bro 2023 boligmarkedet forudsigelser lyder sådan her,"Himlen falder! Sælg alt! Huse vil være $1 værd næste år! Det er ligesom 2008!" Se på track record for dem, der shill forudsigelser som denne. Disse er samme prognosemænd der har forudsagt et styrt vil ske på et tidspunkt gennem de sidste ti år. Nu, med en snert af frygt i luften, vil mainstream ejendomsjournalister gøre alt, hvad de kan for at overbevise dig om, at vi har en gentagelse af 2008. Dette er dog langt fra sandheden.
Men hvordan kunne vi forudsige boligmarkedet i 2023 uden data? Og hvor der er data, er der Dave Meyer, vicedirektør for data og analyse hos BiggerPockets og vært for På markedet podcast. Dave og hans team har for nylig udgivet "Rapporten om 2023 State of Real Estate Investing Report", hvilket giver alle de boligmarkedsdata, du har brug for at investere med succes i 2023. I det deler Dave hvordan Boligmarkedet i 2022 Spejlvendt når Fed hævede renten, hvordan udbud og efterspørgsel er blevet påvirket, og hvad vi kan forvente i 2023.
Dave vil også gennemgå tre investeringsstrategier han føler er mere passende til investering i 2023, Herunder en fuldstændig passiv måde at investere på, en kombination af pengestrøm og påskønnelse, og hvordan købere kan drage fordel af dette marked for at få tilbud til en stor rabat. Selvom vi ikke kan forudsige fremtiden, kan vi give dig vores bedste indsigt i, hvad du kan gøre for at opbygge rigdom i 2023. Så sluk for den almindelige frygtprognose, og tune ind på rigtige nyheder designet til at gøre dig rigere!
Klik her at lytte på Apple Podcasts.
Lyt til podcasten her
Læs udskriften her
David:
Dette er BiggerPockets podcast-show 718.
Dave:
Hvis du er på et marked, hvor lønningerne ikke stiger, er der bare en psykologisk grænse for, hvad folk skal betale for husleje. Det kan kun være X procent. Normalt er det 30% af deres indkomst kan gå til leje, og så jeg er helt enig i, at i en hybrid eller en værdsættende by, vil huslejevæksten stige. Jeg ved ikke, om det nødvendigvis betyder, at de nogensinde vil nå den pengestrøm, som disse pengestrømme byer har en tendens til at understøtte, men personligt tror jeg, at det er det bedste bud, fordi du ikke satser på kun pengestrømme eller blot påskønnelse eller blot huslejevækst.
Du får lidt af hvert. Du ved ikke, hvilken af de tre der kan præstere bedst, men uanset hvad der sker, så gavner du det.
David:
Hvad sker der, alle sammen? Dette er David Greene, din vært for BiggerPockets Real Estate-podcast her i dag med en af mine yndlingsmedværter, ingen ringere end Biggerpockets' egen analytikerdirektør, Dave Meyer med et fantastisk show til dig. Først og fremmest, Dave, hvordan har du det i dag?
Dave:
Jeg har det godt. Jeg havde det rigtig sjovt med at optage denne episode. Jeg tror, folk har meget at se til.
David:
I gør det godt, for hvis I lytter hele vejen til slutningen af showet, vil I se præcis, hvorfor dette var et fantastisk show om et meget vanskeligt emne, som alle vores konkurrencer undgår, fordi de ikke Jeg vil ikke tale om, hvad der kommer til at ske i 2023 andet end at skrige. Himlen falder, eller lad som om der ikke sker noget, og giv mig bare dine penge, så jeg kan lære dig at investere i fast ejendom. Her handler vi ikke om det liv.
Dave:
Absolut ikke, og måske skulle vi have talt om det her ved udstillingen, men jeg tror, folk undgår begrebet risiko. De ser, at der er risiko i markedet, og det er rigtigt. Jeg tror på, at der er risiko i markedet, men risiko er modvægten til belønning. Så du er nødt til at forstå risici, så du kan høste den belønning og de muligheder, der er derude. Jeg tror, at vi virkelig talte om det på udstillingen. Vi talte meget specifikt om, hvad risiciene er, og nogle af måderne, hvorpå du kan mindske risici og drage fordel af muligheder, der måtte byde sig i løbet af det kommende år.
David:
Det er helt rigtigt. Så hvis du har været nysgerrig, hvis du har været frustreret, hvis du bare har ønsket at forstå, hvad pokker der foregår på boligmarkedet lige nu, er dette et show, der vil bringe et væld af klarhed til dig . Hvis du lytter hele vejen til slutningen, kommer vi faktisk ind på tre strategier, som vi begge tror vil fungere uanset, hvad markedet gør i disse usikre tider i 2023. Inden vi kommer ind på dagens show, har jeg en hurtig tip til dig. Gå til biggerpockets.com/report, og download rapporten Dave ROE.
Meget af informationen fra dagens show kom ud af det, og du kan få det gratis, hvis du er medlem af BiggerPockets. Dave, noget du vil sige før vi hopper ind?
Dave:
Nej, tjek rapporten. Jeg brugte meget tid på det.
David:
Støt Dave, og efterlad os en kommentar i YouTube-videoen, der fortæller os, hvad du syntes om denne rapport. Vis ham noget kærlighed. Hvis du kan lide dette show, bedes du give os en femstjernet anmeldelse, uanset hvor du lytter til podcasts. Gutter, helt ærligt, det er meget, meget vigtigt. Vi er i øjeblikket den bedste ejendomsmesse i hele verden. Sådan vil vi gerne blive, men vi kan ikke gøre det uden din hjælp. Så uanset om det er Apple Podcast, Spotify, Stitcher, uanset hvor du lytter til podcast, så tag et hurtigt sekund, og lad verden vide, hvor meget du kan lide denne podcast, så vi kan forblive nummer et. Okay, lad os komme ind i interviewet.
Dave, du skrev en rapport om ejendomsmarkedet. Fortæl os lidt om det.
Dave:
Jeg gjorde. Det er en fuldstændig omfattende tilstand af ejendomsinvesteringer for 2023. Jeg skrev den, fordi der bare sker så meget lige nu. Vi er ikke og har ikke været på et normalt boligmarked i de sidste mange år. Jeg starter rapporten med at gennemgå alle de forskellige faktorer og variabler, der kommer til at påvirke boligmarkedet lige nu, og taler derefter om nogle af de bedste strategier, som du kan bruge i 2023 til at drage fordel af, hvad jeg personligt tror vil være muligheder i det kommende år, og bare stille nogle spørgsmål om 2023-markedet, fordi vi alle tydeligvis kan lide at lave prognoser, og gæt hvad der kommer til at ske, men der er nogle ubesvarede spørgsmål, som jeg tror vil være X-faktoren for boligmarkedet i 2023, at vi bare ikke rigtig ved, hvordan det kommer til at udspille sig endnu.
David:
Jeg vil sige i min korte karriere at investere i fast ejendom... Nå, jeg siger kort. Sammenlignet med nogle mennesker er den lang, men jeg er ikke en gammel mand endnu. Dette er det mest komplicerede marked, jeg nogensinde har set. Det har mange flere konkurrerende faktorer, der påvirker det, vi ser. Er det magen til det, du har bemærket, og er noget af det dækket i rapporten?
Dave:
Absolut. Når man ser på boligmarkedet tilbage i tiden de sidste 80 år eller hvor vi nu har ret gode pålidelige data for, er boligmarkedet normalt rimeligt forudsigeligt. Det bevæger sig i cyklusser, men for, lad os sige, syv eller otte ud af hvert 10 år, stiger det 2 % til 4 %, noget lige over inflationstempoet. Det er ret steady state og ikke så spændende. I de sidste 15 år eller deromkring er tingene blevet lidt mere interessante, og det har været en lille smule mere boomer-bust i løbet af de sidste par år.
I særdeleshed de sidste tre år, som alle, der lytter til dette, sikkert ved, er det blevet sindssygt. Det betyder ikke, at folk nødvendigvis handler irrationelt, eller at vi er fuldstændig uafhængige af fundamentale forhold. I mit sind er det, der er sket i løbet af de sidste par år, variablerne, og de faktorer, der altid påvirker boligmarkedet, har alle passet sammen i denne perfekte storm for at presse boligpriserne op. Nu begynder vi sådan set at se, at det slapper af og går tilbage til et mere afbalanceret og ærligt talt mere normalt boligmarked.
David:
Det virker skørt. Det virker virkelig negativt. Vi har denne overkorrektion, men jeg tror, at når man tænker på det sindssyge, vi havde i løbet af de sidste otte år i, hvor varmt markedet var, og man sætter det i sammenhæng med det, så tror jeg ikke, det er så stor en overkorrektion som folk siger, men det føles bestemt sådan, når man sammenligner det med, at 20% prisstigninger er normen i visse byer. Nu nævnte du, at der er nogle løftestænger på boligmarkedet, der påvirker den måde, det klarer sig på. Kan du fortælle mig, hvad du mener med det?
Dave:
Jo da. Jeg tror generelt, at der er forskellige variabler, og det er for det meste makroøkonomiske indikatorer, der påvirker boligpriserne mere end andre. Der er tusindvis af ting, og hvert enkelt boligmarked klarer sig forskelligt. Men når man taler om boligmarkedet på nationalt plan, handler det i virkeligheden om et par ting. Folk vil ofte ærligt endda forenkle det og sige, "Renterne på realkredit stiger, så priserne falder." Heldigvis er det ikke så enkelt. Der er flere indikatorer. Der er flere ting, der virkelig betyder noget, og det burde ikke være overraskende.
Disse løftestænger er ting som udbud og efterspørgsel. Det er klart, at priser altid i økonomisk forstand kommer ned på udbud og efterspørgsel, men hvis du ekstrapolerer det lidt mere, er vi nødt til virkelig at se på ting som overkommelighed, lagerbeholdning, boligmangel i USA, inflation selvfølgelig, og ting som renter på realkreditlån. Det var for mig de vigtigste ting, der påvirkede markedet i '22 og vil fortsætte med at påvirke i '23, men bare på en lidt anden måde, fordi den måde, hvorpå disse variabler interagerer med hinanden, har ændret sig.
David:
Nu kom vi ud af en af de største recessioner i vores lands historie lige før vi havde denne eksplosion. Så ud fra din opfattelse, hvilken indflydelse har den store recession haft på boligbyggeriet i løbet af de sidste 10 år?
Dave:
Jeg mener, efter stort set alles vurdering, har USA en enorm mangel på boligenheder. Forudsigelserne varierer betydeligt et sted mellem tre og en halv og syv millioner boligenheder. Når du taler om økonomi, betyder det bare en mangel på udbud, ikke? Der er ikke nok boligenheder i USA til mennesker, og dette tilskrives i høj grad, hvad der skete under og i kølvandet på den store økonomiske recession. Dybest set gik tonsvis af bygherrer lige ud af markedet i 2008. Det var hårdt derude, og folk ledte efter job. Forretninger lukket.
Folk, der arbejdede i byggeriet, endte med at gå ind i andre brancher, og så ser vi, hvis du ser på grafen, og jeg sætter dette i rapporten, at det er ret opsigtsvækkende grafen. Man kunne lige se, at byggeriet lige faldt ned fra en klippe fra 2008 til 2010. Vi har langsomt bygget os op igen, og det er nu på et ret godt niveau. Men de otte år, eller som du sagde, fra 2010 til 2018, lå vi et godt stykke under de byggetakster, som vi burde ligge på. Så det skabte disse forhold, hvor der ikke var nok boliger.
Det faldt sammen med det tidspunkt, der startede omkring 2020, hvor millennials, som nu er den største demografiske gruppe i hele USA, nåede deres højeste boligkøbsalder. Vi har disse sammenløb af faktorer, hvor der er et væld af mennesker, der ønsker hjem, og millennials, der starter familier, begynder at få børn, og ikke nok hjem. Det er et perfekt scenarie for, at priserne kan stige. Det er blot et eksempel på, hvordan disse forskellige makroøkonomiske kræfter arbejder sammen eller arbejdede sammen gennem pandemien for at presse priserne op.
David:
Hvis du nu vil høre mere om de ting, Dave taler om, og de smarte detaljer, der gør dette så spændende, kan du downloade rapporten gratis på biggerpockets.com/report og se disse data for dig selv. Nu vil vi fortsætte med at tale om, hvad der er i rapporten, men hvis du faktisk ønsker at stoppe podcasten og tjekke dette ud eller få det efter podcasten er slut, så gå venligst over til biggerpockets.com/report. Nu tror jeg, at det du nævner om udbud og problemerne i udbud spiller, efter min mening, måske er det den største løftestang i hele dette drama med ejendomspriser og forsøg på at forstå dem.
Jeg talte lige om det i går, da nogen sagde, "Nå, David, hvis priserne bliver ved med at stige, ser du så priserne falde?" Jeg sagde: "Jeg kan ikke se dem styrtdykke, for de er så begrænset en forsyning." Hvis du er boligejer, og du har en rente på 3 %, og du kan sælge dit hus og få en rente på 7 %, medmindre du skal flytte, vil du sandsynligvis ikke gøre det, især med din Huset er mindre værd nu, end det var før. du kommer til at vente. Så fordi vi ikke ser en masse udbud oversvømme markedet, ser vi ikke dette prisfald, og det var det, vi så sidste gang, vi havde et styrt.
Der var så meget udbud. Der var langt flere ejendomme, end folk havde råd til at købe eller endda ønskede at købe, hvilket er det, der førte til det store fald i priserne. Det er, tror jeg, det, der er forvirrende for folk, der er ligesom, "Hvad? Vi går i en recession. Burde priserne ikke falde, som de gjorde sidste gang?” Hvad er din holdning til at sammenligne det miljø, vi er i nu, med sidste gang, vi så fast ejendom styrtede ned?
Dave:
Det er en god pointe, og der er meget i det. Jeg vil lige sige om udbud først, at der er to gode indikatorer for udbud. Den ene er denne langsigtede indikator, og det er, hvad jeg nævnte før, at der bare ikke er nok boligenheder i USA. For mig er jeg forudindtaget, fordi jeg er en ejendomsinvestor. Det er det, der peger på langsigtet påskønnelse af fast ejendom. Uanset hvad der sker i 2023 eller 2024, fordi vi ikke ved, hvad der kommer til at ske, lover det for mig godt, at der er mange mennesker, der vil have huse, og der ikke er mange huse. prisfastsættelse af fast ejendom over de næste fem til 10 år.
Når du taler om, hvad der sker på kort sigt, kan jeg godt lide at se på en metrik kaldet inventar, som dybest set er, hvor mange boliger der er på markedet lige nu. Til din pointe eksploderer den ikke. Det er helt klart højere end, hvor vi var i 2020 og 2021, men ikke på den måde, hvor det signalerer et styrt. Bare for at forklare dette til alle, der lytter, tror jeg, inventar er en af, hvis ikke den bedste indikator for boligmarkedets kortsigtede resultater, fordi den måler udbud og efterspørgsel. Det er ikke kun, hvor mange huse der er sat til salg. Det er noget, der er kendt som nye annoncer.
Inventar er et mål for, hvor mange boliger der er sat til salg, og hvor hurtigt de kommer ud af markedet. Så når du ser varebeholdningerne begynde at stige, signalerer det et markant skift i retning af en købers marked, hvor priserne sandsynligvis vil falde. Vi har set, at lagerbeholdningen er gået op i de sidste seks måneder. Men faktisk, David, kiggede jeg lige i denne uge. Jeg ved ikke, om du kender denne fyr, Mike Simonson. Han er fra Altos Research. Han er en stor ejendomsmægler. Lagerbeholdningen faldt i sidste uge. Det er ved at falde nu, så det er ikke sådan, at lagerbeholdningen stiger i vejret, og lige pludselig ser vi, at tingene forbliver på markedet meget længere, end de var før pandemien.
De er bare på vej tilbage til præ-pandemiske niveauer. Lige nu kan tingene ændre sig i løbet af de næste seks måneder. Men lige nu optager vi dette i januar 2023. Tingene er ret stabile med hensyn til lagerbeholdning, og det er en stor forskel fra, hvad der skete i 2008. Jeg vil også nævne, at den største største forskel mellem nu og 2008 er kreditstandarder. Dette er ikke mit ekspertiseområde, men jeg læser meget om dette. Grundlæggende må banker ikke give de skøre risikable lån, som de gjorde tilbage i 2008.
Folk misligholder ikke lige nu. Folk betaler deres realkreditlån til tiden, og det sætter virkelig en bagstopper i priserne, for det, der virkelig får et marked til at bunde som en gal, er tvangssalg. Når folk er tvunget til at sælge, fordi de ikke kan foretage deres betalinger, er det det, der får markedet til at gå i stå. Lige nu er der ingen tegn på, at det sker.
David:
Det er vigtigt at bemærke. Jeg brugte analogien i går, da jeg talte med mine salgsledere, der stillede de samme spørgsmål. Min opfattelse er, at vi er en semi-lastbil, der kommer ned ad en bakke. Nu ved alle, at du ikke bare skal bruge dine bremser, når du kører ned ad en bakke, fordi dine bremseklodser bliver slidte. Du skal skifte til et lavere gear. Men hvis dette var en reel recession, ville vi ikke gå ned ad bakke. Vi ville gå fladt. Hvis økonomien kæmpede, kunne folk ikke købe huse. De kunne ikke foretage deres betalinger. De led. Med arbejdsmarkedet vil du se for at sælge.
Vi er på et marked, hvor vi kunstigt bremser tingene ved at hæve priserne. Det er som at bruge dine bremser, når du skal ned ad denne bakke. Hvis vi tager vores fod fra den bremse, vil du se boligpriserne stige. Du vil se transaktioner ske i større antal. Du vil se, at dage på markedet begynder at falde tilbage. Det er vigtigt at bemærke, at dette i hvert fald ikke er en recession baseret på grundlæggende problemer i vores økonomi lige nu. Hvem ved, om ChatGPT ændrer alt det. Vi mister alle vores job, men jeg har sagt noget skørt. Det er absolut noget, regeringen har valgt at gøre for at forsøge at bremse inflationen og de stigende boligpriser.
Nu, det er noget, som ejendomsinvestorer skal være opmærksomme på, den beslutning, som Fed træffer, den beslutning, regeringen træffer. Disse makroøkonomiske faktorer spiller en stor rolle for, hvad din investering er værd, eller hvordan pengestrømstallene kommer til at se ud, når du køber den. Fortæl mig lidt om, hvilke typer markeder der skabes som følge af de udsving i lavt eller højt lager, som du nævnte.
Dave:
Grundlæggende synes jeg, lagerbeholdning er rigtig godt at se på dit lokale marked, fordi det opfører sig meget forskelligt på forskellige markeder. Ofte og i rapporten bruger jeg forskellige eksempler, men jeg tror generelt, at steder i Midtvesten og i det nordøstlige har det relativt "godt". Alle har en definition af godt. Nogle mennesker ønsker at se boligmarkedet styrte sammen. Jeg vil bare sige, at priserne er stabile i Chicago, Philadelphia, Boston, Indianapolis. Hvis du ser på dem, og du ønsker at forstå, hvad der sker på dit marked, hvis beholdningen forbliver flad og stadig er under præ-pandemiske niveauer, kan du sandsynligvis forvente, at boligmarkedet i det område enten vil være relativt fladt eller måske endda en beskeden vækst i løbet af det næste år.
Når du begynder at se lagerniveauer stige over præ-pandemiske niveauer, er det for mig et signal om, at priserne sandsynligvis vil falde på det marked. Du ser det ærligt talt i mange af de boomede byer fra pandemien som Boise, Reno, Austin, Denver, hvor jeg investerer. Disse markeder ser mere af en korrektion, fordi de bare steg for højt. De har lige nået et niveau, og dette er endnu en vigtig indikator for overkommelighed, der bare ikke er bæredygtig, folk, som deres lønninger, deres løn ikke kan opretholde de priser, som vi har set i nogle af disse boom-byer.
Jeg anbefaler virkelig, hvis folk ønsker at se på deres individuelle markeder og finde ud af, hvad der sker, at se på lager og dage på markedet er to virkelig nemme måder, som du kan begynde at forstå som, "Er du i en sælgers marked? Er du på et købers marked?” Bare for klarhedens skyld, fordi jeg tror, at folk faktisk forvirrer dette meget, betyder købers marked ofte, at det er et godt tidspunkt at købe. Jeg ved, at det er forvirrende, fordi folk ser priserne falde, men det betyder, at du traditionelt har mere gearing. Købernes marked betyder, at køberne har magten. Sælgers marked betyder, at sælgere har magten.
Så vi forlader et tidspunkt på nationalt plan, hvor sælgerne havde al magten, ikke? Vi sælger dette hver ... Jeg mener, du ville sandsynligvis beskæftige dig med dette hver dag, David. Sælgere kunne dybest set sige: "Jeg vil have alt, ingen indrømmelser, dit førstefødte barn. Giv mig din bil og din vielsesring,” og folk gjorde det. Nu er det et andet scenarie, hvor købere kan være en smule mere selektive og forhandle. Igen, dage på markedsbeholdning, gode måder at fortælle, hvor hvis dit marked er i et afbalanceret marked, en sælgers marked eller en købers marked.
David:
Det er en stor pointe. Jeg tror, at noget, der adskiller vores podcasts fra andre, er, at vi ikke kun stoler på frygtfaktoren for at få klik. Nu er det nemt at fortælle folk: "Under en sælgers marked bør du ikke købe, fordi sælgeren har al magten. Bare lad være med at købe." Men grunden til, at det er en sælgers marked, er normalt fordi priserne stiger så hurtigt, eller huslejen stiger så hurtigt, eller dine alternative muligheder til fast ejendom er så dystre, at dette klart er den bedste løsning. Så mere af din konkurrence oversvømmes der. Det skaber sælgerens marked.
Så er det omvendt let at springe ind og sige: "Nå, det er et købers marked, eller undskyld, priserne falder, så du burde ikke købe. Du bør vente på bunden, selvom det er et købers marked. Dette kunne være et bedre tidspunkt at købe, og du skal derfor være opmærksom på begge markeder. Der er en strategi, der fungerer i begge, og der er fordele og ulemper. Det er meget vanskeligt at købe på en sælgers marked. Du kommer til at opgive en masse ting, som du heller ikke... Nogle gange må du opgive en inspektion. Du får dog fordelen ved, at aktivet eksploderer i pris.
På et købers marked køber du måske ind i en tid, hvor priserne kan falde. Teoretisk set ved vi aldrig, hvor bunden er, men du får due diligence-perioder, sælgere, der betaler en masse lukkeomkostninger, får fløde af afgrødeopgørelsen, som du ikke engang kunne få fingrene i før, medmindre du havde 1.2 mio. penge til at konkurrere. Der er plusser og minusser ved begge dele, og vi forsøger virkelig at bringe det fulde billede her i stedet for blot at lave en titel, der siger: "Køb nu eller vent. Århundredets styrt kommer." Så har vi set den ting i otte år. Det kom aldrig.
Dave:
De får ret en dag, hvis de bliver ved med at sige det. De får ret en dag.
David:
Det er en god pointe. Et ødelagt ur er rigtigt to gange om dagen. Er det ikke sådan det går?
Dave:
Præcis.
David:
Dit syn på dette er, hvad jeg synes, folk burde se på i modsætning til bare, "Fortæl mig, hvad jeg skal gøre. Er dette køb, eller er dette salg?" Det er at forstå de faktorer, der påvirker prisen, og så vil den rigtige beslutning normalt give sig selv til kende. Vi har dækket udbudssiden og taler om lagerbeholdning, overvågning af lagerbeholdning, idet vi forstår, hvorfor priserne ikke falder lige nu, er der ikke meget udbud, men efterspørgselssiden er også vigtig. Fast ejendom er interessant, fordi efterspørgslen er lidt mere kompliceret, end den ville være i noget andet som måske Pokemon-kort.
Kan du fortælle mig lidt om efterspørgsel, og hvordan det fungerer inden for fast ejendom specifikt?
Dave:
Efterspørgsel i fast ejendom er sammensat af to ting. Jeg tror, at folk ofte tror, at efterspørgsel bare er, hvor mange der ønsker at købe et hus. Det er ikke. Det er, hvor mange der ønsker at købe en bolig, og hvor mange der har råd til at købe en bolig. Det er to... De påvirker begge efterspørgslen, men de opfører sig på forskellige måder. Jeg tror, det største eksempel, David, vi er begge millennials. Jeg tror, at man i årevis ser disse eksperter på tv sige: "Millennials ønsker ikke at købe hjem. De køber ikke boliger." Det er som om deres data ikke viser det. Det viser, at de ikke havde råd til at købe boliger, og så i sekundet, de havde råd til at købe boliger forårsaget af lave renter i pandemien, sprang de ind på boligmarkedet som sindssyge.
Så efterspørgslen er ikke så enkel, da folk ikke ønsker at købe boliger. Jeg tror, at de vigtigste ting, der driver efterspørgsel og vilje, jeg sagde det allerede, er, at millennials er ved at nå toppen af familiedannelsesårene. Det er en stærk ting. Folk undervurderer virkelig, tror jeg, virkningen af demografi, men det er super, super vigtigt. Vi ser den største generation i landet gå ind i deres højeste boligkøbsalder, så det vil øge efterspørgslen. Som jeg lige sagde, med lave renter fra 2020 til midten af 2022, går folk amok ind på dette marked.
Nu vil den demografiske efterspørgsel sandsynligvis vare yderligere tre til fem år, hvis du bare ser på demografien i USA, men det, der har ændret sig, og den største faktor, der har ændret sig fra midten af 2022 til nu, er den prisbillige faktor. Den anden halvdel af efterspørgslen er, hvor mange mennesker har råd til at købe en bolig. Med realkreditrenter, der stiger så hurtigt, som de har gjort, er det bare fuldstændig udhulet overkommelighed. Vi har dybest set set boligmarkedet reagere på denne enkeltfaktor mere end noget andet, for hvis folk ikke har råd til at købe en bolig, trækker det hele efterspørgslen ud af markedet, og det dæmper virkelig priserne eller kan endda sende priserne går baglæns ned.
Det er virkelig, hvad der er sket med efterspørgslen. Helt ærligt, måske er jeg ved at komme videre her, min mening om, hvad der kommer til at ske på boligmarkedet i løbet af det næste år, to år, tre år, handler om overkommelighed, og om det kommer sig. Det kommer virkelig ned på, efter min mening, vil overkommeligheden blive bedre? Det er, når boligmarkedet vil bunde og begynde at vokse igen.
David:
Dette er et så kraftfuldt nuancepunkt, du gør. Efterspørgslen har to hoveder, når det kommer til fast ejendom. Du skal være villig, og du skal kunne. Konventionelt har stand været problemet. Selv hvis du ville købe et hus, kunne du bare ikke, fordi priserne steg hurtigere, end du kunne følge med, eller du ville ikke konkurrere med 11 andre tilbud eller vifte med dine uforudsete udgifter, så du sagde bare , "Hej, jeg er ude. Jeg vil ikke gøre dette." Når du er på et virkelig, rigtig dårligt marked, er den villige side væk.
Folk vil ikke købe et hus. Det var, hvad vi så i 2010. Mange mennesker var ude af stand til at købe et hus, men mange af dem kunne. Det ville de bare ikke. Jeg husker i 2010, at ingen faktisk så på fast ejendom som at købe et aktiv. Det er svært, hvis der ikke var nogen der dengang. De så på det som at binde sig til et 30-årigt anker kaldet et realkreditlån. Hvis du sagde, "Jeg købte et hus," ville jeg være sådan, "Åh min Gud, du skal betale den betaling i de næste 30 år. Hvorfor ville du gøre det?" Det er sjovt, Dave, for mit første hus, mit realkreditlån var $900. Det blev stadig betragtet som en dødsdom. Hvorfor vil du nogensinde bare binde dig til $900?
Ingen var villige til at købe boliger, og der var så meget udbud, der fik det til at falde i priserne. Det er det, vi overvåger, når vi ser på, hvad markedet gør, er hvor meget udbud der er derude, som vi har dækket, og så hvor meget efterspørgsel der er derude. Der er to komponenter til det. Det er du skal være villig til at købe et hus, og du skal være i stand til at købe et hus i modsætning til mange andre ting, der ikke involverer finansiering, som det Pokemon-kort, jeg gav. Det er bare, "Er du villig til at købe det, ikke?" De fleste mennesker har råd til at betale $30.
Jeg ved ikke rigtig meget om Pokémon-kort. Så købte jeg min nevø nogle til jul, og han var super begejstret for det. Det er ikke en ting, hvor du skal kunne købe dem med fast ejendom.
Dave:
Så meget af at kunne købe fast ejendom er uden for vores kontrol, fordi de fleste mennesker bruger gearing, bruger gæld til at finansiere fast ejendom. Så renten på et realkreditlån påvirker virkelig, hvad du har råd til, og det påvirkede mennesker positivt under pandemien, fordi folk lige pludselig havde råd til meget mere. Nu hvor vi er tilbage til... Faktisk er det højt sammenlignet med hvor vi var, men vi har ret med hensyn til det historiske gennemsnit af realkreditrenter. Nu hvor vi er tilbage til en mere normal realkreditrente i historisk termer, har det påvirket overkommeligheden negativt.
Når du taler om at købe et Pokémon-kort eller god vin eller andet, bruger du bare egenkapital. Du udnytter normalt ikke disse køb, så det er virkelig op til dig som: "Har du de penge på din bankkonto? Så kan du købe det." Der er andre eksempler på gearede aktiver, men fast ejendom er nok det største eksempel på et gearet aktiv, og det er det virkelig. Derfor er fast ejendom virkelig følsom over for rentesatser, fordi det virkelig, virkelig påvirker, hvor i stand du er til at købe investeringsejendomme eller primære beboere.
David:
Nu, når det kommer til renter og Fed, kan du fortælle os lidt om, hvordan disse beslutninger træffes, og hvordan det i sidste ende ender med at påvirke overkommeligheden?
Dave:
Åh dreng, mit yndlingsemne. Grundlæggende er inflationen, som vi alle ved, virkelig høj. Det er et kæmpe problem for økonomien. Det udhuler vores købekraft. Alle hader det. Ejendomsinvestorer hader det en lille smule mindre, fordi fast ejendom er en fantastisk sikring mod inflation, men det er stadig ærgerligt for alle. Fed tager dybest set beslutninger for at forsøge at bekæmpe inflationen. Det gør de ved at øge den føderale fondssats. Det er det eneste, de kan kontrollere. Det er skævt, men det er dybest set den kurs, bankerne låner til hinanden med.
Tanken bag at hæve federal funds-renten er, at hvis det bliver dyrere at låne penge, gør færre mennesker det. Når der er færre mennesker, der låner penge, cirkulerer færre penge rundt i økonomien. Det er også kendt som den monetære forsyning, og så de forsøger at reducere den monetære forsyning, fordi vi har set det gå amok. I løbet af de sidste par år er der et mål for pengeudbud kaldet M2. Grundlæggende har vi set det eksplodere, og det skete af et par grunde. Den ene skyldtes lave renter, men den anden skyldtes pengeudskrivning. Vi har indført en masse nye penge i systemet, så de er ikke i stand til at trække de penge ud af systemet.
Det, de kan gøre, er at hæve renten og prøve at få det til at cirkulere mindre rundt i økonomien. Hvis færre låner penge, bliver pengene i banken, eller de bliver på din opsparingskonto, eller du gør mindre med dem. Det hjælper med at køle inflationen ned i det mindste i traditionelle termer. Det er, hvad Fed forsøger at gøre. Fra begyndelsen af januar 2023 er inflationen naturligvis stadig super høj, men tendensen ser ud til, at den begynder at falde. Nu styrer federal funds-renten ikke direkte realkreditrenterne, men den påvirker realkreditrenterne. Så vi har set realkreditrenter gå fra...
I begyndelsen af 2022 er de, tror jeg, under eller lige omkring 3%. Fra denne optagelse er de på omkring 6.2%, så de er mere end fordoblet. Det øger mængden af… Det reducerer overkommeligheden markant, skulle jeg sige. Vi har set et tidspunkt, hvor overkommeligheden i begyndelsen af pandemien var næsten rekordhøj. Folk kunne tillade sig hvad som helst til et punkt, hvor overkommelighed nu er på et lavpunkt i 40 år. Dette er den mindst overkommelige ejendom, der har været siden 1980'erne, og konsekvenserne af det er indlysende. Hvis du ikke har råd til det, kommer du ikke til at købe det, så der er mindre efterspørgsel på markedet.
David:
Det er rigtig, rigtig godt. For nu at opsummere her, så har vi indtil videre dækket boligmarkedets løftestænger, hvad der får priserne til at gå op eller ned, udbud og lager, og hvordan du kan spore dem, efterspørgsel og evne, nuancen af, hvad der påvirker efterspørgslen såvel som realkreditlån priser og inflation, som alle er ingredienser i kagen på ejendomsmarkedet, må jeg sige, at du overvåger. Du tilsætter mere mel. Du tilføjer flere æg. Du tilsætter mere sukker. Du får en anderledes smagende kage. Det er det, vi alle prøver at forstå, når vi forsøger at forudsige, hvordan tingene går.
Nu, før vi går videre til, hvad der fungerer i et usikkert marked som dette, er mit sidste spørgsmål til dig, hvad der skal til for at overkommeligheden igen kan balancere, hvor investering i fast ejendom er noget, som folk kan være begejstrede for og faktisk muligt?
Dave:
Først og fremmest tror jeg stadig, at investering i fast ejendom er muligt og begejstret. Du skal være lidt kreativ, hvilket vi taler om på blot et sekund. Jeg tror, at det, der er sket, dybest set er i to år, hver eneste variabel, alle de håndtag, vi har talt om, pegede bare i én retning for priserne, og det var op. Nu er vi på et punkt, hvor vi er nødt til at genoprette balancen, og tingene har ændret sig. Overkommelighed er faldet til det punkt, hvor priserne efter min mening sandsynligvis vil falde en lille smule i 2023. Hvad der skal ændres for at opnå overkommelighed, er en af tre ting.
Overkommelighed er en faktor af tre forskellige ting. Det ene er selvfølgelig boligpriserne, og hvis priserne falder, forbedrer det overkommeligheden. Den anden ting er lønstigninger. Hvis folk tjener flere penge, begynder tingene at blive mere overkommelige. Vi ser allerede, at lønvæksten begynder at falde, og jeg tror ikke, det bliver en væsentlig faktor på boligmarkedet. Den tredje er renter på realkredit, rettigheder? Hvis realkreditrenterne falder, vil overkommeligheden gå op igen. Det er de vigtigste faktorer, jeg i det mindste vil se på i de næste par måneder.
Renterne på realkredit er allerede faldet fra toppen. De kunne gå op igen, men tilbage i oktober, november, er de i de lave syv. Nu er de i de lave seksere. Overkommelighed er allerede begyndt at blive en lille smule bedre. Det er nok sagen. Hvis du vil se på én ting for at forstå boligmarkedet i 2023, er overkommelighed det, jeg vil anbefale.
David:
overkommelighed er, som du nævnte, en kombination af prisen kontra realkreditlånet. Det er ikke så enkelt som bare det ene eller det andet.
Dave:
Præcis.
David:
Bare sjovt, for da priserne faldt, klagede alle over, at boliger var uoverkommelige, fordi folk havde råd til at betale mere for dem, så priserne blev ved med at gå. Så da priserne endelig faldt, klagede folk over, at renterne er for høje, men de er begge to sider af samme sag. Du kan normalt ikke have det ene uden det andet, ligesom udbud og efterspørgsel. Okay, lad os gå videre til tre ting, der fungerer i et usikkert marked som dette. Hvad er dit første råd til strategier, som folk kan drage fordel af, eller hvor de kan tjene penge, selv når vi ikke er sikre på, hvad der skal ske med markedet?
Dave:
Nå, en af de ting, jeg er mest begejstret for, og jeg ser faktisk ud til at foretage en investering i de næste par uger her på, er privatlån. Når du er i et højrentemiljø, er det banken, der opkræver de høje renter. Så hvis du kan blive banken, er det et ret spændende forslag. Der er sikkert mange svømmefødder derude, som vil have penge. Der er sikkert syndikatorer, der har brug for brolån. Der er folk, der har brug for realkreditlån, og så er der muligheder for at være en privat långiver. Jeg er ikke ekspert i dette. David, jeg ved ikke, om Dave Van Horn, den tredje Dave. Måske skulle vi have ham på én gang.
David:
Tre D.
Dave:
Han er en rigtig ekspert i dette. Jeg glemmer, hvad hans bog hedder, Note Investing. BiggerPockets har en bog. Tjek det ud. Jeg synes, at privatlån er en rigtig interessant mulighed lige nu, for hvis gælden er dyr, er det dårligt for låntageren, men det er nogle gange godt for långiveren. Det er noget, jeg i hvert fald kigger nærmere på i 2023. Har du nogensinde lavet privatlån?
David:
Jeg har et par noter gennem Daves firma faktisk, PPR Note Company tror jeg det hedder. Det er et lignende koncept som det du siger. Det princip gælder for private udlån, men det går også med bare at spare. Du blev straffet for at have reddet de sidste otte år eller deromkring. Inflationen var langt højere end hvad du kunne få for dine penge i banken. Det er med til at sætte skub i stigningen i aktivpriserne, fordi du tænker: "Jamen, jeg har 100,000 $ siddende i banken, hvilket tjener mig en halv procent, mens inflationen er ved Gud ved, hvad det er, sandsynligvis realistisk 20% til 30%, hvis du ser på fødevarepriser og gas og fast ejendom og sådan noget."
Jeg skal lægge den et sted. Hvor skal jeg placere den? Nå, jeg kommer nok til at sætte det ind i fast ejendom, for det er det, der går mest op, ikke? Men når vi ser priserne gå højere, selvom det bremser, stiger aktivpriserne. Mand, der var engang, husker jeg, hvor jeg arbejdede på restauranter, hvor jeg tjente 6.5 % af mine penge, som jeg ville sætte i banken, og det var ikke engang på en cd. Så strategier som privat udlån, bare at spare dine penge på et bestemt tidspunkt, bliver mulige, når vi endelig får renter op på et sundere niveau.
Dave:
Jeg har faktisk lige skrevet en blog om dette i BiggerPockets, at jeg tror, vi er ved at nå et punkt, hvor opsparingsraterne igen er attraktive. På min højtforrentede opsparingskonto kan jeg få næsten 4 % lige nu. Jeg kender inflationen, den udkommer i morgen, men fra sidste måned tror jeg, den var på 7.1 %, ikke? Folk siger: "De 7.1 % er højere end 4 %." Ja, det er rigtigt, men 7.1 % ser bagud. Det er, hvad der skete sidste år. Hvis du ser på den månedlige sats, er den i gennemsnit omkring 0.2 % over de sidste fem måneder. Så hvis du ekstrapolerer det ud, og ingen ved, hvad der kommer til at ske, men hvis du bare ekstrapolerer det ud, kan du forestille dig, at inflationen et år fra nu kan være et sted mellem 2% og 3%.
Så hvis du tjener 4 % på dine penge for første gang i årevis, kan din opsparingssats faktisk ikke give dig et stort afkast, men i det mindste flere penge end inflationen æder væk. Personligt sætter jeg i det mindste pengene... Jeg leder efter muligheder i fast ejendom, men jeg tager de penge, jeg har, og sætter dem enten på et pengemarked eller en opsparingskonto med højt afkast, fordi du i det mindste kan tjene 1% til 2% reelt afkast på dine penge i modsætning til de sidste par år, hvor hvis du satte dine penge på en opsparingskonto, tabte du som minimum 6% eller 7%.
David:
Du havde ikke engang dette som en mulighed, da priserne var super lave, og det gav næring til dette store løb, vi havde. Nu, uden at investere specifikt, tjener du renter på de renter, der kommer ind fra sedlen, men det er ubetydeligt i forhold til, hvor mange penge du tjener, når sedlen betaler sig tidligt. Det, du typisk gør, er, at du køber en rabat i disse tilfælde. Jeg købte en seddel. Lad os sige, at jeg måske har betalt $50,000, og seddelbalancen var $75,000 eller $80,000, og jeg får mine $300, $400 om måneden fra den seddel, så der er et afkast på de penge, jeg har betalt.
Det er amortiseret, så du kommer til at få mere, end du lægger ud, men du vinder virkelig, når personen sælger eller refinansierer deres ejendom, og du får betalt de 80,000 $ tilbage, når du kun havde brugt en mindre procentdel for sedlen. Den svære del er i modsætning til fast ejendom, du har ikke kontrol. Det er ikke som et aktiv. Jeg kan gå derind, og jeg kan købe, og jeg kan ordne det for at gøre det mere værd. Jeg vælger på hvilket tidspunkt på markedet jeg vil sælge det. Du er prisgivet den anden person, så strategien er bare at have alle disse små noter, der er derude. I modsætning til et stik i kassen ved du ikke, hvornår det springer, men på et bestemt tidspunkt vil det.
Så boom, du har en seddel, der springer af. Du får overskud. Du køber enten en større seddel, der får mere cash flow, eller du investerer i noget andet, hvilket er noget, jeg havde planlagt at gøre meget mere af, da jeg købte den. Så så vi, hvad der skete med boligmarkedet. Det var som: "Åh nej, alt damp frem, giv mig jern i ilden, som jeg kan, da dette marked er stigende." Jeg synes, det er et godt råd, forskellige strategier omkring fast ejendom, men ikke nødvendigvis kun at eje det. Den anden ting, jeg ser, du nævnte, er hybridbyer. Lad os starte med hvad mener du med hybrid?
Dave:
Hvis man ser tilbage historisk, klarer forskellige boligmarkeder sig virkelig forskelligt. Traditionelt, præ-pandemi, er det, du så, at visse markeder var gode til cash flow, men de satte ikke rigtig stor pris på det. Andre markeder var gode til påskønnelse, men de likviderede ikke så meget. Det er de to ender af spektret, men der er nogle, der får beskeden påskønnelse og beskedent cash flow, som jeg personligt bare er interesseret i. Jeg tror, det er den bedste betragtning... Det er konservativt på en måde, hvor du har et godt cash flow, et solidt cash flow, ikke et fantastisk cash flow, men et solidt cash flow, så du altid kan betale dit realkreditlån.
Der er ingen risiko for misligholdelse. Du kan holde fast. Der er ingenting. Ingen risiko der. Men samtidig er det påskønnelse, så du stadig får nogle af de muligheder, du får på markeder som Californien eller Seattle. Det er ikke ret meget, men du får lidt af hvert. Jeg tror, at disse markeder vil klare sig særligt godt, fordi mange af disse hybridmarkeder har tendens til at være mere overkommelige byer. Mit tema i meget af det, jeg taler om i dag, er overkommelighed dominerer boligmarkedet. Jeg tror, at markeder, der er mere overkommelige, vil klare sig godt i forhold til andre markeder i løbet af de næste par år.
Jeg synes, nogle af disse hybridbyer er virkelig interessante. Jeg vil bare advare folk, der er gået ind i fast ejendom i de sidste par år, at det, vi har set i løbet af de sidste par år, er så atypisk på så mange måder, men det, jeg taler om lige nu, er påskønnelse. Vi har set enhver markedspåskønnelse, store markeder, små markeder, landlige markeder, bymarkeder, forstadsmarkeder, alt. Hvorfor ikke? Det er ikke normalt. Normalt går nogle markeder op. Andre markeder forbliver fladt. Nogle markeder går ned.
Jeg tror personligt på, at vi vil vende tilbage til den dynamik på længere sigt. Jeg ved ikke, om det bliver i denne måned eller næste år, men jeg tror, det er normalt for boligmarkedet. Det tror jeg, vi vender tilbage til. Så jeg vil se på markeder, hvor vi ser noget kontantudslag og en vis påskønnelse før pandemi. Disse er tertiære byer som Birmingham, Alabama eller Madison, Wisconsin eller steder som dette, der har en stærk efterspørgsel efter befolkningstilvækst, men stadig tilbyder cash flow. Jeg tror, de vil klare sig bedre end andre markeder i de næste par år. Det er bare min mening, men det er det, jeg kigger på.
David:
Hvis nogen vil identificere byer som denne, hvilke data skal de så lede efter?
Dave:
Jeg tror, at den første ting er, at hvis du vil se på cash flow, kan du se på en metrik kaldet leje til pris-forhold. Du dividerer blot den månedlige husleje med købsprisen. Hvis det er i nærheden af 1%, klarer du dig rigtig godt. Du har sikkert hørt om 1%-reglen. Jeg synes personligt, at det er lidt forældet, og at det at forvente en aftale, der opfylder 1%-reglen, sandsynligvis vil forårsage dig mere skade end gavn, fordi du kommer til at vente for evigt på udkig efter en mytisk enhjørning. Ikke at det ikke kan eksistere, men som jeg lige talte om, forekommer de 1%-aftaler ofte på markeder, der ikke sætter pris på. Jeg tror for mig, at det ikke er det værd.
Jeg vil hellere se noget, der er et forhold mellem husleje og pris på 0.7 eller 0.8, men som er et værdsættende marked. Det er det, jeg mener med en hybridby. Forholdet mellem leje og pris er godt. Så for påskønnelse er det svært at forudsige, men de vigtigste ting er meget enkelt, befolkningstilvækst. Vil der være efterspørgsel, eller flytter der flere dertil end at tage afsted? For det andet, økonomisk vækst, du kan se på dette i form af lønvækst eller jobvækst, men hvis folk flytter dertil, og de bliver betalt mere og mere, vil aktivpriserne stige.
David:
Vi taler ofte om påskønnelse og pengestrøm, som om de er modstridende kræfter som Yin og Yang. Er du en påskønnelsesinvestor, eller er du en pengestrømsinvestor? Men rent praktisk, for dem af os, der ejer fast ejendom, indser vi, at de faktisk ikke udelukker hinanden, at mange gange ser man, at pengestrømmen stiger, når huslejen stiger. Hvad er dine tanker om, at visse markeder vil have huslejestigninger, ligesom værdien af aktivet vil stige?
Dave:
Jeg personligt... jeg er enig. Der er gode markeder, der har 1% cash flow. Jeg ville ikke investere i dem, for personligt arbejder jeg fuld tid. Jeg er ikke helt afhængig af mit cash flow for min livsstil. Men det er også bare for risikabelt for mig, fordi disse markeder har en tendens til at have faldende befolkninger eller ikke stor økonomisk vækst. Det er for mig risikabelt. Jeg ved, at folk siger, at pengestrømme er en god sikring mod risiko, men jeg tror, at nogle... Men hvis din enorme værdi falder, så tror jeg ikke, at pengestrømmen vil kompensere for det. Det synes jeg er super vigtigt.
Jeg vil personligt advare folk mod at antage, at huslejen vil stige i det mindste i år eller det næste år. Jeg tror bare, at vi havde det, de kalder inden for finans eller økonomi, lidt af et træk fremad, hvor det er som om huslejepriserne normalt stiger et par procentpoint om året. De gik amok de sidste par år, og det havde måske bare taget hele huslejevæksten de næste to-tre år og bare trukket det fremad i for eksempel 2021 eller 2022.
David:
Meget muligt.
Dave:
Min anbefaling er at tegne en aftale under forudsætning af, at pengestrømmen ikke vil stige i det næste år eller to. Hvis det sker, hvilket det måske er, er det bare sovs på toppen, men jeg tror, at den konservative ting at gøre er at antage, at pengestrømmen sandsynligvis vil være ret blød... Jeg mener, huslejevækst, undskyld mig, vil sandsynligvis være ret blødt de næste par år. Men hvis du holder fast i det i fem år, syv år, så ville jeg sikkert forudsige en vis huslejevækst.
David:
Nå, når du træffer en beslutning om, hvor du skal købe, synes du, det er rimeligt at forvente, at en hybridbys husleje vil stige mere end et pengestrømsmarked, et marked, der ikke værdsætter Midtvesten?
Dave:
Åh ja, 100%. Jeg mener, hvis du ser en by, der har økonomisk vækst, mener jeg bare at se på lønvækst. Hvis lønningerne stiger, hvis der kommer gode job til den by, er det nogle af de bedste indikatorer.
David:
Folk er i stand til at betale mere, fordi der er efterspørgsel på lejemarkedet, ligesom der er inden for boligejermarkedet. Samme idé.
Dave:
Nemlig. Hvis du er på et marked, hvor lønningerne ikke stiger, er der ingen juridisk grænse, men der er bare en psykologisk grænse for, hvad folk skal betale for husleje. Det kan kun være X procent. Normalt er det 30% af deres indkomst kan gå til leje. Hvis du er langt over det, og hvis lønningerne ikke vokser, så understøtter det ikke huslejevækst. Så jeg er helt enig i, at i en hybrid eller en by, der værdsætter, vil huslejevæksten stige. Jeg ved ikke, om det nødvendigvis betyder, at du nogensinde vil nå den pengestrøm, som disse pengestrømme byer har en tendens til at understøtte.
Men personligt tror jeg, at det er det bedste bud, fordi du ikke satser på kun pengestrømme eller blot påskønnelse eller blot huslejevækst. Du får lidt af det hele, og du ved ikke, hvilken af de tre der kan præstere bedst. Men uanset hvad der sker, så har du gavn af det.
David:
Nå, det var det, jeg ville fremhæve for de mennesker, der måske er nyere investorer, som er uerfarne på nogle af disse pengestrømsmarkeder, hvor nøglefærdige virksomheder har tendens til at operere, og de guruer, der sælger dig et kursus, de er normalt, " Cash flow, forlad dit job. Få en kæreste. Vær ikke en taber. Du har brug for cash flow, og de løser alle dine problemer." Så skubber de dig ind på nogle af de markeder, hvor huslejen næsten aldrig stiger. De sidste 10 år har de været de samme. I modsætning til hvis du havde investeret i måske Denver for 10 år siden, ville det måske have været beskedent cash flow, da du købte det, men 10 års huslejevækst, og det går rigtig, rigtig godt.
Vi vil ikke sige, at antage, at det vil stige, men du kan absolut sætte dig selv i en position, hvor det er mere sandsynligt, at det går op ved at gå ind på et af disse markeder, der har lønvækst, virksomheder, der flytter ind, befolkningsvækst uden helt at satse hele gården på at investere i et eller andet vildt værdsat marked, at du bløder penge. Der er en ansvarlig måde at gøre det på. Jeg synes, det er et rigtig godt råd, du giver her.
Dave:
Jeg mener, det her er nok et helt andet show, men Gud, mand, du ved, hvor mange lejemål det kræver at blive økonomisk fri? Jeg ved, at mange ejendomsinvestorer er ligesom, "Åh ja, bare sige op. Køb tre lejemål, og vær økonomisk fri." Det er bare absolut nonsens. Måden at tænke på det på er måden, du tjener penge på og pengestrømme ved at investere, er, at du har brug for X dollars, der investeres med Y-rente, der svarer til Z-pengestrømmen.
David:
Ligesom vi ser på alle andre finansielle investeringsinstrumenter, når vi siger: "Hvor meget har du brug for i dine 401 til hvilket afkast for at gå på pension?"
Dave:
Præcis, og så du kan vælge at være en pengestrømsinvestor og sige: "Jeg vil have $100,000 investeret til 11% kontant afkast." Fantastisk, det giver dig 11,000 $ om året. Det kan jeg ikke leve af. Hvis du ønsker at bygge på lang sigt, og du siger, "Jeg vil tjene 6% kontant på kontant afkast, men gennem påskønnelse og arbejde på et godt job, vil jeg have $2 millioner investeret på en 6% cash on cash return,” så tjener du 120,000 dollars om året. Jeg tror, at folk bare bliver besat af denne idé om kontant afkast uden at tænke på, hvor meget hovedstol, du lægger i dine investeringer, er lige så meget hvis ikke vigtigere end kontantafkastet. Det er bare min rædsel.
David:
Vi vil ikke gå for langt ad den vej, men jeg vil drille folk, hvilket er denne lille idé. Dette er en af grundene til, at jeg opfordrer folk til ting som BRRRR-metoden eller at købe og værdsætte markeder, fordi din ejendom kan skabe kapital til dig, ligesom du tjente på dit job, hvor du arbejdede. Du kan få oprettet to kilder til kapital. Vi kalder det bare egenkapital, når det er inden for en ejendom. Vi kalder det kapital, når det står på vores bankkonto, men det er den samme energi. Du starter din karriere ved at bruge sådanne metoder, og senere i din karriere går du over til højere pengestrømme markeder, der er en lille smule mere stabile, og så gør du præcis, hvad du lige har beskrevet.
Dette er nogle ret dybe fede ting, som vi går ind i, når vi bare planlægger at tale om markedet.
Dave:
Jeg kan godt lide denne samtale. Dette er sjovt.
David:
Okay, det sidste emne, jeg vil spørge dig om, er at købe dybt. Hvad mener du med at købe dybt?
Dave:
Jeg mener, at købe dybt betyder bare at købe under markedsværdi. Jeg ved ikke med dig, David, men i de første otte år af min ejendomsinvesteringskarriere tilbød jeg aldrig engang den udbudte pris. Jeg vil altid tilbyde mindre end udbudsprisen. Først i de senere år er det blevet normalt for dig at tilbyde over prisforlangende og stadig bede.
David:
Så sandt. Du hører agenter sige ting, som om de har betalt fuldt ud, og jeg griner som: "Det er en aftale herude." Fuld forespørgsel betyder ikke noget, men de opererer ud fra det gamle paradigme, hvor ingen betaler prisen.
Dave:
Helt. I begyndelsen ville du altid prøve at nikkel og dime sælgeren en lille smule, se hvad du kan få. Jeg tror, vi er tilbage til et miljø, hvor det er muligt. Ikke på alle markeder, ikke alle aktivklasser, men vi er på et marked, hvor du kan købe nedenstående spørger. Jeg synes bare, det er en god måde at hække på. Hvis du tror, at dit marked kan falde 5 %, så prøv at finde en ejendom, der er 5 % under. Jeg investerer i Denver, og det er allerede faldet næsten 10 % i Denver. Det er en af de førende på markedet med hensyn til prisfald.
Jeg tror, det kan falde yderligere 5%. Så når jeg giver et tilbud lige nu, vil jeg tilbyde 5 % under spørger. På den måde, hvis det går ned, er jeg okay. Det giver mig en lille smule pude. Det er det, jeg mener med at købe dybt. Det er bare under prisforlangende for at give dig selv en lille smule pude. Jeg vil også sige, at jeg virkelig synes, at timing af markedet er svært, og hvis det er mellem 1% og 2%, skal du ikke bekymre dig for meget om det. Jeg købte min første ejendom i 2010. Boligmarkedet bundede i 2011, 18 måneder efter jeg købte eller sådan noget.
Tror du, jeg nogensinde har tænkt over det, at min ejendom faldt 1%, før den begyndte at komme op igen? Ikke én gang. Folk fortæller mig, hvor jaloux de er over, at jeg købte i 2010. Hvad de ikke kan se, er, at min ejendomsværdi faktisk faldt 1 % eller 2 %, før den begyndte at vokse, som den gjorde i løbet af de sidste par måneder. Jeg tror, at det er rigtig vigtigt at købe dybt, men jeg ville ikke være besat af at forsøge at få det nøjagtigt til bunden af markedet. Det er bogstaveligt talt umuligt at gøre. Men hvis du tror, at markedet vil falde 5% eller 10%, så prøv at få nogle indrømmelser ud af sælgeren for at gøre dig mere komfortabel.
David:
Det er et utroligt fornuftigt råd. Da jeg købte min første ejendom, var det i slutningen af 2009, så jeg var ikke engang i 2010. Så gik det mere ned. Jeg tænkte: "Jeg er så dum. Jeg skulle have ventet." Alle tænkte: "Hvorfor købte du fast ejendom?" I mit hoved forestillede jeg mig, at det gik helt ned til nul. Så et år senere begyndte det at gå op, og så eksploderede det. Det er sjovt. Jeg betalte 195 for det hus, der sandsynligvis faldt til 185, og jeg sparkede mig selv. Nu er det 525 værd eller deromkring. Det er bare lige meget.
Dave:
Præcis.
David:
Det er lige meget, vel? Det er dit ego, der prøver at være klogere, end du er, og du gør det. Det var en ejendom, som jeg var under kontrakt på 215, og jeg gik derind for at få nogle sælgerindrømmelser og fik den til 195. Det er præcis, hvad folk burde gøre på dette købers marked. Hvis huset har været på markedet i tre dage, får det masser af interesse. Måske får du ikke brugt strategien, men jeg leder efter huse med høje dage på markedet, dårlige noteringsbilleder. Jeg lærer bogstaveligt talt folk, hvordan man målretter mod ting i MLS, som er blevet forbigået af andre mennesker, skriver meget aggressive tilbud og måler derefter ud fra modtilbuddet, hvor seriøs den sælger er, og hvordan vi kan lave en aftale.
I 1031-børsen, som jeg afsluttede for et par måneder siden, tror jeg, jeg købte 17 eller 18 ejendomme, men kun 12 eller 13 af dem var gennem børsen. Fra disse 12 eller 13 tjente jeg over en million dollars i egenkapital baseret på vurderingsprisen i forhold til, hvad jeg betalte. Det var bare denne strategi med: "Jeg er på MLS. Jeg laver ikke noget skørt,” men jeg går ikke efter huset med de smukke noteringsbilleder professionelt taget af en rigtig god ejendomsmægler. Jeg leder efter de mennesker, der betalte en provision på 1 % til deres ejendomsmægler. De tog nogle billeder med deres iPhone syv.
Det ser forfærdeligt ud. Den har siddet der længe. Jeg mener, bogstaveligt talt, Dave, nogle af dem havde uploads på hovedet. Badeværelsesbillederne blev uploadet på hovedet, som du kan fortælle Zillows, "Fire mennesker har set på dette, og ingen har gemt det."
Dave:
Det er dem, du vil have.
David:
Det er helt rigtigt. Så at købe dybt omtaler jeg som at købe egenkapital. Samme idé. Tro ikke bare, at du skal betale udbudspris, som du plejede. Udforske. Skriv et rigtig lavt tilbud, og vent og se. Jeg siger til folk: "Et tilbud skal være som et stik. Hvis de accepterer dit første tilbud på dette marked, har du sandsynligvis skrevet for højt." Du skal ikke slå folk ud med et tilbud. Det er et stik, og du venter og ser, hvordan forsvarede du? Er du svag? Jeg vil ikke gå for dybt ind i det, men især en af handlerne var noteret til 1.6 millioner, havde sat prisen helt ned til 1.2 millioner.
Jeg gik ind og skrev et tilbud på $1 million 50 med omkring $50,000 i afsluttende omkostninger. Det var endda omkring 1 mio. Han modvirkede, at jeg accepterede min aftale, men han gik bare ikke med på 50,000 dollars slutomkostningsforskellen. Jeg vidste, at hvis han modarbejdede mig så hårdt, ville han sælge dette hus. Jeg har al magten her. Jeg vil få denne aftale. Jeg endte med at holde ud, og han kom stadig tilbage og sagde: "Okay, jeg vil også give dig slutomkostningerne." Nu, hvis han havde imødegået mig med måske $10,000 af hans 1.2, ville jeg bare lade være. Det er ikke en motiveret køber.
Du kunne aldrig bruge strategier som denne de sidste otte år. De eksisterede bare ikke. Det er en god pointe. Hvis du er bekymret for, at markedet vil blive ved med at falde, skal du bare gå derind og skrive et mere aggressivt tilbud, end du normalt ville have, og dække dig selv på den måde.
Dave:
Du har intet at tabe. Jeg tror, folk er ligesom, "Åh min Gud, de vil afvise det." Det er ligesom "hvad så?" Det er klart, at du ikke bare vil lave ting, der ikke giver mening, men hvis du synes, dit tilbud er fair og rimeligt, kan du lige så godt prøve. Se om de er enige.
David:
Så den anden ting, det råd, jeg vil give folk, er ikke at antage, at et slag vil slå nogen ud. Mange af disse ejendomme, vi taler om, skrev jeg et tilbud. De sagde nej. Jeg fik min ejendomsmægler til at vende tilbage en uge eller to senere, og det var måske. En uge eller to senere efter det var det sådan, "Lad os spille bold." Så startede den egentlige forhandling. Sælgere flipper ud, ligesom købere flipper ud. Alle flipper ud på dette marked, og du vil bare gerne finde den rigtige slags freak, der matcher dine interesser.
Dave, jeg vil lede os til at afslutte denne ting ved at bede dig om den ene ting, som vi altid tøver med at gøre, men alle vil gerne vide, hvad er dine forudsigelser for 2023?
Dave:
Det er virkelig svært, men det, jeg føler mig sikker på, er, at vi formentlig kommer til at se en fortsættelse af de nuværende markedsforhold gennem i hvert fald første halvdel af 2023. Jeg tror bare lige nu, at der stadig er så meget usikkerhed. Kommer vi til at se en recession? Hvor slemt bliver det? Kommer arbejdsløsheden til at stige? Hvad vil Fed gøre? Der er bare for mange spørgsmål lige nu, og indtil der er en vis tillid til de store økonomiske spørgsmål, tror jeg, at vi, som du sagde, kommer til at se folk blive lidt spændte og ikke rigtig har stabilitet nok til, at markedet kan finde det. fodfæste.
Anden halvdel af året, tror jeg, er virkelig X-faktoren. Jeg tror, der er forskellige scenarier, der kan udspille sig. Jeg vil give dig tre forskellige scenarier. Den første er, hvis der er en global recession, som de fleste økonomer tror, der vil være mennesker... Jeg vil ikke komme ind på detaljerne i dette, men hvis der er en global recession, der har en tendens til at lægge et nedadgående pres på realkreditrenterne, strømmer folk til den amerikanske regering obligationer, der presser renterne ned, realkreditrenter følger renterne, og så ser du et scenarie, hvor realkreditrenterne kan falde mere, end de er nu. Hvis realkreditrenterne falder endnu mere, end de er nu, tror jeg personligt på, at boligmarkedet sandsynligvis vil falde et år fra nu, slutningen af 2023, begyndelsen af 2024, og begynde at vokse igen.
Det andet scenarie er, at Fed mirakuløst opnår en blød landing, og realkreditrenterne kan falde. Det er et andet scenarie, hvor jeg ser markedet bunde mod slutningen af 2023, begyndelsen af '24, eller inflationen fortsætter med at stige, arbejdsløsheden går amok, men realkreditrenterne af en eller anden grund falder ikke. Så i det scenarie, hvis realkreditrenterne forbliver over 6.5 %, over 7 % i lang tid, tror jeg, at vi sandsynligvis er inde i en to-årig korrektion. Hele ’23 og ’24 vil være sådan her. I så fald vil vi måske se tocifrede fald på det nationale boligmarked, men det er stadig svært at sige.
Jeg tror, to af de tre scenarier i mit sind peger på en etårig korrektion, hvor vi kommer til at se encifrede prisfald. Jeg har sagt, at jeg tror, det vil være et sted mellem 3% og 8% negativt på nationalt plan, hvis realkreditrenterne forbliver høje. Jeg har sagt dette. Det hele handler om overkommelighed. Så hvis overkommeligheden ikke forbedres, forbliver realkreditrenterne høje. I løbet af andet halvår af dette år, er det, når jeg tror, at vi vil se 10%, 15% nationale fald, og ikke bunden til slutningen af '24, måske endda begyndelsen af '25.
David:
Det er et bemærkelsesværdigt gennemtænkt og formuleret svar til en, der ikke ønskede at give en forudsigelse, så tak. Tak for det. Jeg kan godt lide, hvordan du giver den information, du baserer den på, i stedet for bare at smide noget derud. For efterhånden som informationen ændrer sig, vil forudsigelsen også ændre sig. Noget folk skal huske, disse ting er ikke hugget i sten.
Dave:
Helt. Folk er ligesom, "Du sagde dette, og du tog ikke hensyn til dette." Det er ligesom, "Jeg er ikke en spåkone." Jeg er ligesom, "Jeg kigger på denne information. Sådan tolker jeg det." Jeg ved ikke, hvad der kommer til at ske, men jeg tror, at de tre scenarier, jeg kender ikke sandsynligheden for hver af dem, men jeg tror, at det virkelig vil komme ned til renter på realkreditlån og overkommelighed, og når vi ser bunden . Jeg vil bare sige... Kan jeg bare sige en ting mere om det er, at traditionelt i recessioner siger de, at boliger er først ind og først ud, hvor fordi realkreditrenterne stiger, og fast ejendom er et gearet aktiv, har priserne tendens til at afslå først. Det er det, der skaber recessionen.
Det ser vi lige nu, ikke? Priserne steg. Boligerne er i recession, og så vi begynder at se, at det begynder at bølge i resten af økonomien. Men som jeg sagde, når realkreditlån... Når vi går ind i officiel recession eller hvad som helst, har realkreditrenterne en tendens til at falde. Det får folk til at hoppe tilbage på boligmarkedet. Det skaber en enorm mængde økonomisk aktivitet, og det trækker os ud af en recession. Det er bare interessant at se, at recession ikke er godt for nogen. Det er jeg ikke rod i, men hvis du ser det, er det ofte det første skridt, og boligmarkederne begynder at komme sig. Så det er en anden ting bare at se det.
David:
Det er derfor, du ikke kan time bunden, fordi du ikke ved, hvornår det kommer til at ske. Når du ser det dukker op i dataene, er det allerede startet, og bunden er allerede på vej op.
Dave:
Det er allerede sket.
David:
Fantastisk pointe. Okay, så vi har en ret god markedsforudsigelse for 2023. Vi har en meget solid forståelse af de ting, der påvirker ejendomspriserne. Det ville være de håndtag, som folk trækker i for at få priserne til at gå op og ned, udbud, og du kan måle det ved inventar og derefter efterspørgsel, hvilket er et dobbelthovedet monster af både at være villig til at købe en ejendom og være i stand til at købe en ejendom. Vi har talt om renter på realkreditlån og inflation og al den kompleksitet, der er skabt på dette vanvittige, men smukke marked, som vi kan lide at investere i. Vi har også talt om måder, hvorpå du kan tjene penge i 2023, uanset hvad markedet gør. .
Privat udlån og købssedler er en måde, hvorpå folk kan forvente at tjene penge på fast ejendom. Leder du efter disse hybridbyer, hvor du ikke er... Du har ikke asymmetrisk risiko i nogen af retningerne af en pengestrømmende ejendom, der aldrig stiger i leje eller værdi, såvel som et spekulativt marked, som du bare håber stiger og miste kontrollen over, og købe dybt, forstå, at dette er en købers marked, og det betyder, at du har kontrollen. Så du er et fjols, hvis du ikke bruger det. Brug kontrollen til at prøve at gå derud, og få den allerbedste aftale, du kan, i stedet for bare at bekymre dig om ting, du ikke kan kontrollere, som når markedet er ved at gå i bund.
Dave, mange tak, fordi du sluttede dig til mig. Jeg elsker det, når du kommer for disse ting, og vi kan hjælpe med at give mening ud af den følelsesmæssige sindssyge, som vi typisk føler, når folk ikke ved, hvad de kan forvente. Er der nogle sidste ord, du gerne vil efterlade vores lyttere med, før jeg lader dig komme ud herfra?
Dave:
Nej, det har været meget sjovt. Men hvis du ønsker andre anbefalinger om, hvordan du tjener penge i 2023, eller for at forstå dette i detaljer, opfordrer jeg alle til at downloade den rapport, jeg skrev. Det er gratis. Du kan bare gøre det på biggerpockets.com/report.
David:
Okay, biggerpockets.com/report. Tjek det ud. Hvis du syntes, Dave lød smart, så vent til du læste dem. Han ser endnu klogere ud, når du læser der. Så skrev du en bog med J Scott om et lignende emne som dette. Kan du tilslutte det rigtig hurtigt, inden vi går?
Dave:
Jo da. J og jeg, hvis du ikke ved det, J er en produktiv fremragende investor. Han og jeg skrev en bog kaldet Real Estate by the Numbers. Det handler om matematikken og tal og formler, som du skal bruge for at blive en fremragende ejendomsinvestor. Jeg ved, at hvis folk synes, det lyder skræmmende, er det ikke det. Matematikken bag ejendomsinvestering er ikke super svær. Du skal bare forstå nogle simple rammer, og det er det, vi skitserede det. Hele pointen med det er at hjælpe dig med at analysere handler som en ekspert. Så hvis du vil være i stand til at analysere aftaler konservativt, især i 2023, og forstå, hvilke antagelser du skal gøre, den ting, bør du tjekke det ud.
David:
Ja, tjek det også ud. Hvis du er en nørd, eller du vil være så klog som en nørd uden at være nørd, er dette bogen for dig. Okay, Dave, mange tak, fordi du sluttede dig til mig i dag. Jeg vil lade dig komme ud herfra og gå i gang med at lave noget mere research for at hjælpe BiggerPockets-fællesskabet med at forstå, hvad der foregår på markedet. Dette er David Greene for Dave, gentlemandens overløber, Meyer melder sig ud.
Jeg er professionel. Bare se. Se hvor god jeg er til at sige ting.
Dave:
Han er Ron Burgundy. Han vil læse alt, hvad du lægger på teleprompteren.
Se afsnittet her
Hjælp os!
Hjælp os med at nå nye lyttere på iTunes ved at give os en vurdering og anmeldelse! Det tager kun 30 sekunder, og instruktionerne kan findes link.. Tak! Det sætter vi stor pris på!
I denne episode dækker vi:
- Hvorfor 2023 er ikke et "normalt" boligmarked og detaljerne frem til dagens tilstand
- "håndtag", der påvirker boligpriserne og hvorfor 2023 IKKE er det samme som 2008
- Sælgers vs. købers markeder og hvor priserne mest forventes at dykke
- Boligkøbers efterspørgsel og hvordan uoverkommelighed har fået de fleste købere til at sidde på hænderne
- Belåningsrente stigninger og hvordan Fed bruger høje renter til at bekæmpe inflation
- tre strategier, der virker på nutidens boligmarked og hvordan man investerer, mens andre sidder på sidelinjen
- 2023 boligmarkedet forudsigelser og hvornår vi potentielt kunne se boligpriserne i bund
- og So Meget mere!
Links fra showet
Bøger nævnt i denne episode
Forbind med Dave:
Interesseret i at lære mere om nutidens sponsorer eller selv at blive BiggerPockets-partner? Tjek vores sponsor side!
Bemærk fra BiggerPockets: Disse er udtalelser skrevet af forfatteren og repræsenterer ikke nødvendigvis BiggerPockets' meninger.
- SEO Powered Content & PR Distribution. Bliv forstærket i dag.
- Platoblokkæde. Web3 Metaverse Intelligence. Viden forstærket. Adgang her.
- Kilde: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-718
- 000
- 1
- 10
- 11
- 15 år
- 15 %
- 2%
- 2011
- 2018
- 2020
- 2021
- 2022
- 2023
- 2024
- 401K
- 7
- a
- evne
- I stand
- Om
- om det
- over
- absolutte
- absolut
- Acceptere
- Konto
- aktivitet
- faktisk
- Fordel
- rådgivning
- påvirke
- påvirker
- overkommelige
- Efter
- kølvandet
- mod
- midler
- aggressive
- forude
- LUFT
- Alabama
- justeret
- Alle
- allerede
- alternativ
- altid
- forbløffende
- beløb
- analytics
- analysere
- Anchor
- ,
- En anden
- besvare
- nogen
- overalt
- fra hinanden
- Apple
- værdsætter
- værdsætte
- påskønnelse
- OMRÅDE
- omkring
- aktiv
- aktivklasse
- Aktiver
- attraktivt
- austin
- forfatter
- gennemsnit
- undgå
- tilbage
- bagstopper
- Bad
- Balance
- bold
- Bank
- bankkonto
- Banker
- baseret
- I bund og grund
- Husk
- Bjørn marked
- smuk
- fordi
- bliver
- bliver
- blive
- før
- Begyndelse
- bag
- være
- Tro
- jf. nedenstående
- gavner det dig
- BEDSTE
- Bet
- Bedre
- Væddemål
- mellem
- Big
- større
- Største
- Birmingham
- Bit
- Blødning
- Blog
- Obligationer
- bog
- boom
- grænse
- låne
- låntagning
- boston
- Bund
- købte
- Boks
- BRIDGE
- bringe
- Broken
- bragte
- bygge
- Builder
- bygherrer
- Bygning
- Bunch
- virksomhed
- virksomheder
- buste
- købe
- købere
- Købe
- Ved tallene
- KAGE
- california
- ringe
- kaldet
- Kan få
- kan ikke
- kapital
- bil
- kort
- Kort
- Karriere
- tilfælde
- tilfælde
- Kontanter
- pengestrøm
- Årsag
- forårsagede
- årsager
- CD
- Århundrede
- vis
- sikkert
- lave om
- Ændringer
- opladning
- ChatGPT
- kontrollere
- Chicago
- barn
- Vælg
- valgt
- jul
- cirkulerende
- byer
- By
- klarhed
- klasse
- tydeligt
- ur
- lukket
- lukning
- Coin
- bekæmpe
- kombination
- Kom
- behagelig
- kommer
- KOMMENTAR
- Kommissionen
- samfund
- Virksomheder
- selskab
- sammenligne
- sammenlignet
- sammenligne
- konkurrere
- konkurrerende
- konkurrence
- fuldstændig
- kompleksitet
- kompliceret
- komponenter
- sammensat
- omfattende
- Konceptet
- betingelser
- tillid
- sikker
- forvirrende
- ULEMPER
- konservativ
- Overvej
- betragtes
- opbygge
- sammenhæng
- fortsættelse
- fortsæt
- kontrakt
- kontrol
- Samtale
- overbevise
- Cool
- Koste
- Omkostninger
- kunne
- Counter
- land
- lands
- Par
- kursus
- dæksel
- dækket
- Crash
- Kørt galt
- Creme
- skabe
- oprettet
- skaber
- Kreativ
- kredit
- afgrøde
- nysgerrig
- Nuværende
- For øjeblikket
- cykler
- data
- Dave
- David
- dag
- Dage
- deal
- Tilbud
- Død
- Gæld
- beslutning
- afgørelser
- Afvis
- Falder
- Faldende
- falde
- dyb
- Standard
- definitivt
- Efterspørgsel
- demografiske
- Demografi
- Denver
- beskrevet
- konstrueret
- detail
- detaljer
- DID
- forskel
- forskellige
- svært
- Digit
- diligence
- retning
- direkte
- Rabat
- Skærm
- Er ikke
- gør
- dollars
- Dont
- fordoble
- fordoblet
- ned
- downloade
- nedad
- Drama
- kørsel
- droppet
- Dropper
- i løbet af
- dynamisk
- hver
- Tidligt
- tjene
- optjent
- Optjening
- Økonomisk
- Økonomisk vækst
- Økonomi
- økonomer
- økonomi
- Æg
- enten
- tilskynde
- ender
- energi
- nok
- Indtast
- Hele
- helt
- Miljø
- lige
- egenkapital
- især
- ejendom
- Ether (ETH)
- Endog
- NOGENSINDE
- Hver
- hver dag
- alle
- alles
- at alt
- præcist nok
- eksempel
- eksempler
- fremragende
- udveksling
- ophidset
- spændende
- Eksklusiv
- forvente
- forventet
- forventer
- dyrt
- ekspert
- ekspertise
- Forklar
- udforske
- faktorer
- retfærdig
- retfærdigt
- Faldende
- familier
- familie
- fantastisk
- gård
- FAST
- hurtigere
- Favorit
- frygt
- Fed
- Federal
- Federal Funds Rate
- få
- Figur
- Endelig
- finansiere
- finansielle
- økonomisk
- finansiering
- Finde
- ende
- Brand
- Fornavn
- første gang
- Fix
- flad
- flow
- Flowing
- mad
- Fod
- Forces
- Forecast
- evigt
- formation
- Heldigvis
- rigdom
- Videresend
- fundet
- rammer
- Gratis
- fra
- frustrerede
- Brændstof
- fuld
- sjovt
- fundamental
- Fundamentals
- fonde
- sjovt
- fremtiden
- vinder
- GAS
- Gear
- generelt
- generation
- få
- få
- Giv
- giver
- Give
- Global
- global recession
- Go
- Gud
- Goes
- gå
- godt
- godt arbejde
- Regering
- graf
- stor
- større
- gruppe
- Grow
- Dyrkning
- Vækst
- Guy
- Halvdelen
- hænder
- ske
- skete
- sker
- Hård Ost
- hader
- have
- hoved
- hoveder
- sundere
- hørt
- hæk
- hjælpe
- hjælper
- link.
- tøvende
- Skjult
- Høj
- højere
- Fremhæv
- Highs
- historisk
- historisk
- historie
- Hit
- hold
- bedrift
- Home
- Homes
- håber
- host
- HOT
- hus
- huse
- boliger
- Boligmarkedet
- Hvordan
- How To
- Men
- HTTPS
- kæmpe
- Hybrid
- SYG
- idé
- identificere
- KIMOs Succeshistorier
- påvirket
- Påvirkninger
- implikationer
- vigtigt
- umuligt
- Forbedre
- forbedrer
- in
- Herunder
- Indkomst
- Forøg
- Stigninger
- stigende
- utroligt
- Indikator
- Indikatorer
- individuel
- industrier
- inflation
- indflydelse
- påvirke
- oplysninger
- SINDSSYG
- indsigt
- anvisninger
- interaktion
- interesse
- RENTE
- Renter
- interesseret
- interessant
- interesser
- Interview
- skræmmende
- introduceret
- opgørelse
- Invest
- investeret
- investere
- investering
- Investeringsbil
- Investeringer
- investor
- Investorer
- involvere
- iPhone
- spørgsmål
- IT
- selv
- iTunes
- Jack
- januar
- Job
- Karriere
- sammenføjning
- Journalister
- hoppe
- bare en
- Holde
- børn
- Venlig
- Knocking
- Kend
- kendt
- landing
- vid udstrækning
- største
- Efternavn
- Sidste år
- grine
- føre
- ledere
- førende
- læring
- Forlade
- forlader
- Led
- Politikker
- LÅNE
- långiver
- udlån
- Niveau
- niveauer
- Leverage
- løftestang
- LG
- Livet
- livsstil
- Sandsynlig
- GRÆNSE
- Børsnoterede
- Lytte
- notering
- Listings
- lidt
- leve
- Lån
- lokale
- Lang
- lang tid
- langsigtet
- længere
- Se
- ligner
- kiggede
- leder
- UDSEENDE
- taber
- miste
- Lot
- kærlighed
- Lav
- M2
- Makroøkonomisk
- lavet
- Main
- Mainstream
- større
- lave
- tjene penge
- maerker
- Making
- mand
- mange
- mange mennesker
- Marked
- markedsforhold
- markedskraksis
- Markedsdata
- Markeder
- Match
- matematik
- Matter
- midler
- måle
- foranstaltninger
- opfylder
- medlem
- nævnte
- metode
- metoder
- metrisk
- Meyer
- Mid
- måske
- Millennials
- million
- millioner dollars
- tankerne
- minimum
- afbøde
- MLS
- Monetære
- penge
- pengemarked
- penge udskrivning
- Overvåg
- overvågning
- Måned
- månedligt
- måned
- mere
- Pant
- Realkreditlån
- mest
- motiveret
- bevæge sig
- bevæger sig
- flytning
- gensidigt
- national
- I nærheden af
- nødvendigvis
- Behov
- behov
- negativ
- negativt
- Ny
- nyheder
- næste
- Nikkel
- normal
- Normalt
- Noter
- november
- Nuance
- nummer
- numre
- Obvious
- oktober
- tilbyde
- tilbydes
- Tilbud
- officiel
- Okay
- Gammel
- ONE
- betjene
- drift
- Udtalelse
- Udtalelser
- Muligheder
- Opportunity
- modsætning
- Option
- Indstillinger
- Andet
- Andre
- skitseret
- udkonkurrerer
- egen
- ejerskab
- Tempo
- betalt
- pandemi
- paradigme
- del
- særlig
- især
- partner
- Bestået
- passive
- Betal
- betale
- betaling
- betalinger
- land
- Peak
- Mennesker
- procent
- procentdel
- perfekt
- udføre
- ydeevne
- udfører
- perioder
- person,
- Personligt
- philadelphia
- billede
- Billeder
- stykke
- Steder
- fly
- planlagt
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatoData
- Leg
- spiller
- Vær venlig
- styrtdykke
- podcast
- Podcasts
- Punkt
- punkter
- pokemon
- fattige
- pop
- befolkning
- populationer
- position
- mulig
- potentielt
- magt
- vigtigste
- Praktisk
- forudsige
- Forudsigelig
- forudsige
- forudsigelse
- Forudsigelser
- præsentere
- tryk
- smuk
- pris
- Priser
- prissætning
- primære
- Main
- princippet
- private
- sandsynlighed
- sandsynligvis
- Problem
- problemer
- professionel
- professionelt
- Profit
- egenskaber
- ejendom
- proposition
- PROS
- leverer
- Sweatre & trøjer
- slag
- køb
- indkøb
- Skub ud
- sætte
- sætter
- Sætte
- spørgsmål
- Spørgsmål
- Hurtig
- hurtigt
- rejse
- hævet
- hæve
- Sats
- priser
- bedømmelse
- forholdet
- nå
- nået
- Reagerer
- Læs
- Læsning
- ægte
- fast ejendom
- ejendomsmarkedet
- indse
- ejendomsmægler
- grund
- rimelige
- årsager
- rebalancere
- resumé
- nylige
- for nylig
- recession
- anbefaler
- Anbefaling
- anbefalinger
- optage
- optagelse
- Recover
- Genopretter
- reducere
- Uanset
- relativt
- frigivet
- pålidelig
- huske
- Reno
- Lej
- leje
- gentag
- indberette
- repræsentere
- forskning
- beboere
- ansvarlige
- REST
- Restauranter
- resultere
- afkast
- afkast
- gennemgå
- Beløn
- rettigheder
- ring
- Ripple
- Rise
- stigende
- Risiko
- risici
- Risikabel
- vej
- roller
- RON
- rode
- rundt
- Herske
- Kør
- Rural
- Said
- skyld
- lønninger
- salg
- salg
- samme
- besparelse
- Besparelser
- opsparingskonto
- Scale
- scenarier
- skrigende
- Seattle
- Anden
- sekunder
- se
- synes
- selektiv
- sælger
- Sælgere
- Salg
- Sells
- forstand
- følsom
- dømme
- alvorlig
- sæt
- sæt
- syv
- flere
- Aktier
- skifte
- Kort
- kort sigt
- mangel
- bør
- Vis
- Shows
- sider
- underskrive
- Signal
- signaler
- signifikant
- betydeligt
- signering
- lignende
- Simpelt
- siden
- enkelt
- Siddende
- SIX
- Seks måneder
- lidt anderledes
- langsom
- langsommere
- langsomt
- lille
- mindre
- Smart
- smartere
- So
- indtil nu
- Soft
- solid
- nogle
- Nogen
- noget
- noget
- et eller andet sted
- Lyd
- lød
- Kilder
- Space
- taler
- specifikt
- Spectrum
- udgifterne
- brugt
- spike
- Sponsorer
- Spotify
- Stabilitet
- stabil
- standarder
- starte
- påbegyndt
- Starter
- Tilstand
- Stater
- forblive
- steady
- Damp
- Trin
- Stadig
- STONE
- Stands
- Storm
- strategier
- Strategi
- stærk
- Kæmper
- Succesfuld
- sådan
- pludselige
- lidelse
- Super
- forsyne
- Udbud og efterspørgsel
- support
- formodes
- overraskende
- Omkringliggende
- bæredygtig
- gynger
- systemet
- Tag
- tager
- tager
- Tal
- taler
- mål
- hold
- ti
- vilkår
- tertiære
- Fed
- Fremtiden
- Grafen
- oplysninger
- Staten
- verdenen
- deres
- tema
- selv
- Der.
- ting
- ting
- Tænker
- Tredje
- denne uge
- i år
- tænkte
- tusinder
- tre
- Gennem
- hele
- Kaste
- TIE
- tid
- tid til at købe
- gange
- timing
- tip
- Titel
- til
- i dag
- nutidens
- sammen
- i morgen
- Ton
- tons
- også
- top
- emne
- HELT
- mod
- byer
- spor
- Sporing
- traditionelle
- traditionelt
- Transaktioner
- Transcript
- overgang
- Trend
- sand
- TUR
- tv
- typer
- typisk
- os
- Amerikanske regering
- Ultimativt
- Uncertain
- Usikkerhed
- under
- forstå
- forståelse
- arbejdsløshed
- enhjørning
- Forenet
- Forenede Stater
- enheder
- uploadet
- upside
- urban
- us
- brug
- sædvanligvis
- værdi
- Vast
- køretøj
- versus
- video
- løn
- løn
- vente
- ønskede
- ønsker
- Ur
- måder
- Rigdom
- bryllup
- uge
- uger
- Hvad
- hvorvidt
- som
- mens
- WHO
- Wild
- vilje
- villig
- vinde
- VIN
- Wisconsin
- inden for
- uden
- ord
- Arbejde
- arbejde sammen
- arbejdede
- arbejder
- virker
- world
- bekymret
- værd
- ville
- Indpakket
- skriver
- skriftlig
- X
- år
- år
- udbytter
- Din
- dig selv
- youtube
- zephyrnet
- nul