Más de una década después de que una crisis hipotecaria estadounidense amenazara con destruir el sistema financiero internacional, un inversionista "Big Short" ve una vez más que se gesta un desastre financiero en el mercado inmobiliario.
Dave Burt, director ejecutivo de la firma de investigación de inversiones DeltaTerra Capital, cuyo objetivo es ayudar a los clientes a gestionar el riesgo climático, fue uno de los pocos escépticos que reconoció que el mercado inmobiliario estaba al borde del colapso en 2007.
Ayudó a dos de los protagonistas del exitoso libro de Michael Lewis, "The Big Short", a apostar contra el mercado hipotecario en el período previo a la crisis financiera mundial de 2008. Al final resultó que, tenían razón y se estimaba que habían ganado millones.
Ahora, Burt cree que un riesgo climático pasado por alto podría hacer que la historia se repita.
"Siempre estoy atento a estos grandes problemas sistémicos y hay algunas razones para ello", dijo Burt a CNBC por videoconferencia.
"Profesionalmente, si algo tiene un precio incorrecto, entonces como inversionista, que ha sido mi trabajo durante la mayor parte de mi carrera, su principal oportunidad de agregar valor es identificar algo que sea demasiado barato para comprar para sus clientes o algo que sea demasiado caro de vender para su cliente", dijo.
"Desde una perspectiva personal, y esto se basa en parte en esa perspectiva profesional, he visto cuando eso sale mal, el impacto que puede tener en las economías y la sociedad y en nuestros más vulnerables. Y realmente estoy pensando en el futuro post-global. "Período de crisis financiera aquí en los EE. UU. de 2008 a 2012, donde hubo una enorme cantidad de sufrimiento humano".
Con el tiempo, se llegará a un punto de inflexión local o nacional en el que habrá algún tipo de burbuja que explotará.jeremy porteroResponsable de implicaciones climáticas en First Street Foundation
Burt dijo que la investigación de DeltaTerra Capital sugiere que el 20% de los hogares estadounidenses tienen una "exposición significativa" a un problema de fijación de precios debido al riesgo de inundaciones. Si se concreta, advirtió que las consecuencias podrían parecerse a la extraordinaria corrección observada durante la crisis financiera mundial.
"Pensamos que esta cuestión de la revaloración representa quizás una cuarta parte del tamaño y la magnitud de la [crisis financiera global] en conjunto, pero por supuesto es muy, muy perjudicial para las comunidades expuestas", dijo Burt.
Sus comentarios llegan en un momento en que el mercado inmobiliario está experimentando un cambio fundamental importante debido a tasas hipotecarias más altas y mientras los bancos centrales globales mantienen la lucha contra la inflación subiendo las tasas de interés.
A su vez, Burt dice que están empezando a aparecer algunas grietas en los términos del costo del seguro. Destacó la recuperación en Florida de huracan ian es un tema que está siguiendo de cerca, particularmente porque esta marejada ciclónica expuso una pesadilla del seguro contra inundaciones para propietarios de viviendas.
"¿Se convertirán en abismos este año? No estoy seguro", dijo Burt. "Pero una observación de los datos fundamentales de mayor frecuencia sobre ventas e inventarios de viviendas indica que las cosas definitivamente van mal para estas propiedades expuestas".
¿El mercado inmobiliario estadounidense está sobrevaluado?
Si bien la mayoría de los inversores siguen siendo escépticos sobre el impacto de los riesgos climáticos en sus carteras, un estudio reciente advirtió que el mercado inmobiliario estadounidense podría estar sobrevaluado en alrededor de $200 mil millones debido a riesgos de inundaciones sin precio.
El análisis fue publicado a mediados de febrero en la revista. Naturaleza Cambio Climático. Escrito por investigadores del Fondo de Defensa Ambiental, la Fundación First Street y la Reserva Federal de EE. UU., entre otros, el estudio modeló los cambios a nivel de propiedad en el riesgo de inundaciones en los EE. UU. durante las próximas tres décadas y advirtió que los hogares de bajos ingresos eran particularmente vulnerables. a la devaluación del valor de la vivienda.
"La principal razón por la que esto es importante desde nuestra perspectiva es que el riesgo climático no está siendo incluido en el precio del mercado inmobiliario", dijo a CNBC Jeremy Porter, jefe de implicaciones climáticas de la First Street Foundation.
"Los costos actuales o las valoraciones de las viviendas no tienen en cuenta la realización del riesgo de inundación real, y eso sin tener en cuenta que tenemos una enorme sobrevaloración de las propiedades en todo el país".
Porter advirtió que, dado que la gente sigue careciendo de suficiente información sobre los riesgos climáticos a la hora de comprar sus casas, persiste el peligro de que los hogares puedan llegar a perder una proporción significativa del valor de sus propiedades de la noche a la mañana.
"No es tan descabellado decir que se llegó a un punto de inflexión", dijo Porter. "Puede ser comunidad por comunidad. Puede ser un punto de inflexión mayor que se alcance en todo el país en el mercado inmobiliario. Pero eventualmente, se llegará a un punto de inflexión local o nacional en el que habrá algún tipo de de burbuja que estalla."
En la actualidad, el estudio dice que casi 15 millones de propiedades estadounidenses enfrentan una probabilidad anual del 1% de sufrir inundaciones, y se pronostica que los daños anuales esperados a las propiedades residenciales superarán los $32 mil millones.
También advirtió que la creciente frecuencia y gravedad de las inundaciones en medio de la emergencia climática cada vez más profunda podría hacer que el número de propiedades estadounidenses expuestas a inundaciones aumente en un 11% y las pérdidas promedio anuales aumenten en al menos un 26% para 2050.
"Cuando se compra una casa, una de las consideraciones más importantes es el costo de mantenerla y creo que muchas decisiones importantes se toman en base a eso", dijo Burt.
"En última instancia, hasta que la gente tenga buena información sobre cómo serán estos costos relacionados con el clima, estaremos creando nuevos problemas todos los días. Creo que ese es realmente el quid de la cuestión".
Al reflexionar sobre los hallazgos del estudio, Jesse Gourevitch, becario postdoctoral del Fondo de Defensa Ambiental, dijo a CNBC que la sobrevaluación estaba más extendida entre los propietarios de bajos ingresos.
Añadió que "si ocurriera una deflación de precios, esto tiene el potencial de ampliar las brechas de riqueza en Estados Unidos y exacerbar la desigualdad".
Otro riesgo importante, dijo Gourevitch, probablemente sean los efectos potencialmente perjudiciales sobre los ingresos fiscales de los gobiernos locales porque el total de los municipios normalmente depende en gran medida de los impuestos a la propiedad. "Y tener eso vinculado a un activo físico que está expuesto al cambio climático, creo que introduce muchos riesgos a la estabilidad de ese flujo de ingresos", dijo Gourevitch.
'Una crisis humanitaria'
Lejos de ser una cuestión interna, Burt enfatizó que los riesgos climáticos asociados con el mercado inmobiliario de Estados Unidos planteaban un problema importante para los países de todo el mundo.
"Creo que cuando empiezas a pensar en estos temas a nivel global, empiezas a pensar en las implicaciones más grandes de que en realidad los países más expuestos a menudo resultan ser también los más empobrecidos", dijo Burt.
"Es más una crisis humanitaria cuando se empieza a mirar esto a través de una lente global".
Munich Re, la compañía de reaseguros más grande del mundo, observado Grandes pérdidas económicas en 2022, ya que la crisis climática provocó fenómenos meteorológicos más extremos, como el huracán Ian en Estados Unidos y las inundaciones apocalípticas en Pakistán. El reaseguro se refiere a seguros para compañías de seguros.
Se calcula que el año pasado estas pérdidas ascendieron a 270 millones de dólares, de los cuales alrededor de 120 millones de dólares estaban cubiertos por seguros. El total de pérdidas aseguradas continúa una tendencia de elevadas pérdidas en los últimos años.
"Al final del día, alguien tiene que pagar por estas crecientes pérdidas", dijo a CNBC Ernst Rauch, jefe climático y geocientífico de Munich Re. "No importa si está asegurado o no, es una carga económica cada vez mayor".
Un área de particular preocupación, dijo Rauch, son las inundaciones repentinas. Esto se refiere a un tipo específico de inundación en el que la lluvia cae tan rápido que el suelo subyacente no puede drenarla lo suficientemente rápido.
Citó el Inundaciones excesivas vistas en Alemania en 2021 lo que provocó que los ríos desbordados devastaran ciudades en el oeste de Alemania, Bélgica, Austria y partes de los Países Bajos, Suiza y Luxemburgo.
Rauch dijo que todavía se está subestimando la creciente frecuencia de este tipo de lluvias extremas locales o regionales. "No importa si hablamos de un propietario típico en Alemania o en otras partes del mundo", añadió.
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- Fuente: https://www.cnbc.com/2023/04/06/a-big-short-investor-sees-disaster-brewing-in-housing-markets.html
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