Ας το παραδεχτούμε-τέλη διαχείρισης ακινήτων δεν είναι φθηνά. Ενώ μπορεί να χρειαστεί να προσλάβετε έναν διαχειριστή ακινήτου εάν είστε επενδύοντας εκτός κράτους ή δεν μπορούν αυτοδιαχειριστείτε την ιδιοκτησία σας, αυτά τα κόστη μπορούν γρήγορα να μειώσουν τα κέρδη σας αν δεν είστε προσεκτικοί. Πώς μπορείτε να διασφαλίσετε ότι λαμβάνετε υπηρεσίες υψηλής ποιότητας σε δίκαιη τιμή και να διατηρείτε υπό έλεγχο τα γενικά σας έξοδα;
Καλώς ήρθατε πίσω σε άλλο Απάντηση πρωτάρη! Αν δυσκολεύεστε να πατήσετε τη σκανδάλη πρόσληψη εταιρείας διαχείρισης ακινήτων, καταλαβαίνουμε γιατί μπορεί να διστάζετε. Ευτυχώς, η Ashley και ο Tony είναι εδώ για να ρίξουν λίγο φως στο θέμα και να μοιραστούν τις δικές τους εμπειρίες με εταιρείες διαχείρισης ακινήτων. Μιλούν επίσης για ασφάλιση ακινήτων κατά τη φάση της απεξάρτησης, καθώς και την αγορά προαποκλειστικά ακίνητα. Τέλος συζητούν πληρωμές με μπαλόνια—τι είναι, πώς να τα χρησιμοποιήσετε προς όφελός σας και πότε μπορεί να είναι επικίνδυνο πάρτε ένα δάνειο που τα έχει!
Εάν θέλετε η Ashley και ο Tony να απαντήσουν σε μια ερώτηση για τα ακίνητα, μπορείτε υποβάλετε μια ερώτηση εδώ, ανάρτηση στο Ομάδα Facebook Rookie Real Estate, ή καλέστε μας στη Γραμμή Αιτήσεων Rookie (1-888-5-ROOKIE).
Κάντε κλικ εδώ για να ακούσετε τα Apple Podcasts.
Ακούστε το Podcast εδώ
Διαβάστε τη μεταγραφή εδώ
Άσλεϊ:
Αυτό είναι το Real Estate Rookie, επεισόδιο 296.
Αντωνάκης:
Η εταιρεία διαχείρισης ακινήτων είχε την εταιρεία συντήρησής της. Δεν θέλετε να ξοδέψετε χρόνο προσπαθώντας να καλέσετε τέσσερις διαφορετικούς υδραυλικούς για να λάβετε μια προσφορά σχετικά με τον τρόπο αντικατάστασης μιας σφραγίδας κεριού. Αλλά όταν κάναμε αναζήτηση για άλλες τιμές, οι τιμές του διαχειριστή του ακινήτου ήταν συνήθως πιο ακριβές γιατί πρέπει επίσης να σκεφτείτε αν σας χρεώνουν μόνο 100 $ ανά μονάδα, αυτό δεν είναι σημαντικό χρηματικό ποσό.
Άσλεϊ:
Αυτό συμβαίνει επειδή είστε τόσο συνηθισμένοι στη βραχυπρόθεσμη ενοικίαση. [δεν ακούγεται 00:00:28] το 30%.
Αντωνάκης:
Ναι.
Άσλεϊ:
Το όνομά μου είναι Ashley Kehr και είμαι εδώ με τον συμπαρουσιαστή μου, Tony Robinson.
Αντωνάκης:
Και καλώς ήρθατε στο Podcast Rookie Real Estate όπου κάθε εβδομάδα, δύο φορές την εβδομάδα, θα σας φέρνουμε την έμπνευση, το κίνητρο και τις ιστορίες που πρέπει να ακούσετε για να ξεκινήσετε το επενδυτικό σας ταξίδι. Και επιστρέφουμε σήμερα με ένα άλλο επεισόδιο Rookie Reply, όπου θα απαντήσουμε σε τέσσερις ερωτήσεις από ανθρώπους που ανήκουν στο κοινό μας Rookie. Και κοιτάξτε, παιδιά, αν θέλετε να λάβετε απάντηση σε μία από τις ερωτήσεις σας, κατευθυνθείτε στο biggerpockets.com/reply, και εμείς και η ομάδα μας θα δούμε αυτές τις ερωτήσεις εκεί και θα διαλέξουμε τις καλές που θα μοιραστούμε στην εκπομπή εδώ .
Άσλεϊ:
Και συνεχίζω σε μια εφαπτομένη σχετικά με τις αμοιβές διαχείρισης ακινήτων και πράγματα που πρέπει να γνωρίζετε σχετικά με το πόσα θα μπορούσατε να καταλήξετε να πληρώσετε για τη διαχείριση ακινήτων. Ακριβώς επειδή η αμοιβή είναι 8%, 10%, αυτό συνήθως δεν σημαίνει ότι αυτό θα πληρώσετε στη διαχείριση ακινήτων, τόσο πολύ σημαντικό όταν κάνετε αυτήν την ανάλυση συμφωνίας να αναφέρετε στην πραγματικότητα περισσότερα από οτιδήποτε άλλο το ποσοστό οφείλεται στο ότι πάντα θα υπάρχουν αυτές οι άλλες χρεώσεις που φτιάχνονται.
Αντωνάκης:
Ναι. Συνεχίζουμε επίσης να μιλάμε για το τι είναι μια πληρωμή με μπαλόνι και πώς μπορείτε να το χρησιμοποιήσετε στρατηγικά στο πλαίσιο της επενδυτικής στρατηγικής σας σε ακίνητα. Μιλάμε για το πώς να διασφαλίσουμε την ιδιοκτησία όταν είναι σε φάση αποκατάστασης και μετά μιλάμε λίγο για την αγορά προκατασχέσεων, που ειλικρινά, ορισμένοι άνθρωποι φτιάχνουν ολόκληρο το χαρτοφυλάκιο ακινήτων τους βασισμένοι αυστηρά σε αυτήν τη στρατηγική αγοράς προκατασχέσεων. Πολλές πολύ καλές πληροφορίες για το σημερινό επεισόδιο.
Αλλά προτού μπούμε στις ερωτήσεις, θέλω απλώς να απευθύνω μια κραυγή σε κάποιον που μας άφησε μια κριτική πέντε αστέρων στο Apple Podcast. Και ακούστε παιδιά, είναι κυριολεκτικά δύο λεπτά από τη ζωή σας, αν δεν έχετε αφιερώσει ακόμα αυτό το χρόνο, αφήστε μας μια κριτική στο Apple Podcast ή στο Spotify. Όσο περισσότερες κριτικές λαμβάνουμε, τόσο περισσότερους ανθρώπους μπορούμε να προσεγγίσουμε. Και όσο περισσότερους ανθρώπους μπορούμε να προσεγγίσουμε, τόσο περισσότερες ζωές μπορούμε να αλλάξουμε, κάτι που μας αρέσει να κάνουμε εδώ στο Rookie Podcast.
Αλλά η σημερινή κριτική προέρχεται από κάποιον με το όνομα χρήστη We Are Notes. Δεν είμαι σίγουρος τι σημαίνει αυτό. Όχι, αλλά αυτό το άτομο λέει… Ο τίτλος της κριτικής λέει ότι κορεστείτε το σφουγγάρι μου. Πρέπει να είναι ένας από τους πιο αστείους τίτλους που έχω δει. Αλλά αυτό το άτομο λέει, «Είμαι νέος στις επενδύσεις σε ακίνητα. Δεν έχω εξασφαλίσει την πρώτη μου συμφωνία ακόμα, αλλά ελπίζω ότι θα το κάνω φέτος και έχω μάθει, με κεφαλαία γράμματα, τόσα πολλά από το podcast σας. Οι πληροφορίες είναι συνοπτικές και σχετικές, ακούγονται και κατανοούνται εύκολα. Ευχαριστώ πολύ. Συνεχίστε την καλή δουλειά." Αχ, πώς νιώθεις όταν γνωρίζεις ότι έχουμε κορεσμένα σφουγγάρια;
Άσλεϊ:
Θα αρχίσω να το χρησιμοποιώ συνεχώς τώρα. Λοιπόν, σας ευχαριστώ πολύ παιδιά. Εκτιμούμε πραγματικά τις κριτικές. Και μας φτιάχνει τις μέρες. Και ο Τόνυ είναι χαρούμενος γιατί τότε δεν με τρελαίνει το podcast και μπορούμε να έχουμε μια υπέροχη εκπομπή διαβάζοντας τις υπέροχες κριτικές σας. Ευχαριστώ πολύ παιδιά.
Αντωνάκης:
Εντάξει, η πρώτη μας ερώτηση σήμερα προέρχεται από τον Blake Echobarger. Και η ερώτηση του Blake είναι: «Πώς θα διασφαλίσετε τις πρόσφατα αποκτηθείσες ιδιότητές σας ενώ βρίσκεστε στη φάση αποκατάστασης της διαδικασίας BRRRR; Πρόκειται να αγοράσω το πρώτο μου BRRRR και ο πράκτορας της State Farm λέει ότι δεν μπορούν να ασφαλίσουν ένα ακίνητο που δεν κατοικείται. Θα το διασφαλίσει μόνο όταν ολοκληρωθεί η αποκατάσταση και υπάρχει ένοικος. Είναι φυσιολογικό αυτό ή είναι απλώς θέμα κρατικής φάρμας; Υπάρχουν ασφαλιστικές εταιρείες που ειδικεύονται σε κάποιο είδος προσωρινής ασφαλιστικής κάλυψης ακινήτων; Ευχαριστώ για τυχόν ιδέες.” Ash, ξέρω ότι σίγουρα ασφαλιζόμαστε για τις ενοικιαζόμενες ιδιοκτησίες μας ακόμη και κατά τη φάση της αποκατάστασής μας, αλλά πώς είναι για εσάς; Ξέρω ότι η BRRRR έβγαλες πολλά ακίνητα στη Νέα Υόρκη.
Άσλεϊ:
Ναι, τους ασφαλίζουμε κατά τη διάρκεια αυτής της φάσης αποκατάστασης ότι… Ένας εργολάβος μπορεί να γλιστρήσει και να πέσει, οπότε θέλετε κάποια ασφάλεια αστικής ευθύνης εκεί. Το μέρος θα μπορούσε να πάρει φωτιά ενώ βρίσκεται υπό ανακαίνιση. τόσα πολλά σενάρια να συμβούν. Και θέλετε αυτό το ακίνητο να είναι ασφαλισμένο, ειδικά αν χρησιμοποιείτε δανειστή σκληρού χρήματος. Πρέπει να επιστρέψετε εάν κάνετε οποιαδήποτε χρηματοδότηση, θα σας απαιτήσουν να έχετε ασφάλεια για το ακίνητο.
Όσον αφορά τον πράκτορά σας στην State Farm, σας συνιστώ ανεπιφύλακτα να πάτε σε έναν ασφαλιστικό μεσίτη που πραγματικά συνεργάζεται με ένα σωρό διαφορετικές εταιρείες. Εάν πάτε σε έναν πράκτορα της State Farm, μπορούν να σας προσφέρουν ασφάλιση μόνο για την State Farm, αλλά αν πάτε σε… Ίσως είναι το επώνυμό τους πρακτορείο, είναι συνήθως μεσίτης εάν δεν συνδέονται με μια επωνυμία ασφάλισης , και θα μπορούν να πάρουν και θα μπορούν να σας αναφέρουν.
Η ασφαλιστική εταιρεία που χρησιμοποιώ συνήθως εδώ στη Νέα Υόρκη είναι η Dryden Mutual για αποκατάσταση. Θα περάσουν και θα βάλουν ασφάλεια. Και μετά, μόλις ολοκληρωθεί η αποκατάσταση, ο ασφαλιστικός μεσίτης μου θα βγει και θα επαναφέρει την ασφάλιση στην Dryden και σε άλλες εταιρείες όταν είναι έτοιμη για ενοικίαση και ο ενοικιαστής είναι στη θέση του. Θα κάνουμε αυτό το δεύτερο κομμάτι ασφάλισης. Και συνήθως γίνεται φθηνότερο μόλις γίνει η αποκατάσταση στο ακίνητο. Τόνι, τι γίνεται με εσένα; Θεωρείτε ότι είναι συνήθως πιο ακριβό να έχετε ασφάλιση κατά τη διάρκεια της διαδικασίας απεξάρτησης;
Αντωνάκης:
Ναι, το ασφαλιστήριο συμβόλαιο αποκατάστασης είναι σίγουρα πιο ακριβό επειδή υπάρχει μεγαλύτερος κίνδυνος για την ασφαλιστική εταιρεία. Αλλά όπως και εσύ, Ashley, πηγαίνουμε με έναν μεσίτη εδώ τοπικά και συνήθως το ψωνίζει για εμάς. Και ειλικρινά, συνήθως επιστρέφουμε τις πολιτικές μας εντός μιας ημέρας. Θα της στείλουμε, «Γεια, μόλις πήραμε αυτό το ανατροπή στο συμβόλαιό μας. Μπορείτε να μας ενημερώσετε ποιο θα είναι το κόστος;» Και πριν τελειώσει η μέρα, έχει μερικές επιλογές για εμάς και λέει, «Γεια, νομίζω ότι αυτή η επιλογή είναι η καλύτερη για εσάς».
Και μετά, μόλις πουλήσουμε, για εμάς, είναι συνήθως τα flips μας, μόλις πουλήσουμε τα flips, θα πληρώσουμε για το συμβόλαιο του έτους εκ των προτέρων. Και μετά πείτε ότι θα καταλήξουμε να χρησιμοποιήσουμε μόνο τέσσερις ή πέντε μήνες από αυτό, θα λάβουμε επιστροφή χρημάτων για όποιο υπόλοιπο είναι όταν πουλήσουμε αυτό το ακίνητο. Ναι, Μπλέικ, θα έλεγα ότι πολλές ασφαλιστικές εταιρείες εκεί έξω θα δανείσουν… Ή δεν θα δανείσουν, αλλά θα διασφαλίσουμε τα ακίνητα που βρίσκονται σε φάση αποκατάστασης, νομίζω ότι είναι απλώς θέμα να πάρουμε ένα ευρύτερο, δεν ξέρω , υποθέτω ότι ένα ευρύτερο φάσμα επιλογών από αυτό το ένα γραφείο State Farm.
Άσλεϊ:
Ναι. Και θέλετε έναν πράκτορα, όπως είπε ο Τόνι, ο οποίος θα σας δώσει μια προσφορά για μια αρκετά γρήγορη αλλαγή, όπου μπορείτε απλώς να του στείλετε email τις πληροφορίες για το ακίνητο. Θέλετε, όμως, και έναν πράκτορα που να έχει γνώση σε αυτό που κάνετε και εσείς, οπότε ρωτήστε τους, "Πόσους άλλους επενδυτές ασφαλίζετε;" Βεβαιωθείτε ότι σας κάνουν ερωτήσεις σχετικά με το ακίνητο. Δεν θέλετε έναν πράκτορα όπου στέλνετε απλώς τη διεύθυνση και λένε, "Εντάξει, ορίστε μια προσφορά". Λοιπόν, σε ρώτησαν ποια είναι η πηγή θερμότητας; Υπάρχει σόμπα με ξύλα; Γιατί αυτό θα μπορούσε επίσης να αυξήσει το ασφαλιστήριό σας. Αλλά αν η ασφαλιστική εταιρεία δεν γνωρίζει ότι υπάρχει σόμπα με ξύλα και τότε η ξυλόσομπα προκαλεί τη φωτιά, θα μπορούσε να πει, «Όχι, ποτέ δεν μας ειδοποιήσατε ότι υπήρχε σόμπα με ξύλα. Δεν ασφαλίζουμε το ακίνητο» και τώρα δεν έχετε τύχη.
Βρείτε έναν πράκτορα, ελέγξτε τον ως προς κάποιον που πρόκειται να σας κάνει τέτοιου είδους ερωτήσεις σχετικά με τα διαφορετικά πράγματα σχετικά με το ακίνητο; Επειδή έχω αντιμετωπίσει και εγώ το σενάριο όπου έχω πάει και έχω βάλει προσφορά σε ένα ακίνητο, πήρα την προσφορά ασφάλισής μου, όλα είναι υπέροχα και μετά αφού κλείσετε το ακίνητο, η ασφαλιστική εταιρεία θα στείλει ένας επιθεωρητής για να κάνει εξωτερικό έλεγχο του ακινήτου. Και μερικές φορές έφερναν πίσω πράγματα και έλεγαν, «Στην πραγματικότητα, δεν πρόκειται να ασφαλίσουμε αυτό το ακίνητο επειδή είναι πολύ κοντά στο σπίτι δίπλα του. Και η ασφαλιστική μας εταιρεία δεν κάνει σπίτια που μοιάζουν με σπίτια σε σειρά», κατά μία έννοια. Είσαι ξέφρενος. σου ακυρώνουν την ασφάλιση. Πρέπει να πάτε και να βρείτε ένα άλλο ασφαλιστήριο συμβόλαιο, και τότε ίσως είναι πολύ υψηλότερο από αυτό που βάλατε πραγματικά στους αριθμούς σας. Να είστε πολύ προσεκτικοί σε αυτό. Βεβαιωθείτε ότι δίνετε στον μεσίτη σας, στον πράκτορα, στην ασφαλιστική εταιρεία, όλες τις πληροφορίες που μπορείτε, ώστε να μην υπάρχουν τέτοιες εκπλήξεις.
Αντωνάκης:
Και, Ash, θίγεις ένα πολύ καλό σημείο. Και αυτό είναι πιθανότατα το θέμα ενός ολόκληρου επεισοδίου, θα πρέπει πιθανώς να πάρουμε έναν ασφαλιστικό μεσίτη για ένα επεισόδιο και απλά να αναλύσουμε, γεια, ποια είναι μερικά από τα λάθη που βλέπετε να κάνουν οι αρχάριοι επενδυτές; Επειδή ήμουν σε ένα συνέδριο το παρελθόν πριν από μερικούς μήνες και υπήρχε ένας τύπος στη σκηνή που μιλούσε για την ευθύνη που σχετίζεται με τις βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις. Και είπε ότι οι περισσότεροι άνθρωποι στον κλάδο των βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι υποασφαλισμένοι. Και είπε: «Δεν αφιερώνουν χρόνο για να διαβάσουν το ασφαλιστήριό τους και αναγνωρίζουν όλους τους κινδύνους στους οποίους εκτίθενται στην πραγματικότητα από όλα τα πράγματα που θα μπορούσαν φυσικά να συμβούν σε μια βραχυπρόθεσμη μίσθωση».
Νομίζω ότι μια συμβουλή σε όλους τους αρχάριους μας που ακούν είναι να αφιερώσουν χρόνο για να διαβάσουν το ασφαλιστήριό σας και να κατανοήσουν πραγματικά τι περιλαμβάνεται, τι δεν συμπεριλαμβάνεται, ώστε να καταλάβετε πού μπορεί να θέλετε να δοκιμάσετε και να μειώσετε τον κίνδυνο. Για παράδειγμα, αυτός ο τύπος που ήταν στη σκηνή λέει ότι δεν του αρέσει να έχει κανένα είδος μεγάλων χαλιών μέσα σε βραχυχρόνιες ενοικιάσεις, επειδή έχει δει τόσες πολλές πολιτικές να καλούνται όταν ένας επισκέπτης σκοντάφτει πάνω από ένα χαλί, το δάχτυλο του ποδιού του πιάνει την άκρη του ένα χαλί και σκοντάφτουν και πέφτουν, και αυτό συνήθως δεν καλύπτεται από το ασφαλιστήριό σας. Υπήρχαν τόσες πολλές παράξενες ιστορίες όπως αυτή όπου λέει, «Αυτά είναι πράγματα που έχουν συμβεί σε ένα ακίνητο, αλλά δεν καλύπτονται από τα περισσότερα παραδοσιακά ασφαλιστήρια συμβόλαια». Απλώς κάτι για να σκεφτούν και να κατανοήσουν οι άνθρωποι, είναι σαν αυτό που περιλαμβάνεται στην πραγματικότητα στις πολιτικές τους.
Άσλεϊ:
Αυτό μου θύμισε όχι μόνο την ασφάλιση αλλά και όταν πήγαινα για ψώνια επίπλων, λέγαμε στον πωλητή ότι είναι για βραχυπρόθεσμη ενοικίαση και τέτοια πράγματα. Και όταν κάνουμε εξαργύρωση, λέει, "Δεν μπορούμε να σας παρέχουμε την κάλυψη της εγγύησης επειδή πρόκειται για βραχυπρόθεσμη ενοικίαση." Και λέμε, "Τι;" Και λέει, "Ναι, δεν παρέχουμε εγγύηση για αυτό, εκτός εάν είναι για δική σας προσωπική χρήση στο σπίτι σας." Από τότε μάθαμε να κρατάμε το στόμα μας κλειστό. Αλλά είναι μόνο μερικά από εκείνα τα πράγματα που δεν τα σκέφτεσαι πραγματικά ότι συμβαίνουν.
Ας προχωρήσουμε στην επόμενη ερώτησή μας από τον Ari Hader. «Τι είναι δάνειο με μπαλόνι; Πληρώνω μόνο τόκους κάθε μήνα και εξοφλώ ολόκληρη την αρχή μετά από ένα συμφωνημένο χρονικό διάστημα, όπως μετά από πέντε χρόνια; Τι είναι τόσο καλό σε αυτό;» Τόνι, έχεις κάνει ποτέ δάνειο με μπαλόνι;
Αντωνάκης:
Ναι, σίγουρα έχουμε. Άρη, είναι πραγματικά, είναι μια πληρωμή με μπαλόνι. Το δάνειο είναι ένα τυπικό δάνειο όπως οτιδήποτε άλλο, αλλά έχετε αυτό που ονομάζεται πληρωμή με μπαλόνι. Και μπορώ να σας δώσω μερικά διαφορετικά παραδείγματα. Όταν αγόρασα την πρώτη μου επένδυση σε ακίνητα, είχα 18 μήνες… Ή νομίζω, στην πραγματικότητα, ήταν ένα δάνειο 12 μηνών από μια τράπεζα για τη χρηματοδότηση της αγοράς και της κατασκευής, και μετά είχα μια πληρωμή με μπαλόνι στις 13 μήνας αυτός ήταν η αρχή συν τυχόν τόκους που είχε συγκεντρώσει κατά τη διάρκεια αυτού του χρονικού πλαισίου.
Ο τρόπος με τον οποίο λειτουργεί μια πληρωμή με μπαλόνι είναι κατά τη διάρκεια ζωής του δανείου… Και μπορείτε να το ρυθμίσετε με πολλούς τρόπους, αλλά ο τρόπος με τον οποίο δημιουργήθηκε αυτό το συγκεκριμένο δάνειο ήταν ότι έκανα πληρωμές μόνο τόκων στο υπόλοιπο κατά τη διάρκεια αυτού του 12- μηνιαίας περιόδου. Σε ένα συνηθισμένο δάνειο, όπως όταν έχετε πληρωμή αυτοκινήτου ή υποθήκη, η πληρωμή σας πηγαίνει τόσο στο κεφάλαιο όσο και στις πληρωμές τόκων σας. Καθώς πραγματοποιείτε πληρωμές για πληρωμή αυτοκινήτου ή υποθήκη, ένα ποσοστό από αυτό πηγαίνει στους τόκους σας, οι οποίοι αποπληρώνουν την τράπεζα, αλλά στη συνέχεια ένα άλλο ποσοστό αυξάνεται για την εξόφληση του κεφαλαίου σας. Με την πάροδο του χρόνου, αν κοιτάξετε τον μήνα έναν έναντι του μήνα 12, μετά από ένα χρόνο έχετε εξοφλήσει μέρος του κεφαλαίου σας. Και πολλά από αυτά τα δάνεια που έχουν πληρωμές δανείων ή που έχουν αυτές τις δομές μόνο τόκου, κατά τη διάρκεια αυτών των 12 μηνών, πληρώνετε τόκους, ώστε το κεφάλαιο σας να μην μειώνεται ποτέ. Μήνας πρώτος, μήνας 12, το κύριο υπόλοιπό σας είναι ακριβώς το ίδιο πράγμα.
Και στη συνέχεια, στο τέλος αυτών των 12 μηνών, πρέπει να εξοφλήσετε το υπόλοιπο κεφαλαίου. Και έχετε δύο τρόπους να το κάνετε αυτό. Είτε μπορείτε να βγείτε από την τσέπη σας, ώστε για οποιονδήποτε λόγο να έχετε τα μετρητά που απαιτούνται για την εξόφληση αυτού του δανείου στο σύνολό του, είτε αυτό που κάνουν οι περισσότεροι είναι να αναχρηματοδοτήσουν και να λάβουν ένα μακροπρόθεσμο πάγιο χρέος για να εξοφλήσουν τόσο σύντομα -σημείωση όρου. Αυτό κάναμε.
Το όφελος που είδαμε, Άρι, ήταν ότι ήταν σημαντικά λιγότερο ακριβό. Ήταν ένα φθηνό δάνειο κατά τη διάρκεια αυτών των 12 μηνών επειδή πληρώνατε μόνο για τους τόκους, ενώ οι περισσότερες πληρωμές είναι στεγαστικά και τόκοι, επομένως πληρώνετε λιγότερα κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου και σας δίνει αρκετό χρόνο για να ρυθμίσετε την αναχρηματοδότησή σας, όπως η μακροχρόνια -προθεσμιακό χρέος και να τεθεί σε εφαρμογή αυτή η αναχρηματοδότηση. Έτσι δούλεψε σε εμάς. Ash, πώς ήταν για εσάς και την επιχείρησή σας;
Άσλεϊ:
Ναι, είναι υπέροχο για το κόστος κράτησης. Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου αποκατάστασης ή διορθώνετε το ακίνητο προτού να πάτε πραγματικά και να αναχρηματοδοτήσετε, η πληρωμή μόνο των τόκων είναι χαμηλότερη επειδή πληρώνετε απλώς τους τόκους και όχι τους τόκους και την αρχή. Δεν πληρώνετε καμία από την αρχή εκείνη τη στιγμή, επομένως δεν δημιουργείτε πια πλεονέκτημα σε αυτήν από την αρχή πληρωμής.
Ένα παράδειγμα της πρώτης φοράς που έκανα ποτέ μια πληρωμή με μπαλόνι ήταν μια μονάδα έξι που αγόραζα. Ήταν η πρώτη μου φορά που έκανα χρηματοδότηση πωλητών. Το ρυθμίσαμε για ένα χρόνο και κάναμε πληρωμές μόνο τόκων στο 7% και μετά την πληρωμή με μπαλόνι τη χρονιά. Διατήρησε τις πληρωμές μου πολύ χαμηλές κατά τη διάρκεια εκείνου του έτους, ενώ έκανα κάποιες ενημερώσεις στο ακίνητο, και μετά πήγα και αναχρηματοδότησα με μια άλλη τράπεζα και πλήρωσα το κεφάλαιο στον πωλητή στο τέλος του έτους.
Νομίζω ότι είναι μια πραγματικά εξαιρετική τακτική για τη διαπραγμάτευση μιας συμφωνίας, για να γίνεσαι δημιουργικός όταν προσφέρεις χρηματοδότηση από τον πωλητή καθώς, εντάξει, θέλεις χρηματοδότηση από τον πωλητή, αλλά αυτό το άτομο δεν θέλει να το κρατήσει για μεγάλο χρονικό διάστημα. Αυτό που μπορείτε να κάνετε είναι ακόμα κι αν δεν κάνετε απλώς ασφάλιση, μόνο εάν κάνετε πληρωμές κεφαλαίου και τόκων, θα μπορούσατε να το αποσβέσετε για 30 χρόνια, ώστε να εξακολουθείτε να λαμβάνετε μια πολύ χαμηλή πληρωμή και στη συνέχεια να έχετε η πληρωμή με μπαλόνι μπορεί να οριστεί για το δεύτερο ή το τρίτο έτος.
Έκανα αυτή τη συμφωνία μια φορά για αυτόν τον τύπο, όπου ήταν μια πληρωμή με μπαλόνι το έτος πέμπτο και μια πληρωμή με μπαλόνι το έτος έβδομο, και μετά το συνολικό ποσό που οφείλονταν το έτος 10, νομίζω ότι ήταν. Νομίζω ότι ήταν $800,000, $200,000 εκ των προτέρων. Και μετά το πέμπτο έτος, ήταν άλλα 50,000 $, το έβδομο, άλλα 50,000 $. Και προφανώς το ποσό που πληρώνετε για τους τόκους, μόλις εξοφληθεί, θα αλλάξει όταν κάνετε αυτές τις μεγάλες πληρωμές για να εξοφλήσετε μέρος της αρχής.
Αυτό είναι κάτι άλλο με το οποίο μπορείτε να γίνετε δημιουργικοί, είναι ίσως κάποιος που θέλει να συνταξιοδοτηθεί, δεν θέλει να πάρει το εφάπαξ ποσό τώρα, αλλά χρειάζονται περισσότερα από αυτά που θα ήταν οι πληρωμές κεφαλαίου και τόκων. Ίσως μπορείτε να ορίσετε ότι η συμφωνία εξακολουθεί να λειτουργεί όπου σε δύο χρόνια, θα μπορούσατε να δώσετε ένα μικρό ποσό από ένα μεγάλο εφάπαξ και στη συνέχεια ένα άλλο μεγάλο εφάπαξ. Τόσοι πολλοί διαφορετικοί τρόποι για να γίνετε δημιουργικοί κάνοντας πληρωμές με μπαλόνι σε ένα δάνειο.
Αντωνάκης:
Και, Ash, θα πρέπει να αναφέρετε ένα τόσο καλό σημείο που πραγματικά δεν υπάρχει σωστός ή λάθος τρόπος να τα ρυθμίσετε. Θα έλεγα ότι η πλειοψηφία των καταστάσεων τύπου πληρωμής με μπαλόνι που βλέπετε, ειδικά στον οικιστικό χώρο, συνήθως χρησιμοποιεί κάποιο είδος ρύθμισης τύπου μόνο ενδιαφέροντος, αλλά μπορείτε πραγματικά να το κάνετε όπως θέλετε. Και βλέπετε στον εμπορικό χώρο, όταν εξετάζετε το multifamily ή οτιδήποτε άλλο είναι, πολλά από αυτά, θα βγουν και θα πάρουν χρέη γέφυρας, αλλά θα είναι για τρία χρόνια. Και θα έχουν μόνο τρία χρόνια τόκους, και μετά θα έχουν αυτή τη μεγάλη πληρωμή με μπαλόνι εκεί. Οι όροι μπορεί να διαφέρουν. Όπως είπε η Ashley, ότι είχε πολλαπλές πληρωμές με μπαλόνια σε όλη τη διάρκεια του δανείου της, οπότε δεν υπάρχει πραγματικά σωστός ή λάθος τρόπος να το κάνει αυτό.
Αλλά καθώς μιλούσαμε για αυτό και για το πώς μπορούν να τεθούν σε εφαρμογή οι πληρωμές με μπαλόνι, θέλετε επίσης να βεβαιωθείτε ότι δεν θα βάλετε τον εαυτό σας σε μια, υποθέτω, μια δύσκολη κατάσταση. Μέρος αυτού που προκάλεσε την οικονομική κρίση του 2008 ήταν ότι είχατε όλους αυτούς τους ανθρώπους σε αυτά τα προσαρμόσιμα στεγαστικά δάνεια που είχαν αυτές τις μεγάλες πληρωμές με μπαλόνια. Και οι περισσότεροι άνθρωποι, αυτό που έκαναν ήταν ότι απλώς αναχρηματοδοτούσαν επειδή οι αξίες των ακινήτων συνέχιζαν να ανεβαίνουν. Αλλά όταν είδατε αυτές τις αξίες των ακινήτων να αρχίζουν να αντιστρέφονται, οι άνθρωποι δεν είχαν τα ίδια κεφάλαια για αναχρηματοδότηση και στη συνέχεια οι πληρωμές τους εκτοξεύτηκαν στα ύψη και δεν μπορούσαν πλέον να αντέξουν οικονομικά τα δάνειά τους. Θέλετε απλώς να βεβαιωθείτε ότι εξακολουθείτε να είστε συντηρητικοί, υποθέτω, όταν λαμβάνετε αυτές τις πληρωμές με μπαλόνι, επειδή μπορεί να βρεθείτε σε μια κατάσταση όπου μπορεί να καταλήξετε να κρατάτε την τσάντα και να μην μπορείτε να την αντέξετε οικονομικά.
Και κυριολεκτικά μόλις διάβασα κάτι, νομίζω ότι ήταν χθες το πρωί, σχετικά με τον χώρο γραφείων και το πώς ο χώρος γραφείων θα χτυπηθεί πολύ σκληρά τα επόμενα δύο χρόνια, επειδή έχετε όλους αυτούς τους χώρους γραφείων που ήταν σε αυτές τις βραχυπρόθεσμες σημειώσεις όπου είχαν ίσως 24, 36, 5 χρόνια, και τώρα αυτά τα χαρτονομίσματα πλησιάζουν. Και επειδή η αποτίμηση των χώρων γραφείων με βάση την πληρότητα σε μεγάλο βαθμό και οι πληρότητες μειώνονται σε γενικές γραμμές για το γραφείο, βλέπετε ότι οι αποτιμήσεις μειώνονται. Τώρα οι άνθρωποι σε αυτά τα κτίρια γραφείων που έχουν αυτές τις σημειώσεις θα βρεθούν σε μια πραγματικά δύσκολη κατάσταση όπου δεν μπορούν απαραίτητα να αναχρηματοδοτήσουν επειδή η αξία του ακινήτου σήμερα είναι σημαντικά χαμηλότερη από ό,τι πριν. Εξακολουθείτε να θέλετε απλώς να είστε συντηρητικοί, ακόμη και όταν κινείστε σε αυτές τις καταστάσεις βραχυπρόθεσμου χρέους.
Άσλεϊ:
Αυτό είναι ένα εξαιρετικό σημείο γιατί πολλά… Μιλάμε πολύ εδώ για στεγαστικά δάνεια, αλλά για εμπορικά δάνεια, πολλά από αυτά έχουν όντως πληρωμή με μπαλόνι. Μπορεί να αποσβέσετε τη διάρκεια ζωής του δανείου για 15, 20 χρόνια, αλλά το δάνειο είναι σταθερό μόνο για πέντε χρόνια και θα μπορούσε στην πραγματικότητα να είναι μια πληρωμή με μπαλόνι. Ένας άλλος επενδυτής που τον βοηθάω, τον βοηθάω να αναχρηματοδοτήσει δύο ακίνητα αυτή τη στιγμή, όπου ήταν σταθερό πενταετές, και πρέπει να αναχρηματοδοτήσει από αυτό το δάνειο μετά τα πέντε χρόνια. δεν μεταφέρεται καν σε μεταβλητό ρυθμό. Αυτό κάνει αυτή τη στιγμή. Αλλά αν επρόκειτο να πάτε και λέτε, "Θα αγοράσω όσα περισσότερα μπορώ αυτή τη στιγμή", και τοποθετείτε όλα αυτά τα ακίνητα που αγοράζετε σε αυτά τα πενταετή δάνεια, σε πέντε χρόνια, όλα αυτά τα δάνεια θα λήξουν την ίδια ακριβώς στιγμή και θα πρέπει να πάτε και να τα αναχρηματοδοτήσετε όλα. Και μετά τι γίνεται αν τα ποσοστά έχουν εκτοξευθεί στα ύψη; Και τώρα κάθε ακίνητο που έχετε, αυτές οι πληρωμές θα είναι τεράστιες.
Είδα πολλές τράπεζες τον περασμένο χρόνο να προσφέρουν από την εμπορική πλευρά πενταετία, επτά χρόνια και μερικές φορές ακόμη και 10 χρόνια. Νομίζω ότι, ως επενδυτής, πρέπει να είσαι στρατηγικός ως προς το πότε λήγουν αυτά τα δάνεια γιατί υπάρχουν όλα αυτά τα διαφορετικά πράγματα που θα μπορούσαν να τεθούν στο παιχνίδι και δεν θέλεις να κολλήσεις με όλα αυτά τα δάνεια που πρέπει να πληρώσεις χωρίς πολλές επιλογές για αναχρηματοδότηση, είτε επειδή το χρέος σας στο εισόδημα είναι πολύ υψηλό, είτε χάσατε τη δουλειά σας στο W2 και είναι δύσκολο για εσάς να πάτε και να αναχρηματοδοτήσετε, είτε τα επιτόκια έχουν αυξηθεί τόσο υψηλά είτε οι απαιτήσεις δανεισμού έχουν αυξηθεί πολύ πιο αυστηρά ή περνάτε κενές θέσεις σε ένα από τα ακίνητά σας όπου κανείς δεν θέλει να δανείσει σε αυτό ή διαφορετικά πράγματα όπως αυτό. Να είστε προσεκτικοί στην εμπορική πλευρά.
Ωστόσο, με έκανε να σκεφτώ ένα πλεονέκτημα μιας πληρωμής με μπαλόνι, όπου είχα συνεργαστεί με αυτόν τον επενδυτή σε αυτήν τη συμφωνία όπου ο τύπος δεν είχε αρκετά χρήματα για την προκαταβολή για να αγοράσει το ακίνητο, οπότε πώς το έφτιαξε. πήγε στην τράπεζα, έκανε το δάνειό του, αλλά μετά έκανε ένα δεύτερο δάνειο για το ακίνητο που χρηματοδοτούσε τον πωλητή. Κατέληξε να είναι περίπου $80,000, και μετά νομίζω ότι ίσως έφερε $50,000 δικά του για την προκαταβολή. Και έκανε πληρωμές μόνο τόκων, νομίζω ότι ήταν επτά χρόνια, ίσως. Και μετά επρόκειτο να γίνει η πληρωμή με μπαλόνι στο τέλος των επτά ετών στον πωλητή. Το όφελος από αυτό, ήταν ότι ολοκληρώθηκε η συμφωνία για τον πωλητή, οπότε, προχωρώντας προς τα εμπρός, έπαιρνε ακόμα ένα μεγάλο κομμάτι ρέστας από την υποθήκη που έπαιρνε το άτομο και στη συνέχεια επίσης από τα 50,000 $ που έφερναν οι ίδιοι. Και μετά ο πωλητής χρηματοδότησε αυτά τα 80,000 δολάρια και λάμβανε μηνιαίες πληρωμές κατά τη διάρκεια των επτά ετών, και στη συνέχεια η πληρωμή με μπαλόνι έγινε στο τέλος των επτά ετών.
Η τράπεζα που είχε το πρώτο δάνειο του επέτρεψε να συμβεί αυτό, για να έχει ένα δεύτερο εμπόδιο στο ακίνητο επειδή τα νούμερα είχαν νόημα και η μηνιαία πληρωμή ήταν τόσο χαμηλή που η ταμειακή ροή του ακινήτου μπορούσε εύκολα να καλύψει την πληρωμή του στεγαστικού δανείου σε η τράπεζα και η πληρωμή στον πωλητή χρηματοδότηση. Αυτό είναι κάτι που συνήθως δεν βλέπετε στην πλευρά της κατοικίας, όπου η τράπεζα θα σας αφήσει να πάτε και να πάρετε ένα δεύτερο προνόμιο ή ο πωλητής να χρηματοδοτήσει την προκαταβολή ή να δανειστεί χρήματα για την προκαταβολή, ακόμη κι αν είναι δώρο από ένα μέλος της οικογένειας ή κάποιον άλλο πηγαίνοντας στην πράξη. Αυτό είναι σίγουρα ένα εργαλείο, εάν πηγαίνετε στην εμπορική πλευρά του δανεισμού, είναι να χρησιμοποιήσετε αυτήν τη χρηματοδότηση από τον πωλητή, να κάνετε μια πληρωμή με μπαλόνι, ώστε να μπορέσετε να σταθεροποιήσετε αυτό το ακίνητο, να έχετε αρκετό χρόνο και να μπορείτε να επιστρέψετε η χρηματοδότηση του πωλητή όποτε είναι η περίοδος πληρωμής άνθισης.
Αντωνάκης:
Αυτό είναι μέρος του γεγονότος που κάνει την επένδυση σε ακίνητη περιουσία τόσο ενδιαφέρουσα είναι ότι επιτρέπει ατελείωτη δημιουργικότητα όσον αφορά τον τρόπο επίτευξης μιας συμφωνίας. Και όσο περισσότερες συζητήσεις κάνουμε με άλλους επενδυτές, τόσο περισσότερες δομές, μοχλούς και δημιουργικότητα βλέπουμε. Και εφόσον εσείς και το άλλο άτομο στην άλλη άκρη αυτής της συμφωνίας είστε ευχαριστημένοι και δεν παραβιάζετε κανένα νόμο, προφανώς, τότε λειτουργεί.
Απλώς κάτι τελευταίο, Ash, που μου ήρθε στο μυαλό καθώς ανέφερες ότι δεν πρέπει να εξοφληθεί όλο το χρέος σου με τον ίδιο ακριβή χρόνο και είσαι σε αυτά τα βραχυπρόθεσμα χαρτονομίσματα, το ίδιο ισχύει αν είσαι μακροπρόθεσμος θητεία ενοικίαση ιδιοκτήτης. Εάν μπορείτε να προσπαθήσετε να κλιμακώσετε τις κενές θέσεις σας έτσι ώστε να μην συμβαίνουν όλες ταυτόχρονα, θα κάνετε επίσης τη ζωή σας πιο εύκολη για τον εαυτό σας.
Όταν δούλευα αυτήν την εταιρεία χρηματοδοτικής μίσθωσης εδώ τοπικά για ένα σύντομο χρονικό διάστημα μετά το κολέγιο και έβλεπα… Μας έδιναν φύλλα για κάθε μονάδα που ήταν κενή και έλεγαν: «Αν ο ενοικιαστής υπογράψει μια εξάμηνη μίσθωση, ορίστε ποιες είναι οι τιμές ανά μήνας. Αν υπέγραψαν επτάμηνη μίσθωση, ιδού τι είναι. Εδώ είναι μια μίσθωση οκτώ μηνών και ιδού τι είναι». Και θα σκεφτόσασταν ότι μια 10μηνη μίσθωση θα ήταν φθηνότερη από μια εξάμηνη μίσθωση επειδή ο ιδιοκτήτης σας κρατά στη μονάδα για τέσσερις μήνες περισσότερο, αλλά θα δείτε ότι μερικές φορές μια εξάμηνη μίσθωση αυτής της μονάδας θα ήταν $400 ή $500 περισσότερα από τη 10μηνη μίσθωση. Και όταν ρώτησα γιατί, είπα, "Γιατί χρεώνουμε περισσότερα για αυτήν τη μακροπρόθεσμη μίσθωση από ό,τι για τη βραχυπρόθεσμη μίσθωση;" Και το σκεπτικό τους ήταν: «Έχουμε πάρα πολλές μονάδες που λήγουν σε αυτό το χρονοδιάγραμμα του έκτου μήνα, επομένως θέλουμε να προσπαθήσουμε να μειώσουμε τον αριθμό των ατόμων που επιλέγουν αυτήν την επιλογή και να τους απωθήσουμε τρεις ή τέσσερις μήνες, ώστε να μπορέσουμε να μειώσουμε τις κενές θέσεις μας .» Απλώς σκέφτηκα ότι ήταν ένα πραγματικά ενδιαφέρον πράγμα και μου ήρθε στο μυαλό όταν αναφέρατε την όλη συγκλονιστική πληρωμή των μπαλονιών σας επίσης.
Άσλεϊ:
Ναι, αυτό είναι ενδιαφέρον γιατί εδώ στο Μπάφαλο, όλοι προσπαθούν να κάνουν τις μισθώσεις να τελειώσουν την άνοιξη γιατί κανείς δεν μετακινείται το χειμώνα. Αυτό συμβαίνει όταν θα σας προσφέρουμε αντί για 12 μίσθωση, μια μίσθωση 15 μηνών και θα σας δώσουμε μια μικρή έκπτωση εάν υπογράψετε ώστε να τελειώσει η μίσθωση σας λήγει την άνοιξη ή στις αρχές του καλοκαιριού, επειδή τότε οι περισσότεροι άνθρωποι τείνουν να μετακινηθεί είναι την άνοιξη. Και κανείς δεν θέλει να λήξει η μίσθωση τον χειμώνα γιατί αν κάποιος φύγει, είναι πολύ πιο δύσκολο να συμπληρώσει το χειμώνα.
Αντωνάκης:
Σωστά. Απλά κάτι που μου ήρθε στο μυαλό. Ενδιαφέρουσες σκέψεις. Εντάξει, αυτή η ερώτηση προέρχεται από τον Μπιλ Χολ. Και ο Μπιλ λέει, «Έχω ένα σπίτι στο οποίο μπορεί να κάνω μια προσφορά. Είναι ένας προκαταρκτικός αποκλεισμός. Ο ιδιοκτήτης του σπιτιού είναι 19,000 $ πίσω. Η ερώτησή μου είναι κατά τον υπολογισμό αυτής της προσφοράς, βάζω αυτόν τον αριθμό με τα υπόλοιπα έξοδά μου;» Ποτέ δεν αγόρασα προκαταρκτικό αποκλεισμό, αλλά επιτρέψτε μου να σας εξηγήσω και μετά, Ας, θα σας το δώσω.
Όταν ένας αγοραστής σπιτιού αγοράζει ένα σπίτι και παίρνει ένα στεγαστικό δάνειο από μια τράπεζα, συνάπτει συμβόλαιο με αυτήν την τράπεζα για να πει: «Θα σας πληρώσω Χ δολάρια το μήνα για τα επόμενα 15, 20, 25, 30 χρόνια." Και όταν ένας αγοραστής κατοικίας αθετήσει ή σταματήσει να κάνει πληρωμές, η τράπεζα ξεκινά στη συνέχεια τη διαδικασία αποκλεισμού και, τελικά, η τράπεζα μπορεί να καταλήξει να διώξει αυτό το άτομο από το σπίτι, να ανακτήσει την κατοχή του ακινήτου και, στη συνέχεια, θα πουλήσει αυτό το ακίνητο στις στην αγορά συνήθως για απώλεια.
Αλλά υπάρχουν πολλά βήματα πριν ο ιδιοκτήτης του σπιτιού πραγματικά αποβληθεί. Και ο προκαταρκτικός αποκλεισμός είναι το βήμα ακριβώς πριν αρχίσει η τράπεζα να ξεκινήσει όλη τη νομική διαδικασία για να σας διώξουν από το σπίτι, όπου μερικές φορές οι άνθρωποι προσπαθούν να πουλήσουν για να αποφύγουν αυτόν τον αποκλεισμό να χτυπήσει το ρεκόρ τους. Και είναι ένα κέρδος για την τράπεζα, διότι εάν μπορέσει να αποφύγει μια κατάσταση σύντομης πώλησης όπου πουλάνε την περιουσία τους με ζημία, τότε η τράπεζα προφανώς θα διατηρήσει τον εαυτό της και σε αυτήν την κατάσταση. Αυτή ακριβώς είναι η διαδικασία πριν από τον αποκλεισμό. Αλλά Ash, ξέρω ότι είπες ότι αγοράσατε τουλάχιστον ένα ακίνητο που βρισκόταν στη διαδικασία πριν από τον αποκλεισμό, οπότε υποθέτω ότι πείτε μας αυτήν την ιστορία. Και τότε έπρεπε να φέρετε τις οφειλόμενες πληρωμές αυτού του ατόμου πριν μπορέσετε να αγοράσετε το ακίνητο;
Άσλεϊ:
Ναι, οπότε καταλήξαμε να κάνουμε ένα θέμα για να συζητήσουμε αυτό το ακίνητο. Αν επιστρέψετε και ακούσετε το επεισόδιο του Pace Morebe που τον είχαμε, μιλήσαμε λίγο γι' αυτό. Και μετά προχωρά προφανώς στο θέμα, τι είναι αυτό. Αλλά αυτό είναι βασικά όταν πρόκειται να αναλάβετε τις πληρωμές δανείου του ατόμου. Το δάνειο θα παραμείνει στο όνομά τους, το ακίνητο θα μεταγραφεί στο όνομά σας και τώρα είστε ιδιοκτήτης του σπιτιού και θα πληρώσετε την υποθήκη τους για λογαριασμό τους. Ωστόσο, μπορείτε ακόμα να αγοράσετε ένα προκαταρκτικό αποκλεισμό χωρίς να υπόκεινται σε συμφωνίες όπου αναλαμβάνουν την υποθήκη τους.
Σε αυτό το σενάριο, ο ιδιοκτήτης του σπιτιού είναι 19,000 $ πίσω. Και το ερώτημα είναι, "Κατά τον υπολογισμό αυτής της προσφοράς, βάζω αυτόν τον αριθμό με τα υπόλοιπα έξοδά μου;" Εάν πρόκειται να αγοράσετε αυτό το ακίνητο σε μετρητά, ανεξάρτητα από το τι, θα πρέπει να πληρώσετε αυτά τα 19,000 $, αλλά θα πρέπει επίσης να πληρώσετε και το υπόλοιπο ό,τι οφείλετε για το δάνειο. Απλώς αν αγόραζες από κάποιον που είχε πιάσει όλο το στεγαστικό του δάνειο, δεν είχε καμία καθυστέρηση και χρωστούσε 100,000 $ στο σπίτι του όταν αγοράσατε το σπίτι του από αυτόν, αυτά τα 100,000 $ θα έπρεπε να εξοφληθούν. Σε αυτό το σενάριο, είναι απλά 19,000 $ πίσω. Ίσως χρωστάνε άλλα 50,000 δολάρια. Θα έπρεπε να πληρώσετε όλα αυτά τα 79,000 $. Δεν θα είχε σημασία αν ήταν ληξιπρόθεσμο ή αν ήταν ληξιπρόθεσμο, ολόκληρο το ενέχυρο, ολόκληρη αυτή η υποθήκη θα έπρεπε να εξοφληθεί ανεξάρτητα από το τι.
Η πρώτη ερώτηση θα ήταν πώς αγοράζετε αυτό το ακίνητο; Αγοράζετε με μετρητά; Χρησιμοποιείτε δανειστή σκληρού χρήματος; Λαμβάνετε τραπεζική χρηματοδότηση; Ό,τι κι αν είναι αυτό, πρέπει να βεβαιωθείτε ότι υπολογίζετε ότι θα πρέπει να βάλετε μια προσφορά που να καλύπτει αυτά τα 19,000 $ και, στη συνέχεια, όποιο και αν είναι το υπόλοιπο στο δάνειο.
Μπορείτε να κάνετε αυτό που ονομάζεται σύντομη πώληση όπου διαπραγματεύεστε πραγματικά με την τράπεζα σχετικά με το ποια θα μπορούσε να είναι η τιμή αγοράς, ώστε η τράπεζα να μην χρειάζεται να κάνει τον πλήρη αποκλεισμό. μπορούν να ανακτήσουν μέρος του κόστους τους. Στην πραγματικότητα προσπαθήσαμε να το κάνουμε αυτό πρώτα με την τράπεζα που καταλήξαμε να ασχοληθούμε με το θέμα και να πληρώσουμε το πίσω στεγαστικό δάνειο. Προσπαθήσαμε να το κάνουμε αυτό με την τράπεζα, αλλά δεν ήταν πολύ πρόθυμοι να διαπραγματευτούν πολύ. Και μετά κατέληξε να κάνουμε το θέμα και να αναλαμβάνουμε απλώς τις πληρωμές των στεγαστικών δανείων ήταν πολύ καλύτερη συμφωνία για εμάς. Και καταλήξαμε να πληρώσουμε σε μετρητά τα χρήματα που οφείλονταν και δώσαμε το άτομο στο τρέχον στεγαστικό δάνειο. Και μετά κάθε μήνα, συνεχίζαμε να κάνουμε την πληρωμή του στεγαστικού δανείου για λογαριασμό τους. Αυτό το άτομο είχε επίσης αναδρομικούς φόρους, οπότε έπρεπε να πληρώσουμε τους αναδρομικούς φόρους. Εάν πηγαίνετε και λαμβάνετε χρηματοδότηση για έναν προκαταρκτικό αποκλεισμό και έχουν 19,000 $ που είναι ληξιπρόθεσμα, εάν βάλετε το 20% κάτω και στη συνέχεια λάβετε ένα δάνειο, μέρος αυτού του 20%, μέρος του δανείου θα είναι προς αυτήν την τιμή αγοράς.
Όταν κάνετε την προσφορά σας, θα συμπεριληφθούν αυτά τα 19,000 $. Δεν κάνετε την προσφορά σας και μετά την αποδέχονται και πηγαίνετε να κλείσετε και πληρώνετε την τιμή αγοράς συν τα 19,000 $ που οφείλουν, θέλετε τα 19,000 $ να είναι τυλιγμένα σε οτιδήποτε προσφέρετε για να αγοράσετε το ακίνητο. Αυτό θα μπορούσε να είναι μέρος του δανείου εάν πρόκειται να αγοράσετε το ακίνητο με δάνειο.
Αλλά ναι, σίγουρα θα το υπολογίσεις αυτό. Τις περισσότερες φορές, εάν δεν κάνετε μια σύντομη πώληση όπου διαπραγματεύεστε με την τράπεζα, εάν μπορείτε να μεταβείτε στα αρχεία της κομητείας ή στο PropStream ή σε οποιοδήποτε άλλο λογισμικό επί πληρωμή που σας παρέχει αρχεία ιδιοκτησίας, μπορείτε να πάρετε μια ιδέα ποιο είναι το υπόλοιπο του στεγαστικού δανείου, εάν υπάρχει κάποια καθυστέρηση, ποιο είναι το… Συνήθως δεν μπορείτε να πάρετε ένα πολύ ακριβές ποσό, είναι περισσότερο μια εκτίμηση. Με βάση τη διάρκεια των δανείων που πήραν, ποιο ήταν το επιτόκιο τους, αυτό πιστεύουμε ότι οφείλονται επί του παρόντος στο δάνειο. Αλλά μπορείτε να μετρήσετε και να δείτε, εντάξει, με ενδιαφέρει αυτό το ακίνητο. Ξέρω ότι μπαίνει σε προ αποκλεισμό. Αλλά μετά κοιτάς και βλέπεις, εντάξει, αυτό το ακίνητο αξίζει μόνο 200,000 $, αλλά όμως χρωστάνε 250,000 $ σε αυτό και βρίσκονται πίσω από άλλα 10,000 $ σε αυτό, ή κάτι τέτοιο. Αυτό μπορεί να μετρήσει, εντάξει, θα πρέπει να κάνω μια σύντομη πώληση γιατί δεν αξίζει να πληρώσω πολύ περισσότερα για το ακίνητο επειδή έχουν αυτά τα βάρη που πρέπει να εξοφληθούν. Αλλά αν οι αριθμοί λειτουργούν και εξακολουθείτε να λαμβάνετε πολλά, τότε ναι, προχωρήστε, εκτελέστε τους αριθμούς και βεβαιωθείτε ότι υπολογίζετε τυχόν άλλα κόστη.
Και αν πρόκειται να προχωρήσει σε προκαταρκτικό αποκλεισμό, βεβαιωθείτε ότι ψάχνετε να δείτε εάν υπάρχουν και άλλα εμπράγματα βάρη ή αποφάσεις για το ακίνητο, όπως οι αναδρομικοί φόροι. Δεν μπορούν να αντέξουν οικονομικά την πληρωμή του στεγαστικού τους δανείου. Επιμένουν και αυτοί στους φόρους τους; Πολύ σημαντικό να δούμε.
Αντωνάκης:
Μεγάλη κατάρρευση, Ashley. Και πάλι, υπάρχουν τόσες πολλές αποχρώσεις στην επένδυση σε ακίνητα. Νιώθω ότι αυτό είναι το θέμα της σημερινής εκπομπής και γνωρίζοντας, εντάξει, πρέπει να προσπαθήσω να κάνω αυτό το θέμα; Πρέπει να το αφήσω να πάει σε αποκλεισμό και μετά να προσπαθήσω να το παραλάβω στο backend;
Η δεύτερη συμφωνία που αγόρασα ποτέ ήταν μια σύντομη πώληση. Και μόνο μια προσοχή για τους ανθρώπους που ακούνε είναι να προετοιμαστούν για μια σύντομη πώληση που θα διαρκέσει πολύ. Η συμφωνία μου, αυτή η δεύτερη συμφωνία που την αγόρασα, νομίζω ότι ήταν μήνες και μήνες και μήνες ενδιάμεσα όταν υπέβαλα την προσφορά και όταν πραγματικά επέστρεψαν και είπαν ναι και ακόμη περισσότερους μήνες μετά όταν στην πραγματικότητα κλείσαμε επειδή υπήρχε ο αρχικός αγοραστής που είχε παραταχθεί, αυτός ο αγοραστής υπαναχώρησε. Τότε η τράπεζα ήρθε σε μένα και μου είπε: «Γεια, ήσουν η δεύτερη προσφορά μας στη σειρά. Θέλεις να το πάρεις;» Και τότε η διαδικασία διαπραγμάτευσης κράτησε για πάντα, επειδή ακριβώς επειδή ο πωλητής συμφωνεί σε ένα ποσό κατά τη διάρκεια μιας σύντομης πώλησης, η τράπεζα πρέπει να επιστρέψει και να εγκρίνει αυτό το ποσό επίσης, και αυτό μπορεί να διαρκέσει για πάντα. Μπορείτε να λάβετε μια πραγματικά φανταστική προσφορά όταν αγοράζετε ως μικρή έκπτωση, αλλά απλά να είστε προετοιμασμένοι ότι θα μπορούσε να είναι πολύ τραγούδι και χορός πριν φτάσετε πραγματικά στη γραμμή του τερματισμού σε αυτό.
Άσλεϊ:
Εντάξει, η επόμενη ερώτησή μας είναι από τον Kyle Consider. "Για όσους από εσάς έχετε ενοίκια εκτός πόλης, τι πληρώνετε συνήθως για τη διαχείριση του ακινήτου;" Τόνι, είχες τα ακίνητά σου στη Λουιζιάνα. Ποια ήταν η αμοιβή διαχείρισης ακινήτων που πληρώσατε για αυτά; Γιατί αυτά ήταν εκτός κράτους για σένα.
Αντωνάκης:
Ειλικρινά ήταν αρκετά ακριβό. Νομίζω ότι το είχαν στο 10% των ενοικίων αλλά με ανώτατο όριο 100$. Όλες οι μονάδες που είχα εκεί έξω, πλήρωνα μόνο 100 $ ανά μονάδα. Και ο τρόπος με τον οποίο βρήκα την εταιρεία βραχυπρόθεσμης ενοικίασής μου ήταν κυριολεκτικά μόλις μπήκα στο Google και πληκτρολόγησα σε εταιρείες διαχείρισης ακινήτων, Shreveport, Λουιζιάνα. ένα μάτσο ξεπρόβαλε. Κάλεσα ένα σωρό και είχα μια λίστα με ερωτήσεις που ήθελα να κάνω σε κάθε άτομο. Είμαι σίγουρος ότι αυτές οι ερωτήσεις προήλθαν μόνο από τα φόρουμ του BiggerPockets. Απλώς έψαξα τις φόρμες για να βρω ποιες ερωτήσεις να κάνω σε έναν διαχειριστή ακινήτων. Και μερικοί δεν μου επέστρεψαν ποτέ, οπότε αυτό είναι προφανώς σημάδι. Υπήρχε ένα ζευγάρι που μου ήρθε πίσω και είχα τηλεφωνικές συνομιλίες μαζί μου.
Και μετά όταν πήγα να κλείσω το ακίνητο όταν πέταξα στη Λουιζιάνα για να κλείσω πραγματικά, αυτό που μου άρεσε περισσότερο, του ζήτησα απλώς ένα φλιτζάνι καφέ. Και έστειλε κάποιον από την ομάδα του να συναντηθεί μαζί μου και μου έδωσαν πολλές πληροφορίες για την τοπική οικονομία, για την τοπική πόλη, για το τι λειτουργεί καλά όταν ανακαινίζετε ένα ακίνητο για να έχετε τις καλύτερες τιμές ενοικίου. Και ήμουν πολύ ανοιχτός και ειλικρινής μαζί τους ότι ήμουν νέος επενδυτής, αλλά έψαχνα για κάποιον να αναπτυχθώ. Και ήταν επίσης νέοι και αναπτυσσόμενοι εκείνη την εποχή, οπότε ήταν ευχαριστημένοι με αυτό. Αλλά ναι, ήταν μια πολύ ωραία διαδικασία, αλλά ήταν απλώς να αξιοποιήσω το BiggerPockets και μετά να βγω εκεί έξω και να συναντήσω άτομα προσωπικά που με βοήθησε να βρω το σωστό.
Άσλεϊ:
Ναι. Πάντα αυτοδιαχειρίζομαι τις περιουσίες μου. Και μετά προσέλαβα μια εταιρεία διαχείρισης ακινήτων πριν από τρία χρόνια, και αυτή ήταν η πρώτη μου εμπειρία με μια εταιρεία διαχείρισης ακινήτων. Και η αμοιβή τους, επειδή ήμασταν εγώ και ένας άλλος επενδυτής, και μεταξύ μας να τους φέρουμε τα ακίνητά μας, πήραμε μια μαζική έκπτωση. Πιστεύω ότι ήταν 5.5% για τον πρώτο χρόνο. Μόλις κάναμε μονοετές συμβόλαιο μαζί τους.
Αντωνάκης:
Αυτό είναι πολύ καλό. 5.5%;
Άσλεϊ:
Ναι. Και τότε ήταν 25 $ ανά κτίριο το μήνα. Και αυτό κάλυπτε υπηρεσίες έκτακτης ανάγκης. Αν υπήρχε πρόβλημα με υδραυλικά το Σαββατοκύριακο, δεν χρεώνουν υπερωρίες ή κάτι τέτοιο, απλά κάθε μήνα, κάθε κτίριο. Το συγκρότημα διαμερισμάτων των 40 μονάδων έχει πέντε κτίρια, επομένως χρεωνόμασταν 25 $ ανά μονάδα κάθε μήνα για αυτό το ακίνητο, και στη συνέχεια, ένα duplex ήταν 25 $ επιπλέον.
Στη συνέχεια υπήρχε μίσθωση ενοικίου ενός μήνα. Και μετά το τέλος συντήρησης, δεν μπορώ να θυμηθώ τι ήταν όταν ξεκινήσαμε για πρώτη φορά, αλλά πιστεύω ότι ήταν 40 $ ή ίσως 45 $ την ώρα για οποιαδήποτε συντήρηση που έγινε. Και μετά ήταν και μερικά άλλα… Τα τέλη επιβίβασης μπορούν πραγματικά να αθροιστούν σε πολλά, επομένως βεβαιωθείτε ότι ρωτάτε ποια είναι η κάθε χρέωση από την ημέρα που ξεκινάτε μέχρι την ημέρα που θα αποβιβάζεστε, που θα φύγετε από την ιδιοκτησία εταιρεία διαχείρισης.
Πρόσφατα αποφάσισα να φύγω από την εταιρεία διαχείρισης ακινήτων και να κάνω τα πάντα στο εσωτερικό. Προσέλαβα τους δικούς μου συντηρητές, προσέλαβα τον δικό μου διαχειριστή ακινήτων. Αλλά μίλησα με αυτήν την άλλη εταιρεία διαχείρισης ακινήτων. Και έτσι μόλις έβγαλα το email τους και θα τα χρησιμοποιήσω ως παραδείγματα, θα εξετάσω και μερικές από τις τιμές τους, αλλά με την πρώτη εταιρεία διαχείρισης ακινήτων που χρησιμοποίησα μετά τον πρώτο χρόνο, το δεύτερο έτος, το αύξησαν σε 6.5%, πιστεύω, η αμοιβή διαχείρισης. Και μετά νομίζω ότι η συντήρηση αυξήθηκε στα 50$ την ώρα ίσως για συντήρηση. Και μετά δεν νομίζω ότι υπήρξαν άλλες αλλαγές σε άλλες χρεώσεις.
Αλλά αυτή η άλλη διαχείριση ακινήτων, απλώς για να συγκρίνω για την περιοχή του Μπάφαλο, αυτό που μου είχαν προσφέρει ήταν ότι η αμοιβή διαχείρισης ακινήτων τους είναι 10%, που είναι το ίδιο αν δεν έχετε… Εάν δεν έχετε πολλά ακίνητα , εάν δεν λαμβάνετε τη μαζική τιμή, η προηγούμενη εταιρεία διαχείρισης ακινήτων χρεώνει 10% σε άλλα άτομα. Η χρέωση φόρτωσης είναι 895 $ ανά μονάδα. Αυτό περιλαμβάνει διαφημίσεις, προβολές, προβολές ενοικιαστών και δημιουργία εγγράφων μίσθωσης. Στη συνέχεια, οι υπηρεσίες συντήρησης χρεώνονται με 52.50 $ την ώρα με ελάχιστο χρόνο μίας ώρας και χρεώνονται σε προσαυξήσεις 15 λεπτών μετά την πρώτη ώρα. Αυτά ήταν μόνο τα βασικά της αμοιβής τους εκεί.
Νομίζω ότι σίγουρα διαφέρει από αγορά σε αγορά. Και πιστεύω 100% ότι ο φθηνότερος τρόπος δεν είναι πάντα ο καλύτερος τρόπος. Ακριβώς όπως η χρήση εργολάβων, το φθηνότερο δεν είναι πάντα το καλύτερο. Συχνά αναρωτιέμαι, εντάξει, άρα για τα ακίνητά μου, πλήρωνα αυτό το πολύ μειωμένο ποσοστό όπου άλλοι επενδυτές πλήρωναν πολύ υψηλότερο ποσοστό, αυτό το 10% έως 12%, προφανώς οι μονάδες τους άξιζαν περισσότερο για την εταιρεία επειδή πληρώνονταν έτσι πολύ περισσότερο για αυτό, οπότε αναρωτιέμαι αν αυτό αντανακλάται σε κάποιο είδος υπηρεσίας. Αλλά ίσως όχι καθόλου, αλλά μόνο μερικά από αυτά τα πράγματα που πρέπει να σκεφτείτε.
Και στη συνέχεια, επίσης, οι υπηρεσίες συντήρησης ως προς το τι συντήρηση κάνουν πραγματικά εσωτερικά; Ένα πράγμα που συνήθως έβλεπα πολύ ήταν μια τεχνολογία συντήρησης να βγαίνει έξω, να χρεώνει για ώρα ή οτιδήποτε άλλο για να αξιολογήσει μια κατάσταση και στη συνέχεια θα σταλούν σε έναν πραγματικό υδραυλικό ή τέτοια πράγματα. Χρεώνομαι μόνο για να το δει κάποιος και μετά χρεώνομαι για να έρθει το πραγματικό άτομο να το διορθώσει. Για αυτό που κάνω τώρα, το να κάνουμε τα πάντα στο εσωτερικό είναι ότι έχουμε ορίσει μετρήσεις. Εάν υποβληθεί αίτημα συντήρησης και πρόκειται για πρόβλημα υδραυλικών που δεν είναι λειτουργική τουαλέτα ή υπάρχει διαρροή βρύσης, αλλά είναι οτιδήποτε άλλο εκτός από πολύ απλή εργασία υδραυλικών εγκαταστάσεων, η εντολή εργασίας αποστέλλεται απευθείας με email στον προμηθευτή υδραυλικών εγκαταστάσεων και αυτός προγραμματίζει, την ορίζει επάνω, και μετά πάνε. Νομίζω ότι είναι πολύ σημαντικό να κατανοήσουμε πώς λειτουργούν τα συστήματα και οι διαδικασίες τους σε όλες τις πτυχές, ούτε καν στη συντήρηση, έτσι ώστε να μην χρεώνεστε για όλα αυτά τα μικρά πράγματα επειδή έχουν όλη αυτή τη διαδικασία.
Ένα άλλο πράγμα που προέκυψε επίσης ήταν ότι πριν φύγουμε από την εταιρεία διαχείρισης ακινήτων, αρχίσαμε να προσλαμβάνουμε δικούς μας ανθρώπους για να κάνουν τζίρους στο εσωτερικό, επειδή απλώς κοστίζουν τόσο πολύ με την εταιρεία διαχείρισης ακινήτων, καθώς το κάνουν. Και αφού κάναμε έναν κύκλο εργασιών στο εσωτερικό, έστειλαν έναν τεχνικό συντήρησης για να επιθεωρήσει το ακίνητο. Και χρεωθήκαμε να έρθει να το επιθεωρήσει και να βεβαιωθεί ότι είναι έτοιμο για ενοικίαση, αλλά είχαμε ήδη προσλάβει δικούς μας εργολάβους για να το ενοικιάσουν έτοιμο. Και ήταν απλώς μια άλλη αμοιβή που μας χρέωναν για να βγάλουμε χρήματα. Αλλά έτσι απλά γνωρίζετε κάθε μικρή χρέωση που μπορεί να προκύψει από αυτό. Και συγγνώμη, ξέρω ότι συνεχίζω και συνεχίζω.
Αντωνάκης:
Όχι, όχι, συνέχισε.
Άσλεϊ:
Ένα άλλο πράγμα που πρέπει να είναι τυχόν επαναλαμβανόμενοι έλεγχοι. Νομίζω ότι ίσως το δεύτερο έτος στην εταιρεία διαχείρισης ακινήτων, έστειλαν μια ειδοποίηση σε όλους τους ιδιοκτήτες ότι τώρα ζητάμε από όλους να επιθεωρήσουν την ιδιοκτησία τους, νομίζω ότι ήταν ανά εξάμηνο. Και θα στείλουμε έναν τεχνικό. Θα κοστίσει 70 $ για την επιθεώρηση. Θα γράψουμε θέματα προληπτικής συντήρησης, που γενικά ακούγεται σαν μια υπέροχη ιδέα. Για τα συγκροτήματα διαμερισμάτων 40 μονάδων, πραγματικά δεν ήταν καλή ιδέα. Πέρασαν, και αυτά τα διαμερίσματα είναι πολύ καλά φτιαγμένα, όλα έτσι, και θα περνούσαν και μετά θα μας έδιναν… Θα χρεωνόμασταν 70 $ ανά μονάδα, τα οποία τελικά ήταν πολλά όταν έχετε ένα σωρό μονάδες. Και τότε επίσης, έλεγαν, «Εντάξει, αυτοί οι ανιχνευτές καπνού πρέπει να τοποθετηθούν, αυτό το GFI πρέπει να τοποθετηθεί», όλα τα πράγματα που είναι ζητήματα ασφάλειας. Αλλά το πρόβλημα ήταν ότι μας χρέωναν τιμές… Θα μπορούσαμε να πάμε στο Lowe's και να το αγοράσουμε. Όταν αντικαθιστάτε 20 ανιχνευτές καπνού, πηγαίνετε στο Lowe's, στην αίθουσα προσφορών του Home Depot και προσφέρετε αυτούς τους 20 ανιχνευτές καπνού να είναι πολύ φθηνότεροι.
Κατανοώντας το κόστος υλικών όταν χρεώνεστε υλικά από την εταιρεία διαχείρισης ακινήτων σας, έχουν εκπτώσεις σε αυτό; Διαφορετικά τέτοια πράγματα. Πραγματικά, υπάρχουν πολλά που θα μπορούσα να συνεχίσω και για αυτά που έμαθα όλα αυτά τα χρόνια για τη τιμολόγηση και τις χρεώσεις και το κόστος που αθροίζονται και σχετίζονται με εταιρείες διαχείρισης ακινήτων. Και αν κάνουν καλή δουλειά, αξίζει 100%.
Αντωνάκης:
Ναι, Ash, φέρνεις τόσα πολλά καλά σημεία. Αλλά αυτός είναι ειλικρινά ένας από τους λόγους για τους οποίους οι μακροχρόνιες ενοικιάσεις μερικές φορές μπορεί να είναι δύσκολο να είναι κερδοφόρες είναι λόγω των τελών που επιβαρύνουν τους διαχειριστές των ακινήτων σας. Πράγματι, ανακάλυψα μία από τις συμφωνίες μου με τον Πρωθυπουργό. Είχα δίκιο, ήταν 100 $ το μήνα για τη διαχείριση του ακινήτου. Το μίσθωμα ήταν φθηνότερο από αυτό που είπες. Το δικό μας ήταν μόνο $350. Και αν θυμάμαι καλά, αυτή η μονάδα ενοικιαζόταν για 1,200 $ ή 1,300 $ το μήνα, άρα λίγο περισσότερο από το 1/3 του ενοικίου ενός μήνα.
Αλλά ένα από τα άλλα πράγματα που συνέβησαν ήταν ότι η εταιρεία διαχείρισης ακινήτων είχε και την εταιρεία συντήρησης. Και πάντα μας έδιναν την επιλογή: «Γεια, εδώ είναι ένα απόσπασμα από εμάς. Εάν θέλετε να πάρετε εξωτερικές προσφορές, είστε περισσότερο από ευπρόσδεκτοι. Αλλά είστε απασχολημένοι με τη δουλειά, δεν θέλετε να ξοδέψετε χρόνο προσπαθώντας να καλέσετε τέσσερις διαφορετικούς υδραυλικούς για να λάβετε μια προσφορά σχετικά με το πώς να αντικαταστήσετε μια σφράγιση κεριού, γι' αυτό απλώς πείτε, "Γεια, φρόντισέ το μόνος σου." διαπιστώσαμε ότι όταν προσπαθήσαμε να αναζητήσουμε άλλες τιμές, οι τιμές του διαχειριστή του ακινήτου ήταν συνήθως πιο ακριβές, αλλά ήταν η ευκολία που τους επέτρεψε να το αυξήσουν. Επειδή πρέπει επίσης να σκεφτείτε, αν σας χρεώνουν μόνο 100 $ ανά μονάδα, αυτό δεν είναι σημαντικό χρηματικό ποσό.
Άσλεϊ:
Αυτό συμβαίνει επειδή είστε πολύ συνηθισμένοι στο βραχυπρόθεσμο [μη ακουστό 00:42:21] το 30%.
Αντωνάκης:
Ναι, 30%. Αλλά απλά σκεφτείτε, εάν προσπαθείτε να δημιουργήσετε μια επιχείρηση και κάθε ακίνητο που φέρνετε είναι μόνο 100 $ ανά μονάδα, χρειάζεστε πολλά για να είναι μια επιτυχημένη επιχείρηση που θα πληρώσει πραγματικά τους λογαριασμούς, ώστε να πρέπει να βρουν τρόπους για να τους κάνει να λειτουργήσει οικονομικά. Και το άλλο που μου ήρθε στο μυαλό, το έψαξα και εδώ, ο διαχειριστής του ακινήτου μου μάς έβαλε να έχουμε αυτό που αποκαλούσαν λογαριασμό ιδιοκτήτη, ο οποίος ήταν βασικά ένας αποθεματικός λογαριασμός 500 $. Και αυτά τα 500 $ ήταν για την κάλυψη τυχόν εξόδων, απλώς για να βεβαιωθώ ότι υπήρχαν πάντα χρήματα στον λογαριασμό για να καλύψουν τυχόν έξοδα που προέκυπταν. Αν έπρεπε, ό,τι κι αν ήταν, να αντικαταστήσουν έναν ανιχνευτή καπνού ή όποιες επισκευές συντήρησης προέκυπταν, δεν ήθελαν να χρειαστούν αυτά τα χρήματα. Και η λύση τους για αυτό ήταν να βεβαιωθούν ότι υπήρχαν πάντα τουλάχιστον 500 $ στον λογαριασμό αυτού του ιδιοκτήτη.
Και είχαμε δύο επιλογές για να βάλουμε αυτά τα χρήματα εκεί. Θα μπορούσαμε είτε απλώς να γράψουμε μια επιταγή, 500$, να την βάλουμε αμέσως, είτε θα αφαιρούσαν 50$ το μήνα μέχρι να φτάσουν σε αυτά τα 500$. Σκεφτείτε αν ακολουθήσετε αυτή τη διαδρομή, τώρα, όχι μόνο πληρώνετε 100 $ το μήνα για τη διαχείριση της ιδιοκτησίας σας, αλλά τώρα επιβαρύνεστε με επιπλέον 50 $ ανά μήνα για 10 μήνες, οπότε τώρα πληρώνετε πραγματικά 150 $ ανά μήνα για τη διαχείριση του ακινήτου σας. Και πείτε ότι συμψηφίζατε μόνο ή πείτε ότι έχετε μόνο μερικές εκατοντάδες δολάρια το μήνα σε κέρδη ούτως ή άλλως, και ότι τα 50 $ κάνουν μεγάλη διαφορά κατά τη διάρκεια ενός έτους. Διαβάστε οπωσδήποτε τις συμφωνίες σας για το ΜΠ και αποκτήστε μια πραγματικά σταθερή κατανόηση του διαφορετικού κόστους.
Άσλεϊ:
Και τελικά παίρνετε αυτά τα $500 πίσω. Όταν φεύγετε από την εταιρεία διαχείρισης ακινήτων, σας δίνουν πίσω αυτά τα αποθεματικά. Πρέπει να το σκεφτείτε ως λογαριασμό ταμιευτηρίου που δεν σας δημιουργεί κανένα ενδιαφέρον.
Αντωνάκης:
Ναι.
Άσλεϊ:
Αλλά αυτό είναι ενδιαφέρον ότι σας επέτρεψαν να το πληρώσετε σε μια χρονική περίοδο, επειδή όταν το κάναμε, έπρεπε να πληρωθούν όλα… Αυτό ήταν μέρος της χρέωσης επιβίβασης που έπρεπε να καταβληθεί εκ των προτέρων. Και αυτό είναι ένα υπέροχο πράγμα που πρέπει να ανακαλέσεις, Τόνι, είναι να το σκέφτεσαι. Εντάξει, αγοράζετε αυτό το ακίνητο, έχετε πετάξει τα χρήματά σας στην προκαταβολή ίσως για να πληρώσετε την αποκατάστασή σας που θα γίνει και ίσως να είστε δεσμευμένοι σε μετρητά. Σιγουρευτήκατε ότι θα έχετε αυτά τα αποθέματα για αυτούς;
Λοιπόν, σας ευχαριστώ πολύ παιδιά που υποβάλατε υπέροχες ερωτήσεις σήμερα. Όπως πάντα, μπορείτε να μεταβείτε στη διεύθυνση biggerpockets.com/reply και μπορείτε να μας αφήσετε μια ερώτηση. Εναλλακτικά, μπορείτε να μπείτε στα DM μου και του Tony στο Wealth from Rentals ή στο Tony J. Robinson. Θα τα πούμε την Τετάρτη με έναν καλεσμένο.
Δείτε το Podcast εδώ
Σε αυτό το επεισόδιο που καλύπτουμε
- Πώς να βρείτε το ΚΑΛΥΤΕΡΟ εταιρεία διαχείρισης ακινήτων για την ενοικίασή σας
- Τέλη διαχείρισης ακινήτων και πώς να μειώσετε το κόστος
- Γιατί ΠΡΕΠΕΙ ασφαλίστε την περιουσία σας κατά τη φάση της απεξάρτησης
- Πώς να το χρησιμοποιήσετε: πληρωμές με μπαλόνια προς όφελός σας (και αποφύγετε περισσότερους κινδύνους!)
- Τι πρέπει να γνωρίζετε πριν αγοράζοντας ένα προκατασχεθείσα ιδιοκτησία
- Και So Πολύ περισσότερο!
Χρήση RentSavvy, η μοναδική υπηρεσία τοποθέτησης ενοικιαστών σε όλη τη χώρα για την ταχεία πλήρωση του ενοικιαζόμενου ακινήτου σας με μία κατ' αποκοπή χρέωση.
Σύνδεσμοι από την εκπομπή
Ενδιαφέρεστε να μάθετε περισσότερα για τους σημερινούς χορηγούς ή να γίνετε εσείς οι ίδιοι συνεργάτες της BiggerPockets; ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΗ ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ:
Σημείωση By BiggerPockets: Αυτές είναι απόψεις γραμμένες από τον συγγραφέα και δεν αντιπροσωπεύουν απαραίτητα τις απόψεις των BiggerPockets.
- SEO Powered Content & PR Distribution. Ενισχύστε σήμερα.
- EVM Finance. Ενιαία διεπαφή για αποκεντρωμένη χρηματοδότηση. Πρόσβαση εδώ.
- Quantum Media Group. Ενισχυμένο IR/PR. Πρόσβαση εδώ.
- PlatoAiStream. Web3 Data Intelligence. Ενισχύθηκε η γνώση. Πρόσβαση εδώ.
- πηγή: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-296
- :έχει
- :είναι
- :δεν
- :που
- $UP
- 000
- 1
- 10
- 12
- 12 μήνες
- 15%
- 20
- 20 χρόνια
- 200
- 2008
- 24
- 25
- 28
- 30
- 300
- 40
- 50
- a
- Ικανός
- Σχετικα
- Αποδέχομαι
- Λογαριασμός
- Λογιστήριο
- ακριβής
- αποκτήθηκαν
- απέναντι
- πραγματικός
- πραγματικά
- προσθέτω
- Πρόσθετος
- διεύθυνση
- ρυθμιζόμενο
- προηγμένες
- Πλεονέκτημα
- Διαφήμιση
- συμβουλές
- Συνδεδεμένος
- Μετά το
- πάλι
- πρακτορείο
- Πράκτορας
- πριν
- συμφωνίες
- εμπρός
- Όλα
- επιτρέπει
- ήδη
- Επίσης
- πάντοτε
- ποσό
- an
- ανάλυση
- και
- Άλλος
- απάντηση
- κάθε
- πια
- οτιδήποτε
- Διαμέρισμα
- διαμερίσματα
- Apple
- εκτιμώ
- εγκρίνω
- ΕΙΝΑΙ
- ΠΕΡΙΟΧΗ
- γύρω
- AS
- πτυχές
- εκτιμώ
- συσχετισμένη
- At
- ακροατήριο
- συγγραφέας
- αποφύγετε
- πίσω
- υποστηρίζεται
- Backend
- τσάντα
- Υπόλοιπο
- Τράπεζα
- Τράπεζες
- βασίζονται
- Βασικα
- Βασικά
- BE
- επειδή
- γίνεται
- να γίνει
- ήταν
- πριν
- χάρη
- πίσω
- είναι
- Πιστεύω
- όφελος
- ΚΑΛΎΤΕΡΟΣ
- Καλύτερα
- μεταξύ
- προσφορά
- Μεγάλος
- Νομοσχέδιο
- χρέωσης
- Γραμμάτια
- Κομμάτι
- άνθηση
- Μπλε
- επιτροπή
- σύνορο
- δανείζομαι
- και οι δύο
- αγόρασε
- μάρκα
- Διακοπή
- Ανάλυση
- Σπάζοντας
- ΓΕΦΥΡΑ
- φέρω
- Φέρνοντας
- μεσίτης
- Έφερε
- Βουβάλι
- χτίζω
- Κτίριο
- τσαμπί
- καύση
- επιχείρηση
- απασχολημένος
- αλλά
- αγορά
- ΑΓΟΡΑΣΤΗΣ..
- Εξαγορά
- by
- υπολογίσει
- υπολογισμό
- κλήση
- που ονομάζεται
- ήρθε
- CAN
- Μπορεί να πάρει
- καπάκι
- κεφάλαιο
- αυτοκίνητο
- ο οποίος
- προσεκτικός
- Μετρητά
- ταμειακή ροή
- εξαργύρωση
- αλιεύονται
- προκαλούνται
- αίτια
- προσοχή
- προσεκτικός
- αλλαγή
- Αλλαγές
- χρέωση
- φορτισμένα
- φόρτισης
- φθηνά
- φτηνότερος
- φθηνότερο
- έλεγχος
- Επιλέξτε
- Πόλη
- Κλεισιμο
- κλειστό
- Συνοικοδεσπότης
- Καφές
- Κολλέγιο
- COM
- Ελάτε
- έρχεται
- ερχομός
- εμπορικός
- Εταιρείες
- εταίρα
- συγκρίνουν
- συγκρότημα
- Διάσκεψη
- συντηρητικός
- Εξετάστε
- δόμηση
- συνέχισε
- συνεχίζοντας
- σύμβαση
- Εργολάβος
- εργολάβοι
- έλεγχος
- ευκολία
- συνομιλίες
- Δροσερός
- Κόστος
- δαπανηρός
- Δικαστικά έξοδα
- θα μπορούσε να
- Κομητεία
- Ζευγάρι
- πορεία
- κάλυμμα
- κάλυψη
- καλύπτονται
- Καλύπτει
- Δημιουργικός
- δημιουργικότητα
- κρίση
- Φλιτζάνι
- Ρεύμα
- Τη στιγμή
- Τομή
- χορός
- ημέρα
- Ημ.
- συμφωνία
- Προσφορές
- Χρέος
- αποφάσισε
- προεπιλογές
- οπωσδηποτε
- DID
- διαφορά
- διαφορετικές
- δύσκολος
- κατευθείαν
- Έκπτωση
- εκπτώσεις
- συζητήσουν
- Display
- do
- έγγραφο
- κάνει
- Όχι
- πράξη
- δολάρια
- γίνεται
- Μην
- κάτω
- δυο
- κατά την διάρκεια
- κάθε
- Νωρίς
- ευκολότερη
- εύκολα
- εύκολος
- τρώνε
- οικονομία
- άκρη
- είτε
- αλλιώς
- ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΗ ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ
- επείγον
- τέλος
- Ατελείωτη
- τελειώνει
- αρκετά
- αρκετά χρήματα
- εξασφαλίζω
- εξασφαλίζοντας
- εισερχόμενοι
- Ολόκληρος
- ολότητα
- επεισόδιο
- δικαιοσύνη
- ειδικά
- περιουσία
- εκτίμηση
- Αιθέρας (ΕΤΗ)
- Even
- τελικά
- ΠΑΝΤΑ
- Κάθε
- όλοι
- πάντα
- παράδειγμα
- παραδείγματα
- έξοδα
- ακριβά
- εμπειρία
- Δραστηριοτητες
- Εξηγήστε
- εκτεθειμένος
- έκταση
- επιπλέον
- Πρόσωπο
- έκθεση
- Πτώση
- ψευδής
- οικογένεια
- φανταστική
- μακριά
- αγρόκτημα
- βρύση
- αμοιβή
- αισθάνομαι
- Τελη Εγγραφης
- λίγοι
- συμπληρώστε
- πλήρωση
- Τελικά
- χρηματοδότηση
- οικονομικός
- οικονομική κρίση
- οικονομικά
- χρηματοδότηση
- Εύρεση
- φινίρισμα
- Φωτιά
- Όνομα
- πρώτη φορά
- πέντε
- σταθερός
- καθορίζεται
- ίσια
- Αναρρίπτω
- Περνάει
- ροή
- Για
- για πάντα
- μορφές
- Ευτυχώς
- φόρουμ
- Προς τα εμπρός
- Βρέθηκαν
- τέσσερα
- από
- εμπρός
- πλήρη
- κεφάλαιο
- χρήματα
- μελλοντικός
- General
- παραγωγής
- γενεά
- παίρνω
- να πάρει
- GFI
- δώρο
- Δώστε
- δίνει
- Δίνοντας
- Go
- πηγαίνει
- μετάβαση
- φύγει
- καλός
- καλή δουλειά
- εξαιρετική
- Grow
- Μεγαλώνοντας
- μεγαλώνει
- Επισκέπτης
- Άνθρωπος
- είχε
- Αίθουσα
- συμβαίνω
- συνέβη
- Συμβαίνει
- συμβαίνει
- ευτυχισμένος
- Σκληρά
- Έχω
- που έχει
- he
- κεφάλι
- ακούω
- βοήθεια
- βοήθησε
- βοήθεια
- αυτήν
- εδώ
- Διστακτικός
- κρυμμένο
- Ψηλά
- υψηλής ποιότητας
- υψηλότερο
- υψηλά
- αυτόν
- ενοικίαση
- Πρόσληψη
- του
- Επιτυχία
- να χτυπήσει
- κρατήστε
- κράτημα
- κατέχει
- Αρχική
- σπίτι αποθήκη
- Τίμια
- Ας ελπίσουμε ότι
- ώρα
- Σπίτι
- σπίτια
- Πως
- Πώς να
- Ωστόσο
- HTTPS
- τεράστιος
- εκατό
- i
- ΕΓΩ ΘΑ
- ιδέα
- ιδεών
- if
- σημαντικό
- in
- περιλαμβάνονται
- περιλαμβάνει
- Εισόδημα
- Αυξάνουν
- αυξημένη
- βιομηχανία
- φτηνός
- πληροφορίες
- αρχικός
- μέσα
- ιδέες
- Έμπνευση
- αντί
- ασφάλιση
- τόκος
- ΕΠΙΤΟΚΙΟ
- Επιτόκια
- ενδιαφερόμενος
- ενδιαφέρον
- σε
- επενδύοντας
- επένδυση
- επενδυτής
- Επενδυτές
- ζήτημα
- θέματα
- IT
- ΤΟΥ
- Δουλειά
- ταξίδι
- μόλις
- μόνο ένα
- Διατήρηση
- τήρηση
- διατηρούνται
- κλωτσήσει
- Είδος
- Ξέρω
- Γνωρίζοντας
- σπιτονοικοκύρης
- large
- Επίθετο
- αργότερα
- Του νόμου
- μάθει
- μάθηση
- χρηματοδοτικής μίσθωσης
- ελάχιστα
- Άδεια
- αριστερά
- Νομικά
- ΔΑΝΕΙΖΩ
- δανειστή
- δανεισμός
- μείον
- μόχλευσης
- LG
- ευθύνη
- ζωή
- φως
- Μου αρέσει
- γραμμή
- με επένδυση
- Λιστα
- Ακούγοντας
- λίγο
- ζωές
- φόρτωση
- δάνειο
- Δάνεια
- τοπικός
- τοπικά
- Μακριά
- πολύς καιρός
- μακροπρόθεσμος
- πλέον
- ματιά
- κοίταξε
- κοιτάζοντας
- off
- έχασε
- Παρτίδα
- Λουιζιάνα
- αγάπη
- Χαμηλός
- χαμηλότερα
- τύχη
- που
- συντήρηση
- Η πλειοψηφία
- κάνω
- να κερδίσει χρήματα
- ΚΑΝΕΙ
- Κατασκευή
- διαχείριση
- διαχείριση
- διευθυντής
- Διευθυντές
- πολοί
- αγορά
- υλικό
- υλικά
- ύλη
- max-width
- Ενδέχεται..
- εννοώ
- μέσα
- Γνωρίστε
- συνάντηση
- μέλος
- που αναφέρθηκαν
- Μενού
- Metrics
- ενδέχεται να
- νου
- ελάχιστο
- λεπτό
- πρακτικά
- λάθη
- Μετριάζω
- χρήματα
- Μηνας
- μηνιαίος
- μήνες
- περισσότερο
- πρωί
- Υποθήκη
- υποθήκες
- πλέον
- Κινητοποίηση
- στόμα
- μετακινήσετε
- κινήσεις
- κίνηση
- πολύ
- πολλαπλούς
- πρέπει
- αμοιβαίας
- my
- όνομα
- Σε όλη την επικράτεια
- αναγκαίως
- Ανάγκη
- που απαιτούνται
- ανάγκες
- δικτύωμα
- ποτέ
- Νέα
- Νέα Υόρκη
- πρόσφατα
- επόμενη
- Όχι.
- κανονικός
- Notes
- Ειδοποίηση..
- τώρα
- αριθμός
- αριθμοί
- πληρότητας
- of
- off
- προσφορά
- προσφέρονται
- προσφορά
- Office
- συχνά
- Καλά
- on
- Επί του σκάφους
- μια φορά
- ONE
- αυτά
- αποκλειστικά
- ανοίξτε
- Απόψεις
- Επιλογή
- Επιλογές
- or
- τάξη
- ΑΛΛΑ
- δικός μας
- έξω
- εκτός
- επί
- οφείλεται
- δική
- ανήκει
- ιδιοκτήτες
- Ειρήνη
- καταβλήθηκε
- μέρος
- εταίρος
- Το παρελθόν
- Πληρωμή
- πληρώνουν
- πληρωμή
- πληρωμές
- People
- ποσοστό
- εκτελούνται
- περίοδος
- person
- προσωπικός
- φάση
- τηλέφωνο
- επιλέξτε
- κομμάτι
- Μέρος
- Πλάτων
- Πληροφορία δεδομένων Plato
- Πλάτωνα δεδομένα
- Δοκιμάστε να παίξετε
- παίχτης
- σας παρακαλούμε
- Υδραυλικά
- συν
- το podcast
- podcasts
- Σημείο
- σημεία
- Πολιτικές
- πολιτική
- χαρτοφυλάκιο
- κατοχή
- Θέση
- προ
- έτοιμος
- αρκετά
- προηγούμενος
- τιμή
- Τιμές
- Κύριος
- αρχή
- πιθανώς
- Πρόβλημα
- διαδικασια μας
- Διεργασίες
- επικερδής
- κέρδη
- ιδιότητες
- περιουσία
- προστατεύονται
- παρέχουν
- αγορά
- αγοράσει
- ψώνια
- αγορά
- Σπρώξτε
- βάζω
- Βάζοντας
- ερώτηση
- Ερωτήσεις
- Γρήγορα
- γρήγορα
- παραθέτω
- εισαγωγικά
- σειρά
- Τιμή
- Τιμές
- φθάσουν
- Διάβασε
- Ανάγνωση
- έτοιμος
- πραγματικός
- ακίνητα
- πραγματικά
- λόγος
- λόγους
- πρόσφατα
- αναγνωρίζω
- συνιστώ
- ρεκόρ
- αρχεία
- μείωση
- αντανακλούν
- επιστροφή
- Rehab
- σχετικής
- θυμάμαι
- Ενοικίαση
- ενοικιάσεις
- ανταποδίδω
- αντικαθιστώ
- απάντηση
- Αναφορά
- εκπροσωπώ
- ζητήσει
- απαιτούν
- απαιτήσεις
- Απόθεμα
- αποθεματικών
- κατοικιών
- ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑ
- αντιστρέψει
- ανασκόπηση
- Κριτικές
- RGB
- δεξιά
- Κίνδυνος
- κινδύνους
- Επικίνδυνος
- Δωμάτιο
- γύρος
- Διαδρομή
- ΣΕΙΡΑ
- ΧΑΛΙΑ
- τρέξιμο
- τρέξιμο
- Ασφάλεια
- Είπε
- πώληση
- Πωλητής
- ίδιο
- Οικονομίες
- αποταμιευτικός λογαριασμός
- πριόνι
- λένε
- ρητό
- λέει
- Κλίμακα
- σενάριο
- σενάρια
- πρόγραμμα
- Αναζήτηση
- Δεύτερος
- Ασφαλής
- δείτε
- βλέποντας
- δει
- πωλούν
- Τις Πωλήσεις
- στείλετε
- αποστολή
- αίσθηση
- αποστέλλονται
- υπηρεσία
- Υπηρεσίες
- σειρά
- setup
- επτά
- Κοινοποίηση
- αυτή
- υπόστεγο
- Καταστήματα Λιανικής
- καταστήματα
- Κοντά
- βραχυπρόθεσμα
- θα πρέπει να
- δείχνουν
- ΠΡΟΒΟΛΕΣ
- πλευρά
- υπογράψουν
- υπογραφεί
- σημαντικός
- σημαντικά
- Σημάδια
- παρόμοιες
- Απλούς
- ενιαίας
- κατάσταση
- καταστάσεων
- ΕΞΙ
- έκτος
- Ολίσθηση
- Καπνός
- So
- λογισμικό
- στέρεο
- λύση
- μερικοί
- Κάποιος
- κάτι
- τραγούδι
- Σύντομα
- Πηγή
- Χώρος
- χώρων
- ειδικεύομαι
- συγκεκριμένες
- δαπανήσει
- ΧΟΡΗΓΟΥΜΕΝΟΙ
- Χορηγοί
- Spotify
- άνοιξη
- σταθεροποίηση
- Στάδιο
- Αστέρι
- Εκκίνηση
- ξεκίνησε
- ξεκινά
- Κατάσταση
- Κρατικό αγρόκτημα
- παραμονή
- Βήμα
- Βήματα
- Ακόμη
- Διακόπτει
- ιστορίες
- Ιστορία
- Στρατηγική
- Στρατηγικώς
- Στρατηγική
- αυστηρότερα
- Παλεύοντας
- θέμα
- υποβάλλονται
- επιτυχής
- τέτοιος
- καλοκαίρι
- Σούπερ
- εκπλήξεις
- συστήματα
- Πάρτε
- λαμβάνεται
- λήψη
- Συζήτηση
- ομιλία
- Έργο
- Φόροι
- tech
- ενοικιαστής
- όρος
- όροι
- από
- ευχαριστώ
- ευχαριστώ
- ότι
- Η
- Τα Βασικά
- Το μέλλον
- οι πληροφορίες
- τους
- Τους
- θέμα
- τους
- τότε
- Εκεί.
- Αυτοί
- αυτοί
- πράγμα
- πράγματα
- νομίζω
- αυτό
- φέτος
- εκείνοι
- αν και?
- σκέψη
- τρία
- Μέσω
- παντού
- ώρα
- χρονοδιάγραμμα
- φορές
- Τίτλος
- τίτλους
- προς την
- σήμερα
- σημερινή
- μαζι
- Τουαλέτα
- τόνος
- αντωνάκης
- πολύ
- πήρε
- εργαλείο
- τοπικός
- Σύνολο
- σκληρός
- προς
- παραδοσιακός
- Αντίγραφο
- μεταφορά
- Προσπάθησα
- ενεργοποιούν
- ταξίδι
- αληθής
- προσπαθώ
- τζίρος
- Δυο φορές
- δύο
- τύπος
- τυπικός
- συνήθως
- ανίκανος
- υπό
- καταλαβαίνω
- κατανόηση
- μονάδα
- μονάδες
- μέχρι
- ενημερώσεις
- us
- χρήση
- μεταχειρισμένος
- χρησιμοποιώντας
- συνήθως
- Εκτίμηση
- Εκτιμήσεις
- αξία
- Αξίες
- πάροχος υπηρεσιών
- Εναντίον
- πολύ
- VET
- Βίντεο
- θέλω
- ήθελε
- θέλει
- ήταν
- WAX
- Τρόπος..
- τρόπους
- we
- Πλούτος
- webp
- Τετάρτη
- εβδομάδα
- σαββατοκύριακο
- καλωσόρισμα
- ΛΟΙΠΌΝ
- πήγε
- ήταν
- Τι
- Τι είναι
- ανεξαρτήτως
- πότε
- οποτεδήποτε
- ενώ
- αν
- Ποιό
- ενώ
- Ο ΟΠΟΊΟΣ
- ολόκληρο
- WHY
- ευρύτερο
- θα
- πρόθυμος
- νίκη
- Χειμώνας
- με
- εντός
- χωρίς
- θαυμάσιος
- ξύλο
- Εργασία
- εργάστηκαν
- εργαζόμενος
- λειτουργεί
- αξία
- θα
- θα έδινα
- Τυλιγμένο
- γράφω
- γραπτή
- Λανθασμένος
- X
- έτος
- χρόνια
- Ναί
- χτες
- ακόμη
- Υόρκη
- εσείς
- Σας
- τον εαυτό σας
- YouTube
- zephyrnet