Espectáculo de ofertas para el público: Alquiler de 3 unidades con banderas rojas frente a costoso arreglo y cambio

Dave:
Hola a todos. Bienvenido a En el Mercado. Soy su anfitrión, Dave Meyer, y hoy me acompañan Kathy, Jamil, James y Henry. Es bueno verlos chicos. La primera vez que volvemos a estar todos juntos desde que estamos juntos en Denver.

Kathy
Qué bueno verte. Estoy emocionado por el programa de hoy. ¿Escuchas dos ofertas en vivo?

Jamil:
Siento que hoy voy a encarnar a mi Kevin O'Leary.

Dave:
¿Tienes una impresión de Kevin O'Leary para nosotros, Jamil? Si estás escuchando esto, acaba de poner una cara muy fea.

Jamil:
Sí, y siseé.

Dave:
Vamos a hacer esto. Hoy vamos a hacer un nuevo formato en el que un par de oyentes se unirán a nosotros. Cada uno de ellos está haciendo un trato en este momento, y vamos a aprender sobre lo que están pasando realmente mientras hablamos, mientras escuchan esto. Esto debería brindarle una idea muy clara de los tipos de ofertas que hay en el mercado y de cómo personas como usted se están adaptando a las condiciones del mercado y siguen logrando que las buenas ofertas funcionen. ¿Qué piensan de nuestras conversaciones de hoy con Matt y Michael?

Jamil:
Increible

Kathy
Oh, fue muy divertido.

James:
El hecho de que estos muchachos estén ahí fuera persiguiéndolo es asombroso y cruel, y uno de ellos cayó en un jonrón. Entonces estoy un poco celoso.

Kathy
Y me encantó escuchar los consejos y soluciones de todos. Sentí que acababa de recibir una educación avanzada en los últimos 45 minutos.

Henry:
Sí, amigos, bolígrafos y papeles, tomen algunas notas porque escucharán excelentes consejos sobre cómo impulsar un trato y darán excelentes consejos sobre cómo negociar y hablar con los vendedores. Es genial poder escuchar esto, y yo simplemente soy un nerd de los negocios, por lo que escuchar los acuerdos de la gente y hablar sobre ellos y escuchar las sugerencias de la gente sobre cómo trabajar con esos acuerdos es como música para mis oídos, hombre. Me encantan estas cosas.

Dave:
Muy bien, genial. Bueno, con eso, vamos a entrar en ello, pero primero vamos a tomar un breve descanso.
Michael Ye, bienvenido a On the Market. Gracias por estar aqui.

Michael:
Gracias por invitarme, Dave. Estoy muy emocionado de estar aquí.

Dave:
Pues, genial. Entremos en ello. ¿Puedes comenzar presentándote a la audiencia y contándonos un poco sobre tu experiencia en el sector inmobiliario?

Michael:
Seguro. Mi nombre es Michael Ye y soy un pastor que está haciendo la transición del ministerio al sector inmobiliario. Empecé en el sector inmobiliario hace unos seis o siete meses. Bebí Kiyosaki Kool-Aid y comencé ese viaje y comencé a beber BiggerPockets todos los días. Creo que debí haber escuchado al menos cien horas de material de BiggerPockets. Y me encontré con este tipo llamado Henry, Henry Washington y escuché su historia y él estaba ofreciendo una especie de clase intelectual, y pensé: "Tengo que ser parte de eso". Y así lo hice, y eso fue hace unos seis o siete meses, y ahora estoy en On the Market. Esto es increíble.

Dave:
Eso es genial. Bueno, nos alegra tenerte aquí y nos encantaría conocer la oferta que tienes para compartir con nosotros.

Michael:
Claro, seguro, seguro. Entonces, la propiedad está en St. Cloud, Florida, que está justo en las afueras de Orlando. Estamos en el centro de Florida y no es un triplex, pero tiene tres unidades. Es una unidad unifamiliar que cuenta con tres unidades. Tiene una unidad principal que tiene tres dormitorios, dos baños, un estudio y también una suite para la suegra, todo en la parte trasera, todo en la misma propiedad. Lo compré por 240 de rehabilitación, sólo para ponerlo al día y poder alquilarlo. Son sólo unos 15K más o menos. El ARV es 400. Según Rentometer, debería obtener algo en el rango de $ 3300 al mes combinados entre las tres unidades.

Kathy
Puntuación.

Dave:
Sí. Sí, no sé por qué necesitas consejos sobre esto. Parece que deberías ir a comprar esto. Pero antes de pasar a este tema, ¿puede contarnos un poco sobre el mercado?

Michael:
Sí, Florida en general es un mercado muy, muy atractivo en este momento, pero creo que el centro de Florida en general es una especie de caballo oscuro. La zona atractiva es Tampa, obviamente, pero en el centro de Florida, todo el mundo siempre piensa en Disney, pero en realidad, por lo que tengo entendido, el mercado de Florida ha experimentado constantemente altibajos muy extremos, y ha fluctuado mucho. Pero fuera de los mercados de Florida, aparentemente por lo que me dicen otras personas de bienes raíces, el centro de Florida ha sido el más estable de todos los mercados de Florida. Entonces vivo aquí. Como soy un inversionista por primera vez, hago lo mejor que puedo. Quiero ver la propiedad, quiero poder poner mis manos en ella, ese tipo de cosas. Entonces comencé a invertir aquí primero.

Dave:
Genial. Y antes de pasarle la palabra al resto del panel, la última pregunta es: ¿cómo encontraron este acuerdo?

Michael:
Fue a través de un mayorista, un mayorista con el que tuve una relación, y le prometí algo de dinero si me presentaba el trato primero antes de enviarlo por correo electrónico. Y he aquí, un día me llama y me dice: "Mike, tienes que venir a buscar esto ahora mismo". Y lo hice.

Kathy
El dinero habla.

Michael:
Sí, señora.

James:
Bueno, ya sé cuál es mi primer consejo, es que me vendan la propiedad. Los números al respecto parecen extremadamente sólidos. Oye, Michael, ¿ya has cerrado esta propiedad o...?

Michael:
Sí Sí. De hecho, lo cerré la semana pasada.

James:
¿Y cómo estructuró el trato hasta el cierre? ¿Lo configuró con dinero fuerte, financiación conforme? ¿Obtuvo un préstamo de rehabilitación o cómo cerró el trato?

Michael:
Entonces obtuve dinero fuerte porque el mayorista dijo que necesitábamos cerrar en dos semanas. Entonces, sí, seguí adelante e hice el dinero fuerte y mi contratista dice que la rehabilitación no debería tomar más de tres semanas aproximadamente, por lo que saldremos en modo convencional. Ya comencé los trámites para realizar los préstamos convencionales para esta propiedad, así que espero que estemos en funcionamiento en abril.

James:
Entonces, ¿vas a alquilarlo a corto plazo o a medio plazo, o vas a optar por el alquiler a largo plazo o vas a hacer una mezcla entre los dos?

Michael:
Nosotros vamos con el alquiler de larga duración. En este negocio, las relaciones lo son todo. Y resulta que mi contratista conocía a un tipo que realmente necesitaba mudarse a un espacio y el espacio era perfecto para él. Y entonces decidió alquilar las tres unidades. Y entonces estoy realizando mis verificaciones de crédito sobre él en este momento y esas cosas, pero parece que es una oportunidad.

James:
Y luego, en función de los prestamistas con los que esté hablando o de los prestamistas que esté probando, ¿cuál es el objetivo final? Entonces, cuando compramos, sé que cuando compro alquileres unifamiliares, muchas veces lo hago por un alto flujo de caja como este acuerdo o con algún tipo de posición de capital con un potencial de desarrollo. Pero en mi caso, siempre me pregunto cuánto efectivo tengo para cerrar el trato o ¿debo recurrir a un tipo diferente de prestamista para intentar recuperar el apalancamiento? ¿Vas a planear, estás planeando dejar tu inicial con tu tipo de dinero fuerte? ¿Supongo que estás poniendo un 20% de anticipo aproximadamente?

Michael:
Sí, algo así, sí.

James:
¿Está pensando en dejar eso en el trato o puede quemar esta propiedad y recuperar su capital?

Michael:
Por ahora, planeo mantenerlo allí solo por el momento, y luego espero refinanciarlo cuando las tasas de interés caigan inevitablemente en algún momento y recuperar parte de mi dinero. de esa manera. Pero, sinceramente, la propiedad en sí, la zona, está empezando a mostrar signos de la primera fase de gentrificación, lamentablemente. Y entonces, la gentrificación, tengo sentimientos encontrados al respecto, pero desde el punto de vista del propietario, es genial para mí. Así que sí, en realidad es más que nada una compra de acciones.

Jamil:
Miguel, encantado de conocerte. Felicitaciones por conseguir este acuerdo también, siete meses después y ha tomado medidas. Fenomenal. Hay un par de preguntas que tengo sobre la salida. Entonces mencionó que la propiedad está dividida en zonas unifamiliares, pero hay tres unidades en la propiedad que se pueden alquilar. Ahora, mi experiencia es que los prestamistas convencionales se asegurarán de que la zonificación coincida con el caso de uso de su propiedad antes de otorgarle un préstamo. Entonces, inmediatamente la señal de alerta que recibo es cuando el prestamista viene y se da cuenta de que tienes un triple para una sola familia, no van a querer un préstamo sobre la propiedad. ¿Cómo ha mitigado esa situación y cuál es su plan si no puede conseguir financiación convencional?

Michael:
Seré completamente honesto contigo, Jamil, todavía no lo sé.

Dave:
Véndelo a James. Usted ya sabe. Tienes otra estrategia de salida.

Michael:
Ahí tienes. Sí, seré honesto contigo, no he pensado tanto en el futuro. Lo cerré la semana pasada y solo estoy tratando de solucionarlo todo. Pero por lo que tengo entendido, mi prestamista, mi prestamista convencional, parece que no va a ser un problema. Seré honesto contigo. No pensé en eso, en lo que acabas de proponer.

Kathy
Entonces eso es exactamente lo que iba a preguntar: ¿están permitidas esas unidades? ¿Sabes?

Michael:
Sí, sí, lo son.

Kathy
Todas esas áreas están permitidas, pero no como triplex.

Michael:
No como un triplex, sí.

Kathy
Bueno. Porque sé que, obviamente, la ley de Florida es muy diferente a la ley de California, pero mucha gente no se da cuenta de que crearán estas unidades adicionales y las alquilarán, pero no están cubiertas. No están cubiertos por el seguro y puedes meterte en un gran problema si te pillan.

Michael:
Sí, sí, me aseguré de que estuvieran cubiertos, así que estamos bien.

Henry:
Creo que el beneficio es que lo que hiciste bien aquí es que mucha gente ve un acuerdo como este y dice: "Oh, estoy dispuesto a pagar números triplex porque lo voy a alquilar como un triplex". Pero analizas el trato como una sola familia, que es en su verdadera forma lo que realmente es, y lo compraste basándose en esos números. Y alquilarlo como triplex es la guinda del pastel, que creo que es la forma correcta de ver algo como esto, y sí, Jamil tiene razón, podrías encontrarte con un prestamista convencional que no quiera financiarlo porque son tres unidades. pero también podrías toparte con un prestamista convencional que te lo financie.
La primera propiedad que hackeé, todavía la tengo. Tiene un préstamo de la FHA y es una casa con la casa de una suegra detrás. Y dijeron algo cuando lo estábamos comprando y les enviamos algunas fotos y le dijimos que es una sola familia, pero que tiene una suite de suegra detrás y luego lo financiaron. Entonces sabe que dependerá de ese prestamista, pero tiene toda la razón. Algo en lo que definitivamente, definitivamente, pensar, y simplemente significa que si ese prestamista no quiere hacerlo, no significa que otro no lo hará.

Michael:
Absolutamente.

Jamil:
Miguel, otra pregunta. Mencionaste la rehabilitación de $15,000, pero dijiste un cronograma de tres semanas. E instintivamente para mí, tengo mucha experiencia con contratistas y siempre he aprendido que duplicas todo lo que te dicen que algo va a costar, y también duplicas el cronograma, no porque sean deshonestos, sino porque Eres deshonesto. Y cuando tomas eso en consideración, ¿cuánto hace que conoces a este contratista y cuál es la experiencia que tienes con él? Creo que 15,000 dólares suena muy poco, si se tienen en cuenta los inflados costes de los materiales actuales. Hoy en día no se puede hacer nada por 5, 10 o 15,000 dólares. Entonces tengo curiosidad: ¿cuál es el alcance del trabajo por $15,000? Porque tres semanas es en realidad bastante tiempo en el mundo de las renovaciones, por lo que me interesa saber cuál es el alcance del trabajo.

Michael:
Seguro seguro. Entonces el contratista, curiosamente, el contratista es un pastor.

Jamil:
Oh Dios. Bueno. Entonces eso marca la casilla de deshonestidad, ¿verdad?

Michael:
Definitivamente. Así que llegué a Orlando tal vez hace unos cuatro meses desde Nueva Jersey, y una de las primeras cosas que hice como pastor fue que quería conocer a todos los otros pastores en el área, y conocí a este tipo y resultó que él era contratista. Pensé: “Oye, yo también estoy empezando a dedicarme al sector inmobiliario. ¿Quieres trabajar juntos?
"Oh, sí, claro". Así es como nos conocimos y hablamos todos los días. Tenemos un nivel de confianza entre nosotros y todo eso, analizamos acuerdos juntos y tenemos ese tipo de relación cercana. En términos del alcance del trabajo, de lo que estábamos hablando, como dije, solo para ponerlo al día es que estamos hablando de algo de pintura. Estamos hablando de cambiar un par de elementos del zócalo y algunas encimeras de la cocina. Eso es practicamente todo.

Jamil:
Cosas realmente mínimas.

Michael:
Cosas realmente mínimas para ponerlo al día.

Henry:
Qué buena oferta.

Michael:
Sí, es bastante excelente, debo decir, hombre. Pero hay otras cosas que nos gustaría hacer. Supongo que una de mis preguntas para ustedes fue que quiero poder alquilarlo en la parte superior del mercado, pero diría que ahora mismo, tal como está, el entorno probablemente sea como un vecindario C plus. ¿Y cuánto es demasiada renovación? ¿Usted sabe lo que quiero decir?

Jamil:
¿Tiene el vecindario potencial para llegar a B o B plus? Porque si tiene composiciones que son B plus, entonces puede anclar ese número y luego puede elevarlo a ese y cambiar todo el alcance.

Michael:
Sí, tiene potencial, pero yo diría que si tuviera que adivinar, diría que probablemente faltan entre cinco y diez años.

James:
Creo que es una gran pregunta, porque también compramos muchas propiedades que podemos condominios más adelante. A corto plazo queremos mantenerla como propiedad de alquiler. Y para mí, cuando miro una jugada de apreciación de cinco a diez años, lo cual no tiene nada de malo, normalmente me gusta poner material más barato que dure más, o no material más barato pero más a prueba de balas, pero como LVP, tipos de pisos sólidos, más artículos indestructibles, y gastaré el dinero allí, pero no optaré por el cosmético completo porque lo que sucedió, lo que hemos estado haciendo en Seattle es que, como que los almacenamos en un banco de tierras, porque como el cambios de densidad en todo Estados Unidos, como en el estado de Washington acaban de aprobar una nueva ley que dice que ya no se permite la zonificación unifamiliar. Todo se puede condominio, construir y vender por separado.
Entonces, mi recomendación es que, cuando miro esas ofertas, trato de asegurarme de que pueda ser un gran flujo de caja porque este flujo de caja es del 24% en efectivo sobre retorno de efectivo y deja el 20% en la oferta. Ese es un gran retorno. Puede aprovechar ese flujo de caja y sugeriría hacer lo mínimo que dure. Pero luego, una vez que llegue al siguiente evento de progreso, que es dentro de cinco a 10 años, entonces realice la reconstrucción completa porque es posible que pueda condominioar las tres unidades, venderlas por separado y luego 1031 más grandes. cantidad en una propiedad más grande.
Pero cuando haces esos condominios, a veces tienes que hacer algunas renovaciones sustanciales para mejorarlos, agregar nuevas líneas de agua, hacer tipos de alcantarillado. Entonces, en mi opinión, siempre es mejor adquirir un estilo de alquiler a prueba de balas, esperar ese camino de progreso, luego desocuparlo y luego buscar el precio óptimo. Porque si lo haces ahora, el mercado podría verse diferente dentro de 10 años y luego tendrás que rehacer todo de nuevo. Entonces, si crees que es un juego de cinco a 10 años, entonces simplemente llega hasta donde pueda sostenerse por sí mismo y no te desangrarás por las tarifas y los costos de mantenimiento y luego haz el gran avance en cinco a 10 años. .

Dave:
Michael, dijiste que querías alquilar al mejor precio, lo cual obviamente es el objetivo de todos, pero también estás alquilando las tres unidades a un solo inquilino. ¿Cree que eso está ayudando a su situación de alquiler o redujo su alquiler general por el factor de conveniencia?

Michael:
Bajé el alquiler solo por el factor de conveniencia. Y además, el tipo que viene es un inquilino fuerte, y pensé que, en lugar de tener que lidiar con la administración de tres unidades separadas, solo teníamos a un tipo, y resulta que el tipo también es un contratista, así que dijo que " Estaría dispuesto a hacer algunas cosas menores por mí y esas cosas, así que eso también era atractivo. Así que le bajé un poco el alquiler.

Dave:
¿Necesita tres cocinas o cuál es el plan para tres unidades?

Kathy
Sí, eso es lo que iba a preguntar.

Michael:
En realidad, sus hijos en edad universitaria recién se están graduando y necesitan un lugar donde vivir durante al menos unos años. Entonces, la idea es que todos vivan juntos en la propiedad. Así que supongo que estaremos bien durante al menos unos años.

Dave:
Bueno, definitivamente opta por las cosas más baratas si hay estudiantes universitarios que van a vivir allí.

Jamil:
¿El precio del alquiler con un solo inquilino es de 3,300 al mes o está por debajo de eso?

Michael:
Entonces estamos en 32.

Jamil:
Bien, entonces solo cien dólares de descuento. No está mal.

Kathy
¿Cómo lo investigaste? ¿Cómo sabes que es un buen inquilino?

Michael:
Lo sometí al proceso RentRedi, RentRedi, el software. Además, vino armado con un informe de Experian que se realizó hace aproximadamente un mes, y le pedí que presentara sus extractos bancarios más su declaración de impuestos del año pasado. Y entonces hice todo eso. Y todavía estoy revisando las cosas del gobierno para ver si hay quiebras o algo así, pero todo parece ir bien.

Henry:
Quiero además de esas referencias de llamadas. Entonces, si tiene un propietario anterior, hablaría por teléfono con él. Me encanta preguntarles a los propietarios anteriores porque te darán un informe. Y luego, la última pregunta que normalmente les hago, como digo, si es un propietario, les pregunté: ¿volverían a alquilarles si tuvieran la oportunidad? Y si es un empleador, también debe llamar a sus empleadores si no trabaja por cuenta propia.

Jamil:
Me gustaría agregar a eso, volver a los propietarios porque el último propietario puede mentir solo para sacarlos.

Dave:
Exactamente.

Kathy
Sí.

James:
Una cosa, Michael, que mencionaste fue que este tipo está dispuesto a trabajar en tu propiedad. Lo he hecho numerosas veces. Lo he hecho de la manera correcta y de la manera incorrecta. Una es verbal como: "Oye, te ayudaré a trabajar en esta propiedad más tarde". Y eso es genial, y es un gran gesto. Pero el problema es que muchas veces eso en realidad no sucede. Y esta es una oportunidad que siempre busco. ¿Cómo puedo agrupar cosas para reducir mis gastos, ya sea de construcción o de mantenimiento de alquiler? Si le alquilo a un administrador de propiedades o algo que funcione allí, tal vez les dé una tarifa más baja porque están vigilando un edificio. Pero esta es una gran oportunidad para reducir el ritmo y decir: “Oye, estoy dispuesto a darte un descuento de cien dólares al mes. El mercado cuesta 3300, lo obtendrás por 3200, pero me gustaría que cubrieras estos artículos de mantenimiento durante la duración del alquiler.
Y porque eso podría ahorrarte cientos de dólares al mes, lo que afectará sustancialmente a tu flujo de caja. Y no es necesario que sea enorme, solo diga: “Oye, si cuando sucede cualquiera de estos 10 elementos, estás dispuesto a venir y hacer el trabajo gratis y yo pagaré los materiales. " Y yo diría que es mejor asegurar eso por adelantado porque el rendimiento general de eso, si él está ahí por tres años, vas a poner un 4 o 5% extra en tu bolsillo con flujo de efectivo porque no estás Voy a sangrar por los gastos de mantenimiento. Así que simplemente ponlo por escrito y luego, como ya lo he tenido, digo: "Oye, dijiste que ibas a hacer estas cosas". Y ellos dicen: "Sí, aquí está tu factura". Yo digo: "Bueno, ahora estoy pagando de más". Y esa es una gran oportunidad, especialmente como propietario por primera vez, para realmente encerrar a una persona en su propiedad que pueda hacerle la vida más fácil durante los próximos dos o tres años.

Kathy
Dios mío, no puedo estar más de acuerdo. Asegúrate de que todo esté por escrito, de forma legal. La gente tiene diferentes ideas sobre lo que es genial. Así que hice eso y terminé con paredes moradas. Así que, en mi opinión, todo lo que hagan debe ser aprobado. Necesitas saber qué están haciendo.

James:
Las paredes moradas no son una buena forma de maximizar el alquiler.

Kathy
Me costó varios miles de dólares volver a pintarlo porque es difícil pintar sobre morado.

Michael:
Oh Dios.

Dave:
Bueno, Michael, gracias por hacer este trato. ¿Hay algo, alguna última pregunta que tenga para el panel antes de salir de aquí?

Michael:
Es gracioso porque tenía un montón de preguntas y ahora que llegamos al final, siento que no me queda ninguna.

Dave:
Bueno, eso significa que hicimos nuestro trabajo, supongo.

Michael:
Si lo hiciste. Si lo hiciste. Muy feliz de haber estado aquí. Muchas gracias.

Dave:
Por supuesto. Y felicitaciones. Suena como un buen negocio.

Jamil:
Absolutamente.

Henry:
Felicidades amigo.

Michael:
Gracias. Gracias.

Dave:
Matt McMains, bienvenido a On the Market. Gracias por estar aqui.

Matt:
Oye, gracias por invitarme, Dave.

Dave:
Bueno, comencemos contándonos un poco de tu experiencia en el sector inmobiliario.

Matt:
Mi experiencia es algo mínima. Tengo una casa principal que compré justo al comienzo de COVID, lo que me ayudó a introducirme en el mundo inmobiliario. Y luego salimos de eso y compramos una propiedad de alquiler en Pensacola, Florida, e inicialmente comenzamos como AirBNB y luego, en otoño, hicimos la transición a un alquiler a largo plazo.

Dave:
Bien, excelente. Y ahí no es donde vives. ¿En Florida?

Matt:
Correcto. Crecí en el condado de Orange, California, en el sur de California, y fui a la universidad en Pensacola. De ahí viene la familiaridad con esa área.

Dave:
Muy bien, genial. Cuéntenos un poco sobre el acuerdo que está considerando ahora.

Matt:
Está bien. Así que encontré una oferta de mercado en Pensacola simplemente limpiando todo lo que ha estado en el mercado durante más de 90 días. Y este en realidad tenía solo 40 días cuando lo encontré, pero noté que habían bajado el precio tres veces. Entonces para mí pensé: "Oh, probablemente estoy tratando de deshacerme de él, así que hagamos una oferta". Y como dice Henry en su Mastermind: "Simplemente presente ofertas y déjeles elegir si lo quieren o no". Entonces eso es lo que hice. Y este realmente se quedó. Estaba listado en 161. Actualmente lo tengo bloqueado en 140.

Dave:
Impresionante. Bueno, quiero saber más sobre eso. Antes de hacerlo, para aquellos de nosotros que no sabemos nada sobre Pensacola, ¿pueden contarnos un poco sobre el área?

Matt:
Pensacola, hay algunas universidades allí y está la Estación Aérea Naval. Así que hay mucho movimiento y tráfico hacia la península de Florida, pero está más o menos cerca del lado de Alabama. El análisis de mercado que hice mirando hacia atrás a lo largo de los años mostró que funcionó bien durante la última recesión. No hubo demasiadas fluctuaciones allí. Así que lo tomé como que probablemente podrían ser bastante estables avanzando a través de cualquier otra cosa que se les presente. Y también la relación entre ventas y cotización fue bastante buena. Así que ahí es donde elegí. Tengo la familiaridad solo con el área. Están construyendo el centro de la ciudad, así que creo que se avecinan muchas cosas buenas.

Dave:
Excelente. Y tu plan es darle la vuelta, ¿verdad?

Matt:
Correcto. Mi plan es dar un 20% de anticipo a las propiedades, en realidad no es suficiente para mí porque tengo dos propiedades y ya estoy bastante seco. Así que estoy tratando de sacar poco o nada de dinero de mi bolsillo y tratar de invertir este primero para, en última instancia, comenzar a hacer BRRRR y colocar inquilinos y refinanciarlo, pero usando el dinero de otras personas.

James:
Matt, entonces, en tu presupuesto de rehabilitación que tienes para esta propiedad, A, me gusta el precio de esta propiedad, 140, eso es genial por primera vez cuando estás cambiando el control remoto, especialmente el precio más bajo, suena más como un cosmético. doblar. Y creo que cuando compras fuera del estado, los giros cosméticos son geniales porque hay menos variables. Mi preocupación con este acuerdo es que está un poco ajustado. Creo que los números se ven bien de muchas maneras diferentes, pero en un giro, puede ser un poco ajustado, especialmente si estás volteando de forma remota, porque si no puedes controlar tanto el costo, si se arrastra sobre un Un poco, podrías entrar en números rojos con bastante rapidez en este acuerdo.
Además, si está acumulando apalancamiento y está buscando financiamiento del 100%, el costo de la deuda será más alto que el de un flipper normal en ese momento. Muchas veces, cuando cambiamos, dejamos el 20 o el 25% en el trato, que normalmente nos llegará en un período de seis a nueve meses en ese momento. Porque cuando estaba mirando los números, ¿ya había establecido su tasa de interés para este acuerdo? ¿Cuál es el costo de su deuda por esto? Porque eso tendrá un gran impacto en el margen.

Matt:
En cuanto al dinero fuerte, la forma en que planeo estructurar este acuerdo es dinero fuerte para la compra y la rehabilitación. Y luego tengo un dinero privado alineado que conocí en una reunión de bienes raíces aquí en el Condado de Orange que está dispuesto a hacer el pago inicial y los costos generales correspondientes. Pero el dinero fuerte que debería haber guardado hoy, según me citan, será de alrededor del 12% con un pago inicial del 10%. Así que actualmente estoy esperando recibir noticias de allí y luego eso determinará dónde me encuentro en el trato.

Jamil:
Matt, ¿qué dices? ¿Cuál es tu W2 de tiempo completo?

Matt:
Soy un oficial federal.

Jamil:
Oh, hombre maravilloso. Así que estás bastante versado en poder entender si alguien te está diciendo la verdad. ¿Qué opinas de tu contratista? ¿Te sientes bien con los números que te están dando, crees que el alcance del trabajo está acorde con lo que se está presentando?

Matt:
Estoy bastante seguro. Estoy revisando dos ahora mismo. Primero, cuando cerré esta propiedad mi estimación era 60,000. Salieron dos contratistas, con ambos tengo una relación justa con ellos desde mi último acuerdo. Uno llegó a los 52 y el otro a los 65. Así que estoy haciendo malabarismos con eso. Siento que o una o estaré bien, sinceramente, pero no he tomado una decisión al respecto.

Jamil:
¿Ya pasó su período de inspección en la propiedad?

Matt:
Sí, a partir del sábado, hace apenas un día. Sí.

James:
Matt, tu deuda está atrapada, quiero volver porque estoy tratando de descubrir el cambio. Debido a que invertir siempre se basa en A, creo que lo mejor que puede hacer para generar capital es vender al por mayor y invertir mientras intenta acumular dinero para seguir comprando propiedades de alquiler. Es un gran motor, es un motor con altos impuestos, pero realmente funciona. Y para mí, cuando hablamos de cambios, se trata de devolución de efectivo sobre efectivo. Y mi preocupación sobre este acuerdo es que creo que este acuerdo en papel podría funcionar muy bien para un par de estrategias de salida diferentes, incluida la venta al por mayor.
Pero, por otra parte, si el costo de su construcción ya está subiendo un poco y su deuda será del 12%, ¿cuál es el costo de venta en Florida? ¿Es típico... En Washington pagamos aproximadamente alrededor del 10% cuando vendemos algo en el exterior? Impuestos especiales, costos de cierre, honorarios inmobiliarios, ¿cuál es el costo disponible? Porque si estuviéramos en Washington, el margen sería casi inferior al 10% o estaría por debajo de 10,000 como beneficio, lo que no va a tener mucho colchón en este acuerdo. Y luego mi otra pregunta es para ese mercado específico, cuando vende en ese rango de 250, ¿es algo por lo que los compradores esperan que se pague el costo de cierre? Porque eso es algo que también puede afectar sustancialmente este acuerdo en el margen.

Matt:
Grandes preguntas, James. Entonces, seré honesto, no estoy seguro de lo que estaba estimando entre 6,000 y 10 en costos de cierre, pero probablemente necesito hacer algo de diligencia debida allí y asegurarme de saber exactamente lo que implica esto.

James:
Sí, porque cuando estás cambiando, tenemos que incluir todos estos costos, el costo de tu deuda, tu costo de construcción, tu costo de venta, y luego mirar cuál es ese número neto. Así que definitivamente profundizaría en cuál es el costo de venta. Porque sé que cada condado varía. Sé que en Washington tenemos un impuesto especial móvil, dependiendo de su precio, puede pagar el 1.2% y el costo de venta, o si es caro, paga hasta el 3% como impuesto especial. Y por eso puede suponer una gran variación en el trato.

Kathy
Y tiene impuestos sobre la propiedad y seguros, y todas estas cosas realmente se suman cuanto más tiempo los mantiene. Tengo curiosidad por saber si acabas teniendo que conservarlo porque no puedes venderlo por lo que quieres y no quieres perder dinero. ¿Ha calificado? ¿Puede refinanciar a una tasa a más largo plazo?

Matt:
Sí. Ya hablé con un prestamista porque el flujo de caja potencial si necesito alquilarlo será mínimo, pero habrá flujo de caja. Así que tengo eso como estrategia de salida de respaldo.

Jamil:
¿Podrá contratar a su prestamista privado con ese refinanciamiento?

Matt:
Sí, estará cerca, pero podré cubrirlo.

Jamil:
Impresionante.

James:
Matt, ¿qué tipo de préstamo conseguiste? Porque cuando estaba mirando las cifras de alquiler sobre eso, normalmente podrás obtener un préstamo por el 70, 75% del valor, lo que te dará un saldo de préstamo de aproximadamente 160, 165 sobre esto, y estás inscrito en 200 más costos de deuda. Entonces, ¿es algo que has analizado y te sientes bastante cómodo dejando 30 o 40 de los grandes en ese trato?

Matt:
Definitivamente no es mi... Sí, no diría que me siento muy cómodo con eso, pero tengo algunas cosas que resolver en ese frente de salida.

Jamil:
Como última técnica de negociación, Matt y yo sabemos que ya pasó su período de inspección, y no es necesariamente la mejor forma de intentar negociar algo más profundo una vez que haya pasado sus períodos de diligencia debida, pero sucede. Y tengo curiosidad por saberlo, porque creo que se necesitan otros 10 o 20,000 XNUMX dólares más como protección en este acuerdo. Y creo que si nos fijamos en la motivación de sus vendedores, ¿cuánto riesgo tienen en este momento para los EMD?

Matt:
1300.

Jamil:
Bien, es una cantidad sustancial, pero no creo que sea suficiente para que sus vendedores digan: "Oye, tomemos el dinero y huyamos". Entonces, Mike, tengo curiosidad por saber si te sientes cómodo al intentar regresar, aunque hayas pasado un día del período de inspección, para regresar y decir: "Oye, después de mirar mis números, creo que necesito Solicite un crédito adicional”. Creo que si obtuvieras otros $20,000 1,300 de descuento sobre el precio de compra de este acuerdo, estarías en una forma fantástica. Y yo recomendaría, incluso si se niegan, Matt, incluso si se niegan, siempre vale la pena tomar la foto porque todavía tienes derecho a decir: “Está bien, se negaron. Todavía voy a seguir adelante. No quiero arriesgar mis $XNUMX. Voy a cerrar y vamos a seguir adelante con el trato”. Pero todavía tienes derecho a intentarlo y seguir adelante. Entonces tengo curiosidad, ¿es algo con lo que te sentirías cómodo haciendo? Y si es así, puedo ayudarte con cuál podría ser la mejor técnica.

Matt:
Sí, definitivamente cómodo. No me importa, seguro que lo preguntaré.

Henry:
Él está en las fuerzas del orden, por supuesto que puede preguntar.

Matt:
Sí, la confrontación no es mi debilidad. Pero sí, definitivamente, y también agradecería la ayuda. Absolutamente.

Kathy
Jamil, tengo curiosidad, ¿hay alguna opción creativa que pueda tener para atraer al vendedor de alguna manera a dividir las ganancias que pueda haber si lo reducen para alentarlos a hacerlo?

Jamil:
Dado su precio de compra aquí, habría optado por la innovación en la que el vendedor habría conservado el título de la propiedad y Matt habría incluido al prestamista privado en el trato, si se hubiera realizado la renovación y no hubiera tenido costos iniciales ni préstamo. costos para ingresar a la propiedad. Entonces todo lo que tiene es esa renovación que hay ahí. Y acuerda un precio de venta de 140 con sus vendedores, pero se ahorrará como $7,000 solo en tarifas de cierre y originación. Y de manera tan creativa para mí, ese habría sido el movimiento más estratégico porque entonces simplemente trae a la mesa a su prestamista privado. No tiene que dar un anticipo del 20% porque no tiene que tomar el título, el prestamista privado viene con los $52,000 en gastos de renovación, ahora están ahí por 192, él vende por 250. Hay una ganancia.

James:
La única preocupación que tendría es saber el costo de venta y luego quién. En estos mercados de compradores de vivienda por primera vez realmente profundizan en los comparables. La mayoría de las veces, sé que en Washington podemos ver si los costos de cierre se pagaron o no. Eso es tres y medio por ciento muchas veces directamente del acuerdo, y eso es el 50% de las ganancias en algo como esto, pero creo que es una excelente manera de estructurarlo porque el problema es que el costo de la deuda destruirá este acuerdo. . Y luego, si dura mucho, puede volverse rojo con bastante rapidez.

Henry:
Jamil, ¿qué piensas de ser un maestro mayorista? Entonces, ¿qué piensa si en esa negociación le pide al vendedor que baje, pero también le pide al mayorista que reduzca un poco sus honorarios para compensar, de modo que hay un término medio?

Jamil:
Entonces esto también lo compró a un mayorista, o fue él quien fue, creo que fue directamente al agente, ¿no?

Matt:
Hermana y agente en el mercado.

Jamil:
Sí. Bueno. Entonces creo que podría haber una jugada para pedirle al agente que venga porque hicieron representación dual, Matt. ¿El agente inmobiliario lo representó?

Matt:
Fui a través de mi propio agente.

Jamil:
Bueno. Entonces me gusta hacer representación dual porque ahora pones al agente de cotización en una situación en la que ahora tiene el doble de comisión para jugar. Y cuando realmente quieren hacer algo, a menudo están dispuestos a jugar con el 3% porque quieren cerrar el trato. Por eso, normalmente, cuando compro en el mercado, siempre voy directamente a un agente de cotización, le pido representación doble o simplemente le digo: "Oye, mira, puedo entrar sin representación, démosle el 3%". volver a mí o a sus vendedores, dependiendo del precio al que llegue y simplemente para hacer que el trato sea más atractivo o que tenga más sentido financiero para mí y el propietario de la vivienda”. Creo que en este caso específico, tienes un agente comprador, lo cual es bueno porque su deber fiduciario es hacia ti.
Entonces, creo que realmente necesitaría tener una conversación sincera con el agente de su comprador y decirle: "Estoy mirando estos números y estoy empezando a preocuparme un poco al ver el costo de mi préstamo, al ver el mercado." Y aunque el mercado es fuerte en Pensacola, soy muy optimista en Florida. Acabamos de tener los datos económicos que ahora mismo no son los mejores. La Reserva Federal está dando señales de más subidas de tipos. Dicho esto, aún podría haber cierta depreciación en su activo que no ha contabilizado. Y si reduce otro 5 o 10 % su ARV en esa propiedad, se acabó. Esto es una realidad, y creo que incluso durante el fin de semana y durante la semana pasada hemos visto mucha agitación, bancos cerrando y corridas bancarias. Hay tantas cosas que puedes usar como indicadores económicos que te ponen nervioso por seguir adelante. Y creo que si usted puso estas situaciones sobre la mesa y también contrató a un inspector autorizado, ¿lo hizo durante su período de inspección? ¿Le hicieron un informe de inspección?

Matt:
No, hice que dos contratistas autorizados vinieran y excavaran en la propiedad.

Jamil:
Vale, perfecto. Suficientemente bueno. Entonces yo también los usaría. Y creo que es más inteligente para usted usar el mayor de los dos números simplemente porque es probable que el mayor sea el número correcto que el menor. Cuando miras el mundo de la contratación, nunca he tenido un acuerdo por menos de lo que dijeron. Siempre es más, y mi hermana es mi contratista, confío en ella más que en nadie en el mundo y todavía siempre está mal. Y dicho esto, creo que tiene un caso realmente sólido para presentar al agente del comprador, quien luego tendrá que presentar el caso al agente del listado. Así que habrá un poco de fricción porque vas a jugar al teléfono. E incluso puede darle a su agente el derecho de reenviar su correo electrónico.
Yo presentaría un caso y diría: "Mire, dada la oferta que recibí, dados los datos económicos que estamos analizando y viendo todas las cosas que sucedieron durante la semana pasada, me siento menos seguro acerca de esto". trato a este precio. Y realmente creo que los vendedores quieren mudar esta casa. Realmente quiero actuar en este acuerdo, pero me siento muy nervioso por hacerlo en 140”.

Kathy
Me encanta lo que dices, Jamil, porque esta casa ha estado en venta y quieren deshacerse de ella.

Jamil:
Y tuvieron tres reducciones de precio. Y esa es una señal de que estas personas están motivadas.

Kathy
Son una gran señal para volver atrás y decir que se está arrepintiendo y que este fin de semana pasado es suficiente para que comprendan que hay quiebras bancarias y lo intenten. ¿Qué tienes que perder?

James:
Y esa es una, creo que lo importante en este momento es que el mercado ha cambiado y la velocidad del mercado ha cambiado. Todos escribimos todo sin inspecciones, inspecciones rápidas durante los últimos dos años. Ya no necesitas hacer eso. Y lo que es realmente importante es que está preparando el trato y el cronograma de inspección se puede ampliar. Y si no ha bloqueado su deuda, sus ofertas no son firmes y no comprende completamente el costo, está bien. Si desea solicitar esa extensión sobre la viabilidad en ese momento, obtenga más tiempo. Cuanto más tiempo tengas, mejor podrás preparar tu trato. Cuanto más tiempo tenga, más preparación tenga, menor será el riesgo en un trato. Por lo tanto, nunca renuncie hasta que esté completamente concentrado en eso, donde se sienta bien con su financiamiento, está configurado.
Porque también, si ese prestamista secundario lo rescata en el último minuto, si eso no está asegurado y tiene un compromiso total al respecto, ahí es donde su garantía puede estar en riesgo. Y entonces utilice esa viabilidad para configurar su término correctamente. Y creo, Matt, una pregunta que tengo es ¿para cuánto será el alquiler? Porque creo que tal vez cambiar el tipo de disposición equivocado en esto y tal vez llevárselo a alguien como Jamil que tiene inquilinos completos y de compra, quiero decir que es un buen precio en un área con cierto crecimiento que la gente puede pagar. Los estoy mirando si tienes un préstamo de 160,000, y mucha gente dejará 40 dólares en una propiedad de alquiler, lo que supone un pago de 1250 al mes. Es posible que pueda venderlo al por mayor, lo que le permitirá alcanzar su objetivo de generar capital y no asumir este riesgo, que es un poco escaso.

Matt:
Si, me gusta. El alquiler medio y el coste para esa zona específica son 1475 mensuales. Así que los alquileres son definitivamente altos allí.

Jamil:
También me complace conectarlo con algunas personas de fuerte disposición. Pienso en conjunto, Matt, si es así, ¿cuándo es la fecha de cierre?

Matt:
Abril 3rd.

Jamil:
Bien, entonces tienes un poco de tiempo. Entonces, lo que haría en este período es defender una fuerte renegociación. Mientras tanto, pruebe una estrategia de salida total. Incluso si ganas $5,000 con esto, Matt, son $5,000. Arriesgas 13 para ganar 5 de los grandes. Ese es un gran retorno. Lo realizas, entras y sales, y pasas al siguiente. Pero también creo que tienes la oportunidad de añadir más ventajas si tienes éxito en esa renegociación. Digamos que dices esto al por mayor por 145 y obtienes otros $10 o $20,000 de descuento sobre el precio de compra. Ahora, de repente, estás haciendo lo que ibas a hacer al voltear el papel. Y que a mí, viniendo de una persona cuyo modelo de negocio es mayorista, os digo que eso me hace más ilusión que ponerle un martillo a una casa cualquier día.

Kathy
También me pregunto si decidiera simplemente comprarlo y mantenerlo si habría menos que reparar si no tuviera que hacerlo realmente listo para la inversión y más listo para el alquiler, ¿podría bajar el precio de la construcción?

Matt:
Es una buena idea, definitivamente es algo que me gustaría analizar después de hablar con ustedes.

Kathy
Suena como un gran alquiler. Sí, es un gran mercado. Mucha dinámica. Mi mayor preocupación acerca de esa propiedad como compra y retención es que Pensacola fue golpeada tan duramente por huracanes que imagino que el seguro es simplemente astronómico, pero aún así, los números realmente podrían funcionar para un inversor de compra y retención a ese precio.

Matt:
Muy buen punto al respecto.

Henry:
Estoy totalmente de acuerdo con Jamil. Mi misma sugerencia sería tal vez ver si Jamil tiene algunos compradores en ese mercado porque es un excelente precio de compra y retención. La otra cosa es que, mientras se lleva a cabo esta renegociación, yo llamaría a todas las LLC que poseen casas en los vecindarios cercanos. Porque normalmente son inversores los que lo utilizan como alquiler. Y luego priorizaría esa lista según la LLC que posee más. Y luego encontraría quién es el propietario de la LLC y los llamaría y les diría: ¿Le gustaría este acuerdo por el precio XYZ? Porque claramente les gusta el vecindario, tienen otros alquileres en el vecindario y es posible que estén dispuestos a pagar ese precio. Y así también podrás encontrar a tu comprador. Entonces lo haría hoy.

Matt:
Gran sugerencia, Enrique. Gracias.

Jamil:
Y si no está familiarizado con ese proceso, probablemente Henry también pueda guiarlo sin conexión. Tengo una utilidad con la que puedo ayudarle a rastrear omisiones y usted es un agente de la ley federal y sabe cómo encontrar cualquier cosa.

Dave:
Muy bien, Matt. Bueno, gracias. Esperemos que este consejo te haya sido útil. Agradecemos que nos haya traído el trato y haya compartido todo esto con nosotros.

Jamil:
Gracias por tu servicio también, Matt. I

Matt:
Te lo agradezco. Gracias chicos. Siento que me educaron, así que gracias por ello.

Kathy
Impresionante.

Dave:
Muy bien, gracias a todos por participar en el infomercial del negocio de coaching de Henry.

Kathy
Me encanta ver la diferencia que está haciendo. Simplemente maravillosas reuniones.

Dave:
No, en serio, hombre, eso fue increíble. Ambos, Matt y Michael, eran súper interesantes, sabían de lo que estaban hablando y estaban abiertos a recibir comentarios. Fue genial hablar con ellos. Entonces, Henry, ¿qué te pareció que tus alumnos se unieran al programa?

Henry:
Hombre, pensé que era increíble, hombre. Ayudar a las personas a invertir en bienes raíces es obviamente una de mis pasiones. Por eso estoy aquí en este programa en general. Pero me emociono más cuando mis estudiantes consiguen ofertas y cuando yo consigo ofertas, hombre, y obviamente Michael logró un jonrón en su primer acuerdo de bienes raíces con su acuerdo unifamiliar de tres unidades. Y eso es obviamente lo que a todos les encantaría hacer. Y luego creo que algunas personas verán el trato de Matt y dirán: "Oh, hombre, es una situación difícil". Pero insto a todos a que vean esto desde una perspectiva diferente. Lo que Matt ha hecho es tomar medidas masivas. Está aprendiendo la prueba de fuego. Y mucha gente tiene miedo de hacer eso. Tienen miedo de salir, analizar acuerdos y hacer ofertas.
Porque creen que el mundo se va a acabar si se meten en un mal negocio y los malos negocios no son divertidos. No me dejes publicar eso. Pero al final del día, si Matt abandona este trato porque no le gusta el riesgo que asumiría, pierde $1,300, pero en realidad no pierde $1,300. Pagó 1,300 dólares por una educación increíble, por más educación de la que jamás podría haber recibido en la clase de alguien. Más educación que la que está recibiendo en Mastermind. Tuvo una prueba de fuego, tuvo que ir a buscar un trato, analizarlo, hablar con un agente, presentar la oferta, hacer las inspecciones, regresar y renegociar para intentar llevar el trato a donde ahora tiene sentido, y luego, busque múltiples estrategias de salida para intentar llegar a donde tenga sentido.
Y si no es así, entonces tiene que salir. Luego tiene que salir y perder 1300 dólares. Bueno, hombre, mucha gente no haría eso. Y como no harían eso, no se encontrarán en condiciones de generar riqueza. Pero Matt se encontrará en una posición en la que podría ganar dinero con este trato, o si no lo hace, logrará un jonrón en el próximo debido a la educación que se compró con esos $1,300, creo. Creo que es increíble que haya tomado esa acción.

James:
Contactos iguales contratos.

Henry:
Así es, absolutamente.

Jamil:
Creo que también aprendió muchas lecciones realmente importantes. Y como acabas de decir, Henry, todo esto es fenomenal, pero ¿cómo consigo el trato de Michael?

Henry:
¿Quieres que te dé el enlace para unirte a mi programa?

Dave:
Iba a pedirlo si podemos obtener un descuento.

James:
Sí, Jamil, tú eres el mayorista. ¿Me conseguirás el trato de Michael?

Jamil:
Bien. Quiero decir, estaba tratando de convencerlo de que no lo hiciera, pero ya lo cerró, así que pensé, oh.

Kathy
Será mejor que no se acostumbre a esos números porque podría ser difícil volver a encontrarlos. ¿Pero quién sabe?

Henry:
Ese es un trato a gritos, un trato a gritos.

Dave:
Bien por él. Bueno, gracias a todos por estar aquí. Esto fue muy divertido. Nos encantaría escuchar sus comentarios sobre esto. Esta es la primera vez que hacemos uno de estos shows en vivo con un grupo de personas. Puede encontrarnos a cualquiera de nosotros en Instagram o puede publicar en los foros de BiggerPockets, donde hay un foro On the Market específicamente en el que revisaremos y consultaremos. Espero que todos lo aprecien. Gracias a todos por escucharnos y nos vemos en el próximo episodio de On The Market.
On The Market es creado por mí, Dave Meyer y Kailyn Bennett, producido por Kailyn Bennett, editado por Joel Esparza y ​​Onyx Media, investigado por Puja Gendal, y muchas gracias a todo el equipo de BiggerPockets. El contenido del programa On the Market son solo opiniones. Todos los oyentes deben verificar de forma independiente puntos de datos, opiniones y estrategias de inversión.