أسواق الطفرة في مرحلة ما بعد الجائحة تهدأ "بشكل حاد"

ديف:
مرحبا جميعا. مرحبا بكم في في السوق. أنا مضيفكم، ديف ماير، وانضم إلينا اليوم جيمس دينارد. جيمس، ما الأمر يا رجل؟

جيمس:
لا، فقط أتسكع تحت أشعة الشمس وسأسافر إلى سياتل بعد ذلك، لذا أريد البقاء حيث أنا، لكن هذا ليس واردًا اليوم.

ديف:
ماذا تتجه إلى هناك لتفعله؟

جيمس:
علينا أن نسير على بعض العقارات. نحن نقوم بتحديث السوق لدينا. لدينا فئة من المستثمرين ثم نقيم حفلة عطلة هيتون/داينارد، والتي تعد دائمًا وقتًا ممتعًا. نحن نحب الخروج في أيام العطلات.

ديف:
حسنًا، لأي شخص يستمع إلى هذا، نحن نسجل هذا قبل أسبوعين بسبب العطلات، لذلك تعلم أننا نسجل هذا في أواخر ديسمبر، ولكن ما هي خطة حفلة العطلة الخاصة بك؟

جيمس:
حسنًا، عادةً، وفي حالة حدوث نوع من الفوضى بسبب فيروس كورونا، اعتدنا على إقامة حفلات منزلية كبيرة في أحد تقلباتنا أو مبانينا الجديدة.

ديف:
هذا رائع.

جيمس:
إنهم متوحشون جدًا ونحن نقضي وقتًا ممتعًا. لكننا استأجرنا هذا العام... إنه أمر رائع. إنها مثل مجموعة من الألعاب، حيث لديهم البولينج، وتوبجولف، وكل الأشياء المختلفة. نحن نفعل أكثر رسمية قليلا. في العام المقبل سأعود إلى حفلة منزلية ودي جي وكل أنواع الأشياء.

ديف:
يا رجل، أنا أفتقدك لمدة ثلاثة أيام. سأكون في سياتل يوم الجمعة.

جيمس:
يا صاح. نعم، لأنني سأغادر ليلة الأربعاء.

ديف:
هذا مقرف. حسنًا. حسنا، هذا سيء للغاية. لكن اليوم لدينا عرض رائع لك. لا أعلم، أعتقد أن هنري استضافنا في المرة الأولى التي استقبلنا فيها تايلور مار، ولكن لدينا تايلور مار وهو نائب كبير الاقتصاديين في Redfin وربما أحد الأشخاص الذين أتابع أبحاثهم عن كثب. وهو خبير في سوق الإسكان، كل شيء. لكننا اليوم نخوض الكثير من المحادثات حول الهجرة وحول ما حدث أثناء الوباء وما إذا كانت هذه الاتجاهات مستمرة الآن أو ما هي الاتجاهات الجديدة التي تظهر والتي يجب على المستثمرين والمستثمرين الطموحين الانتباه إليها. جيمس، هل كان هناك أي شيء على وجه الخصوص استمتعت به حقًا وتعتقد أنه يجب على المستمعين الانتباه إليه؟

جيمس:
حسنًا، أعتقد أنه في الواقع يتتبع هذه الاتجاهات التي ليست... كما أعتقد أن الكثير منا كمستثمرين، ننظر إلى أسواقنا المحلية والإسكان، وما يحدث الآن وما نفعله. الشيء الأكثر أهمية بالنسبة للمستثمرين هو تبديل خطتك وتعديلها. وأنا أعلم أنني تعلمت أن عام 2008 يشبه النظر إلى كل هذه الأشياء الخارجية. الهجرة هي شيء لم أنظر إليه من قبل إلى جانب السوق المحلية. ولكن كمستثمر، أريد الاستمرار في الاستثمار ويمكنك تتبع هذه الاتجاهات في مكانها الصحيح... لا يتعلق الأمر دائمًا بالمناطق الأكثر شيوعًا. إنه مثل أين يتحرك الناس؟ تعد الهجرة عاملاً كبيرًا في ذلك وأعتقد أنه من المهم أن يفتح الناس أعينهم وينظروا إلى الصورة الكبيرة ثم يخبرك بكيفية الاستثمار في السنتين إلى الأربع سنوات القادمة لأنك تريد الاستثمار حيث يتجه الناس .

ديف:
نعم على الاطلاق. هذه نصيحة رائعة وأعتقد أنه بإمكانكم جميعًا تعلم الكثير، ليس فقط حول كيفية ما يحدث خلال العامين الماضيين، ولكن فقط حول العقلية العامة وبعض المعلومات الجديدة التي يجب أن تأخذوها في الاعتبار عندما تفكرون في استراتيجية الاستثمار الشخصية الخاصة بكم. حسنًا، سنأخذ استراحة سريعة ثم نحضر تايلور بعد ذلك. نرحب بعودة تايلور مار، نائب كبير الاقتصاديين في Redfin، إلى On the Market.

تايلور:
شكرا لاستضافتي. من الرائع أن أكون هنا.

ديف:
حسنًا، أعتقد أننا قلنا هذا عندما كنا نتحدث قبل العرض، لكن حلقتك الأولى كانت واحدة من أكثر حلقاتنا شهرة على الإطلاق. نحن ممتنون جدًا لعودتك إلى العرض. لقد استضفناك أولاً وأعتقد أنه كان مثل شهر مايو أو يونيو وكان سوق الإسكان يبدو مختلفًا تمامًا عما هو عليه الآن. هل يمكنك أن تعطينا رأيك فيما حدث خلال النصف الثاني من عام 2022؟

تايلور:
نعم. لذا أعني أن النصف الأول كان مثيرًا للاهتمام للغاية لأنه بحلول ذلك الوقت ارتفعت أسعار الفائدة بشكل كبير وكنا نشهد الكثير من المؤشرات الرئيسية تتجه نحو الأسفل، وكان السوق يتفاعل، وكان ذلك نوعًا من التصرف مع تعديل أسعار الرهن العقاري مع بعض من تصرفات بنك الاحتياطي الفيدرالي. نحن الآن في المرحلة الثانية، وهي أن التضخم كان أكثر إثارة للقلق في النصف الثاني من العام. وقد تسبب ذلك في مزيد من العدوان من جانب بنك الاحتياطي الفيدرالي لرفع أسعار الفائدة. لقد كانوا يتنزهون بشكل أسرع مما كان متوقعا. ونتيجة لذلك، ارتفعت أسعار الفائدة بشكل أسرع بكثير حتى منذ الصيف، وكانت في الواقع أكثر تقلبا. لقد ارتفعت خلال الأشهر، وأعتقد أنه كان ذلك في شهري أغسطس ويوليو، وانخفضت في نفس الوقت بحوالي نقطة مئوية. لقد فعلوا ذلك الآن مرتين. بلغ تقلب أسعار الرهن العقاري أعلى مستوى له منذ 35 عامًا، وهذا الجانب على وجه الخصوص يفسر حقًا ما حدث في السوق خلال الأشهر الستة الماضية لأنه مع تقلب أسعار الفائدة بشكل كبير حتى بعد ارتفاعها وتهدئة السوق، فقد شاهدنا أيضًا مؤشرات أخرى تلعب دورها. أعلى.
على سبيل المثال، انخفضت قيم المنازل بواحدة من أسرع وتيرة لها منذ عام 2009 وفقا لمؤشر كيس شيلر. وهذا رد فعل على ارتفاع أسعار الفائدة. لكننا نرى أيضًا المزيد من مؤشرات الطلب الرائدة على المدى القصير ترتد حقًا ذهابًا وإيابًا جنبًا إلى جنب مع هذا الارتفاع والانخفاض في أسعار الفائدة. في بعض الأمثلة، اضطر البائعون بشكل متزايد إلى خفض أسعارهم لأنهم لم يحصلوا على العرض الذي يريدونه وكانت الأسعار أعلى. إنهم يخفضون أسعارهم لمقابلة المشترين أينما كانوا وما يمكنهم تحمله. ولكن بعد ذلك عندما تنخفض أسعار الفائدة، لن يضطروا إلى القيام بنفس القدر من الانخفاضات في الأسعار. وقد حدث هذا بينج بونج للبائعين. لقد قام الكثير منهم بإلغاء إدراج منازلهم أو العودة إلى السوق وإعادة إدراج منازلهم عندما تنخفض أسعار الفائدة. ثم كما هو الحال بالنسبة للمشترين، فسوف يتعجلون في بدء جولة في المنازل، وربما يتحولون عندما يقدمون عروضًا بعد انخفاض الأسعار ويحصلون على المزيد من الريح الخلفية من الأسعار المنخفضة. حقا لقد كان مجرد واحد من التقلبات. إذا كان لي أن أختار كلمة واحدة لتلخيص الأشهر الستة الماضية.

ديف:
وتايلور، بعض أعمالك التي أستمتع بها كثيرًا تدور حول الاختلافات الإقليمية المختلفة في سوق الإسكان، ولكن التقييم الذي قدمته لنا للتو، هل هذا صحيح في جميع المجالات أم أنك ترى ذلك أكثر؟ هل ترى المزيد من التقلبات في أسواق معينة مقارنة بأسواق أخرى؟

تايلور:
نحن بالتأكيد نشهد المزيد من التقلبات. على نطاق واسع، إذا فكرت في السنوات العشر الماضية، فستجد أيضًا تقلبات كبيرة في الأماكن التي يسهل فيها بناء المساكن. أماكن مثل فينيكس وتكساس وناشفيل، هذه الأماكن أكثر تقلبًا لأنه من الأسهل زيادة العرض، ومن الأسهل على المستثمرين الانقضاض عليها وجعل السوق أكثر تقلبًا بعض الشيء. ولكن هذا كان صحيحًا فقط على نطاق زمني أضيق من الأشهر الستة الماضية إلى عام، حيث كانت هذه المدن التي شهدت طفرة وبائية، خاصة في المنطقة الجبلية مثل بويز، وسولت ليك سيتي، وفينيكس، وكل تلك الأماكن، وفيجاس أيضًا ازدهرت، لكنها هدأت أيضًا بشكل حاد. ومع ارتداد أسعار الفائدة ذهابًا وإيابًا، فإنها لم تشهد في الواقع قدرًا كبيرًا من الارتداد في الطلب، مما يعني أنها استمرت في التباطؤ بشكل حاد كرد فعل على أسعار الفائدة المرتفعة.
أعتقد أن جزءًا من ذلك يرجع إلى انسحاب المستثمرين وتراجع البائعين وقليل من التغيير في أسعار الفائدة على المدى القريب، وأعتقد أنه قد أخاف بالفعل الكثير من اللاعبين الكبار حيث يشعرون أن هناك الكثير من المخاطر هناك في الوقت الراهن. شهدت تلك الأسواق تراجعًا أكبر، لكن الأسواق الأخرى في الشمال الشرقي والغرب الأوسط، شهدت مرونة أكبر عندما انخفضت أسعار الفائدة قليلاً عن أعلى مستوياتها، وهذا يمثل بعض التقلبات الوطنية التي نشهدها

جيمس:
تايلور، أنا أعمل خارج سوق سياتل، لذا فهذه تكنولوجيا. لقد رأينا الكثير من التقدير خلال الـ 24 شهرًا الماضية، أو ليس كثيرًا خلال الستة أشهر الماضية، ولكن أعتقد خلال الـ 28 إلى 30 شهرًا الماضية. وقد شهدنا بالتأكيد تراجعًا جذريًا عن ذروة الأسعار. لقد انخفض الكثير من الأسعار بنسبة 25 أو 30٪، ليس من المتوسط ​​ولكن من ذروة أسعار الربيع. ثم ما رأيناه مؤخرًا هو أنه قد استقر نوعًا ما مع حدوث تدفق بطيء عبر السوق. وجزء مما ننظر إليه فيما يتعلق بالمستثمرين هو أننا شهدنا انخفاضًا كبيرًا في تسوية البائع لأن الناس نفد صبرهم مع الأيام في الأسواق لدرجة أنهم كانوا يخفضون الأسعار بعد أسبوعين أو ثلاثة أسابيع.
والآن ما رأيناه هو أن الأسعار في الواقع قد استقرت قليلاً وأن الأيام في السوق متسقة حوالي 30 إلى 45 يومًا في سوقنا والآن يتم بيع الأشياء بالقرب من القائمة أو أود أن أقول في غضون 2 -3% نسبة في تلك المرحلة. لقد رأينا أسواقًا ساخنة مثل فينيكس، وبويز، وحتى سان دييغو، وهذه الأسواق الساخنة المفعمة بالحيوية، ثم رأينا أسواق التكنولوجيا التي ظهرت بسبب نمو الوظائف، هل تعتقد أنها ستبدأ في الاستقرار أيضًا أم هل تتوقع أن يستمر انخفاضها حتى مع تلك الانخفاضات الكبيرة التي شهدناها في الأشهر الستة الماضية؟

تايلور:
هذا سؤال ممتاز. أعلم أن الكثير من الناس في سياتل يتساءلون عن هذا. لقد تحدثت مع الكثير من الصحفيين هناك. لدي الكثير من الأصدقاء في سياتل لأنني عشت مؤخرًا هناك وكنت على مدى السنوات العشر الماضية معظم قاعدة منزلي. أنا على دراية سياتل. وما أعرفه عن سياتل هو أن لديها هذه الحدود عندما تبدأ الأسواق المالية في التعافي. هناك الكثير من الثروة التقنية في المنطقة، ومع تعافي الأسهم مثل Amazon وMicrosoft وFacebook قليلاً، يمكن أن يساعد ذلك في دعم الطلب قليلاً. من الصعب رؤية ذلك في البيانات نظرًا لوجود هذا العنصر النفسي أيضًا، تمامًا كما هو الحال عندما يكون هناك ارتفاع في عمليات تسريح العمال، حيث لا يتم تسريح الجميع، تكون عمليات التسريح من العمل صغيرة حقًا، ولكن هناك تأثيرًا نفسيًا مضاعفًا قد يكون لدى الكثير من الأشخاص إن الخوف والقلق المتزايد بشأن العمل في سوق العقارات هو القرار الكبير.
ومع ذلك، فإن الأسواق مثل سياتل وسان فرانسيسكو باهظة الثمن والتي لم تتميز بقدر كبير من الازدهار والكساد مثل بويز أو فينيكس، وبويز وفينيكس هي أسواق صغيرة نسبيًا لذا لا تتطلب الكثير من النشاط لإحداث تغيير كبير. في حين أن سياتل وسان فرانسيسكو، من الصعب الحصول على هذا القدر من الاختلاف. الآن في سياتل، انخفضت قيمة المنازل من ذروتها في مايو وحتى سبتمبر وفقًا لـ Case-Shiller بنحو 9٪ بالفعل. واستنادًا إلى البيانات الأحدث، أعتقد أن هذا مستمر ببضع نقاط مئوية على الأقل. لقد شهدنا تعديلاً كبيرًا بسبب ارتفاع أسعار الفائدة، ولكن أيضًا كان ذلك بمثابة ثلاثية في سياتل مكونة من ثلاثة أشياء. كانت هناك أسعار فائدة أعلى، وهي بالفعل سوق باهظة الثمن، لذا فهي أكثر حساسية لذلك. ظروف السوق المالية مع وجود الكثير من أسهم التكنولوجيا، كما ذكرت، حيث انخفض مؤشر ناسداك بأكثر من 30٪ منذ بداية العام، وهذا له تأثير أكبر بكثير في أسواق مثل سياتل أو سان فرانسيسكو حيث يوجد تركيز كبير للتكنولوجيا عمال.
والأمر الثالث هو الهجرة. في عام 2021، سجلت سياتل تدفقًا صافيًا للأشخاص الذين يغادرون المنطقة لأول مرة منذ أكثر من عقد. لقد كان هناك بالفعل فك الارتباط من العمل عن بعد مما سمح للكثير من الأشخاص بالمغادرة. واستمر تدفق الناس من منطقة الخليج لأنهم كانوا يواجهون نفس القرار، لكن الكثير من الناس ذهبوا إلى شرق واشنطن وحتى إلى مكان مثل فينيكس. الآن هناك عنصر ارتفاع أسعار الفائدة الذي يتسبب في تجميد الناس نوعًا ما وعدم التحرك كثيرًا، ولكن مع انخفاض أسعار الفائدة، سمعنا بالتأكيد من الوكلاء على الأرض مؤخرًا في الأسبوع الماضي أن المشترين يقفزون إنهم حريصون على الخروج من هناك وربما انسحبوا بسرعة أكبر عندما بدأت الأمور تتجه نحو الجنوب، لكنهم ما زالوا هناك.
إنهم مشترون جانبيون، وهناك الكثير من الدخل المؤهل، وأولئك الذين لديهم دفعات مقدمة كافية حيث يمكنهم شراء منزل إذا وجدوا للتو صفقة جيدة. تكمن المشكلة في أن الأمر يستغرق بعض الوقت حتى يتمكن البائعون من مقابلة المشترين أينما كانوا. وعادة ما تكون أبطأ في خفض أسعارها، وأبطأ في الاستجابة لظروف السوق. وبمجرد أن يفعلوا ذلك بالكامل، سيكون هناك عدد كافٍ من المشترين للبدء فعليًا في تحقيق الاستقرار في السوق. أنا أؤيد أن الأمور تتفاعل بشكل أكثر حدة في سياتل ربما مما ندركه، ولكن هناك عنصر من الاستقرار موجود نوعًا ما هنا. وأحد الأشياء الرئيسية أيضًا مع هذه الميزة في سياتل هو أن هناك بعض المنازل التي انخفضت أسعارها بأكثر من 20%. لقد ألقيت نظرة على بعض المنازل التي أغلقت أبوابها مؤخرًا في شهري أبريل ومايو عندما بلغت الأسعار ذروتها، ونظرت إلى تقديرات Redfin أو Zestimate الخاصة بها، وفي الواقع فقد بعضها أكثر من 20٪ من قيمة مساكنها، وهو ما يمحو كل أسهمها تقريبًا.
هذا مخيف. الآن، ولحسن الحظ، ربما لن يتحرك معظم هؤلاء المشترين لمدة 10 سنوات، لذلك لن يؤثر ذلك عليهم بشكل كبير إلا إذا فقدوا وظائفهم أو تعرضوا لصدمة اقتصادية أخرى. لا أعتقد أن هناك موجة من العرض تصل إلى السوق. ثم هناك أيضًا هذا العنصر، نعم، ربما لا يضطر البائعون إلى خفض أسعارهم كثيرًا، ولكن لا يزال هناك الكثير من قوة المساومة التي يبنيها المشترون ويكونون قادرين على طلب زيادة تنازلات البائع، مما يعني ذلك ربما يحصلون على 3٪ إضافية من البائع للقيام بأشياء مثل إصلاحات المنزل أو شراء سعر فائدة أقل على الرهن العقاري الخاص بهم. وهذا نوع من الميزات المفقودة في الكثير من البيانات في الوقت الحالي لأنه لا أحد يلتقط، "إليك قائمة الأسعار".
لنفترض أنك أدرجت منزلك مقابل مليون دولار في سياتل، وربما اضطررت إلى خفض السعر إلى 900,000، ثم ربما بعته بسعر أقل من السعر المطلوب وهو 850، ولكن ربما كان عليك بعد ذلك إعادة 50 دولارًا أخرى في امتيازات البائع. إذا كنا ننظر إلى أي من المقاييس، فقد لا نتمكن من التقاط هذا التأثير الكامل لكيفية تعديل سوق الإسكان لهذا البائع بالذات. جزء من هذه الميزة المفقودة هو تنازلات البائع الآخذة في الارتفاع أيضًا.

جيمس:
نعم. نبيع الكثير من أنواع المنتجات المختلفة في سوقنا. وأعتقد أن سوقنا ربما يكون مشابهًا جدًا لسوق أوستن وسان فرانسيسكو. أعتقد أننا نرى هذا. لقد قمت بتتبع تلك الأشياء لمعرفة الاتجاهات السائدة هناك. أقول، حسنًا، نحن جميعًا في نفس القارب في هذه المرحلة. أعتقد أن هذه نقطة رائعة وهي أنه يجب عليك توخي الحذر بشأن البيانات لأنني أعلم أنه في كل ... نحن نبيع الكثير من المنازل الجديدة في مدن منتجات البناء. في كل صفقة نقوم بها، يتم شراء الأسعار من قبل شركات البناء أو البائعين، حيث أن ما نضغط عليه حقًا هو شراء هذا السعر بسعر منخفض. وهي تكلف، أعني، ما بين 25 إلى 35,000 دولار من الاعتمادات، والتي إذا فكرت في ذلك، فهي تتراوح بين 5 إلى XNUMX٪ من سعر البيع الفعلي.
يبدو الأمر أشبه عندما يذهب بائعو الشقق لبيع صفقات الشقق الخاصة بهم ويريدون تجهيز المؤدي والتنازل عن جميع الامتيازات مقدمًا، ولكن على الورق يبدو الأمر جيدًا حقًا لأنهم قدموا شهرًا مجانيًا وأشعر بذلك إنه يتخلص من البيانات. عندما ننظر إلى المعاملات، فإننا نقول: "حسنًا، ما مقدار تكاليف الإغلاق الفعلية التي يتم الحصول عليها وهل هذه هي القيمة الحقيقية للعقار؟" لأن عمليات الشراء هذه باهظة الثمن وأصبح الأمر طبيعيًا حقًا، على الأقل في البناء الجديد، ليس بنفس القدر في الإصلاح والقلب أو المنتج الذي تم تجديده أو [غير مسموع 00:15:27] ولكن في البناء الجديد يكون الأمر مناسبًا إلى حد ما شائع.

ديف:
فقط للجميع للاستماع، فقط للتأكد من أن الجميع يفهمون هو في الأساس ما يقوله تايلور وجيمس هو أنه على الرغم من أنه في سوق مثل سياتل حيث تعكس البيانات انخفاضات الأسعار، أعتقد أن تايلور قلت حوالي 9٪ وفقًا لـ Case- شيلر، وهذا يحدث في الكثير من الأسواق في جميع أنحاء البلاد. ولكن يبدو أن ما تقوله تايلور وجيمس هو أن الرقم الحقيقي قد يكون في الواقع أكثر أهمية لأن البائعين يقدمون تنازلات تصل قيمتها النقدية إلى 20 أو 30,000 ألف دولار كما قال جيمس للتو، ولكن هذا لا ينعكس في البيع سعر. فيما يتعلق بالرافعة المالية الفعلية للمشتري، فقد تكون في سوق مثل سياتل أكثر من 9%، ويمكن أن تصل إلى 11%، ويمكن أن تصل إلى 12%، وفي أي سوق تعمل فيه، قد تكون في الواقع اثنين أو ثلاثة نقاط أكثر مما ينعكس فعليًا في البيانات.

تايلور:
قطعاً. وبالعودة إلى انخفاض معدل الرهن العقاري، فقد كان هذا شيئًا شائعًا بشكل متزايد هذا العام بالنظر إلى البيانات الواردة من فريدي ماك، حيث يقدمون تقارير عن معدلات الرهن العقاري بالإضافة إلى النقاط التي يتم دفعها على القرض من أجل الشراء. المعدل. وقد ارتفع بالفعل إلى أعلى مستوى له منذ 20 عامًا تقريبًا بالنسبة للقروض المختلفة، مثل القروض الثابتة لمدة 15 عامًا، وبالنسبة للقروض الثابتة لمدة 30 عامًا، فقد ارتفع أيضًا إلى أعلى مستوى خلال عقد من الزمن. توقفوا عن الإبلاغ عن ذلك. من الصعب معرفة ما يحدث في الوقت الفعلي الآن، ولكن هذا ليس مهمًا لأن الكثير من شركات البناء تتبع أيضًا هذا التكتيك لمحاولة تحقيق ذلك حيث لا يخاف المشترون من الدفعة الشهرية المرتفعة عندما يقومون بسداد فائدة اليوم معدلات. من خلال شراء سعر منخفض، يمكنهم سداد دفعة شهرية أكثر ملاءمة. في الواقع، من الجيد جدًا أن يكون شراء النقاط أفضل بالنسبة للمشتري من مجرد الحصول على تلك الأموال بسعر بيع أقل.
إنه في الواقع أمر رائع جدًا زيادة الطلب الإجمالي للمشترين، مجموعة المشترين الذين يمكنهم تحمل دفعات شهرية لهذا المنزل. على الرغم من أن المشكلة تكمن في شراء نقاط الضعف على القرض، فهي تضع رهانًا فعليًا على أنك ستثبت هذا السعر وأن الأسعار لن تنخفض. وما رأيناه، مرة أخرى، في تقلبات أسعار الرهن العقاري، فإن تقلب أسعار الرهن العقاري من شهر إلى آخر وصل إلى أعلى مستوى له منذ 35 عامًا. وهذا يعني أن احتمالات انخفاض أسعار الفائدة بمقدار نقطة مئوية أعلى الآن مما كانت عليه منذ فترة طويلة جدًا. لا أعتقد أنه من المحتمل أن تعود المعدلات على الإطلاق إلى أقل من 3% أو XNUMX% مما حدث أثناء الوباء. وكان ذلك ظرفاً فريداً حيث ضخ بنك الاحتياطي الفيدرالي مليارات الدولارات في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري مما أدى إلى خلق سوق غير طبيعية للقروض العقارية.
ولكن الآن يمكن أن ترتفع أسعار الفائدة وستكون سعيدًا حقًا لأنك دفعت نقاطًا على القرض ولن تواجه تكاليف اقتراض أعلى. سيكون ذلك جيدًا حقًا إذا لم تنخفض الأسعار أبدًا عن مكانك. ولكن إذا انخفضت أسعار الفائدة إلى 5٪ على سبيل المثال، وهو أمر ممكن إذا دخلنا في حالة ركود، فإن الأسعار عادة ما تنخفض خلال فترة الركود، فأنت تتخلى فعليًا عن عشرات الآلاف من الدولارات للمراهنة على عدم انخفاض هذا السعر بشكل فعال. قد لا ترى الأمر بهذه الطريقة. هناك تكاليف إعادة التمويل، وهناك أشياء أخرى تلعب دورًا هنا أيضًا. ولكن هذه ميزة مخفية نوعًا ما تؤثر أيضًا على السوق والتي قد لا يتمتع الأشخاص دائمًا بالسيطرة الكاملة عليها أو التفاوض بشأنها.

ديف:
هذه نقطة جيدة ولم أسمعها يتم توضيحها بهذه الطريقة من قبل، ولكن السبب الأساسي وراء قبولك ورغبتك في الحصول على امتياز بائع لشخص ما يشتري بسعر أقل هو أن دفعتك الشهرية مرتفعة جدًا وتقول، "حسنًا ، ستعمل على خفض مدفوعاتي إلى مستوى مقبول وفي المقابل سأكون على استعداد لدفع الثمن الذي تطلبه. ولكن إذا انخفضت الأسعار في المستقبل، فأنت في الأساس تكون الفائدة التي تفاوضت عليها موضع نقاش وما زلت تدفع هذا السعر الأعلى الذي أراده البائع وتم إلغاء الفائدة التي قدمها لك نوعًا ما.

تايلور:
على الأقل جزئيا. وفي الجانب الآخر من ذلك، يتم تعديل معدل الرهون العقارية، والذي شهدنا أيضًا ارتفاعًا جنبًا إلى جنب مع دفع النقاط على القرض. هناك فعليًا ارتفاع على جانبي المعادلة للأشخاص الذين يراهنون فعليًا على أن أسعار الفائدة ستظل مرتفعة ولن تنخفض في المستقبل أو أنها سوف تنخفض ولن ترتفع كثيرًا في المستقبل. معسكر الرهن العقاري ذو المعدل المعدل، والذي يشكل حوالي واحد من كل 10 مشترين في الآونة الأخيرة، لقد اختاروا تعديل معدل الرهن العقاري وفقًا لجمعية بنوك الرهن العقاري. وهذا الارتفاع في استخدام ARMs هو في الأساس مرة أخرى، وضع رهان على أن الأسعار لن ترتفع كثيرًا أو أعلى بكثير مما هي عليه الآن، مما يجعل تكاليف الاقتراض الخاصة بك في غضون خمس سنوات، على سبيل المثال، بعد انتهاء فترة الصرف الثابتة التي سوف تكون قادرة على تحمل هذا الدفع. إذا انخفضت الأسعار أو حتى ظلت ثابتة وضبط معدل الرهون العقارية فهذا نوع من المجموعة الأخرى من تلك المعادلة التي قد تكون مفيدة لشخص ما.

جيمس:
تايلور، أعتقد أننا نتحدث عن نوع من الأسواق والأشياء تتحرك، لقد أشرت إلى شيء مثير للاهتمام للغاية في سياتل أو أعرف الكثير من هذه المناطق التقنية أو سان فرانسيسكو، حيث انخفض عدد السكان أيضًا، وكان الناس يغادرون خلال عام 2023 وكان الكثير من ذلك يتعلق بالهجرة والعمل من المنزل حيث يمكن أن يتمتع الناس بالمرونة. إذا أتيحت لك الفرصة لمغادرة سياتل والعمل في مكان مشمس، فإن الكثير من الناس يحبون اغتنام هذه الفرصة، وسوف يغتنمون هذه الفرصة. هل ترى أن الهجرة شهدت هذا السرعة، كما هو الحال في فينيكس وفلوريدا وتكساس، حيث انتقل الكثير من الأشخاص إلى هذه الولايات وشهدنا ارتفاعًا كبيرًا في التضخم في تلك المناطق، وارتفاع الأسعار في تلك المناطق . هل تتوقع أننا ندخل، مع زيادة المعدلات ونبدو أننا يمكن أن ندخل في حالة من الركود، هل ترى أن الهجرة يمكن أن تبدأ في الانخفاض بشكل كبير؟
لأنه عندما يشعر الناس بالقلق بشأن رفاهيتهم ووظائفهم، فإنهم يتوقفون عن التنقل، ويريدون إنفاق أموال أقل، ويريدون أن يكونوا أكثر استقرارًا. ولكن هل ترى أيضًا احتمال عودة الهجرة العكسية مع الكثير من هذه الشركات، وأنا أعلم في واشنطن أو حتى في نيويورك أنني قرأت عدة مرات أن هذه الشركات تريد عودة الأشخاص إلى مكاتبهم وتريد عودة الجثث إلى مكاتبها. كراسي جلوس. هل ترى أن بعض هذه الأسواق، أوستن، سان فرانسيسكو، سياتل، نيويورك، هل ترى أن الهجرة تنعكس خلال الـ 12 إلى 24 يومًا القادمة على الرغم من أن العيش هناك مكلف حقًا؟ أو هل ترى أن نمط الهجرة لا يزال مستمرًا حيث يسعى الناس وراء القدرة على تحمل التكاليف والشعور براحة أكبر في الحالة التي يريدون العيش فيها؟

تايلور:
أنت على حق في شجب هذا الانقسام، فمن ناحية، لديك أشخاص يطاردون القدرة على تحمل التكاليف، وهذا حقًا ما سيطر على الوباء خلال الفترة 2020-2021. كان الناس غير مقيدين من أماكن عملهم وكانوا قادرين على الانتقال إلى مكان آخر عن بعد. واقترن ذلك أيضًا بظروف فريدة حيث انخفضت الأسعار وجعلت فرصة القدرة على تحمل التكاليف أفضل حيث يمكنك التحرك وتثبيت هذا السعر المنخفض. هذا الفيضان من الناس الذين يغادرون كاليفورنيا، والتي أعتقد أن الولاية فقدت عدد سكانها خلال الوباء لأول مرة فيها، أعتقد أنه سيمر قرن إذا كان لدي هذا الحق من التعداد السكاني. وذهب الكثير من هؤلاء الأشخاص إلى الولايات المجاورة، حتى نيفادا وأريزونا وأوريجون. وقد أدى ذلك إلى جنون شراء المنازل في هذه المناطق. لقد كان ذلك حقًا مطاردة للقدرة على تحمل التكاليف. قال معظم الأشخاص الذين شملهم الاستطلاع أنهم انتقلوا لأسباب تتعلق بالسكن.
عادةً ما ينتقل الأشخاص في المقام الأول لأسباب تتعلق بالوظيفة، للحصول على وظيفة ذات أجر أفضل أو فرص عمل. لكن الوباء، رأينا أنه يتولى المسؤولية عن الأسباب المتعلقة بالإسكان وكان في الواقع سببًا للقدرة على تحمل التكاليف. أراد الناس مساحة أكبر، للعمل من المنزل، وساحة أكبر، ومنزلًا في الضواحي، وأشياء من هذا القبيل. وقد أثر هذا التحرك من أجل القدرة على تحمل التكاليف على كل هذه الأسواق، مما أدى إلى ارتفاع الأسعار. الآن الجانب الآخر من ذلك هو أن الأسعار ارتفعت كثيرًا في أماكن مثل أوستن مما جعلها أقل جاذبية اليوم عما كانت عليه قبل عامين بالنسبة لشخص يبحث عن القدرة على تحمل التكاليف. في الواقع، بعض الأشخاص الذين استفادوا بالفعل من فرصة القدرة على تحمل التكاليف قد خففوا نوعًا ما من فرصة القدرة على تحمل التكاليف الحالية. خاصة كما ذكرت، كانت تكاليف التضخم في فينيكس أكثر من الضعف عما كانت عليه في لوس أنجلوس، وكذلك في أتلانتا أو تامبا عما كانت عليه في نيويورك.
ويرجع جزء من هذا إلى اتجاهات الهجرة التي حدثت أثناء الوباء. ولكن نظرًا لأن هذه الأماكن أصبحت أكثر تكلفة، ليس فقط بسبب السكن ولكن تكاليف المعيشة الأخرى في المطاعم، لدفع أجور العمال، فإن الطلب المتزايد قد أثر أيضًا في جعل هذه الأماكن جذابة كما كانت من قبل. وفي الوقت نفسه، لا أعتقد أننا سنشهد عودة كبيرة إلى هذه المدن التي فقدت الناس. لا نرى الكثير من التباطؤ. بدلاً من ذلك، ما نراه هو أننا نرى أماكن مثل مدينة سولت ليك التي شهدت ازدهارًا، وقد تجاوزت فترة الازدهار والتي تباطأت بشكل أساسي بحيث لم تفقد الناس تمامًا، ولكنها في الأساس لم تكسب عددًا كبيرًا من الأشخاص كما فعلت في عام منذ عام. نفس القصة صحيحة في أماكن مثل أوستن. في الكثير من المدن التي شهدت طفرة وبائية، وكذلك بويز، تباطأت الهجرة إليها.
لكن الأمر لا يعني أن الناس يعودون إلى أماكن مثل سياتل وسان فرانسيسكو، بل إنهم يفقدون عددًا أقل قليلاً من الناس. بالعودة إلى 60 عامًا أو نحو ذلك في بيانات الهجرة، ما نعرفه هو أنه خلال فترات الركود وفترات ارتفاع أسعار الفائدة، يشعر الناس بالقلق الاقتصادي ويتجمدون في مكانهم. إنهم لا يقومون بهذه التحركات الكبيرة كما هو الحال في السنوات المباشرة للتباطؤ الاقتصادي أو الأزمة. على هذا النحو، توقعاتنا للعام المقبل هي أن هذا هو الحال أيضًا، حيث ندخل في اقتصاد صعب مع قيام بنك الاحتياطي الفيدرالي برفع أسعار الفائدة وإبقائها فوق 5٪ على الأرجح. وعندما يحدث ذلك، فإنه سيبقي معدلات الرهن العقاري مرتفعة ويضعف سوق العمل. كل هذه الأشياء تخلق ظروفًا حيث يكون التنقل والانتقال عبر الشبكة أقل ملاءمة مما كان عليه الآن أو ربما خلال العام الماضي.
نحن نتوقع تباطؤًا طفيفًا في الهجرة، ولكننا نتوقع أن نبقى أعلى من معايير ما قبل الوباء بسبب هذا العمل عن بعد غير المقيد. ولا يزال الناس يرغبون في الانتقال للحصول على بعض القدرة على تحمل التكاليف، خاصة إذا كانت لديك تلك المرونة. ولكن بعد ذلك هناك هذا المكون الآخر. وهذا لا يعني كل الأخبار السيئة بالنسبة إلى سان فرانسيسكو ونيويورك وشيكاغو في العالم. إذا نظرت إلى الجيل Z وبعض الدراسات الاستقصائية، فإن المدن الأولى التي يرغبون في الذهاب إليها لا تزال هي نفس مدن سان فرانسيسكو ونيويورك والخروج من الأزمة المالية الكبرى، والآن كانت هناك ضربة كبيرة لتلك المدن في في السنوات المباشرة، لكن التعافي الثاني بدأ، فقد قادوا التعافي. لقد قادوا نمو الوظائف. انتقل الكثير من الناس إلى سان فرانسيسكو. أعني أننا نعرف ذلك الآن على أنه فقدنا 180,000 ألف شخص خلال الوباء. لكن خلال عام 2014 كانت مزدهرة.
كان هناك الكثير من النمو الوظيفي. لقد كان ذلك في مرحلة مبكرة من التعافي وكان الكثير من شباب جيل الألفية يبدأون حياتهم المهنية بالانتقال إلى مدن مثل سان فرانسيسكو أو نيويورك أو سياتل. كل ما في الأمر أنهم أصبحوا مكلفين للغاية بعدم بناء المساكن، لدرجة أنهم الآن يفقدون الناس. أعتقد أنه بعد هذا التباطؤ الاقتصادي، عندما تبدأ الأمور في التحسن مرة أخرى، قد نرى بعض الشباب من الجيل Z ما زالوا يتحركون من أجل حياتهم المهنية. إنهم أقل اهتمامًا بتكاليف السكن من جيل الألفية الأكبر سناً الذين أنشأوا أسرًا وغادروا هذه المدن. لكن هذا لا يعني أن ذلك سيعوض تمامًا الخسارة التي حدثت أثناء الوباء.

ديف:
تايلور، سعيدة للغاية لأنك طرحت هذا الأمر. لقد رأيت بعضًا، أعتقد أن استطلاعات رأي مماثلة حول الجيل Z وكيف ينتقلون إلى مدن مرتفعة الأسعار نسبيًا، وهو أمر منطقي جدًا بالنسبة لي. إذا كنت شابًا، فهذه مدن جذابة، وهناك الكثير للقيام به، وهي وظائف ذات رواتب عالية. هذا يجعل الامر منطقيا. لكن بالنسبة للأشخاص الذين كانوا يهاجرون أثناء الوباء، كما ذكرت جيل الألفية، هل كانت هذه الفئة الديموغرافية التي كانت تتحرك مثل الأشخاص الذين بدأوا للتو تكوين أسرهم أم أنها كانت موجودة في كل مكان مثل تحرك الجميع؟

تايلور:
نعم، أعتقد أن التعداد السكاني الذي صدر مؤخرًا في سبتمبر، أو أكتوبر، يحتوي على بعض البيانات حول التركيبة السكانية للجميع على مستوى المقاطعة وصولاً إلى العمر والعرق والجوانب الأخرى المتعلقة بهم. قضيت بعض الوقت في البحث في تلك البيانات لأرى كيف تغيرت المقاطعات المختلفة أثناء الوباء والمقاطعات، العشرين منطقة الحضرية الأكثر اكتظاظًا بالسكان، تلك المقاطعات الحضرية هي في الواقع ما أدى إلى هجرة الهجرة الجماعية. مقاطعة نيويورك، مقاطعة سان فرانسيسكو، مقاطعة كينغ، واشنطن، هذه هي المقاطعات الحضرية في هذه المدن الكبيرة التي شهدت مغادرة جميع هؤلاء الأشخاص. من غادر؟ حسنًا، نحن نعرف بعض الأشياء عنهم. نحن نعلم أن التركيبة السكانية لجيل الألفية، أي أولئك الذين تتراوح أعمارهم بين 20 إلى 25 عامًا، تلك الفئة العمرية هي التي دفعت إلى الخروج من هذه المقاطعات الحضرية الكبيرة وخاصة الأسر البيضاء غير الإسبانية التي بدأت تكوين عائلات. هؤلاء هم الأشخاص الذين انتقلوا إلى الضواحي ليصبحوا مالكي منزل، أو للبحث عن مساحة أكبر أو للانتقال إلى مكان أقل تكلفة. أماكن مثل تامبا أو أتلانتا حيث حدثت الكثير من الهجرة الداخلية أيضًا.
هذا في المقام الأول ما نعرفه عن من انتقل. هناك أيضًا عنصر فريد قليلاً الآن أثناء الوباء، وهو السياسة. لقد كانت استجابة سياسية كبيرة خلال الوباء حول كيفية تعاملنا مع الأمور المتعلقة بإغلاق الشركات، وفرض ارتداء الأقنعة، وجميع أنواع اللوائح المختلفة على مستوى الولاية. وإذا نظرنا إلى من غادر كاليفورنيا، فسنجد أن الجمهوريين هم الذين غادروا كاليفورنيا بشكل غير متناسب، والجمهوريون المسجلون هم الذين غادروا كاليفورنيا إلى الولايات المجاورة أو الذين تركوا أماكن مثل سياتل وغرب واشنطن إلى أيداهو. كان هناك أيضًا هذا التصنيف السياسي الذي تم تضخيمه بالفعل.
لقد حدث هذا منذ الثمانينيات تقريبًا، وهذا هو السبب الذي يجعل المكان الذي نعيش فيه يصف سياساتنا الآن أكثر من أي وقت مضى، ولكن بشكل خاص أثناء الوباء، تأثرت بشكل متزايد بسياساتك المحلية أو السياسة على مستوى الولاية. وقد لعب ذلك دورًا أيضًا في الهجرة مع الأشخاص الذين ربما انتقلوا. والآن، لا أعتقد أن هذا سيلعب دورًا كبيرًا. هناك قدر أقل من هذا التأثير حتى على الرغم من أشياء مثل قضية رو ضد وايد أو الجوانب السياسية الأخرى على مستوى الولاية. لا تزال الضرائب هي المهيمنة والقدرة على تحمل التكاليف مع تفضيل كبير للولايات التي ينتقل إليها الناس.

جيمس:
أفكر دائمًا في هذه الهجرة لأنني تحدثت مع الكثير من الأشخاص من واشنطن. أعرف الكثير من الأشخاص الذين انتقلوا من تلك الولاية. أنا في الواقع أقسم وقتي الآن بين واشنطن ومكان مشمس. لم يكن للأمر علاقة بالسياسة، بل كان له علاقة بالشمس. لكنني أتساءل عما إذا كانت هذه ستكون بيانات صعبة، وهذا ليس شيئًا يمكنك وضع البيانات خلفه، ولكن أعتقد أنه يمكنك ذلك، لكن الندم على الانتقال إلى مكان آخر هو ما أسميه لأنني أعرف بعض الأشخاص الذين لقد تحركت الدول بشكل جذري. وقد فعلوا ذلك نوعًا ما لأنهم كانوا يقولون، "أستطيع أن أفعل هذا لأن الجميع يفعل ذلك" والآن هم محبوسون لأن منازلهم انخفضت قيمتها واكتشفوا نوعًا ما أنهم اختاروا المدينة الخطأ وهم "إنهم عالقون نوعًا ما حيث يقولون، "يا رجل." لا يعني ذلك أنهم لن ينتقلوا مرة أخرى أو يبيعوا منزلهم مرة أخرى، لكنهم فعلوا ذلك على عجل، وكان السوق أيضًا ساخنًا جدًا في كل هذه الأحياء لدرجة أنه كان عليهم القيام بذلك ...
لسوء الحظ، لم يفكر الكثير من مشتري المنازل خلال الـ 24 شهرًا الماضية في عملية الشراء وكان عليهم الدخول إلى المنزل. وأتساءل ما الذي سيفعله ذلك، لأنهم دخلوا في أي منهما... أعتقد أن بعضهم يمكن أن يصبح مستأجرًا إذا كان سوقًا بأسعار معقولة. لكنني أعرف الكثير من الأشخاص في أيداهو على وجه التحديد حيث انتقلوا إلى هناك، وأحبوها لمدة ستة أشهر، و12 شهرًا، ثم قالوا: "أتعلم ماذا؟ أريد أن أعود نحو المحيط. لكنهم الآن عالقون لأن هذا السوق قد انكمش بسرعة كبيرة. هل ترى يا رفاق أيًا من ذلك؟ كنت أتساءل عما إذا كان هذا سيحدث في الواقع بسبب نوع من موجة حبس الرهن العقاري لأن الناس سيقولون: "لا، لا أريد هذا بعد الآن، سأغادر فحسب". لا يهمني ما هو عليه. ليس لدي حقوق ملكية، ولا يهمني ما هو دفعي. أريد العودة إلى المدينة."

تايلور:
إنه سؤال رائع لأنك على حق. لا توجد بيانات قوية حول هذا الأمر لمعرفة، حسنًا، هل هذا البائع هو شخص انتقل مؤخرًا وهذا هو دافعه للبيع؟ ما نعرفه هو أننا نجري الكثير من الاستطلاعات في Redfin ونطرح على وكلائنا وعملائنا وعامة الناس أسئلة مختلفة. وخلال موجة الهجرة هذه بسبب الوباء، سألنا الناس، هل أنتم أكثر سعادة بعد انتقالكم؟ وأيضا ماذا عن القدرة على تحمل التكاليف؟ وعلى الرغم من ارتفاع الأسعار بنسبة 20% إلى 30% في أماكن مثل بويز، فإن أغلب الناس ادخروا أموالهم فعلياً من أقساطهم الشهرية وخرجوا متقدمين من حيث رهنهم العقاري الشهري نسبة إلى دخلهم.
ويرجع ذلك جزئيًا إلى أن الأشخاص ذوي الدخل المرتفع الذين ينتقلون إلى أماكن مثل بويز قادرون على تحمل تكاليفها. ويمكننا أن ننظر إلى البيانات الواردة من HMDA، قانون الإفصاح عن الرهن العقاري، لنرى ماذا عن التغيرات في دخل الأشخاص الذين انتقلوا؟ كان هناك عنصر القدرة على تحمل التكاليف الذي قد يكون الدافع وراء بعض هذه السعادة حيث شعر الناس وكأنهم يحصلون على المزيد من الدخل المتاح الآن بعد انتقالهم. ولكن إلى حد كبير كان الناس راضين عن تحركاتهم. سوف تسمع بالتأكيد الندم. في الواقع، في وقت مبكر من الوباء، نشرت صحيفة نيويورك تايمز قصة شخص غادر مدينة نيويورك واشترى مزرعة واكتشفوا عشًا للنحل ولم يعرفوا ماذا يفعلون، لذا باعوا المنزل.
على أية حال، ستسمعون قصصًا كهذه، لكنها ليست القاعدة. وبشكل عام أعتقد أن الناس كانوا أكثر سعادة. في الواقع، يرغب الناس في الهجرة أكثر مما يفعلون حاليًا. لقد تراجعت القدرة على الحركة على مدى العقود الخمسة الماضية، بل في الواقع ستة عقود الآن. ونتيجة لذلك، فإن الناس لا يتحركون بنفس القدر. وهذا ليس بالأمر الرائع بالنسبة للاقتصاد الأمريكي. هناك الكثير من الأسباب لذلك، مثل ظهور التراخيص المهنية الذي يجعل من الصعب التنقل عبر حدود الولاية. ولكن مع ذلك، فإن ما فعله الوباء هو أنه خفض مستوى التحرك. لم يكن عليك قطع الروابط الاجتماعية لأنها كانت مقطوعة بالفعل بسبب التباعد الاجتماعي، وعدم الذهاب إلى الكنائس والمدارس وجميع أنواع المؤسسات الاجتماعية الأخرى. لقد كنت مختبئًا في مكانك بالفعل، ولم تكن تتنقل إلى العمل. وعلى العموم، كانت تكلفة التنقل من حيث التكاليف الاجتماعية أقل بكثير.
لقد جعل ذلك مكانًا للأشخاص الذين يجب عليهم حقًا الانتقال ولكنهم مترددون في ذلك بسبب ذلك، لقد تم إعداد وضعهم جيدًا. لقد أدى الوباء إلى قطع تلك العلاقات وسمح للناس بالانتقال بطريقة أسهل. وقد تقدم الكثير من الناس في المقدمة بسبب ذلك. على شبكة الإنترنت، أعتقد أنها أخبار جيدة، وهناك بالتأكيد ندم. أنا شخصياً قمت بالانتقال أيضًا. غادرت سياتل خلال شهر أبريل من عام 2021، وانتقلت إلى شمال فيرجينيا. أنا أحب الشمس الآن. إنه لأمر رائع. إنه يوم مشمس للغاية اليوم ويجعلني سعيدًا بالاستيقاظ لأشعة الشمس خلال فصل الشتاء. ولكن يمكنني أن أتواصل مع هؤلاء المشترين الذين كان السوق محمومًا، وكان يتعين عليك نوعًا ما تقديم بعض التنازلات.
لم نحصل على منزل أحلامنا، ولكن حصلنا على منزل أفضل مما كان لدينا في مدينة سياتل الحضرية. لكن هذا لا يعني أنني سأنتقل العام المقبل أو العامين المقبلين ويمكنني دائمًا التحول إلى عقد إيجار إذا كنت أرغب في الانتقال إلى مكان ما والاستئجار حتى. هناك فرص متاحة للناس للتخفيف من بعض هذه التحديات. لا أعتقد أن الناس مقيدون بالقرار وأن الاستئجار يعد حقًا خيارًا رائعًا. أعتقد أن هذا هو السبب في أننا نرى عددًا أكبر قليلاً من الأشخاص يغادرون سوق الإيجار ويبقون مستأجرين في ملكية المنازل. من المحتمل أن نحقق بعض المكاسب خلال العام المقبل بسبب ذلك أيضًا.

ديف:
مذهل. حسنًا، لقد كان هذا رائعًا بالنسبة لتايلور، ويبدو أن كل اتجاهات الهجرة هذه مثيرة جدًا للاهتمام وذات صلة بأصحاب المنازل والمستثمرين العقاريين على حدٍ سواء. يبدو أن الأمور تهدأ قليلاً وسندخل مرحلة جديدة من الهجرة في الولايات المتحدة والتي سيتعين علينا أن نرى ما سيأتي مع تباطؤ الاقتصاد. لكن قبل أن نخرج من هنا، أردت تغيير المسار لأنه عندما كنا نتحدث قبل العرض، قمت بإثارة بعض المعلومات والبيانات الخاصة بالتأجير قصير المدى التي قد تكون لديك. وأنا أعلم أنني وجيمس حريصان على سماع ما ستقوله. هل يمكن أن تخبرنا ما هي التحديثات التي لديك حول هذا السوق؟

تايلور:
نعم، شهدنا خلال الوباء طفرة في عدد الأشخاص الذين يشترون منازل ثانية. لقد أدى ذلك إلى زيادة النشاط الإجمالي بأكثر من الضعف، ويرجع ذلك جزئيًا إلى انخفاض الأسعار بالإضافة إلى قدرة الأشخاص غير المقيدين على الاستمتاع بها أكثر والانتقال إلى الأماكن التي قد يحصلون فيها على هذه الإيجارات قصيرة الأجل. ولكن بعد ذلك كانت هناك بعض اللوائح التي نفذتها FHFA والتي جعلت التكلفة أعلى. وعلى الفور بمجرد تطبيق هذه القيود، حدث ذلك مرتين منفصلتين، وشهدنا تراجع النشاط المنزلي الثاني بشكل حاد. والآن انخفض شراء المنازل الثانية بشكل أسرع من تراجع سوق الإسكان بشكل عام. كما أن المستثمرين يتراجعون بشكل أسرع من السوق بشكل عام أيضًا. وكلاهما يخلقان معًا بعض النقص في الطلب الذي دعم بالفعل الكثير من أسواق المستثمرين. الأسواق التي تم فيها شراء الكثير من المنازل الثانية والإيجارات قصيرة الأجل تهدأ أيضًا.
وحتى أننا نرى هذا في فلوريدا، إذا قسمت فلوريدا إلى مدن الخليج مثل كيب كورال وتامبا حيث يوجد الكثير من شراء المنازل الثانية مقارنة بأماكن مثل ميامي حيث لا يكون الأمر شائعًا، سترى أن الأسواق تهدأ بشكل أكثر حدة في الأماكن التي كان بها تركيز أعلى على شراء منزل ثانٍ. وهذا يشكل مشكلة حيث أن السوق الآن يبرد ولديك الكثير من الناس يتراجعون عن بيع منازلهم. انخفضت القوائم الجديدة التي تصل إلى سوق العقارات للبيع بنسبة 22٪ تقريبًا على أساس سنوي. هؤلاء هم الأشخاص الذين يختارون عدم البيع بشكل أساسي. الآن البعض منهم مجرد مشتري منازل، يصعدون المشترين الذين سيجلسون في أماكنهم. هذا لا يهم كثيرا. ولكن هناك أيضًا أصحاب المنازل الثانيين الذين ربما يقومون عادةً بتفريغ ممتلكاتهم. ولكن مع هدوء السوق، فقد شهدوا انخفاضًا طفيفًا في قيمة المساكن.
لقد قرروا أن الوقت الحالي ليس مناسبًا للبيع وربما سيختارون نقل منزلهم إلى سوق الإيجار قصير الأجل أو سوق الإيجار طويل الأجل. نحن نشهد انتقال العرض من المنازل التي يشغلها مالكوها قليلاً نحو قوائم الإيجار قصيرة الأجل وقوائم الإيجار طويلة الأجل أيضًا. لقد بدأ هذا العرض المتزايد بالفعل في خفض الإيجارات الإجمالية. ولكن في سوق الإيجار قصير الأجل، ما نراه يحدث على الفور هو زيادة في الوظائف الشاغرة وانخفاض معدلات الإشغال بشكل عام. حتى الآن، نشرت AirDNA بعض البيانات الرائعة التي توضح أن هناك المزيد من قوائم الإيجار قصيرة الأجل تصل إلى السوق وهؤلاء الأشخاص ربما يواجهون صعوبة في ملئها بالكامل وسيكون من الصعب التدفق النقدي لبعض هذه القوائم قصيرة الأجل استئجار العقارات. هناك الكثير من المخاوف، والكثير من المخاطر حول كيفية تنظيم قروض الرهن العقاري هذه أثناء الوباء، وربما تكون هناك بعض المبيعات المتعثرة القادمة من هذه العقارات.
أعتقد أن بعض المخاوف الموجودة على تويتر وفي أماكن أخرى قد تكون مبالغ فيها بعض الشيء. عندما ننظر بشكل عام إلى كيفية تغير معدلات الإشغال وحتى توقعها في العام المقبل، وضعت AirDNA توقعات، حيث ستنخفض الإيرادات لأنه سيكون هناك عدد أقل من الليالي المحجوزة ومع زيادة العرض، ستؤدي الأسعار اليومية إلى انخفاض طفيف. لكن تراجع الإيرادات بشكل عام ليس دراماتيكيًا. وإذا كان الناس يخططون لذلك لاستثمار طويل الأجل، مثلاً لمدة 10 سنوات، فأعتقد أنهم سيكونون على ما يرام. معظم الناس. كان هناك الكثير من الأشخاص الذين اشتروا خلال الفترة 2020-2021 عندما كانت الأسعار مرتفعة وربما رأوا بعض الأسهم تختفي وربما لا يتدفقون نقدًا بالقدر الذي يريدون، ولكن بشكل عام لا يؤثر هذا إلا على حفنة قليلة من الأسواق. حتى لو كانت كل هذه القوائم مدرجة للبيع، لا أتوقع حدوث آثار غير مباشرة كبيرة في سوق العقارات المعروضة للبيع مما يتسبب في ارتفاع الأسعار إلى [غير مسموع 00:40:27] بهذه الطريقة. هذا نوع ما أشاهده يتطور الآن.

ديف:
أنا سعيد جدًا لأنك طرحت هذا الأمر يا تايلور. لقد كنت أقول في هذا العرض، الأشخاص الذين يستمعون ربما يعرفون أنني أعتقد أن مناطق العطلات ذات الأسعار المرتفعة ومناطق التزلج والمدن الجبلية والمجتمعات الشاطئية ربما تكون في بعض من أكبر المخاطر. رأيي إلى حد كبير، مستنير ببعض أبحاثك، خاصة فيما يتعلق بالطلب على المنزل الثاني وكيف أظهرت أنه ارتفع بنسبة 90٪ تقريبًا فوق مستويات ما قبل الوباء، وهو الآن أقل بكثير من مستويات ما قبل الوباء ثم رأيت نفس AirDNA البيانات التي تشير إليها ووافقت على أنها ليست شيئًا مجنونًا سيحدث. إنهم يتوقعون انخفاضًا بنسبة 5٪، أو انخفاضًا بنسبة 5٪ في الإيرادات. لكنني أعتقد أن الدرس، أو على الأقل ما أتعلمه من هذا هو الأشخاص الذين يحاولون الدخول في صناعة الإيجار على المدى القصير في الوقت الحالي، أعتقد أن الأمر قد يكون صعبًا حقًا.
إننا نشهد هذه الزيادة الهائلة في العرض وعدد القوائم في المنطقة والأشخاص الذين لديهم الكثير من المراجعات والذين قاموا بإعداد عملياتهم والتحدث معهم من المحتمل أن يقوموا بعمل جيد خلال هذا الانكماش الاقتصادي. ولكن إذا كنت مدرجًا جديدًا في وقت أعتقد أن إيرادات الصناعة بأكملها يمكن أن تنخفض ككل مع تراجع الأشخاص عن الإنفاق قليلاً، خلال وقت يكون فيه المزيد من الزيادة أو المزيد من العرض قادمًا عبر الإنترنت، فأنا فقط حذر الناس من الحماسة المفرطة والتفاؤل المفرط في الدخول إلى سوق الإيجار قصير الأجل، خاصة في هذه الأسواق التي تتحدث عنها. لا أعرف ما إذا كانت الديناميكيات مختلفة تمامًا في مترو الأنفاق الرئيسي، ولكن في مناطق تأجير العطلات هذه، ومناطق المنزل الثاني، كما قلت تايلور، أعتقد أنها منطقة أكثر خطورة من سوق الإسكان العام الذي يجب أن أقوله.

جيمس:
نعم، لقد شهدنا زيادة كبيرة في المخزون، وهذا... أعني، عندما تعبث بحاسبة الرهن العقاري، فإنها تكون باهظة الثمن عندما تنظر إلى هذه الأسواق المحلية الثانوية. وأعتقد أن هذا هو المكان الذي ترى فيه هذا التدفق للمساكن. وأعتقد أيضًا أن الناس يتحركون بشكل أقل، لكنني أعرف بالم سبرينغز، وبحيرة هافاسو، وحتى في سوقنا بواشنطن، سانكاديا، وهو مكان رائع، ولكن أعني أن المخزون زاد بشكل كبير في هذه المناطق وحجم المعاملات يحدث ذلك، وأعتقد أنهم انخفضوا بشكل كبير أيضًا. يبدو أن هذه هي الأشياء الأولى دائمًا. عندما تريد توفير المال، فإنك تريد التخلص من هذه النفقات الإضافية، وأعتقد أن سوق الإيجار قصير الأجل يتباطأ، أو أن الناس يشعرون بالقلق فقط، أو أن الكثير من الأشخاص الذين اشتروا إيجارات قصيرة الأجل، قد لا يفعلون ذلك لقد استأجروا بالطريقة التي اعتقدوا أنهم سيستأجرونها ويريدون فقط الخروج من تحتهم.
هل تعرف مقدار الإيجارات قصيرة الأجل التي تم شراؤها بدفعات مقدمة منخفضة؟ لأنني كنت أتساءل عما إذا كان هذا سيكون مصدر قلق لأن الكثير من الناس كانوا ينظمون صفقاتهم لأنهم لم يمتلكوا عقارات، وأرادوا الحصول على استثمارات جديدة ثم اشتروها مع شغل المالك بنسبة 3-5٪. هل تعرف ما هي البيانات وراء ذلك؟ كم عدد المعاملات التي تمت مع القليل من السيولة؟ لأنني أعني أن تلك العقارات ستكون تحت الماء خلال الـ 12 شهرًا القادمة.

تايلور:
لا أعرف بالضبط الحصة. من ما أفهمه، ينبغي أن تكون صغيرة نسبيا. الآن هناك بعض الاستخدام المتزايد للقروض المختلفة، أحاول أن أتذكر ما كان يطلق عليه. ولكن في الأساس، يتمحور القرض بشكل أساسي حول الإيرادات الكافية من متوسط ​​الحجوزات لكل ليلة وبمتوسط ​​سعر الإيجار. نظرًا لأن هاتين المعادلتين تتغيران وسوف تتغيران، فإن بعض الافتراضات التي دخلت في هيكل هذه الرهون العقارية تمثل مشكلة بالتأكيد ويمكن أن تتسبب في أن يصبح الناس ليس فقط أقل من قروضهم في حالة انخفاض حقوق الملكية، ولكن أيضًا غير قادرين على الوفاء بالتزاماتهم الشهرية الرهن العقاري يعتمد فقط على الإيرادات من سوق الإيجار قصير الأجل. يختار بعض هؤلاء الأشخاص البحث عن إيجارات طويلة الأجل وبعض الأسواق تعمل بشكل إيجابي لتحقيق ذلك، مثل المدن متوسطة الحجم على سبيل المثال. لكن منتجعات الوجهة، ومدن التزلج الجبلية، والبحيرات، ليست مناسبة أيضًا للعثور على مستأجرين على المدى الطويل.
إنها مشكلة في بعض تلك المجالات بالتأكيد. لكنني لست متأكدًا تمامًا من حجم مدى شعبية ذلك. يتم إجراء الكثير من عمليات الشراء عادةً نقدًا، وخلال الوباء رأينا مجموعة من الأشخاص يختارون القفز على الرهن العقاري لأن الأسعار كانت مواتية للغاية حتى تم فرض تلك القيود من Fae و Freddie بشأن رسوم الإنشاء المرتفعة على سبيل المثال. لقد كان حقا مواتيا للغاية. ستحصل على 3% على قرض المنزل الثاني طالما كان لديك 20 أو 25% مقدمًا. كان هناك بالتأكيد بعض الأشخاص الذين وضعوا أقل من ذلك. ولكن أعتقد أن هذه أكثر قليلاً... حسنًا، أقل شيوعًا قليلاً، وأكثر فريدة بشكل عام بالنسبة لسوق الإيجار قصير المدى. لكن من المؤكد أننا رأينا أن هذا قد حدث.

جيمس:
ولاحظت أنه على مدار الـ 12 إلى 18 شهرًا الماضية، كان هناك الكثير من قروض DSCR مستمرة. لقد كان الأمر مثل هذه القروض التجارية التي تم تنظيمها بهذه الطريقة. أعني أنهم كانوا يخصصون المزيد من المال لهذه القروض. أعتقد أنهم سيرتفعون إلى 80% من قيمة القرض، وربما 85%. ولكن الشيء الوحيد المخيف بعض الشيء هو أن هذه القروض لها دفعات مسبقة سيئة للغاية حيث أنها مدتها خمس سنوات 54321، وبالتالي فهي ليست فقط تحت مستوى رأس المال، بل سيتعين عليها أن تتوصل إلى الفرق لـ ... أعني لنفترض أنك اشتريت منزلًا بمليون دولار ولديك دفعة مقدمة عند أربع أو خمس نقاط ثم انخفض السوق بنسبة 20% عن الذروة. أعني أن هذا أصل تحت الماء إلى حد كبير بالإضافة إلى تحديد هذا القرض.
اعتمادًا على ما إذا كانوا قد حصلوا على فترة مدتها سنتان أو ثلاث أو أربع سنوات، قد يكون دخلهم خلال عامين منخفضًا جدًا لدرجة أنه يتعين على الأشخاص الحصول على الكثير من النقود لشراء هذا القرض مرة أخرى. وهذا هو المكان الذي أشعر فيه بالقلق قليلاً بشأن تلك السوق في تلك القروض التي تمت هيكلتها بهذه الطريقة. لأنه إذا انخفض الدخل، كما قلت، فإن البنك سيحتاج إلى المزيد من المال والكثير من هؤلاء الأشخاص لم يكن لديهم المال. ولهذا السبب اختاروا منتج DSCR، وكان ذلك مرعبًا بعض الشيء في تلك المرحلة.

ديف:
هذا أمر محفوف بالمخاطر، رجل. أعني أن الكثير مما نتحدث عنه، على الأقل شخصيًا، لماذا لا أعتقد أن سوق الإسكان سوف تنطلق، وأعتقد أننا سنشهد انخفاضًا هو أن ممارسات الإقراض أفضل بكثير. ولكن مثل DSCR ليس رهنًا عقاريًا سكنيًا. هذا قرض تجاري كما قلت جيمس. وما يقوله جيمس عن الدفع المسبق، يعني أنه حتى لو قام الناس ببيعه تحت الماء، فهناك عقوبة يقيمها البنك لإنهاء القرض مبكرًا والتي يجب على الناس فرضها أيضًا. وهذا يمكن أن يضعهم تحت الماء أكثر. هذا مشبوه جدا. حسنا، تايلور، شكرا جزيلا لك. لقد كانت هذه مساعدة ضخمة وضخمة. استمتع دائمًا بوجودك في العرض. إذا أراد الأشخاص قراءة بحثك أو التواصل معك، فأين يجب عليهم فعل ذلك؟

تايلور:
مكانين. أولاً أنا على تويتر، @TaylorAMarr. وبعد ذلك أيضًا أكتب وأساهم في البحث في مدونة Redfin. هذا هو redfin.com/news. وهذا هو المكان الذي يمكنك فيه رؤية معظم بياناتنا وأبحاثنا، ونصدر تقريرًا أسبوعيًا يغطي السوق بالإضافة إلى مجموعة من الأبحاث الأخرى.

ديف:
شكرًا جزيلاً لتايلور مار، نائب كبير الاقتصاديين في Redfin. نحن نقدر حقًا عودتك إلى العرض.

تايلور:
شكرا لاستضافتي.

ديف:
حسنًا يا جيمس، ما رأيك؟

جيمس:
يا رجل، تايلور عظيم، يا رجل. يجب أن أقول أنه قد يثير إعجابي أكثر منك بقليل عند انخفاض البيانات.

ديف:
إنه بالتأكيد يثير الإعجاب. أعني أنني أتطلع إليه، فهو يعرف كل شيء. معظم الأشياء التي أتحدث عنها، أنا فقط أتفق مع ما يتحدث عنه تايلور على أي حال.

جيمس:
نعم، بالتأكيد يعرف الأشياء. وكان الأمر مثيرًا للاهتمام حقًا فيما يتعلق بأنماط الهجرة. ثم هناك شيء واحد يتعلق بالتضخم أيضًا والهجرة، وهو شيء كنت أقرأه بالأمس. لقد فجر ذهني. كنت مثل ، “أوه واو. نعم، التضخم يتضاعف أو ثلاثة أضعاف مع انتقال الناس إلى هناك”.

ديف:
تماما. أعتقد أن تايلور يفعل شيئان أفضل من أي شخص آخر، وهما الحديث عن الهجرة. إنه يعرف حقًا المكان الذي يتحرك فيه الناس، ولماذا، ومن الواضح أن ذلك يؤثر على سوق الإسكان. ولكن الأمر مثير للاهتمام بشكل عام إذا كان لديك فضول حول ما يحفز الناس على الانتقال ويجب عليك بالتأكيد التحقق من بحثه، لكنني اعتقدت أن هذا كان صحيحًا تمامًا. نتحدث في البرنامج عن عدم وجود سوق إسكان "وطني" وعليك أن تنظر إلى السوق الإقليمية لديك لفهم الأسعار. ولكن كما قلت للتو، فإن الأمر نفسه ينطبق على التضخم، أليس كذلك؟ عندما تنظر إلى فينيكس، فإن معدل التضخم هو ضعف معدل التضخم في لوس أنجلوس. عليك أن تأخذ ذلك في الاعتبار عندما تفكر في ما يحدث في سوق الإسكان هناك، لأن الأسعار والمنازل لم ترتفع في فينيكس بشكل أسرع من معظم الأماكن فحسب، بل لأن القدرة الشرائية تنخفض بشكل أسرع من معظم الأماكن في فينيكس. لقد حققت نجاحًا كبيرًا في القدرة على تحمل التكاليف هناك، ومن المحتمل أن يؤدي ذلك إلى فرض الكثير من الضغط الهبوطي على الأسعار.

جيمس:
نعم، إنه نوع من الدخان والمرايا. قلت، أوه نعم، الجميع يريد الذهاب إلى هنا لأنه أقل تكلفة. لكنك الآن تدفع ضعفًا مقابل كل شيء آخر. لكن أعني، في نهاية اليوم أيضًا، دائمًا ما يكون الألم قصير المدى. لقد ذهبوا إلى سوق مختلفة. لقد حصلوا على سعر فائدة رائع، ودفعات أقل، وسوف يستسلم التضخم في مرحلة ما، خاصة إذا هدأت سوق الإسكان. لأنني رأيت الكثير من هذه الإحصائيات كانت ... أعني أن الكثير من سوق الإسكان تسبب في هذه الزيادة. لكن نعم، أنماط الهجرة هذه، أعلم أنني كنت دائمًا مستثمرًا محليًا في واشنطن، ولكن بما أنني أشاهدها وأتعلم المزيد عنها، فمن المؤكد أنها تفتح عيني على الاستثمار في بعض الأسواق الأخرى.

ديف:
حسنًا، سيتعين علينا متابعة ذلك ونرى إلى أين أنت ذاهب. لكن نعم، اعتقدت أن الشيء المشجع، على الأقل من وجهة نظر المستثمرين فيما يتعلق بأبحاث تايلور، هو أن أنماط الهجرة بدأت تهدأ. كان من الصعب للغاية التنبؤ بما كان يحدث في العامين الماضيين. ترى هذه التقارير، ولكن معظم البيانات السكانية تأتي مرة واحدة في السنة. أنت لا تعرف حقًا ما الذي يحدث. تسمع فقط من خلال الروايات المتناقلة أن الجميع ينتقلون إلى أوستن أو فينيكس أو بويز ومن الصعب معرفة ذلك، هل هذا حقيقي؟ هل ستستمر؟ وبالنسبة لي على الأقل، إذا كنت تستثمر في أسواق متعددة أو تحاول اختيار سوق للاستثمار فيه، فإن أفضل شيء يمكن أن يحدث هو أن الأول، العمل من المنزل والآخر، أصبحت أنماط الهجرة أكثر قابلية للتنبؤ بها.

جيمس:
نعم، أعتقد أنك على حق. لقد اعتقدت أن بعض هذه المدن كانت في حالة ارتفاع. وجزء منه أيضًا هو المكان الذي كنت تعيش فيه، أليس كذلك؟ عندما كنت في كاليفورنيا، كان الكثير من الناس من كاليفورنيا يتجهون إلى أيداهو أو نحو ذلك إلى واشنطن، ولكن بعد ذلك كان الكثير من الولايات الأخرى، الساحل الشرقي الأعلى يتجهون إلى فلوريدا. نوعاً ما يعتمد على ما كنت تسمعه. لكن نعم، أنماط الهجرة تلك، كنت أعلم أن لها تأثيرًا على السوق، لكنني لم أدرك حقًا أن لها تأثيرًا كبيرًا على التضخم، فقط في كل شيء في جميع المجالات.
ويبدو أن الناس كانوا ينتقلون بسرعة أكبر بكثير. لكن في نهاية المطاف، أعتقد أن هذا يظهر أنهم لا يتحركون حقًا. ربما كان هذا الضجيج أكثر من أي شيء آخر. لكن لا أعلم، سنرى ما سيحدث. أنا شخصياً أعتقد أن هذا سوف يتباطأ قليلاً لأنه بمجرد دخولنا في ... أتذكر فقط في عام 2008 عندما دخلنا في الركود، الجميع تجمدوا نوعاً ما. تجمد كل شيء. وأعتقد أننا سنشهد هذا التباطؤ على المدى القصير، وبعد ذلك ربما خلال 12 أو 24 شهرًا قد يدرك الناس أن الأمر يشبه الحياة بعد فيروس كورونا. يبدو الأمر كما لو أنك تمر بهذا الشيء الغريب، ثم تستقر ثم تكتشف حقًا ما تريد القيام به.

ديف:
تماما، نعم. أحد الأشياء المثيرة للاهتمام التي قرأتها عن الهجرة أيضًا هو أن الكثير من الهجرة تكون في الواقع، مثل الأغلبية، لقد نسيت، لن أقول رقمًا لأنني لا أتذكر ما هو، لكنني أعتقد إنها أكثر من 50% من الهجرة تتم داخل الولاية. فقط باستخدام سياتل كمثال آخر، الأشخاص الذين ينتقلون إلى سياتل، حتى خارج سياتل، على الرغم من أن بعضهم ذهب إلى بويز أو أوستن أو أي شيء آخر، ذهب معظمهم إلى بلفيو أو تاكوما أو أي مكان وفي مكان آخر. واستنادًا إلى ما كنت تقوله عن الأشخاص الذين يحبون أن يكونوا مثل، "نعم، أنا لا أحب هذا كثيرًا،" أتساءل عما إذا كان بعض ذلك سيبدأ بالفعل في التراجع. مثلما انتقلت إلى ريف واشنطن أثناء الوباء لأنك تستطيع ذلك، والآن تقول: "أوه، ربما سأعود إلى المدينة حيث توجد وظائف أفضل" وعلى الأقل بالنسبة لي، مطاعم أفضل. لا أعرف. سنرى ما إذا كان ذلك قد بدأ في التراجع.

جيمس:
نعم، لقد ارتفع سعر تلك العقارات الريفية إلى أعلى المستويات، وكان الأمر كما لو أنه كلما ابتعدت... كانت العقارات دائمًا، كلما اقتربت من المترو، زادت تكلفتها وكسر فيروس كورونا كل هذه القواعد. وأشعر أن هذه القواعد تعود إلى حيز التنفيذ الآن. أراد الناس الأرض وأرادوا الهدوء من فيروس كورونا. الآن أعتقد أنهم يشعرون بالملل ويقولون: "يجب أن أعود إلى صخب المدينة. أريد مطاعم جيدة. لا أريد مطاعم متسلسلة.” إنهم يريدون أن يعيشوا الحياة بالطريقة التي اعتادوا عليها.

ديف:
تماما. نعم. سيكون من المثير للاهتمام أن نرى. نأمل أن يوافق تايلور على العودة كل شهرين لأنه سيد هذا ويمكننا الاستمرار في اختيار عقله.

جيمس:
أتمنى ذلك. أتمنى أن تكوني معه.

ديف:
حسنًا، حسنًا، ضع اسمك في القبعة. سوف تكون هنا.

جيمس:
سأقوم بإزعاج كايلين.

ديف:
حسنًا، شكرًا جزيلاً لجيمس. نقدر وجودك هنا. وشكرا لكم جميعا على الاستماع. سنراكم في المرة القادمة في On The Market. تم إنشاء On The Market بواسطتي أنا وديف ماير وكايلين بينيت. من إنتاج كايلين بينيت، وتحرير جويل إسبارزا وأونيكس ميديا، وبحث بوجا جيندال، وشكر كبير لفريق BiggerPockets بأكمله. المحتوى الموجود في العرض On The Market عبارة عن آراء فقط. يجب على جميع المستمعين التحقق بشكل مستقل من نقاط البيانات والآراء واستراتيجيات الاستثمار.