Οι μονάδες συνδιαβίωσης βοηθούν τους επενδυτές να δημιουργήσουν υψηλότερες αποδόσεις—Δείτε τι πρέπει να γνωρίζετε

Σε αυτό το άρθρο

Πριν από την πανδημία, η συνδιαβίωση ως λύση στέγασης ήταν ήδη κερδίζοντας δημοτικότητα καθώς η αστικοποίηση προκάλεσε αύξηση των ενοικίων στις μεγάλες πόλεις. Τώρα, η έννοια της διαβίωσης σε καταλύματα με κοινόχρηστους χώρους επιστρέφει αφού η πανδημία έφυγε α κρίση προσιτότητας ενοικίων και  επιδημία μοναξιάς στο πέρασμα του.  

Στις αρχές του τρέχοντος έτους, ο μεγαλύτερος συνεργάτης στη Βόρεια Αμερική, Common, ανακοίνωσε τη συγχώνευση με τη Habyt, τον μεγαλύτερο συνεργάτη για την Ευρώπη και την Ασία. Το αποτέλεσμα είναι ένας παγκόσμιος ηγέτης στη συνδιαβίωση που θα λειτουργήσει 30,000 μονάδες σε όλο τον κόσμο, πολλές από τις οποίες συνοικούν. Υπολογίζεται ότι υπήρχαν Συνολικά 74,000 υπνοδωμάτια είτε προς ενοικίαση είτε υπό ανάπτυξη στις ΗΠΑ το 2022. Στα τέλη του 2019, η εταιρεία επενδύσεων σε ακίνητα CBRE διαπίστωσε ότι υπήρχαν περίπου 5,000 κρεβάτια μόνο σε περίπου 150 κοινότητες που ζουν σε όλη τη χώρα. Είναι μια ταχέως επιταχυνόμενη τάση και έρευνα δείχνει μπορεί να έχει δύναμη διατήρησης.

Τι είναι το Co-Living; 

Η κοινή ζωή ήταν πάντα ένας τρόπος εξοικονόμησης χρημάτων από το ενοίκιο—ομάδες φίλων, ειδικά νεαροί άγαμοι, συχνά νοικιάζουν κοινόχρηστους χώρους για να εξοικονομήσουν χρήματα από το μηνιαίο κόστος στέγασης. Αλλά οι σύγχρονοι χώροι συμβίωσης είναι διαφορετικοί. Τα κτίρια που κατασκευάζονται ή ανακαινίζονται με την πρόθεση άσχετων ατόμων που μοιράζονται τον ίδιο χώρο διαβίωσης συχνά διαθέτουν κορυφαίες ανέσεις. Σκεφτείτε τη διακόσμηση και τα έπιπλα ανώτερης ποιότητας, τα στούντιο γυμναστικής και γιόγκα, τους εκτεταμένους χώρους συνεργασίας και τα προνόμια όπως υπηρεσίες καθαρισμού και WiFi υψηλής ταχύτητας. Οι άνθρωποι ζουν συνήθως σε μεμονωμένα, επιπλωμένα υπνοδωμάτια, αλλά μοιράζονται κοινόχρηστους χώρους όπως κουζίνες, μπάνια, εγκαταστάσεις πλυντηρίων και χώρους καθιστικού. 

Υπάρχουν παραλλαγές στον τρόπο λειτουργίας αυτών των χώρων. Ορισμένες εταιρείες, όπως Έξω, χρησιμοποιήστε ένα μοντέλο συνδρομής, όπου οι ψηφιακοί νομάδες μπορούν να κάνουν κράτηση θέσεων για μόλις τρεις νύχτες. Άλλοι, όπως Μπαγκάλοου, εργάζονται ως τεχνολογική πλατφόρμα που συνδέει συγκάτοικοι που αναζητούν στέγη σε μεγάλες πόλεις και τους υπομισθώνει σπίτια. Εταιρείες όπως Κοινός προσφέρει έναν συνδυασμό ιδιωτικών μονάδων με χώρους συνεργασίας και κοινόχρηστων μονάδων με ιδιωτικά υπνοδωμάτια. 

Η αυξανόμενη δημοτικότητα των χώρων συνδιαβίωσης έχει δημιουργήσει επίσης μια αγορά για συνιδιοκτήτες μονάδες. Για παράδειγμα, το Co-Own Co. στο Ντένβερ επιτρέπει στους αγοραστές σπιτιού να αγοράσουν μερίδιο μιας μονάδας με ιδιωτικό υπνοδωμάτιο και μπάνιο. Είναι ένας τρόπος για τα άτομα να αρχίσουν να χτίζουν ίδια κεφάλαια για ένα κλάσμα του τυπικού κόστους αγοράς ενός σπιτιού στην πόλη. Ορισμένοι προγραμματιστές εφαρμόζουν επίσης την έννοια της συνδιαβίωσης για την ιδιοκτησία μονοκατοικίας μέσω οικοδόμησης κοινότητες με ένα κοινό σπίτι και άλλες ανέσεις και παροχή προγραμματισμού που έχει σχεδιαστεί για την ενίσχυση της κοινότητας. 

Μια λύση σε δύο διακριτά προβλήματα

Αυξάνονται τα ενοίκια 

Η αναλογία ενοικίου προς εισόδημα στις ΗΠΑ είναι τώρα 30%, αύξηση από 27.2% το 2019. Σε ορισμένες πόλεις, το πρόβλημα είναι πολύ χειρότερο—στη Νέα Υόρκη, η αναλογία είναι 68.5% και στο Μαϊάμι, είναι 41.6%. Τα υψηλά ενοίκια δυσκολεύουν τους κατοίκους να αντέξουν οικονομικά τις υψηλές τιμές του φυσικού αερίου και των παντοπωλείων και να αποθηκευτούν αρκετή αποταμίευση για να ελπίζουν στην ιδιοκτησία σπιτιού. 

Η άνοδος των τιμών των ενοικίων, που χτύπησε 17.1% ετήσια αύξηση στο αποκορύφωμά της τον Φεβρουάριο του 2022, οφειλόταν κυρίως στο περιορισμένο απόθεμα και την υψηλή ζήτηση για περισσότερο χώρο κατά τη διάρκεια της πανδημίας. Σε ορισμένες ακμάζουσες πόλεις πανδημίας, όπως το Όστιν του Τέξας, τα ενοίκια υπερδιπλασιάστηκε μέσα σε ένα έτος. 

Η αγορά ενοικίων αρχίζει να κρυώνει - σύμφωνα με τον Zillow, τα εθνικά μέσα ζητούμενα ενοίκια μειώνονται. Το απόθεμα πολλών οικογενειών προβλέπεται να αύξηση το 2023 επισης. Ωστόσο, τα ενοίκια παραμένουν αυξημένα στο 8.4% υψηλότερα σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι, και οι πολυκατοικίες εξακολουθούν να είναι απρόσιτες για πολλούς κατοίκους αστικών περιοχών. Το 2022 υπήρχαν 16% περισσότερα χρόνια άστεγα άτομα από ό,τι το 2020. Δεδομένου ότι ο περιορισμένος χώρος σε σχέση με τον αριθμό των κατοίκων που αναζητούν διαμερίσματα είναι σημαντικό μέρος του προβλήματος, η συνδιαβίωση είναι μια φυσική λύση. 

Ακόμη και πριν από την πανδημία, οι τοπικές κυβερνήσεις εξέταζαν την προοπτική των κοινόχρηστων χώρων διαβίωσης ως πιθανή λύση για μη προσιτά ενοίκια. Διά μέσου SharedNYC, Το Τμήμα Διατήρησης και Ανάπτυξης Κατοικιών της Νέας Υόρκης επέλεξε τρεις προτάσεις για κοινόχρηστες κατοικίες με διάφορα μοντέλα που έχουν σχεδιαστεί για την παροχή στέγης σε κατοίκους χαμηλού εισοδήματος. Και στο Σαν Χοσέ της Καλιφόρνια, νομοθέτες προσάρμοσε τον τοπικό κωδικό ζώνης να περιλαμβάνει co-living, επιτρέποντας σε μια νέα ανάπτυξη με 800 μονάδες να ξεκινήσει η κατασκευή. 

Για δεκαετίες στις ΗΠΑ, οικοτροφεία απέτρεψε την έλλειψη στέγης για χαμηλού εισοδήματος εργαζόμενους στις πόλεις. Στη δεκαετία του 1960, υπολογίζεται ότι υπήρχαν περίπου 2 εκατομμύρια μονάδες «μονόκλινων δωματίων», παρόμοιες ως προς τις σύγχρονες μονάδες συμβίωσης. Η Εθνική Συμμαχία για τον Τερματισμό των Αστέγων βλέπει την επιστροφή της κοινόχρηστης κατοικίας ως μια λύση που θα τερμάτιζε την έλλειψη στέγης για τους περισσότερους ανθρώπους. Οι περισσότεροι σύγχρονοι χώροι συμβίωσης ενοικιάζονται για ελαφρώς χαμηλότερη τιμή της αγοράς, αλλά υπάρχει μια ευκαιρία για πολυοικογενειακές εξελίξεις που χρησιμοποιούν ένα μοντέλο συνδιαβίωσης για να φέρουν ακόμη πιο προσιτές μονάδες στην αγορά. 

Η επιδημία της μοναξιάς

Οι ενοικιαστές που επιλέγουν τη συνδιαβίωση μπορεί να κερδίσουν περισσότερα χρήματα - ανέσεις πολυτελών διαμερισμάτων σε τιμές ενοικίασης χαμηλότερες της αγοράς - αλλά αυτός δεν είναι ο κύριος λόγος που οι περισσότεροι άνθρωποι νοικιάζουν μια σύγχρονη μονάδα συμβίωσης, σύμφωνα με μια επισκόπηση συνδιοργάνωση από το ερευνητικό και σχεδιαστικό εργαστήριο της ΙΚΕΑ. Οι ερωτηθέντες είπαν ότι το καλύτερο όφελος από τη συνδιαβίωση ήταν η ευκαιρία για κοινωνική αλληλεπίδραση. 

Οι χώροι συμβίωσης προσφέρουν πολυάριθμες ευκαιρίες για οικοδόμηση κοινότητας τόσο μέσω τυχαίων αλληλεπιδράσεων όσο και μέσω σκόπιμου προγραμματισμού. Οι ψηφιακοί νομάδες μπορούν να αφιερώσουν λίγο χρόνο για να κοινωνικοποιηθούν στο «ψύκτη νερού», όπως και οι υπάλληλοι που εργάζονται σε γραφεία. Οι οικογένειες μπορούν να λάβουν υποστήριξη με την ανατροφή των παιδιών. Οι σόλο ηλικιωμένοι μπορούν να συγκεντρωθούν για γεύματα. Και ο καθένας μπορεί να έχει κάποιον να τηλεφωνήσει αν τραυματιστεί ή χρειαστεί βοήθεια. Υπάρχουν πρόσθετα οφέλη για τις μεταμοσχεύσεις που μπορεί να χρειαστεί να κινηθούν γρήγορα χωρίς υποστήριξη—όχι μόνο η συνδιαβίωση προσφέρει ευκολότερη πρόσβαση σε επιπλωμένους χώρους, αλλά προσφέρει επίσης έναν στιγμιαίο κοινωνικό κύκλο. Ορισμένες εταιρείες που ζουν μαζί εργάζονται ακόμη και για να τοποθετήσουν συγκατοίκους με κοινά ενδιαφέροντα. 

Αυτή είναι μια ανάσα φρέσκου αέρα για το εκπληκτικό ποσοστό των Αμερικανών που βιώνει «σοβαρή μοναξιά». ΕΝΑ αναφέρουν από το Harvard Graduate School of Education τοποθετεί το ποσοστό στο 36% όλων των Αμερικανών, συμπεριλαμβανομένων του 51% των μητέρων με μικρά παιδιά και του 61% των νεαρών ενηλίκων. Η κοινωνική απομόνωση μπορεί αυξάνουν τον κίνδυνο πολλών σοβαρών προβλημάτων υγείας και είναι ένας παράγοντας κινδύνου που συναγωνίζεται ακόμη και το κάπνισμα όταν πρόκειται για πρόωρο θάνατο. Η μοναξιά συσχετίζεται με υψηλότερα ποσοστά άγχους, κατάθλιψης, ακόμη και αυτοκτονίας. 

Ζητήματα με το μοντέλο συνδιαβίωσης

Ορισμένες εταιρείες που συνδιαβιούν δεν έχουν ακόμη επιλύσει τις λειτουργικές στροφές. Για παράδειγμα, κάτοικοι των χώρων συνοικίας του Common παραπονέθηκε ανθυγιεινών συνθηκών, κακής ασφάλειας, εχθρότητας μεταξύ των συγκατοίκων και κακής επικοινωνίας από την ομάδα υποστήριξης. Κάτοικοι ιδιοκτησιών μπανγκαλόου στη Νέα Υόρκη αναφερθεί βρίσκοντας αγνώστους στα υπνοδωμάτιά τους, τα οποία διατηρούνταν ξεκλείδωτα λόγω της τοπικής νομοθεσίας. Επίσης, παραπονέθηκαν για κακή επικοινωνία και ξαφνικούς τερματισμούς μίσθωσης, αποκαλώντας την επιχείρηση «απάτη».

Οι καταγγελίες εφιστούν την προσοχή από τους τοπικούς νομοθέτες, οι οποίοι θα μπορούσαν να ανταποκριθούν με την καταστολή αυτής της μορφής ενοικίασης κατοικιών αντί για χαλάρωση των κανονισμών για να γίνει πιο βιώσιμη. Για παράδειγμα, το να επιτρέπονται κλειδαριές σε ξεχωριστά ενοικιαζόμενα υπνοδωμάτια στη Νέα Υόρκη μπορεί να λύσει εν μέρει το πρόβλημα, αλλά εάν τα παράπονα των ενοικιαστών δείχνουν άλλες αθέμιτες πρακτικές, το μοντέλο συνδιαβίωσης μπορεί να απαγορευτεί εντελώς στην πόλη. 

Αλλά σε ορισμένες πόλεις, όπως η Φιλαδέλφεια και η Μινεάπολη, οι νομοθέτες είναι αγκαλιάζει την ιδέα των ενοικιάσεων «μονόκλινων δωματίων», φέρνοντας νομοθεσία που θα επιτρέπει τις μονάδες σε πολυκατοικίες και εμπορικές ζώνες. 

Μια νέα κατηγορία περιουσιακών στοιχείων για επενδυτές

Η συμβίωση δεν είναι μόνο μια λύση για τη μοναξιά και τα δυσβάσταχτα ενοίκια. Είναι επίσης μια αναδυόμενη κατηγορία περιουσιακών στοιχείων για επενδυτές ακινήτων. Παρά ορισμένα προβλήματα με το επιχειρηματικό μοντέλο συνδιαβίωσης, οι εταιρείες που διαβιούν γενικά αναφέρουν το υψηλότερο εισόδημα από ενοίκια ανά τετραγωνικό πόδι από τα παραδοσιακά μοντέλα ενοικίασης. Για παράδειγμα, στη Νέα Υόρκη, τα κέρδη για τις μονάδες συνδιαβίωσης αναφέρονται ότι είναι 40% έως 50% υψηλότερα από τα παραδοσιακά ενοίκια διαμερισμάτων. 

A αναφέρουν από φοιτητές στο MIT προτείνει επίσης ότι τα κτίρια που διαμένουν μαζί θα πρέπει να είναι πιο ανθεκτικά σε μια οικονομική ύφεση από την παραδοσιακή πολυκατοικία. Πράγματι, κατά τη διάρκεια της πανδημίας COVID-19, οι χώροι συνδιαβίωσης συνέχισαν να κερδίζουν 23.2% premium ανά τετραγωνικό πόδι σε σχέση με τα ενοίκια ανά τετραγωνικό πόδι για παραδοσιακά στούντιο διαμερίσματα σε συγκρίσιμες αγορές, σύμφωνα με έρευνα από την εταιρεία υπηρεσιών ακινήτων Cushman & Wakefield. 

Η έκθεση του MIT δείχνει επίσης ότι η συνδιαβίωση είναι στα πρόθυρα να γίνει ευρύτερα αποδεκτή, τόσο μεταξύ των νομοθετών όσο και του ευρύτερου κοινού. Τα πρώτα σημάδια δείχνουν ότι η συνδιαβίωση θα γίνει μια «θεμελιώδης κατηγορία περιουσιακών στοιχείων στα οικιστικά ακίνητα», αναφέρει η έκθεση. Ενώ το μοντέλο είναι ακόμη στα σπάργανα και συνοδεύεται από κάποιους πιθανούς πονοκεφάλους, μπορεί να γίνει μια ευπρόσδεκτη εναλλακτική λύση στις παραδοσιακές μακροχρόνιες ενοικιάσεις πολλών οικογενειών για ορισμένους επενδυτές, ειδικά σε αστικές περιοχές όπου οι τιμές των κατοικιών καθιστούν δυσκολότερη την απόδοση θετικών ταμειακών ροών.

Σημείωση By BiggerPockets: Αυτές είναι απόψεις γραμμένες από τον συγγραφέα και δεν αντιπροσωπεύουν απαραίτητα τις απόψεις των BiggerPockets.