Es una historia que se hace eco en las plataformas de redes sociales de los propietarios de propiedades de alquiler en todo el país: los alquileres vacacionales ya no generan los ingresos constantes que los inversores esperaban durante la pandemia. La era de #Airbnbust se ha afianzado.
La inversionista en bienes raíces Sabrina Must, quien una vez alquiló su condominio de dos dormitorios en Encinitas, California, por $2 por noche en un fin de semana festivo, ha bajado sus tarifas a $1,000 por noche debido a la disminución de la demanda. El Wall Street Journal informes. Otra pareja que se dedicó a la inversión inmobiliaria durante la pandemia registró fuertes reservas al principio, seguidas de bajas tasas de ocupación el verano pasado.
Es un problema para muchas personas comunes y corrientes que decidieron intentar invertir en bienes raíces durante un período de demanda en auge, a veces sin un plan de respaldo o las habilidades para seguir siendo competitivos durante una recesión. A medida que la situación evoluciona, la estrategia de alquiler a corto plazo va perdiendo atractivo, especialmente como punto de entrada para principiantes.
Por qué la estrategia de alquiler a corto plazo está perdiendo fuerza
El exceso de oferta limita el potencial de flujo de caja
Las tasas de ocupación de Airbnb han mostrado caídas año tras año durante ocho meses seguidos, según datos de la empresa de investigación de alquileres vacacionales AirDNA. No es porque la inflación haya frenado la demanda de alquileres a corto plazo. De hecho, las noches pernoctadas aumentaron un 21.3% a octubre respecto al año pasado. Pero la oferta de anuncios de Airbnb ha aumentado un 23.3% año tras año. Este octubre se pusieron en venta 66,000 nuevas propiedades de alquiler, un aumento que eclipsó el crecimiento observado en octubre anterior.
¿Qué creó el exceso de oferta? Durante la pandemia, la demanda de segundas residencias casi se duplicó a medida que las bajas tasas de interés chocaron con las oportunidades de trabajo remoto y el deseo de más espacio. La creciente demanda de alquileres vacacionales y los datos récord de ingresos en 2021 también animaron a un nuevo grupo de inversores inmobiliarios a comprar viviendas exclusivamente para alquiler. Y ahora, Zillow predice que el número de propietarios primerizos aumentará crecer significativamente mientras los propietarios de segundas viviendas intentan ganar dinero con sus propiedades mientras la inflación persiste y las expectativas del mercado de valores son bajistas. Además, los propietarios que han fijado tasas de interés bajas pueden verse tentados a alquilar sus casas en lugar de venderlas cuando llega el momento de mudarse.
En particular, las tasas de ocupación siguen aumentando un 12.8% en comparación con octubre de 2019. AirDNA previsiones esa oferta aumentará otro 9% en 2023, a pesar de que las altas tasas hipotecarias ejercen presión sobre la asequibilidad para los posibles compradores de segundas viviendas, pero espera que las tasas de ocupación se mantengan elevadas por encima de los niveles prepandémicos. Sin embargo, si el aumento del desempleo reduce la demanda de alquileres a corto plazo o si más propietarios deciden convertirse en anfitriones en un esfuerzo por aumentar sus ingresos, hay razones para creer que las tasas de ocupación podrían caer aún más.
El crecimiento de las tarifas medias diarias y de las reservas se ralentiza
En comparación con 2019, la demanda de alquileres a corto plazo se mantuvo estable o aumentó en todo el mundo. Pero el crecimiento de los ingresos de Airbnb se desaceleró del 58% en el segundo trimestre al 29% en el tercer trimestre, y Airbnb predice que los ingresos por vacaciones no estarán a la altura de las expectativas del mercado.
AirDNA también informes desaceleración del crecimiento en las tarifas diarias promedio. El crecimiento del 5.6% en las tarifas diarias promedio (ADR) esperado para 2022 representa en realidad una pérdida real debido a la inflación. Y se espera que el crecimiento de los ADR se desacelere al 1.7% en 2023, mientras que se prevé que la inflación se mantenga elevada. También se espera que los ingresos por habitación disponible disminuyan porque las tarifas ligeramente más altas no compensarán la disminución en las tasas de ocupación.
Los gobiernos locales están tomando medidas enérgicas
Los alquileres a corto plazo estaban relativamente desregulados en los primeros días de Airbnb, y todavía hay muchas ciudades que solo exigen que los anfitriones soliciten una licencia de alquiler a corto plazo. Pero cada vez más, los gobiernos locales están endureciendo las reglas de alquiler a corto plazo debido a las críticas de que una sobreabundancia de alquileres vacacionales limita la disponibilidad de viviendas de alquiler asequibles en una comunidad.
En la ciudad de Nueva York, los alquileres a corto plazo de menos de 30 días son prohibidos a menos que el anfitrión esté presente y los invitados tengan acceso sin obstáculos a toda la unidad. En San Francisco, los alquileres a corto plazo deben ser residencias principales donde el propietario viva al menos 275 días al año. De manera similar, Denver sólo permite a los propietarios solicitar una licencia de alquiler a corto plazo para sus residencia primaria. Estos son ejemplos de un número creciente de ciudades que toman medidas enérgicas contra los alquileres a corto plazo. Es evidente que los inversores que entran ahora en el mercado de alquiler a corto plazo necesitarán un plan de respaldo porque si las grandes ciudades que dependen de los ingresos del turismo imponen requisitos estrictos a los propietarios de propiedades en alquiler, esto puede suceder en cualquier lugar.
Cómo las luchas de los inversores podrían afectar al mercado inmobiliario
Es posible que los nuevos inversores que adquirieron propiedades de alquiler durante la pandemia basándose en los ADR previstos en ese momento no puedan cubrir los pagos de su hipoteca. A medida que las tasas de ocupación continúan cayendo, muchos pueden verse obligados a vender sus propiedades. La venta generalizada de propiedades destinadas al alquiler a corto plazo aumentaría la oferta de viviendas, lo que contribuiría a una caída de los precios de las viviendas. La baja oferta es un factor que actualmente impide que los precios de las viviendas caigan demasiado rápido, incluso cuando los posibles compradores retroceden debido a las altas tasas hipotecarias.
Puede ocurrir un problema más serio si los precios caen y los nuevos inversionistas se quedan con hipotecas bajo el agua. Durante el último año, los préstamos con índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) se han vuelto cada vez más comunes, Bloomberg informes, lo que permite a los inversores calificar para cantidades mayores basadas en proyecciones de ingresos futuros en lugar de un gran pago inicial o salario personal. Algunos de estos préstamos (no está claro cuántos) fueron empaquetados y vendidos a inversores como valores respaldados por hipotecas por empresas de Wall Street. Varios prestamistas en el sector han dicho que esperan emitir cientos de millones en préstamos basados en alquileres este año, y una parte importante de los prestatarios calificarán según los ingresos proyectados de Airbnb.
Si bien la mayoría de los expertos sostienen que no habrá una crisis inmobiliaria porque los estándares crediticios son más estrictos ahora que antes de la crisis financiera de 2008, estos préstamos basados en alquileres son otra historia. Sin una descripción completa de cuántos de estos préstamos existen, es imposible decir si posibles incumplimientos podrían causar suficientes ejecuciones hipotecarias como para impactar la economía. Pero ciertamente, la desaceleración de Airbnb podría contribuir a una mayor oferta de viviendas en el mercado.
Cómo permanecer en el juego de Airbnb
La amplia oferta de propiedades de alquiler a corto plazo significa que los inversores en el espacio deben destacarse como anfitriones estelares si esperan mantener altos ingresos. Brian Egan, director ejecutivo y cofundador de la empresa de gestión de alquileres vacacionales Evolve, explica El Wall Street Journal que los anfitriones más exitosos brinden una experiencia excepcional al elevando el listón de la hospitalidad y garantizar que la propiedad cumpla o supera las expectativas de los huéspedes después de ver el listado.
Los anfitriones también deben investigar los algoritmos que utiliza cada plataforma de listados para intentar ampliar su alcance y mejorar sus listados para mejorar las conversiones. Dar prioridad a las fotografías profesionales y ofrecer políticas y precios competitivos puede aumentar la probabilidad de que los huéspedes reserven su alquiler, y los tiempos de respuesta rápidos también son importantes.
En última instancia, un plan de respaldo es esencial. Es posible que no pueda obtener los ingresos que espera si hay un exceso de oferta de propiedades en su mercado. Una recesión profunda podría frenar la demanda de alquileres vacacionales en general. O las regulaciones locales podrían impedirle incluir su propiedad como alquiler a corto plazo por completo. Es posible que necesite cambiar a un término medio o estrategia de alquiler a largo plazo, que debes asegurarte de que sea posible en la zona donde compras. También debe tener suficientes reservas de efectivo para cubrir los pagos y el mantenimiento de su hipoteca si un alquiler justo en el mercado no le proporciona un flujo de caja positivo.
Puede que el boom de Airbnb esté llegando a su fin, pero todavía existe la oportunidad de ganar dinero con alquileres a corto plazo, especialmente para inversores estratégicos y experimentados. Incluso cuando las tasas de ocupación han caído desde su punto máximo, los anfitriones están ganando más dinero ahora que antes de la pandemia. Pero los precios inmobiliarios y las tasas hipotecarias se han disparado desde entonces, por lo que los nuevos inversores deben actuar con cautela. No espere que cualquier propiedad que compre sea un éxito automático. Comprenda los riesgos, tome decisiones de compra respaldadas por investigaciones y prepárese para dar un giro en la economía cambiante.
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Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones escritas por el autor y no representan necesariamente las opiniones de BiggerPockets.
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