Πώς να βρείτε την αξία του σπιτιού σας μετά την επισκευή

Κάντε κλικ εδώ για να περιηγηθείτε στον Κατάλογο των Μεσιτών μας και να επικοινωνήσετε με τους κορυφαίους μεσίτες στην περιοχή σας!

Το ARV σημαίνει "αξία μετά την επισκευή", που είναι η εκτιμώμενη αξία ενός ακινήτου μετά την ανακαίνισή του. Η εκτίμηση είναι μια καλά μελετημένη εικασία για το πόσο αξίζει ένα σπίτι μετά από ανακαινίσεις και επισκευές.

Αυτός ο κρίσιμος αριθμός μπορεί να σας βοηθήσει να υπολογίσετε εάν μια αγορά σπιτιού αξίζει οικονομικά. Επίσης, πόσο να ανακαινιστεί ένα σπίτι και σε ποια μέγιστη τιμή θα πρέπει να αγοραστεί το σπίτι για να υπάρχει χώρος για κέρδος και απροσδόκητα έξοδα.

Τι σημαίνει η τιμή μετά την επισκευή ή ARV;

Τι σημαίνει ARV; ο απλός ορισμός ARV είναι η εκτιμώμενη αξία ενός σπιτιού μετά από επισκευές. Η αξία είναι η αναμενόμενη τιμή — σε αντίθεση με την τρέχουσα αξία του σπιτιού — για την οποία μπορεί να πουληθεί ένα σπίτι. Συμβάλλει σε συγκρίσιμες πωλήσεις (comps) αφού έχει αναβαθμιστεί και επισκευαστεί η τρέχουσα κατάστασή του.

Το ARV χρησιμοποιείται από:

• Επενδυτές ακινήτων
• Βατραχοπέδιλα σπιτιού
• Οι δανειστές
• Υποψήφιοι αγοραστές κατοικιών

Η έννοια του ARV real estate καθορίζει εάν ένα σπίτι αξίζει να αγοραστεί σε μια συγκεκριμένη τιμή, όταν λαμβάνεται υπόψη το κόστος των επισκευών και οι τοπικοί λογαριασμοί ακινήτων. Η πραγματική αξία οποιουδήποτε ακινήτου πραγματοποιείται μόλις πραγματοποιηθεί μια πώληση. Έτσι, η καλύτερη πληροφορία για το ποσό σε δολάρια που μπορεί να πουλήσει ένα συγκεκριμένο ακίνητο είναι να κοιτάξετε σε κοντινά σπίτια που πουλήθηκαν πρόσφατα.

Μπορείτε να βρείτε τα comps κοιτάζοντας την Υπηρεσία Πολλαπλής Καταχώρισης (MLS). Οι εκτιμητές και οι κτηματομεσίτες μπορούν να κοιτάξουν στο MLS για να δουν σπίτια που πωλήθηκαν πρόσφατα στην ίδια περιοχή με το εν λόγω ακίνητο. Φροντίζουν να συγκρίνουν σπίτια που είναι παρόμοια ή θα είναι παρόμοια, στην περίπτωση ενός σπιτιού που δεν έχει ανακαινιστεί ακόμα.

Οι πωλήσεις κατοικιών παρόμοιας κατασκευής, ηλικίας και στυλ και παρόμοιος αριθμός υπνοδωματίων, λουτρών και τετραγωνικών συγκρίνονται για να ληφθεί μια μέση τιμή πώλησης. Οι αντιπρόσωποι θα εξετάσουν συγκρίσιμες πωλήσεις κατοικιών τις τελευταίες 90 ημέρες για να λάβουν ένα τρέχον στιγμιότυπο της αγοράς.

Αξία μετά την επισκευή έναντι αξίας μετά την ανακαίνιση έναντι ARV

Ενώ υπάρχουν μικρές διαφορές στους όρους «επισκευή» και «ανακαίνιση», οι πιο συχνά χρησιμοποιούνται εναλλακτικά όσον αφορά την ARV. Τεχνικά, οι ανακαινίσεις περιλαμβάνουν επισκευές αλλά περιλαμβάνουν και αναβαθμίσεις και ενημερώσεις.

Οι επισκευές, αυστηρά, διορθώνουν σημεία που έχουν σπάσει. Για παράδειγμα, εάν η οροφή παρουσιάζει διαρροή, θα πρέπει να επισκευαστεί. Ωστόσο, η τιμή μετά την επισκευή και η τιμή μετά την ανακαίνιση αναφέρεται γενικά στον ίδιο όρο ARV.

Οι ενημερώσεις ενός σπιτιού μπορεί να περιλαμβάνουν ανανέωση της βαφής, αφαίρεση παλαιών και ξεπερασμένων αισθητικών και αναδιαμόρφωση κουζινών και μπάνια με παλιά δάπεδα και φωτιστικά. Για παράδειγμα, μια κουζίνα με παλιές συσκευές και ξεπερασμένα φωτιστικά δεν χρειάζεται απαραίτητα επισκευή, αλλά θα μπορούσε να χρησιμοποιήσει την ενημέρωση για να συμπεριλάβει πιο σύγχρονες συσκευές και φωτιστικά.

Πώς να υπολογίσετε την αξία μετά την επισκευή

Ο ακριβής υπολογισμός του ARV απαιτεί τη γνώση μερικών αριθμών. Θα χρειαστείτε τα εξής:

• Εκτίμηση του κόστους των ανακαινίσεων
• Η αξία που θα προσθέσουν οι ανακαινίσεις
• Είτε η τρέχουσα αξία του σπιτιού είτε η αναμενόμενη τιμή με βάση συγκρίσιμες πωλήσεις

Ο τρόπος με τον οποίο μπορείτε να εξετάσετε το ARV θα μπορούσε να εξαρτάται από το εάν είστε ιδιοκτήτης του σπιτιού και πρέπει να κάνετε επισκευές ή εάν σκέφτεστε να αγοράσετε ένα σπίτι για ανακαίνιση. Εάν είστε ιδιοκτήτης του σπιτιού, μπορείτε να το εκτιμήσετε για να βρείτε την τρέχουσα αξία. Στη συνέχεια, μπορείτε να προσθέσετε την αξία των ανακαινίσεων για να λάβετε το ARV:

ARV = τρέχουσα τιμή + αξία ανακαινίσεων

Μπορείτε να βρείτε τόσο την τρέχουσα αξία του σπιτιού όσο και την αξία των ανακαινίσεων συνεργαζόμενοι με έναν εκτιμητή. Οι εκτιμητές θα σας δώσουν την τρέχουσα αξία και θα αναφέρουν πώς την προσδιόρισαν. 

Για παράδειγμα, ένας εκτιμητής μπορεί να εκτιμήσει ότι η αντικατάσταση μιας παλιάς στέγης έχει αξία 5,000 $. Αυτό σας λέει ότι η αξία της επισκευής στέγης είναι $5,000. Αυτό δεν σημαίνει απαραίτητα ότι το κόστος ανακαίνισης θα είναι 5,000 $, αλλά μάλλον ότι η αξία αυτής της ανακαίνισης θα αυξήσει τη συνολική αξία του σπιτιού κατά 5,000 $. Η πραγματική επισκευή μπορεί να κοστίσει περισσότερο ή λιγότερο από αυτό το ποσό των 5,000 $.

>> ΑΠΑΝΤΗΣΕΙΣ ΠΡΑΚΤΟΡΟΥ: Τι μπορώ να κάνω εάν διαφωνώ με την αξιολόγηση του σπιτιού;

Εναλλακτικά, μπορεί να είστε επενδυτής ή βατραχοπέδιλο που θέλει να αγοράσει ένα σπίτι που χρειάζεται ανακαίνιση. Για αυτό Υπολογισμός ARV, πρέπει να γνωρίζετε τα συγκρότημα και τα τετραγωνικά μέτρα του ακινήτου:

ARV = μέση τιμή τετραγωνικών ποδιών συγκρίσιμων ακινήτων × τετραγωνικά μέτρα του ακινήτου

Πώς λειτουργεί το ARV

Η ιδέα του ARV είναι απλή. Είναι η αξία ενός σπιτιού μετά από επισκευές. Είναι σημαντικό να λάβετε ένα ακριβές αντιρετροϊκό, διαφορετικά μπορεί να καταλήξετε να πουλήσετε το ανακαινισμένο σπίτι σας για λιγότερο από ό,τι είχατε προγραμματίσει, αφήνοντας λιγότερα κέρδη.

Ο υπολογισμός του σωστού ARV μπορεί να απαιτεί είτε την πρόσληψη ενός εκτιμητή είτε τη χρήση της πείρας ενός κτηματομεσίτη που είναι εξοικειωμένος με την τοπική αγορά και μπορεί να εξετάσει το MLS δείτε τους τοπικούς συγγραφείς.

Εκτίμηση της αξίας των ανακαινίσεων

Η εκτίμηση της αξίας των ανακαινίσεων μπορεί να είναι μια δύσκολη αλλά σημαντική πτυχή για τον προσδιορισμό του τρόπου προσδιορισμού της ARV. Μπορεί να είναι δύσκολο να εκτιμηθεί το κόστος ανακαίνισης όταν το κόστος των υλικών και της εργασίας ποικίλλει ή ακόμη, όπως είδαμε πρόσφατα, ανεβαίνει σταθερά. Γι' αυτό ίσως χρειαστεί να κάνετε την καλύτερη εικασία για το πόσο μια συγκεκριμένη ανακαίνιση θα αυξήσει την τρέχουσα αξία ενός σπιτιού με βάση την τοπική αγορά ακινήτων.

Πολλοί διαφορετικοί τύποι ανακαινίσεων μπορούν να ολοκληρωθούν σε ένα σπίτι. Τα σπίτια θα μπορούσαν να χρειαστούν:

• Επισκευές ή αντικαταστάσεις στέγης
• Προσθήκες τετραγωνικών
• Νέες κουζίνες και μπάνια
• Σύγχρονες συσκευές
• Δομικές επισκευές όπως επισκευή θεμελίωσης
• Ενημερώσεις χρωμάτων και καλλυντικών

Αυτά είναι μόνο μερικά παραδείγματα πιθανών ανακαινίσεων, οι οποίες θα εξαρτηθούν από το συγκεκριμένο ακίνητο και το επίπεδο ερειπωσίας του. 

Πόσο αυξάνουν την αξία του σπιτιού οι ανακαινίσεις; Η απάντηση σε αυτό το ερώτημα θα εξαρτηθεί από τη συγκεκριμένη ανακαίνιση και την τοπική αγορά ακινήτων. 

Το κόστος των ανακαινίσεων δεν θα ανακτηθεί πλήρως, αλλά ορισμένες ανακαινίσεις μπορούν να ανακτηθούν πάνω από 90%, όπως η εγκατάσταση μιας νέας γκαραζόπορτας.

Ορισμένες ανακαινίσεις μπορεί να έχουν μικρότερη απόδοση από άλλες και μπορεί ακόμη και να είναι επιζήμιες για την αξία του σπιτιού. Υπάρχουν μερικά επισκευές και ανακαινίσεις που μπορεί να μην αξίζει να γίνουν, είτε είναι πολύ δαπανηρά χωρίς πιθανότητα απόδοσης επένδυσης (ROI) είτε υπερβολική προσπάθεια χωρίς μεγάλο όφελος — εάν υπάρχει.

Θα πρέπει να λάβετε υπόψη τη δυνατότητα να πραγματοποιήσετε τις ανακαινίσεις σε καλή τιμή για να υπολογίσετε την απόδοση επένδυσης (ROI). Διαφορετικά, οι επισκευές μπορεί να είναι απαγορευτικά ακριβές εάν θέλετε οι ανακαινίσεις και η συνολική επένδυση στο σπίτι να αποδώσουν. Αυτός είναι ένας λόγος για τον οποίο οι επενδυτές και οι βατραχοπέδιλα χρησιμοποιούν τον κανόνα του 70%.

Ο κανόνας του 70%.

Οι επενδυτές, οι δανειστές και τα βατραχοπέδιλα γενικά προτιμούν να χρησιμοποιούν το Κανόνας 70% όταν επενδύετε, δανείζετε χρήματα ή αγοράζετε ένα σπίτι που χρειάζεται εκτεταμένες ανακαινίσεις. Ο κανόνας του 70% σημαίνει ότι θα κάνετε μια προσφορά του ARV πολλαπλασιαζόμενη επί 70% (0.70) μείον το αναμενόμενο κόστος επισκευής.

Για παράδειγμα, το ARV ενός σπιτιού είναι 100,000 $ και οι αναμενόμενες επισκευές θα κοστίσουν 20,000 $. Σε αυτό το παράδειγμα, πολλαπλασιάζετε το ARV επί 0.70 και λαμβάνετε 70,000 $:

100,000 $×0.70 = 70,000 $

Στη συνέχεια, θα αφαιρούσατε το αναμενόμενο κόστος επισκευής από αυτόν τον αριθμό για να λάβετε 50,000 $, το οποίο θα πρέπει να είναι το υψηλότερο που θα προσφέρατε για τη συγκεκριμένη ιδιοκτησία:

70,000$-20,000$ = 50,000$

Αυτό προϋποθέτει ότι χρησιμοποιείτε τον κανόνα του 70%, τον οποίο οι συνθήκες της αγοράς ενδέχεται να μην υποστηρίζουν πάντα.

Αυτός ο κανόνας εξασφαλίζει μια ζώνη ασφαλείας που μπορεί να αντέξει ένα απροσδόκητα υψηλό κόστος ανακαίνισης ή μια χαμηλή τιμή εκτίμησης ή αγοράς όταν πουλάτε το σπίτι.

>> ΑΠΑΝΤΗΣΕΙΣ ΠΡΑΚΤΟΡΟΥ: Τα αποτελέσματα της μετατροπής του γκαράζ σε λασπότοπο;

Ο κανόνας του 70% επιτρέπει στους επενδυτές να συνυπολογίζουν το κέρδος που θέλουν να αποκομίσουν από την επένδυση, καλύπτοντας ταυτόχρονα το κόστος κλεισίματος και τα απροσδόκητα έξοδα ή μια τελικά χαμηλή τιμή πώλησης μετά την ανακαινίσει το σπίτι και το βάζουμε στην αγορά.

Αυτός ο κανόνας χρησιμοποιείται επίσης από τις τράπεζες και δανειστές σκληρών χρημάτων που δανείζουν χρήματα στα βατραχοπέδιλα για να αγοράσουν και να ανακαινίσουν ένα ακίνητο. Ενδέχεται να μην δανείσουν χρήματα για την αγορά εάν το ακίνητο δεν μπορεί να αγοραστεί για το 70% του ARV ή χαμηλότερο.

Ένας δανειολήπτης μπορεί να καθορίσει πόσα μπορεί να δανειστεί για ένα δάνειο ανακαίνισης ή κατασκευής, υπολογίζοντας το ARV και πολλαπλασιάζοντας αυτόν τον αριθμό κατά 70%.

Μερικά παραδείγματα: Τιμές πριν και μετά την ανακαίνιση σπιτιού

Οι παραπάνω ενότητες αναφέρουν πώς λειτουργεί το ARV, αξιολογώντας την αξία των ανακαινίσεων και χρησιμοποιώντας τον κανόνα του 70% για τον περιορισμό της πιθανής προσφοράς ή προσφοράς στο ακίνητο. Αυτές οι λεπτομέρειες μπορούν να τεθούν σε προοπτική, όπως φαίνεται στα ακόλουθα υποθετικά παραδείγματα.

Παράδειγμα 1

Ένα σπίτι που χρειάζεται πολλή δουλειά μπορεί να κυκλοφορήσει στην αγορά. Επειδή χρειάζεται εκτεταμένες επισκευές, το σπίτι αναφέρεται στην τιμή των 180,000 δολαρίων, η οποία είναι χαμηλότερη από ό,τι έχουν πουλήσει σπίτια στη γειτονιά. Αυτή είναι η αξία πριν από την ανακαίνιση.

Εάν εσείς ή ο αντιπρόσωπός σας κοιτάξετε τις τοπικές εταιρείες και βρείτε ότι παρόμοια σπίτια σε καλή κατάσταση πωλούνται για περίπου 300,000 $, τότε αυτός ο αριθμός είναι το ARV.

Εάν χρησιμοποιείτε τον κανόνα του 70%, θα πολλαπλασιάσετε το ARV επί 70% και θα λάβετε 210,000 $:

300,000$×0.7=210,000$

Το επόμενο βήμα είναι να υπολογίσετε με ακρίβεια το συνολικό αναμενόμενο κόστος ανακαίνισης. Αυτό το σπίτι μπορεί να χρειαστεί μια νέα στέγη, η οποία θα κοστίσει 10,000 δολάρια και μια νέα κουζίνα, η οποία εκτιμάται ότι θα κοστίσει 20,000 δολάρια. Οι συνολικές επισκευές εκτιμάται ότι θα κοστίσουν $30,000.

Έχετε αποφασίσει ότι θα χρειαστείτε 30,000 $ για επισκευές, επομένως θα αφαιρέσετε από το 70% του ARV:

210,000$-30,000$=180,000$

Σε αυτό το παράδειγμα, η τιμή καταλόγου αντιστοιχεί στα χρήματα κατά τη χρήση του κανόνα του 70% και ο πωλητής μπορεί να λάβει μια προσφορά για την τιμή που ζητά.

Παράδειγμα 2

Σε ένα άλλο παράδειγμα, ένα σπίτι που έχει υποστεί σοβαρές ζημιές μπορεί να καταχωριστεί σε μια παρόμοια γειτονιά για 250,000 $. Τα comps είναι περίπου 300,000 $, καθιστώντας αυτόν τον αριθμό το ARV. Η ανακαίνιση υπολογίζεται ότι θα κοστίσει $100,000. Χρησιμοποιώντας τον κανόνα του 70%, θα λάβετε 210,000 $:

300,000$×0.7=210,000$

Αφού αφαιρέσετε το κόστος επισκευής, σας απομένουν 110,000 $, το οποίο είναι το υψηλότερο που θα προσφέρετε στο συγκεκριμένο σπίτι:

210,000$-100,000$=110,000$

Όταν η υψηλότερη τιμή που θέλετε να προσφέρετε είναι χαμηλότερη από τη ζητούμενη τιμή, θα πρέπει να διαπραγματευτείτε για να κάνετε τον αγοραστή να αποδεχτεί μια χαμηλότερη προσφορά ή μπορεί να θέλετε να μεταβιβάσετε το ακίνητο.

Πράγματα που πρέπει να έχετε υπόψη κατά τον υπολογισμό του ARV

Εξετάστε μερικά βασικά σημεία σχετικά με τον τρόπο προσδιορισμού του ARV όταν πρόκειται για την εύρεση, τη διόρθωση και την πώληση μιας ανακαινισμένης ιδιοκτησίας:

• Η γνώση του τρόπου υπολογισμού του ARV καταλήγει στην κατανόηση των συγκρίσεων μιας ιδιότητας.
• Εάν μπορείτε να υπολογίσετε με ακρίβεια πώς να εκτιμήσετε μια ανακαίνιση σπιτιού, μπορεί να έχετε περισσότερες πιθανότητες να μείνετε κάτω από τον προϋπολογισμό.
• Ο κανόνας του 70% μπορεί να λειτουργεί μόνο μερικές φορές σε ορισμένες αγορές, επομένως μπορεί να χρειαστεί να προσαρμόσετε την προσφορά σας για να αποκτήσετε το ακίνητο.
• Το ARV είναι μόνο μια τρέχουσα εκτίμηση, καθώς η αξία του σπιτιού θα μπορούσε να αλλάξει από τη στιγμή που θα πουλήσει.
• Η υπερεκτίμηση του ARV μπορεί να έχει ως αποτέλεσμα λιγότερα περιθώρια λάθους κατά την ανακαίνιση και τη μείωση των περιθωρίων κέρδους.
• Ορισμένες ανακαινίσεις μπορεί να είναι δαπανηρές και μερικές μπορεί να βλάψουν την αξία του σπιτιού.

Τελικές σκέψεις για το ARV

Ο υπολογισμός του ARV ενός ακινήτου μπορεί να σας βοηθήσει να αποφασίσετε για την αγορά ενός σπιτιού που χρειάζεται εκτεταμένες επισκευές. Εάν το σπίτι έχει σημαντικές εκπτώσεις και γνωρίζετε το εκτιμώμενο κόστος των επισκευών που απαιτούνται, θα πρέπει να κάνετε μια προσφορά 70% της εκτιμώμενης ARV του σπιτιού. Με αυτόν τον τρόπο, μπορείτε να είστε σίγουροι ότι θα υπάρχει αρκετός χώρος για απροσδόκητα έξοδα καθώς και κέρδος όταν πουλάτε το σπίτι.

Οι κρίσιμοι παράγοντες που πρέπει να γνωρίζετε είναι οι:

• Τοπικές συγκρίσιμες πωλήσεις
• Το μέγεθος της ζημιάς και τι πρέπει να αποκατασταθεί
• Εκτιμώμενο κόστος των επισκευών και η αξία των ανακαινίσεων

Η γνώση του ARV είναι μόνο μία από τις πολλές πτυχές της επένδυσης σε ακίνητα και της αλλαγής κατοικιών. Είτε είστε επενδυτής, βατραχοπέδιλο ή ιδιοκτήτης σπιτιού, θα χρειαστείτε μια απλή πλατφόρμα για να βρείτε τους καλύτερους πράκτορες που θα σας βοηθήσουν στον υπολογισμό του ARV των πιθανών ακινήτων και τελικά θα σας βοηθήσουν να πουλήσετε το ανακαινισμένο σπίτι σας.

Μπορείτε γρήγορα βρείτε τους καλύτερους τοπικούς κτηματομεσίτες στο FastExpert για να σας βοηθήσει με την πώληση του σπιτιού σας — και να σας βοηθήσει να αξιοποιήσετε όσο το δυνατόν περισσότερο τις εκτεταμένες προσπάθειες ανακαίνισης.

• SEO Powered Content & PR Distribution. Ενισχύστε σήμερα.
• Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. Ενισχύθηκε η γνώση. Πρόσβαση εδώ.
• πηγή: https://www.fastexpert.com/blog/how-to-find-your-homes-after-repair-value/