নতুন প্রস্তাবিত ট্যাক্স প্ল্যান 1031 এক্সচেঞ্জ বাদ দিতে চায়

প্রেসিডেন্ট বিডেনের প্রস্তাব 2024 অর্থবছরের বাজেট স্বল্প-আয়ের পরিবারগুলির জন্য ট্যাক্স কমিয়ে এবং ঘাটতি সঙ্কুচিত করার সময় স্বাস্থ্যসেবা এবং শিক্ষায় সম্প্রসারিত অ্যাক্সেস এবং উন্নত ক্রয়ক্ষমতার প্রচার করতে চায়, কিন্তু প্রস্তাবিত অর্থায়ন আসে ধনীদের উপর কর বৃদ্ধি এবং রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীদের জন্য একটি গুরুত্বপূর্ণ কর বিরতি দূর করার মাধ্যমে, যা সম্ভবত প্রত্যাখ্যান করা হবে কংগ্রেসের অনেকের দ্বারা সরাসরি। 

আপনার রাজনীতির উপর নির্ভর করে, আপনার করের বিভিন্ন সমাধান থাকতে পারে। অনেকে পরামর্শ দিতে পারেন যে ট্যাক্স কোড পরিবর্তন করা ধনীদের জন্য কম সুবিধাজনক হতে আপনার মনে হতে পারে তার চেয়ে বেশি জটিল। এই ক্ষেত্রে, বিডেনের প্রস্তাবটি প্রক্রিয়ায় অনিচ্ছাকৃতভাবে মধ্যবিত্ত পরিবারগুলির ক্ষতি করতে পারে, গবেষণা পরামর্শ দেয়।

ট্যাক্স কোডের এই প্রস্তাবটি কীভাবে রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীদের প্রভাবিত করতে পারে, বিশেষ করে তা এই নিবন্ধটি দেখে নেয়।

ধনীদের জন্য ট্যাক্স বাড়ানো

প্রস্তাবিত বাজেট বিভিন্ন উপায়ে ধনী আমেরিকানদের উপর কর বৃদ্ধি করবে। উদাহরণস্বরূপ, এটি হবে:

• যে কোনো বছরে কমপক্ষে $20 মিলিয়ন উপার্জনকারী ব্যক্তিদের জন্য মূলধন লাভ করের হার 39.6% থেকে 1% বৃদ্ধি করুন
• কমপক্ষে $3.8 আয়ের লোকদের জন্য Obamacare করের হার 5% থেকে 400,000% বৃদ্ধি করুন
• সবচেয়ে ধনী 25% বা $0.01 মিলিয়ন বা তার বেশি মূল্যের পরিবারের জন্য ন্যূনতম 100% ট্যাক্স হার ধার্য করুন
• পূর্ববর্তী ট্যাক্স কাট বিপরীত করে, কমপক্ষে $37 উপার্জনকারী ব্যক্তিদের জন্য ব্যক্তিগত আয়ের উপর করের হার 39.6% থেকে 400,000% বৃদ্ধি করুন 
• যারা কমপক্ষে $400,000 উপার্জন করেন তাদের জন্য Roth IRA অ্যাকাউন্টে সর্বাধিক অবদানের উপর সীমাবদ্ধতা রাখুন
• মৃত্যুর সময় উত্তরাধিকারের ভিত্তিতে ধাপ-আপ সরিয়ে দেয়, যা $5 মিলিয়নের বেশি অবাস্তব মূলধন লাভকে প্রভাবিত করে (জয়েন্ট ফাইলারদের জন্য $10 মিলিয়ন) 

এটি লক্ষ করা গুরুত্বপূর্ণ যে 1 এর দশক থেকে শীর্ষ 1970% এর জন্য কার্যকর করের হার হ্রাস পেলেও এটি এখনও এর চেয়ে বেশি আট গুণ বেশি ট্যাক্স ফাউন্ডেশন অনুসারে, উপার্জনকারীদের নীচের অর্ধেকের জন্য গড় কার্যকর করের হারের চেয়ে। কিন্তু যেহেতু ফেডারেল সরকার খরচ করেছে $ 1.38 ট্রিলিয়ন এটি 2022 সালে রাজস্ব সংগ্রহের চেয়ে বেশি, এটা আশ্চর্যজনক নয় যে নীতিনির্ধারকরা ধনীদের জন্য করের হার বাড়ানোর কথা বিবেচনা করছেন, বিশেষ করে যেহেতু সম্পদের বৈষম্য সেই বছরগুলিতে সংকীর্ণ ছিল যখন উচ্চ-আয়কারীরা বেশি অর্থ প্রদান করেছিল। গবেষণা এই দাবিকে অস্বীকার করে যে ট্যাক্স কাটলে অর্থনীতির উন্নতি হয় এবং সরকার আদায় করে কম রাজস্ব যখন করের হার কম থাকে, তাই অন্তত কিছু করদাতার জন্য হার বাড়ানো অপরিহার্য হতে পারে।

তবে, মূলধন লাভ কর প্রান্তিকের উপরে বাড়ানোর কিছু অনিচ্ছাকৃত ফলাফল রয়েছে। উদাহরণস্বরূপ, যে বাড়ির মালিকরা বার্ষিক $1 মিলিয়ন বা এমনকি $400,000 এরও কম আয় করেন তাদের ট্যাক্স বিল আটকে যেতে পারে একটি গরম বাজারে একটি বাড়ি বিক্রি, যেখানে একটি $1 মিলিয়ন বাড়ি একটি প্রাসাদ নয় - এটি একটি মাঝারি-মূল্যের একক-পরিবারের বাড়ি৷ উদাহরণস্বরূপ, সান ফ্রান্সিসকোতে বাড়ির গড় দাম প্রায় বসে $ 1.3 মিলিয়ন, এমনকি এই গত বছর পতনের পরেও. এমনকি প্রাথমিক বাসস্থানের জন্য মূলধন লাভ বাদ দিয়েও, একজন বাড়ির মালিক যিনি 20 বছর আগে একটি সম্পত্তি কিনেছিলেন যা একটি হট মার্কেটে পরিণত হয়েছে, তারা যে বছর বিক্রি করবে সে বছরে উচ্চ হারে ডিঙিয়ে যেতে পারে। এটি আজকের উচ্চ বন্ধকী হারে অনুরূপ বাড়ি সরবরাহ করা মুভার্সের জন্য অর্জন করা কঠিন করে তুলতে পারে। 

কতজন লোক এই বিভাগে পড়বে তা স্পষ্ট নয়। কিন্তু কিছু ব্যতিক্রমের প্রয়োজন হতে পারে কিনা এবং মূলধন লাভ কর বৃদ্ধি ফেডারেল সরকারের লক্ষ্য পূরণের সর্বোত্তম উপায় কিনা তা নিয়ে প্রশ্ন করা মূল্যবান। উদাহরণস্বরূপ, সমালোচকরা বলছেন মূলধন লাভ করের হার বৃদ্ধি সঞ্চয় নিরুৎসাহিত করে. কংগ্রেসনাল বাজেট অফিস অনুমান করে যে একটি ভোগের উপর কর, যা ব্যয়ের উপর সঞ্চয়কে উত্সাহিত করবে, ঘাটতি সঙ্কুচিত করার ক্ষেত্রে সবচেয়ে বেশি প্রভাব ফেলবে - তবে এটিও অসামঞ্জস্যপূর্ণ প্রভাব নিম্ন আয়ের উপার্জনকারী। কোন সহজ সমাধান নেই। 

1031 এক্সচেঞ্জ নির্মূল করা

প্রস্তাবিত বাজেটের আরেকটি দিক হলো বর্জন করা 1031 "সদৃশ" বিনিময় রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীদের জন্য, যা প্রায় 1921 সাল থেকে চলে আসছে। ট্যাক্স কোডের ধারা 1031 ব্যক্তিদের সমান বা তার বেশি মূল্যের অনুরূপ সম্পত্তি ক্রয় করার জন্য বিক্রয় থেকে প্রাপ্ত আয় ব্যবহার করে বিনিয়োগ সম্পত্তির উপর মূলধন লাভ কর প্রদান পিছিয়ে দেওয়ার অনুমতি দেয়। ক ঘটনার বিবরন হোয়াইট হাউস থেকে ট্যাক্স সুবিধাকে "সরকার থেকে অনির্দিষ্টকালের সুদ-মুক্ত ঋণ" এর সাথে তুলনা করে এবং এটিকে "বিশেষ স্বার্থে অপব্যয় ব্যয়" হিসাবে শ্রেণীবদ্ধ করে। 

একটি ভুল ধারণা আছে বলে মনে হচ্ছে যে রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীরা ইতিমধ্যেই ধনী এবং অতৃপ্তভাবে লোভী, এবং তারা তাদের ভাড়াটেদের আরও আয়ের জন্য শোষণ করার সময় ন্যায্য কর প্রদান এড়ায়। সম্ভবত নীতি উদ্যোগের ফ্রেমিং স্টেরিওটাইপকে স্থায়ী করে, কিন্তু বেশিরভাগ ক্ষেত্রে, এটি স্পষ্টতই মিথ্যা। 1031 "লুপহোল" একচেটিয়াভাবে ধনীদের উপকার করে না-এটি জীবনের সকল স্তরের রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীদের উপকার করে। 

মা-ও-পপ জমিদার মালিক সমস্ত ভাড়া সম্পত্তির 41% এবং দুই থেকে চার-ইউনিট বিল্ডিংয়ের প্রায় 73%। এরা বার্ষিক $1 মিলিয়ন উপার্জনকারী লোক নয় - বাড়িওয়ালাদের আনুমানিক গড় বার্ষিক আয় $97,000. যদিও রিয়েল এস্টেটকে প্রায়ই অতি-ধনীদের জন্য পছন্দের বিনিয়োগের বাহন হিসাবে চিহ্নিত করা হয়, এটি দৈনন্দিন মানুষের জন্য তাদের অবসরকালীন সঞ্চয় বাড়ানোর এবং তাদের বাচ্চাদের কলেজে পাঠানোর জন্য যথেষ্ট সঞ্চয় করার একটি হাতিয়ার। কমদামী সম্পত্তির জন্য ছোট ডিলগুলি বেশিরভাগ একই ধরণের বিনিময় তৈরি করে। 

তদ্ব্যতীত, গবেষণা দেখায় যে অনুরূপ এক্সচেঞ্জ ট্যাক্স ব্রেক সম্পর্কে অপব্যয় কিছু নেই—এটি অর্থনৈতিক কার্যকলাপকে উত্সাহিত করতে এবং সম্প্রদায়গুলিকে পুনরুজ্জীবিত করতে একটি গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা পালন করে এবং যোগ করে 97.4 বিলিয়ন $ 2021 সালে ইউএস জিডিপির মূল্য। একই ধরনের বিনিময় বিনিয়োগকে আরও দক্ষ করে তোলে, যার ফলে হাজার হাজার নতুন কাজ. তারা বিনিয়োগকারীদের জন্য খালি বাণিজ্যিক স্থানগুলিকে অ্যাপার্টমেন্ট বিল্ডিংগুলিতে রূপান্তর করার জন্য এটিকে কার্যকর করে তোলে, যা আজকের আবাসনের ঘাটতির সময়ে উত্সাহিত করা গুরুত্বপূর্ণ। ন্যাশনাল অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েলটরস কয়েকটি অফার করে কাল্পনিক উদাহরণ কিভাবে 1031 এক্সচেঞ্জ বিনিয়োগকারীদের সম্প্রদায়কে পুনরুজ্জীবিত করতে সক্ষম করেছে। 

সমালোচকরা বলছেন যে 1031 এক্সচেঞ্জ অপসারণ ফেডারেল রাজস্ব হ্রাস করবে, হাউজিং ঘাটতিকে বাড়িয়ে তুলবে এবং ভাড়াটেদের জন্য আবাসনের গুণমানে পতনের দিকে পরিচালিত করবে কারণ সম্পত্তির মালিকরা তাদের ইউনিটগুলিকে নতুন রান্নাঘর এবং বাথরুমের সাথে আপগ্রেড করার জন্য কম প্রণোদনা পাবে। কোম্পানিগুলিকে এমন বিল্ডিংগুলিতে স্থানান্তর করা থেকেও নিরুৎসাহিত করা হতে পারে যা ব্যবসা এবং কর্মচারীদের চাহিদাগুলি আরও ভালভাবে পূরণ করে। যদিও এটি সম্ভব 1031 এক্সচেঞ্জে সীমাবদ্ধতা স্থাপনের একটি সুবিধা হতে পারে, সেগুলিকে সম্পূর্ণভাবে বাদ দিলে অর্থনীতিতে বিরূপ নেতিবাচক প্রভাব পড়তে পারে, গবেষণা পরামর্শ দেয়। 

তলদেশের সরুরেখা

সামাজিক কর্মসূচিতে অর্থায়নের জন্য ধনীদের উপর কর বৃদ্ধির জন্য একটি শক্তিশালী যুক্তি রয়েছে। এটি অর্থনৈতিক গতিশীলতা উন্নত করার, মানুষকে দারিদ্র্য থেকে বের করে আনা এবং সম্পদের ব্যবধান কমানোর একমাত্র উপায় নাও হতে পারে, তবে এটি একটি সম্ভাব্য সমাধান-এমনকি কিছু উল্লেখযোগ্য বিলিয়নেয়ার ধারণার সমর্থনে বেরিয়ে এসেছে।

কিন্তু কর ব্যবস্থার সংস্কারের প্রক্রিয়ায়, নীতিনির্ধারকদের সতর্কতা অবলম্বন করতে হবে যে প্রস্তাবিত সমাধানগুলি অনিচ্ছাকৃতভাবে নিম্ন-আয়ের এবং মধ্যবিত্ত পরিবার এবং সম্প্রদায় বা রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীদের ক্ষতি না করে যারা অর্থনীতিতে ইতিবাচকভাবে অবদান রাখে।

নিশ্চিত নন কিভাবে আপনার রিয়েল এস্টেট ব্যবসার জন্য কর্তন সর্বাধিক করবেন? ভিতরে স্যাভি রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীদের জন্য ট্যাক্স কৌশলগুলির বই, CPAs আমান্ডা হ্যান এবং ম্যাথু ম্যাকফার্ল্যান্ড এই বছরের শুধু আপনার ট্যাক্স করার জন্যই নয়—কিন্তু একটি চলমান কৌশলও প্রস্তুত করতে যা আপনার পরবর্তী ট্যাক্স সিজনকে আরও সহজ করে তুলবে এমন ব্যবহারিক তথ্য শেয়ার করেছেন।

বিগারপকেট দ্বারা নোট: এগুলি লেখকের লেখা মতামত এবং অগত্যা বিগারপকেটের মতামতের প্রতিনিধিত্ব করে না।