Préstamo FHA 203(k): Préstamos de rehabilitación explicados

En este artículo

Las casas que necesitan reparaciones se pueden transformar en lugares fantásticos para vivir. También pueden resultar caros. Además de su préstamo hipotecario, a menudo tendrá que pagar las reparaciones de su bolsillo u obtener un préstamo a corto plazo con intereses altos. ¿Qué pasaría si pudiera combinar la compra de su vivienda y el costo de las renovaciones en un solo préstamo? ¡Con un préstamo de rehabilitación FHA 203(k), usted puede hacerlo! 

Los préstamos FHA 203(k) (también conocidos como préstamos hipotecarios para renovación) le permiten comprar o refinanciar una casa combinando la hipoteca y las reparaciones en un solo préstamo con un pago hipotecario mensual. 

Esta publicación explicará cómo funcionan los préstamos de rehabilitación FHA 203(k), sus requisitos y los pros y los contras de obtener uno. 

¿Qué es un préstamo de rehabilitación FHA 203(k)?

Calificar para un préstamo convencional puede resultar difícil si compra una casa que necesita reparaciones importantes. Los prestamistas hipotecarios a menudo dudan en aprobar un préstamo para este tipo de viviendas, lo que obliga a los compradores a buscar fuentes de ingresos alternativas, como préstamos de dinero fuerte o préstamos privados. 

Los préstamos de rehabilitación resuelven este problema porque los costos de renovación están incluidos en el préstamo. Puede pedir prestado hasta el 110 % del valor futuro de su vivienda o el precio de compra más los costos de reparación, lo que sea menor, siempre que esté dentro de los límites de préstamo de la FHA para su área. Por ejemplo, si el precio de compra de su casa es de $300,000 y requerirá $25,000 en renovaciones, puede obtener un préstamo de rehabilitación FHA 203k por $325,000. 

También puede refinanciar su casa con un préstamo de rehabilitación, siempre que planee al menos $5,000 en mejoras para el hogar. ¡Ni siquiera necesita un préstamo FHA vigente para hacerlo!

¿Cómo funciona un préstamo FHA 203(k)?

Obtener un préstamo de rehabilitación FHA 203(k) es similar a cualquier otro préstamo hipotecario, pero con un par de pasos adicionales. 

1. Compare precios

No todos los prestamistas están aprobados para ofrecer préstamos FHA 203(k). Obtenga cotizaciones de algunos prestamistas que puedan y averigüe quién puede ofrecerle la mejor oferta. Luego, solicite un préstamo y obtenga una carta de aprobación previa a través de ellos.

2. Encuentra una propiedad

Encuentre una casa que desee reparar e infórmele al vendedor que obtendrá un préstamo de rehabilitación FHA 203(k) en su carta de oferta. 

3. Trabaja con un consultor

Considere trabajar con un consultor FHA 203(k), especialmente si se espera que sus costos de renovación superen los $30,000. Un consultor puede obtener propuestas detalladas de contratistas profesionales, incluidas estimaciones de costos y el alcance del trabajo requerido. 

4. Trabajar con un contratista

No puede renovar la propiedad usted mismo para obtener la aprobación de un préstamo FHA 203(k). Debe contratar a un contratista profesional. Si no está trabajando con un consultor, su contratista debe redactar una propuesta detallada que describa el alcance del trabajo y el costo aproximado.

5. Obtenga una tasación de la vivienda

Su prestamista emite una tasación de la vivienda para determinar el valor de la propiedad. A diferencia de una tasación de vivienda estándar, recibirá un informe del valor de tasación antes y después de las renovaciones.

6. El cierre y la construcción

Podrás completar la transacción siempre y cuando la tasación de la vivienda esté alineada con el préstamo propuesto. Una vez que lo haga, los contratistas pueden comenzar a renovar su nuevo hogar. Su prestamista lo guiará a través de este proceso porque también implica recibir ofertas de contratistas autorizados y algunos trámites adicionales. Sin embargo, para eso está su prestamista aprobado por 203k: para ayudarlo a convertir su casa en reparación en un lugar al que pueda llamar hogar.  

Tipos de préstamos FHA 203(k)

Hay dos tipos de préstamos FHA 203(k): limitados y estándar. Aquí están las distinciones entre ellos:

Préstamos 203(k) limitados	Préstamos estándar 203(k)
Límite de $35,000 para renovaciones de viviendas	Requiere un mínimo de $5,000 para renovaciones en el hogar.
Principalmente para reparaciones no estructurales ni de lujo, como reemplazos de techos, remodelaciones de cocinas y baños, mejoras de HVAC, etc.	Puede incluir algunas modificaciones estructurales, como convertir una casa en un dúplex, mejorar la accesibilidad para una persona discapacitada, proyectos de paisajismo más grandes, etc.
Más fácil de conseguir y menos papeleo	Menos común y más papeleo

¿Qué no se puede hacer con un préstamo de 203k?

A pesar de tipo de préstamo 203(k) obtienes, se aplican algunas restricciones a los préstamos estándar y limitados. En primer lugar, los proyectos de construcción no pueden tardar más de seis meses en completarse. Asegúrese de trabajar con contratistas que comprendan sus cronogramas y puedan trabajar dentro de ellos. Tampoco puede agregar comodidades de lujo como piscinas o canchas de tenis. La única restricción importante es para proyectos de paisajismo menores. Los grandes proyectos de paisajismo están bien.

Requisitos para un préstamo de rehabilitación FHA 203k()

Como habrás supuesto, los préstamos FHA 203(k) son una subcategoría de préstamos hipotecarios de la FHA y, por lo tanto, tienen requisitos similares, que incluyen:

• Debes vivir en la casa. Los préstamos FHA 203(k) no están destinados a voltear la casa.
• Debe ser ciudadano estadounidense o residente permanente legal. 
• Pago inicial mínimo del 3.5% del total combinado del precio de compra y los costes de renovación.
• Un puntaje crediticio mínimo de 580. En algunos casos, puede obtener un préstamo si su puntaje crediticio está entre 500 y 579 si realiza un pago inicial del 10%, pero es menos probable. 
• Una relación deuda-ingresos inferior al 43%. En otras palabras, si su ingreso antes de impuestos es de $4,000 mensuales, sus facturas no pueden exceder los $1,720. 
• No puede exceder los límites de préstamos FHA 203(k) en su área. 

Beneficios y desventajas de un préstamo FHA 203(k)

Cada préstamo tiene sus pros y sus contras, y los préstamos de rehabilitación FHA 203(k) no son diferentes. 

Profesionales de préstamos de rehabilitación FHA 203 (k)

• Puede combinar el precio de compra con reparaciones en el hogar y disfrutar de una casa recién renovada.
• Requisitos de pago inicial y puntaje crediticio más bajos que un préstamo convencional.
• Tasas de interés más bajas que otros tipos de préstamos para mejoras en el hogar.
• Manera rápida de generar capital. El precio de las viviendas en dificultades suele ser mucho menor que el de sus contrapartes no en dificultades. 
• Normalmente hay menos competencia por una propiedad.

Profesionales de préstamos de rehabilitación FHA 203 (k)

• No puede obtener la aprobación de un préstamo si está buscando una propiedad de inversión.
• Deberá pagar un seguro hipotecario privado (PMI).
• Requiere más papeleo que un préstamo normal y lleva más tiempo cerrarlo.
• Por lo general, los préstamos de rehabilitación son entre un 0.75% y un 1% más altos que su hipoteca estándar de la FHA.  
• Deberá determinar qué reparaciones deben realizarse y determinar si tiene el presupuesto para ellas, lo que requiere más trabajo. Además, se requieren contratistas autorizados para realizar el trabajo. No puedes hacerlo tú mismo y ahorrar costes. 

Préstamos de rehabilitación FHA 203(k) versus préstamos convencionales

Los préstamos FHA 203(k) y los préstamos convencionales tienen cierta superposición. Ambos se utilizan para residencias principales, requieren proporciones similares de deuda e ingresos y puede obtener préstamos a plazo (15, 20 y 30 años) usando ambos. Sin embargo, existen algunas diferencias clave entre estos tipos de préstamos:

	Préstamos FHA 203(k)	Convencional
Aportación	Mínimo 3.5%	Mínimo 5% (normalmente)
PMI	Requerido	No es necesario si depositas un 20% de pago inicial
Mínimos de puntuación de crédito(Generalmente)	580	620
Contribuciones máximas del vendedor a los costos de cierre	6%	9% si pones un 20% de pago inicial
Para qué puede utilizar el préstamo	Residencia primaria	Propiedades de inversión y residencia primaria o secundaria

Uso de un préstamo de 203k para refinanciar su préstamo existente

Refinanciar con un préstamo de 203k para ayudar a pagar las mejoras en el hogar es una excelente manera de realizar las renovaciones que desea. ¡Ni siquiera necesita un préstamo de la FHA existente para hacerlo! Al igual que con los préstamos de rehabilitación regulares de 203k, puede elegir entre un préstamo limitado o estándar y debe cumplir con sus requisitos. 

Puede refinanciar hasta el 96.5% del total de su hipoteca si su puntaje crediticio es 580 o superior. Sin embargo, un prestamista hipotecario puede tener requisitos más estrictos que usted debe seguir. Investigue antes de refinanciar con un préstamo de 203k para ver si es adecuado para usted. 

Alternativas de préstamos FHA 203(k)

Afortunadamente, no hay escasez de préstamos hipotecarios disponibles si desea comprar una vivienda para reparar. Estas son algunas de sus otras opciones:

• Préstamo Fannie Mae HomeStyle – Funciona de manera similar a un préstamo FHA 203(k), pero tiene requisitos más estrictos, incluido un puntaje crediticio mínimo de 680 y una relación deuda-ingresos máxima del 36%.
• Refinanciamiento de efectivo – Si ya tiene valor líquido en su casa, es posible que pueda retirar un porcentaje para pagar las renovaciones. 
• Préstamo Sobre el Valor Hipotecario – Puede obtener una segunda hipoteca y recibir una suma global basada en el valor de su vivienda.
• Línea de Crédito Con garantía Hipotecaria (HELOC) – Similar a un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda, pero funciona como una línea de crédito. 

¿Valen la pena los préstamos de rehabilitación FHA 203(k)?

Sinceramente, todo depende de tu situación. Los préstamos de rehabilitación FHA 203(k) son una excelente manera de generar capital porque el valor de su vivienda aumenta rápidamente. Además, son convenientes porque no es necesario solicitar un préstamo adicional, que probablemente tendrá una tasa de interés más alta y requerirá que lo pague más rápido. 

Sin embargo, los inversores en bienes raíces no pueden utilizar estos préstamos y existen algunas restricciones sobre lo que puede actualizar. Además, la tasa de interés más alta (aunque sea solo del 75 % al 1 %) realmente sumará si no refinancia. 

Dicho esto, los préstamos FHA 203(k) brindan una excelente manera de generar capital y pueden ayudar a los aspirantes a compradores de vivienda a convertir las reparaciones en una casa. A menudo, eso es lo que en última instancia importa. 

Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones escritas por el autor y no representan necesariamente las opiniones de BiggerPockets.