Για τον τελευταίο χρόνο, εμπορικά ακίνητα διαθέτει ήταν το απογοητευτικό μεγάλο αδελφό του ενοικιάσεις ακινήτων. Ως Οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν, οι τιμές των εμπορικών ακινήτων μειώθηκαν. Όταν πρωτοβάθμιο επιτόκια στεγαστικών δανείων ήταν υψηλά, τα εμπορικά επιτόκια στεγαστικών δανείων ήταν ακόμη υψηλότερα. Με ρεκόρ κενών θέσεων σε τομείς όπως το γραφείο και λιγότερη εξάρτηση από το λιανικό εμπόριο, πολλά Οι επενδυτές πίστευαν ότι τα εμπορικά ακίνητα ήταν μια κατηγορία περιουσιακών στοιχείων που πεθαίνει. Αλλά δεν ήταν απόλυτα σωστοί.
Οι επενδυτές αρέσουν Κιμ Χόπκινς είχε ακμάζουσα επιτυχία στα εμπορικά ακίνητα, ΑΚΟΜΑ και κατά τη διάρκεια των lockdowns και της πανδημίας. Η μυστική σάλτσα της Kim στο χαρτοφυλάκιο εμπορικών ακινήτων της με υψηλή ταμειακή ροή δεν ήταν τυχερή - ήταν όλα μέσα της "αγορά κουτιού." Η Kim αγοράζει ΜΟΝΟ ακίνητα που δεν μπορεί να κλείσει, σε αγορές όπου θα ευδοκιμήσουν, με πολλούς πελάτες κοντά. Και σήμερα, μοιράζεται την ακριβή της φόρμουλα μαζί μας!
Αλλά δεν είναι μόνο αυτό. Η Κιμ είναι επί του παρόντος συζητάμε για μια ακόμη συμφωνία πριν από τη λήξη του έτους. Αυτό το ακίνητο έμοιαζε με ένα σπίτι σε χαρτί, αλλά καθώς έχει σκάψει βαθιά μέσα του, το το ακίνητο μπορεί να μην αξίζει την τιμή. Από ζητήματα υδραυλικών εγκαταστάσεων προς την υπερδιογκωμένοι αριθμοί εισοδήματος, η Kim χρησιμοποιεί τον David και τον Rob ως προπονητές για να τη βοηθήσουν να αποφασίσει αν αξίζει να γίνει αυτή η συμφωνία.
Περισσότερα για να ακούσετε σε Apple Podcasts.
Ακούστε το Podcast εδώ
Διαβάστε τη μεταγραφή εδώ
Ντέιβιντ:
Αυτό είναι το podcast BiggerPockets. Τι συμβαίνει όλοι; Αυτός είναι ο David Greene, ο οικοδεσπότης του podcast του BiggerPockets Real Estate, εδώ όπως πάντα με τον συν-οικοδεσπότη και καλό μου φίλο, Rob Abasolo. Ρομπ, πώς είσαι σήμερα;
Ληστεύω:
Πολύ καλά φίλε μου. Πολύ καλά. Η γυναίκα μου επιστρέφει από το Παρίσι σήμερα. Είμαι ανύπαντρος που το φτιάχνω, παρακολουθώ και τα δύο παιδιά μου τις τελευταίες πέντε ημέρες, οπότε είμαι ενθουσιασμένη που θα κοιμηθώ ξανά. Πολύ ενθουσιασμένοι.
Ντέιβιντ:
Μπορώ να φανταστώ. Και σας ευχαριστώ που ήσασταν μαζί μου στη σημερινή εκπομπή χωρίς ύπνο, αλλά πολλές πληροφορίες και καλή ώρα.
Ληστεύω:
Σωστά, ναι. Έχουμε προγραμματίσει μια υπέροχη παράσταση για όλους εδώ σήμερα. Θα μιλήσουμε με την Kim Hopkins, η οποία είναι επενδυτής σε εμπορικά ακίνητα, ως ένδειξη της τρομακτικής μουσικής, η οποία κάνει τις συμφωνίες να λειτουργούν σήμερα σε αυτήν την αγορά, ναι, έτσι είναι, το 2023. Σήμερα θα ακούσουμε Σχετικά με μια συμφωνία στην οποία εργάζεται η Kim, ποια είδη συμφωνιών εμπορικών ακινήτων αναφέρετε σήμερα, τους κινδύνους που συνδέονται με αυτήν τη στρατηγική και πώς να μην μπείτε στο τουρσί σας.
Ντέιβιντ:
Όλα αυτά και άλλα πολλά. Αυτό είναι ένα φονικό σόου. Πάμε στην Κιμ.
Ληστεύω:
Kim, καλώς ήρθες στην εκπομπή.
Κιμ:
Γεια, Ρομπ. Γεια, Ντέιβιντ. Ευχαριστώ που με έχεις.
Ληστεύω:
Ναι, χαίρομαι που σε έχω. Έτσι, αν το καταλαβαίνω καλά, επενδύετε σε ακίνητα εδώ και 10 χρόνια και έχετε 15 ακίνητα μέσω της επιχείρησης ακινήτων που έχετε μαζί με τον σύζυγό σας. Μερικές γρήγορες ερωτήσεις για να κατανοήσουν οι ακροατές μας ποιοι είστε ως επενδυτής. Το πρώτο εδώ, σε πόσες αγορές είσαι;
Κιμ:
Ας δούμε εδώ. Έχουμε το Όρεγκον, την Ουάσιγκτον, τη Γιούτα, το Τέξας, την Αριζόνα, την Καλιφόρνια και τη Φλόριντα, άρα επτά.
Ληστεύω:
Εντάξει, λοιπόν, μόνο μερικά εδώ.
Κιμ:
Μερικά από αυτά είναι βραχυχρόνιες ενοικιάσεις που εγκαταλείψαμε καθώς μετακινηθήκαμε από πολιτεία σε πολιτεία.
Ντέιβιντ:
Τώρα επενδύετε σε μικρά εμπορικά ακίνητα όπως καταστάσεις τύπου μαμάς και ποπ. Τι είναι αυτό που σε τράβηξε σε αυτό;
Κιμ:
Πραγματικά ήταν μια διαδικασία αποβολής. Έτσι, δεν θέλαμε να φτιάξουμε τουαλέτες και να έχουμε ενοικιαστές που ήταν ιδιώτες, έτσι δεν θέλαμε να έχουμε πολυοικογένειες. Δεν θέλαμε ακίνητα με έναν ενοικιαστή γιατί αυτό αυξάνει τον κίνδυνο. Αν ένας ενοικιαστής βγει σε ένα ακίνητο ενοικιαστή, αυτό είναι. Καθόλου εισόδημα. Δεν θέλαμε τη βελτίωση του μισθωτή, TI, έξοδα που συχνά συνδέονται με το γραφείο. Και έτσι μας άφησε πολυενοικιαστή και από εκεί, επιλέξαμε πολυενοικιαστή βιομηχανική και μικρή συνοικιακή λιανική.
Ληστεύω:
Λοιπόν, τι είδους συμφωνίες εμπορικών ακινήτων πιστεύετε ότι λειτουργούν πραγματικά σήμερα για εσάς; Αναφέρατε στην αρχή ότι δεν υπάρχουν κακές αγορές, υπάρχουν απλώς κακές συμφωνίες. Δώστε μας λοιπόν λίγο από αυτό που ψάχνετε σε ένα ακίνητο, τι κάνει μια καλή επένδυση, όλα αυτά τα καλά πράγματα.
Κιμ:
Ναί. Το κουτί αγορών μας είναι μονόχωρο, φυσικά, πολλαπλών ενοικιαστών. Θέλουμε οι ένοικοι να είναι στη μικρότερη πλευρά, περίπου 2,000 τετραγωνικά πόδια για κάθε ενοικιαστή είναι ο στόχος μας. Κανένας ενοικιαστής δεν καταλαμβάνει περισσότερο από το 30% του χώρου. Αναζητούμε ακίνητα που δεν έχουν υπερβολικά πολλά αυτοκίνητα επειδή είναι βρώμικα. Αναζητούμε ακίνητα χωρίς πολλά εστιατόρια επειδή είναι βρώμικα. Και έτσι στοχεύουμε αυτή τη στιγμή. Και τότε αναζητούμε ένα ανώτατο επιτόκιο 7% περίπου, αν και αυτό πρέπει πραγματικά να αυξηθεί σε αυτό το σημείο λόγω του πού βρισκόμαστε με τα επιτόκια. Αυτό είναι πραγματικά στενά συνδεδεμένο με τους όρους του δανείου σας σε αυτό το σημείο.
Ληστεύω:
Μπορώ να σας κάνω μια γρήγορη διευκρινιστική ερώτηση; Όταν είπατε ότι τα αυτοκίνητα και τα εστιατόρια είναι βρώμικα, εννοείτε ότι είναι σωματικά βρώμικα και επομένως η φθορά είναι πολύ χειρότερη σε αυτούς τους τύπους χώρων;
Κιμ:
Ναι, αυτό ακριβώς εννοώ. Έτσι οι ενοικιαστές αυτοκινήτων φαίνεται να έρχονται με πολλά περιβαλλοντικά ζητήματα. Τείνουν επίσης να παρκάρουν πολλά αυτοκίνητα που δεν λειτουργούν στο ακίνητο. Και μετά τα εστιατόρια, μπορούμε να ασχοληθούμε αργότερα με αυτό, είναι πολύ σχετικό με την τρέχουσα συμφωνία που εξετάζουμε, αλλά το ίδιο πράγμα. Τα εστιατόρια, ειδικά αν τηγανίζουν φαγητό και τέτοια πράγματα, μπορούν πραγματικά να ανακατέψουν την ιδιοκτησία σας.
Ντέιβιντ:
Θα φανταζόμουν επίσης ότι τα εστιατόρια και τα συνεργεία επισκευής αυτοκινήτων θα απαιτούσαν πιθανώς περισσότερες βελτιώσεις από τους ενοικιαστές. Θα θέλουν να φέρετε κάποια χρήματα για να μπορέσουν να βάλουν μια μεγάλη υποδοχή αυτοκινήτου ή να μετακινήσουν την κάτοψη. Έχετε διαπιστώσει ότι συμβαίνει αυτό; Επειδή αναφέρατε νωρίτερα, προσπαθείτε να το αποφύγετε αποφεύγοντας το αξίωμα.
Κιμ:
Ναι, αυτό είναι ακριβώς σωστό. Γι' αυτό σίγουρα θα κατατάξω τη βιομηχανία πολλαπλών ενοικιαστών πάνω από τη λιανική με πολλούς ενοικιαστές. Θα έχουν περισσότερα αιτήματα TI. Με τον πολυενοικιαστή βιομηχανικό δεν χρειάζεται καν να βάψουμε το πράγμα. Είναι σαν να είναι ήδη ένας χώρος χαμηλής συντήρησης, και τότε οι ένοικοι έχουν επίσης πολύ χαμηλή συντήρηση. Δεν θα σας καλούσαν ποτέ αν η τουαλέτα τους δεν λειτουργεί. Απλώς θα το φτιάξουν.
Ληστεύω:
Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο τα CrossFits δεν έχουν ποτέ AC μέσα τους, ακόμα κι όταν είναι σαν εκατό βαθμούς έξω. Είναι σαν, θέλεις να τηγανίσω εδώ μέσα; Αυτή είναι η ιδέα;
Κιμ:
Γι' αυτό κάνουν τον Big Ass Fan. Έχετε ακούσει για αυτήν την εταιρεία;
Ντέιβιντ:
Το μόνο τηγάνισμα που θα γίνει θα είναι σε ένα CrossFit όταν έχεις ζέστη, όχι σε εστιατόριο γιατί η Kim δεν επιτρέπει το τηγάνισμα σε καμία από τις μονάδες της.
Ληστεύω:
Δεν επιτρέπεται το τηγάνισμα.
Ντέιβιντ:
Ωστόσο, αναφέρετε ένα καλό σημείο, επειδή οι επενδυτές συχνά απλά θα είναι άπληστοι για την υψηλότερη απόδοση επένδυσης που μπορούν να λάβουν ή σε αυτό το σημείο, θα αναζητούν το μεγαλύτερο ανώτατο επιτόκιο που μπορούν να λάβουν. Και όταν κοιτάζετε μόνο αυτούς τους αριθμούς, δεν σκέφτεστε το γεγονός ότι για να αποκτήσετε αυτό το υψηλότερο ανώτατο επιτόκιο, ίσως πρέπει να ξοδέψετε 200,000 $ για να εξοπλίσετε αυτήν τη μονάδα ώστε να μπορέσει να έρθει ο νέος σας ενοικιαστής και στη συνέχεια όταν η επιχείρησή τους αποτυγχάνει μετά από τρία χρόνια ή αποφασίζουν ότι δεν θέλουν πια να νοικιάσουν το μέρος από εσάς, φεύγουν και τώρα πρέπει να ξοδέψετε χρήματα για να απαλλαγείτε από τα $200,000 που ξοδέψατε και να ξοδέψετε περισσότερα χρήματα για να το φτιάξετε επόμενος ενοικιαστής. Και έτσι προσφέρεται αυτό το υψηλότερο ποσοστό ανώτατου ορίου προκειμένου να προσελκύσει κάποιον στο σημείο που θα βγάλει πραγματικά λιγότερα χρήματα.
Υπάρχουν πολλά πράγματα στην ακίνητη περιουσία που θα πάρουν τα χρήματά σας. Είναι κάτι περισσότερο από το στεγαστικό δάνειο, τους φόρους και την ασφάλεια. Μου αρέσει που το επισημαίνεις. Στην πραγματικότητα ψάχνετε κατά μία έννοια πώς να διευθύνετε μια λιτή επιχείρηση εδώ σε αντίθεση με το να είστε απλώς άπληστοι και να επιλέγετε το μεγαλύτερο ανώτατο επιτόκιο που μπορείτε να πάρετε.
Τι κοιτάτε σήμερα όταν προσπαθείτε να αξιολογήσετε αυτές τις συμφωνίες; Έχετε αναφέρει ότι δεν θέλετε να μπείτε σε χώρους γραφείων, αλλά υπάρχει κάποιο ανώτατο ποσοστό που στοχεύετε συγκεκριμένα; Υπάρχει μέγεθος μονάδας που ψάχνετε; Πώς μοιάζει το κουτί αγοράς σας;
Κιμ:
Πραγματικά προηγούμαστε με τους αριθμούς. Έτσι, θα μπορούσατε να έχετε ένα διαφημιζόμενο ποσοστό ανώτατου ορίου 7.5%, αλλά όταν μπείτε σε αυτό, δεν φαίνεται. Χρησιμοποιούν pro forma αριθμούς. Δεν έχουν αρκετά μεγάλη κενή θέση. Άρα είμαστε πραγματικά πρωτοπόροι με τους αριθμούς αυτή τη στιγμή. Στον τελευταίο γύρο στοχεύσαμε πολλές αγορές. Δεν επιλέξαμε μια συγκεκριμένη αγορά. Ψάχνουμε για προσφορές που μολύβι με τους αριθμούς. Δεν υπάρχει καμία εικασία. Δεν αναζητούμε μια συμφωνία που έχει νόημα μόνο με αυτήν την προστιθέμενη αξία. Έχει νόημα μόνο αν φτάσετε σε αυτά τα ενοίκια της αγοράς. Έχει νόημα μόνο αν μπορείτε να πουλήσετε σε αυτό το ανώτατο επιτόκιο. Κανένα απ'αυτά. Έχουμε δει πολλά από πού οδηγούν ανθρώπους αυτή τη στιγμή που είχαν αυτή την προστιθέμενη αξία εικασίες. Και έτσι, αναζητούμε προσφορές που μοιάζουν με το μολύβι αυτή τη στιγμή, επιστροφή μετρητών με μετρητά ελπίζουμε να είναι 7%.
Αλλά ένα άλλο σχόλιο που θέλω να κάνω είναι ότι εξετάζουμε και τους φόρους. Και ξέρω ότι πολλοί άνθρωποι λένε, "Ω, μην κάνεις συμφωνία για φόρους". Και συμφωνώ. Ποτέ μην κάνετε μια κακή συμφωνία για τους φόρους, αλλά αυτό είναι κάτι που μπορείτε να σκεφτείτε. Έτσι, για παράδειγμα, εάν πρόκειται να είστε έτοιμοι για αρκετές εκατοντάδες χιλιάδες δολάρια φόρους και έχετε μια συμφωνία φέτος στα χέρια σας που είναι μόνο 6% μετρητά στην επιστροφή μετρητών και σκέφτεστε, «Εντάξει, ίσως το επόμενο έτος, θα βρω μια συμφωνία με επιστροφή μετρητών 7% σε μετρητά», πρέπει να λάβετε υπόψη ότι θα έχετε … Ας υποθέσουμε ότι είχατε φορολογικό λογαριασμό 300,000 $. Θα έχετε 300,000 $ λιγότερα για να επενδύσετε το επόμενο έτος σε αυτήν τη συμφωνία, εάν έπρεπε να πληρώσετε τους φόρους. Βλέπεις τι λέω; Άρα η απόδοση του χρόνου πρέπει να είναι πολύ μεγαλύτερη για να έχει νόημα. Επομένως, λαμβάνουμε υπόψη και τους φόρους. Αυτήν τη στιγμή, λοιπόν, είμαστε λίγο πιο επιεικείς σε έναν αριθμό επιστροφής μετρητών σε μετρητά από ό,τι θα μπορούσαμε να είμαστε το επόμενο έτος, επειδή έχουμε αυτούς τους φόρους να εξετάσουμε.
Ληστεύω:
Λοιπόν, αυτό είναι ένα πράγμα που λέω πάντα στους ανθρώπους επειδή φαίνεται γενικά… Αυτό είναι κάτι που ο David μου έχει διδάξει τα τελευταία δύο χρόνια ότι η απόδοση μετρητών με μετρητά είναι πραγματικά σαν μία από αυτές τις μετρήσεις. Είναι μία από τις τέσσερις μεγάλες μετρήσεις κατά την εξέταση μιας επένδυσης σε ακίνητα. Έχετε τα φορολογικά σας οφέλη. Έχετε την αποπληρωμή του χρέους σας, την εκτίμησή σας και την επιστροφή μετρητών. Και έτσι επιφανειακά, μια επιστροφή μετρητών 7% μπορεί να φαίνεται μικρή για πολλούς επενδυτές, αλλά αν σκεφτεί κανείς τα πραγματικά φορολογικά οφέλη του διαχωρισμού κόστους, της απόσβεσης μπόνους, της επιταχυνόμενης απόσβεσης, όλα αυτά τα καλά πράγματα, θα μπορούσε πραγματικά να μεταμορφώσει το προφίλ απόδοσης οποιασδήποτε επένδυσης.
Κιμ:
Ναί. Και επίσης, θα επισημάνω απλώς, για να προσθέσω σε αυτό, ότι το 7% των μετρητών μας σε μετρητά είναι αυτός ο μη σέξι αριθμός κερδοσκοπίας χωρίς προσθήκη αξίας. Αυτό δεν σημαίνει ότι εκεί ελπίζουμε να είμαστε σε τέσσερα ή τρία χρόνια ή κάτι τέτοιο, αλλά έτσι έχει νόημα η συμφωνία τώρα.
Ντέιβιντ:
Αυτό είναι ένα σπουδαίο σημείο. Πολλοί άνθρωποι κάνουν και αυτό το λάθος. Απλώς αξιολογούν μια συμφωνία το πρώτο έτος και δεν βλέπουν, καλά, πώς θα μοιάζει αυτό το έτος πέντε; Θα μπορούσατε να αγοράσετε κάτι με ένα στοιχείο προστιθέμενης αξίας ή με προεξοφλήσεις μίσθωσης πέντε ή 6% ή κάτι κάθε χρόνο και αυτή η ανεπαρκής απόδοση μετρητών 6% είναι τώρα μια επιστροφή μετρητών 17% σε μετρητά. Και συχνά, όταν οι άνθρωποι λένε, "Λοιπόν, πώς θα έχετε αυτές τις μεγάλες αποδόσεις", η απάντηση είναι καλή, αγοράστε το πριν από πέντε χρόνια. Και αντιστρόφως, μην αγοράζετε ακίνητα που δεν πρόκειται να βελτιωθούν με την πάροδο του χρόνου, επειδή σας παρασύρθηκε, ω, είναι οκτώ αντί για απόδοση 6%. Αυτό είναι το καλύτερο και παραμένει με απόδοση 8% για τα επόμενα 30 χρόνια.
Ληστεύω:
Καθώς μπαίνουμε λίγο σε αυτό, πείτε μας λίγα λόγια για τους μεγαλύτερους κινδύνους για τα εμπορικά ακίνητα και τα ακίνητα γενικότερα που βλέπετε σήμερα, επειδή αυτός είναι ένας που φαίνεται να αλλάζει αρκετά.
Κιμ:
Ναι. Νομίζω ότι ο κίνδυνος αυτή τη στιγμή είναι ότι κανείς δεν ξέρει τι θα επιφυλάσσει το μέλλον. Και έτσι δεν ξέρουμε πού πάνε τα επιτόκια. Εάν μειωθούν, ελπίζουμε ότι μπορείτε να λάβετε ένα δάνειο χωρίς ποινή προπληρωμής και αναχρηματοδότηση, αλλά πώς ξέρετε πότε να πατήσετε αυτό το κουμπί; Και αν ανεβαίνουν και έχεις πάρει βραχυπρόθεσμο δάνειο επειδή έχεις υψηλό επιτόκιο, τώρα έχεις μπελάδες. Επομένως, υπάρχει μεγάλος κίνδυνος γύρω από το πού κατευθυνόμαστε και πώς θα κάνουν αυτοί οι ένοικοι.
Τα βιομηχανικά μας ακίνητα τα πήγαν πολύ καλά κατά τη διάρκεια του COVID. Τα πήγαν καλά κατά τη διάρκεια της ύφεσης, κάτι τέτοιο. Αλλά το λιανικό εμπόριο πολλών ενοικιαστών, δεν είμαι σίγουρος πόσο καλά θα τα πάνε. Εξαρτάται πραγματικά από την αγορά στην οποία βρίσκεστε και τη φύση της επιχείρησης. Εάν έχετε ένα στούντιο Pilates ως έναν από τους ενοικιαστές σας, χρειάζονται οι άνθρωποι Pilates εάν ο καιρός δυσκολέψει; Δεν γνωρίζω. Εξαρτάται από τους ανθρώπους. Εξαρτάται από …
Ληστεύω:
Ποια είναι η ιστορία από τη βιομηχανική πλευρά; Επειδή είπατε ότι ήταν λίγο περισσότερο, υποθέτω, προστατευμένο κατά τη διάρκεια της πανδημίας. Γιατί αυτό? Μήπως επειδή αυτές οι υπηρεσίες χρειάζονται πάντα; Είναι μόνο τα είδη των επιχειρήσεων;
Κιμ:
Ναι. Στην πραγματικότητα, έτσι το βιομηχανικό και το λιανικό εμπόριο της γειτονιάς ενισχύθηκαν πολύ καλά κατά τη διάρκεια της πανδημίας. Έτσι, για τη βιομηχανία, ναι, εξετάσαμε και τους 130 ενοικιαστές επιχειρήσεων και σημειώσαμε ποιοι ήταν απαραίτητοι. Θυμάστε εκείνη τη συζήτηση για βασικές επιχειρήσεις, ειδικά στο Όρεγκον και την Καλιφόρνια;
Ντέιβιντ:
Ω ναι.
Ληστεύω:
Ναι.
Κιμ:
Και ήταν όλα απαραίτητα και έτσι συνέχισαν να λειτουργούν. Στην πραγματικότητα, νομίζω ότι το μόνο που αντιμετώπισε πρόβλημα ήταν το CrossFit μας, αλλά καλύφθηκαν επίσης επειδή ο τυπικός χρήστης του CrossFit, η πανδημία δεν μας ενοχλεί τόσο πολύ. Οπότε ναι, αυτοί οι ένοικοι τα πήγαν πολύ καλά κατά τη διάρκεια του COVID. Εάν είχαν προβλήματα, αν έλεγαν ότι θα δυσκολευόντουσαν να πληρώσουν το ενοίκιο, θα τους στέλναμε απλώς τα έγγραφα για την αίτηση κρατικού ταμείου στήριξης ΣΔΙΤ και θα τους λέγαμε: «Συμπληρώστε το και ενημερώστε μας μόλις το συμπληρώσετε .» Και τις περισσότερες φορές, δεν απαντούσαν ποτέ και απλώς άρχιζαν να πληρώνουν ξανά ενοίκιο.
Τώρα, το λιανικό εμπόριο της γειτονιάς τα πήγε επίσης εκπληκτικά καλά κατά τη διάρκεια της πανδημίας. Αν κοιτάξετε τις αναφορές για το λιανικό εμπόριο, θα δείτε διαφορετικά, αλλά αυτό συμβαίνει επειδή ομαδοποιούν το λιανικό εμπόριο της μικρής γειτονιάς με τους μεγαλύτερους ενοικιαστές λιανικής και αυτοί είναι εντελώς διαφορετικοί τύποι προϊόντων. Έτσι, το κατάστημα ποτών σας, το CPA σας, η ασφαλιστική σας εταιρεία, αυτοί οι τύποι πρέπει όλοι να παραμείνουν στην επιχείρηση, και έτσι τα πήγαν καλά και κατά τη διάρκεια της πανδημίας.
Ληστεύω:
Οπότε αναφέρατε ότι η βιομηχανική πλευρά των πραγμάτων μπορεί να είναι λίγο πιο γεμάτη ή υποθέτω ότι είναι πιο στέρεες επιχειρήσεις για να αντέξουν δύσκολες στιγμές, αλλά στη συνέχεια αναφέρατε επίσης στον χώρο λιανικής ότι ίσως ένα στούντιο Pilates δεν θα ήταν τόσο μονωμένο. Υπάρχει κάποιος τύπος προφίλ ενοικιαστή ή τύπος ενοικιαστή που σας αρέσει να αναλαμβάνετε σε αυτούς τους χώρους που σας κάνουν να αισθάνεστε λίγο πιο ασφαλείς για να βεβαιωθείτε ότι ο χώρος σας είναι πάντα μισθωμένος;
Κιμ:
Ο τύπος του ενοικιαστή θα είναι ο υπερτοπικός ενοικιαστής σας, επομένως θέλετε κάποιον στον οποίο οι άνθρωποι οδηγούν λιγότερο από ένα μίλι. Είμαι εντάξει με τα ινστιτούτα νυχιών γιατί είναι υπερτοπικά. Αυτό είναι λοιπόν το πρώτο πράγμα, αν ο τύπος του ενοικιαστή θα είναι ένας υπερτοπικός ενοικιαστής που δεν είναι κάτι μοναδικό στο οποίο οι άνθρωποι πρέπει να οδηγούν μεγάλες αποστάσεις.
Και τότε η αγορά σε αυτή την περίπτωση έχει σημασία. Έτσι, αν έχω ένα στούντιο Pilates που βρίσκεται σε τριτογενή αγορά, ακόμα κι αν έχω μια βιομηχανική ιδιοκτησία σε μια τριτογενή αγορά, αυτό θα εγκυμονεί μεγάλο κίνδυνο αυτή τη στιγμή. Θέλετε κάτι που είναι γέμισμα, που σημαίνει ότι δεν είναι έξω στα μπαστούνια. Και αν έχετε στούντιο Pilates, το ακίνητο που εξετάζουμε αυτή τη στιγμή, οι πελάτες του στούντιο Pilates οδηγούν καλύτερα αυτοκίνητα από ό,τι εγώ. Φυσικά, υπάρχει ένα αστείο με το real estate ότι όλοι οδηγούμε μεταχειρισμένα Toyota, αλλά παρόλα αυτά, όλα οδηγούν καλύτερα αυτοκίνητα από ό,τι εγώ, οπότε νιώθω πιο σίγουρος ότι σε περίοδο ύφεσης, θα είναι εντάξει.
Ληστεύω:
Λογικό, λογικό. Και υπάρχουν άλλα πράγματα που κάνετε για να μειώσετε τον κίνδυνο όσον αφορά τη σταθεροποίηση του χαρτοφυλακίου σας ή τη σύναψη νέας συμφωνίας;
Κιμ:
Ναι. Έτσι, όσον αφορά το υπάρχον χαρτοφυλάκιό μας, όταν αναδιοργανώνουμε, δεν βγάζουμε όλα τα ίδια κεφάλαια. Δεν φτιάχνουμε λοιπόν αυτά τα κορόιδα. Αφήνουμε πολλά ίδια κεφάλαια στη συμφωνία, επειδή από τη μια πλευρά, αν βγάλετε όλα τα ίδια κεφάλαια, αυτό είναι φανταστικό, μπορείτε να το επανεπενδύσετε, οπότε βλέπω απόλυτα αυτή την άποψη. Αλλά από την άλλη πλευρά, τώρα έχετε αυτήν την υψηλή εκτιμώμενη τιμή του ακινήτου σας και εάν η αγορά πέσει, τώρα μπορεί να έχετε πρόβλημα επειδή η πληρωμή του χρέους σας έχει αυξηθεί εάν αποσύρετε όλα τα ίδια κεφάλαιά σας. Και έτσι, επαναχρηματοδοτήσαμε αρκετά από τα ακίνητα, αναχρηματοδοτήσαμε αρκετά από τα ακίνητα του χαρτοφυλακίου μας πριν από ένα ή δύο χρόνια, όταν οι τιμές ήταν εξαιρετικές και αφήσαμε ένα σωρό στη συμφωνία. Έτσι, το LTV μας σε όλο το χαρτοφυλάκιό μας είναι αρκετά χαμηλό. Είναι σαν το 50, 60% της αξίας του δανείου μας.
Και μετά το ίδιο με τις συμφωνίες που κάνουμε τώρα. Δεν θα έλεγα ότι αυτό είναι εντελώς επιλογή μας, αλλά το δάνειο στην αξία, χρησιμοποιούμε αρκετά χαμηλή μόχλευση αυτή τη στιγμή, πολύ χαμηλότερη από ποτέ, νομίζω. Έχουμε δάνειο 60% σε αξία για αυτό το τελευταίο ακίνητο. Και φυσικά, εάν δεν θέλετε να κάνετε χαμηλή μόχλευση, η άλλη επιλογή σας είναι να προσπαθήσετε να αναζητήσετε χρηματοδότηση από πωλητές. Οπότε και αυτή είναι μια πολύ καλή επιλογή.
Ντέιβιντ:
Ναι. Υπάρχει μια μέθοδος για την τρέλα του να αναλαμβάνει κανείς λιγότερα χρέη με εμπορική ιδιοκτησία και έχει να κάνει με την αρχιτεκτονική χρηματοδότησης. Έτσι, με την οικιστική ιδιοκτησία, συνήθως παίρνετε ένα δάνειο σταθερού επιτοκίου για τη διάρκεια ζωής του δανείου, συνήθως 30 χρόνια. Δεν χρειάζεται να ανησυχείτε για την αναχρηματοδότηση. Μπορείτε να αναχρηματοδοτήσετε εάν τα επιτόκια πέσουν στο σημείο που είναι λογικό. Αλλά με τα εμπορικά δάνεια, είναι σε χρονοδιαγράμματα πληρωμών και έτσι θα πρέπει να τα αναχρηματοδοτήσετε.
Επομένως, εάν έχετε υψηλό υπόλοιπο δανείου και έχετε επιτόκιο 3%, αυτό μπορεί να έχει νόημα για εσάς, αλλά τι συμβαίνει εάν τα επιτόκια πηδούν στο 6% ή στο 7% και έχετε κολλήσει στο δάνειο 80% της αξίας; Αυτό μπορεί να είναι καταστροφικό. Επομένως, η διατήρηση χαμηλότερου υπολοίπου δανείου στα εμπορικά ακίνητα, ακόμη και όταν τα επιτόκια είναι χαμηλά, εξακολουθεί να είναι μια έξυπνη κίνηση και ένας αμυντικός ελιγμός, επειδή δεν ξέρετε πού θα πάνε τα επιτόκια. Και αν πάνε πολύ ψηλά και έχετε υψηλό υπόλοιπο δανείου, μπορεί να κολλήσετε εκεί.
Νομίζω ότι πολλοί άνθρωποι το ακούν αυτό με εμπορική ιδιοκτησία και πηγαίνουν, αυτό είναι ανόητο. Γιατί θα το έκανες ποτέ αυτό; Γιατί δεν θέλετε να μεγιστοποιήσετε τα χρήματα που θα πάρετε από τη συμφωνία και να αγοράσετε την επόμενη; Είναι επειδή οι τιμές δεν είναι σταθερές.
Ληστεύω:
Ναι. Πάντα τους ακούς να λένε, «Είναι αφορολόγητο. Είναι αφορολόγητο χρέος». Και είναι σαν να θέλετε να κρατήσετε μέρος του μετοχικού σας κεφαλαίου εκεί. Με αυτόν τον τρόπο, αν πουλήσεις ποτέ το ακίνητό σου, στην πραγματικότητα φεύγεις με ένα μισθό, έτσι το σκέφτομαι πάντα. Αλλά τώρα που καταλάβαμε τι βλέπει η Kim στις αγορές εμπορικών ακινήτων, θα βουτήξουμε σε μια συμφωνία που μόλις ολοκλήρωσε. Αλλά πριν από αυτό, θα κάνουμε ένα γρήγορο διάλειμμα.
Ντέιβιντ:
Γεια σας και καλωσορίσατε πίσω στο podcast του BiggerPockets Real Estate. Καθόμαστε με έναν επενδυτή, την Kim Hopkins, και συζητάμε για όλα τα εμπορικά ακίνητα. Πρόκειται να προχωρήσουμε σε μια συμφωνία που κάνει αυτή τη στιγμή. Ας ρίξουμε λοιπόν μια ματιά πίσω από την κουρτίνα. Kim, πού βρίσκεται αυτή η συμφωνία;
Κιμ:
Αυτή η συμφωνία βρίσκεται στην τρέχουσα πατρίδα μου στο Φοίνιξ της Αριζόνα.
Ληστεύω:
Και γιατί επιλέξατε αυτή την αγορά;
Κιμ:
Επιλέξαμε αυτή την αγορά επειδή βρήκαμε μια συμφωνία, Ρομπ.
Ληστεύω:
Ομορφη. Το αγαπώ.
Κιμ:
Ψάξαμε πιθανώς σε περίπου 10 διαφορετικές αγορές κάθε συμφωνία που μπορούσαμε να βρούμε, και εδώ βρήκαμε μία.
Ληστεύω:
Αρκετά καλό για μένα. Τι είδους εμπορικά ακίνητα είναι αυτά;
Κιμ:
Αυτό είναι ένα συνοικιακό κέντρο λιανικής.
Ντέιβιντ:
Και ποια ήταν η τιμή αγοράς του ακινήτου;
Κιμ:
Το συμβατικό τίμημα αγοράς είναι 5.4 εκατ.
Ληστεύω:
Πόσοι ένοικοι υπάρχουν σε αυτό το ακίνητο αυτή τη στιγμή και υπάρχουν κενές θέσεις;
Κιμ:
Λοιπόν αυτό είναι μια μεγάλη ερώτηση. Είναι περίπου 20 ενοικιαστές στο ακίνητο, και θα έλεγα ότι πληρώνουμε τιμές με το κλειδί στο χέρι για αυτό το ακίνητο. Μας διαφημίστηκε ως εκατό τοις εκατό απασχολημένος με ενοικιαστές στο αγοραίο ενοίκιο. Αλλά όπως συμβαίνει, μόλις συνάψαμε σύμβαση, διαπιστώσαμε ότι δύο ένοικοι ήταν παραβατικοί και μια μονάδα ήταν κενή.
Ντέιβιντ:
Φαίνεται ότι βάζουν φίλτρα σε όλα αυτές τις μέρες, ακόμα και στον τρόπο με τον οποίο διαφημίζονται οι προσφορές. Θα λέγατε ότι αυτή ήταν μια εξαιρετικά φιλτραρισμένη pro forma που εξετάζατε; Ναί.
Κιμ:
Αυτή η pro forma ήταν πολύ προσιτή στο Instagram μέχρι να μπείτε στις λεπτομέρειες.
Ληστεύω:
Εντάξει. Θέλω λοιπόν να πάω λίγο πίσω γιατί σας ρωτήσαμε γιατί βρήκατε αυτή τη συμφωνία. Είπατε ότι είναι επειδή εκεί βρήκατε τη συμφωνία, αλλά γιατί επιλέξατε αυτήν τη συμφωνία συγκεκριμένα; Τι ήταν αυτό που σε τράβηξε σε αυτό;
Κιμ:
Πρώτα απ 'όλα, είναι σε μια φανταστική τοποθεσία. Άρα είναι γέμισμα, που σημαίνει ότι δεν είναι έξω στα μπαστούνια. Βρίσκεται σε μια πολύ ευκατάστατη, ακόμα καλύτερη από την ευκατάστατη, μια πολύ εύπορη περιοχή του Φοίνικα, που είναι ακριβώς αυτό που θέλετε. Βλέπετε τα σπίτια να περιστρέφονται γύρω από αυτό που είναι εκείνα τα μεγάλα σπίτια στο μικρό οικόπεδο που είναι άσπρο και μαύρο, η τάση αυτή τη στιγμή. Έτσι, χιλιάδες σπίτια ανατρέπονται γύρω του. Είναι δίπλα σε έναν Dutch Bros, ο οποίος πιστεύω ότι είναι καλύτερος στο να διαλέγει ακίνητα από εμάς. Και έτσι είναι μια εξαιρετική τοποθεσία. Αυτό ήταν το νούμερο ένα.
Το νούμερο δύο είναι ότι έχει μολύβι. Πάντα, πάντα, πάντα να οδηγείτε με τους αριθμούς. Και έτσι το ανώτατο ποσοστό ήταν λογικό. Η pro forma ήταν στην πραγματικότητα αρκετά δίκαιη με βάση αυτά που γνωρίζαμε εκείνη την εποχή, και έτσι είχε μια σταθερή απόδοση. Θα έλεγα λοιπόν ότι αυτοί ήταν οι δύο κύριοι λόγοι.
Ντέιβιντ:
Μου αρέσει που βλέπουμε ακόμα με μολύβι. Πόσο καιρό πιστεύετε ότι μπορούμε να ξεφύγουμε από αυτό προτού η επόμενη γενιά αναρωτηθεί, γιατί συνεχίζουμε να λέμε ότι τα πράγματα είναι μολύβι;
Ληστεύω:
Για όσο διάστημα χρησιμοποιούμε μολύβια, υποθέτω.
Κιμ:
Επειδή το φύλλο Google ακούγεται περίεργο.
Ντέιβιντ:
Τα χρησιμοποιούν ακόμα όμως;
Ληστεύω:
Το AI εξήλθε.
Κιμ:
Έγινε υπολογιστικό φύλλο, αυτό θα μπορούσε να βγει λάθος.
Ντέιβιντ:
Εντάξει. Τώρα σε αυτήν τη συμφωνία, Kim, έμεινες στο κουτί αγοράς ή υπήρχε κάποιος δημιουργικός ελιγμός που έπρεπε να συμβεί;
Κιμ:
Ελαφρώς επώδυνο αυτή τη στιγμή. Νομίζω ότι το είπα στην αρχή, αλλά το κιβώτιο αγορών μας περιλαμβάνει ενσωματωμένο ή μετά το 1980. Ίσως το είχα ξεχάσει αυτό. Αλλά ένα από τα κριτήρια του κιβωτίου αγοράς μας βασίζεται στο 1980 ή μετά. Κάναμε μια εξαίρεση. Κάναμε μια εξαίρεση. Αυτό το κτίριο χτίστηκε στα τέλη της δεκαετίας του 1970, αλλά ο σημερινός ιδιοκτήτης το αγόρασε και πρόσθεσε έναν τόνο αξίας. Έκαναν έναν τόνο αποτοξίνωσης. Ξαναέφτιαξαν τη στέγη. Ξαναέφτιαξαν όλες τις βιτρίνες. Ξαναέφτιαξαν τα πάρκινγκ. Θέλει κανείς να μαντέψει τι μπορεί να μου λείπει σε αυτές τις ανακαινίσεις;
Ληστεύω:
Α, η τουαλέτα, τα λύματα, οι σωλήνες.
Κιμ:
Ουάου. Δεν έχετε δει αυτά που έχω δει. Αυτά τα βίντεο εμβέλειας αποχέτευσης μοιάζουν με τη χειρότερη κολονοσκόπηση που έχετε δει ποτέ.
Ντέιβιντ:
Κάνετε πολύ καλό σημείο, Kim, επειδή πολλοί επενδυτές απλά δεν σκέφτονται το γεγονός ότι αφού κάτι μπει στην τουαλέτα, πρέπει να πάει κάπου και υπάρχει τρόπος να φτάσει από το ακίνητό σας στις συνήθως γραμμές της πόλης. , και υποτίθεται ότι πρέπει να βάλετε μια κάμερα και να δείτε πώς μοιάζουν. Έτσι, έχω δει ρίζες δέντρων να μεγαλώνουν στους πραγματικούς σωλήνες και να δημιουργούν φράγματα εκεί μέσα, και μετά κάποιο παιδί ξεπλένει ένα λούτρινο ζώο στην τουαλέτα και κολλάει εκεί μέσα και δημιουργεί αυτό το μπλοκάρισμα που μπορεί να είναι απίστευτα ακριβό να διορθωθεί, ειδικά αν πρέπει να τρυπήσεις στο μπετόν ή στην άσφαλτο του πάρκινγκ και μετά να βρεις σε ποιο μέρος του σωλήνα ήταν. Ήταν αυτό ένα πρόβλημα με τη συγκεκριμένη συμφωνία για εσάς;
Κιμ:
Ναι. Έτσι, πήγαμε ενάντια σε ένα από τα κριτήρια της συμφωνίας μας. Και οι σωλήνες είναι παλιοί. Έχουν μια πεπερασμένη ζωή. Είναι μαντέμι και είναι στο τέλος της ζωής τους. Οπότε αυτό είναι σίγουρα ένα πρόβλημα για εμάς.
Ληστεύω:
Εντάξει. Έχω πολλές ερωτήσεις σχετικά με αυτό, αλλά δεν πειράζει. Μπορούμε να μιλήσουμε εκτός σύνδεσης για την αποχέτευση σε αυτό.
Κιμ:
Ω, πάμε για αυτό. Θα ήθελα πολύ να μιλήσω για αυτή τη συμφωνία. Ελπίζω ότι αυτό είναι κρυφά μια ιδιωτική κλήση προπονητή γιατί έχω ερωτήσεις σχετικά με το αν πρέπει να προχωρήσουμε ή όχι.
Ληστεύω:
Έτσι, όταν συμβαίνει αυτό, είναι ένα από εκείνα τα πράγματα που πρέπει να κλωτσάς κάθε… γιατί συνήθως, ας πούμε σε ένα Airbnb ή σε μια μακροχρόνια ενοικίαση, αν σβήσει το νερό, πρέπει να τα τοποθετήσεις σε ένα ξενοδοχείο ή εσύ πρέπει να το καταλάβω. Αλλά αυτό φαίνεται σαν μια αρκετά τεράστια υπόγεια ανακαίνιση σε ολόκληρη την ιδιοκτησία. Πρέπει λοιπόν να κλείσετε επιχειρήσεις ενώ κάνετε αυτές τις επισκευές;
Κιμ:
Ναί. Έμαθα πολλά για τις αποχετεύσεις που δεν ήθελα πραγματικά να μάθω και ακόμα δεν το ξέρω, αλλά βασικά οι σωλήνες κάνουν αυτό που λέγεται διοχέτευση, όπου το κάτω μέρος τους ουσιαστικά διαβρώνεται. Και έτσι ο πάτος είναι η γη. Και αν το πιάσετε αρκετά σύντομα, μπορείτε να κάνετε αυτό που λέγεται σωλήνωση όπου φυσάτε εποξειδικό μέσα από τους σωλήνες και το επενδύετε και βασικά δημιουργείτε σωλήνες PVC μέσα στους παλιούς σωλήνες από χυτοσίδηρο. Και αυτό είναι φανταστικό γιατί μπορείς να το κάνεις θεωρητικά χωρίς να ενοχλήσεις κανέναν από τους ενοίκους. Από την άλλη πλευρά, είναι για αυτό το ακίνητο, σαν έξοδα εκατό χιλιάδων δολαρίων, οπότε θέλετε πραγματικά να ξέρετε ότι πρέπει να γίνει.
Και νομίζω ότι μπορείτε να μαντέψετε. Αν έχετε κάποιον που είναι επένδυση σωλήνων να βγει για να καλύψει τους σωλήνες σας, είναι ακριβώς σαν να έχετε έναν επιθεωρητή στέγης που κάνει στέγες, τι νομίζετε ότι θα πουν; Σωστά. Πρέπει να έχει γίνει χθες. Και επομένως είναι μια δύσκολη απόφαση για το αν θα περιμένετε ή όχι γιατί αν περιμένετε πολύ, οι σωλήνες μπορεί να καταρρεύσουν και μετά, όπως είπατε, πρέπει να σκάψετε στο έδαφος, να ενοχλήσετε τους ενοικιαστές. Είναι μεγάλο πρόβλημα.
Ληστεύω:
Ουάου. Πείτε μου λοιπόν, μπορούσατε να διαπραγματευτείτε οποιαδήποτε παραχώρηση, πιστώσεις τιμής αγοράς, οτιδήποτε με τον πωλητή;
Κιμ:
Ναι. Επομένως, τα δύο ζητήματα, απλώς για να ανακεφαλαιώσουμε, είναι αυτοί οι σωλήνες, και μετά το άλλο ζήτημα είναι αυτοί οι παραβατικοί ενοικιαστές. Και συνήθως, αυτό δεν είναι μεγάλη υπόθεση. Πραγματικά δεν μπορώ να θυμηθώ το τελευταίο ακίνητο που αγόρασα, όπου δεν υπήρχαν λίγοι παραβατικοί ενοικιαστές που εμφανίστηκαν ως δια μαγείας μόλις υπογράψαμε συμβόλαιο. Το θέμα εδώ είναι πραγματικά ότι πληρώνουμε μια τιμή κλειδί στο χέρι για αυτό το ακίνητο. Αυτό δεν έχει τις ίδιες αποδόσεις με το ακίνητο που αγοράσαμε πέρυσι. Μας είπαν ότι ήταν σε άψογη κατάσταση και ήταν εκατό τοις εκατό κατειλημμένο και όλοι οι ένοικοι πληρώνουν ενοίκιο αγοράς. Και έτσι αυτό το χαμένο εισόδημα το πρώτο έτος, αυτό δεν είναι κάτι που πρέπει να τρώμε. Αυτό μας διαφημίστηκε ως κλειδί στο χέρι, όχι ως προστιθέμενη αξία.
Ντέιβιντ:
Αφού λοιπόν ανακαλύψατε την άνω και κάτω τελεία του ακινήτου, πώς χρησιμοποιήσατε αυτές τις πληροφορίες για να επιστρέψετε στον πωλητή και να προσπαθήσετε να διαπραγματευτείτε μια καλύτερη θέση για τον εαυτό σας;
Κιμ:
Ναι. Ζητήσαμε λοιπόν από τον πωλητή ένα τηλεφώνημα. Θα σου έλεγα ψέματα αν δεν φοβόμουν, αλλά όλοι οι φίλοι μου που είναι σαν πωλητές της Cutco έλεγαν: «Πρέπει να ζητήσεις ένα τηλέφωνο. Δεν μπορείτε να κάνετε αυτά τα σκουπίδια email. Πρέπει να ζητήσεις ένα τηλεφώνημα." Έτσι, κυριολεκτικά ξαναδιάβασα, ποτέ δεν χώρισα τη διαφορά, και του ζήτησα ένα τηλέφωνο και μου είπε όχι.
Ληστεύω:
Ξέρει ότι πρέπει να κάνει υποχωρήσεις. Μάλλον φοβάται να διαπραγματευτεί γιατί είναι αυτός που δεν έχει καμία δύναμη.
Κιμ:
Δεν ήθελε να μιλήσει μαζί μου. Και έτσι αυτό που κάνουμε συνήθως, δεν ξέρω αν αυτό κάνετε και εσείς, αλλά αυτό που κάνουμε συνήθως είναι να στέλνουμε ένα μεγάλο email με πολλούς αριθμούς που εξηγεί γιατί πιστεύουμε ότι αξίζουμε αυτή την εύσημα. Και απλά ένιωσα ότι δεν θα έπιανε αρκετά το σπίτι εδώ. Δεν θα ήταν αρκετός ο αντίκτυπος. Έκανα λοιπόν κάτι νέο. Έκανα μια παρουσίαση, όπως μια παρουσίαση φύλλου Google, και μετά έκανα ένα βίντεο Loom, περπατώντας στην παρουσίαση. Και έτσι του έστειλα έναν σύνδεσμο για το βίντεο του Loom, ούτε καν την παρουσίαση, οπότε έπρεπε να ακούσει τη φωνή μου, και περπάτησα δείχνοντας ακριβώς τι θα έκαναν αυτές οι παραβάσεις στο εισόδημα για εμάς τον πρώτο χρόνο. Και μετά περιηγήθηκα επίσης στο κόστος της αποχέτευσης και του έδειξα όλα τα μοντέλα, του έδειξα τα βίντεο που τραβήξαμε για το πεδίο εφαρμογής της αποχέτευσης και ζήτησα την πίστωσή μου.
Ληστεύω:
Νομίζω ότι αυτό το τηλεφώνημα έλυσε το 90% των προβλημάτων στο real estate, για να είμαι ειλικρινής. Πραγματικά το σκεφτόμουν χθες το βράδυ. Όλοι φοβούνται πολύ να σηκώσουν το τηλέφωνο και να διαπραγματευτούν όπως κάναμε παλιά, στην εποχή μου, και είχα μια κατάσταση όπου διαπραγματευόμουν πέρα δώθε με τον μεσίτη που έτυχε να είναι η σύζυγος του πωλητής. Παρουσίασα μερικές επιλογές και τελικά μόλις με κάλεσε, μου είπε, «Εντάξει. Τι προσπαθείς να κάνεις?" Και είπα, "Λοιπόν, στην προσφορά σας, στην πραγματικότητα δεν έχει ταμειακές ροές και προσπαθώ να συνάψω μια συμφωνία που να έχει πραγματικά ταμειακές ροές για μένα." Και στην πραγματικότητα καταλήξαμε σε μια συμφωνία. Μπράβο σου γιατί ξέρω ότι είναι πολύ ενοχλητικό να μιλάς με έναν πωλητή. Είναι πάντα μια συγκλονιστική εμπειρία να σπάσεις το φράγμα του μεσίτη, αλλά νομίζω ότι είναι τόσο σημαντικό.
Κιμ:
Ναι. Λοιπόν, προσπάθησα. Κατέληξα να στείλω το βίντεο Loom, αλλά προσπάθησα να κάνω μια τηλεφωνική κλήση και νομίζω ότι το βίντεο Loom ήταν το δεύτερο καλύτερο.
Ληστεύω:
Και τι έγινε λοιπόν; Είπε ναι; Σου έδωσε τα χρήματα πίσω;
Κιμ:
Κάθισε, λοιπόν, για μιάμιση εβδομάδα και τελικά τον παρακολουθήσαμε ενώ ήμασταν διακοπές και είπε όχι. Είπε ότι πίστευε ότι θα μπορούσε να διορθώσει μόνος του τις παραβάσεις. Δεν πίστευε ότι η αποχέτευση ήταν μεγάλο θέμα. Και έτσι είπε ότι δεν θα μας πρόσφερε καμία πίστωση, οπότε καταλήξαμε να αποσυρθούμε από τη συμφωνία.
Ληστεύω:
Ήσασταν κοντά στο να πείτε, "Ας το κάνουμε ούτως ή άλλως" ή ήσασταν αποφασιστικοί σε αυτό από την αρχή;
Κιμ:
Λοιπόν, δεν είναι ακριβώς εκεί που τελειώνει η ιστορία. Έτσι αποσυρθήκαμε από τη συμφωνία. Πήραμε πίσω τα καλά μας χρήματα. Είπαμε στον δανειστή όλα τα πράγματα, τελειωμένα, για τη μετακίνηση του ξωτικού στο σπίτι και τα χριστουγεννιάτικα ψώνια, τα σημαντικά πράγματα αυτή την εποχή του χρόνου. Αποχωρήσαμε από τη συμφωνία. Και μετά, πριν από δύο μέρες, μας κάλεσε ο μεσίτης, ο μεσίτης του πωλητή, και είπε ότι ήταν πρόθυμος να προσφέρει πίστωση εκατό χιλιάδων δολαρίων. Δεν είπα αρχικά, αλλά ζητήσαμε έκπτωση 350,000 $.
Ληστεύω:
Έκπτωση 350,000 $ ή πίστωση 350,000 $;
Κιμ:
350,000 $ έκπτωση από την τιμή αγοράς είναι αυτό που ζητήσαμε.
Ληστεύω:
Τόσο γρήγορα προς τα εμπρός στο σήμερα, λαμβάνετε ένα τηλεφώνημα από τον μεσίτη και σας λένε, "Ε, ο πωλητής θέλει να επιστρέψει. Θα σας δώσει εκατό χιλιάδες δολάρια από την τιμή αγοράς." Τέλεια, εντάξει. Και μετά?
Κιμ:
Είπαμε λοιπόν, «Ευχαριστούμε πολύ, αλλά καλέστε μας ξανά αν είναι 200».
Ληστεύω:
Και σε κάλεσε πίσω; Σε κάλεσε πίσω;
Κιμ:
Λέγεται πριν από μια ώρα και είναι μέχρι 130.
Ληστεύω:
Εντάξει. Γεια, αυτή είναι πρόοδος. Αυτός είναι ο τελικός αριθμός; Αλλάζει συνέχεια.
Κιμ:
Λοιπόν, θα μπορούσαμε να τον καλέσουμε στο ηχείο αυτή τη στιγμή, αλλά…
Ληστεύω:
Αυτό θα ήταν το πρώτο στην ιστορία των BiggerPockets. Θα μου άρεσε πραγματικά, αλλά εντάξει. Εντάξει, λοιπόν 130. Λοιπόν πού είσαι; Τι θέλετε για αυτό;
Κιμ:
Είμαι στο φράχτη, για να είμαι ειλικρινής μαζί σου.
Ντέιβιντ:
Παρόλο που σας παίρνουμε συνέντευξη, μπορούμε να σας μιλήσουμε για αυτό;
Κιμ:
Ναι, θα μου άρεσε αυτό. Στείλτε μου τον λογαριασμό αργότερα.
Ντέιβιντ:
Γιατί νιώθω ότι βρισκόμαστε στη μέση της διαπραγμάτευσης. Δεν ακούμε για μια συμφωνία που έγινε πριν από πέντε χρόνια. Να ποιες είναι οι σκέψεις μου. Εάν οι τιμές πέσουν ή παραμείνουν χαμηλότερες, ο πωλητής θα αισθανθεί ότι δεν χρειάζεται να της δώσω χρήματα. Θα πάρω άλλον αγοραστή. Αλλά αν δείτε μια άλλη αύξηση στα ποσοστά, αυτό που κάποιος θα είναι διατεθειμένος να πληρώσει για αυτήν την ιδιοκτησία θα αλλάξει επειδή τώρα όλοι οι αριθμοί που βάζετε στο φύλλο του Excel αλλάζουν και αυτό σημαίνει ότι θα είναι πιο πιθανό να έρθει επιστρέψτε και πείτε, "Εντάξει, μπορείτε να έχετε τα 200,000 σας", αλλά σε εκείνο το σημείο, δεν έχετε το ποσοστό που θέλατε, οπότε πιθανότατα θα είναι ακόμη περισσότερο. Αυτό έχει κοινοποιηθεί μέσω των μεσιτών όπως, "Γεια, ενημερώστε τον τύπο ότι θα το αγοράσουμε με έκπτωση 200,000 $ σε αυτήν την τιμή, αλλά εάν οι τιμές αυξηθούν, είτε θα πρέπει να πληρώσει για μένα για να πάρω χαμηλότερη τιμή αλλιώς θα είναι μεγαλύτερη έκπτωση αργότερα».
Κιμ:
Ναι. Άρα ο συντελεστής μας είναι κλειδωμένος και ένα από τα απρόοπτα μας είναι να κλείσουμε πριν από το τέλος του έτους επειδή θέλουμε να εκμεταλλευτούμε τη διαγραφή φόρου για την οποία μίλησα νωρίτερα. Αλλά του κάναμε το θέμα...
Ληστεύω:
80%;
Κιμ:
Ναι. Του έχουμε επισημάνει ότι εάν οι τιμές αυξηθούν, θα δυσκολευτεί να βρει άλλον αγοραστή.
Ληστεύω:
Νομίζω ότι δυσκολεύεται να βρει τον αγοραστή τώρα. Σε πήρε τηλέφωνο, σωστά; Αν σας τηλεφώνησε και προσπαθεί να το επαναφέρει, πιθανότατα είστε.
Κιμ:
Ναι. Νομίζω ότι το θέμα εδώ που έχω συνειδητοποιήσει είναι ότι εξετάζουμε δύο διαφορετικά ακίνητα. Έτσι ο πωλητής κοιτάζει ένα ακίνητο που αγόρασε σε εξαιρετική τιμή. Αυτή η ιδιοκτησία ήταν σε κακή κατάσταση. Είχε σοβαρή ανάγκη από αγάπη. Το ακίνητο ήταν πρακτικά άδειο, ήταν ερειπωμένο, όλα αυτά. Και έτσι κοιτάζει αυτό το ακίνητο που αγόρασε σε εξαιρετική τιμή. Το κατέχει επίσης σε μετρητά, οπότε υπάρχει πολύ λιγότερος κίνδυνος. Και λοιπόν η άποψή του είναι ποιο είναι το πρόβλημά σας; Υπάρχουν μερικές κενές θέσεις. Είναι μέρος της επιχειρηματικής δραστηριότητας. Απλώς το γεμίζεις. Ποιος νοιάζεται αν είναι 20,000 $ σε TI για την αποκατάσταση αυτής της μονάδας; Μεγάλη υπόθεση. Επειδή κάθεται σε ένα τρένο με σάλτσα.
Εμείς, όμως, εξετάζουμε αυτό το ακίνητο όπου πληρώσαμε μια τιμή premium. Οι επιστροφές δεν ήταν εξαιρετικές στην αρχή, αλλά ήμασταν εντάξει με αυτό γιατί πληρούσε τις βασικές αρχές. Δεν ήταν εξαιρετικές αποδόσεις, αλλά βασικά βασικά στοιχεία, διορθώνουν το φορολογικό μας πρόβλημα και νομίζαμε ότι μας παρέδιδαν κάτι που είχε πολύ χαμηλή συντήρηση. Τώρα καθόμαστε κάπου όπου θα σπεύσουμε να κλείσουμε αυτή τη συμφωνία πριν από το τέλος του έτους. Και ειλικρινά, αυτός είναι ένας μεγάλος παράγοντας για εμάς. Μας ενδιαφέρει η ποιότητα της ζωής μας. Μιλάμε για το ποια είναι η ωριαία χρέωση; Όχι πόσα βγάζετε το χρόνο; Είναι πολλή δουλειά αυτή τη στιγμή. Έτσι, θα κλείσουμε στη μέση των διακοπών σε αυτό το ακίνητο και μετά θα κληρονομήσουμε όλα αυτά τα προβλήματα.
Ληστεύω:
Εδώ είναι η σκέψη μου, και ο Ντέιβιντ, μπορείς να μου πεις αν διαφωνείς. Νομίζω ότι θα ανέβει λίγο περισσότερο από αυτό το 130 μόνο με βάση το πού βρίσκεσαι και το γεγονός ότι σε κάλεσαν. Αλλά δεν νομίζω ότι πρέπει να πάρετε αυτά τα εκατό και ας πούμε 50, αν καταλήξετε εκεί και να τα αφαιρέσετε από την τιμή αγοράς γιατί δεν νομίζω ότι αυτό θα είναι σημαντικό στη συνολική μηνιαία υποθήκη σας. Νομίζω ότι αυτό που θα είναι σημαντικό για εσάς έξω από την πύλη είναι να λάβετε πίστωση 150,000 $, αρκεί αυτό να λειτουργεί με τις τραπεζικές υπηρεσίες. Υπάρχει ένα όριο στις πιστώσεις σας. Και Ντέιβιντ, μπορείς να το υποστηρίξεις, αλλά θα το έπαιρνα ως πίστωση, ώστε να μπορέσεις να εξοικονομήσεις αυτά τα χρήματα στην προκαταβολή σου και να τα χρησιμοποιήσεις για να πληρώσεις αυτό το γιγάντιο κόστος. Και τότε σε εκείνο το σημείο, τώρα εξετάζετε τη συμφωνία που αναλύατε αρχικά. Έτσι θα το προσέγγιζα. Τι νομίζεις, Ντέιβιντ;
Ντέιβιντ:
Η εμπορική χρηματοδότηση μπορεί να μην επιτρέπει κάτι τέτοιο, το ίδιο και με τη χρηματοδότηση κατοικιών, επειδή έχετε να κάνετε με συμβατά δάνεια. Οι κανόνες είναι αρκετά σαφείς σχετικά με το πόσο ένας πωλητής μπορεί να συνεισφέρει στο κόστος κλεισίματος ενός αγοραστή. Μπορεί να μην λειτουργεί το ίδιο στον εμπορικό χώρο. Όταν το αφαιρούν από την τιμή αγοράς, δεν επηρεάζει πραγματικά πολύ. Απλώς δανείζεσαι λίγο λιγότερα χρήματα.
Κιμ:
Λοιπόν, διατηρούμε το ποσό του δανείου μας το ίδιο, επομένως θα εξοικονομούσαμε αυτά τα χρήματα ως μετρητά στην τράπεζα. Θα βάζαμε… Εάν μας δώσει πίστωση 200,000 $ ή μειώσει την τιμή αγοράς, θα πληρώσουμε 200,000 $ λιγότερα.
Ντέιβιντ:
Ναι. Οπότε το ίδιο θα ήταν και στη θέση σου. Κι αν μπει και κάνει τις αλλαγές για εσάς;
Κιμ:
Θα με ενδιέφερε πολύ αυτό αν θέλει να ασχοληθεί με την αποχέτευση. Το ερώτημα είναι μπορεί να το κάνει αυτό μετά το κλείσιμο; Τον εμπιστευόμαστε;
Ληστεύω:
Γίνεται λίγο ζόρικο γιατί υπάρχουν πωλητές που δεν θα πάρουν αυτό το ρίσκο γιατί η συμφωνία θα μπορούσε πάντα να αποτύχει. Στην περίπτωση αυτή, αυτή η συμφωνία έχει ήδη καταρρεύσει για αυτόν τον λόγο. Και τότε θα μπορούσες πάντα να έχεις κάποιο συμβόλαιο που τον κάνει να το κάνει μετά. Αλλά αυτό είναι πάντα ένας κίνδυνος από μόνο του. Οπότε είναι δύσκολο σε κάθε περίπτωση.
Κιμ:
Ναι. Και νιώθω ότι θέλω να βεβαιωθώ ότι ακούω πραγματικά τις αρχές για τις οποίες μιλήσαμε νωρίτερα στην εκπομπή. Θέλω να βεβαιωθώ ότι δεν κάνω εικασίες για να βγάλω τους ενοικιαστές στην αγορά ενοικίου. Και ένα άλλο θέμα είναι ότι στην πραγματικότητα σχεδιάζαμε να διαχειριζόμαστε μόνοι μας αυτό το ακίνητο, καθώς βρίσκεται στη γενέτειρά μας. Και θέλουμε αυτόν τον πονοκέφαλο; Θέλουμε να το αναλάβουμε; Θα κάνουμε και το leasing. Και απλώς αβεβαιότητα για το πού οδεύει η αγορά. Ανησυχούμε για τον ενοικιαστή Pilates; Ανησυχούμε για αυτούς τους ενοικιαστές που είναι παραβατικοί; Θα μπορέσουμε να αφήσουμε ξανά τον χώρο; Άρα κρυώνω.
Ντέιβιντ:
Δεν ξέρω ότι κάνεις λάθος. Νομίζω ότι σε αυτή τη θέση με τον τρόπο που κινείται η αγορά, είναι πιο πιθανό τα πράγματα να μαλακώσουν στον εμπορικό χώρο και μετά να σφίξουν. Άρα το έχεις με το μέρος σου. Και ίσως η Phoenix να έχει απομονωθεί λίγο από αυτό και έτσι ο πωλητής δεν συνειδητοποιεί ότι θα υπάρξουν πολλά εμπορικά ακίνητα που θα αρχίσουν να βγαίνουν στην αγορά με πολύ πιο ανταγωνιστικές τιμές από ό,τι έχουμε δει, επειδή οι τιμές είναι τόσο υψηλή. Και καθώς αυτές οι μεγάλες πληρωμές αρχίζουν να ολοκληρώνονται, η αναχρηματοδότηση δεν θα είναι επιλογή, και πολλά από αυτά τα ακίνητα ήταν κάτι που οι άνθρωποι έβαζαν χρήματα μαζί για να αγοράσουν, επομένως πρέπει να τα πουλήσουν για να αποπληρώσουν τους επενδυτές τους.
Νομίζω ότι θα δούμε περισσότερα αποθέματα να κυκλοφορούν στην αγορά τώρα από αυτά που είχαμε πριν. Και έτσι ο χρόνος είναι με το μέρος σας για να βρείτε τη συμφωνία. Ο χρόνος δεν είναι με το μέρος σας για το φορολογικό κομμάτι. Άρα αυτό είναι πραγματικά αυτό που πρέπει να ζυγίσεις. Αξίζει το χτύπημα στους φόρους για να αγοράσετε την καλύτερη προσφορά ή όχι; Αλλά εκτιμώ πολύ που μοιράζεστε τις λεπτομέρειες αυτής της ιστορίας, επειδή πρόκειται για ακίνητα. Αυτό ακριβώς συμβαίνει. Μου είπαν αυτό και μετά αποδείχτηκε ότι ήταν αυτό, και μετά είπα αυτό και μετά είπαν εκείνο, και η ιστορία αλλάζει πάντα.
Ληστεύω:
Να τι θα έλεγα. Νομίζω ότι θα προχωρούσα, αρκεί να έχω διαβεβαιώσεις ότι ο ιδιοκτήτης επρόκειτο να το επισκευάσει εκ των προτέρων ή αμέσως μετά το κλείσιμο.
Κιμ:
Ενδιαφέρων. Μου αρέσει αυτή η ιδέα.
Ληστεύω:
Γιατί για μένα είναι η ίδια συμφωνία. Αν πρόκειται να το πληρώσει μέσω αυτής της παραχώρησης, μέσω αυτής της πίστωσης, όπως θέλετε να το κόψετε, τότε είναι ουσιαστικά η ίδια συμφωνία. Απλά πρέπει να βεβαιωθείτε ότι η επισκευή γίνεται.
Κιμ:
Ενδιαφέρων. Ναι. Και συνήθως, αναζητούμε… Αυτό που λέμε, συνήθως ψάχνουμε για προβλήματα που εξαφανίζονται με τον πωλητή. Δώσε μου λοιπόν μια δήλωση εισοδήματος που είναι γραμμένη σε μια χαρτοπετσέτα όλη μέρα. Δεν έχω προβλήματα που εξαφανίζονται με τον πωλητή, αλλά όλα αυτά είναι προβλήματα που δεν εξαφανίζονται με τον πωλητή. Μας κολλάνε μόλις κλείσουμε. Αυτός είναι λοιπόν ο δισταγμός μας.
Ντέιβιντ:
Λοιπόν, νομίζω ότι κάνεις το σωστό. Μείνε στα όπλα σου. Εάν πρέπει να δεχθείτε το χτύπημα των φόρων σας, και αυτό είναι πιο λογικό από την αγορά του ακινήτου, κάντε το. Αλλά θα κοίταζα επίσης, εάν ήμουν στη θέση σας, εάν έπρεπε να πληρώσω 70 γραμμάρια περισσότερα από αυτά που ήθελα, θα κάλυπτε το συνολικό φορολογικό όφελος για αυτά τα 70 γραμμάρια; Έτσι, παρόλο που η συμφωνία μπορεί να μην είναι αυτό που θέλατε, μεγάλη εικόνα, αυτό έχει περισσότερο νόημα. Και αν ισχύει αυτό, τότε απλώς αναρωτιέστε, ας υποθέσουμε ότι το φορολογικό σας όφελος ήταν 40 γραμμάρια, αλλά θα έχετε τα 70 γραμμάρια σας εκτός από το σημείο που θέλετε να είστε, ώστε να αισθάνεστε ότι είστε συνολικά 30 ευρώ, είναι αυτό το ακίνητο σε μια τόσο εξαιρετική τοποθεσία και ένα τόσο μεγάλο πλεονέκτημα που αξίζει τον κόπο αυτά τα 30 Grand; Ή με την εμπειρία και τις γνώσεις σου και με αυτό που κάνεις, Kim, θα μπορούσες απλώς να βρεις μια καλύτερη συμφωνία που θα μπορούσες να κερδίσεις αυτά τα χρήματα κάπου αλλού;
Ληστεύω:
Εντάξει, όλοι. Εάν θέλετε να ακούσετε μια ενημέρωση σχετικά με αυτήν την ιστορία και να ακολουθήσετε τη διαδικασία, φροντίστε να ακολουθήσετε την Kim σε όλα της τα μέσα κοινωνικής δικτύωσης. Kim, πού μπορεί να σε βρει ο κόσμος και να πάρει τη ζουμερή ενημέρωση και συμπέρασμα για το έπος;
Κιμ:
Ναι. Έτσι, για να μάθουν περισσότερα για το τι κάνουμε και να μπουν στη λίστα μας για ενημερώσεις και ευκαιρίες, μπορούν να μεταβούν στον ιστότοπό μας, ο οποίος είναι ο ironpeakproperties.com. Ακολουθήστε με στο LinkedIn υπό την Kim Hopkins. Και, τέλος, στο Instagram ως MoneyPlusHappy. Και ίσως θα έπρεπε να το θέσουμε σε ψηφοφορία. Αν το ακούσετε αυτό, προχωρήστε και σκεφτείτε τι πιστεύετε ότι πρέπει να κάνουμε με αυτήν τη συμφωνία.
Ληστεύω:
Εντάξει. Σχολιάστε στα σχόλια του YouTube εάν το παρακολουθείτε στο YouTube. Πείτε μας τη γνώμη σας.
Ντέιβιντ:
Εντάξει, Κιμ, χάρηκα που είσαι εδώ. Ευχαριστούμε πολύ που μοιραστήκατε την ιστορία σας μαζί μας. Κάθομαι ο ίδιος με καρφίτσες και βελόνες, περιμένοντας να ακούσω πώς θα εξελιχθεί αυτή η ιστορία, οπότε θα είμαι περίεργος να ακούσω τον εαυτό μου. Αλλά θα σας αφήσουμε να φύγετε από εδώ για σήμερα. Ευχαριστώ πολύ για την παρουσία σας στην εκπομπή.
Κιμ:
Ευχαριστώ πολύ που με έχετε παιδιά.
Ντέιβιντ:
Αυτός είναι ο David Greene για τον Rob, έστειλε το παντελόνι του από το Kohl's, Abasolo, αποχωρώντας.
Δείτε το επεισόδιο εδώ
Βοηθήστε μας!
Βοηθήστε μας να προσεγγίσουμε νέους ακροατές στο iTunes, αφήνοντάς μας μια αξιολόγηση και μια κριτική! Χρειάζονται μόλις 30 δευτερόλεπτα και μπορείτε να βρείτε οδηγίες εδώ. Ευχαριστώ! Το εκτιμούμε πολύ!
Σε αυτό το επεισόδιο Καλύπτουμε:
- Κιμ επενδύσεις σε εμπορικά ακίνητα “αγορά κουτιού” χρησιμοποιεί για να αγοράσει κερδοφόρα ακίνητα
- Επεξηγούνται τα ανώτατα ποσοστά και γιατί ΠΡΕΠΕΙ να το κάνετε σωστά όταν αγοράζετε μεγάλα ακίνητα
- Η φουσκωμένο»pro formaΟι μεσίτες αριθμών θα προσπαθήσουν να σας πείσουν (μην ακολουθήσετε αυτά!)
- Οι τύποι των εμπορικά ακίνητα που είναι ανθεκτικό στο κλείδωμα και μείνε πάντα ανοιχτός
- Η σημαντικοί κίνδυνοι για τα εμπορικά ακίνητα το 2024 και δύο επιχειρήσεις που ΠΟΤΕ δεν πρέπει να νοικιάσετε
- A ζωντανή συμφωνία βαθιά κατάδυση με μια τρέχουσα συμφωνία η Kim συζητά για την αγορά
- Και So Πολύ περισσότερο!
Σύνδεσμοι από την εκπομπή
Συνδεθείτε με την Kim:
Ενδιαφέρεστε να μάθετε περισσότερα για τους σημερινούς χορηγούς ή να γίνετε εσείς οι ίδιοι συνεργάτες της BiggerPockets; ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΗ ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ .
Σημείωση By BiggerPockets: Αυτές είναι απόψεις γραμμένες από τον συγγραφέα και δεν αντιπροσωπεύουν απαραίτητα τις απόψεις των BiggerPockets.
- SEO Powered Content & PR Distribution. Ενισχύστε σήμερα.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Ενδυναμώστε τον εαυτό σας. Πρόσβαση εδώ.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Ενισχύθηκε η γνώση. Πρόσβαση εδώ.
- PlatoESG. Ανθρακας, Cleantech, Ενέργεια, Περιβάλλον, Ηλιακός, Διαχείριση των αποβλήτων. Πρόσβαση εδώ.
- PlatoHealth. Ευφυΐα βιοτεχνολογίας και κλινικών δοκιμών. Πρόσβαση εδώ.
- πηγή: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-863
- :έχει
- :είναι
- :δεν
- :που
- $UP
- 000
- 1
- 10
- 130
- 15%
- 20
- 200
- 2023
- 24
- 30
- 40
- 50
- 7
- 70
- a
- Ικανός
- Σχετικα
- σχετικά με αυτό
- πάνω από
- AC
- επιτάχυνση
- Λογαριασμός
- απέναντι
- πραγματικός
- πραγματικά
- προσθέτω
- προστιθέμενη
- Πλεονέκτημα
- επηρεάζουν
- Μετά το
- κατόπιν
- πάλι
- κατά
- πριν
- εμπρός
- Airbnb
- Όλα
- επιτρέπουν
- επιτρέπεται
- κατά μήκος
- ήδη
- Επίσης
- Αν και
- πάντοτε
- am
- ποσό
- an
- αναλύοντας
- και
- ζώο
- Άλλος
- απάντηση
- κάθε
- πια
- κάποιος
- οτιδήποτε
- χώρια
- Apple
- Εφαρμογή
- εκτιμώ
- εκτίμηση
- πλησιάζω
- αρχιτεκτονική
- ΕΙΝΑΙ
- ΠΕΡΙΟΧΗ
- περιοχές
- Αριζόνα
- γύρω
- AS
- ζητώ
- προσόν
- συσχετισμένη
- At
- προσέλκυσε
- συγγραφέας
- αυτόματη
- αποφύγετε
- αποφεύγοντας
- μακριά
- πίσω
- υποστηρίζεται
- Κακός
- Υπόλοιπο
- Τράπεζα
- Τράπεζες
- φράγμα
- βασίζονται
- βασικός
- Βασικα
- BE
- επειδή
- να γίνει
- ήταν
- πριν
- αρχίζουν
- Αρχή
- πίσω
- είναι
- όφελος
- οφέλη
- ΚΑΛΎΤΕΡΟΣ
- Καλύτερα
- καλύτερη θέση
- Μεγάλος
- Μεγάλη εικόνα
- μεγαλύτερος
- Μεγαλύτερη
- Νομοσχέδιο
- Κομμάτι
- Μαύρη
- πλήγμα
- Δώρο
- Μπότες & Μποτάκια
- σύνορο
- δανείζομαι
- και οι δύο
- Κάτω μέρος
- αγόρασε
- Κουτί
- Διακοπή
- φέρω
- μεσίτης
- μεσίτες
- αδελφός
- Κτίριο
- χτισμένο
- τσαμπί
- επιχείρηση
- επιχειρήσεις
- αλλά
- κουμπί
- αγορά
- ΑΓΟΡΑΣΤΗΣ..
- Εξαγορά
- Αγοράζει
- by
- Καλιφόρνια
- κλήση
- που ονομάζεται
- φωτογραφική μηχανή
- CAN
- Μπορεί να πάρει
- καπάκι
- αυτοκίνητο
- αυτοκίνητα
- περίπτωση
- Μετρητά
- ταμειακή ροή
- καταστροφικός
- πάλη
- Κέντρο
- αλλαγή
- Αλλαγές
- αλλαγή
- Αρμονική κωδωνοκρουσία
- επιλογή
- Επιλέξτε
- επέλεξε
- Χριστούγεννα
- καθαρός
- Κλεισιμο
- στενά
- κλείσιμο
- Συνοικοδεσπότης
- προπόνηση
- κρύο
- Κατάρρευση
- COM
- Ελάτε
- ερχομός
- σχόλιο
- σχόλια
- εμπορικός
- εμπορικά ακίνητα
- επικοινωνία
- εταίρα
- ανταγωνιστική
- Ολοκληρώθηκε το
- εντελώς
- συστατικό
- παραχωρήσεις
- συμπέρασμα
- σκυρόδεμα
- βέβαιος
- Εξετάστε
- θεωρώντας
- σύμβαση
- συμβάλλει
- Συνομιλία
- αντίστροφως
- πείθω
- διορθώσει
- σωστά
- Κόστος
- θα μπορούσε να
- Ζευγάρι
- πορεία
- κάλυμμα
- καλύπτονται
- Covidien
- CPA
- δημιουργία
- δημιουργεί
- δημιουργία
- Δημιουργικός
- μονάδες
- Συντελεστές
- κριτήρια
- Crossfit
- περίεργος
- Ρεύμα
- Τη στιγμή
- κουρτίνα
- Πελάτες
- Δαβίδ
- ημέρα
- Ημ.
- συμφωνία
- μοιρασιά
- Προσφορές
- συζητώντας
- Χρέος
- αποφασίζει
- απόφαση
- βαθύς
- αμυντικός
- οπωσδηποτε
- εξαρτάται
- υποτίμηση
- αξίζω
- καθέκαστα
- DID
- διαφορά
- διαφορετικές
- DIG
- Έκπτωση
- Display
- απόσταση
- κατάδυση
- do
- κάνει
- Όχι
- πράξη
- Δολάριο
- δολάρια
- γίνεται
- Μην
- κάτω
- αυτοκίνητο
- οδήγηση
- Πτώση
- δυο
- κατά την διάρκεια
- Ολλανδικά
- Πεθαίνοντας
- κάθε
- Νωρίτερα
- γη
- τρώνε
- αποτελεσματικά
- είτε
- ξωτικό
- αλλιώς
- ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΗ ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ
- τέλος
- έληξε
- τελειώνει
- αρκετά
- Ολόκληρος
- εξ ολοκλήρου
- περιβάλλοντος
- επεισόδιο
- δικαιοσύνη
- ειδικά
- ουσιώδης
- περιουσία
- Αιθέρας (ΕΤΗ)
- αξιολογήσει
- Even
- ΠΑΝΤΑ
- Κάθε
- όλοι
- πάντα
- ακριβώς
- παράδειγμα
- Excel
- εξαίρεση
- ενθουσιασμένοι
- υφιστάμενα
- ακριβά
- εμπειρία
- εξήγησε
- Εξηγεί
- εξαιρετικά
- γεγονός
- παράγοντας
- αποτυγχάνει
- έκθεση
- Πτώση
- ανεμιστήρας
- φανταστική
- αισθάνομαι
- Πόδια
- σφάλμα
- λίγοι
- Εικόνα
- συμπληρώστε
- γεμάτο
- Φίλτρα
- τελικός
- Τελικά
- χρηματοδότηση
- Εύρεση
- εύρεση
- Όνομα
- πέντε
- σταθερός
- καθορίζεται
- διορθώσεις
- Όροφος
- Φλόριντα
- ροή
- Ροές
- ακολουθήστε
- ακολουθείται
- τροφή
- Για
- ξεχασμένος
- τύπος
- Εμπρός
- Προς τα εμπρός
- Βρέθηκαν
- τέσσερα
- Δωρεάν
- φίλος
- φίλους
- από
- κεφάλαιο
- Βασικές αρχές
- μελλοντικός
- πύλη
- General
- γενεά
- παίρνω
- να πάρει
- γίγαντας
- Δώστε
- δεδομένου
- δίνει
- Go
- γκολ
- πηγαίνει
- μετάβαση
- φύγει
- καλός
- πήρε
- Κυβέρνηση
- grand
- εξαιρετική
- Άπληστος
- Έδαφος
- Group
- Μεγαλώνοντας
- ΟΠΛΑ
- Άνθρωπος
- είχε
- Ήμισυ
- χέρι
- συμβαίνω
- συνέβη
- συμβαίνει
- Σκληρά
- Έχω
- που έχει
- he
- με επικεφαλής
- ακούω
- ακούσει
- ακοή
- βοήθεια
- αυτήν
- εδώ
- κρυμμένο
- Ψηλά
- υψηλότερο
- υψηλότερο
- υψηλά
- αυτόν
- ίδιος
- του
- ιστορία
- Επιτυχία
- να χτυπήσει
- κρατήστε
- διακοπές
- Αρχική
- τίμιος
- Τίμια
- ελπίζω
- Ας ελπίσουμε ότι
- ελπίζοντας
- Hopkins
- οικοδεσπότης
- ΚΑΥΤΌ
- ξενοδοχείο
- ώρα
- Σπίτι
- σπίτια
- στέγαση
- Πως
- Πώς να
- Ωστόσο
- HTTPS
- εκατό
- i
- ΕΓΩ ΘΑ
- ιδέα
- if
- φαντάζομαι
- αμέσως
- Επίπτωση
- σημαντικό
- βελτίωση
- βελτιώσεις
- βελτίωση
- in
- περιλαμβάνει
- Εισόδημα
- Αυξήσεις
- απίστευτα
- άτομα
- βιομηχανικές
- πληροφορίες
- αρχικά
- μέσα
- αντί
- οδηγίες
- ασφάλιση
- τόκος
- ΕΠΙΤΟΚΙΟ
- Επιτόκια
- ενδιαφερόμενος
- σε
- απογραφή
- Επενδύστε
- επενδύοντας
- επένδυση
- επενδυτής
- Επενδυτές
- απομονωμένος
- ζήτημα
- θέματα
- IT
- εαυτό
- iTunes
- γρύλος
- ενώνει
- jpg
- άλμα
- μόλις
- Διατήρηση
- τήρηση
- διατηρούνται
- κλωτσήσει
- Παιδί
- παιδιά
- φονιάς
- Κιμ
- Είδος
- Ξέρω
- γνώση
- ξέρει
- large
- μεγαλύτερος
- Επίθετο
- Πέρυσι
- εν τέλει
- Αργά
- αργότερα
- οδηγήσει
- που οδηγεί
- ΜΑΘΑΊΝΩ
- μάθει
- μάθηση
- μίσθωση
- χρηματοδοτικής μίσθωσης
- Άδεια
- αφήνοντας
- αριστερά
- δανειστή
- επιεικής
- μείον
- ας
- Μόχλευση
- LG
- ζωή
- Μου αρέσει
- Πιθανός
- LIMIT
- γραμμή
- γραμμές
- LINK
- Λιστα
- λίγο
- δάνειο
- Δάνεια
- που βρίσκεται
- τοποθεσία
- κλειδαριές
- κλειδωμένη
- Μακριά
- μακροπρόθεσμος
- ματιά
- μοιάζει
- κοίταξε
- κοιτάζοντας
- αργαλειός
- έχασε
- Παρτίδα
- πλήθος
- αγάπη
- Χαμηλός
- χαμηλότερα
- LTV
- που
- Κυρίως
- συντήρηση
- κάνω
- ΚΑΝΕΙ
- Κατασκευή
- πολοί
- μαρκαρισμένος
- αγορά
- αγορές
- μαζική
- ύλη
- Αυξάνω στον ανώτατο βαθμό
- Ενδέχεται..
- μπορεί
- me
- εννοώ
- μέσα
- Γνωρίστε
- που αναφέρθηκαν
- μέθοδος
- Metrics
- Μέσο
- ενδέχεται να
- εκατομμύριο
- Λείπει
- λάθος
- Μετριάζω
- μοντέλα
- μαμά
- στιγμή
- χρήματα
- μηνιαίος
- περισσότερο
- Υποθήκη
- πλέον
- μετακινήσετε
- προχώρα μπροστά
- μετακινηθεί
- κίνηση
- πολύ
- πολλαπλούς
- Μουσική
- πρέπει
- my
- τον εαυτό μου
- Φύση
- αναγκαίως
- Ανάγκη
- που απαιτούνται
- ανάγκες
- ποτέ
- Νέα
- επόμενη
- βράδυ
- Όχι.
- Ν/Α
- τώρα
- αριθμός
- αριθμοί
- καταλαμβάνει
- of
- off
- προσφορά
- προσφέρονται
- Office
- offline
- συχνά
- πολλάκις
- oh
- Καλά
- Παλιά
- on
- μια φορά
- ONE
- αυτά
- αποκλειστικά
- ανοίξτε
- λειτουργίας
- Απόψεις
- Ευκαιρίες
- αντίθετος
- Επιλογή
- Επιλογές
- or
- τάξη
- Όρεγκον
- ΑΛΛΑ
- αλλιώς
- δικός μας
- έξω
- εκτός
- επί
- φόρμες
- δική
- ιδιοκτήτης
- ανήκει
- καταβλήθηκε
- επώδυνος
- χρώμα
- πανδημία
- Χαρτί
- γραφειοκρατία
- Παρίσι
- Πάρκο
- στάθμευση
- μέρος
- Ειδικότερα
- εταίρος
- Το παρελθόν
- Πληρωμή
- πληρώνουν
- πληρωμή
- πληρωμές
- μολύβια
- People
- για
- τοις εκατό
- τέλειος
- Φοίνιξ
- τηλέφωνο
- Τηλεφωνική κλήση
- Φυσικώς
- επιλέξτε
- συλλογή
- εικόνα
- καρφίτσες
- σωλήνας
- σωλήνες
- Μέρος
- Μέρη
- σχέδιο
- προγραμματίζονται
- σχεδιασμό
- Πλάτων
- Πληροφορία δεδομένων Plato
- Πλάτωνα δεδομένα
- παίχτης
- παίζει
- σας παρακαλούμε
- το podcast
- podcasts
- Σημείο
- Απόψεις
- ποπ
- χαρτοφυλάκιο
- θέση
- δύναμη
- ΣΔΙΤ
- πρακτικά
- Ανώτερο
- παρουσίαση
- παρουσιάζονται
- αρκετά
- τιμή
- Τιμές
- πρωταρχικός
- αρχές
- ιδιωτικός
- Pro
- πιθανώς
- Πρόβλημα
- προβλήματα
- διαδικασια μας
- Προϊόν
- Προφίλ ⬇️
- επικερδής
- Πρόοδος
- ιδιότητες
- περιουσία
- προστατεύονται
- τραβώντας
- αγορά
- βάζω
- Βάζοντας
- ποιότητα
- ερώτηση
- Ερωτήσεις
- Γρήγορα
- αρκετά
- κατατάσσουν
- Τιμή
- Τιμές
- εκτίμηση
- φθάσουν
- πραγματικός
- ακίνητα
- αγορές ακινήτων
- πραγματική ζωή
- συνειδητοποιήσουν
- συνειδητοποίησα
- πραγματικά
- κτηματομεσίτης
- λόγος
- λογικός
- λόγους
- ανακεφαλαιώσουμε
- ύφεση
- Refi
- Rehab
- επανεπενδύω
- σχετικής
- εξάρτηση
- θυμάμαι
- Ενοικίαση
- ενοικιάσεις
- επισκευή
- Εκθέσεις
- εκπροσωπώ
- ζητήσει
- αιτήματα
- απαιτούν
- κατοικιών
- Απάντηση
- εστιατόριο
- Εστιατόρια
- λιανική πώληση
- απόδοση
- Επιστροφές
- Απαλλάσσω
- δεξιά
- Κίνδυνος
- κινδύνους
- ληστεύω
- ΑΤΕ
- στέγη
- ρίζες
- γύρος
- κανόνες
- τρέξιμο
- βιασύνη
- Ασφαλέστερο
- σκανδιναυικός μύθος
- Είπε
- ίδιο
- Αποθήκευση
- οικονομία
- λένε
- ρητό
- φοβάται
- έκταση
- Δεύτερος
- δευτερόλεπτα
- Μυστικό
- δείτε
- βλέποντας
- φαίνομαι
- φαίνεται
- δει
- πωλούν
- πωλητές
- στείλετε
- αποστολή
- αίσθηση
- αποστέλλονται
- σοβαρά
- Υπηρεσίες
- επτά
- διάφοροι
- Shape
- μοιράζονται
- αυτή
- σεντόνι
- ΜΕΤΑΤΟΠΙΣΗ
- αποστέλλονται
- Καταστήματα Λιανικής
- καταστήματα
- βραχυπρόθεσμα
- θα πρέπει να
- δείχνουν
- έδειξε
- επίδειξη
- κλειστός
- τερματίστε
- πλευρά
- σημαντικός
- υπογραφή
- αφού
- ενιαίας
- Συνεδρίαση
- κατάσταση
- καταστάσεων
- Μέγεθος
- ύπνος
- Φέτα
- small
- μικρότερος
- έξυπνος
- So
- Μ.Κ.Δ
- πωλούνται
- στέρεο
- λυθεί
- μερικοί
- Κάποιος
- κάτι
- κάπου
- Σύντομα
- Χώρος
- χώρων
- Ομιλητής
- συγκεκριμένες
- ειδικά
- κερδοσκοπία
- δαπανήσει
- πέρασε
- διαίρεση
- Χορηγοί
- πλατεία
- Εκκίνηση
- Κατάσταση
- Δήλωση
- παραμονή
- Ραβδί
- Ακόμη
- κίνητρο
- κατάστημα
- Ιστορία
- Στρατηγική
- απεργία
- στούντιο
- τέτοιος
- υποτιθεμένος
- βέβαιος
- Επιφάνεια
- Πάρτε
- παίρνει
- λήψη
- Συζήτηση
- ομιλία
- στοχευμένες
- στόχευση
- διδακτός
- φόρος
- Φόροι
- πει
- ενοικιαστής
- Τείνουν
- όροι
- τριτογενής
- Τέξας
- από
- ευχαριστώ
- ευχαριστώ
- ότι
- Η
- Το μέλλον
- τους
- Τους
- τότε
- θεωρία
- Εκεί.
- Αυτοί
- αυτοί
- πράγμα
- πράγματα
- νομίζω
- Σκέψη
- αυτό
- φέτος
- εκείνοι
- αν και?
- σκέψη
- χίλια
- τρία
- Ευδοκιμούν
- ευημερούν
- Μέσω
- Ετσι
- Δεμένος
- ώρα
- φορές
- προς την
- σήμερα
- σημερινή
- μαζι
- Τουαλέτα
- είπε
- τόνος
- τόνους
- πολύ
- πήρε
- ΣΥΝΟΛΙΚΑ
- σκληρός
- Τρένο
- Αντίγραφο
- Μεταμορφώστε
- δέντρο
- τάση
- Προσπάθησα
- ταλαιπωρία
- Εμπιστευθείτε
- προσπαθώ
- προσπαθώντας
- Γύρισε
- δεσμοφύλαξ
- μετατρέπει
- δύο
- τύπος
- τύποι
- τυπικός
- συνήθως
- Αβεβαιότητα
- ακάλυπτος
- υπό
- καταλαβαίνω
- κατανόηση
- μονάδα
- μονάδες
- μέχρι
- Ενημέρωση
- ενημερώσεις
- us
- χρήση
- μεταχειρισμένος
- χρησιμοποιεί
- χρησιμοποιώντας
- συνήθως
- utah
- διακοπές
- αξία
- πολύ
- Βίντεο
- Βίντεο
- Δες
- Φωνή
- Ψηφίστε
- περιμένετε
- Αναμονή
- walk
- περπάτησε
- περπάτημα
- θέλω
- ήθελε
- θέλει
- ήταν
- Ουάσιγκτον
- παρακολουθείτε
- Νερό
- Τρόπος..
- we
- Ιστοσελίδα : www.example.gr
- εβδομάδα
- ζυγίζω
- καλωσόρισμα
- ΛΟΙΠΌΝ
- πήγε
- ήταν
- Τι
- Τι είναι
- πότε
- αν
- Ποιό
- ενώ
- άσπρο
- Ο ΟΠΟΊΟΣ
- ολόκληρο
- WHY
- γυναίκα
- θα
- πρόθυμος
- με
- χωρίς
- Εργασία
- εργαζόμενος
- λειτουργεί
- ανήσυχος
- ανησυχία
- χειρότερος
- χειρότερη
- αξία
- θα
- γραπτή
- Λανθασμένος
- έτος
- χρόνια
- Ναί
- χτες
- εσείς
- Σας
- τον εαυτό σας
- YouTube
- zephyrnet