Αγορά ενοικιαζόμενων ακινήτων με 0 $ Κάτω, 0% Επιτόκιο με τον Δημιουργικό Τρόπο

Henry:
Καλώς ήρθατε στο BiggerPockets Podcast, εκπομπή 868. Τι συμβαίνει σε όλους; Είμαι ο οικοδεσπότης σας, ο Χένρι Ουάσιγκτον, και είμαι εδώ με το κακό παιδί του real estate, τον κύριο Ρομπ Αμπασόλο. Τι γίνεται φίλε μου?

Ληστεύω:
Σωστά, το κακό αγόρι και το γενέθλιο αγόρι του real estate.

Henry:
Χαρούμενα γενέθλια! Πόσο χρονών είσαι?

Ληστεύω:
Είμαι 34. Έτσι σκέφτηκα ότι θα ήταν πραγματικά υπέροχο αν ξεκινούσαμε την εκπομπή με εσένα να μου λες τα αγαπημένα σου 34 πράγματα για μένα.

Henry:
Ναί. Ξεκινώντας από τη λίστα, το 34ο αγαπημένο μου πράγμα για τον Rob είναι ότι δεν πρόκειται να με κάνει να κάνω και τα 34 από αυτά.

Ληστεύω:
Όχι, όχι, δεν πρόκειται να σε αναγκάσω να το κάνεις αυτό, αλλά έχουμε σήμερα μια δολοφονική εκπομπή όπου θα μιλήσουμε με δύο επενδυτές, τον Ντέντρικ και την Κρίσταλ Πόλιτε, που έχουν ένα τόσο υπέροχο όνομα, αλλά αυτοί» είναι επίσης ενεργοί επενδυτές στη Βόρεια Καρολίνα, τη Βιρτζίνια και τη Μασαχουσέτη. Και επίσης τυχαίνει να είναι τα αστέρια του 50/50 Flip της A&E. Σήμερα θα συζητήσουμε πώς χρησιμοποιούν την ακίνητη περιουσία τους για να χρηματοδοτήσουν τις άλλες τρελά κερδοφόρες επιχειρήσεις τους. Μείνετε συντονισμένοι λοιπόν για αυτό.

Henry:
Θα συζητήσουμε επίσης πώς έχουν στρέψει τις δραστηριότητές τους στον τομέα των ακινήτων σε αυτήν την πιο ασταθή, επικίνδυνη αγορά. Μου αρέσει να το αποκαλώ παίρνοντας αυτό που σου δίνει η υπεράσπιση, και μάλιστα παίρνουμε μερικές συμβουλές για το πώς οι σύζυγοι μπορούν να συνεργαστούν.

Ληστεύω:
Κάτι νέο που θα δοκιμάσουμε φέτος είναι να βάλουμε την αγαπημένη εκπομπή όλων σε ένα τμήμα στο τέλος κάθε επεισοδίου, το Seeing Greene. Μετά από αυτήν τη συνέντευξη, ο David Greene και εγώ θα λάβουμε μια ερώτηση ακροατών σχετικά με τα ιδιωτικά χρήματα και εάν είναι ένα καλό εργαλείο για την πρώτη σας επένδυση.
Χωρίς άλλη καθυστέρηση, ας φέρουμε τους Dedric και Krystal Polite. Dedric, από την κατανόησή μας, ήσουν αυτός που ενδιαφέρθηκε πραγματικά για τα ακίνητα. Πότε μπήκες στο παιχνίδι;

Dedric:
Ασχολήθηκα με το real estate το 2001. Διάβασα Rich Dad Poor Dad, και αγόρασα το πρώτο μου σπίτι το 2007.

Henry:
Έλεγα, «Πλούσιος Μπαμπάς Φτωχός Μπαμπάς. Τι είναι αυτό?"

Dedric:
Ακριβώς.

Henry:
Είναι κάτι που πρέπει να βάλω στη λίστα ανάγνωσης;

Dedric:
Ναι. Λοιπόν, στην πραγματικότητα πηγαίνει πίσω στο Carleton Sheets στη δεκαετία του '90. Η μαμά μου παρήγγειλε ένα από τα ενημερωτικά διαφημιστικά. Το είδε αργά το βράδυ. Και ως έφηβος, έβλεπα αυτές τις κασέτες VHS και ονειρευόμουν τα φανταχτερά αυτοκίνητα και τις μεγάλες επαύλεις και τα πλούτη των ακινήτων ως παιδί. Ποτέ δεν πίστευα ότι θα μπορούσα να το πετύχω μόνος μου, επειδή ήταν τόσο παραπλανητικό εκείνη την εποχή, αλλά τότε ήταν που φυτεύτηκε ο σπόρος.

Ληστεύω:
Αυτό είναι υπέροχο. Και η Krystal, πώς συμβιβάστηκες με το όραμα του Dedric να είναι επενδυτής ακινήτων;

Κρύσταλ:
Πώς επιβιβάστηκα; Αρρώστησα και βαρέθηκα να τον ακούω να μιλάει γι' αυτό, έτσι επιβιβάστηκα. Όταν τον συνάντησα, δεν είχε τίποτα άλλο εκτός από βιβλία και VHS και κασέτες με ακίνητα σε όλο το σπίτι του, και μίλησε για να ασχοληθεί με το real estate μια μέρα, και απλώς συνέχισε να μιλάει γι' αυτό. Και γρήγορα προς τα εμπρός, είπα, "Άκου, είμαι ένας πράτης, οπότε αν πρόκειται να συνεχίσεις να μιλάς γι' αυτό, θα το κάνουμε". Και είπε, «Εντάξει, ναι, ναι, θα το βάλουμε». Και μετά τίποτα, όπως η σιωπή. Έτσι, μετά πήδηξα σε αυτό. Εάν πρόκειται να με κάνετε να διαβάσω και άλλα, τότε το κάνουμε σε εκείνο το σημείο.

Ληστεύω:
Είμαι περίεργος, σε αυτό το σημείο του γάμου και της καριέρας σας, είστε και οι δύο αρκετά ενήμεροι σε κάθε συμφωνία ακίνητης περιουσίας; Επειδή η γυναίκα μου θα κοιτάξει το ημερολόγιό μου και θα πει, "Γεια, κλείνεις ένα σπίτι σήμερα;" Και λέω, «Ναι, ξέχασα να σου πω ότι αγόρασα ένα σπίτι». Και λέει, «Ευχαριστώ που με ενημερώσατε». Πώς είναι αυτό με εσάς; Ξέρετε, είστε αρκετά ενήμεροι;

Dedric:
Ναι, εννοώ, είμαστε συνεργάτες. Έτσι χειρίζεται το μάρκετινγκ και το branding και την πλευρά του προσωπικού της επιχείρησης. Αναλαμβάνω τις εξαγορές, τις διαθέσεις, τη χρηματοδότηση και όλα αυτά. Έτσι, είμαστε πολύ ενήμεροι για όλα όσα συμβαίνουν στις επιχειρήσεις μας για ακίνητα.

Κρύσταλ:
Από την πλευρά της χονδρικής θα έλεγα, όχι και τόσο. Επομένως, δεν δίνω σημασία σε πολλές από τις χονδρικές προσφορές που έρχονται σε όλη την εταιρεία. Ενδιαφέρομαι περισσότερο για όλες τις αγορές και τις δεσμεύσεις μας. Επομένως, εάν πρόκειται για κάτι που πρόκειται να διατηρήσουμε μακροπρόθεσμα, τότε για αυτό θέλω να ενημερωθώ. Αυτό θέλω να μάθω. Πολλές από τις προσφορές χονδρικής, δεν ξέρω πραγματικά μέχρι να πει, "Ω ναι, πρέπει να πάω να καταθέσω αυτήν την επιταγή." Ή, "Ω, γεια, ναι, κάναμε χονδρική πώληση δύο προσφορών αυτή την εβδομάδα."

Henry:
Ναι, δεν θέλω η γυναίκα μου να δει αυτό το επεισόδιο. Κλείσαμε σε ένα σπίτι χθες που πουλούσαμε και είπε, «Δεν ήξερα ότι το αγοράσαμε. Αυτά λοιπόν είναι νέα.» Αλλά με κάθε σοβαρότητα, κυριολεκτικά δεν θα ήμουν εκεί που βρίσκομαι από επενδυτική προοπτική χωρίς την υποστήριξή της. Απλώς δεν ασχολείται πια τόσο με την καθημερινότητα.
Αλλά συχνά βλέπω ότι πολλοί άνθρωποι που έχουν μεγάλη επιτυχία στο real estate το κάνουν λόγω της θεμελιώδους σχέσης που έχουν και της εμπιστοσύνης που έχουν ο ένας στον άλλο. Και έτσι μιλήσατε λίγο για το ποιοι είναι οι ρόλοι σας. Μπορείτε να μπείτε σε λίγο περισσότερες λεπτομέρειες; Τι χειρίζεται λοιπόν ο καθένας από εσάς στις επιχειρήσεις του;

Dedric:
Άρα από υψηλό επίπεδο, αυτή είναι η οραματίστρια, εγώ είμαι η ολοκλήρωση. Είναι μια κατά συρροή επιχειρηματίας, ρίχνει ένα όραμα και η δουλειά μου είναι να πάω και να το εκτελέσω. Έτσι, όταν πηγαίνετε, κοιτάξτε τις στρατηγικές και τις τακτικές, για παράδειγμα, όλες οι αγορές και οι κρατήσεις μας, η Krystal είναι πάνω από τη διαχείριση ακινήτων. Αρχικά ήμασταν αυτοδιαχειριζόμενοι, τώρα έχουμε διαχειριστές τους οποίους διαχειρίζεται για τις ενοικιαζόμενες ιδιοκτησίες μας, τα διαμερίσματά μας, τα πάρκα κινητής κατοικίας μας, καθώς και τις βραχυχρόνιες ενοικιάσεις μας, τα Airbnbs μας. Και στο πλευρό μου χειρίζομαι τις εξαγορές, τις διαθέσεις, τις χρηματοδοτήσεις.

Ληστεύω:
Λοιπόν, στην πραγματικότητα, πιστεύετε ότι θα μπορούσατε απλώς να μας πείτε ποια είναι η διαφορά μεταξύ απόκτησης και διάθεσης για οποιονδήποτε στο σπίτι μπορεί να μην είναι εξοικειωμένος με αυτούς τους όρους;

Dedric:
Ω! ναι. Άρα εξαγορές είναι η αγορά του ακινήτου. Το αποκτά κυριολεκτικά, το παίρνει με συμβόλαιο, το κλείνει. Αυτό είναι εξαγορές, και μετά οι διαθέσεις είναι η πώληση. Οπότε, κυριολεκτικά, αν κάνετε μια επιδιόρθωση και αναστροφή, είναι πουλάτε το ακίνητο. Ή αν κάνετε μια ενοικίαση προς ιδιοκτησία ή άλλες δημιουργικές στρατηγικές, ή το νοικιάζετε, αυτές είναι οι διαθέσεις.

Ληστεύω:
Πολύ κουλ. Και έτσι χειρίζεσαι αυτή την πλευρά. Και μετά, υπάρχει ποτέ μια παράδοση στην Krystal ή είναι λίγο πολύ μόνο από την πλευρά της στρατηγικής;

Dedric:
Λοιπόν, έχουμε μια ομάδα. Επομένως, επιβλέπω τους διαχειριστές εξαγορών μας και τους διαχειριστές διάθεσης. Και μετά-

Κρύσταλ:
Και πραγματικά φροντίζω το μάρκετινγκ και επιβλέπω ποιος χειρίζεται ποιο μάρκετινγκ, ανάλογα με το τι θέλουμε να αγοράσουμε εκείνη τη στιγμή, σωστά; Έτσι, ανάλογα με το πώς φαίνεται η αγορά, θα επηρεαστεί το μάρκετινγκ μας. Οπότε χειρίζομαι αυτήν την πτυχή του.

Henry:
Ζητώντας έναν φίλο, τι είδους μάρκετινγκ βλέπετε που λειτουργεί καλύτερα αυτή τη στιγμή;

Ληστεύω:
Παρακαλώ πείτε μας με απίστευτες λεπτομέρειες.

Κρύσταλ:
Ζητώντας έναν φίλο, τι λειτουργεί αυτή τη στιγμή, θα έλεγα λόγω του πώς πάει η αγορά, βρίσκουμε πολλές δημιουργικές συμφωνίες χρηματοδότησης είναι αυτό που μας κρατά στο παιχνίδι. Οπότε ναι, διορθώνουμε και ανατρέπουμε σπίτια. Όχι, δεν τα κάνουμε αυτή τη στιγμή γιατί δεν είμαστε τρελοί. Άνθρωποι που βγάζουν τα χρήματα αυτή τη στιγμή, κατασκευαστικές ομάδες, χονδρέμποροι. Έτσι για εμάς είναι περισσότερο δημιουργική χρηματοδότηση. Στοχεύουμε αυτό το ασημένιο τμήμα, αυτό που θέλουμε να ονομάζουμε αυτό το ασημένιο τμήμα ατόμων. Και αυτό είναι που μας κρατά στο παιχνίδι αυτή τη στιγμή είναι αυτό το τμήμα.

Ληστεύω:
Τι είναι το ασημένιο τμήμα; Είναι συγκεκριμένο...

Dedric:
Πρόκειται λοιπόν για ηλικιωμένους, άνω των 65 ατόμων. Γνωρίζουμε ότι τα τελευταία τρία χρόνια από τον COVID, η αγορά έχει ανέβει κατά 50% σε εθνικό επίπεδο, είτε κάνατε επισκευές στο σπίτι. Επομένως, ήταν μια γελοία δύσκολη αγορά για τους επενδυτές, είτε είστε νέος επενδυτής είτε έμπειροι, να λάβουν προσφορές.
Γι' αυτό, όταν η Krystal αναφέρει τη δημιουργική χρηματοδότηση, αυτός είναι ένας τρόπος που μπορείτε να προσφέρετε στον πωλητή λιανική, ακόμη περισσότερο από λιανική, εάν είναι σε θέση να δεχτεί πληρωμές με την πάροδο του χρόνου έναντι αν είστε χονδρέμπορος, βατραχοπέδιλο και μόλις έρχεστε με 70% φορές ARV μείον τις επισκευές και σας χτυπούν τα όχι και νιώθετε απογοήτευση. Με αυτόν τον τρόπο καταφέραμε να περιστρέφουμε και να συνεχίζουμε να κλείνουμε συμφωνίες με συνέπεια.

Κρύσταλ:
Ναι, και όλοι γνωρίζουμε ότι τα σπίτια αυτή τη στιγμή βρίσκονται στην αγορά. Δεν κινούνται. Έτσι, τώρα είναι μια καλή στιγμή για να πλησιάσετε ακόμη και αυτούς που είναι ακόμη και στο MLS λέγοντας: «Γεια, ακούστε, το σπίτι σας έχει καθίσει εδώ και 200 ​​ημέρες. Ας σκεφτούμε κάτι πιο δημιουργικό».

Henry:
Οπότε έχω ακούσει μερικά πράγματα. Σε άκουσα να μιλάς για αγορά και κρατήσεις. Σε άκουσα να μιλάς για δημιουργικά οικονομικά. Σε άκουσα να μιλάς για επιδιόρθωση και αναστροφή. Σε άκουσα να μιλάς για χονδρική. Μπορείτε να μας ζωγραφίσετε πώς είναι η επιχείρησή σας; Οι προσφορές μάρκετινγκ έρχονται και στη συνέχεια τις διαθέτετε, αλλά πώς μοιάζει η επιχείρηση στο σύνολό της; Τι κάνεις?

Dedric:
Πιστεύουμε λοιπόν στην προσέγγιση πολλαπλών ροών εισοδήματος για επενδύσεις. Εάν είστε απλώς χονδρέμπορος, έχετε μόνο ένα εργαλείο στη ζώνη εργαλείων σας. Αγαπάμε το χονδρεμπόριο. Στην πραγματικότητα, έτσι μπήκαμε στην επιχείρηση επειδή δεν είχαμε πολλά χρήματα όταν ξεκινήσαμε, αλλά πρέπει να γνωρίζετε πολλές στρατηγικές γιατί τι θα συμβεί αν η χονδρική πώληση δεν ταιριάζει στη συγκεκριμένη κατάσταση; Υπάρχει διόρθωση και αναστροφή. Εμείς λοιπόν χονδρική, φτιάχνουμε και αναποδογυρίζουμε. Επίσης αγοράζουμε και κρατάμε.
Επιπλέον, κάνουμε Airbnbs ή βραχυχρόνιες ενοικιάσεις, επειδή αυτό που διαπιστώσαμε με πολλές από τις ενοικιάσεις μας για μια οικογένεια ήταν ότι η ταμειακή ροή ήταν ελάχιστη, 3 δολάρια το μήνα. Αλλά αν κάναμε μια στρατηγική βραχυπρόθεσμης ενοικίασης, μπορούμε να ροών μετρητών 400 έως 1,000 το μήνα από ένα μόνο σπίτι. Έτσι, έχουμε μετατρέψει πολλές από τις ενοικιάσεις μας για μια οικογένεια σε βραχυχρόνιες.
Και στη συνέχεια, εκτός από αυτό, η τοποθέτηση στρωμάτων στη δημιουργική χρηματοδότηση μας επέτρεψε να κλείσουμε περισσότερους από τους πελάτες που έρχονται, επειδή όλοι γνωρίζουμε ότι το 99% των προσφορών που κάνετε σε τιμή χονδρικής δεν πρόκειται να γίνουν αποδεκτές. Αλλά όταν μπορείτε να τους προσφέρετε λιανική και στη συνέχεια να δομήσετε τους όρους δημιουργικά, θα κλείσετε πολύ περισσότερες προσφορές.

Henry:
Διορθώστε με, λοιπόν, αν κάνω λάθος, έχετε ένα σκέλος μάρκετινγκ που χειρίζεται η Krystal και ότι το μάρκετινγκ φέρνει δυνητικούς πελάτες για πολλούς τύπους διαθέσεων. Και στη συνέχεια εσείς θα αξιολογήσετε αυτούς τους δυνητικούς πελάτες και, στη συνέχεια, θα κάνετε μία έως πολλές προσφορές ανάλογα με το πώς μπορείτε να εξυπηρετήσετε αυτόν τον δυνητικό πελάτη. Στη συνέχεια, θα διαθέσετε ή θα δημιουργήσετε έσοδα από αυτόν τον δυνητικό πελάτη με βάση αυτές τις στρατηγικές.

Dedric:
Το κατάλαβες, Χένρι. Το έχεις. Όλοι, κάθε πωλητής λαμβάνει δύο προσφορές, μερικές φορές τρεις ή περισσότερες προσφορές. Θα λάβουν μια προσφορά σε μετρητά, θα λάβουν μια προσφορά δημιουργικής χρηματοδότησης και ίσως και έναν άλλο τύπο δημιουργικής προσφοράς χρηματοδότησης. Έτσι, αυτό μας επιτρέπει να κλείσουμε πολύ περισσότερες προσφορές σε αντίθεση με το να είμαστε απλά ένα πόνυ, χονδρικής, επισκευής και αναστροφής.

Κρύσταλ:
Και αυτό το μάθαμε με τον καιρό. Μάθαμε ότι όταν έφερνα έναν τόνο δυνητικών πελατών και όταν ο Dedric ήταν στο μάρκετινγκ, δεν έπεφταν και πολλοί από αυτούς δεν δάγκωναν αυτές τις προσφορές χονδρικής. Και είπα, "Άκου, δουλεύω πάρα πολύ για να φέρω αυτούς τους πελάτες. Θέλω να κλείσεις μερικούς από αυτούς." είχα λοιπόν-

Dedric:
Περισσότερα από αυτά.

Κρύσταλ:
Περισσότερα από αυτά. Έπρεπε λοιπόν να του πω: «Άκου, πρέπει να βελτιώσεις τη δημιουργική χρηματοδότηση». Του είπα, «Από εδώ και πέρα, όλοι οι υποψήφιοι πελάτες λαμβάνουν δύο προσφορές. Δεν με νοιάζει τι είναι». Και από εκείνο το σημείο και μετά, θα πω ότι τουλάχιστον το 98% του χαρτοφυλακίου μας είναι δομημένο δημιουργικά.

Henry:
Αυτό είναι λαμπρό, απολύτως λαμπρό. Ένας από τους μέντοράς μου το κάλεσε αυτό σεβόμενος τους οδηγούς του. Ένιωθε ότι οι δυνητικοί πελάτες δεν γίνονται σεβαστοί εκτός και αν εξαντλούσες κάθε επιλογή που μπορούσες για να βοηθήσεις το άτομο που έφερε αυτό το προβάδισμα, να το φτάσει εκεί.
Και η ιδέα είναι ότι σπαταλάτε τα χρήματα και τις προσπάθειές σας για το μάρκετινγκ εάν δεν προσφέρετε αποτελεσματικά όλες τις λύσεις που μπορείτε για να προσπαθήσετε να βοηθήσετε αυτό το άτομο σε αυτήν την κατάσταση, έτσι ώστε το Α, να προσφέρει την κατάλληλη ποσότητα βοήθειας στον άτομα που το χρειάζονται, και Β, σας επιτρέπει να δημιουργήσετε και την επιχείρησή σας.
Και νομίζω ότι πολλές φορές σε αυτόν τον κλάδο, οι άνθρωποι διδάσκονται μια στρατηγική εξόδου πριν καν διδαχθούν πώς να βρουν μια συμφωνία. Το ακούς συνέχεια, θα γίνω βατραχοπέδιλο, θα γίνω ιδιοκτήτης ή θα γίνω οικοδεσπότης για βραχυχρόνια ενοικίαση. Και αυτό που πραγματικά έχει σημασία είναι μπορείτε να βρείτε μια καλή συμφωνία και στη συνέχεια να δημιουργήσετε έσοδα από αυτήν τη συμφωνία;
Και πραγματικά, αν βρείτε αυτήν τη συμφωνία, μπορείτε να δημιουργήσετε έσοδα από αυτήν με τον τρόπο που είναι πιο λογικό για εσάς και την επιχείρησή σας. Αλλά το να έχετε περισσότερα εργαλεία στη ζώνη εργαλείων σας, σας επιτρέπει να είστε πιο αποτελεσματικός τεχνίτης. Το αγαπώ.

Ληστεύω:
Σαφώς, ο Dedric και η Krystal έχουν τελειοποιήσει την τέχνη της εύρεσης και της δημιουργίας εσόδων από μια συμφωνία, και θα αναλύσουμε τις λεπτομέρειες για το πώς το κάνουν αυτό αμέσως μετά το διάλειμμα.

Henry:
Καλώς ήρθατε πίσω, είμαστε με τους Dedric και Krystal Polite που μόλις μοιράστηκαν την πολύ διαφοροποιημένη προσέγγιση του χαρτοφυλακίου τους για επενδύσεις. Τώρα ας επιστρέψουμε στο πώς χρηματοδοτούν ορισμένες από αυτές τις συμφωνίες και μερικές φορές με επιτόκιο 0%.

Ληστεύω:
Το αγαπώ. Ναι, είναι πολύ έξυπνο. Και έχετε αναφέρει αρκετά τη δημιουργική χρηματοδότηση εδώ, και αυτή είναι προφανώς η ιδέα να πάτε και να αγοράσετε ένα σπίτι αντισυμβατικά, συνήθως χωρίς τη χρήση τράπεζας. Έτσι, όταν κάνετε αυτού του είδους τις συμφωνίες, προφανώς παρουσιάζετε τη χονδρική τιμή σε μετρητά στον αγοραστή σας, η οποία προφανώς μπορεί να έχει λίγο σοκ όποτε λένε, "Περίμενε, πόσο θέλεις να μου δώσεις για αυτό;»

Κρύσταλ:
Δικαίωμα.

Dedric:
«Βγες έξω από το σπίτι μου. Όχι», αυτό λένε συνήθως.

Ληστεύω:
Ακριβώς. Και μετά, όταν παρουσιάζετε τη δημιουργική οικονομική πλευρά του, φαντάζομαι ότι χρειάζεται λίγη εκπαίδευση με αυτούς τους τύπους δυνητικών πελατών για να φτάσετε στη γραμμή του τερματισμού.

Dedric:
Υπάρχει κάποια εκπαίδευση. Έτσι, το πώς το δομείτε συνήθως είναι να πείτε ότι είναι ένα σπίτι 250,000 $, εσείς ως επισκευαστής ή ως ιδιοκτήτης, λέτε, "Εντάξει, καλά, με βάση τη φόρμουλα μέγιστης επιτρεπόμενης προσφοράς, πρέπει να πληρώσω 120 για αυτό, για να έχει νόημα αυτή η συμφωνία». Δεν πρόκειται να δεχτούν 120 εκτός και αν είναι σε δεινή θέση, σωστά;
«Εντάξει, κύριε Πωλητή ή κυρία Πωλητή, μπορώ να σας δώσω 250,000 $ για αυτό το ακίνητο. Δεν έχετε στεγαστικά δάνεια. Χωρίς προνόμια, σωστά; Έτσι θα το δομήσουμε. Θα σου δώσω 10,000 $ κάτω. Θα υπάρχει υπόλοιπο 240. Αυτό που θα κάνουμε είναι να κάνουμε ένα γραμμάτιο υπόσχεσης και μια πράξη εμπιστοσύνης ή μια υποθήκη και θα σας κάνω μηνιαίες πληρωμές 1,000 $ το μήνα για τα επόμενα 5 έως 10 χρόνια . Πως ακουγεται αυτο?"
«Ω, αυτό είναι ενδιαφέρον. Δεν ήξερα ότι μπορούσες να το κάνεις αυτό».
«Ναι, είναι πολύ απλό». Και αυτό ανοίγει τη συζήτηση, και μετά πάλι, τους εκπαιδεύεις και είναι μια ομαλή συναλλαγή.

Henry:
Όταν το παρουσιάζετε έτσι, το παρουσιάζετε μερικές φορές ως εξόφληση κεφαλαίου 100%;

Dedric:
Καλή ερώτηση. Και πάλι λοιπόν όταν το πρωτοπαρουσιάζουμε δεν αναφέρουμε ενδιαφέρον. Εμείς λέμε απλώς πληρωμές. Και έχουμε οργανώσει πολλές συμφωνίες όπου είναι μόλις 3 έως 5% κάτω, μερικές φορές λιγότερο, και στη συνέχεια μηνιαίες πληρωμές, 0% επιτόκιο, επειδή ορισμένοι πωλητές δεν ενδιαφέρονται καν για τους τόκους. Λένε, «Κοίτα, είμαι ιδιοκτήτης για 30 χρόνια. Έχω εξοφλήσει αυτό το ακίνητο. Έχω στύψει όλο το χυμό από το πορτοκάλι. Τώρα μου δίνεις άλλη μια μπουκιά στο πορτοκάλι γιατί θα μου κάνεις πληρωμές. Με ενδιαφέρει μόνο η ροή του εισοδήματος».
Είχαμε λοιπόν πολλά. Και μερικές φορές θα πουν, "Ω, καλά, τι γίνεται με το επιτόκιο;" Και θα πούμε, «Εντάξει, καλά, θα διαπραγματευτούμε το επιτόκιο». Και θα κάνουν ακόμα περισσότερα με αυτόν τον τρόπο.

Ληστεύω:
Τώρα, αναφέρατε κάτι σχετικά με αυτά τα σπίτια που έχουν ήδη εξοφληθεί, κάτι που είναι ενδιαφέρον για μένα ότι μπορείτε να πραγματοποιήσετε αυτές τις συμφωνίες. Φαντάζομαι ότι είναι επειδή πας για το ασημένιο τμήμα. Η παλαιότερη γενιά, γενικά, έχει υψηλά ίδια κεφάλαια ή εξοφλημένα στεγαστικά δάνεια. Αυτός είναι ο λόγος που λαμβάνετε τόσους πολλούς από αυτούς τους τύπους δυνητικών πελατών όπου η υποθήκη έχει ήδη εξοφληθεί;

Κρύσταλ:
Ναί.

Dedric:
Ναι. Σε αυτό εστιάζουμε. Πάμε για πληρωμένα, χωρίς εμπράγματα βάρη, δωρεάν και ξεκάθαρα. Και πάλι, οι περισσότεροι από αυτούς είναι κουρασμένοι ιδιοκτήτες που έχουν αυτά τα ακίνητα για 10, 20, 30, 40 χρόνια. Έχουν βαρεθεί να είναι ιδιοκτήτες. Το έχουν ξεπληρώσει. Έβαλαν τα παιδιά τους στο κολέγιο. Είναι 70, 80 ετών. Δεν κυνηγούν πια ενοικιαστές και τουαλέτες, αλλά έχουν συνηθίσει να ζουν από αυτή τη ροή εισοδήματος. Επομένως, εάν μπορείτε να συνεχίσετε να διατηρείτε αυτό το εισόδημα για αυτούς, αλλά δεν έχουν τους πονοκεφάλους διαχείρισης επειδή τώρα είστε κύριος του ακινήτου, είναι μια όμορφη κατάσταση που θα κερδίζει.

Κρύσταλ:
Ναι, αυτό είναι συνήθως το μόνο που τους ενδιαφέρει σε αυτό το σημείο είναι αυτή η συνεχής ροή εισοδήματος.

Ληστεύω:
Αν λοιπόν το ακούω σωστά, εννοώ λίγο πολύ, προφανώς, είναι δημιουργική χρηματοδότηση, αλλά η θέση σε αυτό για την οποία μιλάμε είναι απλώς μια ευθεία οικονομική συμφωνία πωλητή, σωστά; Ο ιδιοκτήτης ενεργεί ως τράπεζα εδώ.

Dedric:
Ναι. Και πάλι, κάναμε υποκείμενο, αλλά αυτή είναι μια πιο περίπλοκη προηγμένη συναλλαγή. Προτιμάμε χρηματοδότηση πωλητή. Είναι πολύ πιο καθαρό και πιο εύκολο να το κάνετε.

Ληστεύω:
Ναι, μόλις έκανα μια συμφωνία χρηματοδότησης πωλητή εδώ στο Χιούστον και ο ιδιοκτήτης το πλήρωσε. Δεν ήθελε να πληρώσει φόρο κεφαλαιουχικών κερδών, και μου τον πούλησε για… Ήθελε 5% επιτόκιο, και του είπα… Ήταν επενδυτής και είπα, «Κοίτα, ως επενδυτής, το ξέρεις αυτό αυτή η συμφωνία χάνει χρήματα στο 5%, αλλά στο 3% θα βγάλω λίγα χρήματα και θα κάνω αυτή τη συμφωνία." Και είπε: «Εντάξει, σίγουρα». Δεν είχε πραγματικά πολύ πόδι να σταθεί. Και τόσο πολύ εύκολη συναλλαγή, πήγε στην εταιρεία του τίτλου, έκαναν τα χαρτιά, και ήταν παράξενα απλώς η πιο εύκολη συναλλαγή που έχω κάνει ποτέ.

Κρύσταλ:
Ναι.

Dedric:
Ναι, αν το καλοσκεφτείς, ο κόσμος έχει συνηθίσει να κάνει πληρωμές. Σκέφτεσαι τα κινητά σου, όταν πας να αγοράσεις ένα νέο iPhone, δεν του ρίχνεις 1,500 δολάρια. Θα πουν, «Μπορούμε απλώς να σας αναβαθμίσουμε και να το προσθέσουμε στο σχέδιό σας, μόλις 35 δολάρια το μήνα για τους επόμενους τριάντα έξι μήνες». Είναι το ίδιο πράγμα με τα σπίτια, απλώς δομείτε τις πληρωμές με την πάροδο του χρόνου.

Κρύσταλ:
Και το σπουδαίο από εμάς είναι ότι δεν καταβάλλουμε αυτήν την προκαταβολή. Έτσι, όταν λέμε σε ανθρώπους όπως, «Άκου, δεν βγαίνουμε από την τσέπη μας, τίποτα πραγματικά σε αυτές τις προσφορές. Πραγματικά δεν το κάνουμε. Φέρνουμε ακόμη και ιδιώτη επενδυτή».

Dedric:
Για τη χρηματοδότηση της προκαταβολής και των εξόδων κλεισίματος.

Κρύσταλ:
Ναι.

Dedric:
Έτσι, πολλές φορές πληρωνόμαστε για να αγοράσουμε αυτές τις προσφορές επειδή τις παίρνουμε σε τόσο καλές τιμές και όρους.

Ληστεύω:
Τώρα, αν το καταλαβαίνω καλά, έχετε αλλάξει στρατηγική με τα χρόνια ανάλογα με τις συνθήκες της αγοράς. Πώς έχουν επηρεάσει οι συνθήκες της αγοράς τους προσανατολισμούς στην επιχείρησή σας τα τελευταία χρόνια;

Dedric:
Ξεκινήσαμε τη χονδρική πώληση. Η στρατηγική ήταν η χονδρική πώληση προκειμένου να αντληθεί κεφάλαιο για την αγορά ενοικιαζόμενων ακινήτων και τη δημιουργία χαρτοφυλακίου. Και μετά κάλεσε η τηλεοπτική εκπομπή, είπαν, «Γεια, θέλουμε να κάνουμε μια τηλεοπτική εκπομπή για εσάς. Είστε βατραχοπέδιλα του σπιτιού». Λέμε, «Όχι, δεν είμαστε βατραχοπέδιλα. Αγοράζουμε και κρατάμε επενδυτές». Έτσι είπαν, «Εντάξει. Λοιπόν, θέλουμε απλώς να μαγνητοσκοπήσουμε αυτό που κάνετε».
Και αρχίσαμε να ανατρέπουμε τα σπίτια επειδή η αγορά ήταν τόσο καυτή, και κατά τη διάρκεια αυτής της διαδικασίας, μάθαμε τη χρηματοδότηση των πωλητών από έναν μέντορα και αυτό μας άνοιξε έναν εντελώς νέο κόσμο και μπορέσαμε να αποκτήσουμε πολλά εκατομμύρια δολάρια μονοκατοικιών, μικρές πολυκατοικίες, τροχόσπιτα πάρκα μέσω χρηματοδότησης από πωλητές. Και έτσι χτίσαμε την επιχείρησή μας.

Κρύσταλ:
Αλλά ο τελικός στόχος είναι πάντα η αγορά και η διατήρηση. Οι άνθρωποι θα λένε, "Ω, διορθώνεις και αναποδογυρίζεις". Αυτή είναι μια στρατηγική εξόδου και πιθανότατα δεν θα το κάναμε αν δεν είχαμε μια τηλεοπτική εκπομπή.

Dedric:
Αλλά είναι ένα καλό ενεργό εισόδημα. Το χονδρεμπόριο και το flipping είναι καλό ενεργό εισόδημα ενώ δημιουργείτε το παθητικό εισόδημα.

Ληστεύω:
Και λοιπόν, ποια ήταν αυτή η μεγάλη στιγμή για εσάς, Κρίσταλ; Προφανώς κάνετε τη χονδρική πλευρά των πραγμάτων, προφανώς είστε ο οραματιστής σε αυτό. Ήταν αυτή η μεγάλη στιγμή για εσάς να βγείτε από το χονδρεμπόριο και να ασχοληθείτε με το fix and flips; Ή ποια ήταν αυτή η στιγμή του λαμπτήρα για εσάς;

Κρύσταλ:
Για να μπω στο fix and flip;

Ληστεύω:
Ναι, απλώς για να φύγετε από το χονδρεμπόριο ή να μην επικεντρωθείτε αποκλειστικά στη χονδρική;

Κρύσταλ:
Λοιπόν, η εστίαση στο χονδρεμπόριο ήταν μόνο να φέρει το κεφάλαιο για να αγοράσει και να κρατήσει. Έτσι, η εστίασή μας ήταν πάντα στην αγορά και διατήρηση ακινήτων. Το χονδρεμπόριο ήταν το μέσο για να γίνει αυτό. Έτσι, από την αρχή, κάθε συμφωνία χονδρικής που κλείναμε, καταλήγαμε να παίρναμε αυτά τα χρήματα και παίρναμε ένα ποσοστό, το βάζαμε πίσω στο μάρκετινγκ, όλα τα άλλα χρεώνονταν για να αγοράσουμε ενοικιαζόμενα ακίνητα. Αυτό ήταν. Έτσι, δεν το χρησιμοποιήσαμε ποτέ για κάτι άλλο εκτός από το να αγοράσουμε και να διατηρήσουμε ακίνητα γιατί ήξερα από την αρχή ποια θα ήταν η στρατηγική εξόδου μου από τα ακίνητα.

Ληστεύω:
Ποιο είναι τι;

Κρύσταλ:
Που είναι να μπεις σε οικογενειακά κέντρα διασκέδασης. Ο Ντέντρικ είπε όταν γνωριστήκαμε, είπε: «Ε, κάνουμε αυτό το real estate. Αυτό θα είναι το μέσο για να μπορέσετε να πραγματοποιήσετε το όνειρό σας, το οποίο είναι να κατέχετε αυτά τα FEC». Έτσι είπα, «Εντάξει, στοιχηματίστε. Με έπιασες." [δεν ακούγεται 00:18:34]

Dedric:
Έτσι πήρα το buy-in της. Όπως είπα, το όνειρό της, ο στόχος της είναι να αποκτήσει μια αλυσίδα οικογενειακών κέντρων ψυχαγωγίας, και αυτό είμαστε στη διαδικασία να κάνουμε αυτή τη στιγμή.

Ληστεύω:
Εντάξει. Κέντρα οικογενειακής διασκέδασης, αυτό ακούγεται πολύ ενδιαφέρον. Αυτός είναι ο τελικός σου στόχος. Πώς το αναθεωρήσατε έτσι ώστε τα ακίνητα τελικά να χρηματοδοτήσουν τα FEC σας;

Κρύσταλ:
Έτσι, πώς το κατασκευάσαμε αντίστροφα, αρχίσαμε να αγοράζουμε, όπως είπαμε, από την αρχή, ο Ντέντρικ είπε, «Γεια, ακούστε, ας κρατήσουμε αυτά τα ακίνητα. Ας δημιουργήσουμε αυτό το κεφάλαιο στα ακίνητα. Τότε θα μπορέσουμε να αξιοποιήσουμε το μετοχικό κεφάλαιο, είτε πρέπει να το πουλήσουμε, είτε να βγάλουμε χρήματα, τι έχετε, και να πάρουμε αυτά τα χρήματα και να τα βάλουμε στα FEC».
Έτσι, αυτό ακριβώς κάναμε όταν αγοράσαμε για πρώτη φορά το πρώτο μας franchise, το Sky Zone. Πήραμε ό,τι, δύο, ένα από τα ακίνητά μας που είχαμε. Νομίζω ότι το αγοράσαμε για… Τι αγοράσαμε το Belmont; 50,000.

Dedric:
50,000.

Κρύσταλ:
50,000 ακριβως. Η αγορά είχε ανατιμηθεί τα επόμενα δύο με τρία χρόνια. Καταλήξαμε να το πουλήσουμε για...

Dedric:
215 μετά από περίπου 50,000 σε ανακαινίσεις.

Κρύσταλ:
215. Πήραμε ένα μέρος από αυτό και αγοράσαμε το franchise Sky Zone. Τώρα έχουμε άλλα δύο ακίνητα που μόλις κάθονται. Τα χρήματα που χρησιμοποιούμε από την πώληση αυτών των ακινήτων θα είναι τα χρήματα που χρησιμοποιούμε για τη χρηματοδότηση του δανείου SBA.

Dedric:
Έτσι, οι περισσότεροι άνθρωποι δεν συνειδητοποιούν ότι με ένα franchise όπως το Sky Zone, πρόκειται για ένα έργο 4 ή 5 εκατομμυρίων δολαρίων, αλλά δεν συνειδητοποιήσαμε ότι μπορείτε να λάβετε ένα δάνειο SBA Association Small Business. Και με το δάνειο SBA, μπορείτε να ρίξετε το 10 έως 20% και στη συνέχεια η τράπεζα ή η κυβέρνηση θα στηρίξουν το υπόλοιπο 80 έως 90%.
Έτσι, μόλις το ανακαλύψουμε, είμαστε σαν, «Τέλεια. Θα ρευστοποιήσουμε ορισμένα ακίνητα. Αυτό θα χρηματοδοτήσει το Sky Zone». Και αυτού του είδους οι επιχειρήσεις αποσπούν περίπου μισό εκατομμύριο δολάρια το χρόνο σε καθαρά κέρδη μετά από όλα. Άρα πολύ πιο κερδοφόρα ακόμη και από μερικά από αυτά τα ενοικιαζόμενα ακίνητα.

Κρύσταλ:
Δικαίωμα.

Ληστεύω:
Σας έχω ακούσει να μιλάτε για την ιδέα της ανταλλαγής και της διαπραγμάτευσης στο παρελθόν. Πείτε μας ποια είναι αυτή η φιλοσοφία και τι σημαίνει για την τρέχουσα στρατηγική σας στο real estate.

Dedric:
Αυτό σημαίνει, για παράδειγμα, ότι έχουμε δύο αμφίδρομα όπου υπάρχουν περίπου μισό εκατομμύριο δολάρια μετοχικό κεφάλαιο. Έτσι, αυτό το μισό εκατομμύριο δολάρια μετοχικού κεφαλαίου παράγει ίσως περίπου τέσσερα γραμμάρια το μήνα σε ταμειακή ροή. Επομένως, εξετάζουμε αυτό, πού μπορούμε να τοποθετήσουμε αυτό το μετοχικό κεφάλαιο όπου μπορεί να παράγει περισσότερα;

Henry:
Αυτό που θέλω να κάνω λοιπόν είναι να πηδήξω λίγο πίσω και να ορίσω για άτομα που μπορεί να μην γνωρίζουν τι είναι FEC. Τι είναι λοιπόν αυτό το οικογενειακό κέντρο ψυχαγωγίας; Γιατί όταν το άκουσα για πρώτη φορά, σκέφτηκα, «Τι είναι αυτό, σαν χώρος εκδηλώσεων;» Και μετά-

Ληστεύω:
Χένρι, επιτρέψτε μου να πω απλώς, μπορώ απλώς να πω ότι είμαι πολύ χαρούμενος που το ρώτησες επειδή είπα, «Νομίζω ότι πρέπει να ξέρω τι είναι αυτό, αλλά φοβάμαι πολύ να ρωτήσω σε αυτό το σημείο».

Κρύσταλ:
Έτσι ένα FEC είναι ένα οικογενειακό κέντρο ψυχαγωγίας. Οπότε, ουσιαστικά είναι οπουδήποτε μπορείτε να πάτε και να μαζευτείτε και οι άνθρωποι έχουν διαφορετικές μορφές ψυχαγωγίας. Έχετε λοιπόν το Dave & Buster's, έχετε Sky Zones, έχετε DEFYs, έχετε-

Dedric:
Πάρκα με τραμπολίνο.

Κρύσταλ:
… παντός τύπου πάρκα τραμπολίνο-

Dedric:
πάρτι γενεθλίων.

Κρύσταλ:
Επίσης, τα λούνα παρκ είναι FEC. Οι αίθουσες μπόουλινγκ είναι FEC. Έτσι, οπουδήποτε μπορείτε να πάτε και να μαζευτείτε πραγματικά με την οικογένεια, οι φίλοι κάθε ηλικίας θεωρείται οικογενειακό κέντρο ψυχαγωγίας.

Dedric:
Και παρατηρήσαμε ένα κενό στη συγκεκριμένη πόλη μας. Δεν υπάρχουν οικογενειακά κέντρα διασκέδασης, όπως κανένα. Πρέπει να πάτε μια ώρα προς οποιαδήποτε κατεύθυνση για να φτάσετε σε μία. Παρατηρήσαμε λοιπόν αυτό το κενό και το γεμίζουμε.

Henry:
Θέλω να πω, θα πήγαινα στο Polite Park αν αυτό ήταν ένα λούνα παρκ.

Κρύσταλ:
Εντάξει.

Dedric:
Μην δίνετε στην Krystal καμία ιδέα γιατί το επόμενο πράγμα που γνωρίζετε θα είναι να αγοράσετε ένα άλλο franchise.

Henry:
Είμαι στο Polite Park.

Dedric:
Το βάλαμε λοιπόν σε ένα franchise. Αυτό το μισό εκατομμύριο δολάρια θα παράγει τώρα, δεν ξέρω, 20, 30 γραμμάρια το μήνα σε ταμειακή ροή, σε καθαρή ταμειακή ροή. Δηλαδή, ήταν μια εύκολη μαθηματική εξίσωση σε εκείνο το σημείο.

Henry:
Και μιλάτε για συναλλαγές σε αυτά τα FEC και χρήση ακίνητης περιουσίας για να το κάνετε αυτό, και ένα πράγμα που αρέσει στους ανθρώπους σχετικά με την ακίνητη περιουσία είναι ότι μπορείτε να αγοράσετε ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο και στη συνέχεια να παραδώσετε αυτό το ακίνητο σε έναν διαχειριστή ακινήτων για να βοηθήσει στη διαχείριση έτσι ώστε να έχετε πραγματικά ημι-παθητικό εισόδημα. Είναι το ίδιο όταν αγοράζετε ένα franchise ή είναι αυτές οι επιχειρήσεις στις οποίες ασκείτε, προκειμένου να έχετε αυτές τις αποδόσεις για τις οποίες μιλάτε;

Κρύσταλ:
Οπότε είναι λίγο πολύ το ίδιο. Μπορείς είτε να είσαι ιδιοκτήτης-χειριστής είτε να είσαι αυτό που θεωρούν ως απόν ιδιοκτήτη. Για εμάς, θα είναι λίγο και από τα δύο. Όταν το αποκτήσουμε για πρώτη φορά, θέλω να δουλέψω σε αυτό ο ίδιος πιθανώς για τους πρώτους έξι μήνες έως ένα χρόνο, ώστε να μπορώ πραγματικά να γνωρίζω ποιος είναι ο εργασιακός ρόλος του καθενός και να γνωρίζω πραγματικά τα μέσα και τα έξω του FEC, επειδή αυτό είναι μόνο ένα από τα πολλά που Θέλω πολύ.
Θέλω λοιπόν πολύ να μάθω όλα όσα πρέπει να γίνουν, αλλά ταυτόχρονα θα έχουμε προσλάβει και γενικό διευθυντή. Έτσι, όταν βγαίνω, θα μπουν ερήμην μου και μετά θα αρχίσουν να διαχειρίζονται την καθημερινότητα ενώ εγώ πηγαίνω και αρχίζω να ψάχνω για τη δεύτερη τοποθεσία μου.

Henry:
Και ακούγεται ότι είσαι, εννοώ ότι είναι προφανές ότι εσύ, Krystal, είσαι ιδιαίτερα παθιασμένος με αυτό και τόσο πολύ που… Το διάβασα σωστά; Το έγραψες στους όρκους του γάμου σου;

Κρύσταλ:
Το έκανα σίγουρα.

Dedric:
Ναί. Ήταν στους γαμήλιους όρκους μας.

Κρύσταλ:
Μάλιστα κύριε.

Henry:
Τι το οδηγεί λοιπόν; Γιατί ήταν τόσο σημαντική για εσάς αυτή η συγκεκριμένη κατηγορία περιουσιακών στοιχείων;

Κρύσταλ:
Καλή ερώτηση. Δεν ξέρω, πάντα είχα πάθος με τα παιδιά και τη διασκέδαση. Όταν ήμουν νέος, στις αρχές των 20 μου, διοργάνωσα πάρτι εφήβων για εφήβους, απλώς ένα μέρος όπου όλα τα παιδιά μπορούν να συναντηθούν. Στη συνέχεια, πήγα από αυτό στην προσπάθεια να ανοίξω ένα νυχτερινό κέντρο διασκέδασης εφήβων και χτυπήθηκα με τόσους πολλούς περιορισμούς όσο και από την πόλη.
Αλλά ήμουν πάντα πολύ μεγάλος, και εκείνη την εποχή δεν ήξερα ότι ονομάζονταν FEC, αλλά πολύ μεγάλος και παθιασμένος να δίνω στους νέους ένα μέρος για να μαζεύονται πραγματικά, να συγκεντρώνονται, να διασκεδάζουν. Και εξελίχθηκε σε FEC με την πάροδο του χρόνου, επειδή ο Dedric, κυριολεκτικά τον έχω τραβήξει να επισκεφτεί πιθανώς 60, 70 διαφορετικά FEC από τότε που με γνωρίζει.
Γιατί ο απώτερος στόχος μου στο τέλος είναι να έχω δικό μου όπου έχω αναπτύξει και σχεδιάσει το δικό μου FEC, στο οποίο συμφώνησε, παρεμπιπτόντως, πριν το πω. Πραγματικά, επικεντρώνεται στα οικογενειακά κέντρα ψυχαγωγίας και μας παίρνει πραγματικά από αυτό το ακίνητο, μεταφέροντάς μας από το real estate σε άλλο χώρο.

Ληστεύω:
Εντάξει, έχω πολλές ερωτήσεις. Με ενδιαφέρει πολύ, πολύ. Πρώτα απ 'όλα, θέλω να πω μόνο το οικογενειακό κέντρο ψυχαγωγίας, εξαιρετική ιδέα. Δεν υπάρχει τίποτα που με τρελαίνει περισσότερο από το γεγονός ότι δεν υπάρχουν περισσότερα μέρη για να πάρετε τα παιδιά σας σε μια πόλη. Μπορείτε να πάτε σε πάρκα, αλλά στο Χιούστον του Τέξας, όταν έχει 110 βαθμούς έξω, εννοώ ότι δεν υπάρχει τίποτα να κάνετε, σωστά; Και είναι τόσο σπάνιο, σπάνιο, σπάνιο πράγμα να βρεις μέρη όπου μπορείς να πας και να διασκεδάσεις με τα παιδιά σου.
Με αυτό λοιπόν, μου αρέσει η επιχειρηματική κίνηση. Έχω μερικές επακόλουθες ερωτήσεις εδώ. Όταν μπαίνουμε στον κόσμο των FEC, είναι αυτή μια επιχείρηση ακινήτων; Είναι αυτό μια επιχείρηση, γιατί είμαι περίεργος πότε αγοράζετε πραγματικά το περιουσιακό στοιχείο ή αγοράζετε το περιουσιακό στοιχείο; Πες μου λίγα λόγια για αυτό. Είστε πραγματικά ιδιοκτήτης του κτιρίου στο οποίο βρίσκονται;

Dedric:
Υπάρχουν λοιπόν μερικές διαφορετικές επιλογές, Ρομπ. Μπορείτε να νοικιάσετε το κτίριο ή να το νοικιάσετε. Μερικοί άνθρωποι παίρνουν παλιά Walmarts ή KMarts και θα τα εξοπλίσουν εκ των υστέρων για το FEC. Μερικοί άνθρωποι τα κατασκευάζουν, κάνουν ένα build-to-suit ή μπορείτε να ζητήσετε από έναν προγραμματιστή να το κατασκευάσει και στη συνέχεια να το νοικιάσετε από αυτούς. Υπάρχουν λοιπόν διάφορες επιλογές ανάλογα με την περιοχή, την περιοχή στην οποία θέλετε να ανοίξετε, κοιτάζοντας την αγορά και τι είναι διαθέσιμο σε αυτήν την αγορά.

Ληστεύω:
Εντάξει. Επομένως, εάν το μισθώνετε, τότε βασικά έχετε μια επιχείρηση. Αν αγοράζετε το ακίνητο, είναι λίγο και από τα δύο, και αυτό είναι που καταλαβαίνω γιατί φαίνεται ότι είναι μια ακριβή ή πιθανώς ακριβή επιχείρηση για να μπείτε.
Πείτε μας, λοιπόν, λίγα λόγια πριν μπείτε στο πρώτο FEC, πόσο πλούτο είχατε δημιουργήσει μέσω των χαρτοφυλακίων σας που σας επέτρεψε να το κάνετε αυτό; Ποια ήταν εκείνη η στιγμή; Ήταν ένα αριθμητικό ποσό ή ήταν σαν, "Γεια, εργαζόμαστε για να κάνουμε τόσα πολλά κάθε μήνα, ώστε να ξέρουμε ότι μπορούμε να αντέξουμε οικονομικά αυτήν την επιχείρηση"; Ή ξεπουλήσατε ένα κομμάτι του χαρτοφυλακίου σας για να το κάνετε αυτό; Δώσε μας μια μικρή εικόνα για όλη αυτή την κατάσταση.

Κρύσταλ:
Πραγματικά, λοιπόν, για να μπείτε σε αυτό, οι άνθρωποι το κοιτούν και σκέφτεστε, «Θεέ μου, αυτό είναι εξαιρετικά, πολύ ακριβό για να μπεις». Και δεν θα έλεγα ότι είναι, αλλά σίγουρα θα πίστευα ότι η καθαρή σας αξία θα έπρεπε να είναι, τι;

Dedric:
Θέλετε να είστε οπωσδήποτε διαπιστευμένος επενδυτής, επομένως έχετε πάνω από δύο εκατομμύρια καθαρή αξία. Και πάλι, είναι ένα έργο 4 έως 5 εκατομμυρίων δολαρίων. Αλλά η δύναμη της SBA, η οποία είναι ότι ρίχνετε κάτω από 10 έως 20%, έτσι δεν χρειάζεται να βάλετε κάτω τα 4 έως 5 εκατομμύρια, ίσως χρειαστεί να βάλετε κάτω από μισό εκατομμύριο έως ένα εκατομμύριο για να το βγάλετε .

Κρύσταλ:
Και θα έλεγα ότι δεν είναι απίστευτα αδύνατο. Για εμάς, περισσότερο γι' αυτό προορίζονταν μερικά από αυτά τα ακίνητα, τα οποία προορίζονταν κυριολεκτικά για το FEC.

Dedric:
Ναι.

Κρύσταλ:
Το θέμα είναι ότι όταν είσαι επενδυτής και όχι όπως αποκαλούν οι άνθρωποι χονδρέμπορος, αλλά όταν είσαι επενδυτής και αγοράζεις πραγματικά αυτά τα ακίνητα, κάτι που κηρύττουμε στους ανθρώπους. Είναι υπέροχο για χονδρική πώληση, αλλά αν δεν έχετε τίποτα, το μόνο που έχετε κάνει είναι να έχετε άλλη δουλειά.

Dedric:
Δουλειά με υψηλή αμοιβή.

Ληστεύω:
Με υψηλό φορολογικό λογαριασμό.

Κρύσταλ:
Δικαίωμα.

Dedric:
Ναι.

Κρύσταλ:
Στο οποίο θα πρέπει να εργάζεστε συνεχώς. Για εμάς, λοιπόν, δεν ήταν μέσο, ​​σωστά; Πηγαίνετε μέσα, αφαιρέστε μερικά από αυτά τα ακίνητα. Τους αγοράζουμε, 30, 40, 50,000 $, καθόμαστε πάνω τους, τους νοικιάζουμε, αφήνοντας να έρθει αυτή η εκτίμηση. Και αγοράζουμε συνεχώς, οπότε δεν είναι σαν να λέμε, «Ω, εντάξει, τελειώσαμε τώρα. Εξαιρετική."

Dedric:
Ναι, θα κάνουμε πάντα ακίνητα. Δεν θα σταματήσουμε ποτέ να κάνουμε real estate. Αυτό απλώς προσθέτει ένα άλλο επίπεδο στις επιχειρήσεις μας.

Κρύσταλ:
Έτσι για τα ακίνητα που ξεπουλήσαμε, ακόμη και για το FEC έχει ήδη αντικατασταθεί.

Ληστεύω:
Ουάου. Εντάξει τέλεια. Και στην πραγματικότητα ήμουν απλώς περίεργος, εννοώ, είπατε ότι ήταν 4 έως 5 εκατομμύρια για ένα FEC, χονδρικά μιλώντας. Πώς συγκρίνεται αυτή η ταμειακή ροή με περίπου 4 έως 5 εκατομμύρια δολάρια των ακινήτων σας;

Dedric:
Έτσι και πάλι, όταν εξετάζετε μια επιχείρηση, αυτή η επιχειρηματική ταμειακή ροή είναι υψηλότερη. Εννοώ ότι τα ακίνητα δεν πλουτίζουν γρήγορα, όπως ξέρετε. Γίνεται πλούσιος αργά με την πάροδο του χρόνου. Έτσι και πάλι, μερικές φορές θα έχετε παγιδευμένα ίδια κεφάλαια σε ένα ακίνητο και θα λέτε: «Φίλε, έχω έναν τόνο μετοχών, βγάζω μόνο 2, 3, 4 ευρώ το μήνα. Αν το βάλω κάπου αλλού, μπορώ να 10 φορές τις ταμειακές μου ροές». Κάποιοι όμως παντρεύονται την περιουσία και δεν κάνουν αυτή την κίνηση. Δεν είμαστε παντρεμένοι με κανένα περιουσιακό στοιχείο, είμαστε παντρεμένοι ο ένας με τον άλλον.

Κρύσταλ:
Δικαίωμα.

Ληστεύω:
Σε αυτό το σημείο, πεθαίνω να ακούσω και από τους δύο σας για τις συμβουλές σας σχετικά με τη συνεργασία με τη σύζυγο, και είμαι σίγουρος ότι και οι ακροατές είναι επίσης. Θα ακούσουμε γι' αυτό και τις συμβουλές τους για νέους επενδυτές μετά από ένα γρήγορο διάλειμμα. Μείνετε λοιπόν.

Henry:
Εντάξει. Φαίνεται λοιπόν ότι κάνατε πολύ καλή δουλειά έχοντας εξαιρετικά θεμελιώδη στοιχεία στην κτηματομεσιτική σας επιχείρηση και αυτό σας επέτρεψε να περιστρέφεστε όταν η αγορά έχει αλλάξει, σωστά; Το λέω να παίρνεις αυτό που σου δίνει η άμυνα. Έτσι, καταφέρατε να κεντρίσετε την επιχείρησή σας στο real estate. Αυτό σας επιτρέπει να διατηρήσετε τον μακροπρόθεσμο στόχο σας για μετάβαση και διαπραγμάτευση σε FEC από το χαρτοφυλάκιο ακινήτων σας.
Τι συμβουλή θα δίνατε σε επενδυτές που μόλις ξεκινούν από αυτήν την πρώτη πλευρά, θέλουν να ξεκινήσουν αυτήν την επιχείρηση ακινήτων ή μόλις ξεκίνησαν αυτήν την ακίνητη περιουσία. Πώς προτείνετε να μπουν σε αυτό το παιχνίδι αυτή τη στιγμή;

Dedric:
Η συμβουλή μου θα ήταν να ξεκινήσετε το χονδρεμπόριο. Το χονδρεμπόριο είναι η τέχνη του να βρίσκεις πωλητές με κίνητρα και να αποκτάς ακίνητα με μεγάλη έκπτωση. Μαθαίνεις να είσαι ο κύριος σε μια συναλλαγή. Και όταν μάθετε πώς να αποκτήσετε ένα ακίνητο με 50 έως 60 σεντς ανά δολάριο, δεν χρειάζεται να το κάνετε χονδρική.
Μπορείτε να το πωλήσετε χονδρικά και να κάνετε μια γρήγορη ημέρα πληρωμής από 10 έως 20 χιλιάδες ή μπορείτε να επιλέξετε να το διατηρήσετε ως ενοικιαζόμενο ακίνητο. Γιατί; Γιατί το πήρες τόσο φτηνό. Ίσως χρειαστεί να κάνετε κάποιες επισκευές σε αυτό, αλλά το πήρατε σε πραγματικά φθηνή τιμή. Ή μπορείτε να επιλέξετε να διορθώσετε και να αναστρέψετε. Όταν μάθετε να κάνετε χονδρική πώληση, πάλι, μαθαίνετε την τέχνη της εύρεσης και της αναγνώρισης μιας συμφωνίας και, στη συνέχεια, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε πολλές επιπλέον στρατηγικές για να δημιουργήσετε έσοδα από αυτήν τη συμφωνία.

Κρύσταλ:
Αυτός που βρίσκει τη συμφωνία έχει τη δύναμη και όσο καλύτερος μπορείτε να γίνετε στην εύρεση αυτών των συμφωνιών εκτός αγοράς, τόσο περισσότερη δύναμη και μόχλευση έχετε όταν πρόκειται να αποφασίσετε για τη στρατηγική εξόδου σας. Και σίγουρα θα έλεγα, μην εγκαταλείψετε το μεροκάματο. Όλοι θέλουν να ασχοληθούν με την ακίνητη περιουσία και οι άνθρωποι θα λένε, «Ω, μπορείς να παρατήσεις την καθημερινή σου δουλειά σε 60 ημέρες. Α, μπορείς να παρατήσεις το μεροκάματο και 90 μέρες».

Dedric:
Κρατήστε τη δουλειά σας.

Κρύσταλ:
Άκου, σταμάτα να παίζεις μαζί μου. Διατηρήστε τη δουλειά σας και αφήστε αυτόν να είναι ο πρώτος σας επενδυτής. Όταν μπήκαμε σε αυτό, ήμασταν πολύ μεθοδικοί σχετικά με το πότε επρόκειτο να έχουμε τη στρατηγική εξόδου μας, το σχέδιο εξόδου μας, και δεν ήταν όχι… Δεν με νοιάζει πόσα χρέη θα πάρετε σε ακίνητα, εκτός αν μου δείχνετε την τράπεζα αμέσως τότε, δεν παραιτούσαμε. Δεν άφηνα τη δουλειά μου, απλά δεν επρόκειτο να συμβεί.
Αλλά αξιοποιήσαμε τις δουλειές μας ως πρώτοι επενδυτές μας και εργαζόμαστε και 60, 70 ώρες την εβδομάδα σε αυτές τις θέσεις εργασίας, αλλά το χρησιμοποιήσαμε. Το κρατήσαμε όσο μπορούσαμε πριν, καθώς αρχίσαμε να συγκεντρώνουμε αυτά τα ενοίκια. Οπότε θα έλεγα οπωσδήποτε, αν ασχολείστε με αυτό, ξεκινήστε έχοντας στο μυαλό σας το τέλος και δεν θα έπρεπε να είναι για να ξεκινήσετε μια άλλη επιχείρηση, η οποία είναι η χονδρική πώληση, αλλά θα έπρεπε να είναι για να αγοράσετε και να κρατήσετε κάτι.
Φτιάξτε κάτι που σας ξεπερνά, αυτός ήταν πάντα ο στόχος μας. Φτιάξτε κάτι που σας ξεπερνάει και μπορεί κυριολεκτικά να υπερβαίνει γενιά σε γενιά. Έτσι, αν έχουμε χτίσει μόνο αρκετά ώστε οι δύο γιοι μας να μπορούν να επωφεληθούν, θα τους είχαμε αποτύχει. Τα παιδιά του παιδιού τους πρέπει να μπορούν να τρώνε από τους καρπούς της δουλειάς μας. Και αυτό κάνουμε από την πλευρά της ακίνητης περιουσίας καθώς και άλλα εγχειρήματα από την πλευρά της επιχειρηματικότητας.

Henry:
Μου αρέσει. Δεν ξέρω ότι θα μπορούσα να πω πολλά περισσότερα. Απλώς θα το αφήσω να είναι.

Ληστεύω:
Έχω μια τελευταία ερώτηση πριν φύγουμε από εδώ. Θέλω να πω, εσείς και οι δύο μοιάζετε να είστε τόσο υπέροχοι μαζί σαν μηχανή. Για οποιονδήποτε στο σπίτι το ακούει αυτό, που σκέφτεται να ξεκινήσει μια επιχείρηση με τη σύζυγό του ή έχει ήδη επιχειρήσει με τη σύζυγό του, τι συμβουλή θα του δίνατε για να είναι επιτυχημένος σε αυτόν τον κλάδο;

Dedric:
Θα σου πω αυτό, δεν είναι εύκολο να είσαι σε δουλειά με τον σύζυγό σου. Δεν είναι εύκολο, αλλά αξίζει τον κόπο.

Κρύσταλ:
Σωστά. Αυτό που θα έλεγα είναι ότι πρέπει να ξεκινήσεις...

Dedric:
Καταλαβαίνετε για τι πράγμα μιλάω; Προχώρα, αγάπη μου.

Κρύσταλ:
Πρέπει να ξεκινήσεις πριν γίνουν σύζυγός σου, πριν γίνουν φίλος σου. Οι σπόροι πρέπει να φυτευτούν τότε. Και οι περισσότεροι άνθρωποι με κοιτάζουν σαν, "Περίμενε, τι;" Στο πρώτο μας ραντεβού, ρώτησα τον Dedric, "Ποιο είναι το πιστωτικό σου σκορ;" Είπε, «Είσαι επιχειρηματίας;»
"Ναι."
«Τι είδους επιχειρήσεις έχετε κάνει; Τι έχετε κάνει στον επιχειρηματικό τομέα;»
Τον ρώτησα: «Ποιοι είναι οι στόχοι σου; Τι κάνατε για να αρχίσετε να τα εργάζεστε;» Έθεσα ερωτήσεις που οι περισσότεροι άνθρωποι δεν κάνουν μέχρι να κλείσουν επτά ή οκτώ μήνες, κάτι που κατά τη γνώμη μου είναι πολύ αργά. «Σκοπεύεις να μείνεις για πάντα σε αυτή την κατάσταση;»
«Λοιπόν, δεν είμαι παντρεμένος με αυτό».
"Εντάξει καλά. Γιατί όποιος θα είναι μαζί μου πρέπει να είναι πρόθυμος να μετακομίσει σε έξι μήνες. Είμαι επιχειρηματίας. Αυτό σκοπεύω να κάνω σε αυτόν τον τομέα. Αυτοί είναι οι στόχοι μου». Και αν ήταν κάτι που θα ήταν όπως, «Ξέρεις τι; Μου αρέσει να δουλεύω τη δουλειά μου στις πωλήσεις. Αυτό φαίνεται πάρα πολύ», τότε και αυτό θα ήταν εντάξει.
Αλλά πολλοί άνθρωποι έρχονται κοντά μας και λένε, «Γεια, πώς μπορώ να πάρω τη γυναίκα μου; Δεν την ενδιαφέρει πραγματικά». Ή, «Πώς μπορώ να πάρω τον άντρα μου; Δεν ενδιαφέρεται πραγματικά». Και λέω, «Λοιπόν, τι συζητήσεις κάνατε όταν μόλις γνωριζόσασταν; Γιατί σε αυτό το σημείο, είναι σαν να προσπαθείτε τώρα να τραβήξετε αυτό το άτομο στο ταξίδι αντί να οργανώσετε αυτό το ταξίδι μαζί όταν γνωριστείτε για πρώτη φορά».

Dedric:
Ναι, προκαταρκτικές συζητήσεις.

Κρύσταλ:
Αυτές οι προκαταρκτικές συζητήσεις δεν μπορούν να αφορούν, ω, τι είδους φαγητό σου αρέσει; Λοιπόν, δεν με πειράζει γιατί δεν το μαγειρεύω. Ω, ποιο είναι το αγαπημένο μου χρώμα; Δεν πειράζει, έτσι κι αλλιώς δεν αγοράζω τίποτα σε αυτό το χρώμα. Δεν με νοιάζει τίποτα από όλα αυτά, είναι άσχετο. Παίρνω ποιο είναι το πιστωτικό αποτέλεσμά σας;
Ήταν σαν, «Ω, είμαι 820». Μου είπε, «Λοιπόν, ποιο είναι το δικό σου;» Προσβλήθηκε φυσικά. «Λοιπόν, ποιο είναι το δικό σου;» Είπα, «580». Ναι το έκανα. Έτσι, όλοι γελούν όταν το λέω, θα έλεγαν: «Α, δεν τον ρώτησες ποια είναι η βαθμολογία του». Και είπα, «Άκου, έτσι είναι, τον ρώτησα, γιατί ξαναφτιάχνω την πίστωσή μου. Δεν μπορώ να ξαναφτιάξω και τα δύο μας. Κάποιος πρέπει να έρθει μαζί του».
Αλλά πήρα αυτές τις πληροφορίες στην αρχή. Λέω λοιπόν στους ανθρώπους, ξεκινήστε όπως θέλετε να τελειώσετε. Ξεκινήστε με αυτό το σκοπό στο μυαλό, ακόμα και στη σχέση. Μην περιμένετε μέχρι να είστε σε μια πραγματική σχέση, ραντεβού. Σίγουρα μην περιμένετε μέχρι να παντρευτείτε.
Αλλά πάρτε αυτές τις κουβέντες από τη μέση γιατί θα σας πω, ότι το να είστε παντρεμένοι με έναν επιχειρηματία, για όλους εμάς που είμαστε πραγματικοί επιχειρηματίες, ξέρετε ότι δεν είναι εύκολο. Και όταν είσαι οραματιστής, είναι ακόμα πιο δύσκολο για τους ανθρώπους να καταλάβουν πραγματικά το όραμά σου, γιατί ακόμα και με τον Dedric, μου ήταν δύσκολο να… Όταν του έλεγα ότι έχουμε άλλα franchise, και λέω, "Γεια, ας πουλήσουμε .» Και λέει, «Τι λες; Βγάζουμε περίπου 250,000 σε αυτό. Τι εννοείς?"
«Πρέπει να πουλήσουμε και πρέπει να πουλήσουμε τώρα». Και ξαφνικά, λέγοντάς του αυτό, επειδή εμπιστευόταν εμένα και το όραμά μου, είπε: «Εντάξει. Λοιπόν, λέτε πουλήστε, πουλήστε». Καταλαβαίνετε λοιπόν ότι εσείς ως επιχειρηματίας δεν πρόκειται να αλλάξετε ποτέ, αλλά αυτό που μπορείτε να κάνετε είναι να βοηθήσετε αυτό το ταξίδι, να βοηθήσετε τη διαδικασία, να βοηθήσετε τον μελλοντικό σας σύζυγο με το να είστε πραγματικά προκατειλημμένος και να κάνετε αυτές τις άβολες συζητήσεις. Όταν καθίσετε στο πρώτο ραντεβού και γνωριστείτε, αφήστε το να είναι ουσιαστικό.

Henry:
Κηρύττω.

Ληστεύω:
Λοιπον, ευχαριστω. Ναι, σας ευχαριστώ πολύ, Dedric και Krystal. Ήταν μεγάλη χαρά να συμμετέχετε στο BiggerPockets Podcast. Καλύψαμε τόσα πολλά πράγματα. Νομίζω ότι πραγματικά το αποκορύφωμα αυτής της παράστασης είναι η αρχή με το τέλος στο μυαλό. Μιλήσαμε για συναλλαγές και εξόδους. Μιλήσαμε για την οικοδόμηση κάτι που σας ξεπερνάει, σεβόμενοι τους οδηγούς σας. Τόσα πολλά χρυσά ψήγματα σε αυτό.
Για όποιον θέλει να επικοινωνήσει με τον Dedric και την Krystal ή τον Henry και εγώ, όλα τα στοιχεία επικοινωνίας μας θα βρίσκονται στις σημειώσεις της εκπομπής παρακάτω. Και φυσικά, ευχαριστώ Henry που ήρθες και συνδιοργανώσατε. Είναι πάντα χαρά να μοιράζομαι το μικρόφωνο μαζί σου, φίλε μου.
Και πάλι, νέο έτος, νέα μορφή επεισοδίου. Μείνετε συντονισμένοι καθώς ο David Greene και εγώ απαντάμε σε μια ερώτηση ακροατών στο πρώτο μας τμήμα Seeing Greene αμέσως μετά το διάλειμμα.

Ντέιβιντ:
Εντάξει. Καλώς ήλθατε στο τμήμα Seeing Greene όπου λαμβάνουμε ερωτήσεις από εσάς, τους ακροατές μας και απαντάμε σε αυτούς μοιράζοντας την άποψή μας, ώστε όλοι να μπορούν να μάθουν από αυτά που βλέπουμε ο Rob και εγώ.

Ληστεύω:
Και η σημερινή ερώτηση προέρχεται από τον καλό μας φίλο Νικ, παροιμιώδη φίλο δηλαδή. Ο Nick ρωτά, πρέπει να χρησιμοποιήσω ιδιωτικά χρήματα για να αγοράσω ένα hack στο σπίτι σύντομα πριν αυξηθούν ξανά οι τιμές, ενώ εξακολουθώ να πληρώνω τα χρέη μου τα επόμενα δύο έως τρία χρόνια;

Ντέιβιντ:
Κάποιο υπόβαθρο για τον Nick για να καταλάβουμε την οικονομική του θέση πριν μπούμε στην ερώτηση. Η μέση τιμή κατοικίας στην περιοχή του Νικ είναι 350,000 $ για τρία υπνοδωμάτια και δύο μπάνια. Κερδίζει περίπου 50,000 δολάρια το χρόνο στη δουλειά του, συν περίπου 20,000 δολάρια ετησίως από την παρέα του, που είναι η φωτογραφία γάμου και πορτρέτου.
Ο Νικ καθαρίζει τα τελευταία 10,000 δολάρια του χρέους του. Μπράβο σου Νίκο. Και θέλει να εξοικονομήσει άλλα 10,000 δολάρια για ένα ταμείο έκτακτης ανάγκης. Έχει μετοχές που θα μπορούσε να ρευστοποιήσει σε 13,000 $ για προκαταβολή 3% για το σπίτι αν το αγόραζε τώρα. Και η ιδανική αγορά θα ήταν ένα hack στο σπίτι με μια μονάδα πεθεράς ή ένα duplex.

Ληστεύω:
Εντάξει. Επομένως, ακούγεται ότι αυτό που πρέπει να αντιμετωπίσουμε εδώ είναι ότι ο Nick πρέπει να ενεργήσει τώρα και να αγοράσει ένα σπίτι και είναι τα ιδιωτικά χρήματα μια καλή επιλογή για να το κάνουμε; Τι λέτε κύριε; Πιστεύετε ότι πρέπει να πάρει ιδιωτικά χρήματα για να αγοράσει το πρώτο του σπίτι;

Ντέιβιντ:
Ω, αυτό θα είναι ένα όχι για μένα, σκυλί. Δεν είμαι λάτρης των ανθρώπων που δανείζονται χρήματα, ειδικά όταν είναι το πρώτο τους σπίτι, ειδικά όταν είναι νέοι και να γιατί.

Ληστεύω:
Ναι, αυτό ακριβώς ήθελα να πω.

Ντέιβιντ:
Μου αρέσει η ιδέα να πρέπει να επιταχύνεις το παιχνίδι σου με κάποιο τρόπο, ειδικά όταν είσαι νέος και αφήνεις την επιθυμία να αγοράσεις ακίνητα να γίνει καύσιμο για να σε κάνει πιο φιλόδοξους. Αυτό ήταν για μένα. Ήξερα ότι ήθελα να αγοράσω ακίνητα, οπότε άρχισα να μαζεύω επιπλέον βάρδιες σε εστιατόρια. Μετά πήγα σε ένα καλύτερο εστιατόριο όπου πληρωνόμουν περισσότερο. Αυτό με ανάγκασε να κάνω τα δύο πρώτα βήματα ανάπτυξης στις χρηματοπιστωτικές αγορές και στην αγορά όπου κέρδιζα χρήματα.
Και νιώθω ότι αυτός ήταν ένας πραγματικά, πολύ καλός τρόπος για μένα να ξεκινήσω την αρχική μου επενδυτική καριέρα ήταν να αναζητήσω τρόπους να αναπτύξω τις δεξιότητές μου για να αγοράσω ακίνητη περιουσία σε αντίθεση με το να δανείζομαι χρήματα από κάποιον άλλο, δυνητικά να χάσω τα χρήματά του. Τι νομίζεις, Ρομπ;

Ληστεύω:
Ναι, μερικά πράγματα. Οπότε έχει ήδη χρέος και εργάζεται για να το καθαρίσει. Όπως είπες, μπράβο του για αυτό. Φαίνεται λίγο αντιπαθητικό να καθαρίσετε το χρέος σας μόνο για να ξαναχρεώσετε. Νομίζω ότι κανείς δεν πρέπει να δανείζεται χρήματα μέχρι να κόψει πραγματικά τα δόντια του στον κλάδο, να καταλάβει τι είναι καλό χρέος, τι είναι κακό χρέος.
Δεν ξέρω τι είδους χρέος έχει, αλλά αν έχει χρέος 10,000 $, θα έλεγα να το κόψει, να ζήσει τη ζωή του λίγο χωρίς χρέη. Δεν μιλάω για υποθήκη ή κάτι τέτοιο. Μιλάω για πιστωτικές κάρτες και αυτοκίνητα, ό,τι κι αν είναι αυτό που προσπαθεί να καθαρίσει. Και εξοικονομήστε λίγα περισσότερα χρήματα και δείτε αν μπορεί να μπει στο πρώτο του σπίτι χωρίς χρέη.
Και ο λόγος που το λέω αυτό συγκεκριμένα είναι επειδή πρόκειται για hack στο σπίτι, και συνήθως όταν οι άνθρωποι προσπαθούν να επιδοτήσουν το στεγαστικό τους δάνειο, είναι επειδή προσπαθούν να επιδοτήσουν το στεγαστικό τους δάνειο, ώστε να μην χρειάζεται να πληρώσουν υποθήκη. Και ασχολούμαι με αυτό. Αυτή είναι η αγαπημένη μου μορφή ακίνητης περιουσίας. Αλλά συνήθως όταν οι άνθρωποι κάνουν χακάρισμα στο σπίτι, είναι επειδή τα χρήματα είναι ούτως ή άλλως σφιχτά και προσπαθούν να βγάλουν χρήματα λίγο λιγότερο. Και έτσι δεν μου αρέσει η ιδέα να βγω έξω και να δανειστώ χρήματα για να μπω στη συνέχεια σε ένα hack στο σπίτι όπου τα χρήματα είναι σφιχτά.
Οπότε μάλλον θα αρνηθώ σε αυτό. Μακάρι να μπορούσα να προσφέρω λίγο περισσότερο από ένα, «Γεια, το έχεις αυτό. Μπορείς να πιστέψεις στον εαυτό σου και να το κάνεις, φίλε», αλλά όχι στο πρώτο σου.

Ντέιβιντ:
Ναι, απολύτως. Θα μας ακούσετε κατά καιρούς να συμβουλεύουμε τους ανθρώπους ότι είναι καλή ιδέα να δανειστούν χρήματα. Αυτό συμβαίνει συνήθως όταν έχετε μια ουρλιαχτή συμφωνία με έναν τόνο μετοχών και μπορείτε να έχετε μια γρήγορη ανάκαμψη. Έτσι, αν ψάχνω μια ευκαιρία να βγάλω 250,000 $ σε μια αναστροφή ή μια ευκαιρία χονδρικής ή απλώς κάτι με έναν τόνο ιδίων κεφαλαίων, εάν δανειστώ χρήματα από κάποιον άλλο, βασικά δανείζομαι χρήματα για να αγοράσω χρήματα με τη μορφή μετοχικού κεφαλαίου . Αυτό είναι διαφορετικό. Μιλάμε για προκαταβολή ενός σπιτιού για το οποίο θεωρητικά πληρώνουμε την εύλογη αγοραία αξία και ο σκοπός της προκαταβολής είναι απλώς να αποφευχθεί η σκληρή δουλειά του να συνεχίσουμε να εργαζόμαστε και να εξοφλούμε τα χρέη.
Θα προτιμούσα να επιταχύνουμε τη φασαρία, να ζητήσουμε προαγωγή στη δουλειά, να δουλέψουμε σκληρότερα, να κάνουμε κάτι για να βάλουμε τον εαυτό σας σε ισχυρότερη οικονομική θέση προτού προχωρήσετε σε επενδύσεις σε ακίνητα. Αλλά μου αρέσει η ιδέα του house hacking. Λατρεύω την ιδέα της αγοράς ενός duplex ή μιας οικογένειας με ADU. Μου αρέσει αυτή η καθυστερημένη ικανοποίηση και η θυσία της άνεσης για το οικονομικό σας μέλλον. Τι πιστεύεις για αυτό το στοιχείο, Ρομπ;

Ληστεύω:
Χαίρομαι που το είπες. Ναι, με μια αναστροφή, υπάρχει μια στρατηγική εξόδου και ένα χρονοδιάγραμμα όπου θα ξεφύγετε από αυτό το χρέος. Με το hack στο σπίτι, θα το κάνεις αυτό για πολύ καιρό, νομίζω.

Ντέιβιντ:
Τώρα, εάν είστε κάποιος που σκέφτεται να δανειστεί προσωπικά χρήματα και θέλετε να μάθετε περισσότερα γι' αυτό, η BP έχει μερικούς καλούς πόρους για εσάς στον ιστότοπό μας, μεταβείτε στη διεύθυνση biggerpockets.com και στην ενότητα Δημιουργία της ομάδας σας, κάντε κλικ στην επιλογή Εύρεση δανειστή. όπου μπορείτε να βρείτε κάποιες πληροφορίες σχετικά με το τι πρέπει να αναζητάτε σε έναν ιδιωτικό δανειστή, εάν αυτό είναι κάτι που σκέφτεστε να εξερευνήσετε.
Ρομπ, σε ευχαριστώ που ήρθες μαζί μου στο Seeing Greene. Είναι πάντα καλύτερα όταν βλέπω το Grabasolo αντί να βλέπω απλώς τον Greene. Οπότε σε εκτιμώ που είσαι εδώ.

Ληστεύω:
Γεια, ευχαριστώ που με δώσατε.

Ντέιβιντ:
Και σας ευχαριστούμε όλους για την παρουσία σας στην εκπομπή. Ανυπομονούμε να είμαστε εδώ μαζί σας την επόμενη φορά, όπου θα έχουμε άλλο ένα στοιχείο Seeing Greene στο τέλος του κανονικού podcast. Εάν σας άρεσε αυτή η εκπομπή, σκεφτείτε να μας αφήσετε μια κριτική πέντε αστέρων όπου κι αν ακούτε τα podcast σας. Αυτά μας βοηθούν έναν τόνο. Αυτός είναι ο Ντέιβιντ Γκριν για την αποχώρηση της Γκραμπασόλο.