FHA 203(k) Δάνειο: Επεξήγηση δανείων αποκατάστασης

Σε αυτό το άρθρο

Το επάνω μέρος του Fixer μπορεί να μετατραπεί σε φανταστικά μέρη για να ζήσετε. Μπορούν επίσης να γίνουν ακριβά. Εκτός από το στεγαστικό σας δάνειο, θα χρειαστεί συχνά να πληρώσετε για επισκευές από την τσέπη σας ή να λάβετε ένα βραχυπρόθεσμο δάνειο υψηλού επιτοκίου. Τι θα γινόταν αν μπορούσατε να συνδυάσετε την αγορά του σπιτιού σας και το κόστος της ανακαίνισης σε ένα μόνο δάνειο; Με ένα δάνειο απεξάρτησης FHA 203(k), μπορείτε! 

Τα δάνεια FHA 203(k) (γνωστά και ως στεγαστικά δάνεια ανακαίνισης) σας επιτρέπουν να αγοράσετε ή να αναχρηματοδοτήσετε ένα σπίτι συνδυάζοντας την υποθήκη και τις επισκευές σε ένα ενιαίο δάνειο με μία μηνιαία πληρωμή στεγαστικού δανείου. 

Αυτή η ανάρτηση θα εξηγήσει πώς λειτουργούν τα δάνεια αποκατάστασης FHA 203(k), τις απαιτήσεις τους και τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα της απόκτησης ενός. 

Τι είναι ένα δάνειο απεξάρτησης FHA 203(k);

Το να πληροίτε τις προϋποθέσεις για ένα συμβατικό δάνειο μπορεί να είναι δύσκολο εάν αγοράσετε ένα σπίτι που χρειάζεται σοβαρές επισκευές. Οι στεγαστικοί δανειστές συχνά διστάζουν να εγκρίνουν ένα δάνειο για αυτούς τους τύπους κατοικιών, αφήνοντας τους αγοραστές κατοικιών να αναζητήσουν εναλλακτικές πηγές εσόδων, όπως δάνεια σκληρού χρήματος ή ιδιωτικά δάνεια. 

Τα δάνεια αποκατάστασης λύνουν αυτό το πρόβλημα επειδή το κόστος ανακαίνισης είναι ενσωματωμένο στο δάνειο. Μπορείτε να δανειστείτε έως και το 110% της μελλοντικής αξίας του σπιτιού σας ή της τιμής αγοράς συν το κόστος επισκευής — όποιο είναι μικρότερο, αρκεί να είναι εντός των ορίων δανείου FHA για την περιοχή σας. Για παράδειγμα, εάν η τιμή αγοράς του σπιτιού σας είναι 300,000 $ και θα απαιτηθούν 25,000 $ για ανακαίνιση, μπορείτε να λάβετε ένα δάνειο αποκατάστασης FHA 203 για 325,000 $. 

Μπορείτε επίσης να αναχρηματοδοτήσετε το σπίτι σας με ένα δάνειο αποκατάστασης, υπό την προϋπόθεση ότι σχεδιάζετε τουλάχιστον 5,000 $ για βελτιώσεις στο σπίτι. Δεν χρειάζεστε καν ένα τρέχον δάνειο FHA για να το κάνετε!

Πώς λειτουργεί ένα δάνειο FHA 203(k);

Η λήψη ενός δανείου απεξάρτησης FHA 203(k) είναι παρόμοια με οποιοδήποτε άλλο στεγαστικό δάνειο, αλλά με μερικά επιπλέον βήματα. 

1. Ψωνίστε γύρω

Δεν έχουν εγκριθεί όλοι οι δανειστές να προσφέρουν δάνεια FHA 203(k). Λάβετε προσφορές από μερικούς δανειστές που μπορούν και μάθετε ποιος μπορεί να σας εξασφαλίσει την καλύτερη προσφορά. Στη συνέχεια, κάντε αίτηση για δάνειο και λάβετε μια επιστολή προέγκρισης μέσω αυτών.

2. Βρείτε ένα ακίνητο

Βρείτε ένα σπίτι που θέλετε να φτιάξετε και ενημερώστε τον πωλητή ότι λαμβάνετε δάνειο αποκατάστασης FHA 203(k) στην επιστολή προσφοράς σας. 

3. Συνεργαστείτε με έναν σύμβουλο

Εξετάστε το ενδεχόμενο να συνεργαστείτε με έναν σύμβουλο FHA 203(k), ειδικά εάν το κόστος ανακαίνισής σας αναμένεται να είναι περίπου 30,000 $. Ένας σύμβουλος μπορεί να λάβει λεπτομερείς προτάσεις από επαγγελματίες εργολάβους, συμπεριλαμβανομένων των εκτιμήσεων κόστους και του εύρους της εργασίας που απαιτείται. 

4. Συνεργαστείτε με εργολάβο

Δεν μπορείτε να ανακαινίσετε το ακίνητο μόνοι σας για να λάβετε έγκριση για δάνειο FHA 203(k). Πρέπει να προσλάβετε έναν επαγγελματία εργολάβο. Εάν δεν συνεργάζεστε με έναν σύμβουλο, ο ανάδοχός σας πρέπει να συντάξει μια λεπτομερή πρόταση που θα περιγράφει το εύρος της εργασίας και το κατά προσέγγιση κόστος.

5. Πάρτε μια αξιολόγηση στο σπίτι

Ο δανειστής σας εκδίδει μια εκτίμηση κατοικίας για να καθορίσει την αξία του ακινήτου. Σε αντίθεση με μια τυπική αξιολόγηση σπιτιού, θα λάβετε μια αναφορά για την εκτιμώμενη αξία πριν και μετά τις ανακαινίσεις.

6. Το κλείσιμο και η κατασκευή

Μπορείτε να ολοκληρώσετε τη συναλλαγή εφόσον η εκτίμηση κατοικίας είναι ευθυγραμμισμένη με το προτεινόμενο δάνειο. Μόλις το κάνετε, οι εργολάβοι μπορούν να ξεκινήσουν την ανακαίνιση του νέου σας σπιτιού. Ο δανειστής σας θα σας καθοδηγήσει σε αυτήν τη διαδικασία, επειδή περιλαμβάνει επίσης τη λήψη προσφορών από αδειοδοτημένους εργολάβους και κάποια πρόσθετη γραφειοκρατία. Ωστόσο, για αυτό είναι ο εγκεκριμένος δανειστής σας 203 - για να σας βοηθήσει να μετατρέψετε το επάνω μέρος του εξαρτήματος στερέωσης σε ένα μέρος για να το αποκαλέσετε σπίτι.  

Τύποι δανείων FHA 203(k).

Υπάρχουν δύο τύποι δανείων FHA 203(k): περιορισμένα και τυπικά. Εδώ είναι οι διαφορές μεταξύ τους:

Περιορισμένα 203(k) Δάνεια	Πρότυπο 203(k) Δάνεια
Ανώτατο όριο 35,000 $ για ανακαίνιση σπιτιού	Απαιτούνται τουλάχιστον 5,000 $ για ανακαίνιση σπιτιού
Κυρίως για μη δομικές, μη πολυτελείς επισκευές, όπως αντικαταστάσεις στέγης, ανακαινίσεις κουζίνας και μπάνιου, αναβαθμίσεις HVAC κ.λπ.	Μπορεί να περιλαμβάνει ορισμένες δομικές αλλαγές, όπως η μετατροπή ενός σπιτιού σε διπλό, βελτιωμένη προσβασιμότητα για άτομα με ειδικές ανάγκες, μεγαλύτερα έργα εξωραϊσμού κ.λπ.
Πιο εύκολο στην απόκτηση και λιγότερη γραφειοκρατία	Λιγότερο συνηθισμένο και περισσότερη γραφειοκρατία

Τι δεν μπορείτε να κάνετε με ένα δάνειο 203 χιλιάδων

Ανεξάρτητα από το τύπος δανείου 203(k). λαμβάνετε, ορισμένοι περιορισμοί ισχύουν για περιορισμένα και τυπικά δάνεια. Πρώτον, τα κατασκευαστικά έργα δεν μπορούν να διαρκέσουν περισσότερο από έξι μήνες για να ολοκληρωθούν. Είναι βέβαιο ότι συνεργάζεστε με εργολάβους που κατανοούν τα χρονοδιαγράμματά σας και μπορούν να εργαστούν στο πλαίσιο αυτών. Επίσης, δεν μπορείτε να προσθέσετε πολυτελείς ανέσεις, όπως πισίνες ή γήπεδα τένις. Ο μόνος βασικός περιορισμός είναι για μικρά έργα εξωραϊσμού. Τα μεγάλα έργα εξωραϊσμού είναι εντάξει.

Απαιτήσεις για ένα δάνειο απεξάρτησης FHA 203k().

Όπως ίσως έχετε υποθέσει, τα δάνεια FHA 203(k) αποτελούν υποκατηγορία στεγαστικών δανείων FHA και επομένως έχουν παρόμοιες απαιτήσεις, όπως:

• Πρέπει να ζεις στο σπίτι. Τα δάνεια FHA 203(k) δεν προορίζονται για αναβοσβήνει το σπίτι.
• Πρέπει να είστε πολίτης των ΗΠΑ ή νόμιμος μόνιμος κάτοικος. 
• Ελάχιστη προκαταβολή 3.5% του συνδυασμένου συνόλου της τιμής αγοράς και του κόστους ανακαίνισης.
• Ελάχιστο πιστωτικό σκορ 580. Σε ορισμένες περιπτώσεις, μπορεί να λάβετε δάνειο εάν το πιστωτικό σας σκορ είναι μεταξύ 500-579, εάν βάλετε το 10%, αλλά είναι λιγότερο πιθανό. 
• Αναλογία χρέους προς εισόδημα κάτω του 43%. Με άλλα λόγια, εάν το εισόδημά σας προ φόρων είναι 4,000 $ μηνιαίο, οι λογαριασμοί σας δεν μπορούν να υπερβαίνουν τα 1,720 $. 
• Δεν μπορείτε να υπερβείτε τα όρια δανείου FHA 203(k) στην περιοχή σας. 

Οφέλη και μειονεκτήματα ενός δανείου FHA 203(k).

Κάθε δάνειο έχει πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα και τα δάνεια αποκατάστασης FHA 203(k) δεν διαφέρουν. 

Επαγγελματίες δανείου FHA 203(k) Rehab

• Μπορείτε να συνδυάσετε την τιμή αγοράς σας με επισκευές σπιτιού και να απολαύσετε ένα πρόσφατα ανακαινισμένο σπίτι.
• Χαμηλότερες απαιτήσεις προκαταβολής και πιστωτικού σκορ από ένα συμβατικό δάνειο.
• Χαμηλότερα επιτόκια από άλλους τύπους δανείων για βελτίωση κατοικίας.
• Γρήγορος τρόπος για να δημιουργήσετε ίδια κεφάλαια. Η τιμή των αναξιοπαθούντων σπιτιών είναι συχνά πολύ μικρότερη από τα μη αναξιοπαθούντα αντίστοιχά τους. 
• Συνήθως λιγότερος ανταγωνισμός για ένα ακίνητο.

Επαγγελματίες δανείου FHA 203(k) Rehab

• Δεν μπορείτε να λάβετε έγκριση για δάνειο εάν ψάχνετε για επένδυση σε ακίνητα.
• Θα χρειαστεί να πληρώσετε ιδιωτική ασφάλιση στεγαστικών δανείων (PMI).
• Απαιτεί περισσότερη γραφειοκρατία από ένα κανονικό δάνειο και χρειάζεται περισσότερος χρόνος για να κλείσει.
• Συνήθως, τα δάνεια αποκατάστασης είναι 0.75% έως 1% υψηλότερα από την τυπική υποθήκη FHA.  
• Θα πρέπει να καθορίσετε ποιες επισκευές πρέπει να γίνουν και να προσδιορίσετε εάν έχετε τον προϋπολογισμό για αυτές, κάτι που απαιτεί περισσότερη δουλειά. Επίσης, οι αδειούχοι εργολάβοι καλούνται να κάνουν τις εργασίες. Δεν μπορείτε να κάνετε DIY και να εξοικονομήσετε κόστος. 

FHA 203(k) Δάνεια αποκατάστασης έναντι συμβατικών δανείων

Τα δάνεια FHA 203(k) και τα συμβατικά δάνεια έχουν κάποια επικάλυψη. Και οι δύο χρησιμοποιούνται για κύρια κατοικία, απαιτούν παρόμοιους δείκτες χρέους προς εισόδημα και μπορείτε να λάβετε δάνεια με διάρκεια (15, 20 και 30 ετών) χρησιμοποιώντας και τα δύο. Ωστόσο, υπάρχουν μερικές βασικές διαφορές μεταξύ αυτών των τύπων δανείων:

	FHA 203(k) Δάνεια	Συμβατικά Δάνεια
Καπάρο	Ελάχιστο 3.5%	Ελάχιστο 5% (συνήθως)
PMI	Απαιτείται	Δεν απαιτείται εάν βάλετε 20% κάτω
Ελάχιστα πιστωτικά αποτελέσματα(Συνήθως)	580	620
Μέγιστη συνεισφορά πωλητή στο κόστος κλεισίματος	6%	9% αν βάλεις 20% κάτω
Τι μπορείτε να χρησιμοποιήσετε το δάνειο	Κύρια κατοικία	Πρωτοβάθμια ή δευτερεύουσα κατοικία και επενδυτικά ακίνητα

Χρησιμοποιώντας ένα δάνειο 203 χιλιάδων για την αναχρηματοδότηση του υπάρχοντος δανείου σας

Η αναχρηματοδότηση σε δάνειο 203 για να πληρώσετε για βελτιώσεις σπιτιού είναι ένας πολύ καλός τρόπος για να πραγματοποιήσετε τις ανακαινίσεις που θέλετε να γίνουν. Δεν χρειάζεστε καν ένα υπάρχον δάνειο FHA για να το κάνετε! Όπως και με τα κανονικά δάνεια αποκατάστασης 203, μπορείτε να επιλέξετε μεταξύ ενός περιορισμένου ή ενός τυπικού δανείου και πρέπει να ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις τους. 

Μπορείτε να αναχρηματοδοτήσετε έως και το 96.5% της συνολικής υποθήκης σας εάν το πιστωτικό σας σκορ είναι 580 ή υψηλότερο. Ωστόσο, ένας ενυπόθηκος δανειστής μπορεί να έχει αυστηρότερες απαιτήσεις που πρέπει να ακολουθήσετε. Κάντε την έρευνά σας πριν αναχρηματοδοτήσετε με δάνειο 203 χιλιάδων για να δείτε αν είναι κατάλληλο για εσάς. 

FHA 203(k) Εναλλακτικά Δάνεια

Ευτυχώς, δεν υπάρχει έλλειψη διαθέσιμων στεγαστικών δανείων, εάν θέλετε να αγοράσετε ένα σταθεροποιητικό επάνω μέρος. Εδώ είναι μερικές από τις άλλες επιλογές σας:

• Δάνειο HomeStyle Fannie Mae – Λειτουργεί παρόμοια με ένα δάνειο FHA 203(k), αλλά έχει αυστηρότερες απαιτήσεις, συμπεριλαμβανομένου ενός ελάχιστου πιστωτικού σκορ 680 και μιας μέγιστης αναλογίας χρέους προς εισόδημα 36%.
• Αναχρηματοδότηση με εξαργύρωση – Εάν έχετε ήδη ίδια κεφάλαια στο σπίτι σας, ίσως μπορείτε να εξαργυρώσετε ένα ποσοστό για να πληρώσετε για ανακαινίσεις. 
• Δάνειο μετοχικού κεφαλαίου – Μπορείτε να πάρετε μια δεύτερη υποθήκη και να λάβετε ένα εφάπαξ ποσό με βάση την αξία του σπιτιού σας.
• Πιστωτική Γραμμή Κατοικίας Μετοχών (HELOC) – Παρόμοιο με ένα στεγαστικό μετοχικό δάνειο, αλλά λειτουργεί σαν μια πιστωτική γραμμή. 

Αξίζουν τα δάνεια Rehab FHA 203(k);

Ειλικρινά, όλα εξαρτώνται από την κατάστασή σας. Τα δάνεια αποκατάστασης FHA 203(k) είναι ένας πολύ καλός τρόπος για να δημιουργήσετε ίδια κεφάλαια, επειδή η αξία του σπιτιού σας αυξάνεται γρήγορα. Επίσης, είναι βολικά επειδή δεν χρειάζεται να συνάψετε ένα επιπλέον δάνειο, το οποίο πιθανότατα θα έχει υψηλότερο επιτόκιο και θα σας ζητήσει να το επιστρέψετε πιο γρήγορα. 

Ωστόσο, οι επενδυτές σε ακίνητα δεν μπορούν να χρησιμοποιήσουν αυτά τα δάνεια και υπάρχουν ορισμένοι περιορισμοί στο τι μπορείτε να αναβαθμίσετε. Επίσης, το υψηλότερο επιτόκιο (παρόλο που είναι μόλις 75% – 1%) θα αθροιστεί πραγματικά αν δεν αναχρηματοδοτήσετε. 

Τούτου λεχθέντος, τα δάνεια FHA 203(k) παρέχουν έναν πολύ καλό τρόπο για την οικοδόμηση ιδίων κεφαλαίων και μπορούν να βοηθήσουν τους επίδοξους αγοραστές κατοικιών να μετατρέψουν τα εξαρτήματα επισκευής σε σπίτι. Συχνά, αυτό είναι που έχει τελικά σημασία. 

Σημείωση By BiggerPockets: Αυτές είναι απόψεις γραμμένες από τον συγγραφέα και δεν αντιπροσωπεύουν απαραίτητα τις απόψεις των BiggerPockets.