Udtalelse: Denne højesteretssag fra Californien kan lette boligmangel overalt

Udtalelse: Denne højesteretssag fra Californien kan lette boligmangel overalt

Tidsstempel: 8. januar 2024 kl. 6
Kildeknude: 3053944

Den 9. januar behandler den amerikanske højesteret tilfælde af californiske George Sheetz, der ansøgte om tilladelse til at placere et fremstillet hus på hans grund i El Dorado County og blev ramt af et trafikbegrænsende gebyr på 23,420 USD. Med indsigelse mod manglen på enhver forbindelse mellem dollarbeløbet og hans families faktiske indvirkning på trafikken i området, betalte Sheetz gebyret, men henvendte sig til retssystemet. Sheetz vs. County of El Dorado, Californien, adresserer blot et lille stykke af statens boligkrise. Ikke desto mindre vil det have betydning for millioner af mennesker, der ikke kan finde billige boliger her og i mange andre stater.

Når "påvirkningsgebyrer" frigøres fra de øgede omkostninger, en by eller et amt vil pådrage sig på grund af et nyt hus eller en udvikling, kan gebyrerne gøre mere end at præsentere nogen for en uretfærdig regning - de kan også reducere boligbyggeriet. I et land, hvor mangel på boliger har ført til skyhøje priser, betyder dette mere, end du måske tror.

Udviklere skal selvfølgelig betale deres rimelige andel. Hvis byggegebyrer ikke dækker omkostningerne ved de øgede offentlige tjenester, der kræves af nyudvikling, henvender folkevalgte og vælgere sig til andre midler for at dække eller undgå disse omkostninger. De kan pålægge vækstrestriktioner eller andre ekskluderende zoneinddelingspolitikker for at blokere bygningen af ​​nye boliger i stedet for at acceptere projekter, der fører til højere skatter eller forringede tjenester.

Vi ser gennemgående beviser for, at dette sker, når lokaliteter vedtager regler som f.eks. enfamiliezoneinddeling, krav til minimumsarealer og æstetiske krav, der sikrer, at der kun kan bygges dyre boliger, som genererer højere ejendomsskatter.

Korrekt fastsatte effektgebyrer tilbyder en måde, hvorpå udvikling kan betale sig, og de reducerer det politiske pres mod nødvendig vækst. Lokale undersøgelser har fundet, at passende fastsatte gebyrer er forbundet med øget byggeri i bynære områder.

Men når gebyrerne er fastsat til vilkårligt høje niveauer, afskrækker de incitamentet til at bygge nye boliger og øger landets udfordringer med boligoverkommelighed, hvilket forårsager pres for lejere og nye boligkøbere.

I 2013 fastslog Højesteret, at alle tilladelsesafgifter skal have en væsentlig sammenhæng med en udviklings faktiske påvirkning af by- eller amtsydelser og et nogenlunde proportionalt prisskilt. Dette mindsker fornuftigt risikoen for, at gebyrer vil kvæle udviklingen.

I nogle stater, såsom Florida, går juraen endnu længere, og kræver, at gebyrer kun finansierer infrastruktur, der tjener den specifikke udvikling, de blev opkrævet på. Ikke tilfældigt har Florida set sin befolkning vokse mere end dobbelt så hurtigt som landet som helhed, hvilket afspejler dens åbenhed over for nye boliger og relativt rimelige priser sammenlignet med store dele af resten af ​​landet.

Men i andre stater, herunder Californien, Maryland, Washington og Arizona, har domstolene udskåret en undtagelse fra højesterets proportionalitetsprincip, der tillader højere gebyrer, hvis de er fastsat ved lovgivning. Sheetz' sag vil teste, om denne undtagelse er forfatningsmæssig.

En del af begrundelsen for udskæringen er, at vælgerne har et middel mod for høje vurderinger ved stemmeboksen. I teorien kan de stemme de lovgivere ud, der er ansvarlige.

Enhver påstand om, at vælgerne rent faktisk kan og vil gøre dette, er tvivlsom. Boligudviklere er en lille del af enhver vælgerskare. Fremtidige boligkøbere eller lejere - dem, der har brug for kommuner til at tilskynde, ikke afskrække, boligbyggeri - må ikke engang stemme eller bo i jurisdiktionen, når gebyrerne er fastsat. På den anden side er de mennesker, der stemmer, sandsynligvis dem, der allerede ejer boliger i nærheden, og de har en tendens til at modstå vækst: Deres ejendom stiger i værdi, hvis høje gebyrer holder boligudbuddet lavt.

Krisen om boligoverkommelighed er reel. Især californiere burde forstå den simple beregning af udbud og efterspørgsel, der forværrer hjemløshed og får syv byer (eller storbyområder) i staten til at rangere blandt de 10 dyreste i landet, ifølge U.S. News and World Report. Når og hvor statsdomstolene tillader lokale politikere at tage hensyn til deres rigeste vælgere, opkræve ublu gebyrer og ellers holde nye hjem ude, vil situationen ikke forbedres.

Højesteret forventes at afsige en afgørelse om gebyrerne i El Dorado County i første halvdel af 2024. Den juridiske sag om, at alle påvirkningsgebyrer, uanset hvem der fastsætter dem, skal være underlagt de samme betingelser er stærk. Og under en landsdækkende boligkrise er den økonomiske sag mod statslig og lokal praksis, der forværrer boligoverkommeligheden og hæmmer den nødvendige boligproduktion, endnu stærkere.

Charles Gardner er advokat og forskningsstipendiat ved Mercatus Center ved George Mason University. Emily Hamilton er direktør for Mercatus’ Urbanity Project.

Tidsstempel:

Mere fra LA Times RE