La mayoría de las Predicciones del mercado inmobiliario para 2023 sonar así, “¡El cielo se está cayendo! ¡Vende todo! ¡Las casas valdrán $1 el próximo año! ¡Esto es como 2008!”. Mire el historial de aquellos que hacen predicciones como esta. Estos son los mismos pronosticadores (entornos urbanos), liderados por sus Ayuntamientos, que son responsables de validar e integrar las herramientas en su propio contexto aportando sus necesidades y retos. han estado prediciendo un accidente sucederá en algún momento durante los últimos diez años. Ahora, con una bocanada de miedo en el aire, los principales periodistas inmobiliarios harán todo lo posible para convencerlo de que estamos repitiendo lo de 2008. Sin embargo, esto está lejos de la verdad.
Pero, ¿cómo podríamos pronosticar el mercado inmobiliario de 2023 sin datos? Y donde hay datos, hay david meyer, vicepresidente de datos y análisis de BiggerPockets y anfitrión del En el mercado podcast. Dave y su equipo han lanzado recientemente “Informe sobre el estado de la inversión en bienes raíces de 2023," lo que da todos los datos del mercado inmobiliario que necesitas invertir con éxito en 2023. En él, Dave comparte cómo el 2022 mercado de la vivienda volteado una vez que la Fed subió las tasas, cómo se han visto afectadas la oferta y la demanda, y lo que podemos esperar para 2023.
Dave también repasará el tres estrategias de inversion él siente que son más apropiados para invertir en 2023, Incluyendo una manera completamente pasiva de invertir, una combinación de flujo de efectivo y apreciación, y cómo los compradores pueden aprovecha este mercado para obtener ofertas con un gran descuento. Si bien no podemos predecir el futuro, podemos brindarle nuestra mejor perspectiva sobre lo que puede hacer para crear riqueza en 2023. ¡Así que apague el pronóstico del miedo convencional y sintonice las noticias reales diseñadas para enriquecerlo!
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David:
Este es el programa de podcast BiggerPockets 718.
Dave:
Si estás en un mercado donde los salarios no suben, solo hay un límite psicológico para lo que la gente va a pagar de alquiler. Solo puede ser X porcentaje. Por lo general, el 30 % de sus ingresos pueden destinarse al alquiler, por lo que estoy totalmente de acuerdo en que en una ciudad híbrida o en crecimiento, el crecimiento del alquiler aumentará. No sé si eso necesariamente significa que alguna vez alcanzarán el flujo de efectivo que estas ciudades con flujo de efectivo tienden a respaldar, pero personalmente, creo que esa es la mejor apuesta porque no estás apostando solo al flujo de efectivo o solo a la apreciación o solo alquiler crecimiento.
Estás recibiendo un poco de todo. No sabes cuál de los tres podría funcionar mejor, pero pase lo que pase, te beneficias.
David:
¿Qué está pasando, todos? Este es David Greene, su presentador del podcast BiggerPockets Real Estate aquí hoy con uno de mis copresentadores favoritos, nada menos que el propio vicepresidente de análisis de BiggerPockets, Dave Meyer, con un programa fantástico para usted. En primer lugar, Dave, ¿cómo estás hoy?
Dave:
Lo estoy haciendo genial. Me divertí mucho grabando este episodio. Creo que la gente tiene mucho que esperar.
David:
Lo están haciendo muy bien, porque si escuchan hasta el final del programa, verán exactamente por qué fue un programa fantástico sobre un tema muy difícil que toda nuestra competencia está evitando, porque no No quiero hablar de lo que va a pasar en 2023 aparte de gritar. El cielo se está cayendo, o finge que no pasa nada, y solo dame tu dinero para que pueda enseñarte cómo invertir en bienes raíces. Aquí, no se trata de esa vida.
Dave:
Absolutamente no, y tal vez deberíamos haber hablado de esto en la feria, pero creo que la gente está evitando el concepto de riesgo. Ven que hay riesgo en el mercado, y eso es cierto. Creo que hay riesgo en el mercado, pero el riesgo es el contrapeso a la recompensa. Por lo tanto, debe comprender los riesgos para poder cosechar la recompensa y las oportunidades que existen. Creo que en el show, realmente hablamos de eso. Hablamos muy específicamente sobre cuáles son los riesgos y algunas de las formas en que puede mitigar los riesgos y aprovechar las oportunidades que podrían presentarse durante el próximo año.
David:
Eso es exactamente correcto. Entonces, si ha tenido curiosidad, si se ha sentido frustrado, si solo ha querido entender qué diablos está pasando en el mercado inmobiliario en este momento, este es un programa que le traerá mucha claridad. . Si escucha hasta el final, en realidad vamos a entrar en tres estrategias que ambos creemos que funcionarán independientemente de lo que haga el mercado en estos tiempos inciertos en 2023. Antes de entrar en el programa de hoy, tengo un breve propina para ti. Vaya a bigpockets.com/report y descargue el informe Dave ROE.
Mucha de la información del programa de hoy salió de ahí, y puedes obtenerla gratis si eres miembro de BiggerPockets. Dave, ¿algo que quieras decir antes de que entremos?
Dave:
No, ve a ver el informe. Pasé mucho tiempo en eso.
David:
Ve a apoyar a Dave y déjanos un comentario en el video de YouTube diciéndonos qué te pareció este informe. Muéstrale un poco de amor. Si te gusta este programa, déjanos una reseña de cinco estrellas donde sea que estés escuchando podcasts. Chicos, honestamente, esto es muy, muy importante. Actualmente somos la feria inmobiliaria más importante del mundo. Queremos seguir así, pero no podemos hacerlo sin su ayuda. Entonces, ya sea Apple Podcast, Spotify, Stitcher, donde sea que escuche un podcast, tómese un segundo y hágale saber al mundo cuánto le gusta este podcast para que podamos seguir siendo el número uno. Muy bien, entremos en la entrevista.
Dave, escribiste un informe sobre el mercado inmobiliario. Cuéntanos un poco sobre eso.
Dave:
Hice. Es un estado completo e integral de la inversión inmobiliaria para 2023. Lo escribí porque están sucediendo muchas cosas en este momento. No estamos ni hemos estado en un mercado inmobiliario normal durante los últimos años. Comienzo el informe repasando todos los diferentes factores y variables que afectarán el mercado inmobiliario en este momento, y luego hablo sobre algunas de las mejores estrategias que puede usar en 2023 para aprovechar lo que personalmente creo que va a habrá oportunidades en el próximo año, y simplemente plantee algunas preguntas sobre el mercado de 2023 porque obviamente a todos nos gusta hacer pronósticos y adivinar qué sucederá, pero hay algunas preguntas sin respuesta que creo que serán el factor X para el mercado inmobiliario de 2023 que realmente no sabemos cómo se desarrollará todavía.
David:
Diría que en mi corta carrera invirtiendo en bienes raíces… Bueno, digo corta. Comparado con algunas personas, es largo, pero todavía no soy un anciano. Este es el mercado más complicado que diría que he visto. Tiene muchos más factores en competencia que influyen en lo que estamos viendo. ¿Es similar a lo que ha notado, y se cubre algo de eso en el informe?
Dave:
Absolutamente. Cuando observa el mercado de la vivienda en el tiempo durante los últimos 80 años o donde sea que tengamos datos bastante buenos y confiables, el mercado de la vivienda suele ser bastante predecible. Se mueve en ciclos, pero durante, digamos, siete u ocho de cada 10 años, sube entre un 2% y un 4%, un poco por encima del ritmo de la inflación. Es un estado bastante estable y no tan emocionante. Durante los últimos 15 años más o menos, las cosas se han vuelto un poco más interesantes, y ha sido un poco más boomer bust en los últimos años.
Durante los últimos tres años en particular, como todos los que escuchan esto probablemente saben, se ha vuelto una locura. No significa que las personas actúen necesariamente de manera irracional, o que estemos totalmente desquiciados de los fundamentos. En mi opinión, lo que sucedió en los últimos dos años es que las variables y los factores que siempre afectan el mercado de la vivienda se han alineado en esta tormenta perfecta para impulsar los precios de la vivienda al alza. Ahora, estamos empezando a ver que eso se relaja y regresa a un mercado inmobiliario más equilibrado y honestamente más normal.
David:
Eso parece una locura. Parece realmente negativo. Estamos teniendo esta sobrecorrección, pero creo que cuando consideras la locura que tuvimos durante los últimos ocho años en lo caliente que estaba el mercado, y lo pones dentro del contexto de eso, no creo que sea una sobrecorrección tan grande. como dice la gente, pero ciertamente se siente así cuando lo comparas con aumentos del 20% en el precio que son la norma en ciertas ciudades. Ahora, mencionó que hay algunas palancas del mercado de la vivienda que afectan la forma en que se desempeña. ¿Puedes decirme qué quieres decir con eso?
Dave:
Seguro. Creo que, en general, hay diferentes variables, y estos son en su mayoría indicadores macroeconómicos que afectan los precios de la vivienda más que otros. Hay miles de cosas, y cada mercado inmobiliario individual funciona de manera diferente. Pero cuando se habla del mercado inmobiliario a nivel nacional, en realidad todo se reduce a algunas cosas. La gente a menudo quiere honestamente incluso simplificarlo demasiado y decir: "Las tasas hipotecarias están subiendo, por lo que los precios bajan". Afortunadamente, no es tan simple. Hay más indicadores. Hay más cosas que realmente importan, y no debería sorprendernos.
Estas palancas son cosas como la oferta y la demanda. Obviamente, los precios siempre en un sentido económico se reducen a la oferta y la demanda, pero si lo extrapola un poco más, debemos analizar realmente cosas como la asequibilidad, el inventario, la escasez de viviendas en los Estados Unidos, la inflación, por supuesto, y cosas como las tasas hipotecarias. Para mí, esas fueron las cosas más importantes que impactaron el mercado en el 22 y seguirán impactando en el 23, pero de una manera ligeramente diferente porque la forma en que estas variables interactúan entre sí ha cambiado.
David:
Ahora, salimos de una de las mayores recesiones en la historia de nuestro país justo antes de que tuviéramos esta explosión. Entonces, desde su punto de vista, ¿qué impacto tuvo esa gran recesión en el espacio de los constructores de viviendas durante los últimos 10 años?
Dave:
Quiero decir, según la estimación de casi todos, EE. UU. tiene una gran escasez de unidades de vivienda. Las predicciones varían significativamente entre tres millones y medio y siete millones de viviendas. Cuando hablas de economía, esto solo significa escasez de oferta, ¿verdad? No hay suficientes unidades de vivienda en los Estados Unidos para las personas, y esto se atribuye en gran medida a lo que sucedió durante y después de la gran recesión financiera. Básicamente, toneladas de constructores simplemente cerraron en 2008. Era difícil y la gente buscaba trabajo. Negocios cerrados.
Las personas que trabajaban en la construcción terminaron yendo a otras industrias, y así vemos, si miran el gráfico, y puse esto en el informe, es un gráfico bastante sorprendente. Podrías ver que la construcción simplemente se cayó por un precipicio entre 2008 y 2010. Lentamente hemos estado construyendo nuestro camino de regreso, y ahora está en un nivel bastante bueno. Pero esos ocho años, o, como usted dijo, de 2010 a 2018, estábamos muy por debajo de las tasas de construcción en las que deberíamos estar. Entonces, eso creó estas condiciones donde no había suficientes casas.
Eso coincidió con el tiempo que comenzó alrededor de 2020 cuando los millennials, que ahora son el grupo demográfico más grande en todo Estados Unidos, alcanzaron su edad máxima para comprar una casa. Tenemos esta confluencia de factores donde hay un montón de personas que quieren casas y millennials que están formando familias, comenzando a tener hijos y no tienen suficientes casas. Ese es un escenario perfecto para que los precios suban. Ese es solo un ejemplo de cómo estas diferentes fuerzas macroeconómicas trabajan juntas o durante la pandemia trabajaron juntas para hacer subir los precios.
David:
Ahora, si desea saber más sobre las cosas de las que habla Dave y los detalles esenciales que hacen que esto sea tan emocionante, puede descargar el informe de forma gratuita en bigpockets.com/report y ver estos datos por sí mismo. Ahora, continuaremos hablando sobre lo que hay en el informe, pero si realmente desea detener el podcast y ver esto u obtenerlo después de que finalice el podcast, diríjase a bigpockets.com/report. Ahora, creo que lo que está mencionando sobre la oferta y los problemas en la oferta juega, en mi opinión, tal vez sea la palanca más grande en todo este drama de los precios inmobiliarios y tratar de entenderlos.
Estaba hablando de esto ayer cuando alguien dijo: "Bueno, David, si las tasas siguen subiendo, ¿ves que los precios caen en picado?" Dije: "No los veo cayendo en picado, porque son un suministro muy limitado". Si es propietario de una casa y tiene una tasa de interés del 3%, y podría vender su casa y obtener una tasa de interés del 7%, a menos que tenga que mudarse, probablemente no lo hará, especialmente con su casa vale menos ahora que lo que era antes. Vas a esperar. Entonces, debido a que no estamos viendo un montón de oferta inundando el mercado, no estamos viendo esta caída en los precios, y eso es lo que vimos durante la última vez que tuvimos una caída.
Había tanta oferta. Había muchas más propiedades de las que la gente podía permitirse comprar o incluso quería comprar, lo que condujo a la gran disminución de los precios. Creo que eso es lo que confunde a las personas que dicen: “¿Qué? Estamos entrando en una recesión. ¿No deberían bajar los precios como lo hicieron la última vez? ¿Cuál es su opinión sobre la comparación del entorno en el que nos encontramos ahora con la última vez que vimos un derrumbe de bienes raíces?
Dave:
Ese es un gran punto, y hay mucho en eso. Primero diré sobre la oferta que hay dos buenos indicadores de la oferta. Uno es este indicador a largo plazo, y es lo que mencioné antes, que simplemente no hay suficientes unidades de vivienda en los EE. UU. Para mí, estoy sesgado, porque soy un inversionista de bienes raíces. Eso es lo que apunta a la apreciación a largo plazo de los bienes raíces. Independientemente de lo que suceda en 2023 o 2024, porque no sabemos qué va a pasar, para mí, el hecho de que haya mucha gente que quiere casas, y no hay muchas casas, es un buen augurio para precios de bienes raíces en los próximos cinco a 10 años.
Cuando se habla de lo que sucede a corto plazo, me gusta mirar una métrica llamada inventario, que es básicamente cuántas casas hay en el mercado en este momento. A tu punto, no está explotando. Definitivamente está por encima de donde estábamos en 2020 y 2021, pero no en la forma en que indica un colapso. Solo para explicar esto a todos los que escuchan, creo que el inventario es uno de los mejores indicadores, si no el mejor, del desempeño a corto plazo del mercado inmobiliario, porque mide la oferta y la demanda. No se trata sólo de cuántas casas se ponen a la venta. Eso es algo conocido como nuevos listados.
El inventario es una medida de cuántas casas se ponen a la venta y qué tan rápido salen del mercado. Entonces, cuando ve que los inventarios comienzan a aumentar, eso indica un cambio significativo hacia el mercado de un comprador, donde los precios probablemente bajarán. Hemos visto que en los últimos seis meses ese inventario está subiendo. Pero en realidad, David, solo estaba mirando esta semana. No sé si conoces a este tipo, Mike Simonson. Es de Altos Research. Es un gran tipo de bienes raíces. El inventario cayó la semana pasada. Está bajando ahora, por lo que no es que el inventario se esté disparando y, de repente, vemos que las cosas permanecen en el mercado mucho más tiempo que antes de la pandemia.
Simplemente están volviendo a los niveles previos a la pandemia. A partir de ahora, las cosas podrían cambiar en los próximos seis meses. Pero a partir de ahora, estamos registrando esto en enero de 2023. Las cosas están bastante estables en términos de inventario, y eso es una gran diferencia de lo que sucedió en 2008. También mencionaré que la principal diferencia más grande entre ahora y 2008 es estándares de crédito. Esta no es mi área de especialización, pero leí mucho sobre esto. Básicamente, los bancos no pueden otorgar los préstamos arriesgados locos que hicieron en 2008.
La gente no está incumpliendo en este momento. La gente está pagando sus hipotecas a tiempo, y eso realmente pone un freno a los precios, porque lo que realmente hace que un mercado toque fondo como loco es la venta forzada. Cuando las personas se ven obligadas a vender, porque no pueden hacer sus pagos, eso es lo que hace que el mercado caiga en picada. En este momento, no hay señales de que eso esté sucediendo.
David:
Eso es importante tener en cuenta. Estaba usando la analogía ayer cuando estaba hablando con mis líderes de ventas que estaban haciendo las mismas preguntas. Mi opinión es que somos un semirremolque bajando una colina. Ahora, todo el mundo sabe que se supone que no debes usar los frenos simplemente cuando conduces cuesta abajo, porque las pastillas de freno se desgastan. Se supone que debes cambiar a una marcha más baja. Pero si esto fuera una recesión real, no iríamos cuesta abajo. Estaríamos yendo planos. Si la economía estaba en apuros, la gente no podía comprar casas. No pudieron hacer sus pagos. Estaban sufriendo. Con el mercado de trabajo, verías para vender.
Estamos en un mercado en el que estamos desacelerando artificialmente las cosas aumentando las tasas. Es como usar los frenos cuando vas cuesta abajo. Si le quitamos el pie a ese freno, verá que los precios de las casas suben. Vería que las transacciones ocurren en mayor número. Vería que los días en el mercado comienzan a bajar. Es importante tener en cuenta que esta no es una recesión basada en problemas fundamentales en nuestra economía en este momento, al menos. Quién sabe si ChatGPT cambia todo eso. Todos perdemos nuestros trabajos, pero he dicho algo loco. Esto es absolutamente algo que el gobierno ha elegido hacer para tratar de frenar la inflación y el aumento de los precios de las viviendas.
Ahora, eso es algo que los inversores inmobiliarios deben tener en cuenta, la decisión que toma la Fed, la decisión que toma el gobierno. Estos factores macroeconómicos juegan un papel muy importante en el valor de su inversión o en cómo se verán los números de flujo de caja cuando la compre. Cuéntame un poco sobre qué tipos de mercados se crean como resultado de las oscilaciones de inventario bajo o alto que mencionaste.
Dave:
Básicamente, el inventario, creo, es realmente bueno para observar en su mercado local, porque se está comportando de manera muy diferente en diferentes mercados. A menudo, y en el informe, utilizo diferentes ejemplos, pero creo que, en términos generales, a los lugares en el medio oeste y en el noreste les está yendo relativamente "bien". Todo el mundo tiene una definición de bien. Algunas personas quieren ver la caída del mercado inmobiliario. Solo diré que los precios son estables en Chicago, Filadelfia, Boston, Indianápolis. Si los observa y desea comprender qué está sucediendo en su mercado, si el inventario se mantiene estable y aún está por debajo de los niveles previos a la pandemia, probablemente podría esperar que el mercado inmobiliario en esa área sea relativamente estable o tal vez modestamente incluso crecer durante el próximo año.
Cuando comienza a ver que los niveles de inventario aumentan por encima de los niveles previos a la pandemia, eso, para mí, es una señal de que los precios probablemente bajarán en ese mercado. Esto se ve francamente en muchas de las ciudades en auge de la pandemia como Boise, Reno, Austin, Denver, donde invierto. Estos mercados están viendo más de una corrección, porque simplemente subieron demasiado. Acaban de alcanzar un nivel, y este es otro indicador importante de la asequibilidad que simplemente no es sostenible, las personas cuyos salarios no pueden sostener los precios que hemos visto en algunas de estas ciudades prósperas.
Realmente recomiendo que si la gente quiere mirar sus mercados individuales y averiguar qué está pasando, mirar el inventario y los días en el mercado son dos formas muy fáciles de comenzar a comprender, como: "¿Está usted en un mercado de vendedores? ¿Está usted en un mercado de compradores? Solo por claridad, porque creo que la gente en realidad confunde mucho esto, el mercado de compradores a menudo significa que es un buen momento para comprar. Sé que es confuso porque la gente ve que los precios bajan, pero eso significa que tradicionalmente tienes más apalancamiento. El mercado de compradores significa que los compradores tienen el poder. El mercado del vendedor significa que los vendedores tienen el poder.
Entonces, estamos saliendo de una época a escala nacional en la que los vendedores tenían todo el poder, ¿verdad? Vendemos esto cada... Quiero decir, probablemente lidiarías con esto todos los días, David. Los vendedores básicamente podrían decir: “Quiero todo, sin concesiones, tu hijo primogénito. Dame tu auto y tu anillo de bodas”, y la gente lo estaba haciendo. Ahora, es un escenario diferente donde los compradores pueden ser un poco más selectivos y negociar. Una vez más, días en el inventario del mercado, buenas maneras de saber dónde está su mercado en un mercado equilibrado, un mercado de vendedores o un mercado de compradores.
David:
Ese es un gran punto. Creo que algo que distingue a nuestros podcasts de los demás es que no solo dependemos del factor miedo para obtener clics. Ahora, es fácil decirle a la gente, “Durante un mercado de vendedores, no deberías comprar porque el vendedor tiene todo el poder. Simplemente no compre. Pero la razón por la que es un mercado de vendedores suele ser porque los precios aumentan tan rápido, o los alquileres aumentan tan rápido, o sus opciones alternativas a los bienes raíces son tan sombrías que esta es claramente la mejor opción. Entonces, más de su competencia se inunda allí. Eso crea el mercado del vendedor.
Entonces, a la inversa, es fácil saltar y decir: “Bueno, es un mercado de compradores, o lo siento, los precios están bajando, así que no deberías comprar. Debes esperar a que toque fondo, aunque sea un mercado de compradores. Este podría ser un mejor momento para comprar, por lo que debe estar atento a ambos mercados. Hay una estrategia que funciona en cualquiera de los dos, y hay pros y contras. Comprar en el mercado de un vendedor es muy difícil. Vas a renunciar a muchas cosas que tú ni… A veces una inspección tienes que renunciar. Sin embargo, está obteniendo la ventaja de que el precio del activo estalla.
En un mercado de compradores, es posible que esté comprando en un momento en que los precios podrían bajar. Teóricamente, nunca sabemos dónde está el fondo, pero está ganando períodos de diligencia debida, los vendedores pagan una gran cantidad de costos de cierre, obteniendo la crema del inventario de cultivos que antes ni siquiera podía tener en sus manos a menos que tuviera 1.2 millones en efectivo para ir a competir. Hay ventajas y desventajas en ambos, y realmente estamos tratando de traer la imagen completa aquí en lugar de solo hacer un título que diga: "Compre ahora o espere". Se acerca el crack del siglo”. Entonces hemos visto esas cosas durante ocho años. nunca llegó
Dave:
Algún día tendrán razón si siguen diciéndolo. Algún día tendrán razón.
David:
Ese es un buen punto. Un reloj roto acierta dos veces al día. ¿No es así como va?
Dave:
Exactamente.
David:
Su opinión sobre esto es lo que creo que la gente debería mirar en lugar de simplemente, “Dime qué hacer. ¿Esto es comprar o esto es vender?” Es comprender los factores que influyen en el precio, y luego la decisión correcta generalmente se dará a conocer. Hemos cubierto el lado de la oferta hablando sobre el inventario, monitoreando el inventario, entendiendo que esta es la razón por la cual los precios no están cayendo en picado en este momento si no hay mucha oferta, pero el lado de la demanda también es importante. Los bienes raíces son interesantes, porque la demanda es un poco más complicada de lo que sería en otra cosa, como tal vez las tarjetas de Pokémon.
¿Puede hablarme un poco sobre la demanda y cómo funciona específicamente en el sector inmobiliario?
Dave:
La demanda en bienes raíces se compone de dos cosas. Creo que la gente a menudo piensa que la demanda es cuántas personas quieren comprar una casa. Que no es. Es cuántas personas quieren comprar una casa y cuántas personas pueden permitirse comprar una casa. Esos son dos… Ambos influyen en la demanda, pero se comportan de manera diferente. Creo que el mayor ejemplo, David, ambos somos millennials. Creo que durante años, ves a estos expertos en la televisión diciendo: “Los millennials no quieren comprar casas. No están comprando casas”. Es como si sus datos no mostraran eso. Muestra que no podían permitirse el lujo de comprar casas, y luego, en el momento en que pudieron permitirse el lujo de comprar casas provocadas por las bajas tasas de interés en la pandemia, saltaron al mercado de la vivienda como locos.
Entonces, la demanda no es tan simple como que la gente no quiere comprar casas. Creo que las principales cosas que están impulsando la demanda y lo harán, ya lo dije, es que los millennials están alcanzando los años pico de formación familiar. Esto es algo fuerte. Creo que la gente realmente subestima el impacto de la demografía, pero es muy, muy importante. Estamos viendo que la generación más grande del país entra en su edad máxima para comprar una casa, por lo que aumentará la demanda. Como acabo de decir, con tasas de interés bajas desde 2020 hasta mediados de 2022, la gente se está volviendo loca en este mercado.
Ahora, esa demanda demográfica probablemente durará otros tres a cinco años si solo observa la demografía de los EE. UU., pero lo que ha cambiado y el factor más importante que ha cambiado desde mediados de 2022 hasta ahora es el factor de asequibilidad. La segunda mitad de la demanda es cuántas personas pueden permitirse comprar una casa. Con las tasas hipotecarias subiendo tan rápido como lo han hecho, eso es solo una asequibilidad completamente erosionada. Básicamente, hemos visto cómo el mercado de la vivienda reacciona a este único factor más que a cualquier otra cosa, porque si la gente no puede permitirse comprar una casa, eso saca toda la demanda del mercado y eso realmente modera los precios, o incluso puede enviar los precios. bajando hacia atrás.
Eso es realmente lo que ha sucedido con la demanda. Francamente, tal vez estoy avanzando aquí, mi opinión sobre lo que sucederá en el mercado de la vivienda durante el próximo año, dos años, tres años, tiene que ver con la asequibilidad y si se recupera. Realmente se reduce a, en mi opinión, ¿mejorará la asequibilidad? Ahí es cuando el mercado de la vivienda tocará fondo y comenzará a crecer de nuevo.
David:
Este es un matiz tan poderoso que estás haciendo. La demanda tiene dos cabezas cuando se trata de bienes raíces. Tienes que estar dispuesto, y tienes que ser capaz. Convencionalmente, capaz ha sido el problema. Incluso si quisieras comprar una casa, simplemente no podías porque los precios subían más rápido de lo que podías mantener, o no querías competir con otras 11 ofertas, o agitar tus contingencias, así que simplemente dijiste , “Oye, estoy fuera. No voy a hacer esto. Cuando estás en un mercado realmente malo es cuando el lado dispuesto desaparece.
La gente no quiere comprar una casa. Eso fue lo que vimos en 2010. Mucha gente no pudo comprar una casa, pero muchos de ellos pudieron. Simplemente no querían. Recuerdo que en 2010, nadie miraba realmente los bienes raíces como si comprara un activo. Esto es difícil si alguien no estaba presente en ese entonces. Lo vieron como atarse a un ancla de 30 años llamada hipoteca. Si dijeras: “Compré una casa”, diría: “Oh, Dios mío, tienes que hacer ese pago durante los próximos 30 años. ¿Por qué harías eso?" Esto es divertido, Dave, porque mi primera casa, mi hipoteca era de $900. Eso todavía se consideraba una sentencia de muerte. ¿Por qué querrías atarte a $ 900?
Nadie estaba dispuesto a comprar casas, y había tanta oferta que provocó esa caída en picado de los precios. Esto es lo que estamos monitoreando cuando observamos qué está haciendo el mercado: cuánta oferta hay, que hemos cubierto, y luego cuánta demanda hay. Tiene dos componentes. Tienes que estar dispuesto a comprar una casa, y tienes que ser capaz de comprar una casa a diferencia de muchas otras cosas que no implican financiamiento, como el ejemplo de la carta de Pokémon que di. Es solo, "¿Estás dispuesto a comprarlo, verdad?" La mayoría de la gente puede permitirse pagar $30.
Realmente no sé mucho sobre cartas de Pokémon. Luego le compré a mi sobrino algunos para Navidad, y estaba muy emocionado. No es algo en lo que tengas que poder comprarlos con bienes raíces.
Dave:
Mucho de poder comprar bienes raíces está fuera de nuestro control, porque la mayoría de la gente usa apalancamiento, usa deuda para financiar bienes raíces. Entonces, la tasa de una hipoteca realmente afecta lo que puede pagar, y eso tuvo un impacto positivo en las personas durante la pandemia, porque de repente la gente podía pagar mucho más. Ahora que volvimos a... En realidad, es alto en comparación con donde estábamos, pero tenemos razón sobre el promedio histórico de las tasas hipotecarias. Ahora que volvimos a una tasa hipotecaria más normal en términos históricos, eso ha afectado negativamente la asequibilidad.
Cuando hablas de comprar una tarjeta Pokémon o un buen vino o cualquier otra cosa, solo estás usando equidad. Por lo general, no está aprovechando esas compras, por lo que realmente depende de usted, “¿Tiene ese dinero en su cuenta bancaria? Entonces puedes ir a comprarlo. Hay otros ejemplos de activos apalancados, pero los bienes raíces son probablemente el mayor ejemplo de un activo apalancado, y realmente lo es. Es por eso que los bienes raíces son realmente sensibles a las tasas de interés porque realmente afectan la capacidad que tiene para comprar propiedades de inversión o residentes principales.
David:
Ahora, en lo que respecta a las tasas y la Reserva Federal, ¿puede contarnos un poco sobre cómo se toman estas decisiones y cómo terminan afectando finalmente la asequibilidad?
Dave:
Madre mía, mi tema favorito. Básicamente, como todos sabemos, la inflación es realmente alta. Ese es un gran problema para la economía. Erosiona nuestro poder adquisitivo. Todo el mundo lo odia. Los inversores inmobiliarios lo odian un poco menos, porque los bienes raíces son una protección fantástica contra la inflación, pero aún así apesta para todos. La Fed básicamente está tomando decisiones para tratar de combatir la inflación. Lo hacen aumentando la tasa de fondos federales. Eso es lo único que pueden controlar. Es raro, pero es básicamente la tasa a la que los bancos se prestan entre sí.
La idea detrás de aumentar la tasa de fondos federales es que si se vuelve más caro pedir dinero prestado, menos personas lo hacen. Cuando hay menos personas pidiendo dinero prestado, menos dinero circula en la economía. Eso también se conoce como oferta monetaria, por lo que están tratando de reducir la oferta monetaria porque hemos visto que se vuelve loca. Durante los últimos dos años, existe una medida de la oferta monetaria llamada M2. Básicamente, lo hemos visto explotar, y eso sucedió por varias razones. Uno se debió a las bajas tasas de interés, pero el otro se debió a la impresión de dinero. Hemos introducido una gran cantidad de dinero nuevo en el sistema, por lo que no pueden sacar ese dinero del sistema.
Lo que pueden hacer es aumentar las tasas de interés e intentar que circule menos en la economía. Si menos personas piden dinero prestado, el dinero se queda en el banco, o se queda en tu cuenta de ahorros, o haces menos con él. Eso ayuda a enfriar la inflación al menos en términos tradicionales. Eso es lo que la Fed está tratando de hacer. Obviamente, a principios de enero de 2023, la inflación sigue siendo muy alta, pero parece que la tendencia está empezando a bajar. Ahora, la tasa de fondos federales no controla directamente las tasas hipotecarias, pero sí las influye. Entonces, hemos visto que las tasas hipotecarias van de...
A principios de 2022, creo que están por debajo o alrededor del 3%. Ahora, a partir de esta grabación, están en alrededor del 6.2%, por lo que se han más que duplicado. Eso aumenta significativamente la cantidad de... Eso disminuye significativamente la asequibilidad, debería decir. Hemos visto un momento en que, al comienzo de la pandemia, la asequibilidad estaba casi en niveles récord. La gente podía permitirse cualquier cosa hasta el punto en que ahora, la asequibilidad está en su nivel más bajo en 40 años. Esta es la propiedad inmobiliaria menos asequible desde la década de 1980, y las implicaciones de eso son obvias. Si no te lo puedes permitir, no lo vas a comprar, así que hay menos demanda en el mercado.
David:
Eso es muy, muy bueno. Ahora, para recapitular aquí, hasta ahora, hemos cubierto las palancas del mercado de la vivienda, lo que hace que los precios suban o bajen, la oferta y el inventario y cómo puede monitorearlos, la demanda y la capacidad, el matiz de lo que afecta la demanda y la hipoteca. las tasas y la inflación, que son todos los ingredientes del pastel del mercado inmobiliario, debo decir, que usted supervisa. Agregas más harina. Agregas más huevos. Agregas más azúcar. Obtendrás un pastel de sabor diferente. Esto es lo que todos intentamos entender cuando tratamos de predecir cómo van las cosas.
Ahora, antes de pasar a lo que funciona en un mercado incierto como este, mi última pregunta para usted es qué debe suceder para que la asequibilidad se vuelva a equilibrar de nuevo para que invertir en bienes raíces sea algo que entusiasme a la gente y realmente ¿posible?
Dave:
En primer lugar, sigo pensando que la inversión en bienes raíces es posible y me emociona. Tienes que ser un poco creativo, de lo que hablaremos en un segundo. Creo que lo que pasó es básicamente durante dos años, cada variable individual, todas las palancas de las que hemos hablado estaban apuntando en una dirección para los precios, y eso fue hacia arriba. Ahora, estamos en un punto en el que necesitamos reequilibrarnos y las cosas han cambiado. La asequibilidad ha disminuido hasta el punto en que es probable que los precios, en mi opinión, bajen un poco en 2023. Lo que debe cambiar para la asequibilidad es una de tres cosas.
La asequibilidad es un factor de tres cosas diferentes. Uno es el precio de la vivienda, por supuesto, y si los precios bajan, eso mejora la asequibilidad. La segunda cosa es el crecimiento de los salarios. Si la gente gana más dinero, las cosas empiezan a ser más asequibles. Ya estamos viendo que el crecimiento de los salarios comienza a disminuir, y no creo que vaya a ser un factor importante en el mercado de la vivienda. La tercera son las tasas hipotecarias, ¿verdad? Si las tasas hipotecarias bajan, la asequibilidad volverá a subir. Esos son los principales factores que al menos voy a considerar durante los próximos meses.
Las tasas hipotecarias ya han bajado de su punto máximo. Podrían volver a subir, pero en octubre, noviembre, están en los siete bajos. Ahora están en los seis bajos. La asequibilidad ya está empezando a mejorar un poco. Probablemente esa sea la cosa. Si va a observar una cosa para comprender el mercado de la vivienda en 2023, la asequibilidad es lo que recomendaría.
David:
la asequibilidad es, como mencionaste, una combinación del precio versus el pago de la hipoteca. No es tan simple como uno u otro.
Dave:
Exactamente.
David:
Simplemente divertido porque cuando las tasas bajaban, todo el mundo se quejaba de que las casas eran inasequibles, porque la gente podía permitirse pagar más por ellas, por lo que los precios seguían subiendo. Luego, cuando los precios finalmente bajaron, la gente se quejó de que las tasas de interés son demasiado altas, pero ambas son las dos caras de la misma moneda. Por lo general, no se puede tener uno sin el otro, al igual que la oferta y la demanda. Muy bien, pasemos a tres cosas que funcionan en un mercado incierto como este. ¿Cuál es su primer consejo para las estrategias que las personas pueden aprovechar o en las que pueden ganar dinero incluso cuando no estamos seguros de lo que sucederá con el mercado?
Dave:
Bueno, una de las cosas que más me emociona, y de hecho estoy buscando hacer una inversión en las próximas dos semanas, son los préstamos privados. Cuando estás en un entorno de tasas de interés altas, ese es el banco que está cobrando esas tasas de interés altas. Entonces, si puedes convertirte en el banco, esa es una propuesta bastante emocionante. Probablemente hay un montón de aletas por ahí que quieren dinero. Probablemente haya sindicatos que necesiten préstamos puente. Hay personas que necesitan hipotecas, por lo que hay oportunidades para ser un prestamista privado. No soy un experto en esto. David, no sé si Dave Van Horn, el tercer Dave. Tal vez deberíamos tenerlo una vez.
David:
Tres D.
Dave:
Es un verdadero experto en esto. No recuerdo cómo se llama su libro, Note Investing. BiggerPockets tiene un libro. Mira eso. Creo que los préstamos privados son una opción realmente interesante en este momento, porque si la deuda es cara, eso es malo para el prestatario, pero a veces es bueno para el prestamista. Eso es algo que al menos estoy investigando en 2023. ¿Alguna vez ha hecho préstamos privados?
David:
De hecho, tengo un par de notas a través de la compañía de Dave, PPR Note Company, creo que se llama. Es un concepto similar a lo que estás diciendo. Ese principio se aplica a los préstamos privados, pero también se aplica solo al ahorro. Te castigaron por salvar los últimos ocho años más o menos. La inflación era mucho más alta de lo que podía obtener con su dinero en el banco. Eso ayuda a impulsar el aumento en los precios de los activos porque dice: "Bueno, tengo $ 100,000 en el banco, ganándome la mitad del porcentaje mientras la inflación está en Dios sabe lo que es, probablemente de manera realista entre el 20 % y el 30 % si miras los precios de los alimentos, el gas, los bienes raíces y cosas por el estilo”.
Tengo que ponerlo en alguna parte. ¿Dónde lo voy a poner? Bueno, probablemente lo pondré en bienes raíces, porque eso es lo que más sube, ¿verdad? Pero cuando vemos que las tasas suben, a pesar de que se ralentiza, los precios de los activos suben. Hombre, hubo un tiempo, recuerdo, cuando trabajaba en restaurantes donde ganaba el 6.5% de mi dinero que ponía en el banco, y eso ni siquiera era en un CD. Por lo tanto, estrategias como los préstamos privados, simplemente ahorrar su dinero en un punto determinado, se vuelven posibles cuando finalmente logramos que las tasas alcancen niveles más saludables.
Dave:
De hecho, acabo de escribir un blog sobre esto en BiggerPockets que creo que estamos llegando a un punto en el que las tasas de ahorro vuelven a ser atractivas. En mi cuenta de ahorros de alto rendimiento, puedo obtener casi el 4% en este momento. Conozco la inflación, sale mañana, pero a partir del mes pasado, creo que estaba en 7.1%, ¿no? La gente dice: "El 7.1% es más alto que el 4%". Sí, eso es cierto, pero el 7.1% es retrospectivo. Eso es lo que pasó el año pasado. Si observa la tasa mensual, tiene un promedio de 0.2% en los últimos cinco meses. Entonces, si extrapola eso, y nadie sabe qué va a pasar, pero si solo extrapola eso, puede imaginar que la inflación dentro de un año podría estar entre 2% y 3%.
Entonces, si está ganando el 4% de su dinero por primera vez en años, su tasa de ahorro en realidad puede generarle no un gran rendimiento, pero al menos más dinero del que la inflación está consumiendo. En lo personal, al menos estoy poniendo el dinero… Estoy buscando oportunidades en bienes raíces, pero estoy tomando el dinero que tengo, poniéndolo en un mercado monetario o en una cuenta de ahorros de alto rendimiento, porque al menos tú puede ganar entre un 1 % y un 2 % de rendimiento real de su dinero en comparación con los últimos años, en los que si depositaba su dinero en una cuenta de ahorros, perdía un 6 % o un 7 % como mínimo.
David:
Ni siquiera tenías esta opción cuando las tasas eran muy bajas, y estaba alimentando esta gran racha que teníamos. Ahora, sin invertir específicamente, obtiene una ganancia con el interés que genera la nota, pero es insignificante en comparación con la cantidad de dinero que gana cuando la nota se paga antes de tiempo. Por lo general, lo que está haciendo es comprar una nota con descuento en estos casos. Compré una nota. Digamos que tal vez pagué $50,000, y el saldo de la nota fue de $75,000 o $80,000, y recibo mis $300, $400 al mes de esa nota, por lo que hay un retorno sobre el dinero que pagué.
Está amortizado, por lo que obtendrá más de lo que pagó, pero realmente gana cuando esa persona vende o refinancia su propiedad, y le devuelven los $ 80,000 cuando solo había gastado un porcentaje menor en la nota. La parte difícil es que, a diferencia de los bienes raíces, no tienes el control. No es como un activo. Puedo ir allí, puedo comprar y puedo arreglarlo para que valga más. Yo elijo en qué punto del mercado lo voy a vender. Estás a merced de la otra persona, así que la estrategia es simplemente tener todas estas pequeñas notas que están por ahí. A diferencia de un jack in the box, no sabes cuándo va a explotar, pero en cierto punto, lo hará.
Entonces boom, tienes una nota que salta. Obtienes una ganancia. O compras una nota más grande que obtiene más flujo de efectivo, o inviertes en algo diferente, que es algo que había planeado hacer mucho más cuando lo compré. Luego vimos lo que pasó con el mercado inmobiliario. Fue como, "Oh, no, todo a toda marcha, ponme hierros en el fuego como pueda, ya que este mercado está aumentando". Creo que es un gran consejo, diferentes estrategias en torno a los bienes raíces, pero no necesariamente solo poseerlos. Lo segundo que veo que mencionas son las ciudades híbridas. Comencemos con ¿a qué te refieres con híbrido?
Dave:
Si mira hacia atrás históricamente, los diferentes mercados inmobiliarios funcionan de manera muy diferente. Tradicionalmente, antes de la pandemia, lo que vio es que ciertos mercados eran excelentes para el flujo de efectivo, pero en realidad no se apreciaron mucho. Otros mercados fueron excelentes para la apreciación, pero no generaron tanto flujo de efectivo. Esos son los dos extremos del espectro, pero hay algunos que obtienen una apreciación modesta y un flujo de caja modesto, lo que personalmente me interesa. Creo que esa es la mejor conser… Es conservadora en el sentido de que tiene un buen flujo de caja, un flujo de caja sólido, no un flujo de caja increíble, sino un flujo de caja sólido para que siempre pueda pagar su hipoteca.
No hay riesgo de incumplimiento. Puedes aguantar. No hay nada. No hay riesgo allí. Pero al mismo tiempo, es apreciación, por lo que aún obtiene parte de la oportunidad de crecimiento que obtiene en mercados como California o Seattle. No es tanto, pero obtienes un poco de cada uno. Creo que a esos mercados les irá particularmente bien, porque muchos de estos mercados híbridos tienden a ser ciudades más asequibles. Mi tema en mucho de lo que estoy hablando hoy es que la asequibilidad domina el mercado inmobiliario. Creo que los mercados que son más asequibles tendrán un buen desempeño en relación con otros mercados durante los próximos dos años.
Creo que algunas de estas ciudades híbridas son realmente interesantes. Solo quiero advertir a las personas que se han metido en bienes raíces en los últimos años que lo que hemos visto en los últimos años es tan atípico en muchos sentidos, pero de lo que estoy hablando en este momento es de apreciación. Hemos visto cada apreciación del mercado, mercados grandes, mercados pequeños, mercados rurales, mercados urbanos, mercados suburbanos, todo. ¿Por qué no? Eso no es normal. Normalmente, algunos mercados suben. Otros mercados se mantienen planos. Algunos mercados bajan.
Personalmente, creo que vamos a volver a esa dinámica a largo plazo. No sé si será este mes o el próximo año, pero creo que eso es normal para el mercado inmobiliario. Creo que vamos a volver a eso. Entonces, miraría los mercados en los que estamos viendo algún espectáculo de efectivo y cierta apreciación antes de la pandemia. Estas son ciudades terciarias como Birmingham, Alabama o Madison, Wisconsin o lugares como este que tienen un fuerte crecimiento de la población de demanda, pero aún ofrecen flujo de caja. Creo que van a superar a otros mercados durante los próximos dos años. Esa es solo mi opinión, pero eso es lo que estoy viendo.
David:
Si alguien quiere identificar ciudades como esta, ¿qué datos debería buscar?
Dave:
Creo que lo primero es que, si desea ver el flujo de caja, puede ver una métrica llamada relación alquiler-precio. Simplemente divide el alquiler mensual por el precio de compra. Si está cerca del 1%, lo estás haciendo muy bien. Probablemente hayas oído hablar de la regla del 1%. Personalmente, creo que está un poco desactualizado, y que esperar un trato que cumpla con la regla del 1% probablemente te cause más daño que bien, porque esperarás por siempre buscando un unicornio mítico. No es que no pueda existir, pero como estaba hablando, esas ofertas del 1% a menudo ocurren en mercados que no aprecian. Creo que para mí, eso no vale la pena.
Preferiría ver algo que tenga una relación alquiler-precio de 0.7 o 0.8, pero que sea un mercado en apreciación. A eso me refiero con una ciudad híbrida. La relación precio-alquiler es buena. Luego, para la apreciación, es difícil de predecir, pero las cosas más importantes son muy simples, el crecimiento de la población. ¿Va a haber demanda, o más gente se mudará allí de la que se irá? Dos, el crecimiento económico, se puede ver en términos de crecimiento de los salarios o del empleo, pero si la gente se muda allí y se les paga cada vez más, los precios de los activos van a subir.
David:
A menudo hablamos de apreciación y flujo de efectivo como si fueran fuerzas opuestas como el Yin y el Yang. ¿Eres un inversionista de apreciación o eres un inversionista de flujo de efectivo? Pero en términos prácticos, para aquellos de nosotros que somos dueños de bienes raíces, nos damos cuenta de que en realidad no son mutuamente excluyentes, que muchas veces vemos que el flujo de caja se aprecia a medida que aumentan los alquileres. ¿Qué piensa sobre la idea de que ciertos mercados tendrán aumentos de alquiler, al igual que aumentará el valor del activo?
Dave:
Yo personalmente… estoy de acuerdo. Hay grandes mercados que tienen un flujo de caja del 1%. No invertiría en ellos, porque personalmente trabajo a tiempo completo. No dependo completamente de mi flujo de efectivo para mi estilo de vida. Pero también, es demasiado arriesgado para mí, porque esos mercados tienden a tener poblaciones en declive o no tienen un gran crecimiento económico. Eso es, para mí, arriesgado. Sé que la gente dice que el flujo de efectivo es una buena protección contra el riesgo, pero creo que algunos... Pero si su gran valor está bajando, entonces no creo que el flujo de efectivo lo compense. Creo que eso es súper importante.
Personalmente, advertiría a las personas que no asuman que los alquileres van a subir al menos este año o el próximo. Solo creo que tuvimos lo que llaman en finanzas o economía un poco de impulso, donde es como si los precios de alquiler subieran un par de puntos porcentuales al año. Se volvieron locos en los últimos años, y eso podría haber tomado todo el crecimiento de la renta durante los próximos dos o tres años, y simplemente lo adelantó hasta 2021 o 2022, por ejemplo.
David:
Muy posible.
Dave:
Mi recomendación es suscribir un trato asumiendo que el flujo de efectivo no aumentará durante el próximo año o dos. Si sucede, lo que podría suceder, eso es solo una salsa, pero creo que lo más conservador es suponer que el flujo de efectivo probablemente será bastante moderado... Quiero decir, el crecimiento de la renta, disculpe, probablemente será bastante suave para los próximos dos años. Pero si lo mantiene durante cinco años, siete años, entonces probablemente pronosticaría un aumento de la renta con seguridad.
David:
Bueno, cuando toma una decisión sobre dónde comprar, ¿cree que es razonable esperar que las rentas de una ciudad híbrida aumenten más que un mercado de flujo de efectivo, el mercado del Medio Oeste que no se aprecia?
Dave:
Oh sí, 100%. Quiero decir, si estás viendo una ciudad que tiene un crecimiento económico, solo mira el crecimiento de los salarios. Si los salarios están subiendo, si están llegando buenos empleos a esa ciudad, esos son algunos de los mejores indicadores.
David:
La gente puede pagar más porque hay demanda en el mercado de alquiler, al igual que en el mercado de propiedad de vivienda. La misma idea.
Dave:
Exactamente. Si estás en un mercado donde los salarios no suben, no hay un límite legal, pero solo hay un límite psicológico de lo que la gente va a pagar de alquiler. Solo puede ser X porcentaje. Por lo general, el 30% de sus ingresos se puede destinar al alquiler. Si está muy por encima de eso, y si los salarios no aumentan, entonces no respalda el crecimiento de la renta. Por lo tanto, estoy totalmente de acuerdo en que en una ciudad híbrida o apreciada, el crecimiento de las rentas aumentará. No sé si eso necesariamente significa que alguna vez alcanzará el flujo de caja que estas ciudades que fluyen en efectivo tienden a respaldar.
Pero personalmente, creo que esa es la mejor apuesta porque no estás apostando solo al flujo de efectivo o solo a la apreciación o solo al crecimiento de la renta. Está obteniendo un poco de todo y no sabe cuál de los tres puede funcionar mejor. Pero pase lo que pase, te beneficias.
David:
Bueno, eso es lo que quería destacar para las personas que quizás son inversores nuevos, que no tienen experiencia en algunos de estos mercados de flujo de efectivo donde las empresas llave en mano tienden a operar, y los gurús que te están vendiendo un curso, por lo general son, " Flujo de caja, deja tu trabajo. Consigue una novia. No seas un perdedor. Necesita flujo de efectivo y ellos solucionarán todos sus problemas”. Luego te empujan a uno de esos mercados en los que los alquileres casi nunca suben. Durante los últimos 10 años, han sido los mismos. En comparación con si hubiera invertido en Denver hace 10 años, podría haber sido un flujo de efectivo modesto cuando lo compró, pero 10 años de crecimiento de la renta, y le está yendo muy, muy bien.
No queremos decir que asuma que va a subir, pero absolutamente puede ponerse en una posición en la que es más probable que suba al ingresar a uno de estos mercados que está experimentando un crecimiento salarial, empresas que se mudan, crecimiento demográfico. sin apostar por completo toda la granja a invertir en algún mercado que aprecie salvajemente que estás perdiendo dinero. Hay una forma responsable de hacerlo. Creo que es un buen consejo el que estás dando aquí.
Dave:
Quiero decir, este es probablemente otro espectáculo, pero Dios, hombre, ¿sabes cuántos alquileres se necesitan para ser financieramente libre? Sé que muchos inversionistas de bienes raíces dicen: “Oh, sí, simplemente renuncie a su trabajo. Compre tres alquileres y sea financieramente libre”. Es una absoluta tontería. La forma de pensarlo es la forma en que gana dinero y flujo de efectivo al invertir: necesita X dólares invertidos a una tasa de rendimiento Y para igualar el flujo de efectivo Z.
David:
Al igual que miramos cualquier otro vehículo de inversión financiera cuando pensamos: "¿Cuánto necesita en su 401k a qué retorno para jubilarse?"
Dave:
Exactamente, por lo que puede elegir ser un inversionista de flujo de efectivo y decir: "Voy a tener $ 100,000 invertidos al 11% de efectivo sobre rendimiento en efectivo". Genial, eso te está dando $11,000 al año. No puedo vivir de eso. Si desea construir a largo plazo y dice: "Voy a obtener un rendimiento del 6 % en efectivo sobre el efectivo, pero a través de la apreciación y el trabajo en un buen trabajo, voy a tener $ 2 millones invertidos en un 6% de efectivo sobre retorno de efectivo”, entonces está ganando $120,000 al año. Creo que la gente simplemente se obsesiona con esta idea de devolución de efectivo sin pensar en que la cantidad de capital que pones en tus inversiones es igual o más importante que la devolución de efectivo. Esa es solo mi diatriba.
David:
No iremos demasiado lejos por ese camino, pero molestaré a la gente, que es esta pequeña idea. Esta es una de las razones por las que animo a las personas a usar cosas como el método BRRRR o comprar y apreciar los mercados, porque su propiedad puede crear capital para usted de manera muy similar a la que ganó en su trabajo en el que estaba trabajando. Puede crear dos fuentes de capital. Simplemente lo llamamos equidad cuando está dentro de una propiedad. Lo llamamos capital cuando está en nuestra cuenta bancaria, pero es la misma energía. Comienzas tu carrera usando métodos como ese, y luego, más adelante en tu carrera, haces la transición a mercados con mayor flujo de efectivo que son un poco más estables, y luego haces exactamente lo que acabas de describir.
Estas son algunas cosas interesantes y profundas en las que nos estamos metiendo cuando solo planeamos hablar sobre el mercado.
Dave:
Me gusta esta conversación. Esto es divertido.
David:
Muy bien, el último tema sobre el que quiero preguntarte es la compra profunda. ¿A qué te refieres con comprar en profundidad?
Dave:
Quiero decir, comprar en profundidad solo significa comprar por debajo del valor de mercado. No sé tú, David, pero durante los primeros ocho años de mi carrera como inversor en bienes raíces, nunca ofrecí el precio de venta. Siempre ofrecería menos del precio de venta. Solo en los últimos años se volvió normal para usted ofrecer por encima del precio solicitado y aún orar.
David:
Tan verdadero. Escuchas a los agentes decir cosas como que pagaron todo el pedido, y yo me río como, "Eso es un trato aquí". La solicitud completa no significa nada, pero están operando desde el viejo paradigma en el que nadie paga el precio solicitado.
Dave:
Totalmente. Al principio, siempre intentaría y le daría un poco de dinero al vendedor, vería lo que pudiera conseguir. Creo que hemos vuelto a un entorno en el que eso es posible. No en todos los mercados, no en todas las clases de activos, pero estamos en un mercado en el que puede comprar por debajo de lo que pide. Creo que es una buena manera de protegerse. Si cree que su mercado podría caer un 5%, intente encontrar una propiedad que esté un 5% por debajo. Invierto en Denver, y ya ha bajado casi un 10 % en Denver. Es uno de esos líderes del mercado en términos de caídas de precios.
Creo que podría bajar otro 5%. Entonces, cuando haga una oferta en este momento, voy a ofrecer un 5% por debajo de lo que pide. De esa manera, si se cae, estoy bien. Me da un poco de colchón. A eso me refiero con comprar en profundidad. Solo va por debajo del precio de venta para tener un poco de protección. También diré que realmente creo que medir el tiempo del mercado es difícil, y si está entre el 1% y el 2%, no se preocupe demasiado. Compré mi primera propiedad en 2010. El mercado inmobiliario tocó fondo en 2011, 18 meses después de que compré o algo así.
¿Crees que alguna vez pensé en eso, que mi propiedad bajó un 1% antes de que comenzara a subir? Ni una sola vez. La gente me dice lo celosos que están de que compré en 2010. Lo que no ven es que el valor de mi propiedad en realidad bajó un 1% o un 2% antes de que comenzara a crecer como lo hizo en los últimos dos meses. Creo que comprar en profundidad es realmente importante, pero no me obsesionaría con tratar de llegar exactamente al fondo del mercado. Es literalmente imposible de hacer. Pero si cree que el mercado va a bajar un 5% o un 10%, intente obtener algunas concesiones del vendedor para sentirse más cómodo.
David:
Ese es un consejo increíblemente sensato. Cuando compré mi primera propiedad, fue a fines de 2009, así que ni siquiera estaba en 2010. Luego bajó más. Yo estaba como, “Soy tan tonto. Debería haber esperado. Todo el mundo estaba como, "¿Por qué compraste bienes raíces?" En mi cabeza, lo imaginé bajando hasta cero. Luego, un año después, comenzó a subir y luego explotó. Es gracioso. Pagué 195 por esa casa que probablemente bajó a 185, y me estaba pateando. Ahora, vale 525 más o menos. Simplemente no importa.
Dave:
Exactamente.
David:
Esto no importa, ¿verdad? Es tu ego tratando de ser más inteligente de lo que eres, y lo estás logrando. Esa era una propiedad que tenía bajo contrato en 215, y fui allí para obtener algunas concesiones de vendedor, y la obtuve en 195. Eso es exactamente lo que la gente debería estar haciendo en este mercado de compradores. Si la casa ha estado en el mercado tres días, está recibiendo mucho interés. Tal vez no puedas usar la estrategia, pero busco casas con días altos en el mercado, fotos de cotización pobres. Literalmente, enseño a las personas cómo apuntar a cosas en la MLS que otras personas han pasado por alto, escribo ofertas muy agresivas y luego evalúo, en función de la contraoferta, qué tan serio es ese vendedor y cómo podemos llegar a un acuerdo.
En el intercambio 1031 que terminé hace un par de meses, creo que compré 17 o 18 propiedades, pero solo 12 o 13 de ellas fueron a través del intercambio. De esos 12 o 13, gané más de un millón de dólares en capital basado en el precio de tasación versus lo que pagué. Fue solo esta estrategia de, “Estoy en la MLS. No estoy haciendo ninguna locura”, pero no voy tras la casa con las hermosas fotos de la lista tomadas profesionalmente por un muy buen agente inmobiliario. Estoy buscando a las personas que pagaron una comisión del 1% a su agente inmobiliario. Tomaron algunas fotos con su iPhone siete.
Se ve terrible. Ha estado sentado allí durante mucho tiempo. Quiero decir, literalmente, Dave, algunos de ellos tenían subidas al revés. Las fotos del baño se subieron al revés y puedes decirle a Zillow: "Cuatro personas miraron esto y nadie lo guardó".
Dave:
Esos son los que quieres.
David:
Eso es exactamente correcto. Así que comprar en profundidad me refiero a comprar acciones. La misma idea. No piense que tiene que pagar el precio de venta como antes. Explorar. Escribe una oferta realmente baja y espera y verás. Le digo a la gente: “Una oferta debería ser como un golpe. Si aceptan su primera oferta en este mercado, probablemente escribió demasiado alto”. No deberías noquear a la gente con una oferta. Es un jab, ¿y esperas a ver cómo te defendiste? ¿Eres débil? No voy a profundizar mucho en esto, pero una de las ofertas en particular estaba listada por 1.6 millones, había bajado su precio hasta 1.2 millones.
Entré y escribí una oferta de $1 millón 50 con alrededor de $50,000 en costos de cierre. Fue alrededor de 1 millón incluso. Me respondió que aceptaba mi trato, pero simplemente no estuvo de acuerdo con la diferencia del costo de cierre de $50,000. Sabía que si me respondía tan fuerte, quería vender esta casa. Tengo todo el apalancamiento aquí. Voy a conseguir este trato. Terminé aguantando, y aun así volvió y dijo: "Bien, también te daré el costo de cierre". Ahora, si me hubiera contrarrestado con tal vez $ 10,000 de descuento en su 1.2, simplemente lo dejaría pasar. Eso no es un comprador motivado.
Nunca podrías usar estrategias como esta en los últimos ocho años. Simplemente no existían. Ese es un gran punto. Si le preocupa que el mercado siga cayendo, simplemente ingrese y escriba una oferta más agresiva de lo que normalmente haría, y cúbrase de esa manera.
Dave:
No tienes nada que perder. Creo que la gente dice: "Dios mío, lo van a rechazar". Es como, "¿Y qué?" Obviamente, usted no quiere estar haciendo cosas que no tienen sentido, pero si cree que su oferta es justa y razonable, también podría intentarlo. A ver si están de acuerdo.
David:
Luego, la otra cosa, el consejo que le daré a la gente es que no asuma que un golpe va a noquear a alguien. Muchas de estas propiedades de las que estamos hablando, escribí una oferta. Ellos dijeron no. Hice que mi agente de bienes raíces volviera una o dos semanas después, y tal vez fue así. Una semana o dos después de eso, fue como, "Juguemos a la pelota". Entonces eso comenzó la negociación real. Los vendedores se están volviendo locos al igual que los compradores. Todo el mundo se está volviendo loco en este mercado, y tú solo quieres encontrar el tipo de fenómeno adecuado que coincida con tus intereses.
Dave, voy a llevarnos a concluir esto preguntándote por la única cosa que siempre dudamos en hacer, pero todos quieren saber, ¿cuáles son tus predicciones para 2023?
Dave:
Es realmente difícil, pero en lo que confío es que probablemente veremos una continuación de las condiciones actuales del mercado al menos durante la primera mitad de 2023. Creo que en este momento, todavía hay mucha incertidumbre. ¿Vamos a ver una recesión? ¿Qué tan mal se va a poner? ¿Va a subir el desempleo? ¿Qué va a hacer la Reserva Federal? Hay demasiadas preguntas en este momento, y hasta que haya algo de confianza sobre esas grandes preguntas económicas, creo que vamos a ver, como dijiste, personas que se asustan un poco y que realmente no tienen la estabilidad suficiente para que el mercado encuentre su pie.
Creo que la segunda mitad del año es realmente el factor X. Creo que hay diferentes escenarios que pueden desarrollarse. Te daré tres escenarios diferentes. La primera es si hay una recesión global, que la mayoría de los economistas creen que habrá gente... No entraré en detalles sobre esto, pero si hay una recesión global que tiende a ejercer presión a la baja sobre las tasas hipotecarias, la gente acude en masa al gobierno de EE. UU. los bonos que empujan hacia abajo los rendimientos, las tasas hipotecarias rastrean los rendimientos, por lo que se ve un escenario en el que las tasas hipotecarias podrían bajar más de lo que están ahora. Si las tasas hipotecarias bajan aún más de lo que son ahora, personalmente creo que el mercado de la vivienda probablemente tocará fondo dentro de un año, a fines de 2023, principios de 2024, y comenzará a crecer nuevamente.
El otro escenario es que la Fed logra milagrosamente un aterrizaje suave y las tasas hipotecarias podrían bajar. Ese es otro escenario en el que veo que el mercado toca fondo hacia fines de 2023, principios de 24, o la inflación sigue aumentando, el desempleo se vuelve loco, pero las tasas hipotecarias por alguna razón no bajan. Entonces, en ese escenario, si las tasas hipotecarias se mantienen por encima del 6.5 %, por encima del 7 % durante mucho tiempo, creo que probablemente nos espera una corrección de dos años. Todo el 23 y el 24 será así. En ese caso, podríamos ver caídas de dos dígitos en el mercado inmobiliario nacional, pero aún es difícil de decir.
Creo que dos de los tres escenarios en mi mente apuntan a una corrección de un año en la que vamos a ver caídas de precios de un solo dígito. He dicho que creo que será entre un 3 % y un 8 % negativo a nivel nacional si las tasas hipotecarias se mantienen altas. He dicho esto. Se trata de la asequibilidad. Entonces, si la asequibilidad no mejora, las tasas hipotecarias se mantienen altas. A lo largo de la segunda mitad de este año, es cuando creo que veremos un 10 %, un 15 % de caídas nacionales, y no tocar fondo hasta finales del 24, tal vez incluso a principios del 25.
David:
Esa es una respuesta notablemente bien pensada y articulada para alguien que no quería dar una predicción, así que gracias. Gracias por eso. Me gusta cómo proporcionas la información en la que te basas en lugar de simplemente lanzar algo. Porque a medida que cambia la información, también lo hará la predicción. Algo que la gente tiene que recordar, estas cosas no están escritas en piedra.
Dave:
Totalmente. La gente dice: "Dijiste esto y no lo tomaste en cuenta". Es como, "No soy un adivino". Estoy como, “Estoy viendo esta información. Así es como lo estoy interpretando”. No sé qué va a pasar, pero creo que esos tres escenarios, no sé la probabilidad de cada uno de ellos, pero creo que realmente se reducirá a las tasas hipotecarias y la asequibilidad, y cuando lo veamos fondo . Solo diré... ¿Puedo decir una cosa más al respecto? Tradicionalmente en las recesiones, dicen que la vivienda es lo primero que entra y lo primero que sale, donde debido a que las tasas hipotecarias suben y los bienes raíces son un activo apalancado, los precios tienden para declinar primero. Eso es lo que crea la recesión.
Lo estamos viendo ahora mismo, ¿verdad? Las tarifas subieron. La vivienda está en recesión, por lo que estamos empezando a ver que eso comienza a extenderse por el resto de la economía. Pero como dije, cuando hipoteca… Cuando entramos en recesión oficial o lo que sea, las tasas hipotecarias tienden a bajar. Eso hace que la gente regrese al mercado de la vivienda. Eso crea una gran cantidad de actividad económica y nos saca de una recesión. Es interesante ver que la recesión no es buena para nadie. No estoy apoyando eso, pero si lo ve, a menudo es el primer paso y los mercados inmobiliarios comienzan a recuperarse. Entonces, otra cosa es mirar eso.
David:
Es por eso que no puedes cronometrar el fondo, porque no sabes cuándo sucederá. Para cuando vea que eso aparece en los datos, ya ha comenzado y el fondo ya está subiendo.
Dave:
Ya pasó.
David:
Gran punto. Muy bien, entonces tenemos una predicción de mercado bastante buena para 2023. Tenemos una comprensión muy sólida de las cosas que afectan los precios de los bienes raíces. Esas serían las palancas que la gente usa para hacer que los precios suban y bajen, la oferta, y se puede medir por el inventario, y luego la demanda, que es un monstruo de dos cabezas en el que ambos están dispuestos a comprar una propiedad y pueden comprarla. una propiedad. Hemos hablado sobre las tasas hipotecarias y la inflación y toda la complejidad que se crea en este mercado loco pero hermoso en el que nos gusta invertir. También hemos hablado sobre las formas en que puede ganar dinero en 2023, independientemente de lo que haga el mercado. .
Los préstamos privados y la compra de notas son una forma en que las personas pueden esperar ganar dinero en bienes raíces. Buscando estas ciudades híbridas donde no estás... No tienes un riesgo asimétrico en ninguna dirección de una propiedad que fluye en efectivo que nunca aumenta en alquiler o en valor, así como un mercado especulativo que esperas que suba y perder el control y comprar profundamente, entendiendo que este es un mercado de compradores, y eso significa que usted tiene el control. Entonces, eres un tonto si no lo usas. Use el control para tratar de salir y obtener la mejor oferta que pueda en lugar de preocuparse por cosas que no puede controlar, como cuando el mercado va a tocar fondo.
Dave, muchas gracias por acompañarme. Me encanta cuando vienes por estas cosas, y podemos ayudar a darle sentido a la locura emocional que normalmente sentimos cuando las personas no saben qué esperar. ¿Hay alguna última palabra que le gustaría dejar a nuestros oyentes antes de que le deje salir de aquí?
Dave:
No, esto ha sido muy divertido. Pero si quieres otras recomendaciones sobre cómo ganar dinero en 2023, o entender esto con todo detalle, animo a todos a descargar el informe que escribí. Es gratis. Podrías hacerlo en bigpockets.com/report.
David:
Muy bien, bigpockets.com/report. Échale un vistazo. Si pensabas que Dave sonaba inteligente, espera a leerlos. Se ve aún más inteligente cuando estás leyendo allí. Luego escribiste un libro con J Scott sobre un tema similar a este. ¿Puedes tapar eso muy rápido antes de que nos vayamos?
Dave:
Seguro. J y yo, si no lo saben, J es un excelente inversionista prolífico. Él y yo escribimos un libro llamado Real Estate by the Numbers. Se trata de las matemáticas, los números y las fórmulas que necesita para convertirse en un excelente inversor inmobiliario. Sé que si la gente piensa que suena intimidante, no lo es. Las matemáticas detrás de la inversión inmobiliaria no son muy difíciles. Solo necesita comprender algunos marcos simples, y eso es lo que describimos. El objetivo es ayudarlo a analizar las ofertas como un experto. Entonces, si desea poder analizar acuerdos de manera conservadora, especialmente en 2023, y comprender qué suposiciones hacer, esas cosas, debe verificarlo.
David:
Sí, ve a ver eso también. Si eres un nerd, o quieres ser tan inteligente como un nerd sin ser un nerd, este es tu libro. Muy bien, Dave, muchas gracias por acompañarme hoy. Voy a dejar que salgas de aquí y te pongas a investigar un poco más para ayudar a la comunidad de BiggerPockets a entender lo que está pasando en el mercado. Este es David Greene para Dave, el renegado de los caballeros, Meyer se despide.
soy un profesional Sólo mira. Mira lo bueno que soy para decir las cosas.
Dave:
Él es Ron Borgoña. Leerá cualquier cosa que pongas en el teleprompter.
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En este episodio cubrimos:
- ¿Por qué 2023 no es un mercado inmobiliario “normal” y los detalles que conducen al estado actual
- La “palancas” que afectan los precios de la vivienda y porque 2023 NO es lo mismo que 2008
- Vendedor vs. mercados de compradores y donde se espera que los precios bajen
- Demanda de compradores de vivienda y cómo la falta de asequibilidad ha provocado que la mayoría de los compradores se queden de brazos cruzados
- Tasa de interés hipotecario aumentos y cómo la Fed está usando tasas altas para combatir la inflación
- La tres estrategias que funcionan en el mercado inmobiliario actual y cómo invertir mientras otros se quedan al margen
- Predicciones del mercado inmobiliario para 2023 y cuándo podríamos ver que los precios de las viviendas toquen fondo
- Y So ¡Mucho más!
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