Sådan sælger du en lejebolig (med lav skat og højeste fortjeneste)

Boligbeholdningen er fortsat lav, hvilket betyder, at boligpriserne er høje. Antallet af købere overstiger langt antallet af huse på markedet på mange områder, hvilket skaber et sælgers marked.

Hvis du købte en lejebolig for et par år (eller et par årtier) siden, beslutter du måske, at nu er det bedste tidspunkt at sælge for at få dit ideelle investeringsafkast.

Det kan dog være mere kompliceret at sælge en lejebolig end en primær bolig. Du skal tænke på dine lejere, de skattemæssige konsekvenser og andre uventede omkostninger, der kan tære på dit overskud. 

Heldigvis er vores team hos FastExpert her for at hjælpe. Brug denne guide til at lære, hvordan du sælger en lejebolig for at få mest muligt ud af din investering. 

1. Lej en ejendomsmægler med erfaring i investeringsejendomme

Det første skridt, når du sælger din lejebolig, er at hyre en ejendomsmægler, som er specialiseret i disse typer salg. Tal med en ejendomsinvestor i dit område og se, om de har et par mæglere, de foretrækker at arbejde med. Du kan også bruge FastExpert at finde ejendomsmæglere, der har specialiseret sig i investeringsboliger. 

Sæt tid af til interviewe mindst tre ejendomsmæglere før du ansætter den bedste. Stil spørgsmål om de typer boliger, de sælger, og hvordan de markedsfører dem. Hvis du i øjeblikket har en lejer i din lejebolig, så spørg, hvordan de håndterer overgangen til den nye ejer.

Dette kan hjælpe dig med at forstå agentens viden om lokale love, der beskytter lejere. Du kan også spørge ind til deres kendskab til skatteret, hvis du vil undgå avancebeskatning. 

Ikke kun skal du finde en ejendomsmægler med detaljeret kendskab til ejendomsmarkedet, men du vil også være sikker på, at de passer professionelt. Du vil sandsynligvis tale med din ejendomsmægler hver dag (eller mindst flere gange hver uge), så du skal komme overens med dem. Det er okay at vælge en ejendomsmægler frem for en anden, bare fordi de passer bedre personligt.

2. Naviger effektivt i kapitalgevinstskat

kapitalgevinst skat er det vigtigste, du skal fokusere på, når du forbereder dig på at sælge din investeringsejendom. Hvis du har ejet huset i mere end et år, så skal du betale den langsigtede aktieavanceskat. Disse skattesatser kan nå op til 20 % afhængigt af din indkomst.

Det vigtigste at vide er, at du kun betaler avanceskat af overskuddet fra dit boligsalg. Hvis købsprisen var $125,000, og du sælger den for $500,000, starter din skattepligtige indkomst ved $375,000.  

Derudover er der andre måder at sænke din skatteregning på. Spor alle dine udgifter i forbindelse med markedsføring af boligen og salg af den – inklusive din ejendomsmæglerprovision. Disse omkostninger reducerer dit samlede overskud. Ved at bruge samme eksempel ovenfor, hvis du betaler en seks procent provision ved salg af et hus på 500,000 $, ville det koste 30,000 $. Dette bringer dit skattepligtige overskud ned til $345,000. 

Hver linjepost tæller, når det kommer til at beregne din skattebetaling. Dette er endnu en grund til, at ansættelse af en erfaren ejendomsmægler eller samarbejde med en betroet revisor kan hjælpe dig med at spare penge.

Brug 1031 Exchange til skatteudsættelse

Der er yderligere måder at reducere eller udskyde din skatteregning på. EN 1031 Exchange bruges, når du bruger overskuddet fra boligsalget til at købe en anden investeringsejendom.

For eksempel, hvis du ønsker at flytte til en anden stat og tage din udlejningsejendomsinvestering med dig, kan du sælge huset, købe et andet i din nye by og bruge 1031 Exchange til at udskyde skatterne.

Husk, at dette er en udsættelse, ikke en undtagelse. Du skal betale avanceskatten, når du i fremtiden sælger din lejebolig. 

Der er flere regler involveret i en 1031 Exchange. Sørg for, at du har en betroet ejendomsmægler eller skatterådgiver for at sikre, at dit næste køb er kvalificeret.  

Overvej at besætte lejemålet før salg

Der er andre måder at undgå at betale kapitalgevinstskat helt. Hvis du for eksempel ikke har travlt med at sælge din lejebolig, kan du bo i den som din primære bolig. Det IRS tilbyder skattefritagelser på boligsalg, der har været beboet af ejerne i mindst to af de seneste fem år. Hvis ejendommen i øjeblikket er ubeboet, kan du flytte ind, gøre den til din permanente bolig og derefter sælge huset om to år.

Du skal bevise, at dette hus er din hovedbolig. Dette betyder normalt, at du skal ændre dit kørekort og andre dokumenter for at afspejle flytningen. 

Denne dispensation er beregnet til at beskytte boligejere, der ønsker at flytte. Den gennemsnitlige boligsælger behøver ikke at bekymre sig om kapitalgevinster, fordi de ikke sælger en investeringsudlejningsejendom.  

3. Administrer lejerlejeaftaler etisk

En af de hyppigste diskussioner om at sælge en lejebolig fokuserer på lejere. Den første ting at gøre er at beslutte, om du planlægger at sælge huset med lejere eller vente på, at dine nuværende lejere flytter ud.

Når dine eksisterende lejere erfarer, at du sælger huset, kan de bekymre sig om deres lejeaftale. De vil gerne vide, at de ikke bliver smidt ud, så snart den nye køber tager over.

Selvom du ikke kan garantere, at dine lejere bliver plejet, kan du forberede dem på en potentiel overgang. Her er et par bedste fremgangsmåder, du skal følge, hvis du planlægger at sælge huset med lejere: 

• Gennemgå din lokale lejelovgivning. Ved, hvor meget varsel du skal give, og hvilke rettigheder dine lejere har i din stat eller by. 
• Giv lejere i dine lejeboliger besked om, at du har til hensigt at sælge. Din stat kan have specifikke retningslinjer for dette, men jo mere varsel du giver, jo bedre. 
• Giv 24 timers varsel når du har brug for at få adgang til ejendommen. Dette inkluderer at komme ind i hjemmet for at lave reparationer eller planlægge fremvisninger. 
• Vær tilgængelig for at besvare spørgsmål fra dine lejere og give opdateringer om boligsalgsprocessen så ofte som muligt. 

Det største problem vil opstå, hvis nogen køber boligen til at bruge som primær bolig. Mens en anden investor måske overtager det aktive lejemål med mindre justeringer eller forstyrrelser for dine lejere, giver en køber, der ønsker at bo i boligen, flere komplikationer.

Du og køberen skal beslutte, hvem der har ansvaret for at sikre, at lejerne flytter ud, hvilket vil afhænge af lukkedato, nuværende lejeaftale og købers vilje.

Gør pålidelige lejere til et salgsargument

Hvis du markedsfører en lejerbolig ejendom til andre investorer, skal du fremhæve dine pålidelige lejere som et salgsargument. Du kan tale om lejernes levetid i lokalerne og fremvise en rettidig betalingshistorik.

Dette appellerer til ejendomsinvestorer, fordi de straks kan overtage ejendommen og opkræve lejeindtægter fra lejere. Der vil ikke være huller, hvor de skal renovere rummet eller forsøge at finde nye lejere. 

Dine lejere vil måske også sætte pris på, at du sælger dit hjem til en anden investor, som vil holde dem på plads. Boligsalget forstyrrer dem måske slet ikke.

Læs lokale love, hvis du afslutter lejeaftaler

Hvis du ønsker at sælge en ledig lejebolig, skal du kende lovligheden af ​​at bede dine lejere om at flytte ud. At læse lokale love kan beskytte både dig og dine lejere. Du kan endda dele disse love med de personer, der i øjeblikket er i dit hjem, så de ved, at du handler etisk og retfærdigt.

Først skal du se på den mindste periode. Det er måske nemmest at lade lejekontrakten udløbe naturligt, inden du sælger boligen. Inden for et par måneder kan dine lejere flytte ud, fordi de havde rigelig varsel om, at du ikke ville forny deres lejekontrakt.

Tjek dernæst efter en klausul om tidlig opsigelse. Se, om du skylder din lejer penge for at annullere lejemålet, når årsagen ikke er deres skyld. Hvis huset er i god stand, bør de i hvert fald få deres depositum tilbage. 

Sæt en sidste dag til at indsamle husleje og en dag for dine lejere til at flytte ud. Hvis du ikke er sikker på, om dette kan håndhæves, skal du kontakte en ejendomsadvokat. De kan hjælpe dig med at følge retfærdig proces, der er juridisk bindende for dine lejere.

Naturligvis er dette et ikke-problem med måned-til-måned lejere. Du kan fortælle dem, at du ikke vil forny deres lejemål den følgende måned og bede dem om at flytte ud. Lejeaftaler er mere komplicerede for langsigtede lejemål, f.eks. seks og tolv måneder.

4. Prioriter reparationer og opgraderinger

Det kan tage et par måneder at klargøre din bolig til salg, hvilket giver dine lejere tid til at finde et nyt sted – især hvis deres lejemål udløber. Det den gennemsnitlige husejer bruger 5,400 USD på opgraderinger af hjemmet før de bringer deres ejendom på markedet. Dette indebærer normalt omkostninger til landskabspleje, reparationer og opgraderinger for at gøre ejendommen mere ønskværdig. 

Identificer de reparationer og forbedringer, der er nødvendige på lejeejendommen for at gøre den tiltalende for købere. Endnu en gang kan disse beslutninger blive påvirket af dine lejere. Du kan beslutte at udskifte gulvtæppet og male væggene igen, men du bliver nødt til at vente, indtil dine nuværende lejere forlader.

Overvej også investeringsafkastet, der følger med disse reparationer. Udskiftning af garageporten kan have et højere ROI end udskiftning af gamle og forældede gulve. En ny hoveddør kan skabe et godt førstehåndsindtryk, der har større indflydelse end nye vaskeenheder. Du ønsker ikke at bruge penge på opgraderinger, der ikke øger dit hjems værdi. 

At lave disse reparationer kan øge din ejendoms værdi og gøre huset mere ønskværdigt, hvilket øger chancerne for, at det sælges hurtigt. Der er dog en anden grund til at fokusere på reparationer, når du sælger en lejebolig: kapitalgevinstskatter.

Du kan trække de reparationer, du laver på boligen, fra som væsentlige omkostninger, der reducerer dit samlede overskud. Hvis du bruger 10,000 USD på at forberede dit hjem til salg, kan du trække det beløb fra, når din skatteregning kommer.

5. Udvikle en realistisk og konkurrencedygtig prisstrategi

Når du mødes med din ejendomsmægler, skal du udvikle en prisstrategi for boligen. Din ejendomsmægler skal give en komparativ markedsføringsanalyse (CMA) der henter oplysninger fra lignende ejendomme i dit område. Din agent vil se på boliger, der har en lignende størrelse, i det samme område, som er solgt inden for en nylig periode. Dette kan hjælpe dem med at vurdere, hvad dit hjem skal sælges for. 

Hvert hjem er unikt, hvilket betyder, at prisen på dit hjem kan være højere eller lavere end andre i området. Hvis det har faciliteter som en pool eller lukket garage, så stiger prisen. Men hvis boligen er slidt og trænger til seriøse opgraderinger, vil den anslåede salgspris falde. 

Du kan også indstille salgsprisen ud fra dine specifikke behov. Nogle sælgere vil liste ejendomme til lavere priser, hvis de ønsker at flytte i en fart. Denne strategi tiltrækker flere købere, og ejerne kan vælge de tilbud, der giver de bedste muligheder – sædvanligvis kontante bud, der giver favorable lukkedatoer.

En erfaren ejendomsmægler kan dog hjælpe dig med at få den fulde værdi af din ejendom og samtidig hjælpe dig videre på dit hold. De kan kontakte ejere af lejeboliger i området for at se, om de er interesserede i at udvide deres investeringsporteføljer.

6. Effektiv markedsføring af din lejebolig

At sælge en lejebolig kan være mere kompliceret end en ejerbolig. Det gælder især, hvis du har en eksisterende lejer eller ønsker at sælge en flerfamiliesbolig. Beslut dig for, om du vil markedsføre din ejendom til enhver køber – enten investor eller husjæger – eller om du specifikt ønsker at nå ud til ejendomsinvestorer. Dette vil afgøre, hvordan du promoverer dit hjem. 

Hvis du vil sælge til en anden ejendomsinvestor, så overvej at holde åbent hus. Gør dine lejere opmærksomme på situationen og betal for en grundig rengøring af ejendommen. Denne begivenhed kan bringe flere potentielle købere ind, som måske ønsker at købe din duplex- eller enfamilieudlejningsejendom.

Find en ejendomsmægler med erfaring i salg af udlejningsejendomme 

Uanset om du ejer en enkelt lejebolig eller flere investeringsejendomme i området, kan du nemt sælge dette aktiv, når du er klar. Det første skridt er at hyre en ejendomsmægler, du kan stole på.

Ved at hyre en agent, der forstår ejendomsskatter, lejeaftaler og lejemarkedet, kan du hurtigt og lovligt sælge din investeringsejendom. De kan effektivt prissætte og markedsføre din bolig for at tiltrække de rigtige købere. 

For at finde den ejendomsmægler skal du henvende dig til de professionelle hos FastExpert. Du kan se på ejendomsmæglerprofiler for at lære om forskellige agenter og hyre den bedste til at støtte dig gennem hele processen.

Find ejendomsmæglere, der kender dit lokale marked og er klar til at hjælpe dig med at sælge din bolig. Prøv FastExpert i dag.

• SEO Powered Content & PR Distribution. Bliv forstærket i dag.
• PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Styrk dig selv. Adgang her.
• PlatoAiStream. Web3 intelligens. Viden forstærket. Adgang her.
• PlatoESG. Kulstof, CleanTech, Energi, Miljø, Solenergi, Affaldshåndtering. Adgang her.
• PlatoHealth. Bioteknologiske og kliniske forsøgs intelligens. Adgang her.
• Kilde: https://www.fastexpert.com/blog/how-to-sell-a-rental-property/