Durante el año pasado, bienes raíces comerciales tiene sido el hermano mayor decepcionante de propiedades para alquilar. Porque Los precios de la vivienda subieron, los precios de los bienes raíces comerciales bajaron.. cuando primaria las tasas hipotecarias eran altas, las tasas de las hipotecas comerciales eran aún más altas. Con tasas de desocupación récord en áreas como oficinas y menos dependencia del comercio minorista, muchos Los inversores pensaban que los bienes raíces comerciales eran una clase de activos en extinción.. Pero no estaban del todo en lo cierto.
A los inversores les gusta kim hopkins había prosperado éxito inmobiliario comercial, INCLUSO durante los encierros y la pandemia. El secreto de Kim para su cartera de bienes raíces comerciales con alto flujo de efectivo no estaba en tener suerte: todo estaba en ella. "comprar caja". Kim SÓLO compra propiedades que no se puede cerrar, en mercados donde prosperarán, con toneladas de clientes cerca. ¡Y hoy comparte su fórmula exacta con nosotros!
Pero eso no es todo. kim es Actualmente estamos debatiendo hacer un acuerdo más antes de que termine el año.. Esta propiedad parecía un jonrón sobre el papel, pero a medida que profundizó en ella, la la propiedad puede no valer el precio. De problemas de plomería a cifras de ingresos sobreinfladas, Kim utiliza a David y Rob como entrenadores para ayudarla a decidir si vale la pena cerrar este trato.
Haga clic aquí para escuchar en Apple Podcasts.
Escucha el podcast aquí
Lea la transcripción aquí
David:
Este es el podcast de BiggerPockets. ¿Qué está pasando, todos? Este es David Greene, su presentador del podcast BiggerPockets Real Estate, aquí como siempre con mi coanfitrión y buen amigo, Rob Abasolo. Rob, ¿cómo estás hoy?
Robar:
Muy bien mi amigo. Muy bien. Mi esposa regresa hoy de París. He estado soltero cuidando a mis dos hijos durante los últimos cinco días, así que estoy emocionado de volver a dormir. Muy emocionado.
David:
Puedo imaginar. Y gracias por acompañarme en el programa de hoy sin dormir pero con toneladas de información y pasar un buen rato.
Robar:
Así es, sí. Tenemos un gran espectáculo planeado para todos los aquí presentes hoy. Vamos a hablar con Kim Hopkins, que es un inversor en bienes raíces comerciales, como indica la música aterradora, que está haciendo que los acuerdos funcionen hoy en este mercado, sí, así es, en 2023. Hoy vamos a escuchar sobre un acuerdo en el que Kim está trabajando, qué tipos de acuerdos de bienes raíces comerciales se perfilan hoy en día, los riesgos asociados con esta estrategia y cómo no meterse en problemas.
David:
Todo eso y más. Este es un espectáculo asesino. Vayamos a Kim.
Robar:
Kim, bienvenido al espectáculo.
Kim:
Hola, Rob. Hola, David. Gracias por invitarme.
Robar:
Sí, me alegro de tenerte. Entonces, si lo entiendo correctamente, usted ha estado invirtiendo en bienes raíces durante 10 años y posee 15 propiedades a través del negocio inmobiliario que usted y su esposo dirigen juntos. Algunas preguntas rápidas para que nuestros oyentes tengan una idea de quién es usted como inversor. El primero aquí, ¿en cuántos mercados estás?
Kim:
Veamos aquí. Tenemos Oregón, Washington, Utah, Texas, Arizona, California y Florida, es decir, siete.
Robar:
Bien, solo algunos aquí.
Kim:
Algunos de ellos son alquileres a corto plazo que abandonamos a medida que nos mudábamos de un estado a otro.
David:
Ahora está invirtiendo en pequeñas propiedades comerciales, como situaciones tipo mamá y papá. ¿Qué tiene eso que te atrajo?
Kim:
Realmente fue un proceso de eliminación. Así que no queríamos arreglar baños y tener inquilinos que fueran individuales, por lo que no queríamos viviendas multifamiliares. No queríamos propiedades de un solo inquilino porque eso aumenta el riesgo. Si un inquilino se muda a una propiedad de un solo inquilino, eso es todo. Sin ingresos. No queríamos la mejora del inquilino, TI, gastos que a menudo se asocian con la oficina. Y eso nos dejó con múltiples inquilinos y, a partir de ahí, elegimos el sector industrial y el pequeño comercio minorista de vecindarios.
Robar:
Entonces, ¿qué tipo de acuerdos de bienes raíces comerciales cree que realmente funcionan para usted hoy en día? Usted mencionó al principio que no hay malos mercados, sólo hay malos negocios. Así que cuéntenos un poco de lo que busca en una propiedad, lo que constituye una buena inversión y todas esas cosas buenas.
Kim:
Sí. Nuestra caja de compra es de una sola planta, por supuesto, para múltiples inquilinos. Queremos que los inquilinos sean más pequeños; nuestro objetivo es alrededor de 2,000 pies cuadrados por cada inquilino. Ningún inquilino ocupa más del 30% del espacio. Buscamos propiedades que no tengan demasiado auto porque están sucias. Buscamos propiedades sin demasiados restaurantes porque están sucias. Y ese es el objetivo al que nos dirigimos ahora. Y luego estamos buscando una tasa máxima de alrededor del 7%, aunque realmente tiene que aumentar en este momento debido a la situación en la que nos encontramos con las tasas de interés. Eso realmente está estrechamente relacionado con los términos de su préstamo en este momento.
Robar:
¿Puedo hacerte una pregunta aclaratoria rápida? Cuando dijiste que los lugares para automóviles y los restaurantes están sucios, ¿te refieres a que están físicamente sucios y, por lo tanto, el desgaste es mucho peor en este tipo de espacios?
Kim:
Sí, eso es exactamente lo que quiero decir. Por lo tanto, los inquilinos de automóviles parecen tener muchos problemas ambientales. También tienden a estacionar muchos autos que no funcionan en la propiedad. Y luego los restaurantes, podemos abordar esto más adelante, es muy relevante para el acuerdo actual que estamos analizando, pero es lo mismo. Los restaurantes, especialmente si fríen comida y cosas así, pueden arruinar tu propiedad.
David:
También me imagino que los restaurantes y talleres de reparación de automóviles probablemente requerirían más mejoras para los inquilinos. Querrán que traigas algo de dinero para poder instalar un gato grande o cambiar el plano de planta. ¿Has descubierto que ese es el caso? Como mencionaste antes, estás tratando de evitarlo evitando el cargo.
Kim:
Sí, eso es exactamente correcto. Es por eso que definitivamente clasificaría el sector industrial multiinquilino por encima del comercio minorista multiinquilino. Van a tener más solicitudes de TI. Con el industrial multiinquilino, ni siquiera tenemos que pintar la cosa. Es como si ya fuera un espacio de bajo mantenimiento, y además los inquilinos también tienen muy poco mantenimiento. Nunca te llamarían si su baño no funciona. Simplemente lo arreglarán.
Robar:
Es por eso que los CrossFits nunca tienen aire acondicionado, incluso cuando afuera hace como cien grados. Es como, ¿quieres que me fría aquí? ¿Es esa la idea?
Kim:
Por eso hacen el Big Ass Fan. ¿Has oído hablar de esa empresa?
David:
La única fritura que se hará será en un CrossFit cuando tengas calor, no en un restaurante porque Kim no permite freír en ninguna de sus unidades.
Robar:
No se permite freír.
David:
Sin embargo, menciona un buen punto, porque los inversores a menudo simplemente se volverán codiciosos por el mayor retorno de la inversión que puedan obtener o, en este espacio, buscarán la mayor tasa de capitalización que puedan obtener. Y cuando sólo miras esos números, no piensas en el hecho de que para obtener esa tasa máxima más alta, tal vez tengas que gastar $200,000 para equipar esta unidad para que tu nuevo inquilino pueda entrar y luego, cuando su negocio fracasa después de tres años o deciden que ya no quieren arrendarle el lugar, se van y ahora usted tiene que gastar dinero para deshacerse de los $200,000 que gastó y gastar más dinero para arreglarlo para el próximo inquilino. Y entonces se ofrece una tasa de capitalización más alta para atraer a alguien a donde realmente va a ganar menos dinero.
Hay muchas cosas en el sector inmobiliario que quitarán su dinero. Es más que sólo la hipoteca, los impuestos y el seguro. Me gusta que lo estés señalando. En realidad, en cierto sentido estás buscando cómo administrar un negocio eficiente aquí en lugar de simplemente ser codicioso y buscar la mayor tasa de capitalización que puedas obtener.
¿Qué estás mirando hoy cuando intentas evaluar estas ofertas? Ha mencionado que no desea ocupar espacio de oficina, pero ¿existe una tasa de tope a la que se dirige específicamente? ¿Hay algún tamaño de unidad que esté buscando? ¿Cómo es tu caja de compra?
Kim:
Realmente estamos liderando con los números. Por lo tanto, podría tener una tasa de tope anunciada del 7.5%, pero cuando lo analiza, no es exacto. Están usando números pro forma. No tienen una vacante lo suficientemente grande. Así que realmente estamos liderando con los números en este momento. En esta última ronda nos dirigimos a múltiples mercados. No elegimos un mercado en particular. Estamos buscando ofertas que se ajusten a los números. No hay especulación. No buscamos un acuerdo que sólo tenga sentido con este valor agregado. Sólo tiene sentido si se llega a estos alquileres de mercado. Sólo tiene sentido si puedes vender a esta tasa máxima. Nada de eso. Hemos visto mucho adónde está llevando eso a las personas en este momento que tenían esa especulación de valor agregado. Por eso, estamos buscando ofertas que se ajusten a este momento, con un retorno en efectivo del 7%, con suerte.
Pero otro comentario que quiero hacer es que también estamos considerando los impuestos. Y sé que mucha gente dice: "Oh, no hagan ningún trato sobre impuestos". Y estoy de acuerdo. Nunca hagas un mal negocio en materia de impuestos, pero eso es algo que puedes considerar. Entonces, por ejemplo, si usted va a tener que pagar varios cientos de miles de dólares en impuestos y tiene un acuerdo este año en su mano que es solo un 6% de devolución en efectivo sobre efectivo y piensa: "Está bien, tal vez el próximo año, encontraré un trato con un 7% de devolución en efectivo”, debe tener en cuenta que tendrá... Digamos que tenía una factura de impuestos de $300,000. Tendrás 300,000 dólares menos para invertir el año que viene en ese acuerdo si tuvieras que pagar los impuestos. ¿Ves lo que estoy diciendo? Así que el rendimiento del próximo año tiene que ser mucho mayor para que tenga sentido. Por eso también tenemos en cuenta los impuestos. Entonces, en este momento, somos un poco más indulgentes con el número de devolución en efectivo de lo que podríamos ser el próximo año porque tenemos que considerar estos impuestos.
Robar:
Bueno, eso es algo que siempre le digo a la gente porque, en general, parece... Esto es algo que David me ha enseñado en los últimos años: el retorno de efectivo sobre efectivo es realmente como una de esas métricas. Es una de las cuatro grandes métricas al considerar una inversión inmobiliaria. Obtuviste tus beneficios fiscales. Obtuvo el pago de su deuda, su apreciación y devolución de efectivo sobre efectivo. Y así, a primera vista, un rendimiento del 7% en efectivo sobre efectivo puede parecer pequeño para muchos inversores, pero cuando se consideran los beneficios fiscales reales de la segregación de costos, la depreciación adicional, la depreciación acelerada y todas esas cosas buenas, realmente podría transformar la situación. perfil de rentabilidad de cualquier inversión determinada.
Kim:
Sí. Y también, solo señalaré, para agregar a eso, que nuestro 7% en efectivo sobre efectivo es ese número de especulación poco atractivo y sin valor agregado. Eso no significa que esperamos estar ahí dentro de cuatro o tres años ni nada parecido, pero así es como el acuerdo tiene sentido ahora.
David:
Ese es un gran punto. Mucha gente también comete ese error. Simplemente evalúan un acuerdo en el primer año y no miran, bueno, ¿cómo será esto en el quinto año? Se podría comprar algo con un componente de valor agregado o con aumentos de arrendamiento del cinco o 6% o algo así cada año y ese miserable 6% de retorno en efectivo sobre efectivo ahora es un 17% de retorno en efectivo sobre efectivo. Y muchas veces, cuando la gente dice: "Bueno, ¿cómo se obtienen estos grandes rendimientos?", la respuesta es: cómprelo hace cinco años. Y a la inversa, no compre propiedades que no vayan a mejorar con el tiempo porque usted fue absorbido por, oh, es un retorno del ocho en lugar del 6%. Ésa es la mejor y seguirá teniendo un rendimiento del 8% durante los próximos 30 años.
Robar:
A medida que profundizamos un poco en esto, cuéntenos un poco sobre los mayores riesgos para los bienes raíces comerciales y los bienes raíces en general que está viendo hoy porque este es uno que parece estar cambiando bastante.
Kim:
Sí. Creo que el riesgo en este momento es que nadie sabe qué nos deparará el futuro. Y entonces no sabemos hacia dónde van las tasas de interés. Si bajan, es de esperar que pueda obtener un préstamo que no tenga penalización por pago anticipado y refinanciarlo, pero ¿cómo sabe cuándo presionar ese botón? Y si suben y usted obtuvo un préstamo a corto plazo porque tiene una tasa de interés alta, ahora está en problemas. Por lo tanto, existe un gran riesgo en cuanto a hacia dónde nos dirigimos y cómo les irá a estos inquilinos.
A nuestras propiedades industriales les fue muy bien durante el COVID. Les fue bien durante las recesiones y ese tipo de cosas. Pero al comercio minorista multiinquilino, no estoy seguro de qué tan bien les irá. Realmente depende del mercado en el que se encuentre y de la naturaleza del negocio. Si tiene un estudio de Pilates como uno de sus inquilinos, ¿la gente necesita Pilates si el tiempo se pone difícil? No sé. Depende de la gente. Depende de …
Robar:
¿Cuál es la historia en el lado industrial? Porque dijiste que supongo que estaba un poco más protegido durante la pandemia. ¿Porqué es eso? ¿Es porque esos servicios siempre son necesarios? ¿Se trata sólo de los tipos de negocios?
Kim:
Sí. De hecho, el comercio industrial y de barrio se fortaleció muy bien durante la pandemia. Entonces, para el sector industrial, sí, revisamos nuestros 130 inquilinos comerciales y marcamos cuáles eran esenciales. ¿Recuerdas esa conversación sobre negocios esenciales, especialmente en Oregon y California?
David:
Oh si.
Robar:
Sí.
Kim:
Y todos eran esenciales para que todos siguieran funcionando. De hecho, creo que el único que tuvo problemas fue nuestro CrossFit, pero también estaban cubiertos porque, al típico practicante de CrossFit, la pandemia realmente no nos molesta tanto. Así que sí, a esos inquilinos les fue muy bien durante COVID. Si tuvieran problemas, si dijeran que iban a tener dificultades para pagar el alquiler, simplemente les enviaríamos la documentación para la solicitud del fondo de estímulo del gobierno del PPP y les diríamos: "Complete esto y avísenos una vez que lo haya completado". .” Y la mayoría de las veces, nunca respondían y simplemente comenzaban a pagar el alquiler nuevamente.
Ahora bien, al comercio minorista de barrio también le fue sorprendentemente bien durante la pandemia. Si observa los informes sobre el comercio minorista, verá lo contrario, pero eso se debe a que agrupan al comercio minorista pequeño del vecindario con los inquilinos minoristas más grandes y esos son tipos de productos totalmente diferentes. Entonces, su licorería, su contador público certificado, su compañía de seguros, todos estos tipos tienen que permanecer en el negocio, y por eso también les fue bien durante la pandemia.
Robar:
Entonces mencionaste que el lado industrial de las cosas tal vez esté un poco más acolchado o, supongo, negocios más sólidos para soportar tiempos difíciles, pero luego también mencionaste en el espacio comercial que tal vez un estudio de Pilates no estaría tan aislado. ¿Existe algún tipo de perfil de inquilino o tipo de inquilino que le guste asumir en esos espacios que lo hagan sentir un poco más seguro al asegurarse de que su lugar esté siempre alquilado?
Kim:
El tipo de inquilino será su inquilino hiperlocal, por lo que querrá alguien a quien la gente conduzca a menos de una milla. Estoy de acuerdo con los salones de manicura porque son hiperlocales. Entonces, eso es lo primero: el tipo de inquilino será un inquilino hiperlocal que no es algo único al que la gente tenga que conducir una larga distancia.
Y entonces el mercado en ese caso sí importa. Entonces, si tengo un estudio de Pilates en un mercado terciario, incluso si tengo una propiedad industrial en un mercado terciario, eso supondrá un gran riesgo en este momento. Quieres algo que sea de relleno, lo que significa que no está disponible. Y si tienes un estudio de Pilates, la propiedad que estamos analizando ahora, los clientes del estudio de Pilates conducen coches mejores que los que yo conduzco. Por supuesto, hay un chiste de bienes raíces que dice que todos conducimos Toyotas usados, pero aún así, todos conducen autos más bonitos que los que yo conduzco, así que me siento más seguro de que durante una recesión, estarán bien.
Robar:
Tiene sentido, tiene sentido. ¿Y hay alguna otra cosa que haga para mitigar el riesgo en términos de estabilización de su cartera o de cerrar un nuevo acuerdo?
Kim:
Sí. Entonces, en términos de nuestra cartera existente, cuando refinanciamos, no retiramos todo el capital. Entonces no estamos preparando estos tontos. Dejamos mucho capital en el acuerdo porque, por un lado, si retiras todo el capital, es fantástico, puedes reinvertirlo, así que entiendo perfectamente ese punto de vista. Pero, por otro lado, ahora tiene este alto precio de tasación de su propiedad y si el mercado cae, ahora podría tener problemas porque el pago de su deuda ha aumentado si retira todo su capital. Y entonces refinanciamos varias de las propiedades, refinanciamos varias de las propiedades en nuestra cartera hace uno o dos años, cuando las tasas eran excelentes y dejamos muchas en el trato. Por lo tanto, nuestro LTV en toda nuestra cartera es bastante bajo. Es como 50, 60% del valor de nuestro préstamo.
Y lo mismo ocurre con los acuerdos que estamos haciendo ahora. No diría que esta es totalmente nuestra elección, pero en términos de préstamo a valor, estamos utilizando un apalancamiento bastante bajo en este momento, mucho más bajo que nunca, creo. Tenemos un préstamo del 60% sobre el valor de esta última propiedad. Y luego, por supuesto, si no desea hacer un apalancamiento bajo, su otra opción es intentar optar por la financiación del vendedor. Entonces esa también es una muy buena opción.
David:
Sí. Hay un método para la locura de endeudarse menos con propiedades comerciales y tiene que ver con la arquitectura financiera. Entonces, con la propiedad residencial, normalmente se obtiene un préstamo a tasa fija durante la vigencia del préstamo, generalmente 30 años. No tienes que preocuparte por tener que refinanciar. Puede refinanciar si las tasas bajan hasta donde tiene sentido. Pero los préstamos comerciales tienen calendarios de pagos globales, por lo que tendrás que refinanciarlos.
Entonces, si tiene un saldo de préstamo alto y obtuvo una tasa del 3%, eso podría tener sentido para usted, pero ¿qué sucede si las tasas suben al 6% o 7% y se queda estancado en un valor del préstamo del 80%? Eso podría ser catastrófico. Por lo tanto, mantener un saldo de préstamo más bajo en bienes raíces comerciales, incluso cuando las tasas son bajas, sigue siendo una medida inteligente y una maniobra defensiva porque no se sabe a dónde van a ir las tasas. Y si suben demasiado y usted tiene un saldo de préstamo alto, puede quedarse estancado allí.
Creo que mucha gente escucha esto con la propiedad comercial y dice: eso es estúpido. ¿Por qué alguna vez harías eso? ¿Por qué no querrías maximizar la cantidad de dinero que retiras del trato y comprar el siguiente? Es porque las tarifas no son fijas.
Robar:
Sí. Siempre los oyes decir: “Está libre de impuestos. Es una deuda libre de impuestos”. Y es como si quisieras mantener parte de tu capital allí. De esa manera, si alguna vez vendes tu propiedad, te llevas un cheque de pago, así es como siempre lo pienso. Pero ahora que entendemos lo que Kim está viendo en los mercados de bienes raíces comerciales, vamos a profundizar en un acuerdo que acaba de cerrar. Pero antes de eso, haremos una breve pausa.
David:
Hola y bienvenido de nuevo al podcast de BiggerPockets Real Estate. Estamos sentados con un inversionista con botas en el terreno, Kim Hopkins, y hablando de todo lo relacionado con bienes raíces comerciales. Estamos a punto de llegar a un acuerdo que ella está haciendo ahora mismo. Así que echemos un vistazo detrás de la cortina. Kim, ¿dónde se encuentra este acuerdo?
Kim:
Este acuerdo está ubicado en mi ciudad natal actual de Phoenix, Arizona.
Robar:
¿Y por qué eligieron este mercado?
Kim:
Elegimos este mercado porque encontramos un trato, Rob.
Robar:
Lindo. Me encanta.
Kim:
Probablemente buscamos en unos 10 mercados diferentes cada oferta que pudimos encontrar, y aquí es donde encontramos una.
Robar:
Suficientemente bueno para mi. ¿Qué tipo de inmueble comercial es este?
Kim:
Este es un centro comercial de barrio.
David:
¿Y cuál fue el precio de compra de la propiedad?
Kim:
El precio de compra del contrato es de 5.4 millones.
Robar:
¿Cuántos inquilinos hay actualmente en esta propiedad y hay vacantes?
Kim:
Entonces esa es una gran pregunta. Hay alrededor de 20 inquilinos en la propiedad, y yo diría que estábamos pagando precios llave en mano por esta propiedad. Nos lo anunciaron como cien por ciento ocupado con inquilinos con alquiler de mercado. Pero da la casualidad de que, tan pronto como firmamos el contrato, descubrimos que dos inquilinos estaban en mora y una unidad estaba vacía.
David:
Parece que están poniendo filtros a todo estos días, incluso a la forma en que se anuncian las ofertas. ¿Diría que lo que estaba viendo era una pro forma altamente filtrada? Sí.
Kim:
Esta pro forma era muy compatible con Instagram hasta que entraste en los detalles.
Robar:
Bueno. Así que quiero retroceder un poco porque le preguntamos por qué encontró esta oferta. Dijiste que es porque ahí es donde encontraste el trato, pero ¿por qué elegiste este trato específicamente? ¿Qué fue lo que te atrajo?
Kim:
Primero que nada, está en una ubicación fantástica. Entonces es relleno, lo que significa que no está disponible. Está en una zona muy acomodada, incluso mejor que acomodada, a punto de ser extremadamente próspera de Phoenix, que es exactamente lo que quieres. Ves las casas volteadas a su alrededor, que son esas casas grandes en el lote pequeño que son blancas y negras, la tendencia en este momento. Así que toneladas de casas se están volcando a su alrededor. Está al lado de unos hermanos holandeses, que creo que son mejores que nosotros a la hora de elegir bienes raíces. Y por eso es una excelente ubicación. Ese fue el número uno.
El número dos es que lo escribió a lápiz. Siempre, siempre, siempre lidera con los números. Y por eso la tasa máxima era razonable. La pro forma en realidad fue bastante justa según lo que sabíamos en ese momento, por lo que tuvo un retorno sólido. Entonces yo diría que esas fueron las dos razones principales.
David:
Me encanta que todavía estemos viendo a lápiz. ¿Cuánto tiempo crees que podremos salirnos con la nuestra antes de que la próxima generación se pregunte por qué seguimos diciendo esas cosas a lápiz?
Robar:
Supongo que mientras usemos lápices.
Kim:
Porque las hojas de Google suenan raras.
David:
¿Aún los siguen usando?
Robar:
AI salió.
Kim:
Se hizo una hoja de cálculo, eso podría salir mal.
David:
Está bien. Ahora, en este trato, Kim, ¿te apegaste a tu caja de compra o hubo alguna maniobra creativa que tuvo que ocurrir?
Kim:
Ligeramente doloroso en este momento. Creo que lo dije al principio, pero nuestra caja de compra incluye modelos fabricados a partir de 1980. Puede que lo haya olvidado. Pero uno de nuestros criterios de caja de compra se creó a partir de 1980. Hicimos una excepción. Hicimos una excepción. Este edificio fue construido a finales de la década de 1970, pero el propietario actual lo compró y le añadió mucho valor. Hicieron un montón de rehabilitación. Rehicieron el techo. Rehicieron todos los escaparates. Rehicieron los estacionamientos. ¿Alguien quiere adivinar qué me podría faltar en esas renovaciones?
Robar:
Oh, el baño, las aguas residuales, las tuberías.
Kim:
Guau. No has visto las cosas que yo he visto. Esos vídeos de alcantarillado parecen la peor colonoscopia que jamás hayas visto.
David:
Tienes un gran punto, Kim, porque muchos inversores simplemente no piensan en el hecho de que después de que algo va al baño, tiene que ir a alguna parte y hay una manera de que llegue desde tu propiedad a, por lo general, las líneas de la ciudad. , y se supone que debes pasar una cámara a través de eso y ver cómo se ven. Así que he visto raíces de árboles creciendo en las tuberías reales y creando obstrucciones allí, y luego un niño tira un animal de peluche al inodoro y se queda atascado allí y crea este bloqueo que puede ser increíblemente costoso de arreglar, especialmente si Tienes que perforar el concreto o el asfalto del estacionamiento, luego tienes que encontrar en qué parte de la tubería estaba. ¿Fue esto un problema con esta oferta específica para usted?
Kim:
Sí. Así que fuimos en contra de uno de nuestros criterios de negociación. Y las tuberías son viejas. Tienen una vida finita. Son de hierro fundido y están al final de su vida. Entonces eso es definitivamente un problema para nosotros.
Robar:
Bueno. Tengo muchas preguntas sobre esto, pero está bien. Podemos hablar fuera de línea sobre la alcantarilla sobre esto.
Kim:
Ah, adelante. Me encantaría hablar sobre este trato. Espero que esta sea una llamada de entrenamiento secretamente privada porque tengo preguntas sobre si debemos seguir adelante o no.
Robar:
Entonces, cuando esto sucede, ¿es una de esas cosas en las que tienes que patear cada... porque normalmente, digamos en un Airbnb o en un alquiler a largo plazo, si se corta el agua, tienes que alojarlos en un hotel o Tengo que resolverlo. Pero esto parece una renovación subterránea bastante masiva en toda la propiedad. Entonces, ¿tienes que cerrar negocios mientras haces estas reparaciones?
Kim:
Sí. Aprendí un montón sobre alcantarillas que realmente no quería saber y todavía no lo hago, pero básicamente las tuberías están haciendo lo que se llama canalización, que es donde el fondo básicamente se erosiona. Y entonces el fondo es la tierra. Y si lo detectas lo suficientemente pronto, puedes hacer lo que se llama tubería, donde soplas epoxi a través de las tuberías y las recubres y básicamente creas tuberías de PVC dentro de las viejas tuberías de hierro fundido. Y esto es fantástico porque, en teoría, puedes hacerlo sin molestar a ninguno de los inquilinos. Por otro lado, es para esta propiedad, como un gasto de cien mil dólares, por lo que realmente quieres saber que es necesario hacerlo.
Y creo que puedes adivinarlo. Si alguien que es un revestimiento de tuberías viene a inspeccionar sus tuberías, es como tener un inspector de techos que hace techos, ¿qué cree que va a decir? Bien. Es necesario haberlo hecho ayer. Por lo tanto, es una decisión difícil esperar o no porque si esperas demasiado, las tuberías pueden colapsar y luego, como dijiste, tienes que cavar en el suelo y molestar a los inquilinos. Es un gran problema.
Robar:
Guau. Entonces, dígame, ¿pudo negociar alguna concesión, los créditos del precio de compra, algo con el vendedor?
Kim:
Sí. Entonces, los dos problemas, para resumir, son estas tuberías, y luego el otro problema son estos inquilinos morosos. Y normalmente eso no es gran cosa. De hecho, no recuerdo la última propiedad que compré donde no hubiera algunos inquilinos morosos que aparecieron mágicamente tan pronto como firmamos el contrato. El problema aquí es que realmente estamos pagando un precio llave en mano por esta propiedad. Esta no tiene los mismos rendimientos que la propiedad que compramos el año pasado. Nos dijeron que estaba en perfecto estado y que estaba ocupado al cien por cien y que todos los inquilinos están pagando alquiler de mercado. Y esa pérdida de ingresos en el primer año no es algo que debamos comer. Esto se nos anunció como llave en mano, no como valor agregado.
David:
Entonces, una vez que descubrió los dos puntos respaldados de la propiedad, ¿cómo usó esa información para volver con el vendedor e intentar negociar una mejor posición para usted?
Kim:
Sí. Entonces le pedimos al vendedor que llamara por teléfono. Te estaría mintiendo si no tuviera miedo, pero todos mis amigos que son como vendedores de Cutco me decían: “Tienes que pedir una llamada telefónica. No puedes hacer esta basura de correo electrónico. Tienes que pedir una llamada telefónica”. Así que literalmente releí, nunca dividí la diferencia, le pedí una llamada telefónica y me dijo que no.
Robar:
Sabe que tiene que hacer concesiones. Probablemente tenga miedo de negociar porque es él quien no tiene poder.
Kim:
No quería hablar conmigo. Entonces, lo que normalmente hacemos, no sé si esto es lo que ustedes también hacen, pero lo que normalmente hacemos es enviar un correo electrónico largo con muchos números que explican por qué creemos que merecemos este crédito. Y sentí que eso no sería lo suficientemente impactante aquí. No sería un impacto suficiente. Entonces hice algo nuevo. Hice una presentación, como una presentación de hoja de Google, y luego hice un video de Loom, recorriendo la presentación. Entonces le envié un enlace al video de Loom, ni siquiera la presentación, así que tuvo que escuchar mi voz, y lo recorrí mostrando exactamente lo que estas morosidades afectarían a nuestros ingresos durante el primer año. Y luego también repasé el costo de la alcantarilla y le mostré todos los modelos, le mostré los videos que tomamos del alcance de la alcantarilla y le pedí mi solicitud de crédito.
Robar:
Para ser honesto, creo que esa llamada telefónica resolvió como el 90% de los problemas en el sector inmobiliario. De hecho, estuve pensando en esto anoche. Todo el mundo tiene tanto miedo de levantar el teléfono y negociar como solíamos hacerlo en el pasado, en mis tiempos, y yo tenía una situación en la que estaba negociando de un lado a otro con el agente inmobiliario que resultó ser la esposa del vendedor. Le presenté un par de opciones y finalmente me llamó y me dijo: “Está bien. ¿Que estás tratando de hacer?" Y yo dije: "Bueno, en su oferta, en realidad no genera flujo de efectivo, y estoy tratando de llegar a un acuerdo que realmente genere flujo de efectivo para mí". Y de hecho llegamos a un acuerdo. Muy bien por ti porque sé que es muy estresante probablemente hablar con un vendedor. Siempre es una experiencia estresante romper la barrera de los agentes inmobiliarios, pero creo que es muy importante.
Kim:
Sí. Bueno, yo traté. Terminé enviando el video de Loom, pero intenté hacer una llamada telefónica y creo que el video de Loom fue el segundo mejor.
Robar:
¿Y entonces qué pasó? ¿Dijo que sí? ¿Te devolvió el dinero?
Kim:
Así que se quedó en ello durante una semana y media, y finalmente hicimos un seguimiento con él mientras estábamos de vacaciones y dijo que no. Dijo que pensaba que él mismo podría arreglar las morosidades. No creía que el alcantarillado fuera un gran problema. Y entonces dijo que no nos ofrecería ningún crédito, por lo que terminamos retirándonos del trato.
Robar:
¿Estuvo a punto de decir: "Hagámoslo de todos modos" o estuvo decidido desde el principio?
Kim:
Bueno, no es exactamente donde termina la historia. Así que nos retiramos del trato. Recuperamos nuestra garantía. Le contamos al prestamista todas las cosas, completamente hechas, hasta mover al duende por la casa y las compras navideñas, las cosas importantes en esta época del año. Nos retiramos del trato. Y luego, hace dos días, el corredor nos llamó, el corredor del vendedor, y dijo que estaba dispuesto a ofrecer un crédito de cien mil dólares. Al principio no lo dije, pero pedimos un descuento de 350,000 dólares.
Robar:
¿$350,000 de descuento o $350,000 de crédito?
Kim:
$350,000 de descuento sobre el precio de compra es lo que pedimos.
Robar:
Así que, si avanzamos hasta el día de hoy, recibe una llamada telefónica del corredor y le dice: "Oye, el vendedor quiere volver a participar. Te dará cien mil dólares de descuento sobre el precio de compra". Genial, está bien. ¿Y luego?
Kim:
Entonces dijimos: "Muchas gracias, pero llámanos si son 200".
Robar:
¿Y te ha vuelto a llamar? ¿Te ha vuelto a llamar?
Kim:
Llamado hace una hora y está en 130.
Robar:
Bueno. Oye, eso es progreso. ¿Es este el número final? Sigue cambiando.
Kim:
Bueno, podríamos llamarlo por altavoz ahora mismo, pero...
Robar:
Sería la primera vez en la historia de BiggerPockets. En realidad me encantaría, pero está bien. Bien, entonces 130. Entonces, ¿dónde estás? ¿Qué quieres para esto?
Kim:
Estoy indeciso, para ser honesto contigo.
David:
Aunque te estamos entrevistando, ¿podemos hablarte de esto?
Kim:
Si, me encantaria eso. Envíame la factura más tarde.
David:
Porque siento que estamos en medio de la negociación. No hemos oído hablar de un acuerdo que se cerró hace cinco años. Estos son mis pensamientos. Si las tarifas bajan o se mantienen más bajas, el vendedor sentirá que no tengo que darle dinero. Voy a conseguir otro comprador. Pero si ve otro aumento en las tarifas, lo que alguien estará dispuesto a pagar por esa propiedad cambiará porque ahora todos los números que ingresa en la hoja de Excel cambian, y eso significa que será más probable que venga. Regrese y diga: "Está bien, puede quedarse con sus 200,000", pero en ese momento no tiene la tasa que deseaba, por lo que probablemente será aún más. ¿Se ha comunicado eso a través de los corredores como, "Oye, hazle saber al tipo que lo compraremos con un descuento de $200,000 a esta tasa, pero si las tasas suben, tendrá que pagarme para obtener una tasa más baja?" o habrá un descuento mayor más adelante”.
Kim:
Sí. Así que nuestra tasa está fijada y una de nuestras contingencias es que cerremos antes de fin de año porque queremos aprovechar la cancelación de impuestos de la que hablé antes. Pero le hemos dejado claro:
Robar:
80%?
Kim:
Sí. Le hemos señalado que si las tasas suben, le resultará difícil encontrar otro comprador.
Robar:
Creo que ahora le está costando encontrar al comprador. Él te llamó, ¿verdad? Si te llamó y está tratando de retomar esto nuevamente, probablemente seas tú.
Kim:
Sí. Creo que el problema aquí del que me he dado cuenta es que estamos ante dos propiedades diferentes. Entonces el vendedor está mirando una propiedad que compró a un excelente precio. Esta propiedad estaba en mal estado. Necesitaba seriamente amor. La propiedad estaba prácticamente vacía, en ruinas, todas esas cosas. Y entonces está mirando esta propiedad que compró a muy buen precio. También lo posee en efectivo, por lo que el riesgo es mucho menor. Y entonces su punto de vista es ¿cuál es tu problema? Hay un par de vacantes. Es parte de hacer negocios. Simplemente llénalo. ¿A quién le importa si son 20,000 dólares en TI para rehabilitar esta unidad? Vaya cosa. Porque está sentado en un tren de salsa.
Pero nosotros estamos viendo esta propiedad donde pagamos un precio superior. Para empezar, los rendimientos no fueron excelentes, pero nos pareció bien porque cumplía con los fundamentos básicos. No fueron grandes retornos, sino fundamentos básicos, solucionó nuestro problema fiscal, y pensábamos que nos estaban entregando algo que requería muy bajo mantenimiento. Ahora estamos sentados en un lugar donde nos apresuraremos a cerrar este acuerdo antes de fin de año. Y, sinceramente, ese es un factor importante para nosotros. Nos interesa nuestra calidad de vida. Estamos sobre ¿cuál es su tarifa por hora? ¿Cuánto ganas al año? Es mucho trabajo ahora mismo. Así que vamos a cerrar esta propiedad en medio de las vacaciones y luego heredaremos todos estos problemas.
Robar:
Esta es mi opinión, y David, puedes decirme si no estás de acuerdo. Creo que aumentará un poco más que esos 130 solo según dónde te encuentres y el hecho de que te llamaron. Pero no creo que debas tomar esos cien y digamos 50 si ahí es donde terminas y restarlos del precio de compra porque no creo que eso vaya a ser significativo en tu hipoteca mensual general. Creo que lo que será importante para usted desde el principio es obtener un crédito de 150,000 dólares, siempre y cuando eso funcione con el banco. Hay un límite para tus créditos. Y David, puedes intervenir en esto, pero lo tomaría como un crédito para que puedas ahorrar ese dinero en tu pago inicial y usarlo para pagar ese gasto gigante. Y luego, en ese punto, ahora está mirando el acuerdo que estaba analizando inicialmente. Así es como lo abordaría. ¿Qué opinas David?
David:
Es posible que el financiamiento comercial no permita que eso suceda, lo mismo con el financiamiento residencial, porque se trata de préstamos conformes. Las reglas son bastante claras sobre cuánto puede contribuir un vendedor al costo de cierre del comprador. Puede que no funcione igual en el espacio comercial. Cuando lo quitan del precio de compra, en realidad no afecta mucho. Simplemente pides prestado un poco menos de dinero.
Kim:
Bueno, mantendremos el monto de nuestro préstamo igual, por lo que guardaríamos ese dinero como efectivo en el banco. Estaríamos poniendo… Si nos da un crédito de $200,000 o un descuento sobre el precio de compra, estaremos pagando $200,000 menos.
David:
Sí. Entonces sería lo mismo en tu posición. ¿Qué pasa si él entra y hace los cambios por usted?
Kim:
Me interesaría mucho si quiere ocuparse de la alcantarilla. La pregunta es ¿podrá hacer eso después del cierre? ¿Confiamos en él?
Robar:
Se vuelve un poco incierto porque hay vendedores que no corren ese riesgo porque el acuerdo siempre podría fracasar. Por ejemplo, este acuerdo ya fracasó por ese motivo. Y luego siempre podrías tener algún contrato que le obligue a hacerlo después. Pero eso siempre es un riesgo en sí mismo. Así que es difícil de cualquier manera.
Kim:
Sí. Y siento que quiero asegurarme de escuchar los principios de los que hablamos anteriormente en el programa. Quiero asegurarme de no estar especulando sobre cómo conseguir que los inquilinos comercialicen el alquiler. Y otro problema es que en realidad estábamos planeando autoadministrar esta propiedad ya que está en nuestra ciudad natal. ¿Y queremos ese dolor de cabeza? ¿Queremos asumir eso? También vamos a hacer el arrendamiento. Y solo incertidumbre sobre hacia dónde se dirige el mercado. ¿Estamos preocupados por el inquilino de Pilates? ¿Estamos preocupados por estos inquilinos morosos? ¿Podremos volver a alquilar el espacio? Así que me estoy echando atrás.
David:
No sé si estás equivocado. Creo que en esta posición y con la forma en que se dirige el mercado, es más probable que las cosas se suavicen en el espacio comercial que se pongan tensas. Entonces eso lo tienes de tu lado. Y tal vez Phoenix se ha aislado un poco de esto y por eso el vendedor no se da cuenta de que habrá muchas propiedades comerciales que comenzarán a llegar al mercado con precios mucho más competitivos que los que hemos visto porque las tarifas son tan alto. Y a medida que estos pagos globales comiencen a vencer, la refinanciación no será una opción, y muchas de estas propiedades fueron algo en lo que la gente invirtió dinero para comprar, por lo que tendrán que venderlas para pagar a sus inversores.
Creo que vamos a ver más inventario en el mercado ahora que antes. Y entonces el tiempo está de su lado para encontrar el trato. El tiempo no está de tu lado para la parte fiscal. Así que eso es realmente lo que hay que sopesar. ¿Vale la pena asumir el impacto de los impuestos para comprar la mejor oferta o no? Pero realmente aprecio que compartas los detalles de esta historia porque se trata de bienes raíces de la vida real. Esto es exactamente lo que sucede. Me dijeron esto y luego resultó ser aquello, y luego dije esto y luego dijeron aquello, y la historia siempre está cambiando.
Robar:
Esto es lo que yo diría. Creo que seguiría adelante, siempre y cuando pudiera tener garantías de que el propietario lo arreglaría antes o inmediatamente después del cierre.
Kim:
Interesante. Me gusta esa idea.
Robar:
Porque para mí es lo mismo. Si va a pagarlo a través de esta concesión, a través de este crédito, como quiera dividirlo, entonces en realidad es el mismo trato. Sólo tienes que asegurarte de que se realice la reparación.
Kim:
Interesante. Sí. Y normalmente buscamos… Lo que decimos, normalmente buscamos problemas que se van con el vendedor. Así que dame un estado de resultados que esté escrito en una servilleta todo el día. No tengo problemas que desaparezcan con el vendedor, pero todos estos son problemas que no desaparecen con el vendedor. Se quedan con nosotros tan pronto como cerramos. Entonces esa es nuestra vacilación.
David:
Bueno, creo que estás haciendo lo correcto. Adhieren a sus armas. Si tiene que asumir el impacto de sus impuestos y eso tiene más sentido que comprar la propiedad, hágalo. Pero también consideraría, si estuviera en su posición, si tuviera que pagar 70 de los grandes más de lo que quería, ¿el beneficio fiscal en general compensaría esos 70 de los grandes? Entonces, aunque el trato podría no ser lo que usted quería, en general, esto tiene más sentido. Y si ese es el caso, entonces pregúntese, digamos que su beneficio fiscal fue de 40 de los grandes, pero tendrá sus 70 de los grandes aparte de donde quiere estar, así que sentirá que tiene 30 de los grandes en total. ¿Está esta propiedad en una ubicación tan excelente y es un activo tan bueno que esos 30 mil dólares valen la pena? O con tu experiencia, tus conocimientos y lo que haces, Kim, ¿podrías simplemente buscar un mejor trato para poder recuperar ese dinero en otro lugar?
Robar:
Muy bien, todos. Si desea recibir una actualización sobre esta historia y seguir el proceso, asegúrese de seguir a Kim en todas sus redes sociales. Kim, ¿dónde puede encontrarte la gente y obtener la jugosa actualización y conclusión de la saga?
Kim:
Sí. Entonces, para obtener más información sobre lo que hacemos y estar en nuestra lista de actualizaciones y oportunidades, pueden visitar nuestro sitio web, que es ironpeakproperties.com. Sígueme en LinkedIn bajo Kim Hopkins. Y, por último, en Instagram como MoneyPlusHappy. Y bueno, tal vez deberíamos someter esto a votación. Si escuchan esto, sigan adelante y opinen sobre lo que creen que deberíamos hacer con este acuerdo.
Robar:
Está bien. Comenta en los comentarios de YouTube si estás viendo esto en YouTube. Háganos saber lo que piensas.
David:
Muy bien, Kim, ha sido fantástico tenerte aquí. Muchas gracias por compartir tu historia con nosotros. Yo también estoy sentado sobre alfileres y agujas, esperando escuchar cómo se desarrolla esta historia, así que tendré curiosidad por escucharme a mí mismo. Pero te dejaremos salir de aquí por hoy. Muchas gracias por estar en el programa.
Kim:
Muchas gracias por invitarme chicos.
David:
Este es David Greene para Rob, envió sus pantalones desde Kohl's, Abasolo, al cerrar sesión.
Mira el episodio aquí
¡Ayudanos!
¡Ayúdanos a llegar a nuevos oyentes en iTunes dejándonos una calificación y una reseña! Se tarda sólo 30 segundos y las instrucciones se pueden encontrar esta página. ¡Gracias! ¡Nosotros realmente lo apreciamos!
En este episodio cubrimos:
- De Kim inversión en bienes raíces comerciales “comprar caja” ella utiliza para comprar propiedades rentables
- Tasas de capitalización explicadas y por qué DEBE hacerlo bien al comprar grandes propiedades
- El proyecto inflado “pro forma"Los corredores de números intentarán convencerlo de (¡no sigas estos!)
- Los tipos de propiedades comerciales que son resistente al bloqueo y permanecer siempre abierto
- El proyecto Riesgos significativos para el sector inmobiliario comercial en 2024. y dos negocios en los que NUNCA deberías alquilar
- A trato en vivo inmersión profunda con un acuerdo actual, Kim está debatiendo comprar
- Y So ¡Mucho más!
Enlaces de la feria
Conéctate con Kim:
¿Está interesado en obtener más información sobre los patrocinadores actuales o en convertirse usted mismo en un socio de BiggerPockets? Correo electrónico .
Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones escritas por el autor y no representan necesariamente las opiniones de BiggerPockets.
- Distribución de relaciones públicas y contenido potenciado por SEO. Consiga amplificado hoy.
- PlatoData.Network Vertical Generativo Ai. Empodérate. Accede Aquí.
- PlatoAiStream. Inteligencia Web3. Conocimiento amplificado. Accede Aquí.
- PlatoESG. Carbón, tecnología limpia, Energía, Ambiente, Solar, Gestión de residuos. Accede Aquí.
- PlatoSalud. Inteligencia en Biotecnología y Ensayos Clínicos. Accede Aquí.
- Fuente: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-863
- :posee
- :es
- :no
- :dónde
- $ UP
- 000
- 1
- 10
- 130
- 15%
- 20
- 200
- 2023
- 24
- 30
- 40
- 50
- 7
- 70
- a
- Poder
- Nuestra Empresa
- sobre TI
- arriba
- AC
- acelerado
- Mi Cuenta
- a través de
- real
- add
- adicional
- Ventaja
- afectar
- Después
- después
- de nuevo
- en contra
- .
- adelante
- Airbnb
- Todos
- permitir
- permitido
- a lo largo de
- ya haya utilizado
- también
- Aunque
- hacerlo
- am
- cantidad
- an
- el análisis de
- y
- animal
- Otra
- https://www.youtube.com/watch?v=xB-eutXNUMXJtA&feature=youtu.be
- cualquier
- nunca más
- nadie
- cualquier cosa
- aparte
- Apple
- Aplicación
- apreciar
- apreciación
- enfoque
- arquitectura
- somos
- Reservada
- áreas
- Arizona
- en torno a
- AS
- contacta
- activo
- asociado
- At
- atraído
- autor
- auto
- evitar
- evitar
- lejos
- Atrás
- Respaldados
- Malo
- Balance
- Banca
- Bancario
- barrera
- basado
- básica
- Básicamente
- BE
- porque
- cada vez
- esto
- antes
- comenzar
- Comienzo
- detrás de
- "Ser"
- es el beneficio
- beneficios
- MEJOR
- mejores
- mejor posición
- Big
- En el gran esquema del universo
- más grande
- Mayor
- Bill
- Poco
- Negro
- volar
- Depósito
- Botas
- frontera
- pedir prestado
- ambas
- Fondo
- compró
- Box
- Descanso
- llevar
- corredor
- corredores
- hermano
- Construir la
- construido
- Manojo
- negocios
- pero
- .
- comprar
- COMPRADOR..
- Comprar
- Compra
- by
- California
- llamar al
- , que son
- cámara
- PUEDEN
- Puede conseguir
- tapa
- de
- carros
- case
- efectivo
- flujo de fondos
- catastrófico
- lucha
- Reubicación
- el cambio
- Cambios
- cambio
- Repicar
- manera?
- Elige
- eligió
- Navidad
- limpiar
- Cerrar
- de cerca
- cierre
- Coanfitrión
- ENTRENAMIENTO
- frío
- Colapso
- COM
- cómo
- viniendo
- comentario
- comentarios
- completo
- bienes raíces comerciales
- comunicados
- compañía
- competitivos
- Completado
- completamente
- componente
- concesiones
- conclusión
- hormigón
- seguros
- Considerar
- en vista de
- contrato
- contribuir
- Conversación
- a la inversa
- convencer
- correcta
- correctamente
- Cost
- podría
- Parejas
- curso
- Protectora
- cubierto
- Covid
- CPA
- Para crear
- crea
- Creamos
- Estudio
- crédito
- Créditos
- criterios
- crossfit
- curioso
- Current
- En la actualidad
- cortina
- Clientes
- David
- día
- Días
- acuerdo
- tratar
- Ofertas
- debatiendo
- Deuda
- decidir
- Koops
- profundo
- defensiva
- que probar definitivamente
- depende
- depreciación
- merecer
- detalles
- HIZO
- un cambio
- una experiencia diferente
- DIG
- El descuento
- Pantalla
- distancia
- inmersión
- do
- sí
- No
- "Hacer"
- Dólar
- dólares
- hecho
- No
- DE INSCRIPCIÓN
- el lado de la transmisión
- conducción
- Soltar
- dos
- durante
- Holandés
- Moribundo
- cada una
- Más temprano
- tierra
- comer
- de manera eficaz
- ya sea
- elfo
- más
- final
- terminó
- termina
- suficientes
- Todo
- enteramente
- ambientales
- episodio
- equidad
- especialmente
- esencial
- inmuebles
- Éter (ETH)
- evaluar
- Incluso
- NUNCA
- Cada
- todos
- todo
- exactamente
- ejemplo
- Excel
- excepción
- excitado
- existente
- costoso
- experience
- explicado
- Explica
- extremadamente
- hecho
- factor
- falla
- feria
- Otoño
- ventilador
- fantástico
- sentir
- Pies
- error
- pocos
- Figura
- llenar
- lleno
- filtros
- final
- Finalmente
- financiamiento
- Encuentre
- la búsqueda de
- Nombre
- Digital XNUMXk
- Fijar
- fijas
- fijo
- Floor
- Florida
- de tus señales
- Flujos
- seguir
- seguido
- Comida
- olvidado
- fórmula
- adelante
- adelante
- encontrado
- Digital XNUMXk
- Gratuito
- Amigo
- amigos
- Desde
- fondo
- Las Bases (Fundamentales)
- futuras
- portón
- General
- generación de AHSS
- obtener
- conseguir
- gigante
- Donar
- dado
- da
- Go
- objetivo
- Va
- va
- pasado
- candidato
- tiene
- Gobierno
- magnífico
- maravillosa
- Codicioso
- Polo a Tierra
- Grupo procesos
- Creciendo
- ARMAS
- Chico
- tenido
- A Mitad
- mano
- suceder
- pasó
- que sucede
- Difícil
- Tienen
- es
- he
- encabezada
- oír
- oído
- .
- ayuda
- aquí
- esta página
- Oculto
- Alta
- más alto
- más alto
- altamente
- él mismo
- su
- historia
- Golpear
- golpeando
- mantener
- días festivos
- Inicio
- honesto
- Honestamente
- esperanza
- Con optimismo
- con la esperanza
- Hopkins
- fortaleza
- HOT
- hoteles
- horas.
- Hogar
- casas
- viviendas
- Cómo
- Como Hacer
- Sin embargo
- HTTPS
- cien
- i
- ENFERMO
- idea
- if
- imagen
- inmediatamente
- Impacto
- importante
- es la mejora continua
- mejoras
- la mejora de
- in
- incluye
- por
- Los aumentos
- increíblemente
- individuos
- industrial
- información
- posiblemente
- dentro
- Instrucciones
- aseguradora
- intereses
- TASA DE INTERÉS
- Tasas de Interés
- interesado
- dentro
- inventario
- Invertir
- metas de
- inversión extranjera
- inversor
- Inversionistas
- aislado
- cuestiones
- IT
- sí mismo
- iTunes
- gato
- unión
- jpg
- saltar
- solo
- Guardar
- acuerdo
- mantenido
- patear
- Niño
- Niños
- asesino
- Kim
- Tipo
- Saber
- especialistas
- sabe
- large
- mayores
- Apellido
- El año pasado
- Finalmente
- Tarde
- luego
- Lead
- líder
- APRENDE:
- aprendido
- aprendizaje
- arrendados
- arrendamiento
- Abandonar
- dejarlo
- izquierda
- prestamista
- indulgente
- menos
- dejar
- Apalancamiento
- LG
- Vida
- como
- que otros
- LIMITE LAS
- línea
- líneas
- LINK
- Etiqueta LinkedIn
- Lista
- pequeño
- préstamo
- Préstamos
- situados
- Ubicación
- cierres
- cerrado
- Largo
- compromiso a largo plazo
- Mira
- parece
- miró
- mirando
- me Loo
- perdido
- Lote
- un montón
- amar
- Baja
- inferior
- LTV
- hecho
- Inicio
- un mejor mantenimiento.
- para lograr
- HACE
- Realizar
- muchos
- marcado
- Mercado
- Industrias
- masivo
- Materia
- Maximizar
- Puede..
- Quizas
- me
- personalizado
- significa
- Conoce a
- mencionado
- Método
- Métrica
- Ed. Media
- podría
- millones
- que falta
- Error
- Mitigar las
- modelos
- mamá
- momento
- dinero
- mensual
- más,
- Hipoteca
- MEJOR DE TU
- movimiento
- avanzar
- emocionado
- emocionante
- mucho más
- múltiples
- Música
- debe
- my
- yo mismo
- Naturaleza
- necesariamente
- ¿ Necesita ayuda
- nunca
- Nuevo
- Next
- noche
- no
- Ninguna
- ahora
- número
- números
- ocupa
- of
- off
- LANZAMIENTO
- Ofrecido
- Oficina
- digital fuera de línea.
- a menudo
- a menudo
- oh
- Bueno
- Viejo
- on
- una vez
- ONE
- las
- , solamente
- habiertos
- funcionamiento
- Opiniones
- Del Mañana
- opuesto
- Optión
- Opciones
- or
- solicite
- Oregón
- Otro
- de otra manera
- nuestros
- salir
- afuera
- Más de
- total
- EL DESARROLLADOR
- propietario
- Posee
- dinero
- doloroso
- PINTURA
- pandemia
- Papel
- papeleo
- París
- Tayrona
- estacionamiento
- parte
- particular
- Socio
- pasado
- Pagar
- pago
- pago
- pagos
- lápices
- Personas
- para
- por ciento
- perfecto
- fénix
- teléfono
- Llamada telefónica
- Físicamente
- recoger
- recolección
- imagen
- patas
- tubo
- tubería
- Colocar
- Lugares
- plan
- planificado
- planificar
- Platón
- Inteligencia de datos de Platón
- PlatónDatos
- jugador
- juega
- Por favor
- Podcast
- Pódcasts
- punto
- Punto de vista.
- Deliciosos
- portafolio
- posición
- industria
- PPP
- prácticamente
- Premium
- presentation
- presentó
- bastante
- precio
- Precios
- primario
- principios
- privada
- Pro
- probablemente
- Problema
- problemas
- Producto
- Mi Perfil
- rentable
- Progreso
- propiedades
- perfecta
- protegido
- tracción
- comprar
- poner
- Poniendo
- calidad
- pregunta
- Preguntas
- Búsqueda
- exactamente
- clasificar
- Rate
- Tarifas
- .
- en comunicarse
- real
- bienes raíces
- mercados inmobiliarios
- vida real
- darse cuenta de
- realizado
- realmente
- corredor de bienes raíces
- razón
- mejor
- razones
- resumen
- recesión
- ReFi
- rehabilitación
- reinvertir
- relativo
- dependencia
- recordarlo
- Renta
- alquileres
- reparación
- Informes
- representar
- solicita
- solicitudes
- exigir
- residencial
- Responder
- facturas de restaurantes
- Restaurantes
- el comercio minorista
- volvemos
- devoluciones
- Eliminar
- Derecho
- Riesgo
- riesgos
- robar
- ROI
- techo
- raíces
- redondo
- reglas
- Ejecutar
- prisa
- Safer
- saga
- Said
- mismo
- Guardar
- ahorro
- dices
- decir
- miedo
- alcance
- Segundo
- segundos
- Secreto
- ver
- ver
- parecer
- parece
- visto
- venta
- Vendedores
- envío
- enviando
- sentido
- expedido
- serios
- Servicios
- siete
- Varios
- Forma
- compartir
- ella
- hoja
- CAMBIANDO
- transportado
- Compras
- tiendas
- a corto plazo
- tienes
- Mostrar
- mostró
- demostración
- cerrar
- cerrar
- lado
- importante
- firma
- desde
- soltero
- Sentado
- situación
- circunstancias
- Tamaño
- sueño
- Rebanada
- chica
- menores
- inteligente
- So
- Social
- vendido
- sólido
- resuelto
- algo
- Alguien
- algo
- en alguna parte
- Pronto
- Espacio
- espacios
- Speaker
- soluciones y
- específicamente
- especulación
- pasar
- gastado
- dividido
- Patrocinadores
- cuadrado
- comienzo
- Estado
- Posicionamiento
- quedarse
- Palo
- Sin embargo
- estímulo
- tienda
- Historia
- Estrategia
- strike
- estudio
- tal
- Supuesto
- seguro
- Superficie
- ¡Prepárate!
- toma
- toma
- escuchar
- hablar
- afectados
- orientación
- enseñó
- deuda
- Impuestos
- les digas
- inquilino
- tender
- términos
- terciario
- Texas
- que
- agradecer
- gracias
- esa
- El proyecto
- El futuro de las
- su
- Les
- luego
- teoría
- Ahí.
- Estas
- ellos
- cosa
- cosas
- pensar
- Ideas
- así
- este año
- aquellos
- ¿aunque?
- pensamiento
- mil
- Tres
- Prosperar
- Próspero
- A través de esta formación, el personal docente y administrativo de escuelas y universidades estará preparado para manejar los recursos disponibles que derivan de la diversidad cultural de sus estudiantes. Además, un mejor y mayor entendimiento sobre estas diferencias y similitudes culturales permitirá alcanzar los objetivos de inclusión previstos.
- Así
- Atado
- equipo
- veces
- a
- hoy
- de hoy
- juntos
- Aseos
- les dijo a
- tonelada
- TONS
- demasiado
- se
- TOTALMENTE
- difícil
- Entrenar
- Expediente académico
- Transformar
- árbol
- Tendencia
- probado
- problema
- Confía en
- try
- tratando de
- Convertido
- llavero
- se convierte
- dos
- tipo
- tipos
- principiante
- típicamente
- Incertidumbre
- descubierto
- bajo
- entender
- comprensión
- unidad
- unidades que
- hasta
- Actualizar
- Actualizaciones
- us
- utilizan el
- usado
- usos
- usando
- generalmente
- Utah
- vacaciones
- propuesta de
- muy
- Video
- Videos
- Ver
- Voz
- Votar
- esperar
- Esperando
- caminar
- caminado
- a pie
- quieres
- deseado
- quiere
- fue
- Washington
- ver
- Agua
- Camino..
- we
- Página web
- semana
- pesar
- bienvenido
- WELL
- fuimos
- tuvieron
- ¿
- Que es
- cuando
- sean
- que
- mientras
- complejo de salvador blanco
- QUIENES
- todo
- porque
- esposa
- seguirá
- dispuestas
- sin
- Actividades:
- trabajando
- funciona
- preocupado
- preocuparse
- peor
- Peor
- valor
- se
- escrito
- Mal
- año
- años
- si
- Ayer
- Usted
- tú
- a ti mismo
- Youtube
- zephyrnet