Πώς να πουλήσετε ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο (με χαμηλούς φόρους και υψηλότερα κέρδη)

Το απόθεμα κατοικιών παραμένει χαμηλό, πράγμα που σημαίνει ότι οι τιμές των κατοικιών είναι υψηλές. Ο αριθμός των αγοραστών υπερβαίνει κατά πολύ τον αριθμό των κατοικιών στην αγορά σε πολλές περιοχές, γεγονός που δημιουργεί μια αγορά πωλητή.

Εάν αγοράσατε ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο πριν από μερικά χρόνια (ή μερικές δεκαετίες), ίσως αποφασίσετε ότι τώρα είναι η καλύτερη στιγμή για να πουλήσετε για να έχετε την ιδανική απόδοση της επένδυσής σας.

Ωστόσο, η πώληση ενός ενοικιαζόμενου ακινήτου μπορεί να είναι πιο περίπλοκη από μια κύρια κατοικία. Πρέπει να σκεφτείτε τους ενοικιαστές σας, τις φορολογικές επιπτώσεις και άλλα απροσδόκητα κόστη που μπορούν να βοηθήσουν στα κέρδη σας. 

Ευτυχώς, η ομάδα μας στο FastExpert είναι εδώ για να βοηθήσει. Χρησιμοποιήστε αυτόν τον οδηγό για να μάθετε πώς να πουλήσετε ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο για να αξιοποιήσετε στο έπακρο την επένδυσή σας. 

1. Προσλάβετε έναν κτηματομεσίτη με εμπειρία σε επενδύσεις σε ακίνητα

Το πρώτο βήμα κατά την πώληση του ενοικιαζόμενου ακινήτου σας είναι να προσλάβετε έναν Realtor που ειδικεύεται σε αυτούς τους τύπους πωλήσεων. Μιλήστε με έναν επενδυτή ακινήτων στην περιοχή σας και δείτε αν έχει μερικούς πράκτορες με τους οποίους προτιμούν να συνεργάζονται. Μπορείτε επίσης να χρησιμοποιήσετε FastExpert να βρείτε κτηματομεσίτες που ειδικεύονται σε επενδυτικές κατοικίες. 

Αφιερώστε χρόνο για να συνέντευξη από τουλάχιστον τρεις Realtors πριν προσλάβετε τον καλύτερο. Κανε ερωτησεις σχετικά με τους τύπους κατοικιών που πωλούν και τον τρόπο που τα εμπορεύονται. Εάν αυτή τη στιγμή έχετε έναν ενοικιαστή στο ενοικιαζόμενο ακίνητό σας, ρωτήστε πώς χειρίζονται τη μετάβαση στον νέο ιδιοκτήτη.

Αυτό μπορεί να σας βοηθήσει να κατανοήσετε τη γνώση του αντιπροσώπου σχετικά με τους τοπικούς νόμους που προστατεύουν τους ενοικιαστές. Μπορείτε επίσης να ρωτήσετε για τις γνώσεις τους σχετικά με τη φορολογική νομοθεσία, εάν θέλετε να αποφύγετε τον φόρο υπεραξίας. 

Όχι μόνο πρέπει να βρείτε έναν Realtor με λεπτομερή γνώση της αγοράς ακινήτων, αλλά θέλετε επίσης να βεβαιωθείτε ότι είναι κατάλληλος για επαγγελματίες. Πιθανότατα θα μιλάτε με τον μεσίτη σας κάθε μέρα (ή τουλάχιστον πολλές φορές κάθε εβδομάδα), επομένως πρέπει να τα πηγαίνετε καλά μαζί του. Είναι εντάξει να επιλέγετε έναν Realtor έναντι ενός άλλου μόνο και μόνο επειδή ταιριάζουν καλύτερα στην προσωπικότητα.

2. Πλοηγηθείτε αποτελεσματικά στον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών

Η φόρο κεφαλαιουχικών κερδών είναι το κύριο πράγμα στο οποίο πρέπει να εστιάσετε όταν ετοιμάζεστε να πουλήσετε την επενδυτική σας ιδιοκτησία. Εάν έχετε το σπίτι για περισσότερο από ένα χρόνο, τότε θα πληρώσετε τον φόρο μακροπρόθεσμης υπεραξίας. Αυτοί οι φορολογικοί συντελεστές μπορούν να φτάσουν έως και το 20% ανάλογα με το εισόδημά σας.

Το κύριο πράγμα που πρέπει να γνωρίζετε είναι ότι πληρώνετε μόνο φόρους υπεραξίας για τα κέρδη από την πώληση του σπιτιού σας. Εάν η τιμή αγοράς ήταν 125,000 $ και την πουλάτε για 500,000 $, τότε το φορολογητέο εισόδημά σας ξεκινά από 375,000 $.  

Επιπλέον, υπάρχουν άλλοι τρόποι για να μειώσετε το φορολογικό σας λογαριασμό. Παρακολουθήστε όλα τα έξοδά σας που σχετίζονται με το μάρκετινγκ του σπιτιού και την πώλησή του – συμπεριλαμβανομένης της προμήθειας του Realtor. Αυτά τα κόστη μειώνουν τα συνολικά κέρδη σας. Χρησιμοποιώντας το ίδιο παράδειγμα παραπάνω, εάν πληρώσετε α προμήθεια έξι τοις εκατό για την πώληση ενός σπιτιού 500,000 δολαρίων, θα κόστιζε 30,000 δολάρια. Αυτό μειώνει τα φορολογητέα κέρδη σας στα 345,000 $. 

Κάθε στοιχείο γραμμής μετράει όταν πρόκειται για τον υπολογισμό της πληρωμής του φόρου σας. Αυτός είναι ένας άλλος λόγος για τον οποίο η πρόσληψη ενός έμπειρου κτηματομεσίτη ή η συνεργασία με έναν αξιόπιστο λογιστή μπορεί να σας βοηθήσει να εξοικονομήσετε χρήματα.

Χρησιμοποιήστε το 1031 Exchange for Tax Deferral

Υπάρχουν πρόσθετοι τρόποι για να μειώσετε ή να αναβάλετε το φορολογικό σας λογαριασμό. ΕΝΑ 1031 Ανταλλαγή χρησιμοποιείται όταν χρησιμοποιείτε τα κέρδη από την πώληση κατοικίας για να αγοράσετε ένα άλλο επενδυτικό ακίνητο.

Για παράδειγμα, εάν θέλετε να μετακομίσετε σε άλλη πολιτεία και να πάρετε μαζί σας την επένδυσή σας σε ενοικίαση ακινήτων, μπορείτε να πουλήσετε το σπίτι, να αγοράσετε ένα άλλο στη νέα σας πόλη και να χρησιμοποιήσετε το 1031 Exchange για να αναβάλετε τους φόρους.

Λάβετε υπόψη ότι πρόκειται για αναβολή, όχι για εξαίρεση. Θα πρέπει να πληρώσετε τον φόρο υπεραξίας όταν πουλήσετε το ενοικιαζόμενο ακίνητό σας στο μέλλον. 

Υπάρχουν πολλοί κανόνες που εμπλέκονται σε ένα Exchange 1031. Βεβαιωθείτε ότι έχετε έναν αξιόπιστο Realtor ή φορολογικό σύμβουλο για να βεβαιωθείτε ότι η επόμενη αγορά σας πληροί τις προϋποθέσεις.  

Εξετάστε το ενδεχόμενο να καταλάβετε την ενοικίαση πριν την πώληση

Υπάρχουν άλλοι τρόποι για να αποφύγετε εξ ολοκλήρου την πληρωμή φόρων υπεραξίας. Για παράδειγμα, εάν δεν βιάζεστε να πουλήσετε το ενοικιαζόμενο ακίνητό σας, μπορείτε να ζήσετε σε αυτό ως κύρια κατοικία σας. ο Το IRS προσφέρει φορολογικές απαλλαγές για πωλήσεις κατοικιών που έχουν απασχοληθεί από τους ιδιοκτήτες για τουλάχιστον δύο από τα τελευταία πέντε χρόνια. Εάν το ακίνητο είναι επί του παρόντος ακατοίκητο, θα μπορούσατε να μετακομίσετε, να το κάνετε τη μόνιμη κατοικία σας και στη συνέχεια να πουλήσετε το σπίτι σε δύο χρόνια.

Θα χρειαστεί να αποδείξετε ότι αυτό το σπίτι είναι η κύρια κατοικία σας. Αυτό συνήθως σημαίνει αλλαγή της άδειας οδήγησης και άλλων εγγράφων για να αντικατοπτρίζει την κίνηση. 

Αυτή η εξαίρεση αποσκοπεί στην προστασία των ιδιοκτητών σπιτιού που θέλουν να μετακινηθούν. Ο μέσος πωλητής κατοικιών δεν χρειάζεται να ανησυχεί για τα κέρδη κεφαλαίου, επειδή δεν πουλά μια επενδυτική ενοικίαση ακινήτων.  

3. Ηθική Διαχείριση Συμφωνιών Μίσθωσης Ενοικιαστών

Μία από τις πιο συχνές συζητήσεις σχετικά με την πώληση ενός ενοικιαζόμενου ακινήτου επικεντρώνεται στους ενοικιαστές. Το πρώτο πράγμα που πρέπει να κάνετε είναι να αποφασίσετε αν σκοπεύετε να πουλήσετε το σπίτι με ενοικιαστές ή να περιμένετε να μετακομίσουν οι σημερινοί ενοικιαστές σας.

Όταν οι υπάρχοντες ενοικιαστές σας μάθουν ότι πουλάτε το σπίτι, μπορεί να ανησυχούν για τη συμφωνία μίσθωσης. Θέλουν να ξέρουν ότι δεν θα τους διώξουν αμέσως μόλις αναλάβει ο νέος αγοραστής.

Αν και δεν μπορείτε να εγγυηθείτε ότι οι ενοικιαστές σας θα φροντίζονται, μπορείτε να τους προετοιμάσετε για μια πιθανή μετάβαση. Ακολουθούν μερικές βέλτιστες πρακτικές που πρέπει να ακολουθήσετε εάν σκοπεύετε να πουλήσετε το σπίτι με ενοικιαστές: 

• Ελέγξτε τους τοπικούς νόμους ενοικιαστών σας. Μάθετε πόση ειδοποίηση πρέπει να δώσετε και ποια δικαιώματα έχουν οι ενοικιαστές σας στην πολιτεία ή την πόλη σας. 
• Ενημερώστε τους ενοικιαστές στα ενοικιαζόμενα ακίνητά σας σχετικά με την πρόθεσή σας να πουλήσετε. Η πολιτεία σας μπορεί να έχει συγκεκριμένες οδηγίες για αυτό, αλλά όσο περισσότερη ειδοποίηση παρέχετε τόσο το καλύτερο. 
• Δώστε ειδοποίηση 24 ώρες κάθε φορά που χρειάζεται να αποκτήσετε πρόσβαση στο ακίνητο. Αυτό περιλαμβάνει την είσοδο στο σπίτι για να κάνετε επισκευές ή να προγραμματίσετε εμφανίσεις. 
• Να είστε διαθέσιμοι να απαντάτε σε ερωτήσεις των ενοικιαστών σας και να παρέχετε ενημερώσεις σχετικά με τη διαδικασία πώλησης σπιτιού όσο πιο συχνά γίνεται. 

Το μεγαλύτερο πρόβλημα θα προκύψει εάν κάποιος αγοράσει το σπίτι για να το χρησιμοποιήσει ως κύρια κατοικία. Ενώ ένας άλλος επενδυτής μπορεί να αναλάβει την ενεργή μίσθωση με μικρές προσαρμογές ή διαταραχές στους ενοικιαστές σας, ένας αγοραστής που θέλει να ζήσει στο σπίτι έχει περισσότερες επιπλοκές.

Εσείς και ο αγοραστής θα πρέπει να αποφασίσετε ποιος είναι υπεύθυνος για τη διασφάλιση της αποχώρησης των ενοικιαστών, κάτι που θα εξαρτηθεί από την ημερομηνία κλεισίματος, την τρέχουσα σύμβαση μίσθωσης και την προθυμία του αγοραστή.

Μετατρέψτε τους Αξιόπιστους Ενοικιαστές σε Σημείο Πώλησης

Εάν διαφημίζετε ένα ακίνητο που κατοικείται από ενοικιαστές σε άλλους επενδυτές, επισημάνετε τους αξιόπιστους ενοικιαστές σας ως σημείο πώλησης. Μπορείτε να μιλήσετε για τη μακροζωία των ενοικιαστών στις εγκαταστάσεις και να παρουσιάσετε ένα ιστορικό έγκαιρων πληρωμών.

Αυτό απευθύνεται στους επενδυτές ακινήτων, επειδή μπορούν να αναλάβουν αμέσως το ακίνητο και να εισπράξουν έσοδα από ενοίκια από τους ενοικιαστές. Δεν θα υπάρχουν κενά όπου χρειάζεται να ανακαινίσουν τον χώρο ή να προσπαθήσουν να βρουν νέους ενοικιαστές. 

Οι ενοικιαστές σας μπορεί επίσης να εκτιμήσουν ότι πουλάτε το σπίτι σας σε άλλο επενδυτή που θα τους κρατήσει στη θέση τους. Η πώληση του σπιτιού μπορεί να μην τα διαταράξει καθόλου.

Διαβάστε τους Τοπικούς Νόμους εάν τερματίζετε τις συμφωνίες μίσθωσης

Εάν θέλετε να πουλήσετε ένα κενό ενοικιαζόμενο σπίτι, γνωρίζετε τη νομιμότητα να ζητάτε από τους ενοικιαστές σας να μετακομίσουν. Η ανάγνωση της τοπικής νομοθεσίας μπορεί να προστατεύσει τόσο εσάς όσο και τους ενοικιαστές σας. Μπορείτε ακόμη και να μοιραστείτε αυτούς τους νόμους με τα άτομα που βρίσκονται αυτή τη στιγμή στο σπίτι σας, ώστε να γνωρίζουν ότι ενεργείτε ηθικά και δίκαια.

Πρώτα, κοιτάξτε την ελάχιστη περίοδο. Ίσως είναι πιο εύκολο να αφήσετε τη μίσθωση να λήξει φυσικά πριν πουλήσετε το σπίτι. Μέσα σε λίγους μήνες, οι ενοικιαστές σας μπορούν να απομακρυνθούν επειδή είχαν αρκετή ειδοποίηση ότι δεν θα ανανεώνατε τη μίσθωση.

Στη συνέχεια, ελέγξτε για μια ρήτρα πρόωρου τερματισμού. Δείτε αν χρωστάτε χρήματα στον ενοικιαστή σας για την ακύρωση της μίσθωσης, όταν ο λόγος δεν είναι δικό του λάθος. Εάν το σπίτι είναι σε καλή κατάσταση, θα πρέπει τουλάχιστον να πάρουν πίσω την εγγύηση. 

Ορίστε μια τελευταία ημέρα για να εισπράξετε το ενοίκιο και μια ημέρα για τους ενοικιαστές σας να φύγουν. Εάν δεν είστε βέβαιοι εάν αυτό είναι εκτελεστό, συμβουλευτείτε έναν δικηγόρο ακινήτων. Μπορούν να σας βοηθήσουν να ακολουθήσετε τη δέουσα διαδικασία που είναι νομικά δεσμευτική για τους ενοικιαστές σας.

Φυσικά, αυτό δεν είναι θέμα με ενοικιαστές από μήνα σε μήνα. Μπορείτε να τους ενημερώσετε ότι δεν θα ανανεώσετε τη μίσθωση τον επόμενο μήνα και να τους ζητήσετε να φύγουν. Οι συμφωνίες ενοικίασης είναι πιο περίπλοκες για μακροχρόνιες μισθώσεις, όπως εξάμηνες και δωδεκάμηνες.

4. Δώστε προτεραιότητα στις επισκευές και τις αναβαθμίσεις

Μπορεί να χρειαστούν μερικοί μήνες για να προετοιμάσετε το σπίτι σας προς πώληση, κάτι που δίνει στους ενοικιαστές σας χρόνο να βρουν ένα νέο μέρος - ειδικά εάν η μίσθωση τους τελειώνει. ο Ο μέσος ιδιοκτήτης σπιτιού ξοδεύει 5,400 $ για αναβαθμίσεις σπιτιού πριν διαθέσουν το ακίνητό τους στην αγορά. Αυτό συνήθως περιλαμβάνει δαπάνες εξωραϊσμού, επισκευές και αναβαθμίσεις για να γίνει το ακίνητο πιο επιθυμητό. 

Προσδιορίστε τις επισκευές και τις βελτιώσεις που απαιτούνται στο ενοικιαζόμενο ακίνητο για να το κάνετε ελκυστικό στους αγοραστές. Για άλλη μια φορά, αυτές οι αποφάσεις ενδέχεται να επηρεαστούν από τους ενοικιαστές σας. Μπορεί να αποφασίσετε να αντικαταστήσετε το χαλί και να βάψετε ξανά τους τοίχους, αλλά θα πρέπει να περιμένετε μέχρι να φύγουν οι σημερινοί ενοικιαστές σας.

Επίσης, σκεφτείτε την απόδοση της επένδυσης που συνοδεύει αυτές τις επισκευές. Η αντικατάσταση της γκαραζόπορτας μπορεί να έχει υψηλότερο ROI από την αντικατάσταση παλαιού και ξεπερασμένου δαπέδου. Μια νέα μπροστινή πόρτα μπορεί να δημιουργήσει μια καλή πρώτη εντύπωση που έχει μεγαλύτερο αντίκτυπο από τις νέες μονάδες πλυντηρίου. Δεν θέλετε να ξοδέψετε χρήματα σε αναβαθμίσεις που αποτυγχάνουν να αυξήσουν την αξία του σπιτιού σας. 

Η πραγματοποίηση αυτών των επισκευών μπορεί να αυξήσει την αξία του ακινήτου σας και να κάνει το σπίτι πιο επιθυμητό, ​​αυξάνοντας τις πιθανότητες να πουληθεί γρήγορα. Ωστόσο, υπάρχει ένας άλλος λόγος για να εστιάσετε στις επισκευές κατά την πώληση ενός ενοικιαζόμενου ακινήτου: οι φόροι κεφαλαιουχικών κερδών.

Μπορείτε να αφαιρέσετε τις επισκευές που κάνετε στο σπίτι ως βασικά έξοδα που μειώνουν τα συνολικά σας κέρδη. Εάν ξοδέψετε 10,000 $ για να προετοιμάσετε το σπίτι σας προς πώληση, μπορείτε να αφαιρέσετε αυτό το ποσό μόλις φτάσει ο φορολογικός σας λογαριασμός.

5. Αναπτύξτε μια ρεαλιστική και ανταγωνιστική στρατηγική τιμολόγησης

Όταν συναντηθείτε με τον κτηματομεσίτη σας, αναπτύξτε μια στρατηγική τιμολόγησης για το σπίτι. Ο μεσίτης σας θα πρέπει να παρέχει α συγκριτική ανάλυση μάρκετινγκ (CMA) που αντλεί πληροφορίες από παρόμοια ακίνητα στην περιοχή σας. Ο αντιπρόσωπός σας θα εξετάσει σπίτια που έχουν παρόμοιο μέγεθος, στην ίδια περιοχή, που πουλήθηκαν σε μια πρόσφατη περίοδο. Αυτό μπορεί να τους βοηθήσει να μετρήσουν τι πρέπει να πουλήσει το σπίτι σας. 

Κάθε σπίτι είναι μοναδικό, πράγμα που σημαίνει ότι η τιμή του σπιτιού σας μπορεί να είναι υψηλότερη ή χαμηλότερη από άλλα στην περιοχή. Αν έχει ανέσεις όπως πισίνα ή κλειστό γκαράζ, τότε η τιμή ανεβαίνει. Ωστόσο, εάν το σπίτι είναι φθαρμένο και χρειάζεται σοβαρές αναβαθμίσεις, η εκτιμώμενη τιμή πώλησης θα μειωθεί. 

Μπορείτε επίσης να ορίσετε την τιμή πώλησης με βάση τις συγκεκριμένες ανάγκες σας. Ορισμένοι πωλητές θα παραθέσουν ακίνητα σε χαμηλότερες τιμές εάν θέλουν να μετακομίσουν βιαστικά. Αυτή η στρατηγική προσελκύει περισσότερους αγοραστές και οι ιδιοκτήτες μπορούν να επιλέξουν τις προσφορές που παρέχουν τις καλύτερες επιλογές - συνήθως προσφορές σε μετρητά που προσφέρουν ευνοϊκές ημερομηνίες κλεισίματος.

Ωστόσο, ένας έμπειρος κτηματομεσίτης μπορεί να σας βοηθήσει να αποκτήσετε την πλήρη αξία του ακινήτου σας ενώ σας βοηθά να μετακινηθείτε στην ομάδα σας. Μπορούν να απευθυνθούν σε ιδιοκτήτες ενοικιαζόμενων ακινήτων στην περιοχή για να δουν αν ενδιαφέρονται να αυξήσουν τα επενδυτικά τους χαρτοφυλάκια.

6. Αποτελεσματικό μάρκετινγκ της ενοικιαζόμενης ιδιοκτησίας σας

Η πώληση ενός ενοικιαζόμενου ακινήτου μπορεί να είναι πιο περίπλοκη από ένα σπίτι που κατοικείται από ιδιοκτήτες. Αυτό ισχύει ιδιαίτερα εάν έχετε έναν υπάρχοντα ενοικιαστή ή θέλετε να πουλήσετε μια πολυκατοικία. Αποφασίστε εάν θέλετε να προωθήσετε το ακίνητό σας σε οποιονδήποτε αγοραστή – είτε επενδυτή είτε κυνηγό σπιτιών – ή εάν θέλετε συγκεκριμένα να απευθυνθείτε σε επενδυτές ακινήτων. Αυτό θα καθορίσει πώς θα προωθήσετε το σπίτι σας. 

Εάν θέλετε να πουλήσετε σε άλλο επενδυτή ακινήτων, σκεφτείτε να οργανώσετε ένα ανοιχτό σπίτι. Ενημερώστε τους ενοικιαστές σας για την κατάσταση και πληρώστε για έναν βαθύ καθαρισμό του ακινήτου. Αυτή η εκδήλωση μπορεί να προσελκύσει πολλούς δυνητικούς αγοραστές που μπορεί να θέλουν να αγοράσουν το ακίνητο διώροφο ή το ενοικιαζόμενο ακίνητο για μια οικογένεια.

Βρείτε έναν μεσίτη με εμπειρία στις πωλήσεις ενοικίασης ακινήτων 

Είτε διαθέτετε ένα ενοικιαζόμενο σπίτι είτε πολλά επενδυτικά ακίνητα στην περιοχή, μπορείτε εύκολα να πουλήσετε αυτό το περιουσιακό στοιχείο όταν είστε έτοιμοι. Το πρώτο βήμα είναι να προσλάβετε έναν Realtor που μπορείτε να εμπιστευτείτε.

Προσλαμβάνοντας έναν πράκτορα που κατανοεί τους φόρους ακινήτων, τις συμφωνίες μίσθωσης και την αγορά ενοικίων, μπορείτε να πουλήσετε γρήγορα και νόμιμα την επενδυτική σας ιδιοκτησία. Μπορούν αποτελεσματικά να τιμολογήσουν και να προωθήσουν το σπίτι σας για να προσελκύσουν τους σωστούς αγοραστές. 

Για να βρείτε αυτόν τον κτηματομεσίτη, απευθυνθείτε στους επαγγελματίες του FastExpert. Μπορείτε να δείτε τα προφίλ του Realtor για να μάθετε για διαφορετικούς πράκτορες και να προσλάβετε τον καλύτερο για να σας υποστηρίξει σε όλη τη διαδικασία.

Βρείτε Realtors που γνωρίζουν την τοπική αγορά σας και είναι έτοιμοι να σας βοηθήσουν να πουλήσετε το σπίτι σας. Δοκιμάστε το FastExpert σήμερα.

• SEO Powered Content & PR Distribution. Ενισχύστε σήμερα.
• PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Ενδυναμώστε τον εαυτό σας. Πρόσβαση εδώ.
• PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Ενισχύθηκε η γνώση. Πρόσβαση εδώ.
• PlatoESG. Ανθρακας, Cleantech, Ενέργεια, Περιβάλλον, Ηλιακός, Διαχείριση των αποβλήτων. Πρόσβαση εδώ.
• PlatoHealth. Ευφυΐα βιοτεχνολογίας και κλινικών δοκιμών. Πρόσβαση εδώ.
• πηγή: https://www.fastexpert.com/blog/how-to-sell-a-rental-property/