Θέλετε να κάνουν πολλαπλές ροές εισοδήματος? Λοιπόν, μάντεψε τι; ΔΕΝ χρειάζεται να αγοράσετε περισσότερα ακίνητα να το κάνω. Αντίθετα, μπορείτε μετατρέψει ένα υπάρχον ενοικιαζόμενο ακίνητο σε αγελάδα με μετρητά…αλλά πρέπει να πληροί τα κατάλληλα προσόντα. Αυτό ακριβώς είναι ο σημερινός πρώτος καλεσμένος, Stacie, ψάχνει για. Έχει πολλά ακίνητα, και μερικά έχουν αρκετή γη προσθέστε ένα δεύτερο ενοικιαζόμενο ακίνητο. Αξίζει όμως η ανάπτυξη την υψηλή ταμειακή ροή;
Καλώς ήλθατε πίσω στο Βλέποντας τον Γκριν, όπου ο David και ο Rob απαντούν σε ερωτήσεις ακίνητης περιουσίας από ακροατές του BiggerPockets όπως εσείς! Αρχικά, θα μιλήσουμε στη Στέισι γι 'αυτήν αγορά έναντι κατασκευής δίλημμα, και το οποίο έχει ΠΟΛΥ πιο λογικό στη σημερινή αγορά. Μετά, επενδυτής παλεύει να σώσει προκαταβολές ρωτάει τι πρέπει να κάνει: να εξοικονομήσει, να επενδύσει αλλού ή να πληρώσει τα στεγαστικά δάνειά του. Τέλος, ο David δίνει μερικές γρήγορες συμβουλές σχετικά με τη χρήση του a «Συμφωνία» για μετοχικό κεφάλαιο κατοικίας και πώς να κερδίστε τα περισσότερα χρήματα από το hack στο σπίτι σας.
Θέλετε να κάνετε μια ερώτηση στον Ντέιβιντ; Αν είναι έτσι, υποβάλετε την ερώτησή σας εδώ ώστε ο David μπορεί να το απαντήσει στο επόμενο επεισόδιο του Seeing Greene. Ανεβείτε στο Φόρουμ BiggerPockets και ζητήστε από άλλους επενδυτές τη γνώμη τους, ή ακολουθήστε τον David στο Instagram για να δείτε πότε θα βγει ζωντανά, ώστε να μπορείτε να μεταβείτε σε ένα ζωντανό Q&A και να απαντήσετε στην ερώτησή σας επί τόπου!
Περισσότερα για να ακούσετε σε Apple Podcasts.
Ακούστε το Podcast εδώ
Διαβάστε τη μεταγραφή εδώ
Ντέιβιντ Γκριν:
Αυτό είναι το BiggerPockets Podcast. Τι συμβαίνει σε όλους; Είναι ο David Greene, ο οικοδεσπότης του podcast του BiggerPockets Real Estate, που σας έρχεται από το Kauai, και αυτό είναι ένα από τα πράγματα που μου αρέσουν τα ακίνητα είναι ότι μπορώ να σας φέρω ερωτήσεις από τη βάση ακροατών μας από παντού στον κόσμο. Ελπίζω ότι περισσότεροι από εσάς θα μπορέσετε να φτάσετε στην ίδια θέση και θα μοιραστούμε μερικές συμβουλές σήμερα που θα σας βοηθήσουν να κάνετε ακριβώς αυτό. Το σημερινό επεισόδιο του Seeing Greene έχει πολλά καλά πράγματα, συμπεριλαμβανομένου του τι είναι μια συμφωνία μετοχικού κεφαλαίου στο σπίτι και εάν πρέπει να χρησιμοποιηθεί. Οι καλύτεροι τρόποι για να επανεπενδύσετε τις ταμειακές ροές που κερδίζετε από το τρέχον χαρτοφυλάκιό σας σήμερα και πώς θα έπρεπε να το σκεφτείτε και μια ζωντανή κλήση με έναν από τους ακροατές μας όπου πηγαίνουμε πέρα δώθε.
Βοηθώντας τους να προσδιορίσουν αν πρέπει να πάρουν τα χρήματα που έχουν κερδίσει σε ακίνητα και να βελτιώσουν τα ακίνητα που έχουν ή αν πρέπει να αγοράσουν νέα ακίνητα και αν ναι, τι να σκέφτονται όταν πηγαίνουν πίσω και πίσω με αυτήν την απόφαση. Πολλοί άνθρωποι στη σημερινή αγορά έχουν μετοχές και προσπαθούν να καταλάβουν πώς πρέπει να το χρησιμοποιήσουν, και μερικές φορές αυτό σημαίνει ότι αγοράζουν περισσότερα ακίνητα, αλλά μερικές φορές αυτό σημαίνει βελτίωση της ακίνητης περιουσίας που διαθέτουν. Μου αρέσει ιδιαίτερα αυτό το θέμα επειδή πολλοί άνθρωποι έχουν ίδια κεφάλαια και το αξιοποιούν με τα HELOC, αλλά δεν είναι σίγουροι αν πρέπει να χρησιμοποιήσουν αυτά τα χρήματα HELOC για να κλιμακωθούν σε ένα μεγαλύτερο χαρτοφυλάκιο ή να βελτιώσουν αυτά που έχουν. Θα ασχοληθούμε λοιπόν με αυτό και περισσότερα στο σημερινό επεισόδιο του Seeing Greene.
Θα φέρουμε τον πρώτο μας καλεσμένο σε ένα δευτερόλεπτο, αλλά πριν κάνουμε μια γρήγορη συμβουλή για όλους σας. Θα ακούσετε περισσότερα για αυτό στην επόμενη ερώτηση, αλλά πιστεύω ακράδαντα, ειδικά αν έχετε μια βραχυπρόθεσμη ενοικίαση που αξιοποιεί τα ίδια κεφάλαιά σας και χρησιμοποιεί αυτά τα χρήματα για να βελτιώσει το ακίνητο, να βελτιώσει τη διακόσμηση, Προσθέστε ανέσεις σε αυτό, κάντε το να φαίνεται πιο ωραίο, τραβήξτε καλύτερες φωτογραφίες, είναι ένας γρήγορος τρόπος για να λάβετε απόδοση του κεφαλαίου σας που μπορεί στη συνέχεια να χρησιμοποιηθεί για την εξόφληση του πιστωτικού ορίου μετοχικού κεφαλαίου. Δεν μου αρέσει στη σημερινή αγορά να βγάζω 200,000 $ από ένα σπίτι με αρκετά υψηλό επιτόκιο και να τα χρησιμοποιώ για την προκαταβολή σε ένα ακίνητο που στη συνέχεια πρέπει να λάβετε άλλο δάνειο για το άλλο 80% και να στοιβάζετε χρέη όταν τα επιτόκια είναι πιο ψηλά.
Είμαι πολύ μεγαλύτερος οπαδός μιας στρατηγικής για να μπείτε και να βγείτε, σαν να χρησιμοποιώ ένα τζετ σκι αντί για ένα θωρηκτό. Βγάλτε λίγο μετοχικό κεφάλαιο, φτιάξτε το σπίτι σας, βελτιώστε τα έσοδα και, στη συνέχεια, εξοφλήστε το μετοχικό δάνειο με αυτά τα έσοδα και, στη συνέχεια, αναρωτηθείτε πώς μπορείτε να το κάνετε ξανά. Πώς μπορείτε να ανακυκλώσετε αυτά τα ίδια 20 ή 30,000 $ για να βελτιώσετε τα ακίνητα που έχετε και να κερδίσετε στους πολέμους βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων; Εντάξει, ας πάμε στον πρώτο μας καλεσμένο σήμερα. Ας καλωσορίσουμε τη Stacie στο στούντιο. Stacie, καλώς ήρθατε στο Seeing Greene. Λίγο ιστορικό για σένα. Έχετε ένα μόνο οικογενειακό ακίνητο, ένα μεζονέτα και ένα ακίνητο στην περιοχή του Ώστιν, στο New Braunfels του Τέξας. Τόσο αστεία ιστορία εδώ, που σχεδόν επένδυσα στο New Braunfels ο ίδιος πριν από περίπου πέντε χρόνια και μακάρι να το έκανα, γιατί θα τα έκανα πολύ καλά.
Έπεσα θύμα του ίδιου προβλήματος, καθώς όταν άκουσα για πρώτη φορά ήταν τόσο πολύ και τώρα είναι 50,000 $ περισσότερα. Δεν θέλω να μπω πολύ αργά και έκανα το ίδιο λάθος που λέω σε όλους τους άλλους να μην κάνουν επειδή το έμαθα σε αυτό το παράδειγμα. Συγχαρητήρια λοιπόν που κάνετε το σωστό και έχετε μια ιδιοκτησία New Braunfels. Λοιπόν, πείτε μας τι έχετε στο μυαλό σας σήμερα.
Stacie:
Ευχαριστώ. Ναι, λαμβάνοντας υπόψη αυτά τα ακίνητα που διαθέτουμε και τη μακροπρόθεσμη στρατηγική μας για αγορά και κράτημα, την οποία έχουμε 100% δέσμευση, έτσι έχουμε αυτό το ακίνητο στο New Braunfels. Στην πραγματικότητα το αγοράσαμε τον ιστότοπο χωρίς να το δούμε και ήταν μια πολύ καλή αγορά για εμάς. Είναι πολυοικογενειακό. Απέχει ένα τετράγωνο από τον ποταμό Γουαδελούπη, επομένως έχει ένα ενιαίο οικογενειακό σπίτι εκεί όπου έχουμε έναν μακροχρόνιο ενοικιαστή, αλλά έχουμε την ευκαιρία να το αναπτύξουμε επειδή έχει ήδη διαμορφωθεί σε ζώνες για πολλές οικογένειες. Είναι μισό στρέμμα. Στη συνέχεια, έχουμε αυτό το οικόπεδο, αυτό το οικόπεδο τετάρτου στρεμμάτων στο Lago Vista κοντά στη λίμνη Travis που μας δόθηκε από οικογένεια που έχει επίσης ευκαιρία ανάπτυξης.
Έχουμε λοιπόν αυτά τα δύο ακίνητα που κατέχουμε, που έχουν ευκαιρίες ανάπτυξης, αλλά επίσης, μπαίνουμε στον πειρασμό να αγοράσουμε το επόμενο επενδυτικό μας ακίνητο. Επομένως, είμαστε στο σημείο να προσπαθήσουμε να αποφασίσουμε αν θα παραμείνουμε στην πορεία, θα αφήσουμε αυτά τα ακίνητα ως έχουν επειδή έχουμε έναν μακροπρόθεσμο ενοικιαστή στο New Braunfels, έχουμε ταμειακή ροή περίπου 600 $ το μήνα εκεί, επομένως πληρώνουμε καλά τον εαυτό του και μετά μερικά. Έπειτα, έχουμε αυτήν την παρτίδα που είναι κενή και προσπαθούμε να καταλάβουμε τι να κάνουμε. Το duplex μας στο South Austin έχει ταμειακές ροές περίπου 2,100 $ το μήνα. Έτσι έχουμε δύο μακροχρόνιες ενοικιάσεις εκεί. Δεν επιδιώκουμε να αναπτύξουμε ή να κάνουμε κάτι με αυτό αυτή τη στιγμή. Άρα βρισκόμαστε σε ένα τέτοιο σημείο καμπής.
Αγοράζουμε το επόμενο επενδυτικό μας ακίνητο ή είναι τώρα η ώρα να κάνουμε κάποια αναγκαστική μετοχή και να αναπτύξουμε το ακίνητο New Braunfels ή να κατασκευάσουμε κάτι στο Lago Vista;
Ντέιβιντ Γκριν:
Εντάξει.
Ληστεύω:
Η πρώτη μου ερώτηση εδώ είναι ποιος είναι ο λόγος που θέλετε να μπείτε στο επόμενο ακίνητο; Είναι ο λόγος που θέλετε να μπείτε στο επόμενο ακίνητο απλώς για χάρη της ανάπτυξης και λέτε: «Γεια, θέλω απλώς να προσθέσω στο χαρτοφυλάκιο. Δεν χρειάζομαι πραγματικά τις ταμειακές ροές» ή θέλετε να μπείτε σε άλλο ακίνητο επειδή θέλετε περισσότερες ταμειακές ροές επειδή χρειάζεστε μερικές επιπλέον εκατοντάδες δολάρια κάθε μήνα;
Stacie:
Δεν χρειαζόμαστε τα επιπλέον μετρητά κάθε μήνα. Θέλουμε να αυξήσουμε το χαρτοφυλάκιο και θέλουμε επίσης να επενδύσουμε κάπως, ξέρω ότι δεν έχει να κάνει με το χρονοδιάγραμμα των αγορών, τον χρόνο στην αγορά, αλλά εξακολουθεί να αισθάνεται ότι τώρα είναι μια καλή στιγμή πριν επιστρέψουν όλοι στην αγορά, εάν τα επιτόκια πέσουν . Έτσι, το νιώθουμε κάπως έτσι, θέλοντας να αποκτήσουμε το επόμενο ακίνητο επειδή θέλουμε να αυξήσουμε το χαρτοφυλάκιο, αλλά επίσης, πότε είναι καιρός να αναπτύξουμε πραγματικά αυτά τα ακίνητα στα οποία καθόμαστε και εμείς; Οπότε κάπως δεν ξέρουμε ποιον δρόμο να πάμε απαραίτητα.
Ληστεύω:
Νομίζω ότι εάν δεν πιέζεστε για τις ταμειακές ροές και έχετε πολλά και έχετε ένα ακίνητο που είναι ζωνοποιημένο για περισσότερα ακίνητα, είμαι μεγάλος θαυμαστής του να βγάζω τόσες ροές εισοδήματος από ένα ακίνητο όσο το δυνατόν. Έτσι, εάν έχετε τον ατμό και εάν έχετε κάποιο είδος αφοσίωσης και υποθέτω ότι έχετε ανοιχτό μυαλό να προχωρήσετε απλώς σε μια νέα κατασκευή, τότε νομίζω ότι πρέπει να το κάνετε. Ένας μεγάλος θαυμαστής, πραγματικά πιστεύω ότι η νέα κατασκευή είναι απλώς ο καλύτερος τρόπος για να καταπολεμήσετε πολλά πράγματα που συμβαίνουν αυτή τη στιγμή, επειδή ναι, θα έχετε κάτι με υψηλότερο ενδιαφέρον εάν αγοράσετε ένα ακίνητο. Έτσι, για μένα, νομίζω ότι αν μπορείτε να πάτε και να φτιάξετε κάτι με το κόστος σας χωρίς τη σήμανση κάποιου… αν πάτε και αγοράσετε μια νέα κατασκευή από το Redfin, πληρώνετε το κόστος τους και πληρώνετε μια πριμοδότηση για αυτό, σωστά;
Έτσι, αν μπορείτε να πάτε και να φτιάξετε κάτι με το κόστος σας, δεν είναι στην πραγματικότητα η ίδια σήμανση με το να το αφαιρέσετε από το MLS και όταν το επαναλάβετε και βγάλετε τα χρήματά σας, θα έχετε υψηλότερο επιτόκιο για αυτό φυσικά, αλλά δεν θα βλάψει τόσο άσχημα όσο το να πάτε και να αγοράσετε ένα ακίνητο απευθείας από το MLS, αν αυτό έχει νόημα. Έτσι, αν έχετε τη δυνατότητα να το περιμένετε για ας πούμε 12 έως 18 μήνες, τότε σίγουρα πιστεύω ότι η κατασκευή από την αρχή είναι μια πολύ έξυπνη δουλειά που μπορείτε να κάνετε αυτή τη στιγμή.
Ντέιβιντ Γκριν:
Εντάξει. Θα το ζυγίσω και αυτό. Μου αρέσει η ερώτηση. Αυτό εμφανίζεται πολύ όταν μένω στην περιοχή του κόλπου, το βλέπετε συνήθως σε πιο ακριβές περιοχές, όπου το ερώτημα είναι να χτίσω ένα ADU ή να αγοράσω ένα νέο σπίτι; Και το δύσκολο είναι ότι δεν μπορείτε να χρηματοδοτήσετε την κατασκευή. Εάν μπορούσατε να χρηματοδοτήσετε την κατασκευή, θα ήταν σχεδόν πάντα εύκολο, «Ναι, απλώς βελτιώστε την ιδιοκτησία που έχετε». Το πρόβλημα είναι ότι πρέπει να βάλεις πολύ κεφάλαιο για να το κάνεις. Μου αρέσει λοιπόν να προσπαθώ να απλοποιήσω όσο μπορώ αυτή τη μετατροπή σε μήλα σε μήλα. Και έθεσα την ερώτηση, για το κεφάλαιο που πρόκειται να διαθέσω σε αυτό το πράγμα, πόσες ταμειακές ροές θα λάβω;
Ποιο είναι το ROI σε αυτό και πόσα ίδια κεφάλαια πρόκειται να δημιουργήσω; Ποια είναι η απόδοση της επένδυσης σε αυτό; Επομένως, εάν προσθέτατε στην ιδιοκτησία που έχετε ήδη, πόσα χρήματα θα έπρεπε να αφιερώσετε για να το κάνετε αυτό και πιστεύετε ότι θα αύξανε τα ίδια κεφάλαια
Stacie:
Για το ακίνητο New Braunfels, πιθανότατα θα έπρεπε να βάλουμε περίπου 200,000 κεφάλαια για να φτιάξουμε μια ADU, τουλάχιστον μια ADU, σωστά; Μια προκατασκευασμένη ADU πιθανότατα θα ήταν περίπου 200,000, όλα μέσα. Για την ιδιοκτησία Lago Vista, εξετάζουμε πιθανώς 250 έως και μισό εκατομμύριο κεφάλαια για να αναπτύξουμε αυτήν την ιδιοκτησία, επειδή είναι ακατέργαστη γη, θα απαιτηθεί πολύ περισσότερη εκκαθάριση και δουλειά για να ετοιμαστεί αυτό το ακίνητο για οικοδόμηση. Οπότε δεν νομίζω ότι θα κάναμε και τα δύο ταυτόχρονα. Νομίζω ότι είμαστε κάπως ανυπόμονοι να δούμε πραγματικά… Νομίζω ότι η ιδιοκτησία New Braunfels έχει τις περισσότερες δυνατότητες, επειδή είναι μια τόσο αναπτυσσόμενη περιοχή και η τοποθεσία της είναι εξαιρετική, καθώς βρίσκεται ένα τετράγωνο από τον ποταμό Γουαδελούπη. Οπότε πιστεύω ότι υπάρχουν πολλά θετικά στην ανάπτυξη του New Braunfels από όλα όσα μπορώ να πω.
Ντέιβιντ Γκριν:
Επομένως, αν βάλετε τα 200,000 $ στο New Braunfels, θα προσθέσατε ίδια κεφάλαια στο ακίνητο;
Stacie:
Ναι, πιστεύω ότι θα προσθέσουμε ίδια κεφάλαια στο ακίνητο.
Ντέιβιντ Γκριν:
Πόσο πιστεύετε ότι θα προσθέτατε;
Stacie:
Νομίζω ότι μάλλον θα προσθέταμε… το αγοράσαμε πριν από δύο χρόνια. Έχουμε πιθανώς περίπου… Θα πω περίπου 40,000 ίδια κεφάλαια μόλις τα τελευταία δύο χρόνια στην ιδιοκτησία. Έτσι, αν προσθέσουμε ένα ADU, θα πρέπει επίσης να διαμορφώσουμε λίγο το μπροστινό σπίτι για να τοποθετήσουμε το ADU. Δεν ξέρω, αλλά θα μαντέψω ότι πιθανότατα θα προσθέσαμε περίπου ... αμέσως περίπου εκατό , 150,000 σε ίδια κεφάλαια σε αυτό το ακίνητο. Ακούγεται σωστά, οι αριθμοί που έχω μοιραστεί;
Ντέιβιντ Γκριν:
Δεν ξέρω την περιοχή. Ναι, θα μπορούσε. Θα μπορούσε να λειτουργήσει. Τι γίνεται με τις ταμειακές ροές; Εάν κατασκευάσετε ένα ADU για 200,000 $, τι θα νοικιάσει;
Stacie:
Ναι, γιατί αυτή τη στιγμή, νοικιάζουμε, όλα στο P και εγώ είναι σαν το 1800. 18, 1900 νοικιάζουμε για 25 άτομα σε μονοκατοικία, οπότε έχουμε ωραία ταμειακή ροή εκεί. Μπορούμε να οικοδομήσουμε έως και 1,000 τετραγωνικά πόδια ADU χωρίς να θεωρείται δεύτερη κύρια κατασκευή στο ακίνητο. Άρα 1,000 τετραγωνικά πόδια, θα μπορούσαμε πιθανώς να το νοικιάσουμε, θα πω γύρω στο 18. 1900 στη σημερινή αγορά για 1,000 τετραγωνικά πόδια.
Ντέιβιντ Γκριν:
Εντάξει. Αυτό θα αύξανε τους φόρους ιδιοκτησίας στο ακίνητο, εάν προσθέσετε σε αυτό το έργο, θα το έκανε να αξίζει περισσότερο;
Stacie:
Πιθανότατα.
Ντέιβιντ Γκριν:
Και τότε πού είναι στο New Braunfels περίπου δυόμισι τοις εκατό;
Stacie:
Όχι, είναι ακριβώς γύρω στο 2%. Είναι σαν 1.97, κάτι τέτοιο. Ναι.
Ντέιβιντ Γκριν:
Άρα αυτή είναι μια αρκετά υγιής επιστροφή. Θέλω να πω, έχετε πρόσθετους φόρους ακίνητης περιουσίας και θα υπάρχει περισσότερη ασφάλιση, αλλά και πάλι, πιστεύω ότι είπατε ότι ήταν 1800, νομίζετε ότι θα το νοικιάσετε για;
Stacie:
Ναί.
Ντέιβιντ Γκριν:
Ας υποθέσουμε λοιπόν ότι συνεχίζετε να λέτε, 1400 από αυτά για να επενδύσετε 200,000. Δεν είναι κακή συμφωνία εκεί. Δεν είστε πολύ μακριά από τον κανόνα του 1%. Το μειονέκτημα θα ήταν ότι ξοδεύετε 200,000 $ για να προσθέσετε 100,000 $ μετοχικού κεφαλαίου, επομένως χάνετε πραγματικά ίδια κεφάλαια κατά μία έννοια επειδή μεταφέρετε αυτά τα χρήματα από τον τραπεζικό σας λογαριασμό στο ακίνητο. Θα χάσετε 100,000 $ αξίας εκεί, αλλά θα κερδίσετε την επιπλέον ταμειακή ροή, ας πούμε, 1,400 $ το μήνα ή 1,300 $ το μήνα. Να γιατί το πλαισίωσα έτσι. Νομίζω ότι η δουλειά σου εδώ, Stacie, είναι να ρωτήσεις τον εαυτό σου με αυτά τα $200,000, εάν τα βάλω σε ένα διαφορετικό επενδυτικό όχημα, θα μπορούσα να πάρω καλύτερα από το να πούμε 13 ή 1,400 $ το μήνα και να αποφύγω την απώλεια ιδίων κεφαλαίων 100,000 $; Θα μπορούσατε να βάλετε 200,000 $ για την κατασκευή μιας νέας κατασκευής σπιτιού που θα μπορούσατε να κερδίσετε 100,000 $ μετοχικό κεφάλαιο στο τέλος αντί να το χάσετε;
Αυτό είναι μια ταλάντευση 200,000 $, ή ίσως έχετε καλύτερες ταμειακές ροές, ίσως η ταμειακή ροή να μην είναι τόσο καλή, αλλά δεν χάνετε τόσα ίδια κεφάλαια. Έχετε εξετάσει τέτοιες ευκαιρίες;
Stacie:
Δεν έχω, όχι.
Ντέιβιντ Γκριν:
Εντάξει. Έτσι πάει το μυαλό μου σε αυτό. Τι θα γινόταν αν πληρώσατε μετρητά για κάτι που ήταν 200,000 $, ίσως ένα επάνω μέρος, το διορθώνατε και μετά, αναχρηματοδοτούσατε από αυτό, θα μπορούσατε να το κάνετε ξανά, ή μπορούσατε να αγοράσετε ακίνητο ενός εκατομμυρίου δολαρίων, να βάλετε 200,000 $, έτσι τα έχω. Στο μυαλό μου, έχεις τις τρεις επιλογές. Το βάζετε ως προκαταβολή για κάτι, πληρώνετε μετρητά για κάτι ή το βάζετε στο ακίνητο που έχετε. Ρομπ, τι σκέφτεσαι;
Ληστεύω:
Ναι, υποθέτω ότι θα ήθελα πολύ… και δεν θα μπορέσουμε να το λύσουμε σε αυτό το επεισόδιο δυστυχώς, αλλά θα ήθελα να μάθω τι είδους μετοχικό κεφάλαιο θα προσθέταμε γιατί νομίζω ότι είναι, Δεν πρόκειται να πω σπάνια, αλλά αισθάνομαι ότι αν χτίζετε κάτι στο ακίνητό σας, όπως ένα ADU ή μια δευτερεύουσα μονάδα, πιστεύω ότι η ίδια κεφάλαια που χτίζετε θα πρέπει να είναι αρκετά ανάλογη με το χρηματικό ποσό ότι επενδύεις, σωστά; Έτσι είναι σαν να πιστεύω ότι αν επρόκειτο να ξοδέψετε 200 αλλά παίρνετε μόνο 100,000 $ σε ίδια κεφάλαια, τότε ναι, θα συμφωνούσα με τον David. Μάλλον δεν θα το έκανα.
Θα πήγαινα να βρω κάπου όπου θα έπαιρνα την αναλογία one for one για αυτό, αλλά αναρωτιέμαι αν θα έπαιρνες αυτό το πλήρες κεφάλαιο από την προσθήκη μιας προσθήκης στο ακίνητο. Εάν η απάντηση είναι ναι, θα ακολουθούσα αυτόν τον δρόμο και μετά θα τον έφτιαχνα και μετά, θα έκανα ένα cash-out refi και θα προσπαθούσα να πάρω τόσα από αυτά τα χρήματα πίσω, γιατί αν το κάνετε αυτό και λαμβάνετε ένα αρκετά σημαντικό μέρος των χρημάτων σας πίσω, τότε η απόδοση επένδυσης (ROI) εκτοξεύεται σε αυτό το σημείο. Είμαι μεγάλος θαυμαστής αυτής της στρατηγικής μόνο και μόνο επειδή μπορείτε να στοιβάζετε ροές εισοδήματος σε ένα ακίνητο και αυτό κάνει πραγματικά τεράστια διαφορά. Είχα ένα ακίνητο στο Λος Άντζελες. Όταν το αγόρασα, ήταν 400$ υποθήκη. Έκτοτε έκανα αναχρηματοδότηση, είναι σαν 4,200 τώρα, αλλά τώρα νοικιάζω το κύριο σπίτι, το οποίο κοστίζει… οπουδήποτε από 3,500 έως 5,000 $ το μήνα.
Έχω ένα ADU στην πίσω αυλή που κοστίζει οπουδήποτε από 2300 έως 3,000 $ το μήνα, και έχω ακόμη και μια τρίτη μονάδα που δεν νοικιάζω, αλλά συνήθιζα να νοικιάζω, και αυτό ήταν άλλα 2,000 $ για αυτήν τη μονάδα. Έτσι, όταν τα προσθέσατε όλα, ήταν σαν $8,000 σε ένα ακίνητο και τα περιθώρια κέρδους σας σε αυτό είναι πολύ υγιή. Οι λογαριασμοί εξωραϊσμού σας ενοποιούνται όλοι σε αυτό το ένα ακίνητο. Όλοι οι λογαριασμοί σας απλώς ενοποιούνται σε αυτήν τη μία επιχείρηση και γι' αυτό είμαι μεγάλος οπαδός της δημιουργίας όσο το δυνατόν περισσότερων ροών εισοδήματος σε ένα ακίνητο, υποθέτοντας ότι τα ίδια κεφάλαιά σας που βάλατε είναι ένα προς ένα στην επένδυση που έβαλες.
Ντέιβιντ Γκριν:
Αυτό είναι το κλειδί εκεί, Στέισι. Δεν μου αρέσει η συμφωνία εάν βάζετε περισσότερα χρήματα από όσα κερδίζετε σε ίδια κεφάλαια. Ακούγοντας αυτό, τι περνάει από το μυαλό σου.
Stacie:
Ναι. Όχι, αυτό είναι πολύ λογικό. Δεν είμαι 100% σε όλα τα νούμερα. Αυτό είναι στο βαθμό που μπόρεσα να φτάσω, αλλά θα σκάψω βαθύτερα όσον αφορά την πραγματική δικαιοσύνη που θα μπορούσαμε να βγάλουμε από αυτήν την ιδιοκτησία. Ναι, και μόνο για να ρίξω ένα curveball εδώ, σωστά; Το σπίτι μας στο Λος Άντζελες, είμαστε στην κοιλάδα του Σαν Φερνάντο, είμαστε στο Ενσίνο στους λόφους. Γι' αυτό το ίντερνετ μου είναι λίγο ασήμαντο. Θέλω να πω, αρχικά επρόκειτο να κρατήσουμε αυτό το σπίτι και να το πουλήσουμε ή να μην το πουλήσουμε, αλλά να το χρησιμοποιήσουμε ως επενδυτικό ακίνητο εδώ, να το νοικιάσουμε. Η τελευταία μας σκέψη ήταν να πουλήσουμε αυτό το σπίτι για να αγοράσουμε περισσότερα ακίνητα στο Τέξας.
Επομένως, προσπαθούμε να αντιμετωπίσουμε όλα τα σπίτια μας ως μέρος του χαρτοφυλακίου και πώς μπορούμε να τα αξιοποιήσουμε στο μέγιστο, και ξέρω ότι ο David, είσαι στη Βόρεια Καλιφόρνια, αλλά δεν ξέρω, ήμασταν αρχίσαμε να πιστεύουμε ότι απλώς θέλαμε να φύγουμε από την Καλιφόρνια.
Ντέιβιντ Γκριν:
Συγκλονιστικός. Δεν έχω ακούσει ποτέ κανέναν να το λέει αυτό.
Stacie:
Ναι, ποτέ, σωστά;
Ντέιβιντ Γκριν:
Ναι. Είναι κάτι που πρέπει να σκεφτείτε γιατί πιθανότατα έχετε πολλά ίδια κεφάλαια εκεί. Δεν νομίζω ότι θα σας ωφελούσε να το πουλήσετε και να βάλετε τα χρήματα στο Τέξας, εκτός και αν ξέρετε πού θα βάλετε τα χρήματα και φαίνεται ότι πρέπει πρώτα να ανακαλύψετε αυτό το πρόβλημα. Πού θα αναπτύξουμε το κεφάλαιό μας και πώς θα το αναπτύξουμε; Δεν νομίζω ότι θα είναι τόσο απλό όσο ας βασιστούμε σε αυτό που ήδη έχουμε. Μπορεί να υπάρχει κάτι όπου θα ήθελα να πάρω μερικά από αυτά τα μετρητά και να ψάξω έναν τρόπο να αγοράσω κάτι που ίσως στενοχωριέμαι που θα μπορούσα να διορθώσω και να προσθέσω αξία σε αυτό, αν και δεν είναι κακό να φτιάξω μια ADU σε εκείνη την περιοχή όπου ξέρετε θα έχεις ενοικιαστές, ξέρεις ότι οι αξίες θα ανέβουν.
Δεν πρόκειται να σας βλάψει. Απλώς μισώ αυτούς τους υψηλούς φόρους ιδιοκτησίας του Τέξας, σωστά; Εάν η αξία του ακινήτου όντως αυξηθεί, αυτοί οι φόροι βλάπτονται από τις ταμειακές ροές που θα λαμβάνατε.
Stacie:
Το κάνουν, και η ασφάλιση αυξάνεται επίσης, οπότε αυτό συμβαίνει κάθε χρόνο, σταθερά η ασφάλιση αυξάνεται.
Ντέιβιντ Γκριν:
Σωστά. Λοιπόν, ευχαριστώ Stacie. Αυτή ήταν μια καλή ερώτηση. Νομίζω ότι όλο και περισσότεροι άνθρωποι κάνουν αυτήν την ερώτηση επειδή τα ποσοστά είναι υψηλά, επομένως δεν είναι αυτόματη, ναι, πρέπει να πάω να αγοράσω άλλο ακίνητο. Τώρα, τα ποσοστά γίνονται πολύ υψηλά. Είναι δύσκολο να τους κάνεις ταμειακές ροές. Έτσι, αρχίζουμε να κάνουμε ερωτήσεις όπως αυτή, γι' αυτό σας ευχαριστούμε που το αναφέρατε.
Stacie:
Σας ευχαριστούμε πολύ.
Ντέιβιντ Γκριν:
Ευχαριστώ, Στέισι.
Ληστεύω:
Σας ευχαριστώ.
Ντέιβιντ Γκριν:
Εντάξει, ευχαριστώ Stacie που ήρθες μαζί μας σήμερα. Μόλις άφησα τον Rob σε ένα Chipotle, οπότε θα πετάω μόνος για το υπόλοιπο του σημερινού επεισοδίου, αλλά ευχαριστώ θερμά τον Rob για τη συμμετοχή. Ήμουν τόσο ευγνώμων που πραγματικά του άφησα ένα δολάριο για να πάρει λίγο επιπλέον γκουάκ σε αυτό το burrito που αγαπά τόσο πολύ. Η συμβουλή του για να αξιοποιήσετε στο έπακρο ένα ακίνητο είναι μια εξαιρετική λύση και τον εκτιμώ που το μοιράζεται. Εάν θέλετε ο Rob και εγώ, ή εμένα ή οποιονδήποτε άλλον στο σύμπαν της BP να απαντήσει στις συγκεκριμένες ερωτήσεις σας, μεταβείτε στη διεύθυνση biggerpockets.com/david όπου μπορείτε να τις υποβάλετε και αυτό θα με κάνει να σας συμπαθήσω. Εάν έχετε υποβάλει μια ερώτηση στο Seeing Greene, μπορείτε να θεωρήσετε τον εαυτό σας φίλο μου και όταν βλεπόμαστε στο BP Con, θα βγάλω μια φωτογραφία μαζί σας, θα σας αγκαλιάσω και θα σας πω κάτι ωραίο.
Ελπίζω να αποκομίζετε κάποια αξία από τη σημερινή συνομιλία και τις ερωτήσεις των ακροατών μας μέχρι στιγμής, αλλά μετά από αυτήν την ενότητα έχουμε περισσότερα. Μου αρέσει να αφιερώνω ένα λεπτό στη μέση των εκπομπών μας για να μοιραστώ σχόλια που όλοι έχετε αφήσει στο YouTube ή όταν ελέγχετε το podcast. Η πρώτη μας κριτική προέρχεται από το 1981 South Bay. «Λατρεύω τα επεισόδια του Seeing Greene. Λατρεύω αυτά τα επεισόδια και είναι μια εξαιρετική προσθήκη που έχω τον Rob στη σειρά. Η γυναίκα μου και εγώ ακούμε Bigger Pockets εδώ και δύο χρόνια. Επιτέλους μόλις αγοράσαμε τις δύο πρώτες μας μεζονέτες και σχεδιάζουμε να αποκτήσουμε περισσότερα ακίνητα. Δεν θα μπορούσαμε να το είχαμε κάνει χωρίς αυτό το podcast και την κοινότητα. Ευχαριστώ, Ντέιβιντ, Ρομπ και ολόκληρη την κοινότητα της BP.”
Λοιπόν, σας ευχαριστώ South Bay για μια κριτική πέντε αστέρων. Αυτό είναι τρομερά φοβερό. Ελπίζω μερικοί από τους ακροατές μας να πάνε και να ακολουθήσουν το παράδειγμά σας και επίσης, αν βρίσκεστε στο South Bay της Βόρειας Καλιφόρνια Bay Area, είμαστε ουσιαστικά γείτονες. Μένω περίπου μια ώρα μακριά σας, οπότε φροντίστε να επικοινωνήσετε με το Instagram. Επιτρέψτε μου να ξέρω ότι είστε αυτός που άφησε αυτό το σχόλιο και ας δούμε, αν μπορούμε να σας κάνουμε να έρθετε σε μερικές από τις συναντήσεις που κάνω στη Βόρεια Καλιφόρνια. Έχουμε μερικά σχόλια εδώ από το επεισόδιο 840 του Seeing Greene που βγήκε απευθείας από το κανάλι YouTube. Το πρώτο προέρχεται από τον Dan Cohan. «Ευχαριστούμε που μοιραστήκατε αυτό το καταπληκτικό βίντεο. Πραγματικά σχετίζομαι με τους αγώνες για την εκτίμηση του κόστους ανακαίνισης, ειδικά όταν επενδύεις σε ακίνητα από μακριά." Και στη συνέχεια η Laura Peffer πρόσθεσε: «Ναι, παρακαλώ κάντε μια ολόκληρη εκπομπή στο To Cash Flow or Not to Cash flow».
Λοιπόν, μιλήσατε και ακούσαμε. Στην πραγματικότητα ηχογραφήσαμε μια εκπομπή για το πότε είναι εντάξει ή ίσως δεν είναι εντάξει να αγοράζετε ακίνητα που δεν ρέουν μετρητών και θα μιλήσω με το προσωπικό παραγωγής μας σχετικά με τη δημιουργία μιας εκπομπής που θα λέει ότι η ταμειακή ροή είναι ο μόνος λόγος για να επενδύσετε σε ακίνητα ή είναι εντάξει να μην επενδύσεις σε αυτό; Ίσως θα έχουμε ένα μπρος-πίσω όπου θα έχουμε τους υπερασπιστές των ταμειακών ροών και τους εκδικητές της εκτίμησης ή όπως θα το ονομάσουμε αυτό. Σε περίπτωση που το χάσατε, επιστρέψτε και ακούστε το επεισόδιο 853, το οποίο κυκλοφόρησε στις 6 Δεκεμβρίου, όπου αναλύουμε τρεις αρνητικές προσφορές ταμειακών ροών. Εντάξει, ας μπούμε στην επόμενη ερώτηση. Εντάξει, η επόμενη ερώτησή μας προέρχεται από τον Roy Gottsteiner. Είναι αλλοδαπός που ζει στο εξωτερικό, επομένως δυσκολεύεται να βρει χρηματοδότηση.
Μπορεί να πάρει μόνο 60 έως 65% αναλογίες δανείου προς αξία και καμία πρόσβαση σε προϊόντα όπως το FHA ή το HELOC. Ο Roy ξεκίνησε πριν από τέσσερα χρόνια να επενδύει στη Βόρεια Καρολίνα και το Οχάιο και αυτή τη στιγμή διαθέτει ένα χαρτοφυλάκιο 10 ενοικιαζόμενων κατοικιών για μια οικογένεια. Κάνει κυρίως BRRR και μακροχρόνιες παραδοσιακές ενοικιάσεις και πρόσφατα άρχισε να κάνει κάποιες μεσοπρόθεσμες. Ο Ρόι λέει, «Γεια σου Ντέιβιντ. Αυτά τα επεισόδια είναι εξαιρετικά χρήσιμα και με βοηθούν να προσαρμόζω συνεχώς τη σκέψη μου με βάση την τρέχουσα δυναμική της αγοράς καθώς και τη δική μου θέση στο επενδυτικό ταξίδι, οπότε σας ευχαριστώ για όλα. Έφτιαξα ένα χαρτοφυλάκιο 10 μονάδων, τα οποία ρέουν από δύο έως 3,000 $ το μήνα. Είμαι 35 ετών και έχω εξαιρετική δουλειά, επομένως δεν χρειάζομαι αυτό το εισόδημα και σκοπεύω να τα επανεπενδύσω όλα».
«Προσπαθώ να σκεφτώ τον καλύτερο τρόπο να χρησιμοποιήσω αυτά τα χρήματα για να βελτιώσω περαιτέρω την πρόοδό μου προς την οικονομική ανεξαρτησία. Εδώ είναι μερικές επιλογές που είχα στο μυαλό μου, αλλά χαίρομαι που ακούω τις σκέψεις σας. Αν υπάρχει κάτι άλλο πρέπει να σκεφτώ. Η τακτική επένδυσή του σε χρηματιστηριακό δείκτη και κόστος σε δολάρια κατά μέσο όρο για μακροπρόθεσμη διακράτηση. Ο μέσος όρος του κόστους σε δολάρια σημαίνει βασικά ότι συνεχίζετε να αγοράζετε μετοχές ακόμα και αν η τιμή πέφτει. Είναι αστείο που καταλήξαμε σε αυτήν τη φράση, κόστος δολαρίου κατά μέσο όρο να πούμε, απλά συνεχίστε να αγοράζετε ακόμα κι αν η τιμή πέφτει, γιατί τελικά θα ανέβει και θα το έχετε αγοράσει σε χαμηλότερο μέσο όρο από τις τιμές όταν ήταν υψηλός. Νούμερο δύο, η εξόφληση υποθηκών στα επενδυτικά μου ακίνητα για τη μείωση της μόχλευσης και την αύξηση των ταμειακών ροών».
«Νούμερο τρία, εξοικονομήστε χρήματα και προσπαθήστε να βρείτε μια δημιουργική οικονομική συμφωνία με μια είσοδο 30,000 δολαρίων κάθε χρόνο. Η τελευταία μου αγορά ήταν μια υπο δύο με είσοδο 42,000 δολαρίων, και ήταν εξαιρετική. Ανυπομονώ για τη σοφή σας συμβουλή.» Εντάξει, ευχαριστώ για αυτήν την ερώτηση. Εκτιμώ το γεγονός ότι. Μπορώ να απαντήσω σε αυτό πολύ γρήγορα. Δεν μου αρέσει η ιδέα της εξόφλησης των στεγαστικών δανείων σας, ειδικά επειδή εάν τα αγοράσατε και έχετε 10 από αυτά, πιθανότατα έχουν αρκετά χαμηλά επιτόκια αυτήν τη στιγμή, επομένως δεν εξοικονομείτε έναν τόνο χρημάτων κάνοντας αυτό. Πρέπει επίσης να πληρώσετε έναν τόνο υποθήκης για να μην χρειαστεί να κάνετε την πληρωμή όταν το κατέχετε δωρεάν και καθαρό, ώστε να μην βλέπετε πραγματικά την απόδοση αυτών των χρημάτων για χρόνια.
Μπορεί να χρειαστούν 10, 15, 20 χρόνια προσπάθειας να εξοφλήσετε αυτά τα πράγματα πριν απαλλαγείτε πραγματικά από αυτόν τον τόκο της υποθήκης σας. Έτσι, αυτό που θα συμβεί είναι ότι θα δημιουργήσετε τα ίδια κεφάλαια σε αυτό γρηγορότερα, αλλά δεν θα βάλετε χρήματα στην τράπεζά σας πιο γρήγορα. Οπότε δεν μου αρέσει αυτή η ιδέα και δεν μου αρέσει να επενδύω στον χρηματιστηριακό δείκτη, γιατί δεν θέλω να δώσω συμβουλές για κάτι που δεν καταλαβαίνω πραγματικά και δεν ξέρω ότι υπάρχουν στέρεες συμβουλές. μπορεί να δώσει σε οποιονδήποτε όταν πρόκειται για επένδυση σε μετοχές. Επίσης πιστεύω ότι θα τα πάτε καλύτερα με την ακίνητη περιουσία μακροπρόθεσμα. Έτσι, η τρίτη σας επιλογή, η εξοικονόμηση χρημάτων και η προσπάθεια να βρείτε μια δημιουργική οικονομική συμφωνία όπως αυτή που κάνατε την προηγούμενη φορά είναι πολύ καλή.
Και να γιατί μου αρέσει αυτό. Εάν δεν βρείτε τη δημιουργική συμφωνία για τα οικονομικά, απλώς έχετε περισσότερα αποθέματα και δεν πρόκειται ποτέ να με στεναχωρήσετε για κάποιον που έχει πολλά αποθέματα, ειδικά λαμβάνοντας υπόψη την οικονομία στην οποία βαδίζουμε. Στο παρελθόν, η επιτυχία αφορούσε την κλιμάκωση και την απόκτηση. Πόσες πόρτες μπορείτε να πάρετε; Αυτό ήταν το καύχημα για το κοκτέιλ, έχω τόσες πολλές πόρτες. Στο μέλλον, πιστεύω, θα είναι, τι μπορείτε να κρατήσετε; Πώς μπορείτε να κρατήσετε το ακίνητο που έχετε ήδη αγοράσει; Και τα αποθέματα μπορεί να είναι ένας τεράστιος παράγοντας για να σας σώσουν εκεί. Εντάξει, προχωράμε στην επόμενη ερώτησή μας. Αυτό προέρχεται από τον Chris Lloyd στο Hampton Roads της Βιρτζίνια.
Κρις Λόιντ:
Γεια σου Ντέιβιντ. Ονομάζομαι Chris Lloyd από το Newport News της Βιρτζίνια. Και εδώ είναι η ερώτησή μου. Αυτήν τη στιγμή έχω ένα ακίνητο που έψαχνα να ανακαινίσω και σκοπεύω να χρηματοδοτήσω αυτήν την ανακαίνιση χρησιμοποιώντας ένα HELOC. Έχω δύο ακίνητα με αρκετά καλά ίδια κεφάλαια και πρόσφατα ανακάλυψα ότι δεν μπορώ να δικαιούμαι ένα HELOC επειδή είμαι αυτοαπασχολούμενος για λιγότερο από δύο χρόνια. Πήρα την επιχείρησή μου με πλήρη απασχόληση λίγο περισσότερο από ένα χρόνο πριν. Έτσι, έψαχνα με άλλους τρόπους για να χρηματοδοτήσω αυτό το έργο και συνάντησα συμφωνίες μετοχών στο σπίτι. Αυτό δεν είναι κάτι για το οποίο έχω ακούσει πραγματικά να μιλάνε στο podcast και αναρωτιόμουν αν υπήρχε λόγος. Εάν αυτό είναι ένα νεότερο προϊόν, εάν απλώς αποκτά πρόσφυση ή αν αυτό το προϊόν είναι απολύτως σκουπίδια, δεν ξέρω. Ρωτάω λοιπόν ποιες περιπτώσεις θα είχε νόημα να το χρησιμοποιήσει κάποιος και πότε και δεν θα είχε νόημα;
Ντέιβιντ Γκριν:
Εντάξει, Κρις, σε ευχαριστώ για αυτήν την ερώτηση. Το εκτιμώ. Η συμβουλή μου θα ήταν, όχι, δεν νομίζω ότι πρέπει να συνάψετε μια συμφωνία μετοχικού κεφαλαίου κατ' οίκον εκτός και αν βρίσκεστε σε δεινή οικονομική κατάσταση. Και ακόμα κι αν είσαι, μάλλον θα προτιμούσα να πουλήσεις το σπίτι, να πάρεις το μετοχικό σου κεφάλαιο και να προχωρήσεις σε κάτι άλλο. Εντάξει, η τελευταία μας ερώτηση θα έρθει από τον Nick Lynch και είναι ερώτηση βίντεο.
Νικ Λιντς:
Γεια σου Ντέιβιντ, αυτός είναι ο Nick Lynch από το Σακραμέντο της Καλιφόρνια. Σας ευχαριστούμε για όλα όσα κάνετε εσείς και η BiggerPockets. Λατρεύω το περιεχόμενο του. Ελπίζω να αγοράσω το πρώτο μου σπίτι στην ευρύτερη περιοχή του Σακραμέντο της Καλιφόρνια όταν η τρέχουσα μίσθωση λήξει στις 30 Απριλίου 2024. Η ερώτησή μου για εσάς είναι ποια θα ήταν η καλύτερη μέθοδος για να μπω στο πρώτο μου σπίτι και να επενδύσω στο ίδιο χρόνο, δεδομένου του πόσο υψηλές είναι οι τιμές στην Καλιφόρνια. Σκέφτομαι να κάνω hacking στο σπίτι, να αγοράσω μια κύρια κατοικία, νιώθω άνετα να ζω μακροπρόθεσμα και να χρησιμοποιήσω το υπόλοιπο του κεφαλαίου που θα είχε μετά από μια προκαταβολή για να επενδύσει ίσως σε ακίνητα εκτός πολιτείας που θα μπορούσε να κεφαλαιοποιήσει πιο εύκολα.
Η μεγαλύτερη ανησυχία μου με το hacking στο σπίτι ή το house hopping στην Καλιφόρνια, ότι το ακίνητο είναι τόσο ακριβό, θα χρειαζόταν μια πολύ μεγάλη προκαταβολή για να φέρουν αυτά τα ακίνητα σε ταμειακή ροή ακόμα και αφού ζήσω σε αυτά για μερικά χρόνια. Ευχαριστώ, Ντέιβιντ. Εκτιμήστε τη βοήθεια.
Ντέιβιντ Γκριν:
Εντάξει, Νίκο, χαίρομαι που προσέγγισες. Στην πραγματικότητα, κάνουμε πολλές δουλειές στην ομάδα του David Greene στην περιοχή του Σακραμέντο και βοηθάμε ανθρώπους με τέτοια πράγματα συνέχεια. Το κλειδί για το hacking στο σπίτι δεν είναι να πληρώσετε το στεγαστικό δάνειο ή να αγοράσετε ένα φτηνό σπίτι. Το κλειδί για το house hacking με επιτυχία, και με αυτό εννοώ ότι θα απομακρυνθείς από αυτό και θα το έχεις μετρητά για αργότερα. Αυτό που αποκαλώ συχνά ύπουλη τακτική ενοικίασης επειδή μπορείς να πάρεις ένα ακίνητο με μείωση 5% ή τρεις πόντους μισό τοις εκατό αντί για 20% χαμηλότερα εάν ζεις πρώτα σε αυτό, είναι να βρεις ένα πραγματικό ακίνητο με κάτοψη που θα λειτουργούσε. . Βοηθήσαμε τους πελάτες να το κάνουν αυτό αγοράζοντας ακίνητα με υψηλό αριθμό κρεβατοκάμαρων και μπάνιου, επειδή μπορούν να δημιουργήσουν περισσότερες μονάδες για να δημιουργήσουν έσοδα.
Είχαμε επίσης ανθρώπους που βοηθήσαμε να το κάνουν αυτό όταν νοικιάζουν μέρος του σπιτιού ως βραχυπρόθεσμη ενοικίαση ή κάτοψη που μπορεί να μετακινηθεί όπου προστίθενται τοίχοι για να δημιουργηθούν περισσότερες από μία μονάδες στο ίδιο το ακίνητο . Το κλειδί δεν είναι να εστιάσετε στα έξοδα και να τα διατηρήσετε χαμηλά, αλλά να εστιάσετε στο εισόδημα και να τα βάλετε ψηλά. Έτσι, όταν ψάχνετε για το ακίνητο, αυτό που πραγματικά θέλετε να κάνετε είναι να αναζητήσετε μια κάτοψη που είτε έχει πολλά υπνοδωμάτια και μπάνια και επαρκή χώρο στάθμευσης και βρίσκεται επίσης σε μια περιοχή από την οποία οι άνθρωποι θέλουν να νοικιάσουν ή εσείς Θέλετε να ψάξετε για μια κάτοψη όπου το υπόγειο που θα μπορούσατε να ζήσετε και να νοικιάσετε ίσως δύο μονάδες πάνω ή δύο μονάδες πιο πάνω και να έχει ADU.
Κάτι όπου μπορείτε να έχετε πολύ περισσότερα έσοδα από το ακίνητο που έχετε περισσότερο έλεγχο. Αποκαλώ αυτή την αναγκαστική ταμειακή ροή παρά ένα ακίνητο που μόλις αγοράσατε σε χαμηλότερη τιμή, επειδή αυτό δεν είναι ρεαλιστικό. Εάν προσπαθείτε να αγοράσετε σε μια αγορά υψηλής εκτίμησης, όπως η Βόρεια Καλιφόρνια, όπου οι μισθοί είναι υψηλοί και η αγορά είναι ισχυρή, είναι λιγότερο πιθανό να βρείτε ένα φτηνό σπίτι. Επικοινωνήστε μαζί μου απευθείας και θα δω αν μπορούμε να σας βοηθήσουμε σε αυτό και αρχίστε να κοιτάζετε ακίνητα με τα περισσότερα τετραγωνικά μέτρα και στη συνέχεια, ρωτώντας τον εαυτό σας, πώς θα μπορούσα να χειριστώ και να ελίσσομαι τα τετραγωνικά μέχρι πού θα ήταν ένα καλό σπίτι άμαξα προς μίσθωση. Μεγάλη ερώτηση όμως, και σου εύχομαι ότι καλύτερο στην προσπάθειά σου.
Εντάξει, όλοι όσοι βλέπουν τον Greene για σήμερα, εκτιμώ πολύ που είστε εδώ μαζί μου και μου δίνετε την προσοχή σας και μου επιτρέπετε να σας εκπαιδεύσω για επενδύσεις σε ακίνητα και αυξάνοντας τον πλούτο μέσω της ακίνητης περιουσίας επειδή είμαι παθιασμένος με αυτό και εγώ Σας αγαπώ παιδιά. Ελπίζω πραγματικά ότι μπόρεσα να βοηθήσω μερικές από εσάς γενναίες ψυχές που ανέλαβαν τη δράση και να μου κάνουν τις ερωτήσεις που μπόρεσα να απαντήσω για όλους τους άλλους. Και ανυπομονώ να απαντήσω σε περισσότερες από τις ερωτήσεις σας. Μεταβείτε στη διεύθυνση biggerpockets.com/david και υποβάλετε την ερώτησή σας για να είστε στο Seeing Greene. Ελπίζω να σας άρεσε η σημερινή εκπομπή και θα σας δω στο επόμενο επεισόδιο του Seeing Greene.
Δείτε το επεισόδιο εδώ
Βοηθήστε μας!
Βοηθήστε μας να προσεγγίσουμε νέους ακροατές στο iTunes, αφήνοντάς μας μια αξιολόγηση και μια κριτική! Χρειάζονται μόλις 30 δευτερόλεπτα και μπορείτε να βρείτε οδηγίες εδώ. Ευχαριστώ! Το εκτιμούμε πολύ!
Σε αυτό το επεισόδιο Καλύπτουμε:
- πώς να να μετατρέψει ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο σε πολλαπλές ροές εισοδήματος
- Κατασκευή ενός ADU (αξεσουάρ οικιστική μονάδα) και πόσα μπορεί να βγάλει κανείς
- Αν πρέπει να εξοικονομήστε, επενδύστε ή πληρώστε το στεγαστικό σας δάνειο με τις ταμειακές ροές σας
- «Συμφωνίες» μετοχικού κεφαλαίου και αν αξίζουν το ρίσκο το 2024
- Η ΕΝΑ πράγμα που αναζητά ο Ντέιβιντ σε ΟΠΟΙΟΔΗΠΟΤΕ χακάρισμα στο σπίτι που θα το μετατρέψει σε αγελάδα μετρητών
- Και So Πολύ περισσότερο!
Σύνδεσμοι από την εκπομπή
Ενδιαφέρεστε να μάθετε περισσότερα για τους σημερινούς χορηγούς ή να γίνετε εσείς οι ίδιοι συνεργάτες της BiggerPockets; ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΗ ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ .
Σημείωση By BiggerPockets: Αυτές είναι απόψεις γραμμένες από τον συγγραφέα και δεν αντιπροσωπεύουν απαραίτητα τις απόψεις των BiggerPockets.
- SEO Powered Content & PR Distribution. Ενισχύστε σήμερα.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Ενδυναμώστε τον εαυτό σας. Πρόσβαση εδώ.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Ενισχύθηκε η γνώση. Πρόσβαση εδώ.
- PlatoESG. Ανθρακας, Cleantech, Ενέργεια, Περιβάλλον, Ηλιακός, Διαχείριση των αποβλήτων. Πρόσβαση εδώ.
- PlatoHealth. Ευφυΐα βιοτεχνολογίας και κλινικών δοκιμών. Πρόσβαση εδώ.
- πηγή: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-864
- :έχει
- :είναι
- :δεν
- :που
- ][Π
- $3
- $UP
- 000
- 1
- 10
- 100
- 12
- 13
- 15%
- 150
- 1800
- 1900
- 1981
- 2%
- 20
- 20 χρόνια
- 200
- 2024
- 2300
- 24
- 25
- 250
- 30
- 300
- 30
- 35%
- 40
- 400
- 500
- 60
- 6
- 97
- a
- ικανότητα
- Ικανός
- Σχετικα
- σχετικά με αυτό
- πάνω από
- στο εξωτερικο
- Απόλυτος
- πρόσβαση
- αξεσουάρ
- Λογαριασμός
- αποκτούν
- απόκτηση
- στρέμμα
- απέναντι
- Ενέργειες
- πραγματικός
- πραγματικά
- προσθέτω
- προστιθέμενη
- προσθήκη
- Επιπλέον
- Πρόσθετος
- προσαρμόσει
- συμβουλές
- Μετά το
- πάλι
- πριν
- Συμφωνία
- συμφωνίες
- Όλα
- Επιτρέποντας
- σχεδόν
- ήδη
- Επίσης
- Αν και
- πάντοτε
- am
- ανέσεις
- ποσό
- an
- και
- Angeles
- Άλλος
- απάντηση
- κάθε
- κάποιος
- οτιδήποτε
- οπουδήποτε
- Apple
- εκτιμώ
- εκτίμηση
- Απρίλιος
- ΕΙΝΑΙ
- ΠΕΡΙΟΧΗ
- περιοχές
- γύρω
- AS
- ζητώ
- ζητώντας
- At
- προσοχή
- austin
- συγγραφέας
- Αυτόματο
- μέσος
- κατά μέσο όρο
- αποφύγετε
- μακριά
- πίσω
- φόντο
- Κακός
- Τράπεζα
- τραπεζικό λογαριασμό
- βάση
- βασίζονται
- Βασικα
- Κόλπος
- BE
- επειδή
- να γίνει
- ήταν
- πριν
- είναι
- Πιστεύω
- πιστός
- όφελος
- ΚΑΛΎΤΕΡΟΣ
- Καλύτερα
- Μεγάλος
- μεγαλύτερος
- Μεγαλύτερη
- Γραμμάτια
- Κομμάτι
- Αποκλεισμός
- σύνορο
- και οι δύο
- αγόρασε
- BP
- γενναίο
- Διακοπή
- φέρω
- Φέρνοντας
- χτίζω
- Κτίριο
- χτισμένο
- επιχείρηση
- αλλά
- αγορά
- Εξαγορά
- by
- Καλιφόρνια
- κλήση
- ήρθε
- CAN
- Μπορεί να πάρει
- κεφάλαιο
- Καρολίνα
- περίπτωση
- Μετρητά
- ταμειακή ροή
- Κανάλι
- φθηνά
- chris
- καθαρός
- κάθαρση
- πελάτες
- κοκτέιλ
- την καταπολέμηση της
- Ελάτε
- έρχεται
- άνετος
- ερχομός
- σχόλιο
- σχόλια
- κοινότητα
- Ανησυχία
- Εξετάστε
- θεωρούνται
- θεωρώντας
- συνεχώς
- δόμηση
- περιεχόμενο
- έλεγχος
- Συνομιλία
- Κόστος
- Δικαστικά έξοδα
- θα μπορούσε να
- Ζευγάρι
- πορεία
- κάλυμμα
- δημιουργία
- Δημιουργικός
- μονάδες
- Ρεύμα
- Τη στιγμή
- Δαβίδ
- συμφωνία
- Προσφορές
- Χρέος
- Δεκέμβριος
- αποφασίζει
- απόφαση
- ντεκόρ
- αφιέρωση
- βαθύτερη
- Υπερασπιστές
- οπωσδηποτε
- παρατάσσω
- Προσδιορίστε
- ανάπτυξη
- ανάπτυξη
- Ανάπτυξη
- DID
- διαφορά
- διαφορετικές
- δύσκολος
- DIG
- dire
- κατευθείαν
- Display
- αγχωμένος
- do
- κάνει
- πράξη
- Δολάριο
- γίνεται
- Μην
- πόρτες
- κάτω
- μειονέκτημα
- έπεσε
- Ρίψη
- δυναμική
- κάθε
- εύκολα
- εύκολος
- οικονομία
- εκπαιδεύσει
- είτε
- αλλιώς
- αλλού
- ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΗ ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ
- τέλος
- προσπάθειες
- τελειώνει
- ενίσχυση
- αρκετά
- Ολόκληρος
- καταχώριση
- επεισόδιο
- Επεισόδια
- δικαιοσύνη
- ειδικά
- περιουσία
- Αιθέρας (ΕΤΗ)
- Even
- τελικά
- Κάθε
- όλοι
- όλοι
- πάντα
- παντού
- παράδειγμα
- υφιστάμενα
- έξοδα
- ακριβά
- επιπλέον
- εξαιρετικά
- παράγοντας
- οικογένεια
- ανεμιστήρας
- μακριά
- γρηγορότερα
- αισθάνομαι
- αίσθημα
- αισθάνεται
- Πόδια
- Εικόνα
- Τελικά
- χρηματοδότηση
- οικονομικός
- Οικονομική ανεξαρτησία
- χρηματοδότηση
- Εύρεση
- εύρεση
- Εταιρεία
- Όνομα
- πέντε
- σταθερός
- καθορίζεται
- Όροφος
- ροή
- Ρεύση
- φέρουν
- Συγκέντρωση
- ακολουθήστε
- Πόδι
- Για
- αναγκάζεται
- ξένος
- Εμπρός
- Προς τα εμπρός
- Βρέθηκαν
- τέσσερα
- Δωρεάν
- φίλος
- από
- εμπρός
- πλήρη
- κεφάλαιο
- αστείος
- περαιτέρω
- μελλοντικός
- Κέρδος
- κερδίζει
- παράγουν
- παίρνω
- να πάρει
- Δώστε
- δεδομένου
- δίνει
- Δίνοντας
- Go
- πηγαίνει
- μετάβαση
- φύγει
- καλός
- πήρε
- εξαιρετική
- μεγαλύτερη
- Έδαφος
- Grow
- Μεγαλώνοντας
- Ανάπτυξη
- Επισκέπτης
- σιδηροπρίονο
- hacking
- είχε
- Ήμισυ
- Hampton
- συμβαίνω
- Συμβαίνει
- ευτυχισμένος
- Σκληρά
- μισώ
- Έχω
- που έχει
- he
- κεφάλι
- διαιτιτικο
- ακούω
- ακούσει
- ακοή
- βοήθεια
- βοήθησε
- χρήσιμο
- βοήθεια
- αυτήν
- εδώ
- κρυμμένο
- Ψηλά
- υψηλότερο
- Hills
- αυτόν
- του
- κρατήστε
- Αρχική
- σπίτια
- ελπίζω
- ελπίζοντας
- οικοδεσπότης
- ώρα
- Σπίτι
- στέγαση
- Πως
- Πόσο ψηλά
- Πώς να
- Ωστόσο
- http
- HTTPS
- τεράστιος
- εκατό
- Πληγώνω
- i
- ΕΓΩ ΘΑ
- ιδέα
- if
- αμέσως
- βελτίωση
- βελτίωση
- in
- Σε άλλες
- Συμπεριλαμβανομένου
- Εισόδημα
- Αυξάνουν
- ανεξαρτησία
- ευρετήριο
- Κλίση
- Σημείο καμπής
- περιπτώσεις
- αντί
- οδηγίες
- ασφάλιση
- σκοπεύω
- τόκος
- ΕΠΙΤΟΚΙΟ
- Internet
- σε
- Επενδύστε
- επενδύσει
- επενδύοντας
- επένδυση
- Επενδυτικό όχημα
- Επενδυτές
- IT
- εαυτό
- iTunes
- Δουλειά
- ενώνει
- έλα μαζί μας
- ταξίδι
- jpg
- άλμα
- μόλις
- Διατήρηση
- τήρηση
- Κλειδί
- Είδος
- Ξέρω
- λίμνη
- Οικόπεδο
- large
- Επίθετο
- Αργά
- αργότερα
- αργότερο
- οδηγήσει
- μάθει
- μάθηση
- μίσθωση
- ελάχιστα
- Άδεια
- αφήνοντας
- αριστερά
- μείον
- ας
- Μόχλευση
- LG
- Μου αρέσει
- Πιθανός
- γραμμή
- άκουσε
- ακροατής
- Ακούγοντας
- λίγο
- ζω
- ζουν
- δάνειο
- τοποθεσία
- Μακριά
- μακροπρόθεσμος
- ματιά
- κοίταξε
- κοιτάζοντας
- ΦΑΊΝΕΤΑΙ
- ο
- Λος Άντζελες
- χάνουν
- να χάσει
- Παρτίδα
- αγάπη
- αγαπά
- Χαμηλός
- χαμηλές τιμές
- χαμηλότερα
- που
- Κυρίως
- κυρίως
- κάνω
- ΚΑΝΕΙ
- Κατασκευή
- πολοί
- περιθώρια
- αγορά
- αγορές
- ανώτατο όριο
- Ενδέχεται..
- μπορεί
- me
- εννοώ
- μέσα
- medium
- Γνωρίστε
- Meetups
- μέθοδος
- Μέσο
- ενδέχεται να
- εκατομμύριο
- Εκατομμύριο δολάρια
- νου
- λεπτό
- έχασε
- λάθος
- MLS
- χρήματα
- Μηνας
- μήνες
- περισσότερο
- Υποθήκη
- υποθήκες
- πλέον
- μετακινηθεί
- κίνηση
- πολύ
- πολλαπλούς
- my
- τον εαυτό μου
- όνομα
- εθνικός
- Κοντά
- αναγκαίως
- Ανάγκη
- αρνητικός
- γείτονες
- ποτέ
- Νέα
- Νέες Κατασκευές
- νεότερα
- νέα
- επόμενη
- όμορφη
- Νίκος
- Όχι.
- Ν/Α
- Βόρειος
- βόρεια carolina
- τώρα
- αριθμός
- αριθμοί
- of
- off
- συχνά
- Οχάιο
- Καλά
- on
- ONE
- αποκλειστικά
- ανοίξτε
- Απόψεις
- Ευκαιρίες
- Ευκαιρία
- Επιλογή
- Επιλογές
- or
- αρχικά
- ΑΛΛΑ
- δικός μας
- έξω
- επί
- δική
- ανήκει
- καταβλήθηκε
- στάθμευση
- μέρος
- εταίρος
- κόμμα
- παθιασμένος
- Το παρελθόν
- Πληρωμή
- πληρώνουν
- πληρωμή
- People
- τοις εκατό
- εικόνα
- Εικόνες
- κομμάτι
- σχέδιο
- σχεδιασμό
- Πλάτων
- Πληροφορία δεδομένων Plato
- Πλάτωνα δεδομένα
- παίχτης
- σας παρακαλούμε
- τσέπες
- το podcast
- podcasts
- Σημείο
- χαρτοφυλάκιο
- τμήμα
- θέση
- δυνατός
- δυναμικού
- ακριβώς
- προτιμώ
- Ανώτερο
- αρκετά
- λεία
- τιμή
- Τιμές
- πρωταρχικός
- Ακμή
- Κύριος
- πιθανώς
- Πρόβλημα
- Προϊόν
- παραγωγή
- Προϊόντα
- Κέρδος
- Πρόοδος
- σχέδιο
- ιδιότητες
- περιουσία
- προστατεύονται
- αγορά
- αγοράσει
- βάζω
- Βάζοντας
- Ερωτήσεις και απαντήσεις
- προσόντα
- έχω τα προσόντα
- Τέταρτο
- ερώτηση
- Ερωτήσεις
- Γρήγορα
- αρκετά
- ΣΠΑΝΙΟΣ
- Τιμή
- Τιμές
- εκτίμηση
- αναλογία
- Ακατέργαστος
- φθάσουν
- φθάσει
- έτοιμος
- πραγματικός
- ακίνητα
- ρεαλιστικός
- πραγματικά
- λόγος
- λαμβάνω
- πρόσφατα
- ρεκόρ
- Redfin
- μείωση
- Refi
- τακτικά
- επανεπενδύω
- σχετικής
- κυκλοφόρησε
- υπόλοιπο
- Ενοικίαση
- ενοικιάσεις
- εκπροσωπώ
- απαιτούν
- αποθεματικών
- Κατοικία
- ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑ
- απόδοση
- έσοδα
- ανασκόπηση
- Απαλλάσσω
- δεξιά
- Κίνδυνος
- Ποτάμι
- δρόμους
- ληστεύω
- ΑΤΕ
- γύρος
- Διαδρομή
- Roy
- Άρθρο
- Σακραμέντο
- Είπε
- χάρη
- ίδιο
- Σαν
- Αποθήκευση
- οικονομία
- λένε
- λέει
- Κλίμακα
- απολέπιση
- Δεύτερος
- δευτερεύων
- δευτερόλεπτα
- Τμήμα
- δείτε
- βλέποντας
- πωλούν
- αίσθηση
- Σειρές
- Κοινοποίηση
- Shared
- μοιράζονται
- βραχυπρόθεσμα
- θα πρέπει να
- δείχνουν
- Δείχνει
- σημαντικός
- Απλούς
- απλοποίηση
- απλά
- αφού
- ενιαίας
- ιστοσελίδα
- Συνεδρίαση
- Σκάλες
- έξυπνος
- Ύπουλος
- So
- μέχρι τώρα
- πωλούνται
- μόνο
- στέρεο
- μόνο
- SOLVE
- μερικοί
- Κάποιος
- κάτι
- μερικές φορές
- κάπου
- Ήχος
- Νότος
- συγκεκριμένες
- δαπανήσει
- Δαπάνες
- ομιλείται
- Χορηγοί
- πλατεία
- σωρός
- στοίβαξη
- Προσωπικό
- Εκκίνηση
- ξεκίνησε
- Ξεκινήστε
- παραμονή
- σταθερά
- Ατμός
- Ακόμη
- στοκ
- αποθέματα
- Ιστορία
- ευθεία
- Στρατηγική
- ροές
- ισχυρός
- δομή
- Αγώνας
- Παλεύοντας
- στούντιο
- υποβάλουν
- υποβάλλονται
- επιτυχία
- Επιτυχώς
- τέτοιος
- επαρκής
- βέβαιος
- SWIFT
- Κούνια
- ανυψωτήρ
- Πάρτε
- λαμβάνεται
- παίρνει
- λήψη
- Συζήτηση
- τρύπημα
- Φόροι
- πει
- όρος
- όροι
- Τέξας
- από
- ευχαριστώ
- ευχαριστώ
- ότι
- Η
- Η περιοχή
- Η πρωτεύουσα
- Το μέλλον
- ο κόσμος
- τους
- Τους
- τότε
- Εκεί.
- Αυτοί
- αυτοί
- πράγμα
- πράγματα
- νομίζω
- Σκέψη
- Τρίτος
- αυτό
- εκείνοι
- αν και?
- τρία
- Μέσω
- ώρα
- συγχρονισμός
- τύπος
- προς την
- σήμερα
- σημερινή
- μαζι
- τόνος
- πολύ
- πήρε
- τοπικός
- προς
- έλξη
- παραδοσιακός
- Αντίγραφο
- Μεταφορά
- θεραπεία
- προσπαθώ
- προσπαθώντας
- ΣΤΡΟΦΗ
- Στροφή
- δύο
- συνήθως
- καταλαβαίνω
- Δυστυχώς
- μονάδα
- μονάδες
- Σύμπαν
- Άνω μέρος
- προς τα πάνω
- us
- χρήση
- μεταχειρισμένος
- χρησιμοποιώντας
- κοιλάδα
- αξία
- Αξίες
- όχημα
- πολύ
- Βίντεο
- Βιργινία
- vs
- μισθοί
- περιμένετε
- θέλω
- ήθελε
- στερούμενος
- ήταν
- Τρόπος..
- τρόπους
- we
- Πλούτος
- ζυγίζω
- καλωσόρισμα
- ΛΟΙΠΌΝ
- ήταν
- Τι
- Τι είναι
- πότε
- αν
- Ποιό
- Ο ΟΠΟΊΟΣ
- WHY
- γυναίκα
- θα
- νίκη
- με
- χωρίς
- αναρωτιέμαι
- Αναρωτιούνται
- Εργασία
- κόσμος
- αξία
- θα
- γραπτή
- έτος
- χρόνια
- Ναί
- εσείς
- Σας
- τον εαυτό σας
- YouTube
- zephyrnet