Trods uforudsigelige realkreditrenter, der er en stor mulighed for ejendomsinvestorer i det kommende år. Få indsigt og strategier fra BiggerPockets 2024 State of Real Estate Report.
I dagens show, BiggerPockets VP of Data and Analytics, Dave Meyer, og medvært for På markedet podcasts, James Dainard, vil dele deres tanker om hvor boligmarkedet kunne gå hen i 2024, hvad der skete i 2023, og største muligheder for investorer i løbet af det næste år. Fra lav realkreditrenter til små udbetalinger, bor gratis, og køb af helt nye boliger med rabat, vil de endda dele strategier begyndere kan bruge til opbygge rigdom i 2024.
Ønsker adgang til det hele 2024 State of Real Estate Investing Report? Klik her eller gå til BiggerPockets.com/Report24 for at få adgang til alle strategier, data og indsigt gratis.
Klik her at lytte på Apple Podcasts.
Lyt til podcasten her
Læs udskriften her
David:
Dette er BiggerPockets Podcast-show 854. Hvad sker der for alle? Dette er David Greene, din vært for BiggerPockets Real Estate Podcast, den største, den bedste, den dårligste ejendomspodcast i verden. Hver uge giver dig den viden, how-tos og markedsindsigt, som du har brug for for at træffe de bedst mulige beslutninger for at forbedre din økonomiske position og opbygge det liv, du altid har ønsket dig.
Jeg er i dag sammen med to ejendomsmæglere, Dave Meyer og James Dainard, for at analysere ejendommens tilstand frem til 2024. Vi vil hjælpe dig med at forstå, hvor vi er, markedskræfterne, der formede, hvordan vi kom hertil, og hvordan du kan identificere muligheder samt mindske din risiko ind i 2024. Velkommen mine herrer. Hvad kan vi forvente af dagens show?
Dave:
Nå, mit håb i dag er at hjælpe alle, der lytter til dette, til at forstå noget af det komplekse og ja, nogle gange forvirrende markedskræfter, der driver økonomien og boligmarkedet, og ejendomsmæglernes afkast lige nu. Jeg ved godt, at nogle gange virker disse ting lidt skræmmende, men jeg tror, at hvis du arbejder på at forstå dem en lille smule og de ting, vi skal tale om i dag, vil du se, at du kan investere i enhver form for ægte ejendomsmarkedet. Du skal blot vedtage den passende taktik.
James:
Ja. Vi vil springe ud i også at dække strategier, der er blevet mere risikable, efterhånden som markedet og pengeomkostningerne er steget, alt er blevet mere risikabelt, men hvad er løsningerne omkring det? Fordi højere risiko, højere belønning.
David:
Tjen flere penge, mens du mindsker din risiko, alt det og mere på dagens show. Men før vi går ind i det, har jeg en hurtig dukkert til jer alle. Dave Meyer, en af vores gæster her skrev rapporten State of Real Estate Investing for BiggerPockets, og den er tilgængelig for dig som loyal BiggerPockets podcast-lytter gratis på biggerpockets.com/report24. Denne rapport kommer til at have alle de oplysninger, du behøver at vide for at træffe gode investeringsbeslutninger, og vi vil i vid udstrækning trække på den rapport i dagens show. Nå, lad os få det her i gang, og lad os starte med 2023. Så Dave Meyer, kan du fortælle mig, hvad der skete i 2023, og hvor vi er nu?
Dave:
Jo da. Dette kan være opsummering for nogle mennesker, men jeg vil hurtigt gennemgå dette, så alle er på samme side og sætter scenen for vores samtale. Da vi startede 2023, var boligmarkedet og for alle boliger dybest set alt, hvad der er fire enheder eller færre. Boligmarkedet var i lidt af en korrektion. Det var bestemt ikke det styrt, som mange mennesker efterlyste, men vi gik ind i året, hvor tingene gik ret langsomt, priserne var nede med to til 3 %, og det skyldtes mest overkommelighed eller manglen på samme. Overkommelighed ved du sikkert, hvad det betyder, men det er dybest set, hvor let den gennemsnitlige amerikaner har råd til den gennemsnitlige pris for boligen, og den klarer sig ikke særlig godt. Lige nu er det det laveste, det har været siden 1985. Det har egentlig bare trukket en masse efterspørgsel ud af markedet.
Sådan gik vi ind i året, men køberne ville ikke være på markedet, men det gjorde sælgerne heller ikke. Enhver, der har været en del af fast ejendom i år, ved, at der ikke har været meget lager på markedet. Priserne er kommet sig en smule. De er lige nu omkring op en til 2% år over år afhængigt af, hvem du spørger. Men boligsalgsvolumen, som jeg er sikker på, at I begge som ejendomsmæglere har set, har virkelig krateret meget. Det er faldet næsten 50 % fra hvor det var i 2021, og hele markedet føles bare trægt og langsomt. Det er, hvad vi fik til salg.
Rent huslejemæssigt er det faktisk klaret ret godt. Vi er steget omkring 5 % år over år, men det er meget langsommere, end det var i løbet af de sidste par år, og vi begynder at se ledige stillinger tikke en lille smule op, og så jeg tror, der er grund til at tro, at huslejens vækst kommer til at stagnere lidt, men det er der vi er, er et trægt marked med relativt stabile priser.
David:
Okay. James, ligesom jeg har du dine hænder i en masse forskellige elementer af fast ejendom, og du har helt sikkert støvler på jorden på flere markeder. Så baseret på det, Dave lige sagde, har du set det udspille sig rent praktisk?
James:
Ja. Jeg mener, Dave har lige opsummeret alt. Det er bare langsomt og stabilt lige nu, og det er over hele linjen for os, uanset om vi vender ejendomme, udvikler, lejer, så ser vi bare denne langsomme, langsomme absorption, og da priserne er steget, har det bare kvalt markedet og bremset det ned, hvilket ærligt talt har været en lille smule forfriskende for os, fordi det var så hurtigt for 24 måneder siden, at du ikke engang kunne tænke over, hvad du købte, men det har været denne langsomme slibning, denne overgang ned de sidste 12 måneder. Vi ser det blive langsommere og langsommere hver måned, men tingene absorberer og bevæger sig stadig. Taksterne begynder at gå i stå. Vi er begyndt at se en lille smule mere aktivitet, fordi købernes tillid er tilbage, og vi prøver bare at presse igennem dette mudder. 2023 var mudderets år, hvor det bare er, at alt bliver skrottet, din støvle sætter sig fast derinde, og du trækker den ud igen, og den trænger bare igennem at komme til noget tørt SMAND, som vi kommer til nu, da priserne har støt ned, og vi er lige ved at komme igennem det.
David:
Det kan jeg lide. Forsøger at finde det tørre snavs. Det er en god måde at sige det på.
Dave:
Vil du stjæle den analogi nu, David?
David:
Ja. Jeg håber, at der ikke er nok mennesker, der lytter til det her, til at de ikke ved, at det kom fra James, og folk kan antage, at jeg fandt på det, for det er virkelig godt. Mudderets år.
James:
Det er fordi jeg bare kørte offroad og glam hele weekenden, så jeg er stadig fanget i offroad. Bliv ikke hængende. Sad fast alt for mange. Jeg sad fast flere gange denne weekend, end jeg gjorde i 2023, så det er det gode tegn.
David:
Okay. Gode ting. Så det er det, vi har været igennem i 2023, men hvad skal vi som investorer se frem til i 2024? Hvilke strategier ser mest lovende ud, og hvad skal vi undgå? Mere om det kommer efter denne hurtige pause.
Med alle disse markedskræfter og usikkerhed i tankerne, lad os gå ind på, hvad vi kan gøre i 2024. Dave, i din rapport dækker du ni forslag eller taktikker, som du mener, folk skal være opmærksomme på for 2024. Vi har isoleret fire af dem og vi vil gennemgå dem i dagens show. Lad os starte med de risici, som folk skal være opmærksomme på.
Dave:
Ja. Så vi vil blot fremhæve et par af de forslag, jeg har fremsat, og bare så alle ved det, er det forslag, som jeg personligt forfølger, og som jeg har samlet fra at snakke med snesevis af andre erfarne investorer om, hvad de gør i det næste år. Og vi vil gennemgå et par stykker, hvis du vil se dem alle, så sørg for at tjekke rapporten. Igen, du kan se dette gratis. Men en af de vigtigste, jeg ville spørge James om, er faktisk, at jeg er forsigtig med BRRRR'er og Flips. Det er ikke mit søde punkt, men bare jeg ser på nogle af tallene som en outsider, der kigger ind i denne branche, er jeg nysgerrig efter, hvad du synes om denne værdiforøgende forretningsmodel på vej ind i 2024.
James:
Jeg tror, at værditilvækst virkelig er der, hvor strategien er lige nu, for igen, hvis du ikke kan finde cashflow, er den eneste måde at opnå et afkast på at implementere den rigtige planlægning og tvinge egenkapitalen op. I tider, hvor alt er flere penge... Det er som om, hver gang du går til frokost, er det hundrede dollars nu, hvor det plejede at være 20 eller alt er blevet mere-
Dave:
Hvor spiser du frokost?
James:
Jeg føler, at jeg ikke spiser frokost på de smarteste steder, Dave. Jeg sender dig billeder af min kvittering, men jeg har børn, og det går bare op.
Dave:
Okay. For hele familien? Okay. Jeg troede, du spiste helt alene.
James:
Hele familien. Nej, ikke for mig. Nej. Jeg er altid på jagt efter den $10 teriyaki for at være retfærdig, men det handler om at prøve at få de store aktiegevinster, og folk bliver nervøse over disse to strategier af rimelige grunde. De er meget risikable, og grunden til, at de er risikable, er, at dine gældsomkostninger på din nedtagningsfinansiering er tre til fire point højere. Ting tager længere tid. Når du sælger en ejendom, beholder du den i længere tid. Efterhånden som markedet bremser, handler tingene, og de handler for det, de er noteret for. Vi ser ikke de store frafaldslister, men de tager tid, og du er nødt til at køre den ud, og du skal køre den ud med dyr gæld. Så det er der risikoen er, er det pengesugende, hvor du bare konstant fodrer disse investeringsdyr, indtil de er igennem deres stabiliseringer og salget.
Så det handler om at kælve kontantreserverne lige nu, mens du går ind i handlen. Det gode er, at der er store marginaftaler på dagens marked på alle markeder, og du behøver ikke at gøre så mange. Du kan vælge en, arbejde dig igennem det, men du skal have reserverne, uanset om det er et fix og flip eller et BRRRR, det tager mere tid, og du skal være i stand til at følge med den gæld og servicere den. Den største risiko med BRRRR lige nu er, at de flydende renter. Der har været masser af gange, jeg købte lejemål i 2023, og jeg præsterede min rate på omkring 7 %, og lige pludselig står der 7 1/2, og du skal skyde. Jeg mener, når du har en justering af et halvt point, kan det virkelig slå ned på dit cashflow, det kan tage to til tre point fra dit afkast.
Så det handler om bare venlig at forberede og polstre det hele. Hvis du køber en kortsigtet investering, skal du tilføje yderligere to til tre måneder til dine gældsomkostninger og dine ventetider. Det vil få dig igennem. Det giver dig mulighed for at planlægge din likviditet. Hvis du køber en lejebolig, og du har en længere stabiliseringsperiode, så smid et ekstra halvt point på din pris, se hvordan det virker. Og så er underwritingen så væsentlig nu. Folk fik en lille smule, jeg hader at bruge dette ord, men doven 2020 til 2022. Du ville købe noget, og hvis du ikke tegnede det korrekt, ville det stadig have vækst. Hvis du nu ikke tegner det korrekt med de rigtige værdier, de rigtige indkomstfremskrivninger, alt dit krudt, vil alle dine penge blive låst inde i handlen, og det er risikoen for BRRRR lige nu.
Pointen med BRRRR'er er at vokse din kapital, vokse dine aktiver og beholde dine penge. Hvis du regner forkert, kommer bankerne kun til at geare dig så meget med 75% lån til værdi og sørge for, at din DCR, eller at din gæld dækker på det tidspunkt. Så du skal sørge for at have din dækning. Hvis du ikke tegner korrekt, bliver dine penge fanget. Så du vil bare virkelig sætte farten ned på disse aftaler, arbejde gennem vinklerne, sikre dig, at du har det rigtige team sammen, og så låse din gæld nu. Det er ikke de dage, hvor lad os gå og købe noget, finde ud af gælden senere. Hvis du køber en ejendom for at beholde den, skal du sikre dig, at du er fuldt prækvalificeret hos en realkreditmægler, at du forstår lejeindtægten, og at du kan dække. Og hvis du ikke kan, vil du måske se på den næste aftale eller sørge for, at du arbejder det ind i dit krudt, og hvad dine pengestrømsprognoser vil være.
David:
Okay. Så tag tingene lidt langsommere, brug lidt mere tid på forhånd med at tegne og brug lidt mere tid på bagenden med at eksekvere planen. Det er et problem, som jeg har bemærket i 2023, tingene bevægede sig så hurtigt, at det var meget svært at være opmærksom på alle de bevægelige brikker, når du først kom ind i konstruktionen, da du prøvede at udføre handlen. Men som du sagde, det lykkedes på grund af, hvor meget værdierne steg, og endda huslejerne steg, og så faldt priserne normalt. Så i slutningen af hver handel var det sødere, end da du gik ind i det. Nu siger du hej, du vil faktisk antage det værste. Antag, at priserne vil stige et halvt point eller deromkring, og antag, at du bliver nødt til at bruge meget mere tid på at eksekvere og sikre, at de ting bliver gjort, der skal gøres på de aftaler, du køber igen. Dave, jeg vil gerne smide det til dig. Hvad er to strategier, som du ser en fordel for i 2024?
Dave:
Okay. Jeg har et konventionelt råd til dig og et ukonventionelt. Så jeg starter med en, som I sikkert alle har hørt om, og som er house hacking. Og hushacking virker under stort set alle markedsforhold og på næsten alle markeder i hele landet. Hvis du ikke er bekendt med strategien, er det i bund og grund bare en ejerbolig lejebolig, hvor du bor i én enhed, lejer de andre ud eller bor i et soveværelse og finder dig nogle bofæller. Men i 2024 skete der noget meget spændende med house hacking. Der er nogle nye regler for FHA-lån, der giver dig mulighed for nu at sætte så lidt som 5% ned for små multifamilier. Så det er enhver ejendom, der har to til fire enheder. Tidligere skulle du sætte mindst 20% ned, hvis du ville have et FHA-pantlån på den type ejendomme. Nu vil du være i stand til at komme ind i nogle af disse små multifamilier for meget mindre penge.
Der er også nogle regler, der giver dig mulighed for nu at tælle lejebolig fra en ADU, som er en tilbehørsbolig enhed. Folk kalder det en svigermor-suite, eller i bund og grund har du et skur i din baghave, der forhåbentlig er op til kode og pengeskab og det hele. Det kan du nu regne med i dit realkreditlån, så du nu kan kvalificere dig til mere, når du leder efter den type bolig. Så det er to forskellige nye realkreditregler, der gør hushacking mere overkommelig og mere tilgængelig end nogensinde før.
Den anden er lidt mindre konventionel, og det er at se på nybyggeri. Og jeg ved i normale tider for investorer, at det typisk ikke er præmien værd at betale for nybyggeri, fordi man ikke får nok leje ud af det. Det svarer til at købe en ny bil. Du køber noget, der er helt nyt, der er en præmie på det, og for investorer er det normalt ikke det værd. Men lige nu ser vi rigtig gode tilbud på nybyggeri, fordi bygherrer, deres forretningsmodel er anderledes end en boligejer, der forsøger at sælge, eller en investor, der måske bare venter på noget. De skal flytte inventar. De bygger, og de skal sælge de ting hurtigt, få de ting ud af deres balance. Så det, de gør for at flytte varebeholdningen lige nu, er at lave ratekøb. Vi ser jævnligt, at boligbyggere køber din rente ned med 1 %, 2 %. Så i stedet for at købe noget i eksisterende bolig, der bruges til en sats på 7.5 %, kan du købe noget nyt for 5.5 %.
Og det er værd at bemærke, at buy downs ikke er permanente. Disse er for et år eller to eller tre afhængigt af det specifikke produkt, men det er en rigtig god mulighed for folk afhængigt af dit særlige marked og hvad de tilbyder. Men jeg synes, at nybyggeri er mere attraktivt nu, end det har været nogensinde i min investeringskarriere, og det er i hvert fald værd at se på lige nu. I æraen med superlavt varelager udgør nybyggeri nu 30% af tilbudene på markedet. Normalt er det 10. Så hvis du ønsker at komme på markedet, kan dette være en god mulighed for dig.
David:
Så hvis det er svært at finde en aftale, laver du måske en aftale. James, hvad ser du i dette rum?
James:
Jeg elsker det, Dave sagde, fordi jeg mener, det virker i alle forskellige aspekter. Ligesom en boligkøber kommer du til at arbejde med disse bygherrer, de vil købersatsen ned, og du kan få din betaling mere overkommelig, og det hele er indbygget i prisfastsættelsen. Men på investeringssiden elsker vi udvikling lige nu, og der er et par hovedårsager til hvorfor. DIRT var på sit højeste pris for 18 måneder siden. Det er faldet, i det mindste på vores lokale marked, og jeg har set det ret konsistent gennem alle de større metrobyer, at DIRT-priserne er faldet med næsten 25 til 30 % i forhold til omkostningerne. Ikke nok med det, strukturen har ændret sig, fordi efterhånden som gæld er blevet dyrere for os bygherrer på tværs af markedet, har alle bygherrer ændret deres tankegang til at sige: "Hej, jeg har brug for kapital, jeg har brug for krudt lige nu, og jeg vil ikke at sidde på disse projekter i 24 måneder."
Det gode ved byggefællesskabet, det er meget mere logisk, og de bevæger sig i bølger over de mindre investorer. Mindre investorer har så mange forskellige planer, men bygherrer er alle på den samme plan, køber et stykke jord, udvikler det, bygger det for en vis pris, sælger det per fortjeneste, det er det samme, og de går alle til meget , meget ens marginer. Så nu har det gjort, at vi har været nødt til at købe disse ejendomme kontant eller med hårde penge og håndtag, mens du venter på tilladelser.
Næsten hver eneste aftale, vi laver nu, er lukket på tilladelse, job. Så vi behøver ikke være i den aftale så længe, fordi det tager os 9 til 12 måneder at bygge produktet. Vi lukker ved tilladelse, prisen på DIRT er faldet 30%. Og også omkostningerne ved at bygge. Hvis man ser på renovering kontra nybyggeri, er nybyggeriomkostningerne nede under renovering, og det er fordi de håndværk, der fungerer. Mængden er aftaget, mængden af jord er gået ned i handlen, der er meget flere huller i deres tidsplan, end der er for den mor og pop-entreprenør, der arbejder for den mindre investor. De har konstant travlt, de bruger deres egne hænder, og de har travlt, og deres priser har ikke givet noget. Så det er blevet billigere over hele linjen.
Og det sidste, jeg virkelig elsker ved, og det er noget, som alle gerne vil tænke på, vi talte om med risikoen, og Flips er, at kontanter suger. Hvor du skal betale de 12 % hårde penge nu på din aftale i de næste 9 til 12 måneder, mens du stabiliserer den, med nybyggeri, er gælden bedre. Det er billigere med et til to point, og mange gange vil de give dig en rentereserve, hvilket hjælper med dit cashflow i tider, hvor tingene bare bliver udhulet lige nu.
Og rentereserven er, når vi køber disse aftaler, og vi strukturerer dem med tætte tilladelser, hvis vi ikke behøver at betale for det i 12 måneder. De har indbygget vores betalinger i vores lånesaldo, hvilket hjælper os med at maksimere vores kontante afkast. Det hjælper os med vores likviditet og de samlede investeringer mere stabile, end det er på fix and flip-markedet. Så vi elsker dev lige nu, og vi kunne ikke rigtig lide det for 24 måneder siden. Så mulighederne er her.
David:
Ja. Det ville være vidunderligt, hvis vi kunne øge konstruktionen af flere produkter. Hvis det pres, der blev lagt på bygherrer, og de aftaler, der gav mere mening, faktisk førte til, at vi byggede flere boliger. Det har altid været i investeringsmiljøet, så længe jeg har været en del af det, se efter noget, der allerede er der, fordi du vil få et bedre tilbud på en brugt bil frem for en ny bil. Men hvis bilinventaret er nede, eller i dette tilfælde boliginventaret er nede, skal vi lave flere af dem. Så det ville være en kæmpe velsignelse. Hvis det kunne være mere rentabelt for bygherrer at bygge flere boliger, kunne vi bygge flere boliger, og vi kunne faktisk få boligernes overkommelighed lavere såvel som prisen på boliger lavere, så flere mennesker kunne komme ind på markedet.
En stor frygt, jeg har i 2024, er, at aftaler ikke vil give mening for den gennemsnitlige amerikaner, der ikke har et væld af kontanter og bruger 100 dollars på frokost, men det vil give mening for BlackRock og andre institutionelle fonde, der er spændte med kontanter og har adgang til billigere kapital, end de mennesker som os, der lytter til denne podcast, gør. Så jeg krydser fingre for, at bygherren går op og begynder at bygge. Okay. James, jeg vil gerne spørge dig, hvordan ser succes ud i 2024, og er den anderledes, end den har set ud i de foregående fem til otte år?
James:
Så efterhånden som markedet ændrer sig, er der altid en anden definition af succes. Jeg tror, at de sidste 24 måneder eller 24 måneder siden, hvor satserne var lave, var definitionen af succes at købe ethvert aktiv, smække billig gæld på det og lade det vokse. Og det var strategien, fordi de billige penge voksede alt, og definitionen af succes, når du går ind i et overgangsmarked, det er ikke anderledes, end det var, da det var 2009, '10 og '11, hvor der ikke var meget af det. øjeblikkelig tilfredsstillelse af lignende, jeg har lige købt denne ejendom, og jeg bliver belønnet i dag. Og den øjeblikkelige tilfredsstillelse skal væk. Det handler om den langsigtede vækst og langsigtede plan.
Og for mig er det året, hvor jeg opnår store aktiegevinster, der kan bruges til store formål på 12 til 24, 36 måneder. Jeg kan godt lide at indlæse min boks på markeder som dette i dag, og det er at komme ind i spillet, finde ejendommen, strategier bag det og så lade det aktiv vokse eller gå ind i den øjeblikkelige tvungne egenkapital med den rigtige byggeplan. Og fordi markedet har bremset så meget lige nu, og transaktionerne er faldet, sælgerne falder, køberne er faldet, er der nogle massive muligheder i gang. Så det handler om at finde de store vækstplaner med store aktier for fremtiden, ikke for i dag. Igen, når vi går tilbage til 2009 og '10, havde vi ikke en hel masse succes på papiret i de år, men de år var enorme for os for vækst end de sidste 20. Det var at få det lager ind, som ville hjælpe os komme videre.
David:
Så giv mig et praktisk eksempel på, hvordan en god handel ville have set ud i 2023, og måske hvordan en god handel vil se ud i 2024?
James:
Jeg mener, en god del af 2023 var bare at finde en margen. Det afhænger også af, hvilken aktivklasse det er. I 2023 tror jeg, at for en BRRRR-ejendom var mit mål, at en god handel var at gå i balance. Og hvis jeg kunne bryde lige på min rente eller dække med huslejen efter alle udgifter og få et enormt måske sekscifret aktiespredning eller endda et 50,000, et massivt aktiespredning, så var det en gevinst for mig i 2023, især hvis det havde andre ekstra investeringskickere derinde, såsom udviklingstæthed, fremskridtsvej, og hvis jeg kunne købe noget break-even, ved jeg, at der er opside i 2025 til 2026, når kurserne falder.
Nogle andre gode, jeg tror, definitioner af handler i 2023 var, at du ikke behøvede at arbejde så hårdt, hvilket lyder mærkeligt, men fordi transaktionerne var nede fra '20 til '22, var vi nødt til at BRRRR ejendomme og købe ejendomme, der var tunge, tunge fixere for at få den dybe rabat til at være under det 75% lån til værdi for at gøre det cashflow. Nu kan vi købe meget enklere projekter, fordi de går i stykker, og de fleste investorer holder sig fri fra dem, og vi skal bare køre renterne ud og ikke lave så meget byggeri, men bare køre på den måde.
Så for mig, hvis jeg kan komme ind i en aktiv pause selv med nogle ekstra upside, er det 100 % en gevinst. I 2024 tror jeg, at definitionen vil være, at der er meget mere øjeblikkelig tilfredsstillelse i år, fordi efterhånden som investorerne har trukket sig ud, har vi været i stand til at erhverve nogle meget gode beholdninger på nogle meget gode rabatter, der er ved at blive disponeret. . Og bare fordi markedet er ved at bremse, betyder det ikke, at vi ikke sælger den ejendom. Tingene sælger stadig, bevæger sig stadig, der er ikke meget på lager. Så jeg tror, at 2024, rentabiliteten i nuet vil være meget større, end den var i 2023. Og det ser vi allerede i vores P&L'er i vores cashflow-prognose.
David:
Dave, noget at tilføje til James point der?
Dave:
Jeg kan bare rigtig godt lide, hvad James sagde om at forsøge at break-even, og jeg ved, at det ikke er den mest sexede eller fedeste ting at sige, men jeg er generelt enig i, at lige nu, især på denne type marked, er mit personlige mål at prøve at gøre det. bedre end break even, når jeg ser på tværs af forskellige profitdrivere. Så jeg forstår, at priserne næste år sandsynligvis vil være flad på nogle markeder, de kan falde en smule. På nogle markeder kan de stige en smule. Men hvis jeg har cashflow og amortisering og skattefordele, så længe disse ting kan føre mig igennem enhver kortsigtet volatilitet på markedet, vil jeg stadig købe alt, der har langsigtet potentiale. Som James sagde, jeg ser efter at se, hvad denne aftale vil gøre i 2025, '26, '27, endnu længere ude. Og så længe jeg har nok cashflow og kortsigtede fordele til at bære mig personligt igennem, behøver jeg ikke at slå et hjem i det næste år. Jeg vil bare lave noget om 3, 5, 7 år.
David:
Det er interessant, fordi jeg mener, at det er sådan, fast ejendom typisk har fungeret på de fleste markeder, der ikke har haft massive mængder af kvantitative lempelser. Normalt, når folk købte fast ejendom, tog de en langsigtet tilgang, og de vil gerne vide om placeringen, den demografiske udvikling i området. Hvis virksomheder flyttede ind, hvor huslejen var på vej hen. Det handlede ikke altid kun om, hvad det er lige nu i dette øjeblik, og hvor stor en del af egenkapitalen, eller hvor meget cashflow kan jeg få, når jeg først køber det? Så selvom dette lyder som en ændring, er det næsten som en tilbagevenden til, hvad fast ejendom har været i det meste af tiden, det har eksisteret. Er I to enige?
Dave:
Ja. Efter min erfaring, ja. Jeg mener, at fast ejendom er en langsigtet branche. At komme tilbage til det punkt, hvor påskønnelse er to eller 3% er normalt. I normale tider i løbet af de sidste 50 år er fast ejendom steget en lille smule mere end inflationen, ligesom 1 % mere end inflationen. Så denne idé om, at vi har brug for 5, 10, 15% år-til-år prisvækst for at gøre det til et afkast, er ikke sand. Det var hyggeligt en lille smule, det var super nemt, men derfor kom alle ind i det. Og dette er bare at komme tilbage til at forstå hele pakken af forskellige måder, du kan tjene penge på i fast ejendom og anvende dem over en lang periode. Og når du gør det, er det en meget relativt lav risiko måde at investere på.
David:
Så James, for at nogen kan hoppe på en god handel, skal de vide, hvordan en god handel ser ud. Hvad er det for nogle faktorer eller målinger, som du mener, folk bør indtastes i 2024, der skriger, jeg er en god handel, køb mig?
James:
Jeg tror, det handler om altid at indstille din købsboks og at vide, hvad dine forventninger til returnering er, og hvert år skal du ændre den. Min købsboks fra 2023 er anderledes, end den går ind i 2024. Den er faktisk dramatisk anderledes. Definitionen af en god handel, det vil ændre sig for Dave, det vil ændre sig for dig og ændre sig for mig. Vi har det alle sammen. Vi er på forskellige markeder med forskellige mål, men hvordan du kommer igennem disse, og du arbejder gennem den matematik, er du bruger, det er alt sammen i garantien. Etabler din købsboks og gå derefter igennem den dybtgående tegning og bearbejd beregningerne, får det mig i mål på en toårig periode? Og jeg tror, det er meget vigtigt for i dag at indstille din købsboks, der har 2 og 3 årsmål på sig, ikke seks og 12 måneders mål.
Der vil altid være 6- og 12-måneders flip-aftalerne, engros-aftalerne, disse typer ejendomme med øjeblikkelig kontantskabelse, men du skal virkelig etablere dem, og det handler om at arbejde gennem tegningen, arbejde gennem regnemaskinerne, bruge værktøjer som BiggerPockets-beregnerne at gå igennem og gå, "Hey, i 2024, hvis mit kontante afkast for udlejning er på 10 % eller for at have mindst to X faktor på egenkapitalgevinsten for de kontanter, jeg investerer på det tidspunkt, ved jeg hvad Jeg ønsker at købe."
Så handler det om underwriting. At trække den rigtige analyse med det rigtige hold, bruge regnemaskinerne og BiggerPockets er fantastisk til det. Du kan lave køb og hold-beregneren, gennemgå din BRRRR-strategi, hvordan maksimerer du dine penge, og når den så det sande afkast? Men jeg tror, det største er at sørge for, at dine mål er defineret over en længere periode. Indstil derefter din købsboks, arbejd beregningerne igennem, virker handlen eller ej? Gå videre til den næste, hvis det ikke virker.
David:
Så har du et hypotetisk sæt kriterier, som du vil anbefale folk at kigge efter på et gennemsnitligt marked? Som et kontant afkast eller en egenkapital, som du gerne vil se i en handel?
James:
Ja. Typisk, med BRRRR-strategien eller endda Flips, er jeg en stor værditilvækst fyr. Hvis jeg ikke går ind i en 25 % egenkapitalposition, uanset om det er en Flip, en BRRRR ejendom, et udviklingsstykke, alt sammen med min købspris, min genoptræning eller mine regningsomkostninger og mine bløde omkostninger, er jeg ikke det ind i det. Vi ejer en masse ejendom i Seattle, og vi har et godt cashflow. Vi cashflow omkring 10%, men det er ikke det, jeg leder efter i dag. Det er den langsigtede tilgang. Det handler om at opbygge de store aktiespænd. Så hvis jeg ikke får 25 % ud af det, er jeg ikke interesseret, for i sidste ende kommer det ikke til at løbe så godt med satserne. Men egenkapitalen er det, du bygger. Hvis du kan sætte $25,000 ned på en billigere ejendom og skabe $25,000 i egenkapital, er det 100% afkast, som du kan opnå i en 12 måneders periode. Det er Kæmpe.
David:
Fantastisk pointe. Og James, du har altid haft en anderledes måde at se på fast ejendom. Jeg kan huske første gang, jeg hørte dig sige: "Hey, jeg kan købe en ejendom, og jeg kan beholde den som lejemål, og jeg kan få 5 % kontant tilbage, eller jeg kan vende den, og jeg kan få et afkast på 45 % på mine penge eller sådan noget." Jeg kan bare huske, at jeg tænkte, man hører ikke folk nævne det sådan ret tit, men hvis man ser på kapitalvækst i modsætning til passiv indkomst, giver det mening. Dave, hvad er nogle ting, du leder efter i aftaler, der går ind i 2024 fra en metrisk position?
Dave:
For mig betragter jeg mig selv som en IRR-investor, fordi jeg tror, det er den bedste måde at gøre det på, og for alle, der ikke ved, hvad det betyder, er det internt afkast, og det er et mål, som du kan bruge til at evaluere handler, der bruger tidsværdien af penge for at kombinere både egenkapital og pengestrøm i én metrik. Så du kan se, hvordan det store billede påvirkes. For mig ser jeg bare på det, fordi jeg er i en stilling i min karriere, jeg arbejder på fuld tid, og jeg har ikke brug for det samme niveau som cashflow lige nu som en, der måske nærmer sig pension eller ønsker at gå på førtidspension.
Så for mig ser jeg bare på, hvordan jeg til enhver tid kan maksimere min IRR. Og for mig er det typisk en kombination. Forsøger at finde tilbud, og jeg investerer for det meste passivt, men forsøger at finde tilbud, hvor der er et element af værditilvækst, og så er der et likviditetsstop. Men få dine penge ud på fem til syv år i stedet for at beholde dem i en ejendom i 20 eller 30 år, fordi typisk din IRR, dit tidsvægtede afkast har en tendens til at falde over tid, hvis du gør det. Så for mig ser jeg efter fem til syv års hold og steder, hvor jeg kan maksimere mit samlede afkast. Og det har virkelig ikke ændret sig meget i løbet af de sidste par år, og jeg tvivler på, at det vil ske for mig snart.
David:
Gutter, det har været fantastisk. Dave, nogle sidste ord, du vil forlade publikum med at flytte herfra? Hvor kan de finde din rapport?
Dave:
Nej tak fordi du har mig. Forhåbentlig lærer alle noget. Og hvis du vil lære mere, så tjek bare biggerpockets.com/report24.
David:
James, hvad med dig? Nogle sidste ord til publikum?
James:
Bliv ikke skræmt af medierne. Byg din købsboks. Find nogle gode muligheder derude og læs Daves rapport. BiggerPockets, de gør et fantastisk stykke arbejde med at give dig den information. Sådan bygger du din købsboks. Læs den igennem, og byg derefter din købsboks. Byg ikke din købsboks først.
David:
Okay. Så gå over til biggerpockets.com/report24 for at få dybere analyser og flere forslag til, hvad du kan gøre for at styrke dig selv i 2024. Vi har også nævnt flere strategier på showet. Hvis du vil lære mere om nogen af disse, så gå over til biggerpockets.com/store. Og der er bøger, som BiggerPockets har udgivet, som vil lære dig næsten alt, hvad du behøver at vide om disse emner. Venligst, hvis du ikke allerede har gjort det, abonner på podcasten, giv os en anmeldelse, fortæl os, hvad du syntes om dagens show, og fortsæt med at lytte til yderligere BiggerPockets-afsnit, så du kan holde dig opdateret med, hvad der sker i dette stadigt skiftende marked. Jeg er David Greene. For Dave Meyer og James Dainard, meldte fra.
Se afsnittet her
Hjælp os!
Hjælp os med at nå nye lyttere på iTunes ved at give os en vurdering og anmeldelse! Det tager kun 30 sekunder, og instruktionerne kan findes link.. Tak! Det sætter vi stor pris på!
Dyk ned i DreamSofa.com, hvor luksus møder strategisk design. Hvis du ejer en Airbnb, et hotel eller en udlejningsejendom, ved du, at møbler ikke bare er en linjepost, det er din medstrateg i en kraftfuld investering! For BP-lyttere, gå til dreamsofa.com og brug koden BiggerPockets ved kassen for en gratis opgradering til White Glove Delivery! Gør det strategisk, gør det til en investering, gør det til DreamSofa.
I denne episode dækker vi:
- Kæmpe muligheder for at bygge rigdom ind og 2024 Boligmarkedet
- korrektion af erhvervsejendomme og ejendomme ser den største prisnedsættelser
- Udbud, efterspørgsel og hvorfor boligpriserne ikke faldt i 2023
- Sådan afhenter du en helt ny ejendom hos en lav boliglånsrente I DAG
- nyt fem procent nedlånsprogram ALLE kan bruge til at leve gratis
- Risici at være opmærksom på i 2024 som kunne dræbe dit cash flow øjeblikkeligt
- og So Meget mere!
Links fra showet
Forbind med Dave:
Forbind med James:
Interesseret i at lære mere om nutidens sponsorer eller selv at blive BiggerPockets-partner? E-mail [e-mail beskyttet].
Bemærk fra BiggerPockets: Disse er udtalelser skrevet af forfatteren og repræsenterer ikke nødvendigvis BiggerPockets' meninger.
- SEO Powered Content & PR Distribution. Bliv forstærket i dag.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Styrk dig selv. Adgang her.
- PlatoAiStream. Web3 intelligens. Viden forstærket. Adgang her.
- PlatoESG. Kulstof, CleanTech, Energi, Miljø, Solenergi, Affaldshåndtering. Adgang her.
- PlatoHealth. Bioteknologiske og kliniske forsøgs intelligens. Adgang her.
- Kilde: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-854
- :har
- :er
- :ikke
- :hvor
- $OP
- 000
- 1
- 10
- 12
- 12 måneder
- 15 %
- 1985
- 2%
- 20
- 2020
- 2021
- 2022
- 2023
- 2024
- 2025
- 2026
- 24
- 25
- 30
- 300
- 36
- 50
- 50 Years
- 7
- 9
- a
- I stand
- Om
- adgang
- tilgængelig
- tilbehør
- Konti
- erhverve
- tværs
- aktivitet
- faktisk
- tilføje
- Yderligere
- Tilføjer
- Justering
- vedtage
- rådgivning
- overkommelige
- Efter
- igen
- midler
- siden
- Airbnb
- Alle
- Hele tiden høj
- tillade
- næsten
- allerede
- også
- altid
- am
- amerikansk
- amortisering
- beløb
- beløb
- an
- analyse
- analytics
- analysere
- ,
- enhver
- nogen
- noget
- Apple
- Anvendelse
- værdsætter
- påskønnelse
- tilgang
- nærmer sig
- passende
- ER
- OMRÅDE
- omkring
- AS
- spørg
- aspekter
- aktiv
- aktivklasse
- Aktiver
- antage
- At
- opmærksomhed
- attraktivt
- publikum
- forfatter
- til rådighed
- gennemsnit
- undgå
- opmærksom på
- væk
- tilbage
- Balance
- Balance
- Banker
- baseret
- I bund og grund
- BE
- blev
- fordi
- blive
- været
- før
- bag
- Tro
- jf. nedenstående
- fordele
- BEDSTE
- Bedre
- Big
- Store billede
- større
- Største
- Bill
- Bit
- BlackRock
- velsignelse
- board
- Bøger
- Støvler
- grænse
- både
- købte
- Boks
- BP
- brand
- Brand New
- Pause
- Breaking
- Bringe
- mægler
- bygge
- Builder
- bygherrer
- Bygning
- bygget
- virksomhed
- forretningsmodel
- virksomheder
- travlt
- men
- købe
- KØBER..
- købere
- Købe
- by
- ringe
- ringer
- kom
- CAN
- Kan få
- kapital
- bil
- Karriere
- bære
- tilfælde
- Kontanter
- pengestrøm
- forsigtig
- vis
- sikkert
- lave om
- ændret
- Ændringer
- chase
- billig
- billigere
- kontrollere
- Betaling
- byer
- klasse
- klar
- Luk
- lukning
- Co-Host
- kode
- KOM
- kombination
- kombinerer
- Kom
- kommer
- kommer
- samfund
- komplekse
- betingelser
- tillid
- forvirrende
- Overvej
- konsekvent
- konstant
- opbygge
- Entreprenør
- konventionelle
- Samtale
- korrekt
- Koste
- Omkostninger
- kunne
- land
- Par
- dæksel
- dækning
- dækker
- dækker
- Crash
- skabe
- skabelse
- kriterier
- Krydset
- nysgerrig
- data
- Dato
- Dave
- David
- dag
- Dage
- DCR
- deal
- Tilbud
- Gæld
- afgørelser
- Afvis
- dyb
- dybere
- definerede
- definitivt
- definition
- definitioner
- Efterspørgsel
- Demografi
- tæthed
- Afhængigt
- afhænger
- Design
- dev
- udvikle
- udvikling
- Udvikling
- DID
- forskellige
- svært
- Dyp
- snavs
- Rabat
- rabatter
- Skærm
- do
- gør
- Er ikke
- gør
- færdig
- Dont
- tvivler
- ned
- nedture
- snesevis
- dramatisk
- tegning
- drivere
- kørsel
- Drops
- tørre
- grund
- i løbet af
- Tidligt
- nemt
- lempelse
- let
- økonomi
- element
- elementer
- bemyndige
- ende
- nok
- indtastet
- Hele
- episode
- Episoder
- egenkapital
- Era
- især
- væsentlig
- etablere
- ejendom
- Ether (ETH)
- evaluere
- Endog
- NOGENSINDE
- evigt skiftende
- Hver
- alle
- at alt
- eksempel
- spændende
- udføre
- udførelse
- eksisterende
- forvente
- forventninger
- udgifter
- dyrt
- erfaring
- erfarne
- ekstra
- faktor
- faktorer
- retfærdig
- Fall
- Fallen
- familie
- fantastisk
- FAST
- frygt
- fodring
- føler sig
- følelse
- føler sig
- få
- færre
- Figur
- finansielle
- finansiering
- Finde
- finde
- Fornavn
- første gang
- fem
- Fix
- flad
- Flip
- flips
- flydende
- flow
- efter
- Til
- Til investorer
- Tving
- Forces
- Videresend
- fundet
- fire
- Gratis
- fra
- fuld
- fuldt ud
- Fundamentals
- fonde
- yderligere
- fremtiden
- Gevinst
- gevinster
- spil
- huller
- indsamlede
- generelt
- få
- få
- Giv
- given
- Give
- Go
- mål
- Mål
- gå
- gået
- godt
- fik
- stor
- Ground
- Grow
- Dyrkning
- Vækst
- gæster
- Guy
- hacking
- havde
- Halvdelen
- hænder
- skete
- Happening
- Hård Ost
- hader
- Have
- have
- hoved
- headed
- Overskrift
- høre
- hørt
- tunge
- hjælpe
- hjælper
- link.
- Skjult
- Høj
- højere
- Fremhæv
- Hit
- rammer
- hold
- besidder
- Home
- Homes
- Ærligt talt
- håber
- Forhåbentlig
- håber
- host
- Hotel
- hus
- boliger
- Boligmarkedet
- Hvordan
- How To
- http
- HTTPS
- kæmpe
- hundrede
- i
- SYG
- idé
- identificere
- if
- påvirket
- gennemføre
- vigtigt
- Forbedre
- in
- dybdegående
- Indkomst
- øget
- stigende
- industrien
- inflation
- oplysninger
- indsigt
- indsigt
- øjeblikkelig
- i stedet
- Institutionel
- anvisninger
- interesse
- RENTE
- Renter
- interesseret
- interessant
- interne
- ind
- opgørelse
- Invest
- investere
- investering
- Investeringer
- investor
- Investorer
- irr
- isolerede
- IT
- ITS
- iTunes
- james
- Job
- sluttede
- hoppe
- lige
- Holde
- holde
- børn
- Kill
- Venlig
- slå ned
- Kend
- Kendskab til
- viden
- kender
- Mangel
- Land
- vid udstrækning
- Efternavn
- senere
- LÆR
- læring
- mindst
- Forlade
- forlader
- Led
- mindre
- lad
- Lets
- udlejning
- Niveau
- Leverage
- LG
- Livet
- ligesom
- Line (linje)
- Likviditet
- Børsnoterede
- lytter
- Lytte
- Lister
- lidt
- leve
- levende
- lastning
- lån
- lokale
- placering
- låst
- logisk
- logo
- Lang
- langsigtet
- længere
- Se
- ligner
- kiggede
- leder
- UDSEENDE
- Lot
- kærlighed
- Lav
- lavere
- laveste
- loyal
- frokost
- Luksus Boliger
- lavet
- Main
- større
- Flertal
- lave
- tjene penge
- Making
- mange
- Margin
- marginer
- Marked
- markedsforhold
- markedskræfter
- markedsindsigt
- Markeder
- massive
- matematik
- max-bredde
- Maksimer
- kan være
- me
- betyde
- midler
- Medier
- opfylder
- nævne
- nævnte
- metrisk
- Metrics
- Metro
- Meyer
- måske
- tankerne
- Mindset
- afbøde
- formildende
- model
- mor
- øjeblik
- penge
- Måned
- måned
- mere
- Pant
- Realkreditlån
- mest
- for det meste
- bevæge sig
- komme videre
- flytning
- meget
- my
- mig selv
- næsten
- nødvendigvis
- Behov
- behov
- Ingen
- Ny
- Ny Byggeri
- næste
- rart
- ni
- ingen
- Ingen
- normal
- Normalt
- bemærke
- nu
- numre
- of
- off
- tilbyde
- tit
- Okay
- on
- engang
- ONE
- dem
- kun
- åbent
- betjenes
- Udtalelser
- Muligheder
- Opportunity
- modsætning
- Option
- or
- ordrer
- Andet
- Andre
- vores
- ud
- i løbet af
- samlet
- egen
- ejer
- side
- Papir
- del
- særlig
- især
- partner
- passive
- passiv indkomst
- sti
- Betal
- betaling
- betalinger
- Mennesker
- per
- procent
- udføres
- periode
- permanent
- tilladelser
- personale
- Personligt
- pick
- billede
- Billeder
- stykke
- stykker
- Steder
- fly
- planet
- planlægning
- planer
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatoData
- spiller
- spiller
- spiller
- Vær venlig
- Masser
- podcast
- Podcasts
- Punkt
- punkter
- pop
- Pops
- position
- mulig
- potentiale
- vigtigste
- Praktisk
- Premium
- forberede
- tryk
- smuk
- tidligere
- tidligere
- pris
- Priser
- prissætning
- sandsynligvis
- Problem
- Produkt
- Produkter
- Profit
- rentabilitet
- rentabel
- Program
- Progress
- fremskrivninger
- projekter
- lovende
- egenskaber
- ejendom
- beskyttet
- offentliggjort
- trækker
- køb
- formål
- Fortsat
- Skub ud
- Pushing
- sætte
- kvalificere
- kvantitativ
- Kvantitative lempelser
- Hurtig
- hurtigt
- Sats
- priser
- hellere
- bedømmelse
- nå
- Læs
- ægte
- fast ejendom
- ejendomsmarkedet
- virkelig
- grund
- årsager
- resumé
- anbefaler
- regelmæssigt
- rehab
- relative
- relativt
- huske
- Lej
- leje
- indberette
- repræsentere
- Reserve
- reserver
- boligområder
- pensionering
- afkast
- afkast
- gennemgå
- Beløn
- belønnet
- Ride
- højre
- Risiko
- risici
- Risikabel
- vej
- rundt
- regler
- Kør
- sikker
- Said
- salg
- Omsætning
- samme
- siger
- siger
- siger
- planlægge
- Seattle
- Anden
- sekunder
- se
- se
- synes
- set
- sælger
- Sælgere
- Salg
- send
- forstand
- tjeneste
- sæt
- indstilling
- syv
- flere
- formet
- Del
- kaste
- ark
- Skyde
- kort sigt
- bør
- Vis
- side
- underskrive
- signering
- lignende
- Simpelt
- siden
- sidde
- SIX
- smække
- langsom
- langsommere
- bremser
- træg
- lille
- mindre
- So
- Soft
- Løsninger
- nogle
- Nogen
- noget
- sommetider
- Snart
- Space
- tilbringe
- udgifterne
- Sponsorer
- Spot
- spredes
- Spreads
- stabil
- Stage
- starte
- påbegyndt
- Starter
- Tilstand
- forblive
- opholder
- støt
- steady
- Trin
- Stadig
- Strategisk
- strategier
- Strategi
- struktur
- Hold mig opdateret
- succes
- sådan
- pludselige
- suite
- opsummerede
- Super
- sikker
- sød
- skiftede
- taktik
- Tag
- tager
- tager
- Tal
- taler
- skat
- hold
- fortælle
- tendens
- vilkår
- end
- takke
- at
- Området
- Fremtiden
- oplysninger
- Staten
- deres
- Them
- derefter
- Der.
- Disse
- de
- ting
- ting
- tror
- Tænker
- denne
- i år
- dem
- tænkte
- tre
- Gennem
- hele
- skovflåt
- tid
- gange
- til
- i dag
- nutidens
- sammen
- Ton
- også
- værktøjer
- Emner
- I alt
- mod
- handler
- handler
- Transaktioner
- Transcript
- overgang
- fanget
- sand
- prøv
- forsøger
- to
- typen
- typer
- typisk
- Usikkerhed
- ukonventionelle
- under
- forstå
- forståelse
- tegningsgaranti
- ukendt
- enhed
- enheder
- indtil
- opgradering
- upside
- us
- brug
- anvendte
- bruger
- ved brug af
- sædvanligvis
- Ved hjælp af
- værdi
- Værdier
- Vault
- versus
- meget
- video
- Volatilitet
- bind
- vp
- vente
- Venter
- gå
- ønsker
- ønskede
- ønsker
- var
- Ur
- bølger
- Vej..
- måder
- we
- Rigdom
- uge
- weekend
- velkommen
- GODT
- gik
- var
- Hvad
- Hvad er
- hvornår
- hvorvidt
- som
- mens
- hvid
- WHO
- Hele
- hvorfor
- vilje
- vinde
- KLOG
- med
- vidunderlig
- ord
- ord
- Arbejde
- arbejdede
- arbejder
- virker
- Værst
- værd
- ville
- skriftlig
- skrev
- X
- år
- år
- Ja
- dig
- Din
- dig selv
- youtube
- zephyrnet