رأي: يمكن لهذه القضية التي رفعتها المحكمة العليا في كاليفورنيا أن تخفف من حدة النقص في المساكن في كل مكان

رأي: يمكن لهذه القضية التي رفعتها المحكمة العليا في كاليفورنيا أن تخفف من حدة النقص في المساكن في كل مكان

الطابع الزمني: 8 كانون الثاني (يناير) 2024 ، الساعة 6:00 صباحًا
عقدة المصدر: 3053944

وفي 9 يناير/كانون الثاني، ستستمع المحكمة العليا الأمريكية إلى الدعوى حقيبة من كاليفورنيا جورج شيتز، الذي تقدم بطلب للحصول على تصريح لبناء منزل مُصنّع على أرضه في مقاطعة إلدورادو وتعرض لرسوم تخفيف حركة المرور بقيمة 23,420 دولارًا. واعتراضًا على عدم وجود أي صلة بين المبلغ بالدولار والتأثير الفعلي لعائلته على حركة المرور في المنطقة، دفع شيتز الرسوم لكنه لجأ إلى النظام القانوني. تتناول قضية شيتز ضد مقاطعة إلدورادو بولاية كاليفورنيا جزءًا صغيرًا فقط من أزمة الإسكان في الولاية. ومع ذلك، سيكون الأمر مهمًا بالنسبة للملايين من الأشخاص غير القادرين على العثور على منازل بأسعار معقولة هنا وفي العديد من الولايات الأخرى.

عندما يتم فصل "رسوم التأثير" عن التكاليف المتزايدة التي ستتكبدها مدينة أو مقاطعة بسبب منزل جديد أو مشروع تطوير، فإن الرسوم يمكن أن تفعل أكثر من مجرد تقديم فاتورة غير عادلة لشخص ما - يمكنها أيضًا تقليل بناء المساكن. في بلد أدى فيه النقص في المنازل إلى ارتفاع الأسعار بشكل كبير، فإن هذا الأمر مهم أكثر مما قد تعتقد.

يجب على المطورين دفع حصتهم العادلة بالطبع. وإذا فشلت رسوم البناء في تغطية تكاليف الخدمات العامة المتزايدة التي يتطلبها التطوير الجديد، يلجأ المسؤولون المنتخبون والناخبون إلى وسائل أخرى لتغطية تلك التكاليف أو تجنبها. وقد يفرضون قيوداً على النمو أو غير ذلك من سياسات تقسيم المناطق الاستبعادية لمنع بناء منازل جديدة بدلاً من قبول المشاريع التي تؤدي إلى ارتفاع الضرائب أو تدهور الخدمات.

ونحن نرى أدلة منتشرة على حدوث ذلك عندما تتبنى المحليات قواعد مثل تقسيم المناطق إلى أسرة واحدة، والحد الأدنى من متطلبات حجم قطعة الأرض، والمتطلبات الجمالية التي تضمن بناء المساكن الباهظة الثمن فقط، والتي تولد ضرائب عقارية أعلى.

إن رسوم التأثير المحددة على النحو الصحيح توفر وسيلة للتنمية لكي تتمكن من تغطية تكاليفها، كما أنها تقلل من الضغوط السياسية ضد النمو الضروري. وقد وجدت الدراسات المحلية أن الرسوم المحددة بشكل مناسب ترتبط زيادة البناء في مناطق الضواحي.

ولكن عندما يتم تحديد الرسوم عند مستويات مرتفعة بشكل تعسفي، فإنها تؤدي إلى تثبيط بناء المساكن الجديدة وتزيد من تحديات القدرة على تحمل تكاليف الإسكان في البلاد، مما يؤدي إلى ضغوط على المستأجرين ومشتري المنازل الجديدة.

في عام 2013، قضت المحكمة العليا بأن جميع رسوم التصاريح يجب أن تكون مرتبطة بشكل أساسي بالتأثير الفعلي للتنمية على خدمات المدينة أو المقاطعة، وبسعر متناسب تقريبًا. وهذا يقلل بشكل معقول من خطر خنق الرسوم للتنمية.

وفي بعض الولايات، مثل فلوريدا، يذهب الفقه القانوني إلى أبعد من ذلك، حيث يتطلب أن تمول الرسوم البنية التحتية فقط التي تخدم مشاريع التطوير المحددة التي تم فرضها عليها. ليس من قبيل الصدفة أن فلوريدا شهدت عدد سكانها تنمو بسرعة تزيد عن ضعف سرعة البلاد ككل، مما يعكس الانفتاح على المنازل الجديدة وأسعار عادلة نسبيًا مقارنة بمعظم بقية أنحاء البلاد.

لكن في ولايات أخرى، بما في ذلك كاليفورنيا وماريلاند وواشنطن وأريزونا، وضعت المحاكم استثناءً لمبدأ التناسب الذي أقرته المحكمة العليا، مما يسمح برسوم أعلى إذا تم تحديدها بموجب التشريع. وسوف تختبر قضية شيتز مدى دستورية هذا الاستثناء.

جزء من الأساس المنطقي للاستثناء هو أن الناخبين لديهم علاج ضد التقييمات المفرطة في صناديق الاقتراع. ومن الناحية النظرية، يمكنهم التصويت لاستبعاد المشرعين المسؤولين.

ومع ذلك، فإن أي ادعاء بأن الناخبين يمكنهم القيام بذلك وسيفعلونه بالفعل هو أمر مشكوك فيه. ويمثل مطورو الإسكان نسبة صغيرة من أي جمهور انتخابي. لا يجوز لمشتري أو مستأجري المنازل في المستقبل - أولئك الذين يحتاجون إلى البلديات لتحفيز بناء المنازل، وليس تثبيطه - حتى التصويت أو العيش في الولاية القضائية عند تحديد الرسوم. ومن ناحية أخرى، فإن الأشخاص الذين يصوتون من المرجح أن يكونوا أولئك الذين يمتلكون بالفعل منازل قريبة، ويميلون إلى مقاومة النمو: حيث تزداد قيمة ممتلكاتهم إذا أدت الرسوم المرتفعة إلى إبقاء المعروض من المساكن منخفضا.

إن أزمة القدرة على تحمل تكاليف السكن حقيقية. يجب على سكان كاليفورنيا على وجه الخصوص أن يفهموا الحساب البسيط للعرض والطلب الذي يؤدي إلى تفاقم التشرد ويتسبب في تصنيف سبع مدن (أو مناطق مترو) في الولاية بين أغلى 10 مدن في البلاد. بحسب تقرير يو إس نيوز آند وورلد ريبورت. وعندما تسمح محاكم الولاية للسياسيين المحليين بتلبية احتياجات ناخبيهم الأكثر ثراء، وفرض رسوم باهظة على التأثير، والاحتفاظ بمنازل جديدة، فإن الوضع لن يتحسن.

ومن المتوقع أن تصدر المحكمة العليا حكمًا بشأن رسوم مقاطعة إلدورادو في النصف الأول من عام 2024. والدعوى القانونية القائلة بأن جميع رسوم التأثير، بغض النظر عمن يحددها، يجب أن تخضع لنفس الشروط قوية. وخلال أزمة الإسكان التي تعصف بالبلاد، أصبحت الحجة الاقتصادية ضد الممارسات الحكومية والمحلية التي تؤدي إلى تفاقم القدرة على تحمل تكاليف الإسكان وإعاقة إنتاج المساكن المطلوبة أقوى.

تشارلز جاردنر هو محامٍ وزميل أبحاث في مركز ميركاتوس بجامعة جورج ماسون. إميلي هاميلتون هو مدير مشروع التحضر في ميركاتوس.

الطابع الزمني:

اكثر من لوس أنجلوس تايمز ري