Sådan bestemmer du rimelig markedsværdi af dit hjem

Sådan bestemmer du rimelig markedsværdi af dit hjem

Tidsstempel: 1. oktober 2023 kl. 6
Kildeknude: 2914401

Måske har du for nylig bestilt en vurdering af dit hjem. Eller måske ønsker du at få en bedre forståelse af din boligs nuværende værdi. Vidste du, at en vurdering måske ikke giver dig den rimelige markedsværdi af dit hjem?

Så hvad er dit hjem egentlig værd i dagens marked?

Fastlæggelse af boligens fair markedsværdi kræver mere end blot online estimater. Et hjems værdi ændrer sig konstant baseret på beliggenhed, opgraderinger, tendenser i kvarteret og, vigtigst af alt, markedsforhold.

At kende din boligs fair markedsværdi giver nøgleindsigt, om du tænker på at sælge, købe en anden ejendom eller blot ønsker at vurdere din investering.

Hvad er Fair Market Value (FMV)?

Ifølge IRS er "fair market value (FMV) den pris, en ejendom ville sælge for på det åbne marked. Det er prisen, der ville blive aftalt mellem en villig køber og en villig sælger, uden at nogen af ​​dem er forpligtet til at handle og begge har rimelig viden om de relevante fakta."

Fastlæggelse af en ejendoms FMV er en vigtig del af købers og sælgeres ejendomshandler.

For sælgere hjælper det at kende en ejendoms FMV med at fastsætte en optimal udbudspris, der vil tiltrække fair tilbud og maksimere salgsprisen. At prissætte en ejendom nøjagtigt baseret på FMV hjælper med at forhindre undersalg og efterlade penge på bordet.

For købere giver forståelse af FMV dem mulighed for at træffe informerede beslutninger om ejendomme og undgå at betale for meget. Købere kan vurdere, om en ejendoms udbudspris stemmer overens med dens objektive markedsværdi, eller om sælgere overpriser. At kende FMV giver købere mere indflydelse i forhandlinger.

Det er dog også vigtigt for ejere at kende en ejendoms fair markedsværdi. Det hjælper dem med at vurdere, hvordan deres investering er blevet værdsat, hvor meget egenkapital de har, og træffe strategiske beslutninger.

Hvis du er ejendomsejer, får du altid en vurdering, men ofte er disse tal forældede eller alt for konservative. Du vil vide cirka, hvor meget din bolig ville sælge for, hvis du valgte at opføre den under de nuværende markedsforhold.

Hvad bruges fair markedsværdi til?

Fair markedsværdi bruges i flere situationer end blot et boligsalg. FMV påvirker en række finansielle forhold uden for en transaktion, herunder:

  • Forsikringskonsekvenser
    Husejerforsikringer er ofte afhængige af FMV til at bestemme politikken. FMV hjælper med at estimere "udskiftningsomkostningerne" for hjemmet - hvad det ville koste at genopbygge huset, hvis begivenheder som brand eller oversvømmelse beskadigede det. Denne genanskaffelsespris er baseret på den nuværende FMV, ikke den oprindelige købspris, som kan være forældet og irrelevant for nutidens markedsforhold. FMV hjælper forsikringsselskaber med at måle boligens nuværende værdi og fastsætte præmier i overensstemmelse hermed.
  • Ejendomsskatteansættelser
    Lokale myndigheder vurderer dit hjems FMV og anvender en specifik skattesats for at bestemme din årlige ejendomsskatteregning. For eksempel, hvis dit hjem har en FMV på $300,000 og dit amts ejendomsskattesats er 3%, vil din årlige ejendomsskat være $9,000. Sørg for at tjekke dine lokale jurisdiktioners skattesats og hyppighed af revurdering, da dette varierer drastisk fra stat og amt.
  • Juridiske sammenhænge
    Uanset om det er en skilsmisseforlig, erstatningskrav for privat ejendom eller deling af aktiver mellem arvinger, tilbyder FMV en standardiseret foranstaltning for at forhindre, at den ene part drager urimelig fordel af den anden. Det tjener som et neutralt grundlag for at tildele værdier til fælles aktiver, forenkle forhandlinger og potentielle konflikter.
  • Andre skattemæssige overvejelser
    Ud over ejendomsskatter påvirker FMV også andre former for beskatning relateret til fast ejendom, såsom ejendoms-, gave- og arveafgifter. I de tilfælde, hvor en ejendom er arvet eller begavet, beregnes skattepligten ud fra boligens FMV på overdragelsestidspunktet, uanset hvordan den nye ejer kom i besiddelse af ejendommen.

Forskellen mellem FMV og en boligvurdering

På overfladen ser fair markedsværdi og en vurdering ud til at være udskiftelige - to skøn over, hvad et hjem er værd. Men der er nogle vigtige forskelle.

Fair markedsværdi er, hvor meget boligen ville sælge for lige nu i et åbent marked mellem en klar køber og sælger. Det repræsenterer, hvad det generelle marked ville betale. Til sammenligning er vurderingsværdien udledt af en faglig vurdering af boligens værdi til et bestemt formål. Oftest foretages en vurdering af en autoriseret vurderingsmand for at få et realkreditlån eller omlægge et lån. Anslået værdi giver en enestående værdiansættelse, der matcher boligens eksisterende funktioner og er baseret på nylige sammenlignelige salg.

Den vurderede værdi anvendes ikke til forsikrings- eller skattemæssige formål; det er her FMV kommer ind i billedet. Långivere har brug for vurderinger for at mindske risikoen på ejendommen. Men kun fair markedsværdi kan besvare spørgsmålet om, hvad en køber skal betale for en sælgers bolig, hvor meget der skal betales i gaveafgift eller omkostningerne til forsikring.

Hvordan beregner man fair markedsværdi?

I modsætning til beregning af gebyrer eller skatter er der ingen entydig formel til at bestemme et hjems fair markedsværdi (FMV).

Fordi FMV er meget afhængig af markedsudsving (udbud og efterspørgsel), vil den mest nøjagtige måde at beregne FMV på være at opføre ejendommen på det åbne marked, modtage tilbud og forhandle en kontrakt. Men det er ikke realistisk, hvis du faktisk ikke planlægger at sælge.

Så hvordan skal du præcist beregne den fair markedsværdi for en ejendom? Der er fire typiske måder, hvorpå FMV beregnes:

  • Sælg på det åbne marked.
    Som nævnt repræsenterer FMV den realistiske værdi, en sælger og køber ville blive enige om i en ejendomshandel. Notering på markedet er den mest realistiske måde at tage hensyn til aktuelle markedsforhold.
  • En pris pr. kvadratmeter.
    Når du gennemgår nylige salg af ejendomme i samme område af lignende kvalitet og størrelse, kan du opdele deres salgspris efter størrelse for at få en pris pr. kvadratmeter. Anvend derefter denne sats på emneejendommen for at få en estimeret FMV.
  • En sammenlignende markedsanalyse.
    Sammensæt en liste over lignende ejendomme (mindst 3-5) og deres opnåede salgspris for at estimere din ejendoms FMV. Den bedste måde at få en nøjagtig sammenlignende markedsanalyse på er at arbejde med en ejendomsmægler med erfaring og data til at evaluere. Få kontakt med en lokal ejendomsmægler med FastExpert.
  • En professionel vurdering.
    Selvom det måske ikke er den billigste rute, som vurderinger koster typisk omkring $500, kan en vurdering give en uvildig vurdering af værdi.
  • Få et online estimat.
    En online AI-assisteret platform som Zillows Zestimate kan give FMV en boldbane. En nøjagtig vurdering af FMV kræver dog, at man graver i ejendomsspecifikationer og markedsdata.

Hvordan bestemmes FMV?

At bestemme en ejendoms fair markedsværdi (FMV) præcist kræver en mangesidet analyse af ejendoms- og vurderingseksperter.

Ved fastlæggelse af FMV vil ejendomsmæglere eller vurderingsmænd bruge:

  • Seneste sammenlignelige salg af lignende boliger i nærheden for at give en basislinje for FMV.
  • De specifikke detaljer om den pågældende ejendom omfatter beliggenhed, kantstensappel, renoveringer, skoler og andre faciliteter.
  • Aktuelle ejendomsmarkedsforhold. På et hot sælgers marked er FMV-tendenserne højere på grund af høj efterspørgsel. På et køligt købermarked, trender værdierne lavere fra reduceret efterspørgsel.

Denne tilgang bruger fakta og ekspertise til at fjerne prisforstyrrelser og estimere sand markedsværdi.

Hvad er en sammenlignende markedsanalyse?

En sammenlignende markedsanalyse (CMA) er, når en ejendomsmægler ser på 3-5 nylige salg af lignende boliger i nærheden for at hjælpe med at komme med en anbefalet noteringspris for en sælger eller FMV. Agenten foretager dollarjusteringer for, hvordan de sammenlignelige boliger adskiller sig fra den pågældende bolig i størrelse, opgraderinger, stand mv.

De justerede salgspriser beregnes som gennemsnit for at måle den aktuelle markedsværdi.

Faktorer, der påvirker fair markedsværdi

At bestemme et hjems fair markedsværdi er dels kunst, dels videnskab – en blanding af objektive og subjektive faktorer. Flere faktorer påvirker, hvad et hjems fair markedsværdi vil være.

Lokation

Beliggenhed er fortsat en af ​​de største indflydelser på en ejendoms værdi. Ønskelige placeringer nær faciliteter og områder med lav kriminalitet kræver højere værdier. Tilgængelighed til job, skoler, transit, shopping og rekreation øger også FMV.

Alder og Stand

Velholdte boliger med moderne systemer og finish holder bedre værdi. Slitage eller forældede eller defekte funktioner, der skal renoveres, reducerer FMV.

Markedsbetingelser

Markedsforholdene påvirker FMV markant. På en sælgers marked går værditendenserne op, når købers efterspørgsel er høj. På købermarkeder med lav efterspørgsel falder værdierne. Makroøkonomiske forhold og renter påvirker markedsforholdene i høj grad. Lokal udbuds- og efterspørgselsdynamik påvirker individuelle ejendomsværdier direkte.

Seneste sammenlignelige salg

Sammenlignet salg giver afgørende datapunkter for at bestemme FMV. Salgspriserne på lignende boliger i nærheden, korrigeret for forskelle, afslører, hvad købere betaler i øjeblikket.

Unikke funktioner og opgraderinger

Ombygninger, brugerdefinerede detaljer, pools og avancerede apparater kan øge FMV. Udhuse rekreative funktioner kræver også premium priser. Deres indflydelse på prisen kan være svær at forstå, og derfor er det smart at få professionel hjælp, når man skal estimere FMV for en bolig med unikke funktioner.

Partistørrelse og brugervenlighed

Jorden holder værdi i sig selv. Større grunde giver mere funktionel plads og privatliv, hvilket øger værdien. Ulige former eller topografi kan begrænse anvendeligheden og reducere FMV. Adgang og synlighed er også vigtige partiegenskaber.

Hvilke udfordringer eller fejl kommer der, når man vurderer fair markedsværdi?

Fejltrin kan ske under FMV-vurderinger, hvilket fører til forkerte værdiansættelser. Selv erfarne ejendomsmæglere kan falde i almindelige fælder.

Nogle specifikke udfordringer, der kan afsløre fair markedsværdi, omfatter:

  • Stoler udelukkende på følelser frem for objektive datapunkter.
  • Brug af forældede sammenlignelige salg, der ikke afspejler det nuværende marked.
  • Udførelse af rammejusteringer frem for egenskabsspecifikke tilstandsanalyser.
  • Verificerer ikke sammenlignelige ejendomsdetaljer og funktioner.
  • Ignorerer de fremherskende markedstendenser med stigende eller faldende værdier.
  • Forudsat at alle faktorer er ens blandt sammenlignelige egenskaber.

Hvornår skal du revurdere dit hjems rimelige markedsværdi

Mens et hjems værdi har en tendens til at stige over tid, kan visse begivenheder og situationer berettige en revurdering af din ejendoms aktuelle markedsværdi (FMV):

  • Du er ved at gøre klar til at sælge din bolig – Beregning af dit hjems opdaterede FMV ved hjælp af nylige sammenlignelige salg hjælper dig med at prissætte og markedsføre det konkurrencedygtigt. Dette involverer typisk en sammenlignende markedsanalyse fra en agent og/eller professionel vurdering.
  • Du refinansierer dit realkreditlån – Långivere vil kræve en vurdering for at sikre, at din boligværdi stadig understøtter det refinansierede lånebeløb.
  • Du har foretaget betydelige opgraderinger eller renoveringer – Store forbedringer som f.eks. tilføjelse af en pool, soveværelse eller renoveret køkken kan øge FMV og er værd at revurdere.
  • Du bemærker faldende ejendomsforhold i nærheden – Faktorer, der skader naboernes tiltrækningskraft, såsom øget kriminalitet, forurening eller støjende udviklinger, kan påvirke FMV negativt.
  • Få ny husejerforsikring. Det er vigtigt at have en opdateret FMV, når du søger en ny husejerforsikring for at sikre, at du er tilstrækkeligt dækket.
  • Lokale markedsværdier stiger eller falder – At holde pulsen på ejendomstrends hjælper dig med at forstå, om dit hjems værdi ændrer sig med markedet.
  • Du har brug for en nøjagtig værdiansættelse til juridiske formål – Situationer som adskillelse af aktiver i en skilsmisse eller efter et familiemedlems død kræver aktuelle FMV-estimater.

Genkontrol af dit hjems fair markedsværdi giver nyttig indsigt i dets nuværende status og egenkapitalposition. Det giver dig mulighed for at træffe informerede beslutninger som boligejer og ejendomsinvestor.

Markedsudsving

Forskydninger på lokale ejendomsmarkeder kan i væsentlig grad påvirke et individuelt hjems fair markedsværdi (FMV). Når efterspørgslen stiger hurtigt på et varmt marked, kan FMV hurtigt klatre over en nylig vurdering.

Omvendt kan et kølemarked med reduceret efterspørgsel sænke FMV. Overvåg markedsforhold og indikatorer som mediansalgspriser, dage på markedet og liste-til-salg-forhold for at holde en puls på markedstendenserne.

Efter større renoveringer

Gennemførelse af større opgraderinger eller renoveringer påvirker direkte dit hjems fair markedsværdi, ideelt set øger den. Tilføjelse af et soveværelse, ombygning af køkken eller badeværelser, færdiggørelse af en kælder, installation af en pool eller andre væsentlige forbedringer kan øge FMV betydeligt. Når arbejdet er afsluttet, skal du få din boligværdi revurderet for at dokumentere den nye højere værdi af din investering i ejendommen.

Naboudvikling

Ændringer i dit umiddelbare nabolag kan også påvirke dit hjems fair markedsværdi på godt og ondt. I nærheden kan nybyggeri, skoler, parker, transit og ønskværdige faciliteter gøre området mere tiltalende og øge værdien. Øget kriminalitet, tvangsauktioner, støjende udviklinger eller miljøproblemer kan dog påvirke FMV negativt. Vær opmærksom på arealændringer, der kan gøre det nødvendigt at se på dit hjems værdi igen.

Lav din egen markedsanalyse, men hav realistiske forventninger

Sporing af nylige sammenlignelige salg kan give generel indsigt i markedstendenser og dit hjems estimerede værdiinterval. En gør-det-selv-tilgang har dog begrænsninger og er ofte ubrugelig til officielle formål. Den mest nøjagtige opdatering kræver samarbejde med ejendoms- og vurderingseksperter. Forvent at gør-det-selv FMV-estimater er nyttige, men ikke endelige.

En ejendomsmægler kan hjælpe med fair markedsværdi

Mens du kan se på markedsdata på egen hånd, giver partnerskab med en ejendomsmægler betydelige fordele. En agent vurderer nøjagtigt dit hjems fair markedsværdi (FMV) med:

  • Adgang til MLS-data
    Agenter kan få adgang til detaljerede oplysninger om nylige sammenlignelige salg, der ikke er tilgængelige for offentligheden. Dette inkluderer detaljer om funktioner, opgraderinger, kvadratmeter, dage på markedet osv.
  • Objektivt perspektiv
    Agenter er afhængige af data, ikke følelser, for at anbefale priser. De er ikke knyttet til dit hjems værdi følelsesmæssigt.
  • Erfaring
    Agenter analyserer regelmæssigt salg og bestemmer noteringspriser. De er i harmoni med, hvad lokale købere er villige til at betale.
  • Opdateret markedsekspertise
    Fuldtidsagenter har fingrene på pulsen med de seneste markedsskift, der påvirker værdierne.
  • Detaljeret CMA
    Agenter kan levere en grundig sammenlignende markedsanalyserapport med detaljerede justeringer af de seneste comps.
  • Taksatorforbindelser
    Agenter rådfører sig ofte med taksatorer og kan anbefale dem, de arbejder med regelmæssigt.

Mens gør-det-selv-vurdering har en plads, giver et partnerskab med en erfaren lokal ejendomsmægler enorm hjælp til nøjagtigt at vurdere dit hjems aktuelle markedsværdi. Deres ekspertise og værktøjer fører til en solid prisstrategi.

Find en Top Restate Agent med FastExpert

At bestemme dit hjems fair markedsværdi kræver erfaring, markedsindsigt og data, som du måske ikke selv har adgang til. For den mest nøjagtige vurdering af, hvad dit hus virkelig er værd, skal du samarbejde med en lokal ejendomsmægler.

Den rigtige agent vil give en detaljeret sammenlignende markedsanalyse, der justerer de seneste salg af lignende boliger for at vurdere din ejendoms værdi. De kan få adgang til MLS-data om de seneste noteringer og inkorporere markedsændringer i deres værdiansættelse. At læne sig op af en agents ekspertise fjerner gætværk og følelser fra ligningen.

Lad en ekspert guide dig til en fair pris. Det er nemt at finde de bedste ejendomsmæglere i dit område FastExpert. Tjek FastExperts liste over de bedste agenter, der arbejder i dit nabolag, og find en, der passer til dine behov i dag.

Tidsstempel:

Mere fra Hurtig ekspert globalt