Las unidades de convivencia están ayudando a los inversores a generar mayores rendimientos: esto es lo que necesita saber

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Antes de la pandemia, el co-living como solución habitacional ya era ganando popularidad ya que la urbanización provocó que los alquileres aumentaran en las principales ciudades. Ahora, el concepto de vivir en alojamientos con espacios comunes está volviendo después de que la pandemia dejara un crisis de asequibilidad de alquiler y epidemia de soledad a su paso.  

A principios de este año, el mayor operador de viviendas compartidas de América del Norte, Common, anunció una fusión con Habyt, el mayor operador de co-living de Europa y Asia. El resultado es un líder mundial en co-living que operará 30,000 unidades en todo el mundo, muchas de ellas espacios de co-living. Se estima que hubo 74,000 habitaciones de convivencia en total ya sea en alquiler o en desarrollo en los EE. UU. en 2022. A fines de 2019, la firma de inversión inmobiliaria CBRE descubrió que había alrededor de Camas 5,000 en solo unas 150 comunidades de convivencia en todo el país. Es una tendencia que se acelera rápidamente y investigación muestra puede tener poder de permanencia.

¿Qué es la convivencia? 

La convivencia siempre ha sido una forma de ahorrar dinero en el alquiler: los grupos de amigos, especialmente los jóvenes solteros, a menudo alquilan espacios compartidos para ahorrar dinero en los costos mensuales de vivienda. Pero los espacios de convivencia modernos son diferentes. Los edificios construidos o renovados con la intención de que personas no relacionadas compartan el mismo espacio habitable a menudo cuentan con comodidades de primera línea. Piense en la decoración y el mobiliario de alta gama, los estudios de fitness y yoga, las amplias áreas de trabajo conjunto y las ventajas, como los servicios de limpieza y WiFi de alta velocidad. Las personas suelen vivir en habitaciones individuales amuebladas, pero comparten áreas comunes como cocinas, baños, lavandería y salas de estar. 

Hay variaciones en cómo se operan estos espacios. Algunas empresas, como Afuera, use un modelo de membresía, donde los nómadas digitales pueden reservar espacios por tan solo tres noches. Otros, como Bungalow, funciona como una plataforma tecnológica que conecta a los compañeros de cuarto que buscan vivienda en las principales ciudades y les subarrienda casas. Empresas como Algunos ofrece una combinación de unidades privadas con espacios de trabajo conjunto y unidades compartidas con dormitorios privados. 

La creciente popularidad de los espacios de convivencia también ha creado un mercado para las unidades de copropiedad. por ejemplo, el Co-Propiedad Co. en Denver permite a los compradores de viviendas comprar una parte de una unidad con un dormitorio y baño privados. Es una forma de que las personas comiencen a acumular capital por una fracción del costo típico de comprar una casa en la ciudad. Algunos desarrolladores también están aplicando el concepto de co-living a la propiedad de viviendas unifamiliares al construir las comunidades con una casa común y otras comodidades y brindando una programación diseñada para fomentar la comunidad. 

Una solución a dos problemas distintos

Alquileres por las nubes 

La relación alquiler-ingreso en los EE. UU. es ahora 30%, un aumento del 27.2 % en 2019. En algunas ciudades, el problema es mucho peor: en Nueva York, la proporción es del 68.5 % y en Miami, del 41.6 %. Los altos alquileres están dificultando que los residentes puedan pagar los precios elevados de la gasolina y los comestibles y guardar suficientes ahorros para tener la esperanza de ser propietarios de una vivienda. 

El aumento de los precios de los alquileres, que golpeó 17.1% de crecimiento interanual en su apogeo en febrero de 2022, se debió principalmente al inventario limitado y la alta demanda de más espacio durante la pandemia. En algunas ciudades en auge de la pandemia, como Austin, Texas, los alquileres más del doble dentro de un año. 

El mercado de alquileres está comenzando a enfriarse: el promedio nacional de alquileres solicitados está disminuyendo, según Zillow. Se pronostica que el inventario multifamiliar aumento en 2023 también. Pero los alquileres siguen siendo elevados, un 8.4 % más altos en comparación con el mismo período del año pasado, y los apartamentos aún están fuera del alcance de muchos residentes de áreas urbanas. En 2022 hubo 16% más personas crónicamente sin hogar que en 2020. Dado que el espacio limitado en relación con la cantidad de residentes que buscan apartamentos es una parte importante del problema, la convivencia es una solución natural. 

Incluso antes de la pandemia, los gobiernos locales estaban examinando la perspectiva de los espacios de vida compartidos como una posible solución para los alquileres inasequibles. A través de CompartidoNYC, el Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda de la Ciudad de Nueva York seleccionó tres propuestas para desarrollos de vivienda compartida con varios modelos diseñados para brindar vivienda a residentes de bajos ingresos. Y en San José, California, los legisladores ajustado el código de zonificación local para incluir co-living, permitiendo que un nuevo desarrollo con 800 unidades comience la construcción. 

Durante décadas en los EE. UU., las casas de huéspedes evitó la falta de vivienda para trabajadores urbanos de bajos ingresos. En la década de 1960, se estima que había alrededor de 2 millones de unidades de "ocupación de habitación individual", un concepto similar a las modernas unidades de convivencia. La Alianza Nacional para Terminar con la Falta de Vivienda ve el regreso de la vivienda compartida como una solución que terminaría con la falta de vivienda para la mayoría de las personas. La mayoría de los espacios de convivencia modernos se alquilan por un precio ligeramente inferior al del mercado, pero existe una oportunidad para los desarrollos multifamiliares que utilizan un modelo de convivencia para traer unidades aún más asequibles al mercado. 

La epidemia de la soledad.

Los inquilinos que eligen la convivencia pueden obtener más por su dinero: comodidades de apartamentos de lujo a precios de alquiler por debajo del mercado, pero esa no es la razón principal por la que la mayoría de las personas alquila una unidad de convivencia moderna, según un estudio. encuesta coorganizado por el laboratorio de investigación y diseño de IKEA. Los encuestados dijeron que el mejor beneficio de la convivencia era la oportunidad de interacción social. 

Los espacios de convivencia ofrecen numerosas oportunidades para la construcción de comunidades a través de interacciones incidentales y programación intencional. Los nómadas digitales pueden tomarse un momento para socializar en el "enfriador de agua", al igual que los empleados que trabajan en las oficinas. Las familias pueden obtener apoyo para la crianza de los hijos. Las personas mayores solas pueden reunirse para comer. Y todos pueden tener a alguien a quien llamar si están lesionados o necesitan ayuda. Hay beneficios adicionales para los trasplantes que pueden necesitar mudarse rápidamente sin apoyo: la convivencia no solo ofrece un acceso más fácil a los espacios amueblados, sino que también brinda un círculo social instantáneo. Algunas compañías de convivencia incluso trabajan para colocar compañeros de habitación con intereses comunes. 

Eso es una especie de bocanada de aire fresco para el asombroso porcentaje de estadounidenses que experimentan una "soledad grave". A reporte de la Harvard Graduate School of Education sitúa la cifra en el 36 % de todos los estadounidenses, incluido el 51 % de las madres con niños pequeños y el 61 % de los adultos jóvenes. El aislamiento social puede aumentar el riesgo de varios problemas de salud graves y es un factor de riesgo que rivaliza incluso con fumar cuando se trata de muerte prematura. La soledad se correlaciona con tasas más altas de ansiedad, depresión e incluso suicidio. 

Problemas con el modelo de convivencia

Algunas empresas de convivencia aún tienen que resolver los problemas operativos. Por ejemplo, los residentes de los espacios de convivencia de Common se quejó de condiciones insalubres, mala seguridad, hostilidad entre compañeros de cuarto y mala comunicación del equipo de apoyo. Residentes de propiedades Bungalow en Nueva York reportaron encontrar extraños en sus habitaciones, que se mantuvieron abiertas debido a la ley local. También se quejaron de la mala comunicación y las terminaciones repentinas de los contratos de arrendamiento, y calificaron la operación de "estafa".

Las quejas están llamando la atención de los legisladores locales, quienes podrían responder tomando medidas enérgicas contra esta forma de vivienda de alquiler en lugar de relajar las regulaciones para hacerla más viable. Por ejemplo, permitir cerraduras en habitaciones alquiladas individualmente en Nueva York podría resolver el problema en parte, pero si las quejas de los inquilinos apuntan a otras prácticas injustas, el modelo de convivencia podría prohibirse por completo en la ciudad. 

Pero en algunas ciudades, como Filadelfia y Minneapolis, los legisladores están que abarca la idea de alquileres de "ocupación de habitación individual", trayendo legislación para permitir las unidades en zonas multifamiliares y comerciales. 

Una nueva clase de activos para inversores

La convivencia no es solo una solución para la soledad y los alquileres inasequibles. También es una clase de activo emergente para los inversores inmobiliarios. A pesar de algunos problemas con el modelo comercial de co-living, las compañías de co-living generalmente reportan mayores ingresos de alquiler por pie cuadrado que los modelos de alquiler tradicionales. Por ejemplo, en Nueva York, se informa que las ganancias de las unidades de convivencia son 40% a 50% más alto que los alquileres de apartamentos tradicionales. 

A reporte de estudiantes del MIT también sugiere que los edificios de convivencia deberían ser más resistentes durante una recesión económica que las viviendas multifamiliares tradicionales. De hecho, durante la pandemia de COVID-19, los espacios de convivencia continuaron obteniendo una prima del 23.2 % por pie cuadrado sobre los alquileres por pie cuadrado de los apartamentos tipo estudio tradicionales en mercados comparables, según la investigación de la firma de servicios inmobiliarios Cushman & Wakefield. 

El informe del MIT también indica que la convivencia está a punto de ser más aceptada, tanto entre los legisladores como entre el público en general. Las primeras señales muestran que la convivencia se convertirá en una "clase de activos fundamentales dentro de los bienes raíces residenciales", afirma el informe. Si bien el modelo aún está en pañales y viene con algunos dolores de cabeza potenciales, puede convertirse en una buena alternativa a los alquileres multifamiliares tradicionales a largo plazo para algunos inversionistas, especialmente en áreas urbanas donde los precios de la vivienda hacen que sea más difícil generar un flujo de caja positivo.

Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones escritas por el autor y no representan necesariamente las opiniones de BiggerPockets.