh sí. Compramos un trabajo. Aprendimos mucho. Buscamos en Google contratistas locales, encontramos a un tipo y le pagamos por adelantado. Así que fue muy inteligente hacerlo sin contrato. Así que sí, muchas cosas buenas. Él todavía tiene-
David:
Cada error que todos cometimos desde el principio. Golpearte en el mismo trato.
Lindsey:
Tantos errores.
Robar:
Bien, entonces aprendiste algunas lecciones aquí. Dijiste que no sabes lo que no sabes. ¿Cuáles dirías que deberían haber sido algunas de las preguntas? ¿Cuáles fueron algunas de las preguntas que le hubiera gustado volver y formular para ayudar a evitar esto?
Lindsey:
Sí, creo que básicamente no hicimos ninguna pregunta, aparte de ¿dónde están las propiedades?
Robar:
Entonces, ¿realmente alguna pregunta?
Lindsey:
Así que cualquier pregunta para empezar. Pero sí, quiero decir que definitivamente quiero preguntar: ¿hay alguien allí actualmente? ¿Cuáles son los alquileres, todas las cosas que deberías suscribir, verdad? ¿Cuáles son los impuestos a la propiedad? ¿Cuál es el seguro que estás pagando? ¿Estás al día con los impuestos? Entonces todas las preguntas.
Robar:
Seguro. Déjame preguntarte esto. En ese preciso momento compras estas casas, ¿qué pensaste que iba a pasar? ¿Estabas pensando, oh, voy a comprar estas casas, las voy a alquilar y voy a generar flujo de caja? ¿O fue algo así como, sí, comprémoslo y sí, sé que los bienes raíces son buenos, averigüémoslo? ¿Cuál era la mentalidad real allí?
Lindsey:
Nuestra mentalidad era saber que estas serían algunas propiedades de aprendizaje. Quiero decir, 5,000 dólares no es nada, pero no es mucho. No iba a arruinar nuestra cuenta bancaria en ese momento. Entonces los tomamos como algunas oportunidades de aprendizaje. Aprendimos más de lo que pensábamos que íbamos a tener que aprender, pero los compramos. Terminamos arreglándolos. Nosotros mismos hicimos gran parte del trabajo. Mi esposo es de Francia, se mudó a los EE. UU. hace 13 años y bromeo diciendo que cuando se mudó aquí, era el francés elegante que ni siquiera podía cambiar una bombilla, y ahora el pobre sabe cómo rehabilitarlo todo. Cambió una línea de alcantarillado completa en una de estas propiedades. Entonces terminamos rehabilitándolos. Usamos el método BRRRR aquí, si alguien ha oído hablar de eso, David Greene.
Y retiramos, oh sí, más del 100% de nuestro dinero en la propiedad. Así que los tuvimos durante cinco años. En realidad, los vendimos hace seis meses. Así que los compramos por 2,500 dólares cada uno. En una unidad invertimos $15,000 y en la otra unidad $20,000 porque eran un desastre absoluto, pero terminamos vendiéndolas por $60,000 y $70,000 cada una en la primavera.
David:
Así como partes de tu alma.
Lindsey:
Partes de ello, sí. Pero nunca podremos recuperar algo de eso. Me atravesaron la rodilla con un clavo cuando estaba quitando la alfombra de las escaleras de una propiedad, tratando de aprender a [inaudible 00:22:52].
Robar:
Cuando vendiste esa propiedad, ciertamente debe haber habido algún aspecto como, wow, realmente estoy dejando ir mi primer conjunto de malos recuerdos que moldearon quién soy hoy o dijiste, diablos, sí, saca estas cosas de ¿aquí?
Lindsey:
Sí, fue una combinación de ambas porque, aunque tuvimos un comienzo muy difícil una vez que fueron rehabilitados y terminamos consiguiendo algunos buenos inquilinos allí, tenían un flujo de efectivo de entre $400 y $500 por unidad, y habíamos comprado un dúplex en el ciudad un mes después de que recibimos el primero. Así que en realidad estábamos rehabilitando a cuatro al mismo tiempo. Pero en todos ellos el flujo de efectivo era muy bueno a pesar de estar en un mal vecindario.
Robar:
Sí. Siempre me gusta preguntar esto solo por curiosidad: si pudiera volver con el Dr. Duguet más joven, ¿le hubiera gustado haber evitado estas casas o está contento de haber recorrido ese viaje, porque obviamente ha seguido adelante? ¿Hacer algo bastante sorprendente con tu portafolio?
Lindsey:
Sí, bromeo sobre lo malos que son, pero aprendimos mucho y no creo que tuviéramos la misma valentía y determinación si no hubiéramos superado todas esas minas terrestres y los problemas que tuvimos con esas primeras propiedades. Y también podemos ayudar a guiar a otras personas. Quiero decir, la gente sabe lo malos que son. Han visto las fotos en mis redes sociales y todo, así que dicen: Oye, vi tus malas propiedades. ¿Cómo superaste esto? Así que aprendimos mucho y ahora podemos enseñar qué no hacer.
Robar:
Bueno. Entonces compras estas propiedades, las vendes o hay un poco de resolución allí. ¿Cómo creciste desde allí?
Lindsey:
Sí. Entonces tuvimos esos primeros cuatro que adquirimos. Terminamos haciendo el BRRRR completo en ellos. Luego comencé a hacer algunas campañas de correo directo, cartas escritas a mano, sobres escritos a mano, enviándolos, y algunas personas se comunicaron con ellos. Terminamos teniendo un par de familias solteras en vecindarios más, B más un menos en un lago muy cerca de nosotros. Todavía tenemos todas esas propiedades. Conseguimos una unidad de cuatro de una de las campañas fuera del mercado de un vendedor en Nueva York, y crees que habríamos aprendido esta lección, pero también compramos ésta sin que la viéramos, y este era el césped de la sala de estar que Terminamos entrando. Lo conseguimos por 20,000 dólares, un edificio muy grande. Tienen poco más de 1,100 pies cuadrados por unidad. Entonces esas fueron rehabilitaciones completas. Terminamos retirando también el 126% de nuestro capital en esa propiedad. Entonces otro retorno infinito perfecto BRRRR en ese.
Y luego terminamos obteniendo nuestra décima unidad, que fue nuestro séptimo acuerdo, solo entre mi esposo y yo. Así que estábamos haciendo todo nosotros mismos. Trabajaba turnos adicionales en el hospital, pluriempleo para financiar las propiedades, comprándolas en efectivo o con un LTV tradicional del 10% de los bancos locales que estábamos usando y comenzando a formar buenas relaciones con ellos. Pero luego, con cada propiedad que comprábamos, nos quedábamos sin capital. Entonces, en lugar de pagarle a un contratista real para que lo hiciera rápidamente, mi esposo aprendió a lo largo del camino y realizó muchas de estas rehabilitaciones él mismo. También administraba a los inquilinos, las propiedades y todo. Nada de esto fue pasivo como pensábamos que iba a ser cuando nos involucramos por primera vez, así que realmente alcanzamos un límite en el que pensamos, está bien, este es otro trabajo, no estamos escalando de la manera que queremos. y nuestros recursos se están agotando aquí cuando llegamos a 75 unidades.
David:
Los ingresos pasivos son una de las mayores declaraciones de marketing del mundo. Simplemente que cualquier cosa sería pasiva. Cómo las personas han podido engañar a otros haciéndoles pensar que comprarán bienes raíces y nunca volverán a tocarlos cuando nada en la vida funciona de esa manera. ¿Alguna vez has conocido a una pareja casada que diga: Trabajé muy duro para conseguir a mi esposa y luego me casé con ella y nunca tuve que volver a hacer nada? Ella simplemente me ama todos los días y, en este momento, es amor pasivo. Es como-
Lindsey:
Mi marido definitivamente no estaría de acuerdo con esa afirmación.
David:
Y no hay aptitud pasiva. Es curioso cómo lo hemos hecho. Ahora, Lindsey, has leído claramente el BRRRR. Entiendes esa estrategia. Tengo curiosidad por saber si alguna vez leyeron Inversión inmobiliaria a larga distancia.
Lindsey:
Sí, sí. Al principio lo que escuchamos era un audiolibro. Una vez más, soy un buen alumno. El primer año que empezamos a invertir, literalmente escuché y leí más de 100 libros diferentes. No sólo bienes raíces, sino mentalidad y todo. Así que sí.
David:
Entonces, con los principios de ese libro, ¿fue algo que se omitieron cuando compraron una casa sin ver que había pasto allí, o aún no lo habían leído?
Lindsey:
Probablemente lo superamos en medio año. En ese momento ya teníamos unas buenas ocho unidades en lo profundo y en proceso de rehabilitación. Pero a nosotros también nos pareció, juego de palabras, un concepto de larga distancia. Al principio. Queríamos propiedades que pudiéramos sentir, ver y conducir al principio, pero eso se volvió obsoleto después de llegar a 22 unidades, y fue entonces cuando comenzamos a buscar asociaciones con otras personas.
David:
Pero simplemente no hiciste un video que mostrara cuál era el estado de la propiedad, ¿verdad?
Lindsey:
No.
David:
Porque hay una manera de invertir sin ser visto. Lo hago todo el tiempo, pero alguien tiene que ver que no tenemos que ser nosotros, ¿verdad? Entonces esa es otra lección de aprendizaje.
Lindsey:
Tenemos acuerdos de riesgo compartido en los que no hemos puesto un pie en las propiedades, pero las poseemos. Somos socios. Somos muy activos en los acuerdos de JV. Pero sí, físicamente no hemos puesto un pie en ellos.
David:
Yo también. Tengo muchas propiedades en las que nunca he estado, que nunca antes había visto, pero alguien sí lo hizo, ¿verdad? Alguien revisó, tomó un video y todavía se realizó la diligencia debida.
Lindsey:
Ya sea un socio con botas en el terreno o sí, otro agente inmobiliario o algo así. Sí. Exactamente.
David:
Entonces esa es una experiencia de aprendizaje. Tú también aprendiste de eso. Y hablando de aprendizaje, entiendo que hay un método que aprendiste en tu residencia médica que te ha ayudado a mejorar la rapidez con la que aprendiste. ¿Puedes contarnos sobre eso?
Lindsey:
El que ve, el que hace y el que enseña, de ese es de lo que estás hablando. Sí. Sí. En medicina tenemos ese dicho: digamos que vas a aprender a hacer una intubación. Ves a alguien hacerlo, luego lo haces tú mismo y, oye, ahora eres un experto después de uno, así que ahora puedes enseñarlo. Quiero decir, definitivamente hacemos eso en medicina, pero también se aplica a la inversión en bienes raíces, y se trata de aprender procesos y perfeccionarlos para poner en marcha un método. Quiero decir, al igual que los BRRR unifamiliares que hicimos, inicialmente leímos sobre ello, vimos algunos podcasts, escuchamos podcasts sobre ello y hablamos con algunos de los otros inversores. Hicimos uno nosotros mismos, un par de ellos, y ahora estamos asesorando a las personas y también les enseñamos sobre ello.
Robar:
Ahora estoy un poco nervioso por tener que intubarme sabiendo que es posible que el médico solo lo haya hecho una vez.
Lindsey:
No con todos los procedimientos, pero sí.
Robar:
Entonces has dicho que tu séptimo contrato fue realmente un gran punto de inflexión para tu carrera. ¿Puedes contarnos sobre ese trato?
Lindsey:
Sí. Dios mío, me encanta este trato. Todavía somos dueños de esta propiedad. Entonces ésta había sido una campaña de correo directo.
Robar:
¿Qué significa eso para-
Lindsey:
Oh sí. Usamos un software, se llama RE Property Finder. Puede buscar cualquier cantidad de unidades y cualquier cantidad de capital de la propiedad. Y en ese momento, nos dirigíamos a los propietarios familiares. Mi criterio en ese momento había sido propiedad de 20 años. Tenían 100% de capital, por lo que no tenían ningún préstamo con un banco, y esperábamos que estas personas no lo estuvieran manejando como un negocio como deberían, y estas son las propiedades que terminamos comprando. Entonces compramos esta, eran 10 unidades, ocho de ellas estaban alquiladas en ese momento, pero estaban significativamente subalquiladas. El alquiler promedio en esa zona en ese momento era de unos 850 dólares. Los alquilaba por 500, 525. Había sido propietario durante 25 años. Estaba bien mantenido, pero estaba muy, muy anticuado.
Y luego dos de las unidades en la parte de atrás, en la parte inferior, básicamente se usaban como almacenamiento. Eran inhabitables. Así que negociamos esto hasta $250,000 y luego el banco financió todo el préstamo de construcción para las dos unidades en la parte de atrás. También aprendimos mucho con esta propiedad. Mi esposo aprendió en este que las cucarachas pueden volar y que las placas del techo también pueden contener 13 pares de ropa interior sucia. Se le ocurrió cuando estaba haciendo una de las rehabilitaciones de las propiedades. No sé qué tenía en mente ese inquilino, pero terminamos rehabilitando las unidades. Ahora estamos recibiendo entre 1,000 y 1,200 dólares por unidad. Así que duplicamos el alquiler. Se valoró en poco menos de $ 800,000 cuando refinanciamos esta propiedad en agosto pasado, y obtuvimos el 275% de nuestro dinero y, después de la refinanciación, todavía estamos obteniendo entre cinco y cinco cincuenta por unidad de flujo de efectivo.
David:
Entonces son estos principios BRRRR los que estás empleando. Simplemente lo estás haciendo en el espacio comercial, no residencial. Y te aclararé qué es eso. Cuando BRRRR básicamente tiene los fundamentos aquí, ¿está tratando de comprarlo por debajo del valor de mercado? Estás tratando de agregarle valor. Una vez que haya hecho eso o una combinación de esos dos, refinanciará. Ahora, normalmente describimos esto desde un marco residencial donde la forma de agregarle valor es aumentando su comparación con una mejor comparación. Está buscando una propiedad residencial que valga más y está cambiando el plano de planta, los pies cuadrados o la condición de la propiedad para que coincida con una comparación, porque así es como se valoran los bienes raíces residenciales. En realidad, es un poco tonto cómo funciona eso. Es como, bueno, ¿cuánto pagan los Jones por su casa? Está bien, lo pagaré. No tiene ningún sentido objetivo.
Los bienes raíces comerciales tienen mucho más sentido desde una perspectiva financiera. ¿Qué hace la propiedad? ¿Cuánto puedo esperar ganar con esta propiedad si la compro? Entonces, lo que estás haciendo es comprar propiedades por debajo del valor de mercado porque están siendo operadas de manera ineficiente. Los alquileres son demasiado bajos, los gastos son demasiado altos, tal vez haya algún mantenimiento diferido y los propietarios dicen, bueno, no les aumentemos el alquiler porque entonces tendría que ir a arreglar algo. Y le estás agregando valor al arreglar esas cosas, estás mejorando tus ingresos y estás disminuyendo los gastos, lo que mejora el NOI.
Ahora tienes una propiedad que vale más y bueno, a veces te encuentras con vientos de cola. A veces las tasas de interés bajan, las tasas de capitalización bajan y la propiedad vale más. Al igual que en el espacio residencial, los valores han aumentado a medida que imprimimos una gran cantidad de dinero, por lo que fue más fácil sacar su dinero de un BRRRR. Lo mismo ha estado sucediendo en el espacio comercial. Es tan simple como el sector inmobiliario residencial. Simplemente estás tirando de palancas ligeramente diferentes porque el valor de los bienes raíces comerciales es diferente.
Lindsey:
Eso es exactamente correcto. Sí. Implementamos lo que hicimos con las familias unifamiliares y el dúplex, lo llevamos a la unidad comercial 10 y funcionó de maravilla.
Robar:
Bien. Eso es increíble. Quiero retroceder un poco porque dijiste que recuperaste el 275% de tu dinero. ¿Cómo diablos se sintió eso? Eso es una locura.
Lindsey:
Recuerdo el día en que recibimos nuestro cheque de refinanciación y yo estaba sentada en la camioneta de mi esposo, que paga la empresa. Es otra gran ventaja de la inversión inmobiliaria: los gastos comerciales. Y recuerdo estar sentado allí en su camioneta y llorar porque el cheque de refinanciamiento era de $301,000 y los cheques de refinanciamiento no están sujetos a impuestos, y yo literalmente estaba llorando en la camioneta pensando, oh Dios mío, esto es más dinero del que gané viendo a miles de pacientes en el último año en mi trabajo de médico en W2, y ya estábamos muy metidos en el juego de bienes raíces, pero fue entonces cuando realmente me di cuenta de que podemos hacer esto como carrera y esto puede reemplazar completamente mi salario y lo que estamos haciendo.
Robar:
Eso es una locura. Guau. Quiero uno de esos. Dame uno de esos. Así que ese acuerdo también fue un punto de inflexión en otro sentido, según tengo entendido. Cuéntanos cómo te quedaste atascado y cómo pudiste despegarte.
Lindsey:
Sí, como dije, este fue nuestro séptimo acuerdo, solo mi esposo y yo, y eso nos llevó a 22 unidades, pero era un trabajo de tiempo completo. Quiero decir, todavía estaba trabajando más que a tiempo completo en el hospital con turnos de pluriempleo para financiar estos acuerdos. Mi esposo estaba haciendo rehabilitaciones, se ocupaba de la administración de la propiedad, se ocupaba de la administración de los inquilinos, todo. Y nos dimos cuenta de que estábamos escalando, pero no tan rápido como queríamos. Y nos sentamos y pensamos, está bien, ¿qué vamos a hacer? ¿Queremos seguir haciéndolo de esta manera? ¿O qué podemos hacer diferente para que esto sea más fácil para nosotros y continuar haciendo crecer nuestra cartera y no agotrnos? Entonces decidimos, está bien, necesitamos aprovechar más, pero en este momento necesitamos aprovechar el dinero de otras personas y también el conocimiento y el tiempo de otras personas, porque mi tiempo básicamente estaba al máximo. No puedo hacer dos de mí tanto como desearía. Entonces decidimos que teníamos que empezar a buscar algunas asociaciones y trabajar con otras personas.
Robar:
Eso es increíble. Entonces, cuéntanos un poco más sobre lo que dijiste, en este momento estás adquiriendo más propiedades, estás en modo de escala, pero ¿estás tratando de descubrir cuál es el siguiente paso a partir de ahora? Bueno, ¿dónde doblaste la esquina exactamente?
Lindsey:
Sí. Entonces empezamos a volver a algunas reuniones. Comenzamos a buscar más asociaciones y nos unimos a un grupo intelectual, y eso fue realmente un gran punto de inflexión y una influencia para nosotros también. Hay toneladas de autores intelectuales por ahí. Obviamente, muchos son gratuitos, muchos de ellos se centran únicamente en alquileres a corto plazo, únicamente en propiedades comerciales. Nos unimos, se llama Make It Happen Mastermind, y tenemos llamadas grupales semanales, a veces mensuales, mucha responsabilidad y hemos formado asociaciones con otras personas en este grupo, y así es como comenzamos a escalar a acuerdos JV. En lo cual, obviamente, todavía somos muy activos, además de ser médicos generales en algunos acuerdos de distribución.
Robar:
Eso es interesante porque mencionaste al principio de esto que compraste un curso o te inscribiste en un curso, era muy caro y no fue particularmente beneficioso para ti. Ahora terminas yendo y uniéndote a un cerebro. ¿Hubo alguna diferencia en cuanto a por qué uno fue mucho más fundamental para usted la segunda vez? ¿Fueron las personas, las conexiones?
Lindsey:
Sí. Habíamos buscado una pareja y esta nos pareció perfecta, la vibra de la gente. Estuvimos entrevistando a diferentes grupos para ver con cuál íbamos a vibrar. Este en particular se centró en las personas del grupo, si tienen buena ética y si hacen tratos juntos. Y eso es lo que queríamos hacer. No queríamos centrarnos sólo en el componente educativo. Queríamos escalar con algunas propiedades más.
Robar:
Querías hacer.
Lindsey:
Sí, queríamos no sólo aprender, lo cual obviamente seguimos aprendiendo todo el tiempo, pero sí.
Robar:
Así que tengo mucha curiosidad porque tengo que imaginar, especialmente al principio de tu carrera como médico, que estás atendiendo un montón de llamadas, estás de guardia como médico, estás intubando a personas para el primera vez, posiblemente segunda vez. Al mismo tiempo, también gestiona su cartera inmobiliaria. ¿Hubo algún momento en el que recibiste una cantidad increíble de llamadas de inquilinos durante la jornada laboral?
Lindsey:
Sí, es muy difícil hacer reanimación cardiopulmonar y atender una llamada al baño de un inquilino al mismo tiempo. Sí, quiero decir, afortunadamente mi marido tuvo que lidiar con mucho de eso. Él tiene el busca, debería decir, para los inquilinos, y yo tengo el busca para los pacientes. Pero sí, quiero decir que es difícil de manejar porque en ese momento, cuando alcanzamos nuestro límite máximo de 22 unidades, también teníamos dos niños muy pequeños en casa. Había dos, un bebé y un niño pequeño, así que yo tenía el aspecto de madre y el aspecto de familia también. Así que había mucho que equilibrar. Entonces son pequeños.
Robar:
Sí. Dijiste que eran tres y ¿cuál era el otro?
Lindsey:
Creo que en ese momento tenía un año y medio. El tiempo vuela porque ahora mismo tienen seis años y medio. Mi hija acaba de cumplir cinco años el jueves pasado y nuestro hijo tiene 22 meses, nuestro segundo hijo.
Robar:
Escucha, oye, ahora mismo tengo un niño de dos y tres años. En primer lugar, es una diferencia de edad difícil, pero en segundo lugar, estar en plena carrera inmobiliaria es una locura. ¿Iban a los lugares de trabajo con usted? ¿Eran tus personas improvisadas y manitas? ¿Cómo fue hacer malabarismos con todo eso?
Lindsey:
Sí, a nuestro hijo de seis años y medio le gusta mucho. Dice, mis casas cuando pasaremos por algunas de las locales. Y recogió una cuarta parte hace un par de meses, dijo, se necesita dinero para ganar dinero. Definitivamente está escuchando algunas de las cosas que decimos sobre la inversión.
David:
Entonces llegas a un punto en el que reconoces, está bien, necesitamos algo de apoyo. No podemos seguir al ritmo que vamos, tenemos hijos, tenemos trabajos, estas propiedades que compramos. Lo has hecho muy bien, por otro lado, eso se debe a que pusiste mucho esfuerzo en esto. Sacó el 275% de su capital porque estaba muy concentrado en cambiar estas cosas. No es pasivo, es más pasivo. Es menos pasivo que tener que ser médico, pero tampoco es completamente pasivo.
Una vez que reconoció que la asociación era el camino que iba a tomar, ¿cuáles son las preguntas que se le ocurrieron y que recomienda a las personas que le hagan a un socio potencial para examinarlas?
Lindsey:
Entonces, una pregunta que siempre hago a otras personas, especialmente cuando estamos haciendo algunos de estos acuerdos de distribución más importantes, es ¿qué otros acuerdos de ciclo completo han hecho? Una cosa es decir, cerré X cantidad de propiedades, pero si cerraste un montón de ellas en el último año, pero las estás administrando mal, no importa. Cualquiera puede tomar una gran cantidad y arruinarla si no la gestiona adecuadamente. Por eso me gusta ver qué han hecho los otros socios en todo el ciclo y en todo el ciclo para asegurarse de que puedan ser buenos operadores. Esa es la gran pregunta número uno que busco en otros socios.
David:
¿Y por qué es importante ver el ciclo completo?
Lindsey:
Entonces, al igual que en medicina, si ingresas a la escuela de medicina, sí, es una gran hazaña decir, está bien, estoy en la escuela de medicina para convertirme en médico, pero eso no significa que todavía seas médico. Todavía te quedan cuatro años más en la escuela de medicina y la residencia. Hay muchas oportunidades de fracasar hasta que puedas ser médico en ejercicio por tu cuenta. Es lo mismo que los bienes raíces. El hecho de que compre la propiedad no significa que tendrá éxito. Entonces, ciclo completo significa que lo has comprado, lo has gestionado bien y lo has refinanciado bien, o lo has vendido con éxito y no en una venta como en una ejecución hipotecaria. No lo operaste bien si eso sucediera.
David:
Y eso es sólo porque no quieres que tu pareja se quede estancada en algo con lo que no tiene experiencia.
Lindsey:
Correcto. Sí. Sí. Y algunos de los equipos que se comunicaron conmigo para ver si quería unirme, todos eran equipos nuevos. No tenían ninguna experiencia. Y la sindicación también es una palabra un poco sucia en este momento, porque hay muchas personas con deuda puente que se están metiendo en problemas financieros en este momento. Y, por supuesto, esos son los más importantes que se ven en las noticias, y todo el mundo piensa que lo multifamiliar es malo ahora.
David:
Buen punto. Bueno. ¿Qué es lo siguiente que le pedirías a alguien que los examine?
Lindsey:
Me gusta ver ¿están integrados verticalmente en su propia empresa? Y eso no es algo que sea un factor decisivo para mí, pero especialmente algunos de los acuerdos más importantes que estamos haciendo, si tienen éxito en tener su propia empresa de administración de propiedades que pueda ahorrar muchos gastos. Una de nuestras propiedades en Carolina del Sur, tiene 110 unidades, la integramos verticalmente este verano y los gastos operativos han disminuido significativamente, lo que significa que nuestro NOI también ha aumentado mucho. Y-
Robar:
¿Puedes explicar brevemente qué significa integración vertical?
Lindsey:
Sí, tener nuestra propia empresa de administración de propiedades en el edificio y no utilizar una tercera empresa de administración de propiedades y hacerlo en algunas de las propiedades que poseemos.
Robar:
Bien, continúa.
Lindsey:
Eso es algo que me gusta ver, pero definitivamente no es necesario.
Robar:
¿Y cuál es la siguiente pregunta que harías?
Lindsey:
Sí, otro que pregunta por sus detalles de suscripción. Para mí, la suscripción es una de las cosas más importantes, probablemente la más importante, que se necesita para lograr un acuerdo inmobiliario exitoso. Cualquiera puede hacer que los números luzcan bien en el papel, pero eso no significa que sean exactos. No puedo decir cuántas veces otras personas han venido y me han presentado un trato diciendo: Oye, ¿quieres hacer una empresa conjunta? ¿Quieres asociarte? ¿Quieres invertir parte de tu dinero en esto? Es mucho. El multiplicador de capital, vas a duplicar tu dinero en cinco años. Por eso siempre digo, está bien, muéstrame la suscripción. Y mi esposo es ingeniero mecánico, por lo que es muy, muy meticuloso en la suscripción. Y comenzará a revisarlo y mirará hacia arriba y verá, está bien, sus impuestos no están escritos correctamente.
Habla con nuestro corredor de seguros y han subestimado lo que será el seguro en 10,000, $20,000 en algunos casos en algunas de las propiedades. Hay muchas, muchas cosas que pueden salir mal y, si no se hace su propia diligencia debida y se observa cómo se suscriben, el acuerdo puede salir muy mal. A veces no pagan los honorarios de administración de la propiedad. Si utilizan una tercera empresa, se están perdiendo cosas importantes que realmente afectarán su propiedad de manera negativa, y usted no ganará dinero con ello si no realiza una buena suscripción. Entonces eso es enorme.
Y una de las otras cosas que me gusta ver es ¿cómo están investigando el área de la propiedad? Mencionamos que algunas de estas propiedades ni siquiera las hemos visitado todavía y con las que estamos colaborando. Entonces, ¿realmente están haciendo su investigación de mercado? Podrían darnos el memorando operativo o una hoja de papel que diga, está bien, subjetivamente piensan que esta es un área excelente porque, oh, nuestros amigos, nuestra familia se mudarán allí y están construyendo una nueva estación de servicio aquí. Es un área realmente en crecimiento, pero solo ellos piensan eso. Pero luego, cuando se analizan las cifras y la demografía, se está perdiendo un 2% año tras año durante los últimos cinco años de crecimiento demográfico. Por eso no quiero invertir en un área que no está aumentando.
Así que principalmente usted necesita hacer su debida diligencia, ya sea que sea un operador activo, ya sea un socio comanditario, socios comanditarios, eso es lo más pasivo que puede ser, pero aún así necesita poder mirar los números y comprender si el trato es bueno o no.
David:
Grandes preguntas allí. Realmente me gusta eso, y es algo práctico con lo que todos podemos avanzar. Muy rápido, Lindsey, danos una idea de dónde se encuentra hoy tu cartera en términos de número de propiedades, valor líquido de las propiedades y flujo de caja.
Lindsey:
Ahora mismo contamos con un total de 472 unidades. De hecho, el próximo martes cerraremos una unidad 72 en Springfield, Missouri. Así que ese nos llevará por encima de la línea de 500 unidades, lo que será un gran hito para nosotros. Así que esto es una mezcla de... Sí, es un gran hito para nosotros. Esto es sobre algunas de estas casas unifamiliares en el lago. Tenemos un acuerdo de empresa conjunta de ocho unidades en Indianápolis. Tenemos una unidad 21 en Chicago, que es un alquiler a corto plazo, tipo hotel albergue y bar restaurante. Tenemos la unidad 110 en Carolina del Sur, una unidad 212 en Kansas City. La unidad 72 que vamos a cerrar, tenemos las 10 unidades en cuádruples alrededor de esta área. Y luego, frente a la facultad de medicina de mi hospital, tenemos un contrato para cerrar en octubre, un estudiante de medicina de 19 unidades. Así que obviamente eso es lo mío. Y luego, dos casas más abajo, es una gran mansión que estamos convirtiendo en una unidad de 13, también edificio para estudiantes de medicina, por lo que también tenemos otras propiedades en proceso aquí.
Robar:
Guau. Bueno, déjame preguntarte esto. ¿Hay alguien más en tu vida a quien te hayas equivocado al llegar a este punto? Porque quiero decir, 500 unidades es mucho, pero tengo curiosidad, ¿hay personas o detractores que puedan tener datos sobre usted al principio y que ahora podrían decir, vaya, es una hazaña loca?
Lindsey:
Probablemente el primer corredor con el que hablé después de ese seminario de tres días. Dicen, está bien, necesitas encontrar tu equipo central. Necesita un abogado en su equipo, necesita un corredor. Así que estaba revisando la lista de verificación, haciendo mi debida diligencia y mis pasos de acción, y llamé a un corredor local y me dijo, bueno, ¿qué tipo de propiedades estás buscando? ¿Cuáles son tus criterios? Y realmente no tenía criterio, así que honestamente, para él, probablemente soné como si no supiera lo que estaba haciendo porque no lo sabía, pero él directamente me dijo, no tengo tiempo. para ti. Y eso realmente me afectó porque pensé, vaya, si ni siquiera puedo conseguir que ningún corredor me dé tiempo, ¿cómo voy a cerrar alguna propiedad? Así que sí, estoy seguro de que se sorprendería al ver dónde estoy ahora.
Robar:
Y para cerrar, solo curiosidad, ¿puedes darnos también una instantánea de cómo es tu vida hoy? Estoy seguro de que es muy diferente a cuando empezaste. Me encantaría escuchar.
Lindsey:
Sí, la vida definitivamente es muy ocupada. Probablemente, si no aún más, porque ahora tenemos tres hijos en lugar de solo uno cuando empezamos. Así que sigo trabajando en el hospital como médico. De hecho, estuve allí esta mañana y también me convertí en el director regional de mi sistema hospitalario. Así que ahora estoy a cargo de muchos otros médicos y todo también. Pero a principios de este año tenía en mi tablero de visión que no quería hacer más turnos de noche y quería reducir el tiempo en el hospital. Y específicamente para los turnos de noche, no estaba muy seguro de cómo iba a suceder. Y desde que asumí este papel, eso ha sucedido, así que es genial. Soy un gran creyente en la manifestación y los tableros de visión y todo eso, así que eso es muy bueno. Ahora tengo más tiempo en casa con la familia, más fines de semana libres, así que más tiempo para bienes raíces y más tiempo para hacer cosas como esta.
Estoy organizando algunas reuniones locales ahora, por lo que normalmente recibimos entre 50 y 75 personas. Lo estamos haciendo trimestralmente. Estos son gratis, estamos retribuyendo a la comunidad. Me encanta hablar sobre inversiones en bienes raíces, por lo que es muy divertido para mí hablar y ayudar a enseñar esto a otras personas también. Y luego pasar mucho tiempo con los tres niños, obviamente. Tienen muchos pasatiempos nuevos a medida que crecen. Mi esposo entrena el equipo de fútbol de nuestro hijo, así que es divertido para ellos. Y el sector inmobiliario definitivamente nos está ayudando a dedicar más tiempo.
Sobre el papel, a partir del verano ya somos oficialmente libres financieramente con nuestras inversiones inmobiliarias. Por eso es una buena sensación poder trabajar en el hospital porque quiero y no porque tengo que hacerlo. He trabajado muy duro para convertirme en médico. Nunca quiero renunciar a ello por completo, pero sentir eso me quita un peso de encima.
Robar:
¿Qué significa financieramente libre para ustedes?
Lindsey:
Lo que significa que tenemos suficiente flujo de caja de nuestras inversiones como para que si perdiera mi trabajo hoy, estaríamos bien pagando las facturas.
Robar:
Asombroso. Bueno, felicidades.
Lindsey:
Gracias. Así que ahora estamos trabajando en la riqueza generacional, que es otro objetivo. Próximo paso.
Robar:
Llevas cinco años y has creado algo que el 99% de nuestros oyentes quieren. Estoy seguro de que en los próximos cinco años también lo aplastarás. Muchas gracias por compartir con nosotros. Si la gente quiere aprender más sobre ti, conectarse contigo y hacer todas esas cosas buenas, ¿dónde puede encontrarte?
Lindsey:
Sí, soy la única Lindsey Duguet en Facebook, así que puedes escribirme allí. Tengo Instagram. Cloverkeycapital.com es nuestro sitio web. Así que soy muy receptivo a todos los que me envían mensajes. Nuevamente, me encanta hablar sobre inversiones en bienes raíces, por lo que también me encantaría hablar con alguien más.
Robar:
Fresco. Y David, ¿y tú?
David:
Davidgreene24 en todas las redes sociales. Sígueme allí y visita davidgreene24.com y spartanleague.com. Puedes aprender mucho sobre mí. ¿Y tú, Rob?
Robar:
Genial, puedes encontrarme en YouTube @robuilt si quieres videos de formato largo, y luego, si quieres videos inmobiliarios realmente extravagantes donde David aparece en mis listas, también puedes seguirme en Instagram.
David:
Ve a ver eso. Ese fue un video muy divertido que hizo... Si quieres saber cómo luce Rob con lápiz labial, no te lo puedes perder. Lindsey, gracias por estar aquí y gracias por compartir la historia y gracias por no escuchar a las personas que te dijeron que no puedes hacerlo. Sigue adelante.
Lindsey:
Gracias chicos.
David:
Este es David Greene para Rob, poniendo al hombre en manifestación, Abasolo. Despidiéndose.
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En este episodio cubrimos:
- Cómo construir una cartera inmobiliaria masiva en cinco años (o menos)
- Correo directo y otras formas que encontró Lindsey ofertas asesinas fuera del mercado
- Por qué deberías NUNCA compres una casa sin haberlo visto (a menos que hagas esto)
- Asociaciones inmobiliarias y cómo utilizarlas para crear una cartera aún mayor
- Creando ingresos pasivos y por qué NO PUEDES confiar en tu W2 para siempre
- Trabajar a tiempo completo mientras dirige una cartera inmobiliaria y cómo empezar a subcontratar tareas
- Y So ¡Mucho más!
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- A través de esta formación, el personal docente y administrativo de escuelas y universidades estará preparado para manejar los recursos disponibles que derivan de la diversidad cultural de sus estudiantes. Además, un mejor y mayor entendimiento sobre estas diferencias y similitudes culturales permitirá alcanzar los objetivos de inclusión previstos.
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