Bag flerfamilienumrene: Billige boliger i New York City tiltrækker store penge

Bag flerfamilienumrene: Billige boliger i New York City tiltrækker store penge

Tidsstempel: 28. september 2023 kl. 2
Kildeknude: 2907052

Overkommelige boliger tegnede sig for cirka 43 % af New York Citys 3.91 milliarder dollars i flerfamiliesalg i 2. kvartal 2023, ifølge Ariel Property Advisors' Q2 2023 Multifamily Quarter in Review rapport.

Store missionsdrevne investorer, herunder Nuveen, The Vistria Group, Tredway og Asland Capital Partners i samarbejde med Goldman Sachs foretog betydelige overkommelige boligerhvervelser på tværs af bydele i andet kvartal, hvilket bidrog til det betydelige løft i dollarvolumen. Ud over at bevare og producere billige boliger er investeringer i denne aktivklasse attraktive, fordi de giver adgang til dedikeret kapital, værdiskabelsesmuligheder, ejendomsskatteincitamenter, agenturfinansiering og skala, som alle har bidraget til deres betydelige vækst.

Missionsdrevne investorer går op

Nuveen er en af ​​landets største institutionelle ledere af billige boliger og har for nylig taget en strategisk beslutning om at købe i New York City. Nuveen fører tilsyn med mere end 1.1 billioner USD i aktiver, hvoraf 6.4 milliarder USD består af 161 overkommelige boliginvesteringer med cirka 32,000 enheder, der primært tjener lavindkomstbeboere, der tjener 60 % af områdets medianindkomst (AMI) eller mindre.

Nuveens køb med delvis rente af en overkommelig portefølje fra Omni Holding Company for anslået 956 millioner dollars var den største multifamilietransaktion i New York City i andet kvartal og tegnede sig for næsten 60% af dollarvolumenet investeret i billige boliger i denne periode. Aftalen omfattede 72 ejendomme (skatteområder) fordelt på 5,900 enheder i Bronx (66% af enhederne), Brooklyn (21% af enhederne), Queens (10% af enhederne) og Northern Manhattan (2% af enhederne). enheder).

"Vores mål er meningsfuldt at investere i bevarelse og udvidelse af højkvalitets billige boliger for at understøtte velfærden for huslejebelastede beboere i lokalsamfundene," sagde Pamela West, Senior Portfolio Manager for Impact Investing hos Nuveen Real Estate i en Selskabsmeddelelse. "Med Omni-transaktionen kan vi udvikle og administrere ejendomme på tværs af USA og opnå de ønskede resultater for beboere og investorer."

Vistria-gruppen, et privat investeringsfirma, vovede sig ind på New York Citys overkommelige boligmarked for første gang i juni ved at foretage en investering på 174 millioner dollars i en portefølje med 1,290 enheder fordelt på fem lejestabiliserede bygninger; fire i Bronx og en i det nordlige Manhattan. Transaktionen blev finansieret gennem et Freddie Mac-lån fra Keybank.

Eleonora Bershadskaya, rektor, Real Estate, for Vistria Group, som var paneldeltager ved Ariel Property Advisors' seneste Kaffe og Cap Priser begivenhed, sagde, at erhvervelsen var tiltalende, fordi bygningerne har gennemgået betydelige kapitalforbedringer i løbet af det sidste årti, og de nyder godt af en artikel 11 skattereduktion, som vil være på plads i de næste 30 år.

"En af de vigtigste faktorer var niveauet af overkommelighed, der vil vare ved i lang tid på tværs af porteføljen, især i Bronx, som har oplevet en ret betydelig huslejevækst i de sidste fem år," sagde Bershadskaya. "Der er også udviklingsmuligheder i bydelen, så det var vigtigt for os at have et tilflugtssted med overkommelige priser på det område både ud fra et indvirknings- og økonomisk perspektiv."

Vistria-gruppen, som udvidede sit fokus på sundhedssektoren, viden og læringsløsninger og finansielle tjenesteydelser sidste år til at omfatte overkommelige, blandede indkomst- og arbejdsstyrke-flerfamilieboliger på landsplan, har et langsigtet perspektiv, når de anskaffer overkommelige boligaktiver, da det søger at møde en dobbelt bundlinje.

"For det første er det utroligt vigtigt for os at hjælpe med at løse krisen med økonomisk overkommelige boliger i dette land," sagde Bershadskaya. "For det andet giver det også mening økonomisk, fordi når vi leverer det niveau af overkommelighed, har vi en klæbrig lejerbase med lav omsætning og høj belægning, hvilket udmønter sig i lavere omkostninger og bedre økonomi for aktivet."

Tredway, en fremtrædende New York City-baseret ejer-operatør-udvikler af billige boliger, samarbejdede med Gilbane Development Company og ELH Mgmt i maj for at erhverve Sea Park Portfolio, en prisvenlig boligportefølje bestående af tre tidligere Mitchell Lama elevatorbygninger med i alt 818 enheder og en parcel på 89,357 kvadratmeter. Ariel Ejendomsrådgivere arrangerede salget på $150 millioner ($156/SF)..

Multifamiliebygningerne omfatter 589 enheder, der betjener husstande med en maksimal årlig indkomst på 60 procent af AMI, 159 enheder, der betjener dem med en maksimal indkomst på 50 procent af AMI og 65 boliger, der tjener husstande, der tjener op til 80 procent af AMI. 2023 AMI for New York City-regionen er $127,100 for en tre-personers familie (100 % AMI). De forskellige reguleringsaftaler, der er placeret på hver ejendom, er en blanding af New York City Housing Authority (NYCHA) og New York City Department of Housing Preservation and Development (HPD) kuponenheder, ikke-voucherenheder og markedsprisenheder.

Tredway og dets partnere planlægger at gå i gang med en multimillion-dollar rehabilitering af hele Sea Park-komplekset med fokus på livskvalitetsforbedringer samt styrkelse af dets modstandsdygtighed og forbedring af ejendommens energieffektivitet. Af enhederne bliver 90 lejligheder afsat til tidligere hjemløse beboere og tre reserveres til forstandere. Udviklingsteamet har også til hensigt at bygge 250 nye enheder af holistiske billige boliger på stedet, der henvender sig til seniorer.

"Vi er glade for at beskytte, bevare og producere nye billige boliger i Sea Park, en ramme, der vil øge adgangen til muligheder for alle nuværende og fremtidige beboere," sagde Will Blodgett, CEO og grundlægger, Tredway, i selskabets meddelelse. "De investeringer, vi foretager, vil føre til et mere overkommeligt, forbundet, mangfoldigt, sundt og levende samfund og fremme økonomisk stabilitet for de tusindvis af New Yorkere, der kalder Sea Park og det bredere Coney Island-kvarter hjem."

Asland Capital Partners, et privat ejendomsinvesteringsselskab med speciale i multifamilie- og blandede investeringer, har indgået partnerskab med Urban Investment Group inden for Goldman Sachs Asset Management at lancere Asland Sustainable Housing Fund. I juni annoncerede Asland og Goldman Sachs Asland Sustainable Housing Funds første opkøb af Heighliner Portfolio, en overkommelig boligportefølje beliggende i Upper Manhattan og Bronx, som omfatter fem aktiver, 334 boligenheder og adskillige samfundsfokuserede detailhandlere, der spænder over næsten 250,000 kvadratfod. Ariel Property Advisors arrangerede transaktionen på $45.2 millioner.

Asland og Goldman Sachs har udviklet en omfattende strategi for at sikre den langsigtede finansielle og fysiske bæredygtighed af Heighliner Portfolio-aktiverne, som omfatter håndtering af udskudt vedligeholdelse, implementering af bæredygtighedsopgraderinger og levering af beboertjenester såsom gratis bredbånd og kreditopbygningsteknologi. Til gengæld for at bevare overkommeligheden vil porteføljen nyde godt af en langsigtet fritagelse for ejendomsskat.

"Vi er begejstrede for med succes at have erhvervet Heighliner-porteføljen og fortsætte vores mission om at bevare billige boliger," sagde James H. Simmons, III, grundlægger og administrerende direktør for Asland Capital Partners, i en meddelelsesartikel i Citybiz. "Gennem vores strategiske samarbejde med Goldman Sachs, New York City Department of Housing Preservation and Development (HPD) og New York City Housing Development Corporation (HDC), er vi sikre på vores evne til at forbedre livskvaliteten for vores beboere, samtidig med at vi sikrer den langsigtede levedygtighed af disse værdifulde ejendomme."

Denne Heighliner Portfolio-transaktion repræsenterer startinvesteringen i en bredere strategi for Asland Sustainable Housing Fund, som har til formål at anvende en indledende $250 millioner til Core Plus-opkøb af Section 8, Low-Income Housing Tax Credit (LIHTC) Preservation, og blandet indkomst transaktioner, med et nationalt mandat og en indledende vægt i New York City.

Chauffører til billige boliger

Den øgede efterspørgsel efter billige boliger illustrerer, hvordan missionsdrevne kapitalkilder i stigende grad tiltrækkes af denne sektor på grund af dens stærke underliggende fundamentals og incitamenter, som omfatter:

  • At tilfredsstille investorernes dobbelte bundlinje med at integrere økonomisk succes med social ansvarlighed.
  • Ejendomsskattelettelser og i nogle tilfælde tilskud.
  • Muligheder for værditilvækst i vejen for at øge huslejen, specifikt med vouchered lejere, hvis husleje er bundet til US Department of Housing and Urban Development (HUD) Fair Market Rent tidsplan for hver enhedsstørrelse.
  • Evnen til at udnytte bureauudlånere (Fannie Mae, Freddie Mac og HUD) og byprogrammer, der tilbydes af HPD, HDC er en klar fordel i betragtning af den kontrol, regionale banker står over for, siden Signature Bank lukkede tidligere i år. Som følge heraf er finansiering blevet udfordrende for nogle flerfamilieaftaler, især for lejestabiliserede aktiver.

Min partner Victor Sozio opsummerede tiltrækningskraften ved billige boliger på denne måde: "Ikke alene fortsætter billige boliger med at tiltrække kapital til CRA-formål (Community Reinvestment Act), kapital der er udpeget til billige boliger, men der er stadig værktøjer at arbejde med for at tilføje værdi, samtidig med at man opnår målene for de respektive agenturer, der styrer og begrænser disse ejendomme."

I modsætning hertil oplever lejestabiliserede bygninger, som kun tegnede sig for 10 % af salget af flere familier i andet kvartal, de laveste prismålinger i næsten to årtier, fordi Housing Stability and Tenant Protection Act (HSTPA) fra 2019 eliminerede muligheden for at øge huslejen tilstrækkeligt. til dækning af stigende udgifter og renovering af ledige enheder.

Hvad kan man forvente

Nyere lovgivning, kombineret med en bydrevet forpligtelse til at bevare overkommelighed, har skabt betydelige investeringsmuligheder i billige boliger, hvilket vil resultere i stabile afkast til investorer og forbedrede levevilkår for lejere af boliger med lav indkomst. Vi forventer, at denne tendens vil fortsætte, da investorernes efterspørgsel forbliver robust for dette multifamilie-undersegment.

Tidsstempel:

Mere fra Forbes RE