العقارات خارج السوق: ما هي وكيف تجدها؟

العقارات المدرجة على أنها "خارج السوق" ليست مدرجة للبيع علنًا. ومع ذلك، هذا لا يعني أنه لا يمكنك شراء عقارات خارج السوق. قد تكتشف استثمارًا عقاريًا رائعًا ومربحًا إذا كنت تعرف كيفية العثور على عقارات خارج السوق.

ما هي أفضل طريقة للعثور على مبيعات خارج السوق؟ هل هناك مزايا للبحث عن فرص استثمارية في مبيعات العقارات خارج السوق؟ ما الذي يجب عليك الحذر منه عند شراء عقار خارج السوق؟ هذه المقالة تجيب على هذه الأسئلة وغيرها الكثير.

ماذا يعني خارج السوق؟

"خارج السوق" يمكن أن يعني شيئين. الأول، يعني أن العقار معروض للبيع، ولكنه غير مدرج في النظام متعدد الأطراف من قبل الوكيل. أو أنها ببساطة ليست للبيع.

شراء المنازل خارج السوق يحدث في كثير من الأحيان أكثر مما تعتقد. على سبيل المثال، الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) التقارير التي حولها 10٪ من مبيعات المنازل تحدث دون إدراجها في خدمة القائمة المتعددة (MLS). عادة، تكون المبيعات خارج السوق شائعة في الأسواق الساخنة حيث يفوق الطلب العرض بشكل كبير، مما يعني أنه يمكن بيع المنزل بسهولة دون الذهاب إلى الجمهور للبيع.

إيجابيات شراء منزل خارج السوق

البحث في أسواق العقارات عن منازل خارج السوق يوسع شبكة الفرص الاستثمارية. يجب على المستثمرين العقاريين البحث عن عقارات خارج السوق لعدة أسباب:

يمكن التفاوض على الأسعار خارج السوق بشكل أفضل بسبب المنافسة الأقل.
المنافسة الأقل، بشكل عام، تساوي فرصة أفضل للفوز بعرضك.
يمكنك عادةً التفاوض على شروط أخرى أكثر ملاءمة والتي لا تتوفر دائمًا في السوق.

سلبيات شراء منزل خارج السوق

في حين أن صفقة العقارات خارج السوق يمكن أن تكون مربحة، إلا أن هناك بعض العيوب في السير خارج السوق.

قد تكون أوقات الإغلاق أطول. أولاً، عليك أن تجد العقار. ثم قم بإقناع البائع بعرض مقنع. بشكل عام، قد يستغرق إغلاق منزل خارج السوق وقتًا أطول بكثير من إغلاقه في قائمة السوق.
تتضمن بعض خدمات البحث خارج السوق رسومًا قد تصبح باهظة الثمن بمرور الوقت. ربما لا يكون ذلك بمثابة كسر للصفقة، ولكن هناك شيء يجب مراعاته.

لماذا يخرج البائعون من السوق؟

الأسباب الثلاثة التي تجعل البائعين يختارون عادةً الطريق خارج السوق هي الخصوصية والتوفير المحتمل واختبار الأسعار. كما تضمن عملية الإدراج خارج السوق إمكانية وصول البائعين إلى المشتري المناسب أو وكلاء المشتري والحصول على الفائدة فقط من الأطراف المتحمسة. يمكن للبائعين أيضًا توفير المال على تكاليف التسويق ورسوم الإدراج والتدريج.

كيفية البحث عن منازل خارج السوق

أفضل طريقة للعثور على عقارات للبيع خارج السوق هي استخدام منصة إدراج خارج السوق ذات سمعة طيبة. تتخصص بعض مواقع الويب في مبيعات العقارات خارج السوق، في حين أن مواقع أخرى، مثل Zillow، لديها قوائم لمبيعات العقارات خارج السوق "للبيع من قبل المالك" (FSBO) مبيعات. هناك طرق أخرى للعثور على قوائم خارج السوق وهي مواقع مزادات العقارات أو Facebook Marketplace أو Craigslist. بالطبع، يمكنك أيضًا اتباع الطريق القديم المتمثل في طرق الأبواب أو التنقيب عن طريق الهاتف للعثور على البائعين المحتملين.

هناك طريقة أخرى للعثور على قوائم العقارات خارج السوق وهي التواصل مع الوكلاء والمستثمرين الآخرين. كلما كنت محددًا في متطلباتك، زادت فرصتك في العثور على العقار الاستثماري المثالي.

فيما يلي بعض الأفكار الأخرى للعثور على صفقات رائعة في البحث عن العقارات خارج السوق:

قم بالقيادة عبر الأحياء بحثًا عن لافتات الفناء "للبيع من قبل المالك".
استخدم حملة تسويقية مباشرة.
التواصل مع وكلاء القائمة المتخصصين في العقارات غير التابعة لـ MLS.
قم ببناء شبكة احترافية من تجار الجملة والمقاولين والمستثمرين باستخدام المنتديات العقارية مثل BiggerPockets.
البحث في السجلات العامة عن العقارات المهددة بحبس الرهن.

كيفية التعامل مع البائع

هناك عدة طرق للتواصل مع البائع المحتمل إذا كنت تبحث بنشاط عن عقار خارج السوق. على سبيل المثال، يمكنك طباعة منشورات إعلانية عالية الجودة بحجم بطاقة بريدية لحملة تسويق عبر البريد المباشر. في بعض الأسواق، يذهب المستثمرون العقاريون من باب إلى باب ويسألون أصحاب المنازل مباشرة.

هناك خيار آخر للقاء البائعين وهو البحث عن العقارات المتعثرة في الحي. ويمكن أن تكون هذه المنازل المهجورة أو حبس الرهن. يمكنك بعد ذلك تعقب المالك من خلال إجراء القليل من التحقيق في مكتب سجلات المقاطعة أو عبر الإنترنت.

ينجح بعض المستثمرين في كتابة خطاب شخصي إلى صاحب المنزل يتضمن عرضًا قويًا وجذابًا لشراء المنزل.

ومن الجيد أيضًا أن نتذكر أن بعض البائعين خارج السوق يواجهون صعوبات مالية وقد يواجهون حبس الرهن. لذلك، من المهم أن تكون متعاطفًا مع البائع لأنه قد يمر بالكثير من التوتر.

نصائح حول التفاوض

عند التفاوض مع البائع، قد يساعدك النهج الاستراتيجي في الحصول على صفقة خارج السوق. فيما يلي بعض النصائح للتفاوض لتكون ناجحًا:

احصل على فكرة جيدة عن ظروف سوق الإسكان المحلي لتحديد ما إذا كان سوقًا للبائع أم للمشتري.
يقدم المشترون الأذكياء دفعات مقدمة أعلى للتميز عن المنافسة.
كن مستعدًا لتقديم العرض المضاد حتى تتأكد من أن البائع لن يتزحزح عن موقفه.
تذكر أن عرضًا منخفضًا أقل بكثير من القيمة السوقية العادلة قد يؤدي إلى استعداء البائع أو إهانةه.
التفاوض على الحالات الطارئة في عقد البيع. وهذا يحميك في الصفقة إذا كان تقييم المنزل منخفضًا أو إذا وجد فحص المنزل مشكلات كبيرة في العقار.
قم بتنظيم شؤونك المالية إما من خلال خطاب موافقة مسبقة أو نقدًا لشراء المنزل.
العمل مع وكيل عقاري لوضع اللمسات الأخيرة على الصفقة والتفاوض على الفروق الدقيقة في عقد الشراء.

افكار اخيرة

يمكن أن توفر العقارات خارج السوق فرصًا استثمارية لا حصر لها إذا كنت تعرف مكان العثور عليها. لذلك، فمن المنطقي إدراج البحث عن منازل خارج السوق كجزء من استراتيجية الاستثمار العقاري الخاصة بك.

اعثر على وكيل في دقائق

تطابق مع وكيل صديق للمستثمر يمكنه مساعدتك في العثور على صفقتك التالية وتحليلها وإغلاقها.