Lad os se det i øjnene-honorarer til ejendomsadministration er ikke billige. Mens du muligvis skal ansætte en ejendomsadministrator, hvis du er investerer uden for staten eller ikke er i stand til det selvadministrere din ejendom, kan disse omkostninger hurtigt tære på dit overskud, hvis du ikke er forsigtig. Hvordan kan du sikre, at du får tjenester af høj kvalitet til en rimelig pris og holde styr på dine omkostninger?
Velkommen tilbage til en anden Rookie svar! Hvis du kæmper for at trykke på aftrækkeren ansættelse af et ejendomsadministrationsfirma, vi forstår, hvorfor du måske er tøvende. Heldigvis er Ashley og Tony her for at kaste lidt lys over emnet og dele deres egne erfaringer med ejendomsadministrationsselskaber. De taler også om forsikring af ejendomme under genoptræningsfasen, samt indkøb forudtagne ejendomme. Til sidst diskuterer de ballonbetalinger- hvad de er, hvordan du bruger dem til din fordel, og hvornår det kan være risikabelt at få et lån det har dem!
Hvis du vil have Ashley og Tony til at besvare et spørgsmål om ejendomsmægler, kan du det stil et spørgsmål her, post i Rookie Facebook-gruppe for ejendomsmæglere, eller ring til os på Rookie Request Line (1-888-5-ROOKIE).
Klik her for at lytte til Apple Podcasts.
Lyt til podcasten her
Læs udskriften her
Ashley:
Dette er Real Estate Rookie, afsnit 296.
Tony:
Ejendomsforvaltningsselskabet ejede deres vedligeholdelsesfirma. Du ønsker ikke at bruge tid på at prøve at ringe til fire forskellige blikkenslagere for at få et tilbud på, hvordan du udskifter en voksforsegling. Men når vi søgte efter andre priser, var ejendomsforvalterens priser typisk dyrere, fordi du også skulle tænke på, hvis de kun opkræver dig $100 pr. enhed, det er ikke et betydeligt beløb.
Ashley:
Det er fordi du er så vant til korttidsudlejningen. [uhørbar 00:00:28] de 30%.
Tony:
Ja.
Ashley:
Mit navn er Ashley Kehr, og jeg er her sammen med min medvært, Tony Robinson.
Tony:
Og velkommen til Real Estate Rookie Podcast, hvor vi hver uge, to gange om ugen, bringer dig den inspiration, motivation og historier, du har brug for at høre for at kickstarte din investeringsrejse. Og vi er tilbage i dag med endnu en Rookie Reply-episode, hvor vi skal besvare fire spørgsmål fra folk, der er en del af vores Rookie-publikum. Og se, gutter, hvis du ønsker at få et af dine spørgsmål besvaret, så gå over til biggerpockets.com/reply, og os og vores team vil se disse spørgsmål der, og vi udvælger de gode, som vi kan dele på showet her .
Ashley:
Og jeg går videre til en tangent om ejendomsadministrationsgebyrer og ting, du skal vide om, hvor meget du rent faktisk kunne ende med at betale for ejendomsadministration. Bare fordi gebyret er 8 %, 10 %, betyder det normalt ikke, at det er det, du kommer til at betale i ejendomsadministrationen, så meget vigtigt, når du laver den aftaleanalyse, at du faktisk rapporterer mere end hvad som helst procentdelen er, fordi der altid vil være disse andre gebyrer, der er bagt ind.
Tony:
Ja. Vi fortsætter også med at snakke om, hvad en ballonbetaling er, og hvordan du strategisk kan bruge det i din ejendomsinvesteringsstrategi. Vi taler om, hvordan man sikrer ejendom, når det er i genoptræningsfasen, og så taler vi lidt om køb af tvangsauktioner, som helt ærligt, nogle mennesker laver hele deres ejendomsportefølje udelukkende baseret på den strategi med køb af tvangsauktion. Masser af rigtig god information i dagens afsnit.
Men før vi kommer ind på spørgsmålene, vil jeg lige give en shout-out til en, der har givet os en femstjernet anmeldelse på Apple Podcast. Og hør gutter, det er bogstaveligt talt to minutter af dit liv, hvis du ikke har brugt den tid endnu, så giv os venligst en anmeldelse på Apple Podcast eller Spotify. Jo flere anmeldelser vi får, jo flere mennesker kan vi nå ud til. Og jo flere mennesker vi kan nå, jo flere liv kan vi ændre, og det er det, vi elsker at lave her på Rookie Podcast.
Men dagens anmeldelse kommer fra en person med brugernavnet We Are Notes. Ikke sikker på, hvad det betyder. Nej, men denne person siger... Titlen på anmeldelsen siger, at du mætter min svamp. Det må være en af de sjoveste titler, jeg har set. Men denne person siger: "Jeg er ny til at investere i fast ejendom. Jeg har ikke sikret mig min første aftale endnu, men det vil jeg forhåbentlig i år og har lært det," med store bogstaver, "så meget fra din podcast. Informationen er kortfattet og relevant, nem at lytte til og forstå. Tusind tak. Fortsæt det store arbejde." Ash, hvordan føles det at vide, at vi er derude og mætter svampe?
Ashley:
Jeg vil begynde at bruge det hele tiden nu. Nå, tak så meget. Vi sætter stor pris på anmeldelserne. Og det gør vores dage. Og Tony er glad, for så bliver jeg ikke sur på podcasten, og vi kan have et godt show med dine vidunderlige anmeldelser. Mange tak fyre.
Tony:
Okay, så vores første spørgsmål i dag kommer fra Blake Echobarger. Og Blakes spørgsmål er: "Hvordan sikrer du dine nyerhvervede ejendomme, mens du er i genoptræningsfasen af BRRRR-processen? Jeg er ved at købe min første BRRRR, og min State Farm-agent siger, at de ikke kan forsikre en ejendom, der ikke er beboet. Det vil først sikre det, når genoptræningen er færdig, og en lejer er på plads. Er det normalt eller er det bare en State Farm-ting? Er der forsikringsselskaber, der specialiserer sig i en form for midlertidig ejendomsforsikring? Tak for alle ideer." Ash, jeg ved, at vi helt sikkert får forsikringer på vores lejeboliger selv i genoptræningsfasen, men hvordan er det for dig? Jeg ved, at du BRRRR'ed en masse ejendomme ude i New York.
Ashley:
Ja, vi får forsikring på dem under den genoptræningsfase, som... En entreprenør kunne glide og falde, så du vil have en ansvarsforsikring på den der. Stedet kan starte i brand, mens det bliver genoprettet; så mange scenarier skal ske. Og du ønsker at ejendom forsikret, især hvis du bruger en hård penge långiver. Du skal betale tilbage, hvis du foretager nogen finansiering, de vil kræve, at du har forsikring på ejendommen.
For så vidt angår din State Farm-agent, anbefaler jeg stærkt at gå til en forsikringsmægler, som faktisk arbejder med en hel masse forskellige virksomheder. Hvis du går til en State Farm-agent, kan de kun tilbyde dig en forsikring for State Farm, men hvis du går til... Måske er det deres efternavnsbureau, de er normalt en mægler, hvis de ikke er tilknyttet et forsikringsmærke. , og de vil være i stand til at tage, og de vil være i stand til at citere til dig.
Det forsikringsselskab, som jeg plejer at bruge her i New York, er Dryden Mutual til genoptræning. De vil gå igennem, og de vil sætte forsikring på det. Og så snart genoptræningen er overstået, vil min forsikringsmægler gå ud og faktisk genangive forsikringen til Dryden og til andre selskaber, når den er klar til at blive lejet, og lejeren er på plads. Vi laver den anden forsikring. Og som regel bliver det billigere, når først genoptræningen rent faktisk er lavet på ejendommen. Tony, hvad med dig? Oplever du, at det normalt er dyrere at have en forsikring på det under genoptræningsprocessen?
Tony:
Ja, genoptræningsforsikringen er bestemt dyrere, fordi der er større risiko for forsikringsselskabet. Men ligesom dig, Ashley, går vi med en mægler her lokalt, og hun plejer at shoppe det for os. Og ærligt talt får vi normalt vores politikker tilbage inden for en dag. Vi sender hende: "Hej, vi har lige fået denne flip i vores kontrakt. Kan du fortælle os, hvad det vil koste?" Og inden dagen er omme, har hun et par muligheder for os og siger: "Hej, jeg tror, denne mulighed er den bedste for jer."
Og så snart vi sælger, for os, er det normalt vores flips, når vi sælger flipsene, betaler vi for det pågældende års politik på forhånd. Og så sig, at vi kun ender med at bruge fire eller fem måneder af det, så får vi en refusion for hvad som helst saldoen er, når vi sælger den ejendom. Ja, Blake, jeg vil sige, at mange forsikringsselskaber derude vil låne ud... Eller ikke låne ud, men vi sikrer ejendomme, der er i genoptræningsfasen, jeg tror, det er bare et spørgsmål om at blive bredere, jeg ved det ikke , Jeg gætter på en bredere vifte af muligheder end blot det ene State Farm-kontor.
Ashley:
Ja. Og du vil have en agent, som Tony sagde, der vil give dig et tilbud på en temmelig hurtig behandling, hvor du bare kan e-maile dem oplysningerne om ejendommen. Men du vil også have en agent, der er vidende om, hvad du laver, så spørg dem: "Hvor mange andre investorer forsikrer du dig for?" Sørg for, at de stiller dig spørgsmål om ejendommen. Du vil ikke have en agent, hvor du bare sender adressen, og de siger: "Okay, her er et tilbud." Tja, spurgte de dig, hvad varmekilden er? Er der en brændeovn? For det kan også øge din forsikring. Men hvis forsikringsselskabet ikke ved, at der er en brændeovn i den, og så brændeovnen forårsager branden, kunne de sige: ”Nej, du har aldrig givet os besked om, at der var en brændeovn. Vi forsikrer ikke ejendommen,” og nu er du uheldig.
Find en agent, dyrlæg dem om nogen, der vil stille dig den slags spørgsmål om, hvad der er forskellige ting ved ejendommen? Fordi jeg også er stødt ind i scenariet, hvor jeg har været, og jeg har givet et tilbud på en ejendom, jeg fik mit forsikringstilbud, alt er fantastisk, og så efter du lukker ejendommen, ville forsikringsselskabet sende ud en inspektør til at foretage en udvendig inspektion af ejendommen. Og nogle gange bragte de ting tilbage og sagde: "Faktisk vil vi ikke forsikre denne ejendom, fordi den er for tæt på huset ved siden af. Og vores forsikringsselskab laver ikke huse, der ligner rækkehuse,” på en måde. Du er hektisk; de opsiger din forsikring. Du skal ud og finde en anden forsikring, og så er den måske langt højere, end hvad du egentlig lægger i dine tal. Vær meget forsigtig med det. Sørg for, at du giver din mægler, agenten, forsikringsselskabet alle de oplysninger, du kan, så der ikke er sådanne overraskelser.
Tony:
Og Ash, du kommer med en rigtig god pointe. Og dette er sandsynligvis emnet for en hel episode, vi burde nok få en forsikringsmægler på en episode og bare bryde sammen, hey, hvad er nogle af de fejl, du ser rookie-investorer begå? Fordi jeg var til en konference for et par måneder siden, og der var en fyr på scenen, som talte om ansvar, da det vedrører korttidsudlejning. Og han sagde, at de fleste i branchen for korttidsudlejning er underforsikrede. Og han sagde, "De tager sig ikke tid til at læse deres forsikringspolice igennem og genkender alle de risici, de faktisk er udsat for, bare ved alle de ting, der naturligt kunne ske ved en korttidsudlejning."
Jeg tror, at et råd til alle vores nybegyndere, der lytter, er, at du tager dig tid til at læse din forsikringspolice igennem og virkelig forstå, hvad der er inkluderet, hvad der ikke er inkluderet, så du kan forstå, hvor du måske vil prøve at mindske din risiko. For eksempel siger denne fyr, der var på scenen, at han ikke kan lide at have nogen form for store tæpper inde i korttidslejemål, fordi han har set så mange forsikringer blive kaldt, når en gæst snubler over et tæppe, og deres tå fanger kanten af et tæppe og de snubler og falder, og det er normalt ikke dækket af din forsikring. Der var bare så mange underlige historier som den, hvor han siger: "Det er ting, der er sket på en ejendom, men de er ikke dækket af de fleste traditionelle forsikringer." Bare noget for folk at tænke over og forstå, det er ligesom det, der faktisk er inkluderet i deres politikker.
Ashley:
Det mindede mig bare om ikke kun forsikring, men også da jeg gik på møbelindkøb, fortalte vi sælgeren, at det var til en korttidsudlejning og den slags. Og når vi udbetaler, siger han: "Vi kan ikke give dig garantidækningen, fordi dette er til en korttidsudlejning." Og vi siger "Hvad?" Og han siger: "Ja, vi giver ikke garanti for det, medmindre det er til dit eget personlige brug i dit hjem." Fra da af lærte vi at holde vores mund. Men det er bare nogle af de ting, man ikke rigtig tænker over, der sker.
Lad os gå videre til vores næste spørgsmål fra Ari Hader. “Hvad er et ballonlån? Betaler jeg kun renter hver måned og afbetaler hele princippet efter en aftalt tid, f.eks. efter fem år? Hvad er der så godt i det?” Tony, har du nogensinde lavet et ballonlån?
Tony:
Ja, det har vi bestemt. Ari, det er virkelig, det er en ballonbetaling. Lånet er et typisk lån som alt andet, men du har det, man kalder ballonbetalingen. Og jeg kan give dig et par forskellige eksempler. Da jeg købte min allerførste ejendomsinvestering, havde jeg 18 måneder... Eller jeg tror faktisk, det var et 12-måneders lån fra en bank for at finansiere købet og byggeriet, og så havde jeg en ballonbetaling den 13. måned, det var princippet plus eventuelle renter, det havde påløbet i løbet af denne tidsramme.
Den måde, en ballonbetaling fungerer på, er i løbet af lånets levetid... Og du kan oprette den på flere måder, men den måde, som dette specifikke lån blev oprettet på, var, at jeg kun betalte renter på saldoen i løbet af de 12- måneds periode. I et almindeligt lån, som når du har en bilbetaling eller et realkreditlån, går din betaling både til din hovedstol og dine rentebetalinger. Når du foretager betalinger på en bilbetaling eller et realkreditlån, går en procentdel af det til din rente, som betaler banken tilbage, men så vokser en anden procentdel mod at betale ned på din hovedsaldo. Over tid, hvis du ser på måned 12 versus måned 12, har du efter et år nedbetalt en del af din hovedsaldo. Og mange af disse lån, der har lånebetalinger, eller som har disse renter kun strukturer, i løbet af de 12 måneder, betaler du renter, så din hovedstol bliver aldrig nedsat. Måned XNUMX, måned XNUMX, din hovedsaldo er nøjagtig det samme.
Og så ved udgangen af de 12 måneder skal du tilbagebetale hovedstolen. Og du har to måder at gøre det på. Enten kan du komme ud af lommen, så du af en eller anden grund har de kontanter, der er nødvendige for at tilbagebetale lånet i sin helhed, eller hvad de fleste mennesker gør, er, at de refinansierer og får en lang, langsigtet fast gæld til at betale det korte tilbage. -terminsnotat. Det var, hvad vi gjorde.
Fordelen, som vi så, Ari, var, at det var betydeligt billigere. Det var et billigt lån i løbet af de 12 måneder, fordi du kun betalte af renterne, hvorimod de fleste betalinger er realkreditlån og renter, så du betaler mindre i det tidsrum, og det giver dig tid nok til at opsætte din refinansiering, som din lange -fristede gæld og få den refinansiering på plads. Sådan har det virket for os. Ash, hvordan har det været for dig og din virksomhed?
Ashley:
Ja, det er godt for holdeomkostningerne. I løbet af den genoptræningsperiode, eller du reparerer ejendommen, før du rent faktisk går og refinansierer, er det bare at betale den rente, der kun betaler, fordi du bare betaler renterne og ikke renter og principper. Du nedbetaler ikke noget af princippet på det tidspunkt, så du bygger ikke rigtig mere egenkapital ind i det ved princippet nedbetaling.
Et eksempel på den første gang, jeg nogensinde foretog en ballonbetaling, var en seks enhed, jeg købte. Det var første gang, jeg lavede sælgerfinansiering. Vi satte det op i et år, og vi betalte kun renter på 7 % og derefter ballonbetalingen på året. Det holdt mine betalinger virkelig lave i løbet af det år, mens jeg lavede nogle opdateringer til ejendommen, og så gik jeg og refinansierede med en anden bank, og jeg betalte hovedstolen til sælgeren i slutningen af året.
Jeg synes, det er en rigtig god taktik til at forhandle en aftale, blive kreativ, når du tilbyder sælgerfinansiering med hensyn til, okay, du vil have sælgerfinansiering, men denne person ønsker ikke at holde det i lang tid. Hvad du kan gøre er, at selvom du ikke kun laver forsikring, kun hvis du betaler hovedstol og rentebetalinger, kan du stadig amortisere det over 30 år, så du stadig får en rigtig lav betaling, og så bare have ballonbetalingen er måske sat til år to eller år tre.
Jeg lavede denne aftale en gang for denne fyr, hvor det var en ballonbetaling i år fem og en ballonbetaling i år syv, og så det samlede beløb, der skulle betales i år 10, tror jeg det var. Jeg tror, det var $800,000, $200,000 i forvejen. Og så i år fem var det yderligere 50,000 $, år syv, yderligere 50,000 $. Og selvfølgelig vil det beløb, du betaler på renterne, når det er betalt ned, ændre sig, når du foretager disse store betalinger for at betale en del af princippet.
Det er noget andet, du kan være kreativ med, er det måske er nogen, der ønsker at gå på pension, de vil ikke tage det engangsbeløb nu, men de har brug for mere end hvad hovedstolen og rentebetalingerne ville være. Måske kan du indstille det til, at aftalen stadig fungerer, hvor du om to år vil være i stand til at give en lille smule af et stort engangsbeløb og så senere et andet stort engangsbeløb. Så mange forskellige måder at blive kreativ på med at foretage ballonbetalinger i et lån.
Tony:
Og, Ash, du bør bringe så god en pointe frem, at der virkelig ikke er nogen rigtig eller forkert måde at sætte dem op på. Jeg vil sige, at størstedelen af situationen med ballonbetalingstyper, som du ser, især i boligområdet, bruger normalt en form for opsætning af kun interesse, men du kan virkelig gøre det, som du vil. Og du ser i det kommercielle rum, når du ser på multifamilie eller hvad det nu er, mange af dem, de vil gå ud og få brogæld, men det vil være i tre år. Og de vil kun have tre års renter, og så har de den store ballonbetaling der. Vilkårene kan variere. Som hvordan Ashley sagde, at hun havde flere ballonbetalinger gennem hele sit låns levetid, så der er virkelig ingen rigtig eller forkert måde at gøre det på.
Men da vi talte om dette, og hvordan ballonbetalingerne kan komme i spil, vil du også gerne sikre dig, at du ikke sætter dig selv i en, gætter jeg, en vanskelig situation. En del af det, der forårsagede finanskrisen i 2008, var, at du havde alle disse mennesker på disse rentetilpasningslån, der havde disse store ballonbetalinger. Og de fleste mennesker, hvad de gjorde, var, at de bare refinansierede, fordi ejendomsværdierne fortsatte med at stige. Men da du så disse ejendomsværdier begynde at vende, havde folk ikke egenkapitalen til at refinansiere, og så steg deres betalinger i vejret, og de havde ikke råd til deres lån længere. Du vil bare være sikker på, at du stadig er konservativ, gætter jeg på, når du går ind i disse ballonbetalinger, fordi du kan komme i en situation, hvor du måske ender med at holde posen og ikke har råd til det.
Og jeg har bogstaveligt talt lige læst noget, jeg tror det var i går morges, om kontorlokaler og hvordan kontorlokaler vil blive hårdt ramt i løbet af de næste par år, fordi du har alle disse kontorlokaler, der var på disse kortsigtede noter, hvor de havde måske 24, 36, 5 år, og nu forfalder de sedler. Og fordi værdiansættelsen af kontorlokaler i vid udstrækning er baseret på belægning, og belægningen er nede over hele linjen for kontor, ser man, at værdiansættelserne falder. Nu vil folk i disse kontorbygninger, der har disse sedler, stå i en virkelig svær situation, hvor de ikke nødvendigvis kan refinansiere, fordi værdien af ejendommen i dag er væsentligt lavere, end den var før. Du vil stadig bare være konservativ, selvom du bevæger dig ind i disse situationer med ballonkortfristet gæld.
Ashley:
Det er en stor pointe, fordi mange... Vi taler en masse her om boliglån, men kommercielle lån, mange af dem har en ballonbetaling. Det kan være, at du amortiserer lånets løbetid over 15, 20 år, men lånet er kun fastsat i fem år, og det kan faktisk være en ballonbetaling. En anden investor, som jeg hjælper, jeg hjælper ham med at refinansiere to ejendomme lige nu, hvor det var en femårig fast ejendom, og han skal refinansiere ud af det lån efter de fem år; det overføres ikke engang til en variabel rente. Det gør han lige nu. Men hvis du skulle gå og du tænker: "Jeg vil købe så meget, jeg kan lige nu," og du sætter alle disse ejendomme, som du køber på disse femårige lån, på fem år, vil alle disse lån forfalde på nøjagtig samme tidspunkt, og du bliver nødt til at gå og refinansiere dem alle. Og hvad så hvis kurserne er steget i vejret? Og nu, hver ejendom du har, vil disse betalinger være enorme.
Jeg så mange banker det sidste år, der tilbyder på den kommercielle side fem år, syv år og endda 10 år nogle gange. Jeg tror, at du som investor skal være strategisk med hensyn til, hvornår disse lån forfalder, fordi der er alle disse forskellige ting, der kan spille ind, og du vil ikke sidde fast med alle disse lån, som du skal betale af med ikke mange muligheder for at refinansiere, uanset om det er fordi din gæld til indkomst er for høj, om du har mistet dit W2-job, og det er svært for dig at gå og refinansiere, om renterne er steget så højt eller lånekravene er blevet større. meget strengere, eller du går gennem ledige stillinger i en af dine ejendomme, hvor ingen ønsker at låne ud på den eller lignende ting. Vær forsigtig på den kommercielle side.
Det fik mig dog til at tænke på en fordel ved en ballonbetaling, hvor jeg havde arbejdet med denne investor på denne aftale, hvor fyren ikke havde penge nok til udbetalingen til at købe ejendommen, så hvordan han oprettede det var han gik til banken, tog han sit lån, men så foretog han et andet lån på den ejendom, der var sælgerfinansiering. Det endte med at blive omkring 80,000 $, og så tror jeg, at han måske bragte 50,000 $ af sine egne til udbetalingen. Og han betalte kun renter i, jeg tror, det var syv år, måske. Og så skulle der være ballonbetaling i slutningen af de syv år til sælgeren. Fordelen ved dette var at få handlen gjort for sælgeren, så fremadrettet fik han stadig en stor del af ændringen fra det realkreditlån, personen fik, og så også de $50,000, som de selv bragte. Og så var han sælger, der finansierede de 80,000 $ og fik månedlige betalinger i løbet af syv år, og så blev ballonbetalingen foretaget efter syv år.
Banken, der havde det første lån på, lod dette ske, for at han kunne have en anden pant i ejendommen, fordi tallene gav mening, og den månedlige ydelse var så lav, at ejendommens pengestrøm nemt kunne dække realkreditlånet til banken og udbetalingen til sælgers finansiering. Dette er noget, du normalt ikke ser på boligsiden, hvor banken vil lade dig gå og få en anden pant eller sælger finansiere udbetalingen eller låne penge til udbetalingen, selv medmindre det er en gave fra et familiemedlem eller en anden går til gerningen. Det er bestemt et værktøj, hvis du går ind på den kommercielle side af udlån, er at bruge den sælgerfinansiering, lave en ballonbetaling, så du er i stand til at stabilisere den ejendom, har tid nok, og du vil være i stand til at betale tilbage sælgers finansiering, når som helst blomstringsbetingelsen er.
Tony:
Det er en del af det, der gør ejendomsinvestering så cool, er, at det giver mulighed for uendelig kreativitet med hensyn til, hvordan man får en handel gennemført. Og jo flere samtaler vi har med andre investorer, jo flere strukturer og løftestænger og kreativitet ser vi. Og så længe du og den anden person i den anden ende af den aftale er glade, og I ikke bryder nogen love, så virker det selvfølgelig.
Bare en sidste ting, Ash, der kom til at tænke på, da du nævnte, om ikke at få hele din gæld til at forfalde med det samme nøjagtige tidspunkt, og du er på disse korte noter, det samme gælder, hvis du er en lang- periode leje udlejer. Hvis du kan prøve at forskyde dine ledige stillinger, så de ikke alle sker på samme tid, vil du også gøre dit liv lettere for dig selv.
Da jeg arbejdede med dette leasingselskab her lokalt i en kort tid efter college, og jeg ville se... De ville give os ark for hver enhed, der var ledig, og sagde: "Hvis lejeren underskriver en seks måneders lejekontrakt, er her hvad priserne er pr. måned. Hvis de underskrev en lejekontrakt på syv måneder, er det her, hvad det er. Her er en otte måneders lejekontrakt, og her er hvad det er.” Og du skulle tro, at en 10-måneders lejekontrakt ville være billigere end en seks-måneders lejekontrakt, fordi udlejeren beholder dig i enheden i fire måneder længere, men du ville se, at nogle gange ville en seks måneders lejekontrakt på den enhed være $400 eller $500 mere end 10-måneders lejekontrakt. Og da jeg spurgte hvorfor, sagde jeg: "Hvorfor opkræver vi mere på denne længerevarende lejekontrakt, end vi er på den kortere lejekontrakt?" Og deres begrundelse var: "Vi har for mange enheder, der skal afleveres inden for den sjette måneds tidsramme, så vi vil prøve at reducere antallet af mennesker, der vælger denne mulighed og skubbe dem ud tre eller fire måneder, så vi kan forskyde vores ledige stillinger ." Jeg syntes bare, det var en virkelig interessant ting, og det kom lige til at tænke på, da du også nævnte hele det svimlende, dine ballonbetalinger.
Ashley:
Ja, det er interessant, for her i Buffalo prøver alle at få lejemålene til at slutte om foråret, fordi ingen flytter om vinteren. Det sker, hvor vi tilbyder dig i stedet for en 12-lejekontrakt, en 15-måneders lejekontrakt og giver dig en lille smule rabat, hvis du skriver under, så det ender med, at din lejekontrakt slutter i foråret eller forsommeren, fordi det er, når de fleste plejer at flytte er i foråret. Og ingen ønsker, at deres lejemål ophører om vinteren, for hvis nogen flytter ud, er det meget sværere at udfylde vinteren.
Tony:
Højre. Bare noget der kom til at tænke på. Interessante tanker. Okay, så dette spørgsmål kommer fra Bill Hall. Og Bill siger: "Jeg har et hus, som jeg kan komme med et tilbud på. Det er en forudgående tvangsauktion. Husejeren er $19,000 bagud. Mit spørgsmål er, når jeg beregner dette bud, skal jeg lægge dette tal ind sammen med resten af mine udgifter?" Jeg har aldrig købt en tvangsauktion, men lad mig lige forklare, og så, Ash, sender jeg det over til dig.
Når en boligkøber køber et hjem, og de får et realkreditlån fra en bank, indgår de en kontrakt med den bank om at sige: "Jeg vil betale dig X dollars om måneden for de næste 15, 20, 25, 30 år." Og når en boligkøber misligholder eller holder op med at betale, starter banken derefter tvangsauktionsprocessen, og i sidste ende kan banken ende med at sparke denne person ud af hjemmet, tage ejendommen i besiddelse igen, og så sælger de ejendommen videre markedet typisk for et tab.
Men der er flere trin, før husejeren rent faktisk bliver smidt ud. Og præ-afskærmning er skridtet lige før banken begynder at starte hele den juridiske proces for at få dig smidt ud af hjemmet, hvor nogle gange folk forsøger at sælge for at undgå, at den afskærmning rammer deres rekord. Og det er en gevinst for banken, for hvis de kan undgå en short sale situation, hvor de sælger deres ejendom med tab, så får banken naturligvis også bevaret sig selv i den situation. Det er bare, hvad processen før afskærmning er. Men Ash, jeg ved, du sagde, at du købte mindst én ejendom, der var i tvangsauktionsprocessen, så giv os vel den historie. Og skulle du så bringe vedkommendes forfaldne betalinger løbende, før du var i stand til at købe ejendommen?
Ashley:
Ja, så vi endte faktisk med at lave et emne for at handle på denne ejendom. Hvis I går tilbage og lytter til Pace Morebes episode, som vi havde ham på, talte vi lidt om dette. Og så går han åbenbart videre ind i emnet, hvad det er. Men det er i bund og grund, når du skal overtage personens lånebetalinger. Lånet forbliver i deres navn, ejendommen vil blive skødet i dit navn, og nu ejer du huset, og du kommer til at betale deres realkreditlån på deres vegne. Men du kan stadig købe en pre-tvangsauktion uden at være underlagt aftaler, hvor de overtager deres realkreditlån.
I dette scenarie er husejeren $19,000 bagud. Og spørgsmålet er: "Når jeg beregner dette bud, lægger jeg så dette tal sammen med resten af mine udgifter?" Hvis du vil købe denne ejendom kontant, uanset hvad, skal du betale de 19,000 $, men du skal også betale restbeløbet af det, der skal betales på lånet. Bare hvis du købte fra en, der var helt fanget på deres realkreditlån, ikke havde nogen tilbagebetalinger, og de skyldte $100,000 på deres hus, da du købte deres hus af dem, skulle de $100,000 betales. I dette scenarie er det bare, de er $19,000 bagud. Måske skylder de yderligere 50,000 $. Du skal betale hele $79,000. Det ville være ligegyldigt, om det var forfaldent, eller om det forfalder i fremtiden, hele pantet, hele realkreditlånet skulle betales af uanset hvad.
Det første spørgsmål ville være, hvordan køber du denne ejendom? Køber du kontant? Bruger du en hård pengeudlåner? Får du bankfinansiering? Uanset hvad det måtte være, skal du sørge for, at du regner med, at du bliver nødt til at afgive et tilbud, der dækker de 19,000 $ og derefter, hvad den resterende saldo er på lånet.
Du kan lave det, der kaldes short sale, hvor du rent faktisk forhandler med banken om, hvad en købspris kunne være, så banken ikke skal foretage den fulde tvangsauktion; de kan få dækket nogle af deres omkostninger. Vi forsøgte faktisk at gøre dette først med banken, som vi endte med at få emnet til at beskæftige os med og betale tilbage pant på det. Vi forsøgte at gøre dette med banken, men de var ikke særlig villige til at forhandle meget. Og så endte det med, at det bare var at gøre det, og bare at overtage afdragene på realkreditlån var en meget bedre forretning for os. Og vi endte med at betale kontant de penge, der skyldtes, og fik personen løbende på realkreditlånet. Og så fortsatte vi hver måned med at betale realkreditlånet på deres vegne. Denne person havde også skyldig restskat, så vi skulle betale restskatten. Hvis du tager afsted, og du får finansiering på en forudgående tvangsauktion, og de har 19,000 $, er det forfaldent, hvis du sætter 20 % ned og derefter får et lån, vil en del af de 20 %, en del af lånet være mod den købspris.
Når du afgiver dit tilbud, vil disse $19,000 være inkluderet. Du afgiver ikke dit tilbud, og så accepterer de det, og du lukker, og du betaler købsprisen plus de 19,000 $, de skylder, du vil have, at 19,000 $ bliver pakket ind i det, du tilbyder at købe ejendommen for. Det kan være en del af lånet, hvis du skal købe ejendommen med et lån.
Men ja, du kommer helt sikkert til at beregne dette. Det meste af tiden, hvis du ikke laver et short salg, hvor du forhandler med banken, hvis du kan gå på amtets optegnelser eller PropStream eller anden betalt software, der giver dig ejendomsregistre, kan du få en idé om hvad boliglånets saldo er, hvis der er noget forfaldent, hvad... Normalt kan du ikke få et meget super præcist beløb, det er mere et skøn. Baseret på løbetiden på de lån, de fik, hvad deres rente var, er det, hvad vi mener, man skylder på lånet i øjeblikket. Men du kan måle og se, okay, jeg er interesseret i denne ejendom; Jeg ved, at det er på vej til tvangsauktion. Men så ser du og ser, okay, denne ejendom er kun $200,000 værd, men alligevel skylder de $250,000 på den, og de står bag yderligere $10,000 på den, eller sådan noget. Det kan måle, okay, jeg bliver nødt til at lave et short salg, fordi det ikke er værd at betale så meget mere for ejendommen, fordi de har disse panterettigheder, der skal betales. Men hvis tallene virker, og du stadig får et godt tilbud, så ja, gå videre, kør tallene og sørg for, at du beregner eventuelle andre omkostninger.
Og hvis det går i pre-tvangsauktion, så sørg for, at du leder efter, om der er andre tilbageholdsret eller domme på ejendommen, ligesom efterbetalingerne. De har ikke råd til at betale deres realkreditlån. Holder de sig også oppe på deres skat? Meget vigtigt at se på.
Tony:
Flot sammenbrud, Ashley. Og igen, der er så mange nuancer til ejendomsinvestering. Jeg føler, at det er temaet for dagens show, og vel vidende, okay, skal jeg prøve og bare gøre dette emne til? Skal jeg lade den gå i en tvangsauktion og derefter prøve at samle den op i backend?
Den anden aftale, jeg nogensinde har købt, var et short sale. Og blot en advarsel til folk, der lytter, er at være forberedt på, at et kort salg kan tage lang tid. Min aftale, den anden aftale, jeg købte den, jeg tror, det var måneder og måneder og måneder imellem, da jeg afgav tilbuddet, og da de faktisk kom tilbage og sagde ja og endnu flere måneder efter, da vi faktisk lukkede, fordi der var en første køber, der var stillet op, denne køber bakkede ud. Så kom banken til mig og sagde: "Hej, du var vores andet tilbud i køen. Vil du tage den?” Og så tog forhandlingsprocessen en evighed, fordi bare fordi sælgeren accepterer et beløb under et short-salg, skal banken alligevel gå tilbage og godkende det beløb også, og det kan tage evigheder. Du kan få et virkelig fantastisk tilbud, når du køber som et short sale, men vær bare forberedt på, at det kan blive en masse sang og dans, før du rent faktisk kommer i mål på den.
Ashley:
Okay, så vores næste spørgsmål er fra Kyle Consider. "For dem af jer, der ejer udenbys lejemål, hvad betaler I typisk for administration af ejendommen?" Tony, du havde dine ejendomme i Louisiana. Hvad var det ejendomsadministrationsgebyr, du betalte for dem? Fordi de var ude af staten for dig.
Tony:
Det var ærlig talt ret dyrt. Jeg tror, de havde det til 10% af huslejen, men med et loft på $100. Alle de enheder, jeg havde derude, betalte jeg kun $100 pr. enhed. Og den måde, jeg fandt mit korttidsudlejningsfirma på, var, at jeg bogstaveligt talt bare gik på Google, og jeg skrev i ejendomsadministrationsfirmaer, Shreveport, Louisiana; en flok dukkede op. Jeg ringede til en flok, og jeg havde en liste med spørgsmål, som jeg ville stille hver enkelt person. Jeg er ret sikker på, at disse spørgsmål kun kom fra BiggerPockets-foraene. Jeg har lige søgt i formularerne for at finde ud af, hvilke spørgsmål jeg skal stille en ejendomsadministrator. Og nogle kom bare aldrig tilbage til mig, så det er åbenbart et tegn. Der var et par, der vendte tilbage til mig, som jeg havde telefonsamtaler med.
Og da jeg så gik tæt på ejendommen, da jeg fløj ud til Louisiana for faktisk at lukke, den jeg kunne lide mest, bad jeg ham bare om en kop kaffe. Og han sendte en fra sit team for at mødes med mig, og de gav mig en masse indsigt i den lokale økonomi, om den lokale by, om, hvad der fungerer godt, når man rehabiliterer en ejendom for at få de bedste lejeværdier. Og jeg var meget åben og ærlig over for dem, at jeg var en ny investor, men jeg ledte efter nogen at vokse med. Og de var også nye og voksende på det tidspunkt, så det var de glade for. Men ja, det var en rigtig fed proces, men det var bare at udnytte BiggerPockets og så gå derud og møde folk personligt, som hjalp mig med at finde den rigtige.
Ashley:
Ja. Jeg administrerer altid selv mine ejendomme. Og så hyrede jeg et ejendomsadministrationsfirma for tre år siden, og det var min første oplevelse med et ejendomsadministrationsfirma. Og deres honorar, fordi det var mig og en anden investor, og mellem os to, der bragte vores ejendomme til dem, fik vi en masserabat. Jeg tror, det var 5.5 % for det første år. Vi har lige lavet en etårig kontrakt med dem.
Tony:
Det er ret godt. 5.5%?
Ashley:
Ja. Og så var det $25 pr. bygning om måneden. Og det dækkede nødtjenester. Hvis der var et VVS-problem i weekenden, opkrævede de ikke overarbejde eller noget i den stil, bare hver måned, hver bygning. Lejlighedskomplekset på 40 enheder har fem bygninger, så vi blev opkrævet $25 pr. enhed hver måned for den ejendom, så var en duplex $25 ekstra.
Så var der et leasinggebyr på en måneds husleje. Og så vedligeholdelsesgebyret, jeg kan ikke huske, hvad det var, da vi først startede, men jeg tror, det var $40 eller måske $45 i timen for enhver udført vedligeholdelse. Og så var der et par andre... Onboarding-gebyrene kan faktisk også tikke op til en masse, så sørg for, at du spørger, hvad hvert enkelt gebyr er fra den dag, du starter til den dag, du er på vej ud, at du forlader ejendommen administrationsselskab.
Jeg besluttede for nylig at forlade mit ejendomsadministrationsfirma og gøre alt internt. Jeg ansatte mine egne vedligeholdelsesfolk, jeg ansatte min egen ejendomsadministrator. Men jeg talte med dette andet ejendomsadministrationsfirma. Og så jeg har lige hentet deres e-mail, og jeg vil bruge dem som eksempler, gennemgå nogle af deres priser også, men med det første ejendomsadministrationsfirma, jeg brugte efter det første år, det andet år, hævede de det til 6.5 %, tror jeg, administrationsgebyret. Og så tror jeg, at vedligeholdelsen steg til $50 i timen måske for vedligeholdelse. Og så tror jeg ikke, der var andre ændringer i andre gebyrer.
Men denne anden ejendomsadministration, bare for at sammenligne for Buffalo-området, hvad de havde tilbudt mig var, at deres ejendomsadministrationsgebyr er 10%, hvilket er det samme, hvis du ikke har... Hvis du ikke har mange ejendomme , hvis du ikke får hovedsatsen, opkrævede det tidligere ejendomsadministrationsfirma 10 % til andre mennesker. Indlæsningsgebyret er $895 pr. enhed. Det inkluderer annoncering, fremvisninger, lejervisninger og generering af leasingdokumenter. Og så faktureres vedligeholdelsestjenester til $52.50 pr. time med et minimum på én time og faktureres i intervaller på 15 minutter efter den første time. Det var bare det grundlæggende i deres gebyr der.
Jeg tror bestemt det varierer fra marked til marked. Og jeg mener 100%, at den billigste vej ikke altid er den bedste vej at gå. Ligesom at bruge entreprenører, er det billigste ikke altid det bedste. Jeg undrer mig ofte, okay, så for mine ejendomme betalte jeg denne meget nedsatte procentdel, hvor andre investorer betalte en meget højere procentdel, nemlig 10-12 %, åbenbart var deres enheder mere værd for virksomheden, fordi de blev betalt så meget mere for det, så jeg spekulerer på, om det afspejler en form for service. Men måske slet ikke, men bare nogle af de ting at tænke på.
Og så også vedligeholdelsestjenesterne med hensyn til hvilken vedligeholdelse de egentlig laver in-house? En ting, som jeg typisk så meget, var en vedligeholdelsestekniker, der gik ud, opkrævede en time eller hvad som helst for at vurdere en situation, og så ville det blive sendt til en egentlig blikkenslager eller sådan noget. Jeg bliver opkrævet bare for, at nogen skal se på det og så bliver debiteret for, at den faktiske person kommer og ordner det. For det, jeg gør nu, gør alt internt, at vi har sat målinger. Hvis der kommer en vedligeholdelsesanmodning, og det er et VVS-problem, der ikke er et toilet, der kører eller en vandhane, der lækker, men det er alt andet end en meget simpel VVS-opgave, bliver arbejdsordren sendt direkte til vores VVS-leverandør, og de planlægger, de sætter den op, og så går de. Jeg tror, det er meget vigtigt at forstå, hvordan deres systemer og processer fungerer i alle aspekter også, ikke engang kun vedligeholdelse, så du ikke bliver faktureret for alle disse små ting, fordi de har hele denne proces.
En anden ting, der også dukkede op, var, før vi forlod ejendomsadministrationsfirmaet, begyndte vi at ansætte vores egne folk til at udføre omsætninger internt, fordi de bare bliver så dyre med ejendomsadministrationsfirmaet, når de gør det. Og efter at vi havde foretaget en omsætning internt, sendte de en vedligeholdelsestekniker for at inspicere ejendommen. Og vi blev faktureret for, at han skulle komme og inspicere den og sørge for, at den er lejeklar, men vi havde allerede hyret vores egne entreprenører til at gøre den lejeklar. Og det var bare endnu et gebyr, som de opkrævede os for at tjene penge. Men så bare kend hvert lille gebyr, der også kan komme ud af det. Og undskyld, jeg ved, at jeg bliver ved og ved.
Tony:
Nej, nej, fortsæt.
Ashley:
En anden ting er eventuelle tilbagevendende inspektioner. Jeg tror måske år to ind i ejendomsadministrationsselskabet, de sendte en meddelelse ud til alle ejere om, at vi nu kræver, at alle får deres ejendom efterset, jeg tror det var halvårligt. Og vi sender en tekniker ud. Det kommer til at koste $70 for inspektionen. Vi skriver ting om forebyggende vedligeholdelse, hvilket generelt lyder som en god idé. For de 40 enheder lejlighedskomplekser, var virkelig ikke en god idé. De gik igennem, og disse lejligheder er ret godt udførte, alt sådan, og ville gå igennem og så give os... Vi ville blive opkrævet $70 pr. enhed, hvilket endte med at blive meget, når du har en hel masse enheder. Og så sagde de også, "Okay, disse røgdetektorer skal placeres, denne GFI skal placeres," alle ting, der er sikkerhedsproblemer. Men problemet var, at de opkrævede priser på... Vi kunne gå til Lowe's og købe det. Når du udskifter 20 røgdetektorer, går du til Lowe's, Home Depots budrum, og du byder ud på de 20 røgdetektorer for at få det meget billigere.
Når du forstår materialeomkostningerne, når du bliver opkrævet materialer fra dit ejendomsadministrationsfirma, får de rabat på det? Sådan nogle forskellige ting. Virkelig, der er meget, jeg kunne blive ved med at blive ved og ved om, som jeg har lært i årenes løb om fakturering og gebyrer og omkostninger, der alle sammen tæller og er forbundet med ejendomsadministrationsselskaber. Og hvis de gør et godt stykke arbejde, er det 100 % det værd.
Tony:
Ja, Ash, du kommer med så mange gode punkter. Men det er ærligt talt en af grundene til, at langtidsleje til tider kan være svært at være rentabel, er på grund af de gebyrer, der opkræves fra dine ejendomsadministratorer. Jeg trak faktisk en af mine PM-aftaler op. Jeg havde ret, det var $100 om måneden at administrere ejendommen. Udlejningsgebyret var billigere end det du sagde. Vores var kun $350. Og hvis jeg husker rigtigt, var denne enhed udlejet til $1,200 eller $1,300 pr. måned, altså lidt mere end 1/3 af en måneds husleje.
Men en af de andre ting, der skete, var, at ejendomsadministrationsfirmaet også ejede deres vedligeholdelsesfirma. Og de gav os altid muligheden for: "Hej, her er et citat fra os. Hvis du ønsker at indhente tilbud udefra, er du mere end velkommen til. Men du har travlt med at arbejde, du vil ikke bruge tid på at prøve at ringe til fire forskellige blikkenslagere for at få et tilbud på, hvordan du udskifter en voksforsegling, så sig bare: "Hey, du tager dig selv af det." vi fandt ud af, at når vi prøvede at søge efter andre priser, var ejendomsadministratorens priser typisk dyrere, men det var bekvemmeligheden, der gjorde det muligt for dem at skalere det op. For du skal også tænke på, at hvis de kun opkræver dig $100 pr. enhed, er det ikke et betydeligt beløb.
Ashley:
Det er fordi du er så vant til kortsigtet [uhørbart 00:42:21] de 30%.
Tony:
Ja, 30%. Men tænk bare på, at hvis du forsøger at bygge en virksomhed, og hver ejendom, du bringer, kun koster 100 USD pr. måder at få det til at fungere for dem økonomisk. Og den anden ting, der kom til at tænke på, jeg har også slået det op herinde, min ejendomsadministrator fik os til at have, hvad de kaldte en ejers konto, som dybest set var en tilbageholdelseskonto eller en reservekonto på $500. Og de 500 $ var til at dække eventuelle udgifter, bare for at sikre, at der altid var penge på kontoen til at dække eventuelle udgifter, der dukkede op. Hvis de skulle, uanset hvad, udskifte en røgdetektor eller hvilke vedligeholdelsesreparationer der måtte opstå, ville de ikke skulle betale de penge. Og deres løsning på det var at sikre, at der altid var mindst $500 på denne ejers konto.
Og vi havde to muligheder for at lægge de penge derind. Vi kunne enten bare skrive en check, $500, lægge der ind med det samme, eller de ville trække $50 om måneden, indtil de nåede de $500. Tænk over, hvis du går den vej, nu betaler du ikke kun 100 USD om måneden for dit ejendomsadministrationsgebyr, men nu satser du også på yderligere 50 USD om måneden i 10 måneder, så nu betaler du virkelig 150 USD pr. måned til din ejendomsadministration. Og lad os sige, at du kun var på nettet, eller at du alligevel kun har et par hundrede dollars om måneden i overskud, og at $50 gør en stor forskel i løbet af et år. Læs bestemt dine PM-aftaler igennem og få en rigtig solid forståelse af, hvad de forskellige omkostninger er.
Ashley:
Og du får til sidst de 500 $ tilbage. Når du forlader ejendomsadministrationsselskabet, giver de dig disse reservemidler tilbage. Du skal tænke på det som en opsparingskonto, der ikke genererer nogen interesse for dig.
Tony:
Ja.
Ashley:
Men det er interessant, at de lod dig betale det over en periode, for da vi gjorde det, skulle alt betales... Det var en del af onboarding-gebyret, der skulle betales på forhånd. Og det er en fantastisk ting at tage op, Tony, at tænke over det. Okay, du køber denne ejendom, du har dumpet dine penge i udbetalingen, måske for at betale din genoptræning, der skal gøres, og måske er du spændt på kontanter. Har du sikret dig, at du vil have de reserver til dem?
Nå, mange tak for nogle gode spørgsmål i dag. Som altid kan du gå til biggerpockets.com/reply, og du kan stille os et spørgsmål. Eller du kan glide ind i mine og Tonys DM'er hos Wealth from Rentals eller hos Tony J. Robinson. Vi ses på onsdag med en gæst.
Se podcasten her
I denne episode dækker vi
- Sådan finder du den BEDSTE ejendomsadministrationsselskab til din udlejning
- Ejendomsadministrationsgebyrer og hvordan man holder omkostningerne nede
- Hvorfor du SKAL forsikre din ejendom i genoptræningsfasen
- Brugsvejledning ballonbetalinger til din fordel (og undgå større risiko!)
- Hvad du skal vide før at købe en forudtagne ejendom
- og So Meget mere!
Brug RentSavvy, den eneste landsdækkende lejerplaceringsservice til hurtigt at udfylde din lejebolig for et fast gebyr.
Links fra showet
Interesseret i at lære mere om nutidens sponsorer eller selv at blive BiggerPockets-partner? E-mail:
Bemærk fra BiggerPockets: Disse er udtalelser skrevet af forfatteren og repræsenterer ikke nødvendigvis BiggerPockets' meninger.
- SEO Powered Content & PR Distribution. Bliv forstærket i dag.
- EVM Finans. Unified Interface for Decentralized Finance. Adgang her.
- Quantum Media Group. IR/PR forstærket. Adgang her.
- PlatoAiStream. Web3 Data Intelligence. Viden forstærket. Adgang her.
- Kilde: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-296
- :har
- :er
- :ikke
- :hvor
- $OP
- 000
- 1
- 10
- 12
- 12 måneder
- 15 %
- 20
- 20 år
- 200
- 2008
- 24
- 25
- 28
- 30
- 300
- 40
- 50
- a
- I stand
- Om
- Acceptere
- Konto
- Bogføring og administration
- præcis
- erhvervede
- tværs
- faktiske
- faktisk
- tilføje
- Yderligere
- adresse
- justerbar
- fremskreden
- Fordel
- Reklame
- rådgivning
- Tilknyttet
- Efter
- igen
- agentur
- Agent
- siden
- aftaler
- forude
- Alle
- tillader
- allerede
- også
- altid
- beløb
- an
- analyse
- ,
- En anden
- besvare
- enhver
- længere
- noget
- lejlighed
- lejligheder
- Apple
- værdsætter
- Godkend
- ER
- OMRÅDE
- omkring
- AS
- aspekter
- vurdere
- forbundet
- At
- publikum
- forfatter
- undgå
- tilbage
- Backed
- Bagende
- taske
- Balance
- Bank
- Banker
- baseret
- I bund og grund
- Grundlæggende
- BE
- fordi
- bliver
- blive
- været
- før
- vegne
- bag
- være
- Tro
- gavner det dig
- BEDSTE
- Bedre
- mellem
- bud
- Big
- Bill
- fakturerings- og
- Sedler
- Bit
- Bloom
- Blå
- board
- grænse
- låne
- både
- købte
- brand
- Pause
- Fordeling
- Breaking
- BRIDGE
- bringe
- Bringe
- mægler
- bragte
- Buffalo
- bygge
- Bygning
- Bunch
- brænding
- virksomhed
- travlt
- men
- købe
- KØBER..
- Købe
- by
- beregne
- beregning
- ringe
- kaldet
- kom
- CAN
- Kan få
- kasket
- kapital
- bil
- hvilken
- forsigtig
- Kontanter
- pengestrøm
- indløsning
- fanget
- forårsagede
- årsager
- forsigtighed
- forsigtig
- lave om
- Ændringer
- afgift
- opladet
- opladning
- billig
- billigere
- billigste
- kontrollere
- Vælg
- By
- Luk
- lukket
- Co-Host
- Kaffe
- Kollegium
- KOM
- Kom
- kommer
- kommer
- kommerciel
- Virksomheder
- selskab
- sammenligne
- komplekse
- Konference
- konservativ
- Overvej
- opbygge
- fortsatte
- fortsættende
- kontrakt
- Entreprenør
- entreprenører
- kontrol
- bekvemmelighed
- samtaler
- Cool
- Koste
- kostbar
- Omkostninger
- kunne
- amt
- Par
- kursus
- dæksel
- dækning
- dækket
- dækker
- Kreativ
- kreativitet
- krise
- Kop
- Nuværende
- For øjeblikket
- Klip
- dans
- dag
- Dage
- deal
- Tilbud
- Gæld
- besluttede
- defaults
- definitivt
- DID
- forskel
- forskellige
- svært
- direkte
- Rabat
- rabatter
- diskutere
- Skærm
- do
- dokumentet
- gør
- Er ikke
- gør
- dollars
- færdig
- Dont
- ned
- grund
- i løbet af
- hver
- Tidligt
- lettere
- nemt
- let
- spiser
- økonomi
- Edge
- enten
- andet
- nødsituation
- ende
- Endless
- ender
- nok
- penge nok
- sikre
- sikring
- indtastning
- Hele
- helhed
- episode
- egenkapital
- især
- ejendom
- skøn
- Ether (ETH)
- Endog
- til sidst
- NOGENSINDE
- Hver
- alle
- at alt
- eksempel
- eksempler
- udgifter
- dyrt
- erfaring
- Oplevelser
- Forklar
- udsat
- udstrækning
- ekstra
- Ansigtet
- retfærdig
- Fall
- falsk
- familie
- fantastisk
- langt
- gård
- vandhane
- gebyr
- føler sig
- Gebyrer
- få
- udfylde
- fyldning
- Endelig
- finansiere
- finansielle
- finanskrise
- økonomisk
- finansiering
- Finde
- slut
- Brand
- Fornavn
- første gang
- fem
- Fix
- fast
- flad
- Flip
- flips
- flow
- Til
- evigt
- formularer
- Heldigvis
- fora
- Videresend
- fundet
- fire
- fra
- forsiden
- fuld
- fond
- fonde
- fremtiden
- Generelt
- generere
- generation
- få
- få
- GFI
- gave
- Giv
- giver
- Give
- Go
- Goes
- gå
- gået
- godt
- godt arbejde
- stor
- Grow
- Dyrkning
- Vokser
- Gæst
- Guy
- havde
- Hall
- ske
- skete
- Happening
- sker
- Gem
- Hård Ost
- Have
- have
- he
- hoved
- høre
- hjælpe
- hjulpet
- hjælpe
- hende
- link.
- tøvende
- Skjult
- Høj
- høj kvalitet
- højere
- stærkt
- ham
- leje
- Ansættelse
- hans
- Hit
- rammer
- hold
- bedrift
- besidder
- Home
- hjem depot
- Ærligt talt
- Forhåbentlig
- time
- hus
- huse
- Hvordan
- How To
- Men
- HTTPS
- kæmpe
- hundrede
- i
- SYG
- idé
- ideer
- if
- vigtigt
- in
- medtaget
- omfatter
- Indkomst
- Forøg
- øget
- industrien
- billig
- oplysninger
- initial
- indvendig
- indsigt
- Inspiration
- i stedet
- forsikring
- interesse
- RENTE
- Renter
- interesseret
- interessant
- ind
- investere
- investering
- investor
- Investorer
- spørgsmål
- spørgsmål
- IT
- ITS
- Job
- rejse
- lige
- bare en
- Holde
- holde
- holdt
- sparke
- Venlig
- Kend
- Kendskab til
- udlejeren
- stor
- Efternavn
- senere
- Love
- lærte
- læring
- leasing
- mindst
- Forlade
- til venstre
- Politikker
- LÅNE
- långiver
- udlån
- mindre
- løftestang
- LG
- ansvar
- Livet
- lys
- ligesom
- Line (linje)
- foret
- Liste
- Lytte
- lidt
- Lives
- lastning
- lån
- Lån
- lokale
- lokalt
- Lang
- lang tid
- langsigtet
- længere
- Se
- kiggede
- leder
- off
- tabte
- Lot
- Louisiana
- kærlighed
- Lav
- lavere
- held
- lavet
- vedligeholdelse
- Flertal
- lave
- tjene penge
- maerker
- Making
- administrere
- ledelse
- leder
- Ledere
- mange
- Marked
- materiale
- materialer
- Matter
- max-bredde
- Kan..
- betyde
- midler
- Mød
- møde
- medlem
- nævnte
- Menu
- Metrics
- måske
- tankerne
- minimum
- minut
- minutter
- fejl
- afbøde
- penge
- Måned
- månedligt
- måned
- mere
- morgen
- Pant
- Realkreditlån
- mest
- Motivation
- munden
- bevæge sig
- bevæger sig
- flytning
- meget
- flere
- skal
- gensidig
- my
- navn
- Landsdækkende
- nødvendigvis
- Behov
- behov
- behov
- netting
- aldrig
- Ny
- New York
- nyligt
- næste
- ingen
- normal
- Noter
- Varsel..
- nu
- nummer
- numre
- belægning
- of
- off
- tilbyde
- tilbydes
- tilbyde
- Office
- tit
- Okay
- on
- onboarding
- engang
- ONE
- dem
- kun
- åbent
- Udtalelser
- Option
- Indstillinger
- or
- ordrer
- Andet
- vores
- ud
- uden for
- i løbet af
- skyldte
- egen
- ejede
- ejere
- Tempo
- betalt
- del
- partner
- forbi
- Betal
- betale
- betaling
- betalinger
- Mennesker
- procentdel
- udføres
- periode
- person,
- personale
- fase
- telefon
- pick
- stykke
- Place
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatoData
- Leg
- spiller
- Vær venlig
- VVS
- plus
- podcast
- Podcasts
- Punkt
- punkter
- politikker
- politik
- portefølje
- besiddelse
- Indlæg
- præ
- forberedt
- smuk
- tidligere
- pris
- Priser
- Main
- princippet
- sandsynligvis
- Problem
- behandle
- Processer
- rentabel
- overskud
- egenskaber
- ejendom
- beskyttet
- give
- køb
- købt
- indkøb
- køb
- Skub ud
- sætte
- Sætte
- spørgsmål
- Spørgsmål
- Hurtig
- hurtigt
- citere
- citater
- rækkevidde
- Sats
- priser
- nå
- Læs
- Læsning
- klar
- ægte
- fast ejendom
- virkelig
- grund
- årsager
- for nylig
- genkende
- anbefaler
- optage
- optegnelser
- reducere
- afspejler
- tilbagebetale
- rehab
- relative
- relevant
- huske
- Lej
- leje
- tilbagebetale
- erstatte
- svar
- Rapportering
- repræsentere
- anmode
- kræver
- Krav
- Reserve
- reserver
- boligområder
- REST
- vende
- gennemgå
- Anmeldelser
- RGB
- højre
- Risiko
- risici
- Risikabel
- Værelse
- rundt
- R
- RÆKKE
- Tæpper
- Kør
- kører
- Sikkerhed
- Said
- salg
- en sælger
- samme
- Besparelser
- opsparingskonto
- så
- siger
- siger
- siger
- Scale
- scenarie
- scenarier
- planlægge
- Søg
- Anden
- Sikret
- se
- se
- set
- sælger
- Salg
- send
- afsendelse
- forstand
- sendt
- tjeneste
- Tjenester
- sæt
- setup
- syv
- Del
- hun
- kaste
- Shopping
- butikker
- Kort
- kort sigt
- bør
- Vis
- VISNINGER
- side
- underskrive
- underskrevet
- signifikant
- betydeligt
- Skilte
- lignende
- Simpelt
- enkelt
- Situationen
- situationer
- SIX
- 6.
- Skub
- Røg
- So
- Software
- solid
- løsninger
- nogle
- Nogen
- noget
- sang
- Snart
- Kilde
- Space
- rum
- specialisere
- specifikke
- tilbringe
- Sponsoreret
- Sponsorer
- Spotify
- forår
- stabilisere
- Stage
- Stjerne
- starte
- påbegyndt
- starter
- Tilstand
- State Farm
- forblive
- Trin
- Steps
- Stadig
- stopper
- Historier
- Story
- Strategisk
- Strategisk
- Strategi
- strengere
- Kæmper
- emne
- indsendt
- vellykket
- sådan
- sommer
- Super
- overraskelser
- Systemer
- Tag
- taget
- tager
- Tal
- taler
- Opgaver
- Skatter
- hold
- tech
- lejer
- semester
- vilkår
- end
- takke
- tak
- at
- Grundlæggende
- Fremtiden
- oplysninger
- deres
- Them
- tema
- selv
- derefter
- Der.
- Disse
- de
- ting
- ting
- tror
- denne
- i år
- dem
- selvom?
- tænkte
- tre
- Gennem
- hele
- tid
- tidsramme
- gange
- Titel
- titler
- til
- i dag
- nutidens
- sammen
- Toilet
- Ton
- Tony
- også
- tog
- værktøj
- emne
- I alt
- hård
- mod
- traditionelle
- Transcript
- overførsel
- forsøgte
- udløse
- tur
- sand
- prøv
- omsætning
- To gange
- to
- typen
- typisk
- typisk
- ude af stand
- under
- forstå
- forståelse
- enhed
- enheder
- indtil
- opdateringer
- us
- brug
- anvendte
- ved brug af
- sædvanligvis
- Værdiansættelse
- værdiansættelse
- værdi
- Værdier
- sælger
- versus
- meget
- VET
- video
- ønsker
- ønskede
- ønsker
- var
- WAX
- Vej..
- måder
- we
- Rigdom
- WebP
- Onsdag
- uge
- weekend
- velkommen
- GODT
- gik
- var
- Hvad
- Hvad er
- uanset
- hvornår
- når
- ud fra følgende betragtninger
- hvorvidt
- som
- mens
- WHO
- Hele
- hvorfor
- bredere
- vilje
- villig
- vinde
- Vinter
- med
- inden for
- uden
- vidunderlig
- træ
- Arbejde
- arbejdede
- arbejder
- virker
- værd
- ville
- ville give
- Indpakket
- skriver
- skriftlig
- Forkert
- X
- år
- år
- Ja
- i går
- endnu
- york
- dig
- Din
- dig selv
- youtube
- zephyrnet