لنواجه الأمر-رسوم إدارة الممتلكات ليست رخيصة. بينما قد تحتاج إلى تعيين مدير عقارات إذا كنت كذلك الاستثمار خارج الدولة أو غير قادرين على ذلك إدارة الذات ممتلكاتك، يمكن أن تؤدي هذه التكاليف إلى تآكل أرباحك بسرعة إذا لم تكن حذرًا. كيف يمكنك التأكد من حصولك على خدمات عالية الجودة بسعر عادل والحفاظ على النفقات العامة تحت السيطرة؟
مرحبا بكم مرة أخرى في آخر رد الصاعد! إذا كنت تكافح من أجل الضغط على الزناد التعاقد مع شركة لإدارة الممتلكات، نحن نتفهم سبب ترددك. لحسن الحظ، آشلي وتوني موجودان هنا لإلقاء بعض الضوء على الموضوع ومشاركة تجاربهما الخاصة مع شركات إدارة العقارات. يتحدثون عنها أيضا خصائص التأمين خلال مرحلة إعادة التأهيل، وكذلك الشراء العقارات المحجوزة مسبقا. وأخيراً يناقشون مدفوعات البالون- ما هي، وكيفية استخدامها لصالحك، ومتى قد يكون ذلك محفوفًا بالمخاطر الحصول على قرض هذا لهم!
إذا كنت تريد من آشلي وتوني الإجابة على سؤال يتعلق بالعقارات، فيمكنك ذلك إرسال سؤال هنا، مشاركة في مجموعة فيسبوك العقاريةأو اتصل بنا على خط طلبات المبتدئين (1-888-5-ROOKIE).
انقر هنا للاستماع إلى Apple Podcasts.
الاستماع إلى البودكاست هنا
اقرأ النص من هنا
اشلي:
هذا هو Real Estate Rookie الحلقة 296.
توني:
تمتلك شركة إدارة الممتلكات شركة الصيانة الخاصة بها. لا ترغب في قضاء الوقت في محاولة الاتصال بأربعة سباكين مختلفين للحصول على عرض أسعار حول كيفية استبدال ختم الشمع. ولكن عندما بحثنا عن أسعار أخرى، كانت أسعار مدير العقار عادةً أكثر تكلفة لأنك يجب أن تفكر أيضًا إذا كانوا يتقاضون منك 100 دولار فقط لكل وحدة، فهذا ليس مبلغًا كبيرًا من المال.
اشلي:
هذا لأنك معتاد على الإيجار قصير المدى. [غير مسموع 00:00:28] 30%.
توني:
نعم.
اشلي:
اسمي أشلي كير ، وأنا هنا مع مضيفي الشريك ، توني روبنسون.
توني:
ومرحبًا بكم في Real Estate Rookie Podcast حيث سنقدم لك كل أسبوع، مرتين في الأسبوع، الإلهام والتحفيز والقصص التي تحتاج إلى سماعها لبدء رحلتك الاستثمارية. وقد عدنا اليوم مع حلقة أخرى من برنامج Rookie Response حيث سنقوم بالإجابة على أربعة أسئلة من الأشخاص الذين يشكلون جزءًا من جمهورنا المبتدئ. وانظروا يا رفاق، إذا كنتم ترغبون في الحصول على إجابة لأحد أسئلتكم، توجهوا إلى موقع bigpockets.com/reply، وسوف نرى نحن وفريقنا هذه الأسئلة هناك وسنختار الأسئلة الجيدة لمشاركتها في العرض هنا .
اشلي:
وسأنتقل إلى الحديث عن رسوم إدارة الممتلكات والأشياء التي تحتاج إلى معرفتها حول المبلغ الذي يمكن أن ينتهي بك الأمر إلى دفعه مقابل إدارة الممتلكات. فقط لأن الرسوم هي 8%، 10%، فهذا لا يعني عادةً أن هذا هو ما ستدفعه في إدارة الممتلكات، لذا من المهم جدًا عند قيامك بتحليل الصفقة أن تقوم في الواقع بالإبلاغ أكثر من أي شيء آخر. النسبة المئوية لأنه ستكون هناك دائمًا هذه الرسوم الأخرى التي يتم تضمينها.
توني:
نعم. سنستمر أيضًا في الحديث عن ماهية الدفعة البالونية وكيف يمكنك استخدامها بشكل استراتيجي ضمن إستراتيجية الاستثمار العقاري الخاصة بك. نتحدث عن كيفية ضمان الملكية عندما تكون في مرحلة إعادة التأهيل، ثم نتحدث قليلاً عن شراء حبس الرهن المسبق، والذي بصراحة، يقوم بعض الأشخاص بإنشاء محفظتهم العقارية بالكامل بناءً على استراتيجية الشراء قبل حبس الرهن. الكثير من المعلومات الجيدة حقا في حلقة اليوم.
ولكن قبل أن ندخل في الأسئلة، أريد فقط أن أشيد بالشخص الذي ترك لنا تقييمًا بخمس نجوم على Apple Podcast. واستمعوا يا رفاق، إنها حرفيًا دقيقتين من حياتكم، إذا لم تأخذوا هذا الوقت بعد، فيرجى ترك تعليق لنا على Apple Podcast أو Spotify. كلما حصلنا على المزيد من التقييمات، كلما تمكنا من الوصول إلى المزيد من الأشخاص. وكلما زاد عدد الأشخاص الذين يمكننا الوصول إليهم، زاد عدد الأرواح التي يمكننا تغييرها، وهو ما نحب القيام به هنا في Rookie Podcast.
لكن مراجعة اليوم تأتي من شخص باسم مستخدم We Are Notes. لست متأكدا ما يعنيه ذلك. لا، لكن هذا الشخص يقول... عنوان المراجعة يقول إنك تشبع إسفنجتي. يجب أن يكون هذا واحدًا من أطرف العناوين التي رأيتها. لكن هذا الشخص يقول: "أنا جديد في مجال الاستثمار العقاري. لم أحصل على صفقتي الأولى بعد، ولكن آمل أن أفعل ذلك هذا العام وقد تعلمت ذلك، بأحرف كبيرة، كثيرًا من البودكاست الخاص بك. المعلومات موجزة وذات صلة، وسهلة الاستماع إليها وفهمها. ًشكراً جزيلا. استمروا في العمل العظيم." آش، ما هو شعورك عندما تعلم أننا بالخارج نشبع الإسفنج؟
اشلي:
سأبدأ باستخدام ذلك طوال الوقت الآن. حسنا، شكرا جزيلا لكم يا رفاق. نحن نقدر حقًا التقييمات. ويجعل أيامنا. وتوني سعيد لأنني لن أشعر بالغضب في البودكاست ويمكننا الحصول على عرض رائع يقرأ تعليقاتك الرائعة. شكرا جزيلا يا رفاق.
توني:
حسنًا، سؤالنا الأول اليوم يأتي من بليك إيكوبارجر. وسؤال بليك هو: "كيف يمكنك ضمان ممتلكاتك المكتسبة حديثًا أثناء مرحلة إعادة التأهيل من عملية BRRRR؟ أنا على وشك شراء أول BRRRR الخاص بي ويقول وكيل State Farm الخاص بي إنهم لا يستطيعون تأمين عقار غير مأهول. ولن يضمن ذلك إلا عند الانتهاء من إعادة التأهيل ويكون المستأجر في مكانه. هل هذا طبيعي أم أن هذا مجرد شيء في مزرعة الدولة؟ هل هناك شركات تأمين متخصصة في نوع ما من التغطية التأمينية المؤقتة على الممتلكات؟ شكرا على أي أفكار." آش، أعلم أننا بالتأكيد نحصل على تأمين على عقاراتنا المستأجرة حتى أثناء مرحلة إعادة التأهيل، ولكن كيف يبدو الأمر بالنسبة لك؟ أعلم أنك تمتلك الكثير من العقارات في نيويورك.
اشلي:
نعم، نحن نحصل على تأمين عليهم خلال مرحلة إعادة التأهيل تلك... يمكن للمقاول أن ينزلق ويسقط، لذا فأنت تريد بعض تأمين المسؤولية عليه هناك. يمكن أن تشتعل النيران في المكان أثناء إعادة تأهيله؛ الكثير من السيناريوهات أن يحدث. وتريد التأمين على هذه الممتلكات، خاصة إذا كنت تستخدم مقرضًا ماليًا صعبًا. يجب عليك السداد إذا كنت تقوم بأي تمويل، فسوف يطلبون منك الحصول على تأمين على العقار.
فيما يتعلق بوكيل State Farm الخاص بك، أوصي بشدة بالذهاب إلى وسيط التأمين الذي يعمل بالفعل مع مجموعة كاملة من الشركات المختلفة. إذا ذهبت إلى وكيل State Farm، فيمكنهم فقط تقديم عرض تأمين لك لشركة State Farm، ولكن إذا ذهبت إلى... ربما تكون وكالة الاسم الأخير الخاصة بهم، فهم عادة وسيط إذا لم يكونوا تابعين لاسم تجاري للتأمين ، وسيكون بمقدورهم أن يأخذوا وسيكونوا قادرين على الاقتباس لك.
شركة التأمين التي أستخدمها عادةً هنا في نيويورك هي شركة Dryden Mutual لإعادة التأهيل. سوف يمرون وسيضعون التأمين عليه. وبعد ذلك، بمجرد الانتهاء من إعادة التأهيل، سيخرج وسيط التأمين الخاص بي ويعيد عرض سعر التأمين لشركة درايدن والشركات الأخرى عندما يكون جاهزًا للتأجير ويكون المستأجر في مكانه. سنفعل هذا الجزء الثاني من التأمين. وعادةً ما يصبح الأمر أرخص بمجرد الانتهاء من عملية إعادة التأهيل فعليًا في العقار. توني، ماذا عنك؟ هل تجد أنه عادةً ما يكون التأمين عليه أثناء عملية إعادة التأهيل أكثر تكلفة؟
توني:
نعم، من المؤكد أن بوليصة التأمين لإعادة التأهيل أكثر تكلفة لأن هناك مخاطر أكبر على شركة التأمين. لكن مثلك تمامًا يا آشلي، نذهب مع وسيط هنا محليًا وعادةً ما يتسوق لنا. وبصراحة، عادة ما نستعيد وثائقنا خلال يوم واحد. سنرسل لها، "مرحبًا، لقد حصلنا للتو على هذا الوجه في عقدنا. هل يمكنك إخبارنا بالتكلفة؟ " وقبل انتهاء اليوم، قدمت لنا بعض الخيارات وقالت: "مرحبًا، أعتقد أن هذا الخيار هو الأفضل لكم يا رفاق".
وبعد ذلك، بمجرد أن نبيع، بالنسبة لنا، عادةً ما يكون ذلك هو تقلباتنا، وبمجرد أن نبيع التقلبات، سندفع ثمن بوليصة ذلك العام مقدمًا. وبعد ذلك لنفترض أننا انتهينا من استخدام أربعة أو خمسة أشهر فقط منه، وسنسترد أموال هذا الرصيد مهما كان عندما نبيع هذا العقار. نعم، بليك، أود أن أقول إن الكثير من شركات التأمين هناك ستقرض... أو لن تقرض، ولكننا سنضمن العقارات التي هي في مرحلة إعادة التأهيل، وأعتقد أن الأمر مجرد مسألة توسيع نطاقها، لا أعرف ، أعتقد أن هناك مجموعة واسعة من الخيارات أكثر من مجرد مكتب State Farm واحد.
اشلي:
نعم. وتحتاج إلى وكيل، كما قال توني، والذي سيقدم لك عرض أسعار في فترة زمنية سريعة جدًا حيث يمكنك فقط إرسال المعلومات الخاصة بالعقار إليهم عبر البريد الإلكتروني. لكنك تريد أيضًا وكيلًا على دراية بما تفعله أيضًا، لذا اسأله، "كم عدد المستثمرين الآخرين الذين تقوم بالتأمين عليهم؟" التأكد من أنهم يطرحون عليك أسئلة حول العقار. أنت لا تريد وكيلًا حيث تقوم فقط بإرسال العنوان، ويقولون لك، "حسنًا، إليك عرض أسعار". حسنًا، هل سألوك ما هو مصدر الحرارة؟ هل هناك موقد الحطب؟ لأن ذلك قد يزيد أيضًا من بوليصة التأمين الخاصة بك. ولكن إذا كانت شركة التأمين لا تعلم أن هناك موقد حطب فيه ثم تسبب موقد الحطب في الحريق، فيمكنهم القول: "لا، لم تبلغنا مطلقًا بوجود موقد حطب. "نحن لا نقوم بتأمين الممتلكات"، والآن لم يحالفك الحظ.
ابحث عن وكيل، وقم بفحصه لمعرفة الشخص الذي سيطرح عليك هذه الأنواع من الأسئلة حول ما هي الأشياء المختلفة المتعلقة بالعقار؟ لأنني واجهت السيناريو أيضًا حيث ذهبت وقدمت عرضًا لشراء عقار، وحصلت على عرض التأمين الخاص بي، وكل شيء على ما يرام، وبعد إغلاق العقار، سترسل شركة التأمين مفتش للقيام بفحص خارجي للعقار. وأحيانًا كانوا يعيدون الأشياء ويقولون: "في الواقع، لن نقوم بتأمين هذا العقار لأنه قريب جدًا من المنزل المجاور له. وشركة التأمين لدينا لا تصنع منازل مشابهة للمنازل المتجاورة، بمعنى ما. أنت مسعور؛ إنهم يقومون بإلغاء التأمين الخاص بك. عليك أن تذهب وتبحث عن بوليصة تأمين أخرى، وبعد ذلك ربما تكون أعلى بكثير مما تضعه بالفعل في أرقامك. كن حذرا جدا من ذلك. تأكد من تزويد الوسيط والوكيل وشركة التأمين بجميع المعلومات التي يمكنك الحصول عليها حتى لا تكون هناك مفاجآت من هذا القبيل.
توني:
وأنت يا أش، طرحت نقطة جيدة حقًا. وربما يكون هذا هو موضوع حلقة بأكملها، ربما ينبغي لنا أن نستعين بوسيط تأمين في إحدى الحلقات ونتوقف عن الحديث، ما هي بعض الأخطاء التي ترى أن المستثمرين المبتدئين يرتكبونها؟ لأنني كنت في مؤتمر منذ شهرين مضت وكان هناك رجل على المسرح يتحدث عن المسؤولية فيما يتعلق بالإيجارات قصيرة الأجل. وقال إن معظم الأشخاص العاملين في صناعة الإيجار قصير الأجل يعانون من نقص التأمين. وكان يقول: "إنهم لا يأخذون الوقت الكافي لقراءة بوليصة التأمين الخاصة بهم والتعرف على جميع المخاطر التي يتعرضون لها بالفعل من خلال كل الأشياء التي يمكن أن تحدث بشكل طبيعي عند استئجار قصير الأجل."
أعتقد أن إحدى النصائح لجميع المبتدئين الذين يستمعون إلينا هي أن تأخذوا الوقت الكافي لقراءة بوليصة التأمين الخاصة بكم وتفهموا حقًا ما هو متضمن وما لم يتم تضمينه حتى تتمكنوا من فهم المكان الذي قد ترغبون فيه في محاولة التخفيف من مخاطركم. على سبيل المثال، يقول هذا الرجل الذي كان على المسرح إنه لا يحب وجود أي نوع من السجاد الكبير داخل الإيجارات قصيرة الأجل لأنه رأى الكثير من السياسات يتم استدعاؤها عندما يتعثر الضيف فوق السجادة، ويلتصق إصبع قدمه بحافة السجادة سجادة وتتعثر وتسقط، وهذا لا يتم تغطيته عادةً ضمن بوليصة التأمين الخاصة بك. كان هناك الكثير من القصص الغريبة مثل تلك التي قال فيها: "هذه أشياء حدثت في أحد العقارات، لكنها غير مشمولة في معظم وثائق التأمين التقليدية." إنه مجرد شيء يفكر فيه الناس ويفهمونه، وهو يشبه ما تم تضمينه بالفعل في سياساتهم.
اشلي:
هذا يذكرني ليس فقط بالتأمين ولكن أيضًا عندما ذهبت لشراء الأثاث، كنا نقول للبائع إنه للإيجار قصير الأجل وأشياء من هذا القبيل. وعندما نصرف أموالنا، يقول: "لا يمكننا أن نوفر لك تغطية الضمان لأن هذا مخصص للإيجار قصير الأجل". ونحن مثل "ماذا؟" فيقول: "نعم، نحن لا نقدم ضمانًا لذلك إلا إذا كان لاستخدامك الشخصي في منزلك." ومنذ ذلك الحين، تعلمنا أن نبقي أفواهنا مغلقة. لكن بعض الأشياء التي لا تفكر فيها حقًا تحدث.
دعنا ننتقل إلى سؤالنا التالي من آري هادر. "ما هو قرض البالون؟ هل أدفع فائدة فقط كل شهر وأسدد أصل المبلغ بالكامل بعد فترة زمنية متفق عليها، مثل بعد خمس سنوات؟ ما هو الجيد في ذلك؟ توني، هل سبق لك أن قمت بقرض البالون؟
توني:
نعم، لدينا بالتأكيد. آري، إنها حقًا دفعة كبيرة. القرض هو قرض نموذجي مثل أي شيء آخر، ولكن لديك ما يسمى بالدفعة البالونية. ويمكنني أن أعطيكم بعض الأمثلة المختلفة. عندما اشتريت أول استثمار عقاري لي، كان لدي 18 شهرًا... أو أعتقد، في الواقع، كان قرضًا لمدة 12 شهرًا من أحد البنوك لتمويل عملية الشراء والبناء، ثم حصلت على دفعة كبيرة في اليوم الثالث عشر الشهر الذي كان هو المبدأ بالإضافة إلى أي فائدة تراكمت خلال هذا الإطار الزمني.
الطريقة التي تعمل بها الدفعة البالونية هي خلال مدة القرض... ويمكنك إعدادها بعدة طرق، ولكن الطريقة التي تم بها إعداد هذا القرض المحدد هي أنني كنت أقوم بسداد دفعات الفائدة فقط على الرصيد خلال ذلك 12- فترة شهر. في القرض المعتاد، كما هو الحال عندما يكون لديك دفعة سيارة أو رهن عقاري، تذهب دفعتك إلى أصل الدين ودفعات الفائدة. عندما تقوم بسداد دفعات سيارة أو رهن عقاري، فإن نسبة مئوية منها تذهب نحو الفائدة، التي تسدد للبنك، ولكن بعد ذلك تنمو نسبة أخرى نحو سداد رصيدك الأساسي. بمرور الوقت، إذا نظرت إلى الشهر الأول مقابل الشهر 12، فبعد مرور عام تكون قد دفعت جزءًا من رصيدك الأساسي. والكثير من هذه القروض التي تحتوي على دفعات قرض أو التي تحتوي على هياكل الفائدة فقط، خلال تلك الأشهر الـ 12، تدفع فائدة حتى لا ينخفض أصل رأس المال أبدًا. الشهر الأول، الشهر الثاني عشر، رصيدك الأساسي هو نفس الشيء تمامًا.
وبعد ذلك، في نهاية فترة الـ 12 شهرًا، يتعين عليك سداد الرصيد الأساسي. ولديك طريقتان للقيام بذلك. إما أن تتمكن من الخروج من جيبك، بحيث يكون لديك لأي سبب من الأسباب الأموال النقدية اللازمة لسداد هذا القرض بالكامل، أو ما يفعله معظم الناس هو إعادة التمويل والحصول على دين ثابت طويل الأجل لسداد هذا القرض القصير -مذكرة الأجل. هذا ما فعلناه.
والفائدة التي رأيناها، يا آري، هي أنها كانت أقل تكلفة بشكل ملحوظ. لقد كان قرضًا غير مكلف خلال تلك الأشهر الـ 12 لأنك كنت تدفع فقط الفائدة، في حين أن معظم الدفعات عبارة عن رهن عقاري وفائدة، لذا فأنت تدفع مبلغًا أقل خلال تلك الفترة ويمنحك وقتًا كافيًا لإعداد إعادة التمويل، مثل قرضك الطويل - الديون لأجل والحصول على إعادة التمويل في المكان. هذه هي الطريقة التي نجح بها الأمر بالنسبة لنا. آش، كيف كان الأمر بالنسبة لك ولعملك؟
اشلي:
نعم، إنه أمر رائع بالنسبة لتكلفة الاحتفاظ. خلال فترة إعادة التأهيل تلك أو عندما تقوم بإصلاح العقار قبل أن تذهب فعليًا وتعيد تمويله، فإن مجرد دفع هذه الفائدة فقط يكون أقل لأنك تدفع الفائدة فقط وليس الفائدة والمبدأ. أنت لا تقوم بسداد أي من رأس المال في ذلك الوقت، لذا فأنت لا تقوم حقًا ببناء المزيد من حقوق الملكية فيه من خلال السداد من حيث المبدأ.
أحد الأمثلة على المرة الأولى التي قمت فيها بالدفع بالبالون كان عبارة عن وحدة مكونة من ستة وحدات كنت أشتريها. كانت هذه هي المرة الأولى التي أقوم فيها بتمويل البائع. قمنا بإعداده لمدة عام واحد وقمنا بدفع الفائدة فقط بنسبة 7٪ ثم الدفعة البالونية في العام. لقد أبقى مدفوعاتي منخفضة حقًا خلال تلك السنة بينما قمت ببعض التحديثات على العقار، ثم ذهبت وأعدت التمويل مع بنك آخر ودفعت أصل المبلغ للبائع في نهاية العام.
أعتقد أنه تكتيك رائع حقًا للتفاوض على صفقة، والإبداع عندما تقدم التمويل لذلك البائع، حسنًا، تريد تمويل البائع، لكن هذا الشخص لا يريد الاحتفاظ به لفترة طويلة. ما يمكنك فعله هو أنه حتى لو لم تكن تقوم بالتأمين فقط، فقط إذا كنت تقوم بدفع أصل المبلغ والفائدة، فلا يزال بإمكانك استهلاكه على مدى 30 عامًا بحيث لا تزال تحصل على دفعة منخفضة حقًا، وبعد ذلك فقط ربما يتم تحديد الدفعة البالونية للسنة الثانية أو الثالثة.
لقد قمت بتجميع هذه الصفقة مرة واحدة لهذا الرجل حيث كانت دفعة كبيرة في السنة الخامسة ودفعة كبيرة في السنة السابعة، ثم إجمالي المبلغ المستحق في السنة العاشرة، أعتقد أنه كان كذلك. أعتقد أنه كان 10 ألف دولار، 800,000 ألف دولار مقدمًا. ثم في السنة الخامسة، كان المبلغ 200,000 ألف دولار أخرى، وفي السنة السابعة، 50,000 ألف دولار أخرى. ومن الواضح أن المبلغ الذي تدفعه على الفائدة، بمجرد سداده، سوف يتغير عندما تقوم بسداد هذه الدفعات الكبيرة لسداد جزء من المبدأ.
هذا شيء آخر يمكنك أن تبدع فيه، ربما يكون شخصًا يريد التقاعد، ولا يريد أن يأخذ المبلغ المقطوع الآن، لكنه يحتاج إلى أكثر مما سيكون عليه أصل الدين ومدفوعات الفائدة. ربما يمكنك إعداد الأمر بحيث لا تزال الصفقة سارية، حيث ستتمكن في غضون عامين من تقديم مبلغ مقطوع كبير قليلاً ثم لاحقًا مبلغ مقطوع كبير آخر. هناك العديد من الطرق المختلفة للإبداع في سداد المدفوعات الكبيرة للقرض.
توني:
ويا آش، يجب أن تطرح نقطة جيدة وهي أنه لا توجد حقًا طريقة صحيحة أو خاطئة لإعدادهم. أود أن أقول إن غالبية حالات الدفع البالونية التي تراها، خاصة في المناطق السكنية، عادة ما تستخدم نوعًا من إعداد نوع الفائدة فقط، ولكن يمكنك حقًا القيام بذلك كيفما تريد. وكما ترى في المجال التجاري، عندما تنظر إلى العائلات المتعددة أو أيًا كانت، فإن الكثير من هؤلاء، سيخرجون ويحصلون على ديون مؤقتة، ولكن سيكون ذلك لمدة ثلاث سنوات. وسيكون لديهم فائدة لمدة ثلاث سنوات فقط، وبعد ذلك سيحصلون على هذه الدفعة الكبيرة هناك. يمكن أن تختلف الشروط. مثلما قالت آشلي إنها حصلت على دفعات كبيرة متعددة طوال فترة قرضها، لذلك لا توجد طريقة صحيحة أو خاطئة للقيام بذلك.
ولكن بينما كنا نتحدث عن هذا وكيف يمكن للمدفوعات البالونية أن تلعب دورًا، فأنت تريد أيضًا التأكد من أنك لا تضع نفسك في موقف صعب، على ما أعتقد. جزء مما تسبب في الأزمة المالية لعام 2008 هو أنه كان لديك كل هؤلاء الأشخاص على هذه القروض العقارية ذات المعدلات القابلة للتعديل والتي كانت تتضمن هذه الأقساط الكبيرة. وكان ما يفعله معظم الناس هو أنهم كانوا يقومون فقط بإعادة التمويل لأن قيمة العقارات كانت مستمرة في الارتفاع. ولكن عندما رأيت أن قيم العقارات هذه بدأت في الانعكاس، لم يكن لدى الناس رأس المال لإعادة التمويل، ثم ارتفعت مدفوعاتهم بشكل كبير ولم يعودوا قادرين على تحمل قروضهم بعد الآن. أنت فقط تريد التأكد من أنك لا تزال متحفظًا، على ما أعتقد، عندما تحصل على هذه المدفوعات البالونية لأنك قد تدخل في موقف حيث قد ينتهي بك الأمر إلى حمل الحقيبة وعدم القدرة على تحملها.
ولقد قرأت للتو شيئًا حرفيًا، أعتقد أنه كان صباح الأمس، حول المساحات المكتبية وكيف ستتضرر المساحات المكتبية بشدة خلال العامين المقبلين لأن لديك كل هذه المساحات المكتبية التي كانت مدرجة في هذه الملاحظات قصيرة المدى حيث ربما كان لديهم 24 أو 36 أو 5 سنوات، والآن حان موعد استحقاق هذه السندات. ولأن تقييم المساحات المكتبية يعتمد على الإشغال إلى حد كبير، وانخفاض معدلات الإشغال في جميع المجالات بالنسبة للمكاتب، فإنك ترى انخفاضًا في التقييمات. الآن سيكون الأشخاص في هذه المباني المكتبية الذين لديهم هذه الأوراق النقدية في وضع صعب للغاية حيث لن يتمكنوا بالضرورة من إعادة التمويل لأن قيمة العقار اليوم أقل بكثير مما كانت عليه من قبل. ما زلت تريد فقط أن تكون متحفظًا حتى أثناء انتقالك إلى مواقف الديون قصيرة الأجل هذه.
اشلي:
هذه نقطة رائعة لأن الكثير من... نتحدث كثيرًا هنا عن القروض السكنية، لكن القروض التجارية، الكثير منها لها سداد كبير. ربما تقوم بإطفاء عمر القرض على مدى 15 أو 20 عامًا، لكن القرض ثابت لمدة خمس سنوات فقط، ويمكن أن يكون في الواقع دفعة كبيرة. مستثمر آخر أساعده، أساعده في إعادة تمويل عقارين في الوقت الحالي حيث كان القرض ثابتًا لمدة خمس سنوات، وعليه إعادة تمويل هذا القرض بعد الخمس سنوات؛ حتى أنه لا يتحول إلى معدل متغير. إنه يفعل ذلك الآن. ولكن إذا ذهبت وقلت، "سأشتري أكبر قدر ممكن الآن،" وقمت بوضع كل هذه العقارات التي تشتريها على هذه القروض لمدة خمس سنوات، في خمس سنوات سنوات، جميع هذه القروض ستكون مستحقة في نفس الوقت بالضبط وسيتعين عليك الذهاب وإعادة تمويلها جميعًا. ثم ماذا لو ارتفعت الأسعار بشكل كبير؟ والآن، كل عقار تملكه، ستكون هذه المدفوعات ضخمة.
لقد رأيت الكثير من البنوك في العام الماضي تقدم عروضًا على الجانب التجاري لمدة خمس سنوات وسبع سنوات وحتى 10 سنوات في بعض الأحيان. أعتقد، كمستثمر، عليك أن تكون استراتيجيًا فيما يتعلق بموعد استحقاق هذه القروض لأن هناك كل هذه الأشياء المختلفة التي يمكن أن تلعب دورًا ولا تريد أن تظل عالقًا في كل هذه القروض التي يتعين عليك سدادها لا يوجد الكثير من الخيارات لإعادة التمويل، سواء كان ذلك بسبب ارتفاع نسبة الدين إلى الدخل، أو فقدان وظيفتك W2 ومن الصعب عليك الذهاب وإعادة التمويل، أو ما إذا كانت أسعار الفائدة قد ارتفعت بشكل كبير أو أصبحت متطلبات الإقراض أكثر صرامة أو أنك تمر بوظائف شاغرة في أحد ممتلكاتك حيث لا يرغب أحد في إقراضها أو أشياء مختلفة من هذا القبيل. كن حذرا على الجانب التجاري.
لقد جعلني ذلك أفكر في إحدى فوائد الدفعة الكبيرة، حيث عملت مع هذا المستثمر في هذه الصفقة حيث لم يكن لدى الرجل ما يكفي من المال للدفعة الأولى لشراء العقار، لذا كيف قام بإعدادها ذهب إلى البنك، وقام بسداد قرضه، ولكن بعد ذلك حصل على قرض ثانٍ على العقار الذي كان بمثابة تمويل للبائع. انتهى الأمر بحوالي 80,000 ألف دولار، ثم أعتقد أنه ربما أحضر 50,000 ألف دولار من أمواله الخاصة للدفعة الأولى. وقد قام بدفع الفوائد فقط لمدة، أعتقد أنها كانت سبع سنوات، ربما. وبعد ذلك سيتم دفع المبلغ الضخم للبائع في نهاية السنوات السبع. كانت الفائدة من ذلك هي إتمام الصفقة للبائع، ومن ثم المضي قدمًا كان لا يزال يحصل على جزء كبير من التغيير من الرهن العقاري الذي كان الشخص يحصل عليه ثم أيضًا مبلغ 50,000 دولار الذي كانوا يجلبونه بأنفسهم. وبعد ذلك قام البائع بتمويل مبلغ 80,000 ألف دولار والحصول على دفعات شهرية على مدار سبع سنوات، ثم تم سداد الدفعة البالونية في نهاية سبع سنوات.
سمح البنك الذي حصل على القرض الأول بحدوث ذلك، ليحصل على امتياز ثانٍ على العقار لأن الأرقام منطقية وكان الدفع الشهري منخفضًا للغاية بحيث يمكن للتدفق النقدي للعقار أن يغطي دفعة الرهن العقاري بسهولة البنك والدفع لتمويل البائع. هذا شيء لا تراه عادةً على الجانب السكني حيث سيسمح لك البنك بالذهاب والحصول على امتياز ثانٍ أو قيام البائع بتمويل الدفعة الأولى أو اقتراض أموال للدفعة الأولى حتى ما لم تكن هدية من أحد أفراد العائلة أو شخص آخر الذهاب إلى الفعل. هذه بالتأكيد إحدى الأدوات، إذا كنت تتجه إلى الجانب التجاري من الإقراض، وهي استخدام تمويل البائع، والقيام بدفعة كبيرة حتى تتمكن من تثبيت هذا العقار، ولديك ما يكفي من الوقت، وستكون قادرًا على السداد يقوم البائع بتمويل متى كانت مدة السداد مزدهرة.
توني:
وهذا جزء مما يجعل الاستثمار العقاري رائعًا هو أنه يسمح بالإبداع اللامتناهي فيما يتعلق بكيفية إنجاز الصفقة. وكلما زاد عدد المحادثات التي نجريها مع المستثمرين الآخرين، كلما رأينا المزيد من الهياكل والروافع والإبداع. وطالما أنك أنت وذلك الشخص الآخر على الطرف الآخر من تلك الصفقة سعيدان وأنكما لا تنتهكان أي قوانين، فمن الواضح أن الأمر سينجح.
هناك شيء أخير، يا آش، يتبادر إلى ذهنك عندما كنت تذكر عدم استحقاق جميع ديونك في نفس الوقت المحدد وأنت على هذه السندات قصيرة الأجل، وينطبق الشيء نفسه إذا كان لديك فترة طويلة- مالك الإيجار لمدة. إذا كان بإمكانك محاولة تنظيم الوظائف الشاغرة لديك بحيث لا تحدث جميعها في نفس الوقت، فسوف تجعل حياتك أسهل على نفسك أيضًا.
عندما عملت في شركة التأجير هذه محليًا لفترة وجيزة بعد التخرج من الجامعة وكنت أرى... كانوا يعطوننا أوراقًا لكل وحدة كانت شاغرة ويقولون: "إذا وقع المستأجر على عقد إيجار لمدة ستة أشهر، فإليك الأسعار لكل وحدة سكنية" شهر. إذا وقعوا عقد إيجار لمدة سبعة أشهر، فإليك ما هو عليه. هذا عقد إيجار مدته ثمانية أشهر، وهذا ما هو عليه." وقد تعتقد أن عقد الإيجار لمدة 10 أشهر سيكون أرخص من عقد الإيجار لمدة ستة أشهر لأن المالك يبقيك في الوحدة لمدة أربعة أشهر أطول، ولكنك ترى أنه في بعض الأحيان يكون عقد الإيجار لمدة ستة أشهر على تلك الوحدة 400 دولار أو 500 دولار أكثر من عقد الإيجار لمدة 10 أشهر. وعندما سألت عن السبب، قلت: "لماذا نفرض رسومًا أكبر على عقد الإيجار طويل الأجل هذا مقارنة بعقد الإيجار قصير الأجل؟" وكان منطقهم هو: "لدينا عدد كبير جدًا من الوحدات التي ستستحق في الإطار الزمني للشهر السادس، لذا نريد أن نحاول تقليل عدد الأشخاص الذين يختارون هذا الخيار وتأخيرهم لمدة ثلاثة أو أربعة أشهر حتى نتمكن من تنظيم الشواغر لدينا ". لقد اعتقدت أنه كان شيئًا مثيرًا للاهتمام حقًا وقد تبادر إلى ذهني عندما ذكرت مدفوعاتك المذهلة بأكملها أيضًا.
اشلي:
نعم، هذا مثير للاهتمام لأنه هنا في بوفالو، يحاول الجميع إنهاء عقود الإيجار في الربيع لأنه لا أحد يتحرك في الشتاء. يحدث ذلك حيث سنعرض عليك بدلاً من عقد إيجار مدته 12 شهرًا، عقد إيجار مدته 15 شهرًا ونمنحك خصمًا صغيرًا إذا قمت بالتوقيع بحيث ينتهي عقد إيجارك في الربيع أو أوائل الصيف لأن هذا هو الوقت الذي يميل فيه معظم الناس التحرك في الربيع. ولا أحد يريد أن ينتهي عقد إيجاره في الشتاء لأنه إذا انتقل شخص ما، فسيكون من الصعب جدًا ملؤه في الشتاء.
توني:
يمين. مجرد شيء يتبادر إلى الذهن. أفكار مثيرة للاهتمام. حسنًا، هذا السؤال يأتي من بيل هول. ويقول بيل: "لدي منزل ربما أقدم عرضًا له. إنه حبس مسبق. صاحب المنزل متأخر بـ 19,000 دولار. سؤالي هو عند حساب هذا العرض، هل أضع هذا الرقم مع بقية نفقاتي؟ لم أقم مطلقًا بشراء حجز مسبق لحبس الرهن، لكن دعني أشرح لك، وبعد ذلك، يا آش، سأنقل الأمر إليك.
عندما يشتري مشتري منزل منزلاً ويحصل على رهن عقاري من أحد البنوك، فإنه يبرم عقدًا مع ذلك البنك ليقول: "سأدفع لك X من الدولارات شهريًا لمدة 15، 20، 25، 30 سنه." وعندما يتخلف مشتري المنزل عن السداد أو يتوقف عن سداد الدفعات، يبدأ البنك بعد ذلك عملية حبس الرهن، وفي النهاية، قد ينتهي الأمر بالبنك إلى طرد ذلك الشخص من المنزل، واستعادة حيازة العقار، ثم يبيعون ذلك العقار على السوق عادة للخسارة.
ولكن هناك خطوات متعددة قبل أن يتم طرد صاحب المنزل فعليًا. وحبس الرهن المسبق هو الخطوة الصحيحة قبل أن يبدأ البنك في بدء جميع الإجراءات القانونية لطردك من المنزل حيث يحاول الناس أحيانًا البيع لتجنب وصول حبس الرهن إلى رقمهم القياسي. وهذا مكسب للبنك لأنه إذا كان بإمكانهم تجنب موقف البيع على المكشوف حيث يبيعون ممتلكاتهم بخسارة، فمن الواضح أن البنك يجب أن يحافظ على نفسه في هذا الموقف أيضًا. هذا هو بالضبط ما هي عملية ما قبل الرهن. لكن يا آش، أعلم أنك قلت أنك اشتريت عقارًا واحدًا على الأقل كان في مرحلة ما قبل حبس الرهن، لذا أعتقد أن أخبرنا بهذه القصة. وبعد ذلك هل كان عليك إحضار الدفعات المستحقة لهذا الشخص قبل أن تتمكن من شراء العقار؟
اشلي:
نعم، لقد انتهى بنا الأمر بالفعل إلى إجراء موضوع للتعامل على هذا العقار. إذا عدتم يا رفاق واستمعتم إلى حلقة بيس موريبي التي شاركنا فيها، فتحدثنا عن هذا قليلًا. ومن الواضح أنه يتقدم إلى ما هو موضوع هذا الموضوع. ولكن هذا يحدث بشكل أساسي عندما تتولى سداد أقساط قرض الشخص. سيبقى القرض باسمهم، وسيتم سند ملكية العقار باسمك، وأنت الآن تمتلك المنزل وستقوم بدفع الرهن العقاري نيابةً عنهم. ولكن لا يزال بإمكانك شراء الرهن المسبق دون الخضوع للصفقات التي يتولى فيها الرهن العقاري.
في هذا السيناريو، يكون صاحب المنزل متأخرًا بمبلغ 19,000 دولار. والسؤال هو: "عند حساب هذا العطاء، هل أضع هذا الرقم مع بقية مصاريفي؟" إذا كنت ستشتري هذا العقار نقدًا، بغض النظر عن الأمر، فسيتعين عليك دفع مبلغ 19,000 دولار، ولكن سيتعين عليك أيضًا دفع رصيد كل ما هو مستحق على القرض أيضًا. فقط إذا كنت تشتري من شخص كان محاصرًا برهنه العقاري، ولم يكن لديه أي دفعات متأخرة وكان مدينًا بمبلغ 100,000 دولار على منزله عندما اشتريت منزله منه، فسيتعين سداد مبلغ 100,000 دولار. في هذا السيناريو، كل ما في الأمر أنهم متأخرون بمقدار 19,000 دولار. ربما يدينون بمبلغ 50,000 ألف دولار أخرى. سيتعين عليك دفع هذا المبلغ بالكامل وهو 79,000 دولار. لا يهم إذا كان قد فات موعد استحقاقه أو إذا كان مستحقًا في المستقبل، فيجب سداد هذا الامتياز بالكامل، وذلك الرهن العقاري بالكامل بغض النظر عن السبب.
السؤال الأول هو كيف يمكنك شراء هذا العقار؟ هل تشتري نقدا؟ هل تستخدم مقرض المال الثابت؟ هل تحصل على تمويل بنكي؟ مهما كان الأمر، عليك التأكد من أنك تحسب أنه سيتعين عليك تقديم عرض يغطي مبلغ 19,000 دولار ثم أيًا كان الرصيد المتبقي على القرض.
يمكنك القيام بما يسمى البيع على المكشوف حيث تتفاوض فعليًا مع البنك بشأن سعر الشراء حتى لا يضطر البنك إلى القيام بعملية حبس الرهن بالكامل؛ يمكنهم استرداد بعض تكاليفهم. لقد حاولنا بالفعل القيام بذلك أولاً مع البنك وانتهى بنا الأمر إلى الحصول على الموضوع للتعامل معه وسداد الرهن العقاري المستحق عليه. لقد حاولنا القيام بذلك مع البنك، لكنهم لم يكونوا على استعداد للتفاوض كثيرًا. وبعد ذلك انتهى الأمر بمجرد القيام بالموضوع وكان مجرد تولي أقساط الرهن العقاري صفقة أفضل بكثير بالنسبة لنا. وانتهى بنا الأمر بدفع الأموال المستحقة نقدًا وحصلنا على الشخص الحالي على الرهن العقاري. وبعد ذلك، واصلنا كل شهر سداد أقساط الرهن العقاري نيابةً عنهم. كان على هذا الشخص أيضًا ضرائب متأخرة مستحقة أيضًا، لذلك كان علينا دفع الضرائب المتأخرة. إذا كنت ستذهب وستحصل على تمويل لحبس الرهن المسبق وكان لديهم 19,000 دولار أمريكي فلقد فات موعد استحقاقها، وإذا كنت ستدفع 20% مقدمًا ثم تحصل على قرض، جزء من 20%، فإن جزءًا من القرض سيكون يكون نحو سعر الشراء هذا.
عندما تقدم عرضك، سيتم تضمين مبلغ 19,000 دولار. أنت لا تقدم عرضك ثم يقبلونه وتغلق الصفقة وتدفع سعر الشراء بالإضافة إلى المبلغ المستحق عليهم وهو 19,000 دولار، وتريد أن يتم تضمين 19,000 دولار في كل ما تعرضه لشراء العقار من أجله. قد يكون ذلك جزءًا من القرض إذا كنت ستشتري العقار بقرض.
لكن نعم، ستحسب هذا بالتأكيد. في معظم الأحيان، إذا كنت لا تقوم بعملية بيع على المكشوف حيث تتفاوض مع البنك، وإذا كان بإمكانك الانتقال إلى سجلات المقاطعة أو PropStream أو أي برنامج آخر مدفوع يمنحك سجلات الممتلكات، فيمكنك الحصول على فكرة عن ما هو رصيد الرهن العقاري، إذا كان هناك أي شيء مضى موعد استحقاقه، ما هو... عادة لا يمكنك الحصول على مبلغ دقيق للغاية، فهو أكثر من مجرد تقدير. واستنادًا إلى مدة القروض التي حصلوا عليها، وسعر الفائدة، فإن هذا هو ما نعتقد أنه مستحق على القرض حاليًا. لكن يمكنك أن تقيس وترى، حسنًا، أنا مهتم بهذا العقار؛ أعلم أنه سيدخل في مرحلة ما قبل الرهن. ولكن بعد ذلك تنظر وترى، حسنًا، تبلغ قيمة هذا العقار 200,000 ألف دولار فقط، لكنهم مع ذلك مدينون بمبلغ 250,000 ألف دولار عليه وهم متأخرون عن 10,000 آلاف دولار أخرى عليه، أو شيء من هذا القبيل. يمكن أن يقيس ذلك، حسنًا، سأضطر إلى إجراء عملية بيع على المكشوف لأنه لا يستحق دفع هذا المبلغ الكبير مقابل العقار لأن لديهم هذه الامتيازات التي يجب سدادها. ولكن إذا كانت الأرقام صحيحة وما زلت تحصل على صفقة رائعة، فنعم، قم بإجراء الأرقام وتأكد من حساب أي تكاليف أخرى.
وإذا كان الأمر يتعلق بمرحلة ما قبل الرهن، فتأكد من أنك تتطلع لمعرفة ما إذا كانت هناك امتيازات أو أحكام أخرى على العقار مثل الضرائب المتأخرة. لا يمكنهم تحمل دفع الرهن العقاري الخاص بهم. هل يبقون على ضرائبهم أيضًا؟ من المهم جدا أن ننظر.
توني:
انهيار عظيم، اشلي. ومرة أخرى، هناك الكثير من الفروق الدقيقة في الاستثمار العقاري. أشعر أن هذا هو موضوع عرض اليوم وأعلم، حسنًا، هل يجب أن أحاول القيام بهذا الموضوع فقط؟ هل يجب أن أتركها في حالة حبس الرهن ثم أحاول الحصول عليها من الواجهة الخلفية؟
الصفقة الثانية التي اشتريتها كانت صفقة بيع على المكشوف. وتحذير واحد فقط للأشخاص الذين يستمعون، وهو الاستعداد لعملية بيع قصيرة ستستغرق وقتًا طويلاً. صفقتي، تلك الصفقة الثانية التي اشتريتها، أعتقد أنها مرت أشهر وأشهر وأشهر بين الوقت الذي قدمت فيه العرض وعندما عادوا فعليًا وقالوا نعم وحتى بعد أشهر أكثر من ذلك عندما أغلقنا بالفعل لأنه كان هناك المشتري الأولي الذي كان مصطفًا، تراجع ذلك المشتري. ثم جاء إلي البنك وقال: "مرحبًا، لقد كنت عرضنا الثاني في الصف. هل تريد أن تأخذها؟" وبعد ذلك استغرقت عملية التفاوض إلى الأبد لأنه لمجرد موافقة البائع على مبلغ ما خلال عملية بيع قصيرة، فلا يزال يتعين على البنك العودة والموافقة على هذا المبلغ أيضًا، وقد يستغرق ذلك إلى الأبد. يمكنك الحصول على صفقة رائعة حقًا عندما تقوم بالشراء على المكشوف، ولكن كن مستعدًا لأن الأمر قد يتطلب الكثير من الأغاني والرقص قبل أن تصل فعليًا إلى خط النهاية في تلك الصفقة.
اشلي:
حسنًا، سؤالنا التالي هو من كايل كونسايت. "بالنسبة لأولئك منكم الذين يمتلكون إيجارات خارج المدينة، ما الذي تدفعونه عادةً مقابل إدارة العقار؟" توني، كان لديك ممتلكاتك في لويزيانا. ما هي رسوم إدارة الممتلكات التي دفعتها مقابل هؤلاء؟ لأن هؤلاء كانوا خارج الولاية بالنسبة لك.
توني:
لقد كانت باهظة الثمن بصراحة. أعتقد أنهم حصلوا عليها بنسبة 10٪ من الإيجارات ولكن بحد أقصى 100 دولار. جميع الوحدات التي كانت لدي، كنت أدفع 100 دولار فقط لكل وحدة. والطريقة التي وجدت بها شركتي للتأجير قصير الأجل هي أنني حرفيًا ذهبت إلى جوجل وكتبت أسماء شركات إدارة العقارات، شريفيبورت، لويزيانا؛ برزت حفنة. لقد اتصلت بمجموعة من الأشخاص، وكانت لدي قائمة بالأسئلة التي أردت أن أطرحها على كل شخص. أنا متأكد تمامًا من أن هذه الأسئلة جاءت من منتديات BiggerPockets فقط. لقد بحثت للتو في النماذج للعثور على الأسئلة التي يجب طرحها على مدير العقارات. وبعضهم لم يعودوا إلي أبدًا، لذلك من الواضح أن هذه علامة. كان هناك زوجان اتصلا بي وأجريت محادثات هاتفية معهما.
وبعد ذلك عندما ذهبت لإغلاق العقار عندما سافرت إلى لويزيانا لإغلاقه بالفعل، وهو العقار الذي أعجبني أكثر، طلبت منه للتو فنجانًا من القهوة. وقد أرسل شخصًا من فريقه لمقابلتي، وقد أعطوني الكثير من الأفكار حول الاقتصاد المحلي، وعن المدينة المحلية، حول ما يعمل بشكل جيد عندما تقوم بإعادة تأهيل عقار للحصول على أفضل قيم الإيجار. وكنت منفتحًا وصادقًا معهم لأنني كنت مستثمرًا جديدًا ولكني كنت أبحث عن شخص لأنمو معه. وكانوا أيضًا جددًا ومتناميين في ذلك الوقت، لذا كانوا سعداء بذلك. لكن نعم، لقد كانت عملية رائعة حقًا، لكنها كانت مجرد الاستفادة من BiggerPockets ثم الخروج إلى هناك والالتقاء بالأشخاص شخصيًا مما ساعدني في العثور على الشخص المناسب.
اشلي:
نعم. أنا دائما أدير ممتلكاتي بنفسي. وبعد ذلك قمت بتعيين شركة لإدارة العقارات منذ ثلاث سنوات، وكانت تلك تجربتي الأولى مع شركة لإدارة العقارات. وأتعابهم، لأنني كنت أنا ومستثمر آخر، وبيننا نحن الاثنين الذين جلبنا عقاراتنا إليهم، حصلنا على خصم كبير. أعتقد أنها كانت 5.5% في السنة الأولى. لقد قمنا للتو بعقد معهم لمدة عام واحد.
توني:
انها فعلا جميلة. 5.5%؟
اشلي:
نعم. وبعد ذلك كان 25 دولارًا لكل مبنى في الشهر. وشمل ذلك خدمات الطوارئ. إذا كانت هناك مشكلة في السباكة في عطلة نهاية الأسبوع، فلن يتقاضوا أجرًا للعمل الإضافي أو أي شيء من هذا القبيل، فقط كل شهر، في كل مبنى. يحتوي المجمع السكني المكون من 40 وحدة على خمسة مبانٍ، لذلك تم تحصيل 25 دولارًا أمريكيًا لكل وحدة شهريًا لهذا العقار، ثم تم تحصيل 25 دولارًا إضافيًا من الشقة المزدوجة.
ثم كانت هناك رسوم إيجار قدرها إيجار شهر واحد. ثم رسوم الصيانة، لا أستطيع أن أتذكر ما كانت عليه عندما بدأنا لأول مرة، ولكن أعتقد أنها كانت 40 دولارًا أو ربما 45 دولارًا في الساعة مقابل أي صيانة يتم إجراؤها. وبعد ذلك كان هناك بعض الرسوم الأخرى... يمكن أن تضيف رسوم الإعداد الكثير أيضًا، لذا تأكد من أنك تسأل عن كل رسوم من اليوم الذي تبدأ فيه إلى يوم خروجك من الفندق، حتى تغادر العقار شركة الإدارة.
قررت مؤخرًا ترك شركتي لإدارة الممتلكات والقيام بكل شيء داخليًا. لقد قمت بتعيين موظفي الصيانة الخاصين بي، وقمت بتعيين مدير الممتلكات الخاص بي. لكنني تحدثت مع شركة إدارة الممتلكات الأخرى. ولذا فقد قمت للتو بسحب بريدهم الإلكتروني، وسأستخدمهم كأمثلة، وأراجع بعض أسعارهم أيضًا، ولكن مع شركة إدارة العقارات الأولى التي استخدمتها بعد السنة الأولى، السنة الثانية، قاموا برفعها إلى 6.5%، على ما أعتقد، رسوم الإدارة. وبعد ذلك أعتقد أن الصيانة زادت إلى 50 دولارًا في الساعة ربما للصيانة. وبعد ذلك لا أعتقد أنه كانت هناك أي تغييرات أخرى في أي رسوم أخرى.
لكن إدارة الممتلكات الأخرى هذه، فقط للمقارنة بمنطقة بوفالو، ما عرضوه علي هو أن رسوم إدارة الممتلكات الخاصة بهم تبلغ 10٪، وهو نفس المبلغ إذا لم يكن لديك... إذا لم يكن لديك الكثير من العقارات ، إذا لم تحصل على السعر بالجملة، فقد فرضت شركة إدارة الممتلكات السابقة رسومًا بنسبة 10% على أشخاص آخرين. رسوم التحميل هي 895 دولارًا للوحدة. يتضمن ذلك الإعلانات والعروض وعروض المستأجرين وإنشاء مستندات الإيجار. وبعد ذلك تتم محاسبة خدمات الصيانة بمبلغ 52.50 دولارًا أمريكيًا للساعة بحد أدنى ساعة واحدة ويتم إصدار الفاتورة بزيادات قدرها 15 دقيقة بعد الساعة الأولى. كان هذا مجرد أساسيات رسومهم هناك.
أعتقد أن الأمر يختلف بالتأكيد من سوق إلى آخر. وأعتقد بنسبة 100% أن أرخص الطرق ليست دائمًا أفضل الطرق. تمامًا مثل الاستعانة بالمقاولين، فإن الأرخص ليس دائمًا الأفضل. كثيرًا ما أتساءل، حسنًا، بالنسبة لممتلكاتي، كنت أدفع هذه النسبة المخفضة جدًا حيث كان المستثمرون الآخرون يدفعون نسبة أعلى بكثير، تلك 10% إلى 12%، ومن الواضح أن وحداتهم كانت ذات قيمة أكبر للشركة لأنهم كانوا يحصلون على أموال كبيرة أكثر من ذلك بكثير لذلك، لذلك أتساءل عما إذا كان ذلك يعكس على نوع من الخدمة. ولكن ربما لا على الإطلاق، ولكن فقط بعض تلك الأشياء التي يجب التفكير فيها.
ثم أيضًا خدمات الصيانة فيما يتعلق بالصيانة التي يقومون بها بالفعل داخل الشركة؟ أحد الأشياء التي كنت أشاهدها كثيرًا عادةً هو خروج فني صيانة، أو فرض رسوم على الساعة أو أي شيء آخر لتقييم الموقف، وبعد ذلك يتم إرساله إلى سباك فعلي أو أشياء من هذا القبيل. يتم تحصيل الرسوم مني فقط مقابل أن ينظر إليها شخص ما ثم يتم تحصيل الرسوم من الشخص الفعلي ليأتي ويصلحها. بالنسبة لما أفعله الآن، فإن القيام بكل شيء داخليًا هو أن لدينا مجموعة من المقاييس. إذا ورد طلب صيانة وكانت مشكلة في السباكة لا تتعلق بتشغيل المرحاض أو تسرب الصنبور ولكنها ليست مهمة سباكة بسيطة جدًا، فسيتم إرسال أمر العمل عبر البريد الإلكتروني مباشرة إلى مورد السباكة لدينا، ويقومون بجدولة ذلك وتعيينه للأعلى، ثم يذهبون. أعتقد أنه من المهم جدًا فهم كيفية عمل أنظمتهم وعملياتهم في جميع الجوانب أيضًا، وليس حتى الصيانة فقط، حتى لا يتم تحصيل رسوم منك مقابل كل هذه الأشياء الصغيرة لأن لديهم هذه العملية برمتها.
شيء آخر طرأ أيضًا هو أنه قبل مغادرتنا شركة إدارة العقارات، بدأنا في توظيف موظفينا للقيام بعمليات التحول داخل الشركة لأنهم أصبحوا مكلفين للغاية مع شركة إدارة العقارات، حيث يقومون بذلك. وبعد أن قمنا بإجراء دوران داخلي، أرسلوا فني صيانة لتفقد العقار. وقد تم إصدار فاتورة لنا ليأتي ويفحصها ويتأكد من أنها جاهزة للإيجار، ولكننا قمنا بالفعل بتعيين مقاولين خاصين بنا لجعلها جاهزة للإيجار. وكانت مجرد رسوم أخرى يفرضونها علينا لكسب المال. ولكن عليك أن تعرف فقط كل الرسوم الصغيرة التي يمكن أن تنتج عنها أيضًا. وآسف، أعلم أنني أستمر في ذلك.
توني:
لا، لا، استمر.
اشلي:
شيء آخر هو أي عمليات تفتيش متكررة. أعتقد أنه ربما في العام الثاني من شركة إدارة العقارات، أرسلوا إشعارًا إلى جميع المالكين بأننا نطلب الآن من الجميع فحص ممتلكاتهم، وأعتقد أن ذلك كان نصف سنوي. وسنرسل التكنولوجيا للخارج. سيكلف الفحص 70 دولارًا. سنكتب أشياء تتعلق بالصيانة الوقائية، والتي تبدو بشكل عام فكرة رائعة. بالنسبة للمجمعات السكنية المكونة من 40 وحدة، لم تكن هذه فكرة رائعة حقًا. لقد مروا، وهذه الشقق تم تنفيذها بشكل جيد جدًا، كل شيء من هذا القبيل، وسوف يمرون ثم يعطوننا ... سيتم تحصيل 70 دولارًا منا لكل وحدة، وهو مبلغ كبير في النهاية عندما يكون لديك مجموعة كاملة من الوحدات. وبعد ذلك أيضًا، كانوا يقولون، "حسنًا، يجب وضع أجهزة كشف الدخان هذه، ويجب وضع GFI هذا،" كل الأمور المتعلقة بالسلامة. لكن المشكلة كانت أنهم كانوا يفرضون علينا أسعارًا قدرها... يمكننا الذهاب إلى Lowe’s وشراء ذلك. عندما تقوم باستبدال 20 كاشف دخان، فإنك تذهب إلى غرفة عرض Lowe’s، Home Depot وتقوم بالمزايدة على 20 كاشف دخان للحصول على سعر أرخص بكثير.
من خلال فهم التكاليف المادية عندما يتم تحصيل المواد منك من شركة إدارة الممتلكات الخاصة بك، هل يحصلون على خصومات على ذلك؟ أشياء مختلفة من هذا القبيل. حقًا، هناك الكثير مما يمكنني الاستمرار فيه وما تعلمته على مر السنين حول الفواتير والرسوم والتكاليف التي تتراكم جميعها وترتبط بشركات إدارة الممتلكات. وإذا قاموا بعمل جيد، فهو يستحق ذلك بنسبة 100٪.
توني:
نعم يا أش، لقد طرحت الكثير من النقاط الجيدة. ولكن هذا بصراحة هو أحد الأسباب التي تجعل من الصعب في بعض الأحيان أن تكون الإيجارات طويلة الأجل مربحة بسبب الرسوم التي يفرضها مديرو العقارات لديك. لقد قمت بالفعل بسحب إحدى اتفاقيات PM الخاصة بي. لقد كنت على حق، لقد كانت تكلفة إدارة العقار 100 دولار شهريًا. رسوم الإيجار كانت أرخص مما قلته. كان سعرنا 350 دولارًا فقط. وإذا كنت أتذكر بشكل صحيح، فقد تم تأجير هذه الوحدة بمبلغ 1,200 دولار أو 1,300 دولار شهريًا، أي ما يزيد قليلاً عن ثلث إيجار شهر واحد.
ولكن أحد الأشياء الأخرى التي حدثت هو أن شركة إدارة الممتلكات كانت تمتلك شركة الصيانة الخاصة بها أيضًا. وكانوا يعطوننا دائمًا خيار "مرحبًا، هذا اقتباس منا. إذا كنت ترغب في الحصول على عروض أسعار خارجية، فأنت مرحب بك في ذلك. لكنك مشغول بالعمل، ولا ترغب في قضاء الوقت في محاولة الاتصال بأربعة سباكين مختلفين للحصول على عرض أسعار حول كيفية استبدال ختم الشمع، لذلك فقط قل: "مرحبًا، أنت تعتني بالأمر بنفسك." ولكن ماذا؟ وجدنا أنه عندما حاولنا البحث عن أسعار أخرى، كانت أسعار مدير العقار عادةً أكثر تكلفة، ولكن الراحة هي التي سمحت لهم بتوسيع نطاق ذلك. لأنه عليك أن تفكر أيضًا، إذا كانوا يتقاضون منك 100 دولار فقط لكل وحدة، فهذا ليس مبلغًا كبيرًا من المال.
اشلي:
هذا لأنك معتاد على المدى القصير [غير مسموع 00:42:21] وهو 30%.
توني:
نعم 30%. لكن فكر فقط، إذا كنت تحاول إنشاء مشروع تجاري وكل عقار تستثمره تبلغ قيمته 100 دولار فقط لكل وحدة، فأنت بحاجة إلى الكثير حتى تصبح مشروعًا تجاريًا ناجحًا سيدفع الفواتير بالفعل، لذا يتعين عليهم العثور على طرق لجعل هذا العمل بالنسبة لهم ماليا. والشيء الآخر الذي يتبادر إلى ذهني، لقد بحثت عنه هنا أيضًا، مدير الممتلكات الخاص بي جعلنا نمتلك ما أسموه حساب المالك، والذي كان في الأساس حسابًا احتياطيًا أو حسابًا احتياطيًا بقيمة 500 دولار. وكانت تلك الـ 500 دولار لتغطية أي نفقات، فقط للتأكد من وجود أموال دائمًا في الحساب لتغطية أي نفقات قد تنشأ. إذا اضطروا، أيًا كان، إلى استبدال كاشف الدخان أو أي إصلاحات صيانة أخرى، فلن يرغبوا في دفع هذه الأموال. وكان حلهم لذلك هو التأكد من وجود 500 دولار على الأقل في حساب هذا المالك دائمًا.
وكان لدينا خياران لوضع تلك الأموال هناك. يمكننا إما أن نكتب شيكًا بمبلغ 500 دولار، ونضعه هناك دفعة واحدة، أو أنهم سيخصمون 50 دولارًا شهريًا حتى يصلوا إلى 500 دولار. فكر في ما إذا سلكت هذا الطريق، الآن، لا تدفع فقط 100 دولارًا شهريًا مقابل رسوم إدارة الممتلكات الخاصة بك، ولكنك الآن تحصل أيضًا على 50 دولارًا إضافيًا شهريًا لمدة 10 أشهر، لذا فأنت الآن تدفع بالفعل 150 دولارًا شهريًا شهر لإدارة الممتلكات الخاصة بك. ولنفترض أنك كنت تقوم بالتسوية فقط أو أنك لن تحصل إلا على بضع مئات من الدولارات شهريًا من الأرباح على أي حال، وأن مبلغ 50 دولارًا يحدث فرقًا كبيرًا على مدار العام. قم بالتأكيد بقراءة اتفاقيات PM الخاصة بك واحصل على فهم قوي حقًا للتكاليف المختلفة.
اشلي:
وستحصل في النهاية على 500 دولار. عندما تترك شركة إدارة الممتلكات، فإنها تعيد لك تلك الأموال الاحتياطية. عليك أن تفكر في الأمر باعتباره حساب توفير لا يولد أي فائدة لك.
توني:
نعم.
اشلي:
ولكن من المثير للاهتمام أنهم سمحوا لك بالدفع على مدى فترة من الزمن لأنه عندما فعلنا ذلك، كان لا بد من دفع كل شيء... كان هذا جزءًا من رسوم الإعداد التي كان يجب دفعها مقدمًا. وهذا أمر عظيم أن نطرحه يا توني، وهو أن نفكر في ذلك. حسنًا، أنت تشتري هذا العقار، وقد قمت بإلقاء أموالك في الدفعة الأولى ربما لدفع تكاليف إعادة التأهيل الخاصة بك، وربما تكون لديك ضائقة مالية. هل تأكدت من أنه سيكون لديك تلك الاحتياطيات لهم؟
حسنًا، شكرًا جزيلاً لكم يا رفاق على تقديم بعض الأسئلة الرائعة اليوم. وكما هو الحال دائمًا، يمكنك الانتقال إلى موقع bigpockets.com/reply، ويمكنك ترك سؤال لنا. أو يمكنك الدخول إلى الرسائل المباشرة الخاصة بي ورسائل توني في Wealth from Rentals أو في Tony J. Robinson. سنراكم يا رفاق يوم الأربعاء مع ضيف.
شاهد البودكاست هنا
في هذه الحلقة نغطي
- كيفية العثور على الأفضل شركة إدارة الممتلكات لاستئجارك
- رسوم إدارة الممتلكات وكيفية الحفاظ على انخفاض التكاليف
- لماذا يجب عليك تأمين الممتلكات الخاصة بك خلال مرحلة إعادة التأهيل
- طريقة الاستخدام مدفوعات البالون لصالحك (وتجنب المزيد من المخاطر!)
- ما تحتاج إلى معرفته من قبل شراء الممتلكات المحجوزة مسبقا
- و So أكثر بكثير!
استعمل RentSavvy، الخدمة الوحيدة على مستوى الدولة لتعيين المستأجرين لملء الممتلكات المستأجرة الخاصة بك بسرعة مقابل رسم ثابت واحد.
روابط من العرض
هل أنت مهتم بمعرفة المزيد عن الرعاة اليوم أو أن تصبح شريكًا في BiggerPockets نفسك؟ بريد إلكتروني:
ملاحظة بواسطة BiggerPockets: هذه آراء كتبها المؤلف ولا تمثل بالضرورة آراء BiggerPockets.
- محتوى مدعوم من تحسين محركات البحث وتوزيع العلاقات العامة. تضخيم اليوم.
- تمويل EVM. واجهة موحدة للتمويل اللامركزي. الوصول هنا.
- مجموعة كوانتوم ميديا. تضخيم IR / PR. الوصول هنا.
- أفلاطونايستريم. ذكاء بيانات Web3. تضخيم المعرفة. الوصول هنا.
- المصدر https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-296
- :لديها
- :يكون
- :ليس
- :أين
- $ UP
- 000
- 1
- 10
- 12
- اشتراك شهرين
- 15%
- 20
- 20 سنة
- 200
- 2008
- 24
- 25
- 28
- 30
- 300
- 40
- 50
- a
- ماهرون
- من نحن
- استمر
- حسابي
- المحاسبة
- دقيق
- المكتسبة
- في
- يقدم
- في الواقع
- تضيف
- إضافي
- العنوان
- قابل للتعديل
- متقدم
- مميزات
- دعاية
- نصيحة
- التابعة
- بعد
- مرة أخرى
- وكالة
- الوكيل
- منذ
- اتفاقيات
- قدما
- الكل
- يسمح
- سابقا
- أيضا
- دائما
- كمية
- an
- تحليل
- و
- آخر
- إجابة
- أي وقت
- بعد الآن
- اى شى
- شقة
- شقق سكنية
- تفاح
- نقدر
- الموافقة على
- هي
- المنطقة
- حول
- AS
- الجوانب
- تقييم
- أسوشيتد
- At
- جمهور
- المؤلفة
- تجنب
- الى الخلف
- المدعومة
- الخلفية
- حقيبة
- الرصيد
- مصرف
- البنوك
- على أساس
- في الأساس
- الأساسيات
- BE
- لان
- يصبح
- أن تصبح
- كان
- قبل
- باسمى او لاجلى
- وراء
- يجري
- اعتقد
- تستفيد
- أفضل
- أفضل
- ما بين
- محاولة
- كبير
- مشروع قانون
- الفواتير
- فواتير
- قطعة
- إزهار
- الأزرق
- مجلس
- الحدود
- الاقتراض
- على حد سواء
- اشترى
- العلامة تجارية
- استراحة
- انهيار
- كسر
- BRIDGE
- جلب
- وبذلك
- وسيط
- جلبت
- اسود احمر
- نساعدك في بناء
- ابني
- باقة
- احتراق
- الأعمال
- مشغول
- لكن
- يشترى
- مشتر..
- شراء
- by
- حساب
- حساب
- دعوة
- تسمى
- أتى
- CAN
- يستطيع الحصول على
- قبعة
- الموارد
- سيارة
- يهمني
- حذر
- النقد
- تدفق مالي
- صرف
- اشتعلت
- تسبب
- الأسباب
- الحذر
- حذر
- تغيير
- التغييرات
- تهمة
- متهم
- شحن
- رخيص
- أرخص
- أرخص
- التحقق
- اختار
- المدينة
- اغلاق
- صندوق توظيف برأس مال محدود
- شارك في المضيف
- قهوة
- كلية
- COM
- تأتي
- يأتي
- آت
- تجاري
- الشركات
- حول الشركة
- قارن
- مجمع
- مؤتمر
- محافظ
- نظر
- إنشاء
- واصل
- استمرار
- عقد
- مقاول
- المقاولون
- مراقبة
- ملاءمة
- المحادثات
- رائع
- التكلفة
- مكلفة
- التكاليف
- استطاع
- مقاطعة
- زوجان
- الدورة
- بهيكل
- تغطية
- مغطى
- ويغطي
- الإبداع
- الإبداع
- أزمة
- كوب
- حالياًّ
- حاليا
- قطع
- رقص
- يوم
- أيام
- صفقة
- المخصصة
- دين
- قررت
- الافتراضات
- قطعا
- فعل
- فرق
- مختلف
- صعبة
- مباشرة
- خصم الإخوة الإضافي
- الخصومات
- بحث
- العرض
- do
- وثيقة
- هل
- لا
- فعل
- دولار
- فعل
- لا
- إلى أسفل
- اثنان
- أثناء
- كل
- في وقت مبكر
- أسهل
- بسهولة
- سهل
- أكل
- اقتصاد
- حافة
- إما
- آخر
- البريد الإلكتروني
- حالة طوارئ
- النهاية
- التي لا نهاية لها
- ينتهي
- كاف
- ما يكفي من المال
- ضمان
- ضمان
- الدخول
- كامل
- كلية
- حلقة
- إنصاف
- خاصة
- عزبة
- تقدير
- الأثير (ETH)
- حتى
- في النهاية
- EVER
- كل
- كل شخص
- كل شىء
- مثال
- أمثلة
- مصاريف
- ذو تكلفة باهظة
- الخبره في مجال الغطس
- خبرة
- شرح
- مكشوف
- مدى
- احتفل على
- الوجه
- فيسبوك
- عادل
- فال
- زائف
- للعائلات
- خيالي
- بعيدا
- مزرعة
- صنبور
- رسوم
- شعور
- الرسوم الدراسية
- قليل
- شغل
- حشوة
- أخيرا
- تمويل
- مالي
- أزمة مالية
- ماليا
- التمويل
- نهاية
- نار
- الاسم الأول
- لأول مرة
- خمسة
- حل
- ثابت
- مسطحة
- نقف
- تقلب
- تدفق
- في حالة
- إلى الأبد
- أشكال
- لحسن الحظ
- المنتديات
- إلى الأمام
- وجدت
- أربعة
- تبدأ من
- جبهة
- بالإضافة إلى
- صندوق
- أموال
- مستقبل
- العلاجات العامة
- توليد
- جيل
- دولار فقط واحصل على خصم XNUMX% على جميع
- الحصول على
- GFI
- هدية
- منح
- يعطي
- إعطاء
- Go
- يذهب
- الذهاب
- ذهب
- خير
- عمل جيد
- شراء مراجعات جوجل
- عظيم
- النمو
- متزايد
- ينمو
- ضيف
- شخص
- كان
- صالة
- يحدث
- حدث
- حدث
- يحدث
- سعيد
- الثابت
- يملك
- وجود
- he
- رئيس
- سماع
- مساعدة
- ساعد
- مساعدة
- لها
- هنا
- متردد
- مخفي
- مرتفع
- عالي الجودة
- أعلى
- جدا
- وسلم
- تأجير
- تأجير
- له
- ضرب
- ضرب
- عقد
- عقد
- يحمل
- الصفحة الرئيسية
- مستودع المنزل
- بكل صراحه
- نأمل
- ساعة
- منـزل
- المنازل
- كيفية
- كيفية
- لكن
- HTTPS
- ضخم
- قنطار
- i
- سوف
- فكرة
- الأفكار
- if
- أهمية
- in
- شامل
- يشمل
- دخل
- القيمة الاسمية
- زيادة
- العالمية
- غير مكلف
- معلومات
- في البداية
- في الداخل
- رؤى
- إلهام
- بدلًا من ذلك
- التأمين
- مصلحة
- سعر الفائدة
- أسعار الفائدة
- يستفد
- وكتابة مواضيع مثيرة للاهتمام
- إلى
- الاستثمار
- استثمار
- مستثمر
- المستثمرين
- قضية
- مسائل
- IT
- انها
- وظيفة
- رحلة
- م
- واحد فقط
- احتفظ
- حفظ
- أبقى
- ركلة
- نوع
- علم
- معرفة
- المالك
- كبير
- اسم العائلة
- الى وقت لاحق
- القوانين
- تعلم
- تعلم
- تأجير
- الأقل
- يترك
- اليسار
- شروط وأحكام
- LEND
- المقرض
- الإقراض
- أقل
- الاستفادة من
- LG
- مسئولية
- الحياة
- ضوء
- مثل
- خط
- مبطن
- قائمة
- استماع
- القليل
- حياة
- جار التحميل
- قرض
- القروض
- محلي
- محليا
- طويل
- وقت طويل
- طويل الأجل
- يعد
- بحث
- بدا
- أبحث
- خسارة
- ضائع
- الكثير
- لويزيانا
- حب
- منخفض
- خفض
- حظ
- صنع
- صيانة
- أغلبية
- جعل
- كسب المال
- يصنع
- القيام ب
- إدارة
- إدارة
- مدير
- مديرو
- كثير
- تجارة
- مادة
- المواد
- أمر
- ماكس العرض
- مايو..
- تعني
- يعني
- تعرف علي
- الاجتماع
- عضو
- المذكورة
- القائمة
- المقاييس
- ربما
- مانع
- الحد الأدنى
- دقيقة
- دقائق
- الأخطاء
- تخفيف
- مال
- شهر
- شهريا
- المقبلة.
- الأكثر من ذلك
- صباح
- رهن
- القروض العقارية
- أكثر
- التحفيز
- فم
- خطوة
- التحركات
- يتحرك
- كثيرا
- متعدد
- يجب
- متبادل
- my
- الاسم
- على الصعيد الوطني
- بالضرورة
- حاجة
- بحاجة
- إحتياجات
- المعاوضة
- أبدا
- جديد
- نيويورك
- حديثا
- التالي
- لا
- عادي
- ملاحظة
- يلاحظ..
- الآن
- عدد
- أرقام
- الإشغال
- of
- خصم
- عرض
- عرضت
- الوهب
- Office
- غالبا
- حسنا
- on
- التأهيل ل
- مرة
- ONE
- منها
- فقط
- جاكيت
- آراء
- خيار
- مزيد من الخيارات
- or
- طلب
- أخرى
- لنا
- خارج
- في الخارج
- على مدى
- المستحقة
- الخاصة
- مملوكة
- أصحاب
- سلام
- مدفوع
- جزء
- الشريكة
- الماضي
- دفع
- وسائل الدفع
- المدفوعات
- مجتمع
- نسبة مئوية
- تنفيذ
- فترة
- شخص
- الشخصية
- مرحلة جديدة
- للهواتف
- اختيار
- قطعة
- المكان
- أفلاطون
- الذكاء افلاطون البيانات
- أفلاطون داتا
- بلايستشن
- لاعب
- من فضلك
- سباكة
- المزيد
- بودكاست
- بودكاست
- البوينت
- نقاط
- سياسات الخصوصية والبيع
- سياسة
- محفظة
- ملكية
- منشور
- قبل
- أعدت
- جميل
- سابق
- السعر
- الأسعار
- رئيسي
- مبدأ
- المحتمل
- المشكلة
- عملية المعالجة
- العمليات
- مربح
- الأرباح
- HAS
- الملكية
- محمي
- تزود
- شراء
- شراء
- مشتريات
- المشتريات
- دفع
- وضع
- وضع
- سؤال
- الأسئلة المتكررة
- سريع
- بسرعة
- اقتبس
- يقتبس
- نطاق
- معدل
- الأجور
- الوصول
- عرض
- نادي القراءة
- استعداد
- حقيقي
- العقارات
- في الحقيقة
- سبب
- الأسباب
- مؤخرا
- الاعتراف
- نوصي
- سجل
- تسجيل
- تخفيض
- تعكس
- برد
- رحاب
- نسبي
- ذات الصلة
- تذكر
- الاجار
- الإيجارات
- رد
- يحل محل
- الرد
- التقارير
- مثل
- طلب
- تطلب
- المتطلبات الأساسية
- حجز
- الاحتياطيات
- سكني
- REST
- عكس
- مراجعة
- التعليقات
- RGB
- حق
- المخاطرة
- المخاطر
- محفوف بالمخاطر
- غرفة
- دائري
- طريق
- صف
- السجاد
- يجري
- تشغيل
- السلامة
- قال
- تخفيضات
- بائع
- نفسه
- مدخرات
- حساب التوفير
- رأى
- قول
- قول
- يقول
- حجم
- سيناريو
- سيناريوهات
- جدول
- بحث
- الثاني
- مضمون
- انظر تعريف
- رؤية
- رأيت
- بيع
- بيع
- إرسال
- إرسال
- إحساس
- أرسلت
- الخدمة
- خدماتنا
- طقم
- الإعداد
- سبعة
- مشاركة
- هي
- سال
- التسوق والترفيه
- المحلات التجارية
- قصير
- المدى القصير
- ينبغي
- إظهار
- العروض
- جانب
- إشارة
- وقعت
- هام
- بشكل ملحوظ
- لوحات
- مماثل
- الاشارات
- عزباء
- حالة
- حالات
- SIX
- سادس
- slide
- التدخين
- So
- تطبيقات الكمبيوتر
- الصلبة
- حل
- بعض
- شخص ما
- شيء
- أغنية
- قريبا
- مصدر
- الفضاء
- المساحات
- متخصصون
- محدد
- أنفق
- المدعومة
- الرعاة
- سبوتيفي
- الربيع
- استقرار
- المسرح
- Star
- بداية
- بدأت
- يبدأ
- الولايه او المحافظه
- الدولة المزرعة
- إقامة
- خطوة
- خطوات
- لا يزال
- توقف
- قصص
- قصتنا
- إستراتيجي
- إستراتيجيا
- الإستراتيجيات
- أكثر صرامة
- يكافح
- موضوع
- المقدمة
- ناجح
- هذه
- الصيف
- فائق
- مفاجآت
- أنظمة
- أخذ
- اتخذت
- مع الأخذ
- حديث
- الحديث
- مهمة
- الضرائب
- فريق
- التكنولوجيا
- مستأجر
- مصطلح
- سياسة الحجب وتقييد الوصول
- من
- شكر
- شكر
- أن
- •
- أساسيات
- المستقبل
- المعلومات
- من مشاركة
- منهم
- موضوع
- أنفسهم
- then
- هناك.
- تشبه
- هم
- شيء
- الأشياء
- اعتقد
- هذا العام
- هؤلاء
- على الرغم من؟
- فكر
- ثلاثة
- عبر
- طوال
- الوقت
- إطار زمني
- مرات
- عنوان
- عناوين
- إلى
- اليوم
- اليوم
- سويا
- تواليت
- طن
- توني
- جدا
- استغرق
- أداة
- موضوع
- الإجمالي
- صارم
- نحو
- تقليدي
- النص الكامل
- تحويل
- حاول
- يثير
- رحلة
- صحيح
- محاولة
- دوران
- مرتين
- اثنان
- نوع
- نموذجي
- عادة
- غير قادر
- مع
- فهم
- فهم
- وحدة
- الوحدات
- حتى
- آخر التحديثات
- us
- تستخدم
- مستعمل
- استخدام
- عادة
- تقييم الموقع
- التقييمات
- قيمنا
- القيم
- بائع
- مقابل
- جدا
- التعليم والتدريب المهني
- فيديو
- تريد
- مطلوب
- يريد
- وكان
- شمع
- طريق..
- طرق
- we
- ثروة
- ويب بي
- الأربعاء
- أسبوع
- نهاية الأسبوع
- ترحيب
- حسن
- ذهب
- كان
- ابحث عن
- ما هي تفاصيل
- أيا كان
- متى
- كلما
- في حين
- سواء
- التي
- في حين
- من الذى
- كامل
- لماذا
- على نطاق أوسع
- سوف
- مستعد
- كسب
- الشتاء
- مع
- في غضون
- بدون
- رائع
- خشب
- للعمل
- عمل
- عامل
- أعمال
- قيمة
- سوف
- كنت لأعطي
- مغلف
- اكتب
- مكتوب
- خاطئ
- X
- عام
- سنوات
- نعم فعلا
- أمس
- حتى الآن
- نيويورك
- لصحتك!
- حل متجر العقارات الشامل الخاص بك في جورجيا
- نفسك
- موقع YouTube
- زفيرنت