Undgå disse 21 ferieudlejningsproblemer Begyndende lejebestyrere laver

Undgå disse 21 ferieudlejningsproblemer Begyndende lejebestyrere laver 

Tidsstempel: 11. august 2023 kl. 4
Kildeknude: 2817678

At eje og administration af ferieboliger er en dynamisk bestræbelse, en der balancerer profit, erfaring og samfundspåvirkning. Uanset om du administrerer en hus i Oklahoma City eller lejlighed i San Marcos, CA, vil du støde på unikke udfordringer, der er specifikke for forskellige markeder. Disse er forhindringer, som næsten alle ferieudlejningsadministratorer har stået over for, især i de tidlige dage.

Men at navigere i dette terræn kræver en omhyggelig undgåelse af potentielle faldgruber, der kan hindre din succes. Fra at opretholde en afbalanceret objektivitet til at perfektionere markedsstrategier, sikre effektiv kommunikation til at opbygge stærke relationer med naboer,

Denne Redfin-artikel præsenterer en omfattende liste over vigtige ferieudlejningsproblemer, som du kan undgå. Ved at trække på brancheledernes ekspertise får du værdifuld indsigt i disse potentielle vejspærringer og lærer, hvordan du proaktivt undgår dem. Du kan gå videre til at orkestrere en blomstrende femstjernet ferieudlejning venture, da disse eksperter belyser vejen til smidigere drift, tilfredse gæster og velstående resultater. Lær af deres erfaringer for at sikre din investering, maksimere din indtjening og dyrke en positiv indvirkning på gæstfrihedslandskabet.

mand med kuffert flytter ind i sin korttidsudlejningsbooking

1. Ubalanceret objektivitet og følelser

"Det er afgørende at huske, at din feriebolig ikke blot er et personligt rum, men et forretningsaktiv designet til at generere indtægter," anbefaler Matt Barbuzzi fra Park Place Ejendomsforvaltning  “Selvom det er vigtigt at stræbe efter kun at være vært for de bedste gæster, skal du være forberedt på de lejlighedsvise uheld, da de er uundgåelige i denne branche. Tillad ikke personlige følelser at sløre din dømmekraft eller følelsesmæssige modstandskraft. Dette er især afgørende, hvis din ejendom har sentimental betydning eller fungerer som et familierum. Medmindre du lejer det ud til nære venner eller slægtninge, fraråder vi på det kraftigste at bruge sådanne ejendomme til korttidsudlejning på grund af potentiel følelsesmæssig nød."

2. Forsømmelse af korrekt screening

"Screening af feriegæster giver unikke udfordringer sammenlignet med screening af konventionelle årlige lejere, da du har begrænsninger på de oplysninger, du kan anmode om, såsom at kontakte og verificere ansættelseshistorik og tidligere udlejere. Ikke desto mindre implementerer forskellige teknikker for at sikre sikkerheden af ​​vores ejendomme,” deler Maximilian Kostyashkin og Carlos Pena fra MAK Realty Group. "Disse teknikker inkluderer:

  • Bruger avanceret gæstescreeningssoftware såsom Autohost, Chekin, Superego eller Authenticate. Disse platforme udfører kredittjek, baggrundstjek, officiel ID-bekræftelse og kræver depositum. Derudover leverer de omfattende kortsigtede lejeaftaler, som gæsterne kan underskrive.
  • Implementering af et minimumsopholdskrav: I højsæsoner anmoder vi om et minimumsophold på tre dage. Denne foranstaltning hjælper med at forhindre enkeltpersoner i at leje din ejendom til en engangsbegivenhed eller fest.
  • Bemærker brugen af ​​støjovervågningsteknologi, som effektivt afskrækker festorienterede lejere.
  • Anvendelse af enhedsovervågningssoftware: Alle vores ejendomme er udstyret med software, der sporer antallet af enheder i brug. En pludselig stigning i antallet af enheder, såsom at nå 20, er ofte et tegn på, at en potentiel fest er vært for dine gæster."

3. Underbetaling af husholdning

"Lad dig ikke nøjes med de laveste omkostninger - invester i dine rengøringsmidler, og dine gæster vil uden tvivl bemærke forskellen i kvaliteten af ​​din ferieudlejning," understreger Realty Street.

”Jeg kan ikke understrege nok, hvor afgørende det er at betale rengøringsassistenter. Ved at tilbyde rimelig kompensation opretholder du ikke kun en høj standard for renlighed, men øger også deres motivation og dedikation til at levere enestående service. Dygtige rengøringsassistenter tiltrækkes af god løn, og det påvirker gæstens oplevelse direkte, bidrager til et positivt omdømme og sikrer en behagelige og indbydende omgivelser for dine gæster".

4. At overkomplicere din gæsts oplevelse 

“Du må ikke påtvinge gæster overdrevne check-out-procedurer. Opgaver som at igangsætte et læs håndklæder, bortskaffe køkkenaffald og køre opvaskemaskinen er optimale. Det er vigtigt at kommunikere til gæsterne, at disse gøremål bidrager til at minimere rengøringsgebyrer og tilskynde til tidlig check-in,” siger HAVEN Ejendomsadministration.

"Tilbyd instruktionsvideoer til alle indviklede funktioner i din ferieudlejning. Videoer, der guider gæster gennem betjening af spabadet, brug af smarte enheder eller navigation i andet komplekst udstyr, kan bekvemt leveres i videoformat."

5. Indstilling af dårlige priser

"Mange værter mangler markedsviden om priser og fastsætter deres priser baseret på deres følelsesmæssige tilknytning til den specifikke ejendom. Det fører ofte til priser, der er for høje for markedet, hvilket resulterer i manglende bookinger,” fortæller Oliver Albrecht fra Valibere. ”Så efter et stykke tid sænker de taksterne markant, hvilket fører til flere bookinger, men disse takster må kun dække husets omkostninger uden at skabe overskud til boligejerne. Denne cyklus fortsætter i et stykke tid, indtil de til sidst giver op, enten skal leje huset på lang sigt eller endda sælge det på grund af deres manglende evne til at opfylde realkreditlånene."

familie, der nyder baghaven i ferieboligen for eek

6. Kommunikationsproblemer

"Den største fejl i ferieudlejningsforvaltningen er manglende kommunikation med ejendomsejere. Deres investeringsejendomme, ofte blandt deres mest værdifulde aktiver, er afhængige af at generere indtægter eller dække deres omkostninger,” siger Port Aransas Airbnb Vacation Rental Property Management af Grand Welcome. 

”At betro ledelsen til andre kræver tillid, og tillid trives med kommunikation. Uden det laver ejere fortællinger, udhuler tilliden, hvilket fører til misforståelser og uopfyldte forventninger. Kommunikation er grundlaget for ferieudlejningspartnerskaber, hvilket sikrer, at begge parter trives. En proaktiv tilgang, der afbalancerer problemer og succeser, fremmer dybere tillid. Regelmæssige, strategiske personlige opkald bygger tillid, uddyber partnerskaber og letter ejer-til-ejer-henvisninger, der overgår marketingindsatsen i at udvide forretningen."

7. At have et dårligt forhold til dine naboer 

"Nogle ejere bliver bekymrede for potentielt at forstyrre naboer med deres korttidslejeejendomme (STR), og med rette - ingen ønsker at skabe modstandere," anbefaler Long Beach Airbnb Vacation Rental Property Management af Grand Welcome.

"Giv ejerne følgende antigener-taktik:

  • Kommuniker med naboerne, før du starter din korttidsleje (STR), og giv dem et kontaktnummer, du kan ringe til, hvis der opstår problemer.
  • Vær tilgængelig 24/7 for kommunikation eller ejendomsbesøg for at sikre et fredeligt miljø.
  • Kommuniker med gæster – gennem fortegnelsen, e-mails før ankomst og sms'er på ankomstdagen – at begivenheder og fester er forbudt, og at overtrædelse af denne regel vil resultere i udsættelse. Vær høflig, men bestemt.
  • Overvej kun at leje til gæster, der overnatter i mere end to nætter (tre eller flere nætter er endnu bedre). En overnatning har en tendens til at tiltrække "fest"-folk.

Her er et eksempel fra en standard-e-mail, jeg sender til mine STR-gæster:

Jeg ville gerne fortælle dig, at der er en langtidslejer, der bor over garagen (separat bygning) og naboer på begge sider i umiddelbar nærhed, hvilket betyder, at den bagerste terrasse lukker kl. 11 skarpt. Belmont Heights Retreat er det perfekte sted for fred og ro.  

Hvis du har problemer i åbningstiden – mine kontaktoplysninger kan findes nedenfor, og vi har en gæsteservicelinje tilgængelig 24/7 på 888.XXX.XXXX”

8. Forsømmelse af feedback 

"Feedback er livsnerven i din feriebolig. Hvordan ved du, hvad gæster gør eller ikke kan lide, eller hvor du mangler mærket på visse ting? Uden aktivt at søge, spore og implementere feedback er du sårbar over for operationelle blinde vinkler, der vil påvirke din bundlinje,” foreslår Michael Skinner fra Erfaren VRM. "Hvis gæster ikke skriver en anmeldelse, så skub dem ved høfligt at bede om en. Eller send dem en sms, hvor du spørger, om de vil være åbne for at diskutere deres oplevelse med dig på et hurtigt telefonopkald."

9. Dårlig markedsstrategi

"Hos Grand Welcome Nashville er vi ikke kun afhængige af traditionelle platforme. Vi forstærker vores rækkevidde ved at promovere på over 120 websteder, marketingkampagner på sociale medier og vores fællesskab, hvilket sikrer, at vores husejere får uovertruffen eksponering, og gæsterne smager autentisk Nashville,” foreslår vi. Nashville Airbnb Rental Property Management af Grand Welcome.

"Nashville er mere end bare en by; det er en oplevelse, en melodi, der bliver hængende længe efter, at sangen slutter. Jeg tror, ​​at det er afgørende at fange denne essens i din markedsføring. Fremhævelse af lokale attraktioner, begivenheder og den unikke Nashville-stemning kan magnetisere gæster og trække dem ind i byens omfavnelse.”

10. Sparer på professionelle billeder

"Jeg tror, ​​at den største fejl, man skal undgå, er ikke at hyre en professionel fotograf til at tage listebilleder. Dette kan adskille dig fra dine konkurrenter og få dig til at skille dig ud med det samme, da det første indtryk er utrolig vigtigt,” anbefaler Gabe Chase fra Brentwood Property Group.

kvinder i et godt oplyst lejet værelse

11. "Indstil det og glem det"-priser

"En af de mest almindelige fejl er at anvende 'sæt det og glem det'-tilgangen til prissætning. Hver dag har sin særskilte markedsværdi, og at overse denne kendsgerning kan resultere i enten at give afkald på potentielle indtægter eller kæmpe for at sikre bookinger,” siger Garret Ham fra Weekender Management. “Selv om det er et positivt skridt at bruge prisværktøjer som Wheelhouse og PriceLabs, er de ikke en universel løsning. Disse værktøjer er stadig afhængige af ejendomsforvalterens indsigt og viden og bør suppleres med din egen markedsundersøgelse.”

12. Uklare check-in, check-out tider

”Det er godt at minde gæsten på en venlig måde om, hvad tidspunktet for udtjekning er, især dagen før udtjekning. Placer den også i et synligt rum i huset og i en venlig 'håber du kunne lide din tur'-tekst,” foreslår Michael B. Emerick, medstifter af Overvåge. ”Hvis gæsten bliver lidt rummelig og går sent, kan det give en dårlig oplevelse for den næste gæst ved at skubbe deres indtjekningstid tilbage. Vær så gæstfri som muligt, men lad ikke en gæst krænke en anden gæsts ferie.”

13. Mangel på tilstrækkelig ejendomsforsikring

"Ikke at have ejendomsforsikring efterlader ferieudlejningsejere sårbare over for potentielle økonomiske tab og forpligtelser i tilfælde af ulykker, skader eller uforudsete omstændigheder," advarer  Nomadness udlejning. "Korrekt forsikringsdækning, såsom ferieudlejningsforsikring, er afgørende for at sikre din investering og beskytte mod risici forbundet med korttidsudlejning."

14. Ikke fastsættelse af husregler og politikker for gæster

“Uanset om det er en smart lejlighed i hjertet af Austin eller en afsondret hytte i Hill Country, er klarhed nøglen. Klart definerede husregler, fra kæledyrspolitikker til stille timer, sikrer, at gæsterne ved, hvad der forventes,” anbefaler Alexander Buchanan, ejer af Austin Airbnb Rental Property Management af Grand Welcome. "En omfattende gæstemanual med retningslinjer for brug af apparater, nødkontakter og lokale tips sikrer et problemfrit ophold. Denne proaktive tilgang minimerer misforståelser og sikrer, at gæsterne kan slappe helt af, velvidende, at de er i gode hænder."

15. Ude af stand til at jonglere med roller og opfylde krav

"Som ferieudlejningsforvaltere bærer vi mange hatte og håndterer dygtigt både ejendomsejere og deres aktiver - omfattende møblering, vedligeholdelse, vedligeholdelse, opdateringer, priser, marketing/annoncering, regnskab og mere," siger Blue Pacific ferieboliger

"Vi navigerer også i gæsternes verden - markedsføring/annoncering for at sikre reservationer, administrere papirarbejde/kontrakter for ejer- og gæstebeskyttelse, overvåge vedligeholdelse, administrere adgang/teknologi/information, arrangere rengøring/vedligeholdelse og omhyggeligt kuratere gæsteoplevelser for at fremme gentagen protektion blandt andet ansvar. Denne mangefacetterede rolle understreger den særskilte og krævende karakter af administration af ferieudlejning, der langt overstiger den misforståelse, at det blot involverer at poste ejendomsbilleder på Airbnb."

"Der er utallige fejl, man kan begå, mens man leder et kortsigtet lejeprojekt. Ud fra min erfaring på det nuværende marked involverer de mest udbredte fejl ikke at tillægge tilstrækkelig betydning for at opnå en konkurrencefordel. Dette indebærer investering i elementer som møblering, dekorationer, højkvalitets sengetøj, sengetøj og faciliteter, som alt sammen er essentielt på et allerede mættet marked. 

familie på dækket af ferieudlejning skåler

16. Ikke at differentiere dig selv

"Det er bydende nødvendigt at skille sig ud midt i dette overfyldte landskab," foreslår Tampa Airbnb Vacation Rental Property Management af Grand Welcome. “Ydermere kan betydningen af ​​en veltilrettelagt prisstrategi, opretholdelse af renlighed og sikring af effektiv kommunikation og lydhørhed i gæsteservice ikke overses med hensyn til almindelige fejl. 

Sørg for at differentiere dig. Med adskillige korttidsudlejninger til rådighed, er det afgørende at skille sig ud. Fremhæv, hvad der gør din ejendom unik, uanset om det er et specifikt tema, design eller beliggenhed. Ignorer ikke at tilbyde lokal indsigt. Som vært kan du give værdifuld indsigt om lokalområdet. Anbefalinger til nærliggende attraktioner, restauranter og tjenester kan forbedre gæstens oplevelse."

17. Spring over lokale love og regler

"Begynd med at studere de lokale love og regler, der vedrører STR'er," anbefaler MyTripify. "Sørg for, at du forstår alle de relevante regler, eller få ekspertise fra en ejendomsadministrator, der gør det. Manglende overholdelse, såsom overtrædelse af HOA-restriktioner eller notering af en STR med en belægning, der overstiger septiktankgrænserne, kan føre til store bøder. De potentielle konsekvenser opvejer langt enhver indledende gevinst.

Når det er sagt, skal du ikke undervurdere vigtigheden af ​​forsikringsdækning for STR-værter. Investering i forsikringsprodukter er et omkostningseffektivt middel til at mindske risikoen for tingskade. Ved at sikre dig en forsikring genvinder du kontrollen over potentielle skader og opretholder din ejendoms fremragende stand, alt imens du opretholder et højt niveau af gæsttilfredshed.”

18. Glemmer systemer og opstiller forventninger, mens du vokser din virksomhed

En af de største fejl, som ferieudlejningsadministratorer begår, som koster dig tid og penge, er at ansætte flere personer på dit team uden systemer,” advarer Pink Cash Cow Ejendomsforvaltning. “I takt med at din virksomhed vokser, kan du ikke gøre alt selv, så du hyrer en til at hjælpe dig med opgaver på ejendommen eller eksternt. Men personen gør det måske ikke rigtigt, får ikke de resultater, du leder efter, eller du får negative anmeldelser og gæsteklager. 

Du ender med at gøre arbejdet igen selv eller bruge tid på at finde en anden. Den bedste måde at effektivt drive og udvikle din virksomhed på uden at tage mere tid eller kræfter er at skabe systemer og processer, som folk kan følge for at opnå ensartede resultater, som f.eks. at få femstjernede anmeldelser, uden at du gør arbejdet. Har en proces og system til vedligeholdelse, rengøring, iscenesættelse, sengetøj mv.”

19. Ikke at være vedholdende nok 

"Et af de mest, hvis ikke det vigtigste, vigtige skridt til at sikre en vellykket feriestyring til dit hjem eller din virksomhed er at sikre, at du er alt for kommunikativ med dine gæster, både før og under deres ophold," deler Emily Bishop, kommunikationschef for Brightwild. "Læg indtjekningsinstruktionerne tydeligt ud, mens du også sørger for, at eventuelle forebyggende spørgsmål, gæsterne måtte have, allerede er besvaret. Det virker alt for forsimplet, men du vil blive overrasket over at vide, at dette ikke altid er en prioritet for nogle ferieadministrationsselskaber."

20. Ikke at lære og løse problemer hurtigt

"En iagttagelse, jeg gør med hensyn til de fleste ferieboliger, er fraværet af etablerede, gentagelige systemer rettet mod succes. Dette betyder, at man møder hårde udfordringer, selvom disse problemer blev behandlet kun seks måneder før. Som følge heraf finder teamet sig selv i gang med at finde frem til løsninger for gæster eller risikerer at efterlade dem utilfredse,” siger Cody Wood fra STR Indkvartering.

"Tilsvarende vedrører et andet fremherskende problem, man ofte støder på i ferieudlejningsbranchen, den hurtighed, hvormed gæsters bekymringer håndteres. Til tider drejer disse bekymringer sig om vedligeholdelsesspørgsmål, hvilket indikerer en mangel i ejendommens vedligeholdelsesplan, eller endnu værre, dens ikke-eksistens. 

Alternativt kan problemerne stamme fra funktionsfejl eller udtømte forsyninger på grund af mangel på effektive genopfyldningssystemer fra ejerens eller lederens side. Løsningen for begge ovennævnte bekymringer involverer implementering af en kvartalsvis eller månedlig vedligeholdelsesordning suppleret med en 24/7 nødhjælpslinje dedikeret til ejendomsstøtte. Omhyggelig sporing af lagerniveauer efter hver omsætningsrengøring på ejendomsniveau er afgørende. Hastighed antager altafgørende betydning inden for ferieboliger, da vores fysiske fravær fra ejendommen nødvendiggør, at vi har en klar forståelse af effektive fejlfindingsprocedurer. Denne tilgang letter ikke kun hurtige svar, men efterlader også gæsterne tilfredse med den hurtige løsning af deres problemer."

21. At holde trit med vedligeholdelsesbehov

"En almindelig fejl er at undervurdere det løbende vedligeholdelsesbehov for en ferieudlejningsejendom. Undladelse af at løse vedligeholdelsesproblemer hurtigt kan føre til negative anmeldelser og utilfredse gæster," Bend Airbnb Vacation Rental Property Management af Grand Welcome rådgiver. “For at undgå dette anbefaler vi at lave en grundig vedligeholdelsesplan, foretage regelmæssige eftersyn og anmode husejeren om at afsætte en del af deres lejeindtægter til uforudsete reparationer.

På samme måde kan brug af dårlig kvalitet eller forældede billeder til din ferieudlejningsejendom afskrække potentielle gæster. At ignorere vigtigheden af ​​professionel fotografering kan føre til faldende bookinger og interesse. Vi anbefaler stærkt at investere i højkvalitets, veloplyste billeder, der præcist viser ejendommens bedste funktioner. Hyr altid en professionel fotograf, der har specialiseret sig i fast ejendom for at fange ejendommens appel."

Tidsstempel:

Mere fra Redfin