Τα κέρδη από τις πωλήσεις κατοικιών μειώνονται για πρώτη φορά εδώ και δεκαετίες—Τι σημαίνει και πού πρέπει να βάλουν οι επενδυτές τώρα τα χρήματά τους;

Σε αυτό το άρθρο

Πολλές πρόσφατες ειδήσεις στον τομέα των ακινήτων επικεντρώθηκαν στις τιμές των κατοικιών, οι οποίες φαίνεται να εξακολουθούν να αυξάνονται. Τι γίνεται όμως με τα κέρδη από τις πωλήσεις κατοικιών; 

Η τελευταία Έκθεση πωλήσεων κατοικιών τέλους έτους στις ΗΠΑ από το ATTOM δίνει μια λιγότερο ρόδινη εικόνα για το τι συμβαίνει στην αγορά ακινήτων. Στην πραγματικότητα, δείχνει ότι τα κέρδη από τις πωλήσεις κατοικιών μειώθηκαν για πρώτη φορά μετά από μια δεκαετία το 2023. Ποια είναι λοιπόν τα στοιχεία και τι σημαίνουν για τους επενδυτές;

Οι αριθμοί και ένα κομμάτι του περιβάλλοντος

Πρώτον, τα στοιχεία δεν είναι καθόλου τρομερά. Τα δεδομένα ATTOM δείχνουν ότι οι πωλητές κατοικιών παρήγαγαν, κατά μέσο όρο, 56.5% απόδοση της επένδυσης (ROI), ή κέρδος 121,000 $ σε μια τυπική πώληση σπιτιού. Αυτό είναι μειωμένο από 59.8%, ή 122,600 $ το 2022.

Είναι αυτή μια ανησυχητική τροχιά; Η απάντηση δεν είναι πραγματικά αν το θέσουμε υπό την προοπτική των στοιχείων κέρδους από τις πωλήσεις κατοικιών πριν από την πανδημία. Η απόδοση επένδυσης κοντά στο 60% είναι αρκετά ασυνήθιστη αν αναλογιστούμε ότι το ποσοστό του 2023 ήταν υπερδιπλάσιο από αυτό που ήταν μόλις πέντε χρόνια νωρίτερα. 

Αν κοιτάξουμε ακόμη πιο πίσω στα σκοτεινά χρόνια μετά το 2008, οι αρνητικές ROI καθόρισαν τις πωλήσεις κατοικιών μεταξύ του οικονομικού κραχ και του 2013. Εάν πουλάγατε ένα σπίτι, για παράδειγμα, το 2011, πιθανότατα χάσατε χρήματα. 

Έχοντας κατά νου αυτή την ιστορική προοπτική, η τρέχουσα πτώση στα κέρδη από τις πωλήσεις κατοικιών αρχίζει πραγματικά να φαίνεται αρκετά ασήμαντη - ειδικά δεδομένης της δύσκολης χρονιάς που είχε η αγορά ακινήτων μετά την περίφημη πλέον άνοδο του στεγαστικών δανείων επιτόκια. Ο Rob Barber, Διευθύνων Σύμβουλος της ATTOM, σχολίασε σε ένα δελτίο τύπου ότι το 2023 ήταν «άλλη μια πολύ καλή χρονιά για τους πωλητές κατοικιών στις περισσότερες Ηνωμένες Πολιτείες».  

Τούτου λεχθέντος, ο Barber πρόσθεσε, «Η αγορά σίγουρα μαλακώθηκε εν μέσω μέτριας άνοδος τιμών που δεν ήταν αρκετά για να ωθήσουν τα κέρδη υψηλότερα μετά από μια μακρά περίοδο βελτιώσεων». 

Το περιβάλλον πωλήσεων κατοικιών σίγουρα δεν είναι το ίδιο τώρα όπως ήταν το 2021, όταν οι πωλητές κατοικιών άρχισαν ξαφνικά να βλέπουν στοιχεία απόδοσης επένδυσης 50%, σε αντίθεση με το 36% το 2020. Η αγορά ανακάμπτει σταθερά από την ύφεση μετά το 2008, με τα κέρδη αυξάνονται με προβλέψιμους ρυθμούς μέχρι την πανδημία. Και μετά πυροβόλησαν μέσα από τη στρατόσφαιρα. 

Αναμφίβολα, αυτή η χρυσή εποχή των πρωτόγνωρων κερδών στον κλάδο των ακινήτων τελείωσε, τουλάχιστον για λίγο. Ο Barber συνιστά να μετριαστούν οι προσδοκίες το 2024, το οποίο είναι πιθανό να φέρει παρόμοια συμπεριφορά στην αγορά με το 2023, προσθέτοντας:

«Το 2024, το σκηνικό φαίνεται έτοιμο για περισσότερες μικρές αλλαγές στις τιμές, καθώς και κέρδη πωλητών, δεδομένων των ανταγωνιστικών δυνάμεων των επιτοκίων που έχουν υποχωρήσει τους τελευταίους μήνες και των προμηθειών κατοικιών που παραμένουν περιορισμένες, αλλά το κόστος ιδιοκτησίας σπιτιού παραμένει σοβαρή οικονομική επιβάρυνση για πολλά νοικοκυριά».

Με άλλα λόγια, είναι ακόμα μια εξαιρετική στιγμή για επενδύσεις σε ακίνητα, με τις περισσότερες από τις ΗΠΑ να προσφέρουν στους επενδυτές την ευκαιρία να αποκομίσουν σημαντικό κέρδος από μια πώληση κατοικίας. Η περιφερειακή ανάλυση της ATTOM για τα στοιχεία κερδών από τις πωλήσεις κατοικιών αποκαλύπτει ότι τα περιθώρια κέρδους ακολουθούν στενά τις αλλαγές στην περιφερειακή αγορά που διαμορφώνουν τα ακίνητα στις ΗΠΑ τα τελευταία δύο χρόνια. 

Μια ματιά στις περιφερειακές τάσεις

Δεν αποτελεί έκπληξη το γεγονός ότι πολλές από τις περιοχές άνθησης της εποχής της πανδημίας αντιμετωπίζουν τώρα σημαντική μείωση των κερδών από τις πωλήσεις κατοικιών. Όλες αυτές οι πόλεις γνώρισαν τεράστιες εισροές αγοραστών κατά τη διάρκεια και αμέσως μετά την πανδημία:

• Ώστιν, Τέξας (ROI μείωση από 67.2% σε 46.2%)
• Phoenix (μείωση από 79.3% σε 60.6%)
• Ρίνο, Νεβάδα (μείωση από 80.6% σε 64.5%)
• Σολτ Λέικ Σίτι (μείωση από 68.3% σε 52.2%)

Αυτές ήταν προσιτές πόλεις με ισχυρές οικονομίες που προσέλκυσαν επαγγελματίες που ήθελαν καλύτερη σχέση ποιότητας/τιμής όταν αγόραζαν ένα σπίτι. Πάντα, όμως, η δημοτικότητά τους έγινε η πτώση τους. Με την τεράστια ζήτηση ήρθαν οι μη βιώσιμες αυξήσεις των τιμών των κατοικιών, οι οποίες πλέον εκδηλώνονται ως μείωση των πωλήσεων και μείωση των κερδών. 

Από την άλλη πλευρά, τα Μεσοδυτικά και τα Βορειοανατολικά είναι δύο περιοχές που προσφέρουν στους επενδυτές αυξημένα περιθώρια κέρδους παρά όλα όσα πέρασε η αγορά κατοικίας το 2023. Οι μεγαλύτερες αυξήσεις απόδοσης επένδυσης παρατηρήθηκαν σε αυτές τις πόλεις:

• Scranton, Pennsylvania (ROI αυξήθηκε από 75.1% σε 89.6%)
• South Bend, Ιντιάνα (από 53.6% σε 66.5%)
• Χάρτφορντ, Κονέκτικατ (από 53.2% σε 65.8%)
• Rockford, Illinois (από 48.8% σε 57.8%)
• Ρότσεστερ, Νέα Υόρκη (από 53.8% σε 62.8%)

Οι μεσοδυτικές πόλεις Σινσινάτι, Κλίβελαντ και Μιλγουόκι αποτελούν επίσης ασφαλή στοιχήματα για τους επενδυτές, με τις τρεις να σημειώνουν κέρδη απόδοσης επένδυσης το 2023. 

Οι μεγάλες πόλεις με τις μεγαλύτερες πόλεις ήταν το Σαν Φρανσίσκο (μείωση απόδοσης επένδυσης από 92.7% σε 79.5%) και το Λας Βέγκας (μείωση από 74.3% σε 61.8%). Ωστόσο, εξακολουθούν να είναι εξαιρετικά μέρη για επενδύσεις, με πολύ υψηλά περιθώρια κέρδους - όχι μόνο τα τρελά υψηλά επίπεδα του 2022. 

Στην πραγματικότητα, η τελική ματιά σε όλα τα δεδομένα είναι μια καθησυχαστική εμπειρία: ακόμη και οι πόλεις με τη μεγαλύτερη πτώση εξακολουθούν να προσφέρουν ευκαιρίες για να δημιουργήσουν υγιή κέρδη από την πώληση ακινήτων. 

Όσον αφορά τα κέρδη σε καθαρά νομισματικούς όρους και όχι σε όρους απόδοσης επένδυσης, η Δυτική Ακτή θα εξακολουθεί να σας προσφέρει τα μεγαλύτερα κέρδη, με το Σαν Χοσέ να αναδεικνύεται ως ηγέτης. Η πώληση ενός σπιτιού σε αυτή την πόλη της Καλιφόρνια θα αποφέρει, κατά μέσο όρο, 698,000 δολάρια. Ο αριθμός αυτός, φυσικά, αντανακλά τις συνολικά υψηλές τιμές στην περιοχή, με ένα μέση αξία σπιτιού των 1,322,389 $. Αντίθετα, οι πωλήσεις στην αγορά του Midwestern της Peoria, στο Ιλινόις, θα αποφέρουν μόνο 35,000 $ κατά μέσο όρο — όπως είναι κατανοητό, δεδομένων των μέση αξία σπιτιού του $ 122,900. 

Η κατώτατη γραμμή

Όλα αυτά τα στοιχεία δείχνουν πραγματικά ότι οι ΗΠΑ προσφέρουν πολλές ευκαιρίες για επενδύσεις σε ακίνητα για άτομα με διαφορετικές οικονομικές δυνατότητες. Έρευνα Η τοπική αγορά σας, δείτε τι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά και τι απόδοση επένδυσης (ROI) θα λάβετε εκεί και μάθετε να προσθέτετε αξία για τους αγοραστές. Ακολουθώντας αυτά τα βήματα, θα έχετε ένα κέρδος που θα είναι σύμφωνο με τις τρέχουσες τιμές κατοικίας και την απόδοση επένδυσης για την περιοχή.

Σημείωση By BiggerPockets: Αυτές είναι απόψεις γραμμένες από τον συγγραφέα και δεν αντιπροσωπεύουν απαραίτητα τις απόψεις των BiggerPockets.