BiggerNews: Η μη προσιτή τιμή ενοικίου ξεπερνά το επικίνδυνο νέο όριο

Ντέιβιντ:
Αυτό είναι το BiggerPockets Podcast show 775.

Θωμάς:
Το πρόβλημα εδώ, δεν είναι τόσο τα επίπεδα ενοικίων, αλλά ο ρυθμός με τον οποίο έχουν αυξηθεί. Και αυτά τα νοικοκυριά, ιδιαίτερα τα νοικοκυριά με χαμηλότερο εισόδημα, όταν ασχολείστε με κάτι σαν μίσθωση διαμερισμάτων, που είναι μόνο περίπου ένα χρόνο, θα υποστούν μεγάλο σοκ, ειδικά επειδή το εισόδημά τους δεν πρόκειται να συμβαδίσει σχεδόν με αυτούς τους τύπους επίπεδα στα οποία μπορεί να αυξηθεί το ενοίκιο.

Ντέιβιντ:
Τι συμβαίνει σε όλους; Είναι ο David Greene, ο οικοδεσπότης του Podcast Real Estate του BiggerPockets σήμερα εδώ στη Χαβάη, που ηχογραφεί με τον άλλο Dave, τον συνεργάτη μου στον καπιταλισμό, όχι συνεργάτη στο έγκλημα, διαφορετικό PIC, Dave Meyer. Και εμείς εδώ σας φέρνουμε τις πληροφορίες που χρειάζεστε για να κερδίσετε χρήματα σε ακίνητα και να βρείτε οικονομική ελευθερία. Σήμερα είναι μια φοβερή εκπομπή όπου ο Ντέιβ και εγώ παίρνουμε συνεντεύξεις από τον Λου Τσεν και τον Τομ ΛαΣάλβια από το Moody's Analytics που μιλούν για το πρόβλημα της έλλειψης οικονομικής τιμής στέγασης; Κρίση? Πώς θα το σημειώσατε, Ντέιβ;

Dave:
Ναι, νομίζω ότι ένα από τα δύο. Όλοι γνωρίζουμε ότι η στέγαση έχει γίνει πραγματικά απρόσιτη. Αυτό επηρεάζει τόσο τους αγοραστές κατοικιών για πρώτη φορά, όσο και τους ανθρώπους που απλώς προσπαθούν να αγοράσουν ένα σπίτι. Και για τους επενδυτές, επίσης, έχει γίνει πραγματικά δύσκολο να αντέξουν οικονομικά τις περισσότερες αγορές στη χώρα αυτή τη στιγμή. Και ο Τομ και ο Λου παρέχουν κάποιες πληροφορίες, όχι μόνο σχετικά με τη μη προσιτές τιμές στέγασης, αλλά και για το πώς αυτό επηρεάζει όλους, συμπεριλαμβανομένων των επενδυτών σε ακίνητα. Πολλοί από τους οποίους επωφελήθηκαν από την αύξηση των ενοικίων, αλλά παρέχουν επίσης μερικές πραγματικά ενδιαφέρουσες προοπτικές σχετικά με το γιατί η επίλυση αυτών των προβλημάτων δυσκολίας είναι πραγματικά προς το συμφέρον όλων.

Ντέιβιντ:
Ναι είναι. Και αυτό είναι ένα τόσο καλό σημείο. Και αν ακούσετε τη σημερινή εκπομπή, θα καταλάβετε περισσότερο γιατί έχουμε αυτό το πρόβλημα. Και αν καταλαβαίνετε το γιατί, θα δείτε τις κινήσεις που μπορείτε να κάνετε για να κερδίσετε πραγματικά εισόδημα, να δημιουργήσετε κερδοφορία και να χτίσετε πλούτο σε αυτήν την αγορά, ενώ παράλληλα κάνετε κάτι για να λύσετε ένα πρόβλημα και ελπίζουμε να κάνετε τη στέγαση πιο προσιτή για όλους τους άλλους.

Dave:
Νομίζω ότι ένα πράγμα σχετικά με αυτό το επεισόδιο είναι πραγματικά ενδιαφέρον, και όπως είπατε, η κατανόηση του γιατί, είναι πολλή από την αφήγηση που ακούω, μπορεί να το ακούσετε και αυτό, είναι ότι οι άνθρωποι λένε, «Τα ενοίκια θα καταρρεύσουν». Ή, «Η αγορά κατοικίας θα καταρρεύσει. Οτι ανεβαίνει κατεβαίνει." Κάτι που απλά δεν ισχύει στα οικονομικά. Αλλά νομίζω ότι κάνουν πολύ καλή δουλειά εξηγώντας γιατί πιστεύουν ότι η έλλειψη προσιτότητας θα είναι ένα πρόβλημα που διαποτίζει την αγορά κατοικίας για το άμεσο μέλλον, εκτός εάν ληφθούν σκόπιμα μέτρα. Και νομίζω ότι αυτό είναι χρήσιμο τόσο στο πλαίσιο, και πάλι, της βελτίωσης του ζητήματος της οικονομικής προσιτότητας, αλλά και απλώς στην κατανόηση του τι συμβαίνει στην αγορά κατοικίας και γιατί οι τιμές είναι όπως είναι. Κάνουν πολύ καλή δουλειά και παρέχουν μερικά πραγματικά ενδιαφέροντα δεδομένα που θα σας βοηθήσουν απλώς να προσεγγίσετε την κατανόησή σας για τη στέγαση.

Ντέιβιντ:
Αυτό ακριβώς είναι. Και όσο περισσότερα γνωρίζετε, τόσο περισσότερο μπορείτε να επωφεληθείτε από τη λήψη έξυπνων οικονομικών αποφάσεων, γεγονός που σας δίνει ένα πλεονέκτημα έναντι όλων των ανθρώπων που δεν ακούν αυτό το podcast. Λύστε λοιπόν τη ζώνη σας, βάλτε τον εαυτό σας, έχουμε μια υπέροχη παράσταση για εσάς. Πριν φέρουμε τους Λου και Τομ, η σημερινή γρήγορη συμβουλή είναι να δείτε πώς μπορείτε να συμμετάσχετε στη λύση και να δείτε την Αναλυτική αναφορά της Moody's στην οποία αναφερόμαστε σήμερα σχετικά με τη μη προσιτή τιμή στέγασης. Έφτιαξαν λοιπόν κάτι πολύ ωραίο που δείχνει τις μεγάλες αγορές του μετρό και πού βρίσκονται τα ενοίκια σε σχέση με τους μισθούς. Το να ξοδεύετε το 30% του εισοδήματός σας στο ενοίκιο είναι πλέον το νέο φυσιολογικό σε πολλά μετρό των ΗΠΑ και μερικά είναι ακόμη υψηλότερα. Συνεχίστε λοιπόν και ρίξτε μια ματιά στην περιγραφή της εκπομπής μας, εάν θέλετε να κατεβάσετε αυτήν την αναφορά και να την ελέγξετε. Οπλιστείτε με περισσότερες πληροφορίες και γίνετε λίγο περισσότερο σαν τον Dave Meyer αύριο παρά σήμερα. Αυτή είναι η συμβουλή μου. Ντέιβ, θα ήθελες να πεις κάτι πριν φέρουμε τον Τομ και τον Λου;

Dave:
Οχι, καθόλου. Νομίζω ότι τα κάλυψες όλα. Ας φέρουμε λοιπόν τον Τομ και τον Λου.

Ντέιβιντ:
Εντάξει, καλώς ήρθατε στην εκπομπή Thomas and Lu. Θωμά, αν δεν σε πειράζει, θα ξεκινήσουμε μαζί σου. Μπορείτε να μας πείτε λίγα λόγια για τον εαυτό σας;

Θωμάς:
Thomas LaSalvia, Διευθυντής Οικονομικών Ερευνών, Moody's Analytics CRE. Το CRE είναι εμπορικά ακίνητα. Είμαι στη βιομηχανία για πάνω από μια δεκαετία, είχα κάποιο υπόβαθρο στον ακαδημαϊκό χώρο, ήμουν εκπαιδευτής για αρκετό καιρό, αλλά πολύ χαρούμενος που φέρνω τις γνώσεις και την τεχνογνωσία μου στην παράσταση. Σας ευχαριστώ που με έχετε.

Ντέιβιντ:
Επιτρέψτε μου να σας πω κάτι που πάντα πίστευα ότι δεν ρωτούσατε αλλά θα το μοιραστώ ούτως ή άλλως. Νομίζω ότι είναι ξεκαρδιστικό ότι το όνομα Moody's είναι Moody's. Επειδή όταν σκέφτεστε τους Moody's σκέφτεστε αντικειμενικά, πραγματολογικά, αξιόπιστα, αξιόπιστα, βαρετά, αλλά μπορώ να σταθώ σε αυτό, σωστά; Είναι το αντίθετο από κάποιον που είναι κυκλοθυμικός, του οποίου η γνώμη αλλάζει συνεχώς. Έχει αναφερθεί ποτέ κάποιος άλλος στην αστεία υποκρισία στο όνομά σας και στην εταιρεία σας;

Θωμάς:
Κάνουμε περιστασιακά κάποιες συζητήσεις που προκαλούν γέλια σχετικά με το όνομα, αλλά όχι, είναι μια υπέροχη, μακρά ιστορία με τον ιδρυτή μας. Από εκεί λοιπόν προέρχεται αυτό το όνομα.

Ντέιβιντ:
Φυσικά. Ναι. Εντάξει. Χαίρομαι που δεν είμαι μόνο εγώ. Και μετά Λου, καλώς ήρθες στην παράσταση. Ευχαριστώ που είστε εδώ. Μπορείς να μας πεις λίγα λόγια για τον εαυτό σου και τον ρόλο σου στους Moody's;

Δευτ.:
Απολύτως. Σας ευχαριστούμε που μας έχετε ξανά, Ντέιβιντ. Ονομάζομαι Lu Chen, είμαι ανώτερος οικονομολόγος στην ηγετική ομάδα πωλήσεων CRE του Moody's Analytics. Έτσι έχω πάνω από μια δεκαετία εργασιακής εμπειρίας στην κεφαλαιαγορά. Δουλεύοντας στην ομάδα, ο κύριος στόχος μου είναι η αγορά διαμερισμάτων, η μετανάστευση, η στέγαση για ηλικιωμένους, η οικονομική προσιτή στέγαση, η προσιτή στέγαση, όπως πείτε, τα πάντα μέσα σε αυτόν τον οικιστικό κύκλο.

Ντέιβιντ:
Εντάξει. Και ως ανώτερος οικονομολόγος, με απλούς όρους, πάντα ήθελα να ρωτήσω αυτό, σημαίνει ότι είσαι ο μεγαλύτερος σε ηλικία; Αυτό σημαίνει ότι είσαι ο πιο δυνατός; Αυτό σημαίνει ότι αν πολλοί άνθρωποι… αν πεθάνεις, κάποιος άλλος παίρνει τη θέση σου; Αυτό σημαίνει ότι εργάζεστε σε ορισμένα πράγματα; Τι σημαίνει αυτό πρακτικά ότι θα γίνεις ανώτερος οικονομολόγος;

Δευτ.:
Πραγματικά πιστεύω ότι οφείλεται στην ηλικία και χωρίς παράπονο.

Ντέιβιντ:
Εντάξει. Λοιπόν, θα με είχες κοροϊδέψει με αυτό, Λου, γιατί φαίνεσαι πολύ νεότερος από εμένα. Αν κάποιος παρακολουθεί στο YouTube, θα το καταλάβετε εύκολα. Έχετε λοιπόν το καλύτερο και των δύο κόσμων, σωστά; Έχετε την εμφάνισή σας, φαίνεστε νέοι και η σοφία σας είναι εκεί ως ανώτερος οικονομολόγος. Είμαστε λοιπόν πολύ τυχεροί που σας έχουμε στην εκπομπή σήμερα.

Δευτ.:
Ευχαριστώ, Ντέιβιντ.

Dave:
Εντάξει, λοιπόν, Τομ και Λου, χαίρομαι που σας ξαναβλέπω παιδιά. Καλως ορισες πισω. Θα ήθελα πολύ να ακούσω λίγα λόγια για αυτήν την απίστευτη αναφορά οικονομικά προσιτή στέγαση που κάνατε και οι δύο μαζί. Είναι πραγματικά εντυπωσιακό, όλοι πρέπει να το ελέγξουν. Μπορείτε να μας πείτε λίγο σε υψηλό επίπεδο ποια ήταν τα ευρήματά σας;

Δευτ.:
Πραγματικά, αυτό είναι ένα πολύ ενδιαφέρον ταξίδι για την ομάδα μας που ξεκίνησε από τις αρχές του 2022. Έτσι, αν σκεφτεί κανείς εκείνη την εποχή, οι Ηνωμένες Πολιτείες ήταν πραγματικά στην άνοδο του υψηλότερου πληθωρισμού και το πρότυπο μετανάστευσης των ανθρώπων έχει αλλάξει λόγω του COVID. Έτσι, στην αρχή, είδαμε ανθρώπους να βγαίνουν από μερικά από τα μεγαλύτερα μετρό, πηγαίνοντας σε ορισμένους από τους προορισμούς, Φλόριντα, Τέξας. Για να απολαύσετε πραγματικά αυτή την ευελιξία της εργασίας αλλού, δεν χρειάζεται απαραίτητα να είστε κοντά στο σημείο που εργάζονται. Και αυτό δημιούργησε αυτή την ενδιαφέρουσα δυναμική, την οποία δεν έχουμε δει πολύ συχνά στο παρελθόν. Έβλεπε τις τιμές των ενοικίων να αυξάνονται, τις τιμές των κατοικιών να αυξάνονται. Σε μερικούς από τους καυτούς προορισμούς, ή τους αποκαλούμε πανδημικούς αγαπημένους, αλλά μετά οι άνθρωποι συνειδητοποιούν ότι πρέπει ακόμα να επιστρέψουν στη δουλειά. Ακόμα κι αν αυτό δεν σημαίνει ότι πρέπει να επιστρέφουν στο γραφείο πέντε ημέρες την εβδομάδα, προετοιμάζονται, προετοιμάζονται να επιστρέφουν στο γραφείο τουλάχιστον μία ή δύο ημέρες την εβδομάδα, κάθε τόσο συναναστραφείτε με φίλους, επιστρέφοντας στη ζωή της πόλης.
Επομένως, βλέπουμε κάποια από την αντίστροφη ή ομαλοποίηση αυτού του μοτίβου μετανάστευσης. Και αυτό γέμισε γρήγορα το επίπεδο ενοικίασης, οι τιμές ενοικίασης σε ορισμένα από τα παραδοσιακά πολύ επαχθή, ακριβά μετρό, συμπεριλαμβανομένης της Νέας Υόρκης, συμπεριλαμβανομένης της Βοστώνης και πολλών άλλων τοποθεσιών. Παρατηρήσαμε ότι στο σύνολο δεδομένων μας και αυτή η ιδέα φούσκωσε και βγήκε στην επιφάνεια. Αυτό είναι πραγματικά κάτι στο οποίο πρέπει να καταβάλουμε προσπάθεια. Θα πρέπει να κάνουμε διάγνωση, να κατανοήσουμε το μοτίβο της οικονομικής τιμής ενοικίασης. Διότι εάν εξετάζετε την τιμή ενοικίασης που καταλαμβάνει διψήφιο αριθμό από έτος σε έτος, αυτό σημαίνει εκθετική αύξηση της επιβάρυνσης του ενοικίου για μεμονωμένα νοικοκυριά. Έτσι νωρίς την άνοιξη του 2022, η ομάδα… είναι πραγματικά η ομαδική προσπάθεια. Αν και ξέρω ότι θα θέλατε να βάλετε ονόματα σε αυτήν την αναφορά, είναι πραγματικά μια ομαδική προσπάθεια. Ξεκινήσαμε, παρατηρήσαμε αυτή την ταχεία αύξηση αυτής της οικονομικής προσιτότητας ενοικίασης μέχρι το τέλος του 2022.
Οι ΗΠΑ στο σύνολό τους, βλέπουμε επιτέλους το νοικοκυριό με μέσο εισόδημα να πληρώνει περίπου το 30% σε μια μέση μονάδα ενοικίασης στην αγορά. Και αυτό το 30% είναι ένας κρίσιμος αριθμός. Αυτό συνήθως σημαίνει ότι, σε μέση βάση, το νοικοκυριό μέσου εισοδήματος στις Ηνωμένες Πολιτείες έχει επιβαρυνθεί με το ενοίκιο. Και είναι ένα πολύ δύσκολο ταξίδι για εμάς να συνεχίσουμε να παρατηρούμε πώς αναδιαμορφώνεται η δυναμική των τιμών ενοικίασης, πώς αλλάζει το ενοίκιο, επηρεάζοντας ορισμένες από τις αποχρώσεις. Και η τελευταία έκθεση που δημοσιεύσαμε μέχρι το τέλος του περασμένου μήνα απεικονίζει πραγματικά αυτή τη λεπτή εικόνα ότι βλέπουμε την πτώση του ενοικίου στην αρχή, την άνοιξη του 2023, άρχισε να ρίχνει φως στο τέλος του τούνελ. Βλέπουμε λοιπόν μια μικρή υποχώρηση σε αυτό το βάρος ενοικίου από περίπου 30%, τώρα κάπου σε αυτό το εύρος των 29.6 τοις εκατό. Είναι μια μικρή βελτίωση, αλλά εξακολουθούμε να βλέπουμε άβολα το βάρος του ενοικίου να αυξάνεται αρκετά κοντά στο όριο επιβάρυνσης του ενοικίου του 30%.

Dave:
Σας το έχω ρωτήσει πριν, απλώς ως teaser, ήσασταν και οι δύο στο επεισόδιο 81 του On the Market, αν θέλετε να μάθετε γι 'αυτό. Αλλά για μένα, αυτή η ιδέα ότι το βάρος του ενοικίου είναι 30% είναι κάτι που αξίζει να εξερευνήσετε λίγο περισσότερο. Έχω ακούσει αυτόν τον αριθμό μερικές φορές ότι το μέγιστο ή ιδανικό ποσοστό εισοδήματος που πρέπει να ξοδεύουν οι ενοικιαστές για στέγαση είναι 30%. Γιατί 30%;

Θωμάς:
Συμβολικός? Δεν είναι 30%. Έτσι, το 30% υποτίθεται ότι σημαίνει ότι αν ξοδεύετε περισσότερα από αυτό, ίσως χρειαστεί να κάνετε θυσίες όσον αφορά άλλες ανάγκες. Κάτι λιγότερο από αυτό και σας ελευθερώνει εισόδημα για αυτές τις ανάγκες. Αλλά όχι μόνο αυτές οι ανάγκες, αλλά και άλλες ιδιότητες της ζωής. Έτσι, το 30%, είναι ο αριθμός HUD, αριθμός αστικής ανάπτυξης κατοικιών. Έχει χρησιμοποιηθεί για αρκετό καιρό. Φτάνοντας όμως το 30%, πιο συμβολικό από οτιδήποτε άλλο. Έχουμε στεγαστική κρίση, το ενοίκιο είναι πολύ υψηλό και τελικά αυτό δεν θα εξαφανιστεί σύντομα. Έτσι, για να απογοητεύσουμε την προηγούμενη δήλωση του Lu, γιατί το κάνουμε αυτό, επειδή αυτή η ιστορία θα παραμείνει για πολύ καιρό και θέλουμε να είμαστε μέρος αυτής της λύσης.

Ντέιβιντ:
Αυτό είναι ένα εξαιρετικό σημείο, Τόμας, ότι πολλοί από αυτούς τους αριθμούς, όπως το 30% του εισοδήματός σας, πρέπει να πάνε για ενοικίαση. Υπάρχουν πολλά άλλα σημεία δεδομένων στον χώρο των προσωπικών οικονομικών ακριβώς όπως αυτό, που δεν βασίζονται σε καμία αντικειμενική αξιολόγηση για τίποτα. Είναι απλώς ένας αριθμός που αρέσει στον ανθρώπινο εγκέφαλο και δημιουργεί μια βασική κατανόηση, ώστε να μην κάνετε κάτι τρελό, όπως να ξοδεύετε το 70% του εισοδήματός σας σε στέγαση. Αλλά οι άνθρωποι το ακούνε και το παίρνουν στην ονομαστική τους αξία όπως, εντάξει, οι ειδικοί λένε μην το κάνετε αυτό. Έτσι, αν το ενοίκιο ήταν 30.5% του μισθού τους, λένε, «Α, δεν μπορώ να το κάνω αυτό. Είναι πολύ ακριβό.” Και υπάρχουν πολλά πράγματα που επιπλέουν στον χώρο μας και λειτουργούν με τον ίδιο τρόπο και χαίρομαι που ακούω ότι το επισημαίνετε. Απλώς… Κάποιος το έβγαλε από τον πισινό του κάπου.

Θωμάς:
Ρωτήστε οποιονδήποτε στη Νέα Υόρκη και θα σας πουν ότι ξοδεύουν πολύ περισσότερο από το 30%.

Dave:
Ναι, εννοώ, σε περιοχές υψηλού εισοδήματος είναι πάνω από 30% εδώ και πολύ καιρό, σωστά;

Θωμάς:
Λου, έχεις αυτούς τους αριθμούς, σωστά; Η πόλη της Νέας Υόρκης επιβαρύνθηκε με το ενοίκιο σε αυτό το μέσο επίπεδο για αρκετό καιρό.

Δευτ.:
Έτσι, αν κοιτάξουμε την ιστορία της επιβάρυνσης των ενοικίων, στη Νέα Υόρκη, από τότε που αρχίζουμε να παρακολουθούμε τις χρονοσειρές σε όλα τα μεγάλα μετρό στις Ηνωμένες Πολιτείες, η Νέα Υόρκη ήταν η μόνη που παραβίασε αυτό το όριο του 30% το 1999. Επομένως, αυτά είναι τα πρώτα σημεία δεδομένων που μπορούμε να παρακολουθήσουμε και να παρέχουμε στην αγορά. Και από τότε αρχίζουμε να βλέπουμε την αύξηση του ενοικίου και να μην προλαβαίνουμε. Η αύξηση του εισοδήματος έχει δημιουργήσει τις τσέπες γύρω από τον χάρτη των ΗΠΑ για να ενταχθούν σε αυτή τη λίστα επιβαρύνσεων ενοικίων. Έχουμε, λοιπόν, το Μαϊάμι, τη Βοστώνη, το Σαν Φρανσίσκο, στα πρώτα 10 χρόνια του νέου αιώνα, που εντάσσεται στη Νέα Υόρκη ως το μετρό που επιβαρύνει το ενοίκιο. Και όλα αυτά τα μετρό έχουν επιβαρυνθεί με το ενοίκιο για διάφορους λόγους, είτε πρόκειται για ενίσχυση της τεχνολογίας, είτε για τον ταξιδιωτικό προορισμό, για καλύτερο καιρό, για μεταναστευτικό προορισμό τόσο σε διεθνές όσο και σε εγχώριο επίπεδο.
Έτσι, για διάφορους λόγους, έχουν ενταχθεί σε αυτή τη λίστα. Τόσο γρήγορα προς τα τέλη του 2022, αρχές του 2023. Επομένως, υπάρχουν επτά μετρό που έχουν υπερβεί το όριο του 30% της επιβάρυνσης του ενοικίου. Και πάλι, αυτός είναι ένας συμβολικός αριθμός. Έτσι, αν κοιτάξουμε κάτω τη λίστα, η Νέα Υόρκη, το Μαϊάμι, το Λος Άντζελες, η Βοστώνη ήταν πάντα επιβαρυμένες με το ενοίκιο την τελευταία δεκαετία. Έχουμε επίσης το Φορτ Λόντερντεϊλ, το Παλμ Μπιτς, το βόρειο Νιου Τζέρσεϊ, την Τάμπα, το Ορλάντο και το Σαν Φρανσίσκο, είτε έχουν ήδη ξεπεράσει αυτό το 30% είτε κοντά σε αυτό το όριο του 30%. Όλα αυτά τα μετρό λοιπόν, για διάφορους λόγους, έχουν ενταχθεί σε αυτό και αυτό σε επίπεδο μετρό.
Αλλά από την άλλη πλευρά, αν κοιτάξετε μεμονωμένες γειτονιές μέσα στο μετρό, σε μια συγκεκριμένη γειτονιά, επιστρέφοντας στο παράδειγμα της Νέας Υόρκης για την οικογένεια μέσου εισοδήματος, για τον μέσο ενοικιαστή για να ζήσει στο Μανχάταν. Πιθανότατα θα αισθάνονται όχι μόνο επιβαρυμένο το ενοίκιο αλλά και σοβαρά επιβαρυμένο το ενοίκιο, που σημαίνει ότι πρέπει να πληρώσουν περισσότερο από το 50% του εισοδήματός τους στο ενοίκιο. Αλλά αν τους μεταφέρεις στον εξωτερικό δήμο, αν αποφάσισαν να ζήσουν στο Μπρονξ, η κατάσταση θα βελτιωθεί αρκετά. Επομένως, είναι πολύ ενδιαφέρον να δούμε πώς εξελίσσεται αυτό το μεγαλύτερο μετρό τις τελευταίες δύο δεκαετίες και έχοντας αυτή τη συγκέντρωση πολυτελών πολυκατοικιών κατηγορίας Α συγκεντρωμένη γύρω από ορισμένες γειτονιές, δημιουργώντας αυτή τη φυσική διχοτόμηση μεταξύ των αγορών διαμερισμάτων ανώτερης και κατώτερης βαθμίδας και ενίσχυσε τον μέσο όρο προσιτές τιμές ενοικίασης σε επίπεδο μετρό.

Dave:
Ελπίζω ότι ίσως μπορούμε να το βάλουμε αυτό στο πλαίσιο κατανοώντας απλώς και όχι το ενοίκιο… Το ενοίκιο προφανώς από την άποψη του μεριδίου του μέσου εισοδήματος είναι εξαιρετικά σημαντικό, αλλά και απλώς απόλυτοι αριθμοί. Πόσο έχει αυξηθεί το ενοίκιο από την αρχή της πανδημίας και πού βρισκόμαστε όσον αφορά το διάμεσο ενοίκιο αυτή τη στιγμή;

Δευτ.:
Έτσι, για τη Νέα Υόρκη, από την προ-COVID έως και το πρώτο τρίμηνο του 2023, σωρευτικά, το ενοίκιο έχει αυξηθεί κατά 16.8% και πρέπει να πάρετε αυτό το νούμερο με αρκετή ποσότητα αλατιού. Γιατί αν δούμε το απόλυτο μέσο επίπεδο ενοικίου για την πόλη της Νέας Υόρκης, και αυτό είναι δυσάρεστα περίπου 4,000 $ το μήνα. Έτσι, από το πρώτο τρίμηνο του 2023, το μέσο ενοίκιο για τη Νέα Υόρκη είναι 4,270 $. Και το δεύτερο στη σειρά, το Μαϊάμι, το οποίο έχει την τρέχουσα αναλογία εισοδήματος από ενοίκια πολύ πάνω από το όριο του 30%, που βρίσκεται στο 42%, είναι το μέσο ενοίκιο 2,149 $. Και αυτή είναι σημαντική αύξηση, σχεδόν 30% άλμα σε σύγκριση με την προ-πανδημία. Το τρίτο, το Fort Lauderdale, επίσης στη Φλόριντα, αυξήθηκε πάνω από 30% σωρευτικά τα τελευταία τρία χρόνια. Επομένως, αν κοιτάξετε πού ήταν το επίπεδο ενοικίου πριν από την πανδημία σε σχέση με το πού είναι, αυτό το ποσοστό δείχνει πραγματικά μια ισχυρή ιστορία για το πόσο σημαντικό δημιούργησε αυτή η πληθωριστική πίεση στην αγορά ενοικίων για ορισμένες από τις αγορές HUD , ειδικά στη Φλόριντα.

Θωμάς:
Το πρόβλημα εδώ, όχι τόσο τα επίπεδα ενοικίων, προφανώς είναι απίστευτα υψηλά σε ορισμένες μητροπολιτικές περιοχές, αλλά όπως ανέφερε ο Lu, είναι ο ρυθμός με τον οποίο έχουν αυξηθεί. Σωστά? Αυτό είναι πολύ παρόμοιο όταν μιλάμε για το πώς η αγορά εμπορικών ακινήτων και οι επενδυτές είναι αναστατωμένοι με την Federal Reserve. Λοιπόν, δεν είναι ότι τα επιτόκια ανεβαίνουν. Θέλω να πω, προφανώς θα ήθελαν να είναι χαμηλότερα και τα χρήματα να είναι φθηνότερα για να κάνουν επενδύσεις σε δανεισμό, αλλά με αυτόν τον ρυθμό. Και όταν έχετε αυτόν τον ρυθμό αύξησης, είναι ένα πραγματικό σοκ στην αγορά για το οποίο οι άνθρωποι δεν μπορούν πραγματικά να προετοιμαστούν. Και αυτά τα νοικοκυριά, ιδιαίτερα τα νοικοκυριά με χαμηλό εισόδημα σε αυτές τις περιοχές, είναι απροετοίμαστα για αυτό το είδος σοκ. Και όταν ασχολείστε με κάτι σαν μισθώσεις διαμερισμάτων, που είναι μόνο περίπου ένα χρόνο, θα σοκάρονται, ειδικά επειδή το εισόδημά τους δεν πρόκειται να συμβαδίσει σχεδόν με αυτά τα επίπεδα στα οποία μπορεί να φτάσει το ενοίκιο. αυξήθηκε.

Dave:
Πολύ χρήσιμο πλαίσιο εδώ. Θα ήθελα απλώς να προσπαθήσω να καταλάβω και από τους δύο σας, αλλά Τομ, ας ξεκινήσουμε από σένα. Τι μας λέει το γεγονός ότι το ενοίκιο έχει αυξηθεί τόσο πολύ και γίνεται πλέον επαχθές σε όλο και περισσότερες αγορές, μας λέει για τη φύση της αγοράς κατοικίας και του αποθέματος κατοικιών στη χώρα αυτή τη στιγμή.

Θωμάς:
Ναι, μεγάλη ερώτηση. Και χρησιμοποιήσατε τις λέξεις κατοικίες και νομίζω ότι αυτό είναι το σημαντικό. Πολλοί είναι οι αριθμοί που πετάγονται, αλλά κάπου μεταξύ δύο και πέντε εκατομμυρίων κατοικιών η έλλειψη που έχουμε σε αυτή τη χώρα. Δεν έχουμε χτίσει αρκετή μονοοικογένεια ή πολυοικογένεια, αν και η πολυοικογένεια έχει βελτιωθεί. Μοναδική οικογένεια μάζεψε για λίγο και τώρα έχει τραβήξει λίγο πίσω. Και έχει δημιουργηθεί αυτή η κατάσταση όπου αυτό το βάρος, αυτός ο αριθμός 30%… Και πάλι, δεν είναι ο αριθμός του 30%, αλλά είναι η ταχεία αύξηση και αυτό προκαλεί άγχος σε πολλά νοικοκυριά και πολλά από αυτά είναι νοικοκυριά χαμηλότερου εισοδήματος ή εκείνα τα νοικοκυριά που μόλις ξεκινούν . Όταν μιλάς για ανύπαντρη οικογένεια, ξέρω ότι δεν μιλάμε για έναν τόνο ανύπαντρη οικογένεια σήμερα, αλλά όταν το μιλάς αυτό, είναι δύσκολο να ανέβεις σε αυτή τη σκάλα στέγασης. Όταν μιλάτε για πολλές οικογένειες, εάν θέλετε να παραμείνετε σε μια ωραία γειτονιά σε ένα αξιοπρεπές διαμέρισμα, αυτό είναι ένα όλο και μεγαλύτερο κομμάτι του προϋπολογισμού σας και αυτό σημαίνει ότι δεν μπορείτε να κάνετε οικονομία για αυτήν την προκαταβολή για να ανεβείτε σε αυτήν τη σκάλα στέγασης.

Ντέιβιντ:
Ενδιαφέρων.

Θωμάς:
Και αυτός είναι πολύς πλούτος που θα εξαφανιστεί για τις τελευταίες δύο γενιές που απλά δεν μπορούν να φτάσουν εκεί χωρίς, ας πούμε, να βοηθήσουν οι γονείς τους με την προκαταβολή. Και αυτό είναι που συμβαίνει πολύ, το οποίο ενισχύει το πρόβλημα της ανισότητας μεταξύ των οικογενειών στις Ηνωμένες Πολιτείες. Τώρα είναι ένα πρόβλημα σε όλο τον κόσμο φυσικά, αλλά σίγουρα είναι κάτι που αξίζει να σκεφτούμε όταν συζητάμε για τη στέγαση γενικά, την προσφορά στέγης, την πολιτική στέγασης, αυτό δεν τελειώνει.

Δευτ.:
Πολύ ενδιαφέρουσα συζήτηση για το απόθεμα κατοικιών, επειδή έχετε έναν συνολικό αριθμό, έχετε τη συνολική έλλειψη κατοικιών, αλλά αν κοιτάξετε την τελευταία δεκαετία τι είδους διαμέρισμα χτίστηκε και προσφέρθηκε στην αγορά. Η πλειονότητα, η συντριπτική τους πλειονότητα από αυτά που έρχονται στο διαδίκτυο είναι πολυτελή κτίρια κατηγορίας Α και γίνονται ακόμη και πιο ακριβά και δημιουργούν αυτή τη μεγαλύτερη διχοτόμηση μεταξύ της κατηγορίας Α έναντι της κατηγορίας Β, Γ. Αν κοιτάξετε τις μονάδες της κατηγορίας Β και Γ, τότε η κενή θέση γενικά βρίσκεται περίπου δύο έως τρεις ποσοστιαίες μονάδες. Είναι μια εξαιρετικά στενή αγορά που ταιριάζει στην όρεξη του νοικοκυριού με μέσο εισόδημα, του νοικοκυριού εργατικού δυναμικού ή ακόμα και των οικογενειών με χαμηλότερο εισόδημα στο φάσμα του εισοδήματος. Και αυτό δημιούργησε επίσης αυτή την τεράστια ευκαιρία όταν οι άνθρωποι μεταναστεύουν πίσω στις αρχές του 2021, βλέπουμε σχηματισμό νοικοκυριών άνω του μέσου όρου. Και συγγνώμη που χρησιμοποιώ αυτήν την ορολογία, είναι πραγματικά απλώς για να ποσοτικοποιηθεί πόσα νέα νοικοκυριά σχηματίζονται σε αυτήν την αγορά. Πόσοι λοιπόν πρέπει να φύγουν από τον καναπέ των γονιών τους, να χωρίσουν με τους συγκάτοικούς τους, να νοικιάσουν μεμονωμένη μονάδα σε αυτή την αγορά.
Αυτό ήταν πάνω από το μέσο όρο για περίπου έναν ολόκληρο χρόνο από το δεύτερο εξάμηνο του 2021, μέχρι το πρώτο εξάμηνο του 2022. Αυτό προκαλεί αυτό το τεράστιο σοκ ζήτησης στην αγορά. Δεν έχουμε αρκετές μονάδες και έχουμε αυξανόμενη ζήτηση που είναι απαιτητική για να ζήσουμε σε μια ενοικιαζόμενη μονάδα. Και μετά συνδυάζετε με αυτό που είδαμε στην αρχή της πανδημίας, πολλά από τα ακριβά μετρό είχαν όλους αυτούς τους ανθρώπους να φεύγουν από το μετρό και να φεύγουν αλλού. Στην πραγματικότητα δημιούργησε αυτό, το λέμε έκπτωση πανδημίας, σε πολλές πόλεις, Σαν Φρανσίσκο, Νέα Υόρκη, Βοστώνη. Έτσι, όταν οι άνθρωποι επιστρέφουν, αναζητούν αυτήν την ευκαιρία αυτής της έκπτωσης που δημιούργησε μια φορά στη ζωή της πανδημίας σοκ και ενίσχυσε γρήγορα αυτήν την αύξηση των ενοικίων, την οποία είδαμε στο τελευταίο εξάμηνο του 2021. Και αυτό συνεχίζεται όπως η Federal Reserve αύξανε το επιτόκιο.
Και η μονοοικογενειακή στέγαση ήταν ένας από τους πρώτους τομείς που απορροφούν αυτό το σοκ. Έτσι, αρχίσαμε να βλέπουμε και να καταγράφουμε μείωση της στέγασης μιας οικογένειας, την πτώση των τιμών σε πολλά από αυτά τα ακριβά μετρό. Η Νέα Υόρκη, το Σαν Φρανσίσκο ήταν μεταξύ των πρώτων, που αρχίσαμε να βλέπουμε την τιμή της μονοκατοικίας να μειώνεται επειδή η ζήτηση μειώθηκε στιγμιαία. Και αν σκεφτεί κανείς αυτές τις δυνατότητες, οι ιδιοκτήτες σπιτιού δεν έχουν άλλη επιλογή από το να ζήσουν στις ενοικιαζόμενες μονάδες για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα. Έτσι, στην πραγματικότητα διατήρησε τα θεμελιώδη μεγέθη των πολλών οικογενειών, παρόλο που ήταν η εποχή που το καταναλωτικό συναίσθημα βρισκόταν στο ιστορικό χαμηλό. Βλέπουμε όλα αυτά τα ύφεση [δεν ακούγεται 00:23:50] στον τομέα της μονοοικογενειακής στέγασης. Στην πραγματικότητα δημιούργησε αυτή την ευκαιρία να σταθεροποιηθεί η αγορά ενοικίων. Αυτό, λοιπόν, είναι πραγματικά αυτό που δημιούργησε αυτή την ώθηση και στη συνέχεια διατήρησε την ανάπτυξη για την ενοικίαση πολυκατοικιών στις Ηνωμένες Πολιτείες. Και τελικά μας ωθήσει σε αυτό το όριο του 30%, που έχουμε δει μέχρι το τέλος του 2022.

Θωμάς:
Εδώ γεννιέται το ερώτημα, μιλάμε για προσφορά κατοικιών, στεγαστικό απόθεμα, γιατί όχι, σωστά; Και τι συμβαίνει τώρα; Υπάρχουν μερικά πράγματα που θέλω να πω σε αυτό γιατί πιστεύω ότι αυτή η συζήτηση είναι πραγματικά πολύτιμη γιατί δεν θέλω να κάθομαι εδώ και να παραπονιέμαι για το ενοίκιο που είναι πολύ υψηλό. Θέλω να μιλήσω πραγματικά για τα οικονομικά και τι συμβαίνει και πώς ίσως η αγορά, ή ίσως η αγορά δεν μπορεί, να βοηθήσει στην άμβλυνση αυτού του προβλήματος. Αυτήν τη στιγμή, αυτό που βλέπουμε είναι μια αξιοπρεπής κατασκευή κατά το ήμισυ σε πολυοικογένεια, δεδομένης της αύξησης του ενοικίου. Αλλά πολλά από αυτά τα έργα ξεκίνησαν όταν τα ποσοστά χρηματοδότησης, το κόστος κατασκευής ήταν πολύ χαμηλότερο. Μέσω της πανδημίας, όλοι γνωρίζουμε τα ζητήματα της εφοδιαστικής αλυσίδας, το κόστος κατασκευής αυξήθηκε.
Και προφανώς αυτή τη στιγμή έχουμε να κάνουμε με υψηλά επιτόκια, υψηλή χρηματοδότηση. Έτσι, αυτό που έχουμε είναι ότι έχουμε μια μικρή αύξηση στη νέα προσφορά που έρχεται στο διαδίκτυο φέτος. Αυτό θα βοηθήσει. Και στην πραγματικότητα, αναμένουμε αύξηση των ενοικίων ελαφρώς κάτω του μέσου όρου για φέτος. Αλλά μετά προχωράμε μπροστά, και λόγω του υψηλού κόστους κατασκευής, των προβλημάτων προσφοράς εργασίας, ιδιαίτερα στον κατασκευαστικό κλάδο, των υψηλών επιτοκίων που δεν θα εξαφανιστούν σύντομα και θα αρχίσουμε να βλέπουμε ξανά μείωση στις νέες κατασκευές και παραδόσεις σε πολλές οικογένειες τα επόμενα χρόνια. Και αυτό θα επαναφέρει αυτό το πρόβλημα στο κεφάλι. Έτσι, αυτό το πρόβλημα της έλλειψης δεν εξαφανίζεται επειδή οι αριθμοί έχουν σταματήσει να λειτουργούν.

Ντέιβιντ:
Τόσο συχνά, όταν εξετάζουμε τα σημεία δεδομένων, όπως ανεβαίνουν ή πέφτουν τα ακίνητα; Είναι η στέγαση οικονομικά προσιτή ή όχι; Το ερμηνεύουμε μέσα από έναν συναισθηματικό φακό. Είμαι θυμωμένος γιατί η στέγαση είναι ακριβή. Κάτι πρέπει να γίνει. χτυπάω το τραπέζι. Μια πιο σοφή προσέγγιση είναι να θέσουμε το ερώτημα γιατί. Λοιπόν, εισάγουμε πολλά από τα οικοδομικά μας υλικά από άλλες χώρες και καθώς διακόπτονται οι αλυσίδες εφοδιασμού, γίνονται πιο ακριβά, γίνεται λιγότερο αποτελεσματικό. Δεν έχω δεδομένα για να το υποστηρίξω, αλλά αισθάνομαι αρκετά σίγουρος ότι υπάρχουν λιγότεροι άνθρωποι που θέλουν να εισέλθουν στις συναλλαγές από ό,τι είχαμε παλιά.
Τα μικρότερα παιδιά δεν μεγαλώνουν λέγοντας: «Θέλω να δουλέψω στον καυτό ήλιο και να κουβαλάω ξύλινα δοκάρια και να τα καρφώνω στα πράγματα». Όλοι θέλουν να γίνουν επιρροές, δουλεύοντας στην ανάπτυξη λογισμικού εκεί. Θέλουν να γίνουν επιχειρηματίες της δικής τους επιχείρησης. Δεν είναι τόσο δημοφιλές όσο ήταν να βρίσκεις υδραυλικούς και ανθρώπους που θέλουν να κρεμάσουν γυψοσανίδες και να κάνουν εκείνες τις δουλειές που πραγματικά κάνουν τη χώρα να λειτουργεί. Έτσι, θα οδηγήσει σε αναποτελεσματικότητα στη διαδικασία κατασκευής. Πιστεύω επίσης ότι γενικά βλέπω περισσότερες ρυθμίσεις από τους τοπικούς δήμους από ό,τι όταν ήμουν παιδί. Είναι κάτι άλλο που θέλετε να σχολιάσετε;

Θωμάς:
Ήθελα απλώς να πω ότι απολύτως εμπόδισε την ανάπτυξη. Και ναι, όσο ήσουν παιδί, αλλά και πριν από αυτό… Ή όχι τόσο όσο ίσως όσο ήσουν παιδί, αλλά ακόμα και πριν από αυτό. Είναι ένα πρόβλημα που νομίζω ότι υπάρχει εδώ και πολύ καιρό. Και ένας από τους λόγους που ήθελα να σχολιάσω αυτό, και δεν θέλω να πηδήξω πολύ, αλλά βλέπω δυνητικά αυτήν την τρέχουσα κρίση προσιτών κατοικιών, την ταχεία αύξηση των τιμών του λόγου ενοικίου προς εισόδημα, μαζί με ορισμένα από τα αλλαγές στη δυναμική κατά τη διάρκεια της πανδημίας, είναι ότι οι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής αρχίζουν να βλέπουν τα λάθη που έχουν γίνει τα τελευταία 50 και πλέον χρόνια. Είτε πρόκειται για κανονισμούς ζωνών είτε για άλλους τύπους κανονισμών που παρεμπόδισαν την πλευρά της προσφοράς αυτής της εξίσωσης. Και έτσι βλέπω λίγη θετική κίνηση εκεί. Ίσως δεν αρκεί ακόμα, αλλά ίσως αυτό είναι μια ασημένια επένδυση με όλα αυτά.

Ντέιβιντ:
Αυτό είναι ένα εξαιρετικό σημείο γιατί πληγώνουμε από την πλευρά της προσφοράς από όλα αυτά που μόλις αναφέραμε και νιώθουμε πίεση από την πλευρά της ζήτησης επειδή δημιουργήσαμε όλα αυτά τα χρήματα που πρέπει να πάνε κάπου και τα ακίνητα είναι εκεί που τα περισσότερα πηγαίνουν. Και έτσι έχουμε μια ολοένα αυξανόμενη ζήτηση. Τσιμπώνετε και στις δύο άκρες, γεγονός που δημιουργεί τη μη προσιτή τιμή. Και είχατε επίσης αναφέρει κάτι νωρίτερα στο podcast που ήθελα να σχολιάσω. Όταν η στέγαση καθίσταται απρόσιτη, βλάπτει δυσανάλογα τα άτομα με χαμηλό εισόδημα πολύ περισσότερο από κάποιον με υψηλότερο εισόδημα. Έτσι, εάν ζείτε στη Νέα Υόρκη, κερδίζετε 20,000 $ το μήνα και θέλετε να ξοδέψετε το 30% αυτών των χρημάτων για ενοίκιο. Αυτό είναι περίπου, πιστεύω, τι, 6,000 $; Άρα έχετε 6,000 $, αυτό σημαίνει ότι έχετε 14,000 $ για να ζήσετε, αν υποθέσουμε ότι δεν μιλάμε για φόρους εδώ. Λοιπόν, το αυτοκίνητο που θα οδηγήσετε, το φαγητό που θα αγοράσετε, η ταινία που θα παρακολουθήσετε είναι πιθανώς ελαφρώς πιο ακριβά στη Νέα Υόρκη από ό,τι θα είναι στη Λουιζιάνα ή την Οκλαχόμα, αλλά όχι τόσο πολύ .
Έτσι, με 14,000 $ που απομένουν, δεν χρειάζεται να ανησυχείτε μήπως χάσετε. Μπορείτε να αγοράσετε άφθονο φαγητό. Είσαι μια χαρά. Έτσι, εάν τα έξοδα στέγασης ήταν 50% και έπρεπε να ξοδέψετε 10 γραμμάρια, έχετε αρκετά χρήματα για να τα βγάλετε πέρα. Τώρα παίρνετε το ίδιο άτομο που βγάζει 3,000 $ το μήνα στη Λουιζιάνα. Στο 30% του εισοδήματός τους, αυτό πλησιάζει σχεδόν τα χίλια δολάρια. Έπρεπε να ζήσουν με λιγότερο από δύο ευρώ το μήνα. Το φαγητό κοστίζει σχεδόν το ίδιο όπως στη Νέα Υόρκη. Είναι πολύ κοντά. Όλα τα άλλα έξοδά σας θα είναι παρόμοια. Δεν τους φτάνουν για να τα βγάλουν πέρα. Και έτσι κάθε φορά που βλέπουμε αυτό το απρόσιτο πράγμα, φυσικά είναι χάλια για τους πλούσιους, όπως είναι χάλια για όλους τους άλλους, αλλά δεν είναι τόσο χάλια.
Και αυτό είναι το ανησυχητικό για την κατάσταση στην οποία βρισκόμαστε με αναποτελεσματικές πολιτικές δομές που καθιστούν αυστηρότερους τους κανονισμούς, με την επιμονή μας να εισάγουμε τα πάντα από άλλες χώρες. Κάτι που μας φέρνει σε ευάλωτη θέση όπου αποκτούν μόχλευση στη σχέση καθώς και μας αρέσει αυτό που είδαμε κατά τη διάρκεια του COVID όταν διαταράχθηκαν ζητήματα της εφοδιαστικής αλυσίδας. Νομίζω ότι εξακολουθούμε να προσπαθούμε να αντιμετωπίσουμε ορισμένα από τα προβλήματα που προέκυψαν από αυτό. Και μετά συνδέετε ότι δεν υπάρχουν πολλά παιδιά 14 ετών στο γυμνάσιο που λένε, «Θέλω να μεγαλώσω για να κρεμάσω γυψοσανίδες. Θέλω να χτίσω στέγες στα μέσα του καλοκαιριού». Όλοι θέλουν να κάνουν κάτι που είναι λίγο πιο εύκολο και πιο κουλ. Αυτό το απρόσιτο πράγμα δεν φαίνεται να φεύγει. Είναι η ίδια προοπτική που έχετε εσείς οι δύο, Λου;

Δευτ.:
Απολύτως. Λοιπόν, Ντέιβιντ, μου αρέσει πολύ η οπτική σου. Στο αποκορύφωμα του [δεν ακούγεται 00:30:32] βλέπουμε την ταχεία αύξηση του ζητήματος της οικονομικής τιμής ενοικίασης σε πολλά από τα εκπληκτικά μετρό, πρέπει να πω. Πολλά μικρότερα μετρό στη Φλόριντα, Λας Βέγκας. Όταν εξετάζουμε πόσο γρήγορη διψήφια ανάπτυξη, σε πολλές περιπτώσεις πάνω από 20, 30% των αυξήσεων των ενοικίων, από την πανδημία σε ένα καλό κομμάτι του 2022. Παραδόξως, το μέσο νοικοκυριό τους, τα νοικοκυριά μεσαίου εισοδήματος, μειώθηκαν στην πραγματικότητα. Είναι πολύ ενδιαφέρον να βλέπεις έναν μικρότερο πληθυσμό, που προς όφελος της μετανάστευσης, ήρθε στην πόλη, έσπρωξε το ενοίκιο στα ύψη. Αλλά από την άλλη, οι κάτοικοι της περιοχής, που κερδίζουν τα ωρομίσθια, ειδικά για αυτά τα μετρό.
Η οποία έχει μεγαλύτερο πληθυσμό στον ελεύθερο χρόνο και τη φιλοξενία, μερικά από τα ωρομίσθια, τις βιομηχανίες, δεν απολάμβαναν πραγματικά αυτό το πλεονέκτημα της αύξησης των ενοικίων. Έτσι, αυτό δημιούργησε πραγματικά αυτές τις κοινωνικές πτυχές αυτού του ζητήματος, το οποίο πραγματικά απαιτεί από τη σύμπραξη δημόσιου και ιδιωτικού τομέα να λύσουμε αυτό το μεγάλο παζλ για εμάς. Κάποια ενδιαφέρουσα εξέλιξη λοιπόν, επειδή προσωπικά βρίσκομαι στην Καλιφόρνια, επομένως, ακόμη και πριν από την πανδημία, δημιουργήσαμε αυτή τη μονάδα κατοικίας αξεσουάρ, ADU, στη χάραξη πολιτικής. Και επεκτείνουμε σε αυτό το μέτωπο πολιτικής. Επομένως, επιτρέπουμε την κατασκευή περισσότερων από 500 τετραγωνικών μέτρων ADU είτε προσαρτημένη είτε αποκομμένη από την κατοικία της οικογένειας σας.

Ντέιβιντ:
Αναφέρεστε στη νομοθεσία που εμπόδισε τις πόλεις να αποτρέψουν κάτι τέτοιο. Δεν μπορούν να μπουν και να πουν «Όχι, όχι άδεια, δεν επιτρέπεται να χτίσεις το ADU». Πρέπει να το επιτρέψουν.

Δευτ.:
Πρέπει να το επιτρέψουν. Και στην πραγματικότητα εξαλείφουν πολλά από τα εμπόδια, έτσι ώστε η διαδικασία αδειοδότησης να είναι εξαιρετικά εύκολη, είναι εύκολο να λάβετε έγκριση, απλά πρέπει να δημιουργήσετε [μη ακούγεται 00:32:32] μεμονωμένες μονάδες για την κουζίνα. Πρέπει να έχετε χωριστές πόρτες. Αλλά είναι αρκετά εύκολο να περάσεις από αυτό το κενό. Και μόλις πριν από λίγους μήνες, η πόλη, η πόλη του Σαν Φρανσίσκο έχει επίσης δημιουργήσει μια πολιτική που επιτρέπει την αλλαγή περιοχών, μετατρέποντας ορισμένα από τα απαρχαιωμένα ακίνητα γραφείων σε κατοικίες. Έτσι θα μπορούσαν να είναι πολυκατοικίες που βρίσκονται στην premium τοποθεσία της πόλης. [δεν ακούγεται 00:33:00] η περιοχή στο κέντρο της πόλης αλλά μετατρέπεται το κενό κτίριο γραφείων σε πολυκατοικία. Αυτοί είναι λοιπόν μερικοί από τους δημιουργικούς τρόπους για να αναζωογονήσετε την ατμόσφαιρα της πόλης, να σώσετε το κέντρο της πόλης, αλλά και να δημιουργήσετε αυτές τις πρόσθετες μονάδες για να λύσετε την έλλειψη στέγης.

Θωμάς:
Όχι πανάκεια, αλλά σωρευτική. Όλοι αυτοί οι κανονισμοί που είναι χαλαροί ή ορισμένες από αυτές τις συμπράξεις δημόσιου και ιδιωτικού τομέα θα είναι χρήσιμοι. Μην αφήσετε μια καλή κρίση να πάει χαμένη. Και πάλι, αυτή είναι η μισογεμάτη ματιά μου σε αυτήν την κατάσταση. Μιλώντας μόνο με μερικούς από τους παράγοντες του κλάδου, φαίνεται ότι υπάρχει λίγη κίνηση στην περαιτέρω ανάπτυξη αυτού που αποκαλούν στέγαση τύπου εργατικού δυναμικού ή στέγαση χαμηλότερου εισοδήματος ως κοινωνικό όφελος για την κοινωνία στην οποία θέλουν να είναι μέρος. Και κάποιοι από αυτούς αρχίζουν να βλέπουν τα φορολογικά οφέλη, μερικά από τα άλλα οφέλη που συνδέονται με αυτό, να αποδίδουν. Οπότε δεν φεύγει, Ντέιβιντ. Εσύ το είπες, το έχω πει μια-δυο φορές ήδη. Δεν πάει μακριά.
Δεν υπάρχουν πανάκεια όταν πρόκειται για αυτό. Μπορούμε όμως να αθροίσουμε τα πάντα. Όλα αυτά που αναφέρατε από την πλευρά της προσφοράς, όλα τα πράγματα από τη ρυθμιστική σκοπιά, και μετά ακόμη και από την πλευρά της ζήτησης. Θα ρίξω κάτι ακόμα σε αυτή τη συζήτηση που δεν έχουμε συζητήσει ακόμα. Είμαστε Αμερικανοί, μας αρέσουν τα μεγάλα σπίτια, και όταν χτίζετε ένα μεγάλο σπίτι, αυτοί είναι σπάνιοι φυσικοί πόροι και λιγοστοί εργατικοί πόροι που αφιερώνονται σε αυτό το μεγάλο σπίτι για τη συγκεκριμένη οικογένεια. Όπου αυτοί οι πόροι, αν κατανεμηθούν, ακούγονται σαν σοσιαλιστικοί εδώ, αλλά αν κατανεμηθούν με κάποιο τρόπο, πολύ περισσότερες κατοικίες για πολύ περισσότερους ανθρώπους και απομακρύνουν την πίεση από τις τιμές.

Dave:
Τομ και Λου, έχω μια ερώτηση. Κατά κάποιο τρόπο παίζω απλώς τον δικηγόρο του διαβόλου εδώ και θέλω απλώς να καταλάβω αυτό το θέμα. Αλλά οι περισσότεροι από τους ανθρώπους που ακούν αυτό το podcast είναι επενδυτές ακινήτων που ενδιαφέρονται για επενδύσεις σε ακίνητα και πολλοί από εμάς, κατά κάποιο τρόπο, επωφεληθήκαμε από την αύξηση των ενοικίων, καθώς έχει φύγει… τα τελευταία δύο χρόνια. Λοιπόν, είμαι περίεργος, τι ρόλο βλέπετε να έχουν οι επενδυτές ακινήτων σε αυτό; Γιατί πρέπει να ανησυχούν οι επενδυτές σε ακίνητα για αυτό το πρόβλημα; Και αν μας απασχολεί αυτό το πρόβλημα, τι μπορούν να κάνουν οι επενδυτές ακινήτων για να προσπαθήσουν να το βελτιώσουν;

Θωμάς:
Από μακροπρόθεσμη προοπτική, νομίζω ότι όλοι πρέπει να νοιαζόμαστε. Θα σας δώσω ένα πραγματικά έξυπνο παράδειγμα για το γιατί έχει σημασία ίσως για μια συγκεκριμένη πόλη ή γειτονιά. Εάν επικεντρώνεστε μόνο στο κτίριο κατηγορίας Α και έχετε τα ενοίκια να αυξάνονται και είστε χαρούμενοι για αυτό, αυτό είναι υπέροχο. Έκανες μια καλή επένδυση, πάει καλά. Τι συμβαίνει όταν οι εργαζόμενοι στην υπηρεσία, ακόμη και οι νοσοκόμες, δεν μπορούν να ζήσουν πουθενά κοντά σε αυτή τη συγκεκριμένη τοποθεσία και τώρα είναι πολύ μακριά; Πώς λειτουργεί αυτό; Υπάρχει ένα κενό εκεί. Και τότε οι άνθρωποι μέσα στο κτήριο σας που ζούσαν εκεί και τα πήγαιναν καλά και πλήρωναν υψηλότερα ενοίκια ξαφνικά μπορεί να μετακινηθούν επειδή οι υπηρεσίες τους έχουν φύγει από αυτήν την περιοχή επειδή κανείς δεν έχτιζε πια αυτή τη στέγαση εργατικού δυναμικού για αυτήν την περιοχή. Επομένως, υπάρχει αυτό το επιχείρημα ότι πρέπει να το εξισορροπήσουμε από κοινωνική άποψη. Αλλά από μια μακροπρόθεσμη επενδυτική προοπτική, θέλετε να βρίσκεστε σε μια περιοχή που έχει στέγαση για όλες τις εισοδηματικές κατηγορίες, επειδή τελικά είμαστε μια κοινωνία και το χρειαζόμαστε.

Dave:
Οτι έχει νόημα. Και ρωτάω μόνο από τη σκοπιά του δικηγόρου του διαβόλου. Αλλά το βλέπετε αυτό πολύ σε πολλές αγορές. Επενδύω σε μια περιοχή σε μια μικρή ορεινή πόλη στο Κολοράντο και απλά… είναι σχεδόν αδύνατο για πολλούς ανθρώπους που υποστηρίζουν την οικονομία της πόλης να ζήσουν εκεί. Και έχει πραγματικά αρνητικές επιπτώσεις για ολόκληρη την κοινωνία εκεί. Αυτό είναι σίγουρα κάτι που έχουμε δει τα τελευταία δύο χρόνια

Ντέιβιντ:
Στην επιβολή του νόμου, στο προηγούμενο επάγγελμά μου, αυτό είναι αχαλίνωτο στην περιοχή του κόλπου. Οι μισθοί είναι υψηλοί αλλά η στέγαση είναι υψηλότερη. Και έτσι δεν ήξερα κανέναν αστυνομικό που να ζούσε στις πόλεις του Bay Area, κανένας από τους τύπους του PD του Σαν Φρανσίσκο, τους τύπους του PD του Όκλαντ, δεν μένει εκεί. Ζουν 45 λεπτά έως μιάμιση ώρα μακριά όπου η στέγαση είναι κάπως προσιτή, ειδικά όταν είναι καινούργια. Το ίδιο πράγμα για πολλές από τις νοσοκόμες που εργάζονται στον κλάδο. Υποθέτω ότι οι γιατροί έχουν την οικονομική δυνατότητα να ζήσουν εκεί, αλλά συνήθως δεν θέλουν να μεγαλώνουν οικογένειες στη μέση αυτών των περιοχών. Αυτό που έχετε, λοιπόν, είναι άτομα που εργάζονται ήδη σε βάρδιες 10 ωρών, οκτάωρες βάρδιες, που τώρα κάνουν μετακίνηση από μιάμιση έως μιάμιση ώρα, μερικές φορές και με τις δύο κατευθύνσεις. Χάθηκε η παραγωγικότητα. Δεν κάνουν τίποτα για να ωφελήσουν την κοινωνία όταν κάθονται σε κίνηση στις μετακινήσεις τους. Θέλω να πω, υποθέτω ότι ακούνε το podcast μας. Οπότε επωφελούμαστε από αυτό το λίγο.
Αυτός μπορεί να είναι ένας από τους λόγους που τα podcast έχουν απογειωθεί. Θα μπορούσε να υπάρχει ένα σημείο εκεί, είναι ότι η μη προσιτή τιμή στέγασης δημιούργησε μια σειρά στο YouTube και στο χώρο του podcasting. Αλλά δεν γίνεται λόγος. Επομένως, μπορεί να λαμβάνετε αυξήσεις, ωστόσο, η εργάσιμη ημέρα σας είναι 20% μεγαλύτερη επειδή πρέπει να μετακινηθείτε τόσο μακριά για να μπείτε στη δουλειά. Δεν αποζημιώνεστε για αυτόν τον χρόνο, αλλά πρέπει ακόμα να βάλετε κάποια μορφή δουλειάς. Και νομίζω ότι οδηγεί σε μεγάλη απογοήτευση. Μπορεί να οδηγήσει σε πολλά συναισθήματα αδικίας. Είναι ένα πραγματικά κακό πρόβλημα. Και μετά, δεν ξέρω, δεν έχουμε ασχοληθεί πολύ με αυτό, αλλά ξέρω ότι έχετε επίσης διαπιστώσει ότι οι μισθοί, αν και μπορεί να αυξάνονται, δεν αυξάνονται στον ίδιο βαθμό που αυξάνονται τα τρόφιμα, η ενέργεια και η στέγαση. αυξανόμενη. Και έτσι καταλήγει να είναι σαν μια περικοπή μισθού όταν τα εξισορροπείς πραγματικά όλα.

Δευτ.:
Απολύτως σωστό. Γνωρίζω ότι στην Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ δεν αρέσει να βλέπει αυτή τη σπείρα αύξησης των μισθών, η οποία δημιούργησε αυτή την αυξανόμενη πληθωριστική πίεση που δημιουργήθηκε από την αύξηση του επιπέδου των μισθών. Από την άλλη, όμως, κοιτάμε τα δεδομένα. Λοιπόν, πώς ξεκινήσαμε από τις αρχές του 2000, σε όλη τη διαδρομή, φτάνοντας τώρα τα κατώφλια του 30%. Είναι πραγματικά αυτό το χάσμα μεταξύ του πόσο γρήγορα αυξανόταν το εισόδημα σε σχέση με το πόσο γρήγορα αυξήθηκε το ενοίκιο μας. Και για τους επενδυτές, θέλω πραγματικά να πω, αν κοιτάξετε τι συνέβη κατά τους προηγούμενους οικονομικούς κύκλους. Έτσι, ο τομέας της μεμονωμένης οικογενειακής στέγασης συνήθως δέχεται πλήγμα και συνήθως αυτό το χτύπημα είναι πολύ ισχυρό.
Αλλά αν κοιτάξετε πάνω-κάτω τους ιστορικούς κύκλους, το multifamily μπόρεσε να αντέξει αρκετά καλά, αν και δεν θα έλεγα ότι είναι αντικυκλικό, ακολουθεί τον επιχειρηματικό κύκλο. Συνήθως κρατάει πολύ καλά μέχρι το τέλος κάθε οικονομικού κύκλου. Άρχισε να παθαίνει κάποιο σοκ όταν οι άνθρωποι άρχισαν να επιστρέφουν στην αγορά μονοκατοικίας για οικογένειες. Και ακόμη και με αυτό, η πτώση των ενοικίων ήταν πολύ οριακή. Επομένως, αυτή είναι μια καλή κατηγορία περιουσιακών στοιχείων για επένδυση, και ειδικά για διατήρηση για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα, που διατήρησε πραγματικά αυτό το απόθεμα κατοικιών, δημιουργώντας αυτήν τη μονάδα ενοικίασης, την κοινωνία ενοικίασης, η οποία επιτρέπει στα νοικοκυριά των ενοικιαστών να απολαμβάνουν τα οφέλη της ενοικίασης διαμερισμάτων.

Ντέιβιντ:
Εντάξει. Λοιπόν Lu, για τους επενδυτές που θέλουν να βοηθήσουν σε αυτό το πρόβλημα προσιτής τιμής στέγασης, τι συμβουλές έχετε;

Δευτ.:
Υπάρχουν λοιπόν πολλοί τρόποι με τους οποίους οι επενδυτές, οι προγραμματιστές, οι αρχιτέκτονες, η εταιρεία ακινήτων μπορούν να βοηθήσουν στην επίλυση αυτού του προβλήματος. Φυσικά η κατασκευή περισσότερων κατοικιών, ανάλογα με τη διαθέσιμη γη, τις διαθέσιμες πολιτικές χωροταξίας. Αλλά το πιο σημαντικό, βλέπω μια μεγάλη ευκαιρία για εμάς, τους συμμετέχοντες στο real estate, να μπούμε σε αυτόν τον οικονομικό χώρο στέγασης. Έτσι, αυτό που είναι μοντέρνο στην αγορά είναι μια έννοια που ονομάζεται στέγαση χωρίς αποκλεισμούς. Οπότε αποτελεί πραγματικά μια ευκαιρία ότι θα μπορούσαμε να είχαμε εισαγάγει τόσο ενοικιαζόμενες μονάδες με τιμές αγοράς όσο και με την κατανομή κάπου μεταξύ 10 και 20 ποσοστιαίων προσιτών μονάδων στον ίδιο όροφο, στην ίδια μονάδα, στο ίδιο κτίριο.
Και αυτό δημιουργεί αυτό το όφελος πολιτικής για τον επενδυτή για να απολαύσει μέρος της φορολογικής απαλλαγής, μέρος της μείωσης, και επίσης να απολαύσει μέρος της χρηματοδότησης κεφαλαίου. Όλοι γνωρίζουμε ότι βρισκόμαστε σε αυτήν την αγορά όπου το διαθέσιμο κεφάλαιο είναι πολύ σπάνιο. Και ειδικά το 2023 ή ακόμα και στις αρχές του 2024, θα είναι πολύ, πολύ στενό. Αλλά η χρηματοδότηση σε προσιτές τιμές στέγασης είναι ο τομέας στον οποίο μπορούμε πάντα να αναζητούμε πιθανές ευκαιρίες. Και αυτό είναι τόσο οικονομικά όσο και κοινωνικά επωφελές για τα νοικοκυριά με χαμηλότερο εισόδημα, επειδή έχουμε απεγνωσμένη ανάγκη από αυτήν την οικονομικά προσιτή αγορά κατοικίας. Και ειδικά αντιμετωπίζουμε εξαιρετικά μεγάλη λίστα αναμονής για πολλές από τις ακριβές αγορές. Αν κοιτάξετε πάνω-κάτω στην Καλιφόρνια, εξετάζουμε χρόνια αναμονής για οικογένειες χαμηλού εισοδήματος για να αποκτήσουν οικονομικά προσιτές κατοικίες, αλλά αυτή είναι μια εξαιρετική αγορά που μπορούμε να εξετάσουμε για πιθανές επενδύσεις.

Dave:
Λου, πώς φαίνεται για έναν επενδυτή να επενδύει πραγματικά σε κατοικίες χαμηλού εισοδήματος; Πώς λειτουργεί αυτό;

Δευτ.:
Έτσι, συνήθως, δημιουργεί αυτή την ευκαιρία για οικογένειες χαμηλού εισοδήματος που κερδίζουν το 70% του μέσου εισοδήματος της περιοχής, το ονομάζουμε AMI, να υποβάλουν αίτηση για μια τέτοια μονάδα. Και όταν υποβάλλουν αίτηση για οικοδομικές άδειες, θα περάσουν από πολλά διαφορετικά πιστοποιητικά και διαφορετική διαδικασία αδειοδότησης για να υποβάλουν αίτηση με ειδική χρηματοδότηση για την ανέγερση οικονομικά προσιτή στέγαση. Με αυτό, υπάρχουν συχνά περιορισμοί πολιτικής για το είδος της κατοικίας και πού μπορούν να κατασκευαστούν τέτοιες προσιτές μονάδες. Είναι λοιπόν ένας ολόκληρος κλάδος που συνήθως περιλαμβάνει στενή συνεργασία μεταξύ επενδυτών και ενυπόθηκων δανειστών και τραπεζών. Ακόμη και το ομοσπονδιακό και το τοπικό επίπεδο της κυβέρνησης να συμμετάσχουν στη δημιουργία αυτής της ευκαιρίας. Είναι πραγματικά μια κοινοπραξία δημοσίου και ιδιωτικού.

Dave:
Και εννοώ ότι το ζητούμενο από καθαρά επενδυτική άποψη εδώ, είναι ο στόχος εδώ να γίνει έτσι ώστε για έναν επενδυτή, οι αποδόσεις ή το προφίλ κινδύνου και απόδοσης για την οικοδόμηση ή την επένδυση σε οικονομικά προσιτή στέγαση να είναι παρόμοιο με αυτό της οικοδόμησης ή επένδυσης σε ιδιωτική στέγαση ή στέγαση ελεύθερης αγοράς, όπως θέλετε πείτε το;

Δευτ.:
Δεν θα έλεγα παρόμοια. Θα έλεγα ότι το προφίλ κινδύνου θα είναι χαμηλότερο επειδή πολλές φορές οι οικογένειες χαμηλού εισοδήματος επιδοτούνται από το τμήμα οκτώ και άλλα κουπόνια στέγασης. Έτσι, οι οικιστικές μονάδες θα βαθμολογηθούν στην αγορά ελαφρώς χαμηλότερη από την τιμή της αγοράς, αλλά θα έχετε σταθερή ταμειακή ροή εισοδήματος επειδή όλες αυτές οι πληρωμές ενοικίων θα επιδοτούνται σε μεγάλο βαθμό από τον δημόσιο τομέα.

Ντέιβιντ:
Εντάξει, Τόμας, με όλες αυτές τις πληροφορίες στο παιχνίδι, τα βάρη και τα εμπόδια που θα έχει η οικονομική προσιτότητα για να ανοίξει το δρόμο της στην αγορά κατοικίας, όπως όλοι θα θέλαμε να δούμε, πόσο σίγουρος νιώθεις με την ακίνητη περιουσία ως κλάδο ότι είναι ένα σταθερό μέρος για τους επενδυτές να τοποθετήσουν τα κεφάλαιά τους;

Θωμάς:
Τα ακίνητα, ιδιαίτερα τα οικιστικά ακίνητα, έχουν τεράστιους μακροπρόθεσμους ανέμους. Έτσι, ενώ μιλάμε για προβλήματα εντός της αγοράς, αυτό δεν σημαίνει απαραίτητα ότι η αγορά θα παραπαίει. Αν μη τι άλλο, θέλουμε περισσότερους επενδυτές. Και ακόμη και με περισσότερους επενδυτές, αυτό είναι το σημείο όπου θέλω να προειδοποιήσω, γιατί οι επενδυτές μπορεί να πουν, "Λοιπόν, περισσότεροι επενδυτές, περισσότερη ανάπτυξη, αυτό απλώς θα μειώσει τα ενοίκια και θέλουμε ένα ζήτημα προσιτότητας". Αλλά Dave, πηγαίνει πίσω σε αυτό που λέγατε νωρίτερα στη συζήτηση που κάναμε σχετικά με την αξία της ύπαρξης μιας ποικιλίας διαμερισμάτων και κατοικιών σε κοινότητες σε όλη τη χώρα. Αυτό θα τα αντικαταστήσει όλα. Έτσι και πάλι, μιλώντας σε κύκλους εδώ για αυτό. Πολυοικογένεια ως κατηγορία περιουσιακών στοιχείων, απίστευτα πολύτιμη. Συνολικά, πολύ σταθερό. Θα δούμε ένα μικρό άγχος τον επόμενο χρόνο για ορισμένα ακίνητα που πρέπει να αναχρηματοδοτηθούν.
Γιατί βλέπουμε τα επίπεδα των ενοικίων να λιμνάζουν λίγο. Βλέπουμε υψηλά επιτόκια. Και αν χρηματοδοτήσατε αυτό το ακίνητο πριν από μερικά χρόνια με πολύ, πολύ χαμηλά επιτόκια, θα πλησιάσετε αυτόν τον δείκτη κάλυψης εξυπηρέτησης του χρέους που θέλουν να δουν οι τράπεζες και οι δανειστές στο 1.5 συν. Έτσι, χωρίς να μπω σε αυτήν την ορολογία, αλλά εσείς είστε επενδυτές, ξέρετε για τέτοιου είδους πράγματα, υπάρχει μια μικρή ανησυχία εκεί. Αλλά και πάλι, εάν αγοράζετε πολυκατοικία, κατοικίες γενικά, και το κρατάτε για μεγάλο χρονικό διάστημα, εάν είστε αγοραστές και όχι πωλητές, είστε σε εξαιρετική κατάσταση τώρα. Είστε σε εξαιρετική φόρμα για μεγάλο χρονικό διάστημα μέσα στην πολυοικογένεια. Και ελπίζω ότι με τα … αυτά που μόλις ανέφερε ο Λου σχετικά με τις εκπτώσεις φόρου για τη στέγαση χαμηλού εισοδήματος και ορισμένες από τις άλλες συμπράξεις δημόσιου-ιδιωτικού τομέα σε εξέλιξη, οι αριθμοί αρχίσουν να λειτουργούν καλύτερα για το εργατικό δυναμικό και την οικονομική στέγαση.

Dave:
Φοβερός. Αυτό είναι ένα μεγάλο segue εδώ μέχρι το τέλος. Τελευταία ερώτηση που έχω εδώ για εσάς. Αυτά είναι όλα όσα έχετε μάθει για την οικονομική στέγαση στις Ηνωμένες Πολιτείες, και δεδομένου του γεγονότος ότι το μεγαλύτερο μέρος του κοινού μας εδώ, επαγγελματίες ακινήτων, επενδυτές ακινήτων, υπάρχουν κάποια τελευταία πράγματα που πιστεύετε ότι πρέπει να γνωρίζουμε ή πιστεύουμε ότι θα μπορούσαμε… να επωφεληθείτε από την έρευνά σας, προτού φύγουμε από εδώ;

Δευτ.:
Απολύτως. Έτσι, αισθάνομαι ότι όχι μόνο εμείς, ούτε στον ακαδημαϊκό χώρο, στη βιομηχανία, αλλά ακόμη και στο επίπεδο χάραξης πολιτικής, όλοι έχουν δώσει μεγάλη προσοχή σε αυτό το ζήτημα της οικονομικής τιμής ενοικίασης. Έτσι, έχουμε δει διάφορες ενέργειες να κατεβαίνουν από το ομοσπονδιακό επίπεδο, στο επίπεδο του κράτους, στο δημοτικό επίπεδο, αντιμετωπίζουν αυτό το ζήτημα. Και συνειδητοποιούν ότι το εμπόδιο της πολιτικής είναι ένα πράγμα, αλλά επίσης υπάρχει τεράστια ευκαιρία για τον δημόσιο τομέα να συνεργαστεί στενά, τόσο από την πλευρά του κεφαλαίου, όσο και από την πλευρά της χωροταξίας, τη χάραξη πολιτικής. Σε κάθε τμήμα αυτού του οικονομικού κύκλου, πρέπει να συνεργαστούν στενά. Επειδή συνειδητοποιούμε ότι το ιδιωτικό μέρος, η ιδιωτική οντότητα, πολλές φορές δεν μπορεί να ταρακουνήσει αυτό που υπήρχε ήδη εκεί πάνω.
Αλλά όταν συνειδητοποιήσαμε τη στενότητα της αγοράς, όταν συνειδητοποιήσαμε την πίεση σε προσιτές τιμές, όταν ο δημόσιος τομέας άρχισε να παρεμβαίνει, αν κοιτάξετε πάνω-κάτω σε όλες τις Ηνωμένες Πολιτείες, πόσες πολιτείες και δήμοι ψηφίζουν στην πραγματικότητα νομοθεσία; Προσιτή στέγαση, είτε [δεν ακούγεται 00:48:29] είτε πρόκειται για χωροταξία, είτε για φόρο, κάθε στοιχείο που περιβάλλει αυτήν την προσιτή στέγαση, προσιτή στέγαση, κινούμαστε προς τη σωστή κατεύθυνση δημιουργίας, καλλιέργειας και ενίσχυσης αυτής της ισχυρής σχέσης μεταξύ των ο υπεύθυνος χάραξης πολιτικής και ο ιδιώτης επενδυτής, οι αρχιτέκτονες, οι προγραμματιστές, ολόκληρος ο κύκλος για να εργαστούν κοντά σε αυτόν τον στόχο. Καθοδηγείται από την οικονομία αλλά και την πολιτική. Επειδή αυτό έχει γίνει όχι μόνο οικονομικό φαινόμενο αλλά και πολύ σημαντική κοινωνική πτυχή για την ευημερία κάθε νοικοκυριού μεμονωμένου ενοικιαστή.

Ντέιβιντ:
Νόμιζα ότι οι ζώνες ευκαιριών ήταν ο τέλειος συνδυασμός αυτού που λες. Αυτή ήταν η ιδέα ότι χρειαζόμαστε επενδυτές, έχουμε πρόβλημα, χρειαζόμαστε τη συνεργασία της κυβέρνησης. Αντί να μας βάζει ο ένας εναντίον του άλλου, συνεργαστήκαμε και πολλές περιοχές που χρειάζονταν πραγματικά υποδομές και αναζωογόνηση ωφελήθηκαν από ανθρώπους που ήταν καλοί στο να κατανοήσουν πώς να αναπτύξουν περιοχές. Κατανόησαν έννοιες όπως η υψηλότερη και η βέλτιστη χρήση. Βελτιώσαμε πολλούς τομείς για τους ανθρώπους. Σταθεροποιήσαμε πολλές αγορές. Στην πραγματικότητα, τώρα έχετε δουλειές που νιώθετε άνετα να μετακινηθείτε σε αυτές τις περιοχές, επειδή υπάρχει μια σταθερή κατάσταση διαβίωσης για το εργατικό δυναμικό. Και διορθώσαμε ένα πρόβλημα χωρίς την κυβερνητική λύση του DMV, κάτι που συμβαίνει πάντα όταν μπαίνουν μέσα και προσπαθούν να το κάνουν μόνοι τους. Λοιπόν, μου αρέσει αυτό που λέτε εκεί για αυτόν τον γάμο αυτών των δύο ανθρώπων που συνεργάζονται για να λύσουν το πρόβλημα. Ελπίζω να δούμε περισσότερα από αυτά στο μέλλον.

Θωμάς:
Αν θέλετε να ακούσετε από εμένα, θα το κάνω πολύ απλό και συνοπτικό εδώ, και αυτό είναι πολύ ευρύ σε πολλές οικογένειες και πραγματικά CRE επενδύσεις γενικά. Λατρεύω αυτό που συμβαίνει με τις γειτονιές μικτής χρήσης, είτε είναι σχεδιασμένες με αρχικό σχεδιασμό είτε βρίσκονται σε υπάρχουσες περιοχές. Αυτό θα μπορούσε να είναι ένα εντελώς άλλο podcast για εσάς, αλλά συμβαίνει κάτι πραγματικά, πραγματικά φανταστικό όσον αφορά το πώς, πάλι, καταρρίπτουμε ορισμένους από αυτούς τους νόμους περί ζωνών και χτίζουμε πραγματικά την αξία μιας περιοχής μικτής χρήσης . Και νομίζω ότι θα υπάρχουν πολλές δυνατότητες σε αυτά που θα ακολουθήσουν.

Dave:
Φοβερός. Λοιπόν, σας ευχαριστώ πολύ που είστε εδώ. Το εκτιμούμε πραγματικά. Οι άνθρωποι θέλουν να λάβουν την εκπληκτική αναφορά σας. Πού να το κάνουν αυτό;

Θωμάς:
Α, μεταβείτε στο cre.moodysanalytics.cominsights και μπορείτε να δείτε όλες τις πιο πρόσφατες έρευνές μας, συμπεριλαμβανομένης αυτής της αναφοράς.

Δευτ.:
Συγγνώμη, Ντέιβ, πρέπει πραγματικά να διορθώσω τον Τομ σε αυτό. Είναι μια κάθετη προς τα εμπρός.

Θωμάς:
Οχι δεν είναι. Είναι?

Dave:
Είναι πάντα κάθετο προς τα εμπρός.

Θωμάς:
Ω ναι, φυσικά. Είναι πάντα κάθετο προς τα εμπρός. Αχ [δεν ακούγεται 00:51:10].

Δευτ.:
Κάνε το ξανά. Κάνε το ξανά, Τομ.

Θωμάς:
Όχι, Λου, πρέπει να το κάνεις τώρα.

Dave:
Όχι, αυτό είναι καλύτερο.

Ντέιβιντ:
Όχι, το αφήνουμε εδώ μέσα.

Dave:
Μας αρέσουν τα μπερδέματα. Είναι το καλύτερο κομμάτι.

Ντέιβιντ:
Γρήγορη συμβουλή της εκπομπής, είναι πάντα κάθετο προς τα εμπρός. Παρακαλώ.

Θωμάς:
Α, αυτή είναι η καλύτερη συμβουλή που πρέπει να φύγουμε. Να παρει η ευχη. Εντάξει.

Ντέιβιντ:
Τόμας, Λου, ήταν υπέροχα που σε είχα. Σας ευχαριστούμε πολύ που αφιερώσατε λίγο χρόνο από τη μέρα σας για να μιλήσετε μαζί μας για τα νούμερα του τι συμβαίνει στα ακίνητα. Και ακόμη πιο σημαντικό, πώς μπορούμε ως επενδυτές να τα χρησιμοποιήσουμε για να λάβουμε καλύτερες οικονομικές αποφάσεις και τι μπορούμε να κάνουμε για να βελτιώσουμε την κατάσταση για όλους τους εμπλεκόμενους και να δώσουμε στους επενδυτές ένα καλύτερο όνομα στον κόσμο των ακινήτων. Σας ευχαριστούμε πολύ που μοιράζεστε τις γνώσεις σας. Και ο Dave Meyer, νομίζεις ότι δεν θα το αναφέρω αυτό. Αυτή είναι η πέμπτη ηχογράφηση σας σήμερα. Ο Ντέιβ ασχολείται σκληρά με τη βαφή όλη την ημέρα. Αυτός στην πραγματικότητα-

Dave:
Απλώς κάνει τη δουλειά.

Ντέιβιντ:
- άντεξε την κάμερά του.

Dave:
Η κάμερα μου χάλασε.

Ντέιβιντ:
Ο Ντέιβ εργάστηκε περισσότερο από όσο μπορούσε να υπάρχει η κάμερά του. Έλιωσε στη μέση της παράστασης. Έπρεπε να το ξεκινήσουμε από την αρχή. Έτσι, αν το παρακολουθείτε στο YouTube, γι' αυτό φαίνεται λίγο διαφορετικός. Αυτό είναι το πόσο πολύ εμείς στο BiggerPockets νοιαζόμαστε να σας φέρουμε τις πληροφορίες που χρειάζεστε. Σας ευχαριστούμε λοιπόν που ήρθατε μαζί μας και αν μπορείτε να εκτιμήσετε τον Dave, πηγαίνετε να μας αφήσετε μια κριτική πέντε αστέρων όπου κι αν ακούτε podcast. Σημαίνουν και αυτά πολλά. Thomas, Lu, ευχαριστώ πολύ. Πού μπορούν οι άνθρωποι να μάθουν περισσότερα για τον καθένα από εσάς;

Θωμάς:
Καλώς ήρθατε να επικοινωνήσετε μαζί μου στο Ευχαρίστως να απαντήσετε σε ερωτήσεις, μιλήστε περισσότερα για την αγορά ακινήτων ή σίγουρα επισκεφτείτε τον ιστότοπο της Moody's.

Δευτ.:
Πανεύκολο.

Ντέιβιντ:
Νομίζω ότι είσαι easy-peasy μπορεί να ήταν το αγαπημένο μου μέρος αυτού του επεισοδίου. Αυτό ήταν αξιολάτρευτο. Ευχαριστώ, Λου.

Δευτ.:
Ευχαριστούμε που μας έχετε.

Θωμάς:
Παιδιά είστε φανταστικοί. Ήταν χαρά μας.

Ντέιβιντ:
Αυτός είναι ο David Greene για τον Dave "The Terminator" Meyer που υπογράφει. Κάποιος να πάρει σε αυτόν τον άνθρωπο ένα σάντουιτς.