عدة عائلات و العقارات التجارية لقد كان موضوع النكتة خلال العام الماضي. مثل معدلات الرهن العقاري بدأت في الارتفاع، وتعرض المستثمرون العقاريون التجاريون لضربة شديدة، كما أصبحت الأرباح يرثى لها و طلب الأسعار مثير للضحك. منذ أشهر، كانت وسائل الإعلام تتنبأ بـ انهيار العقارات التجارية، نقلاً عن موجة من القروض العقارية المستحقة البائعين الذين لن يكونوا قادرين على الدفع ارتفاع سعر إعادة التمويل. وعلى الرغم من أن هذه الأساسيات ليست خاطئة، فإن انهيار الرهن العقاري قد لا يكون حقيقة واقعة.
لذلك بدلًا من التكهنات، قمنا بذلك ريتشارد هيل، رئيس قسم الإستراتيجية والأبحاث العقارية في Cohen & Steers، للتمييز بين الحقائق والخيال. ريتشارد يعرف ذلك القروض تأتي مستحقةوالمشترين بمعدل منخفض الرهون العقارية القابلة للتعديل قد يكون في ورطة. ولكن هذه ليست القصة كلها، وبعض أجزاء منها العقارات التجارية يمكن أن تستعد لنمو هائل أن المستثمرين السكنيين ليس لديهم أدنى فكرة عنه. ال الفرص يمكن أن تتدفق قريبا لأولئك الذين يعرفون أين ينظرون.
في هذه الحلقة سيتحدث ريتشارد عن المخاطر الحقيقية للرهون العقارية التجاريةوما هي القطاعات التي تعاني من أكبر المشاكل، والتي يتم تضخيمها بشكل غير متناسب، و إلى أي مدى يمكن للمستثمرين أن يتوقعوا انخفاض الأسعار. بالإضافة إلى ذلك، يقدم ريتشارد رأيه حول أفضل ثلاثة أوقات للاستثمار في سوق سريع التغير كما نشهده اليوم.
انقر هنا للاستماع إلى Apple Podcasts.
الاستماع إلى البودكاست هنا
اقرأ النص من هنا
ديف:
الجميع، مرحبا بكم في السوق. أنا مضيفكم، ديف ماير، وانضم إلينا اليوم جيمس دينارد. وربما يكون هذا يومًا مميزًا جدًا يا جيمس. لقد رأينا للتو أن بنك الاحتياطي الفيدرالي رفع أسعار الفائدة بمقدار 25 نقطة أساس، لكنهم يشيرون إلى أن هذا قد يكون نهاية دورة التشديد. ماذا تعتقد؟
جيمس:
حسنًا، أنا لست سعيدًا لأننا وصلنا إلى نسبة 5%، لكنني سعيد لأن الزيادة تحت السيطرة. أشعر بأن ذلك يجعل السوق عاطفياً دائماً، في حين أننا نحتاج فقط إلى العودة إلى الاستقرار. لذلك يبدو الأمر مثل، "الوصول إلى المكان الذي يريدون أن يكونوا فيه، والنمو هناك نوعًا ما." لكنني سأقول أنهم لم يخبرونا بالحقيقة. قبل 12 شهرًا، كان يقول أن الارتفاع سيكون ماذا؟ 4؟ 3.75 إلى 4؟ هل كان هذا ما كان عليه؟
ديف:
أوه نعم. لكنهم زادوها شيئًا فشيئًا كل شهر. إنهم مثل، "إنها ترتفع. انها ترتفع. إنها ترتفع." لكنني أعتقد أن هذه هي المرة الأولى التي لم يعلنوا فيها أنه سيكون هناك زيادات في أسعار الفائدة في المستقبل، منذ أكثر من عام.
جيمس:
شيء واحد، رغم ذلك. أنا لا أثق بما يقوله بنك الاحتياطي الفيدرالي أو ما لا يقوله بعد الآن. لذلك سنرى ما سيحدث.
ديف:
نعم، هذه نقطة جيدة. لكنني أعني أنني أعتقد أن الكثير من الناس كانوا يدعون إلى التوقف مؤقتًا الآن لفترة من الوقت. لقد قالوا أنهم سيتوقفون مؤقتًا. ومن الواضح أنه إذا ظل التضخم مرتفعا، فسوف يعيدون النظر. لكن بالنسبة لي، هذا ما سأفعله، هو أخذ قسط من الراحة. وإذا كان لي أن أصوت على بنك الاحتياطي الفيدرالي، وهو ما لن أفعله بكل تأكيد، فسأقول: "خذوا قسطاً من الراحة وانظروا ماذا سيحدث"، لأن هناك دلائل تشير إلى أن سوق العمل بدأت في الانهيار قليلاً. من الواضح أنه كانت هناك أزمة مصرفية، لذا بالنسبة لي، لا يضر الانتظار بضعة أشهر ورؤية ما سيحدث وإعادة التقييم، بدلاً من المشي في كل اجتماع. ويجتمعون كل ستة إلى ثمانية أسابيع.
جيمس:
نعم، الأمر مجرد الوصول إلى الاستقرار. سيكون الأمر مهمًا جدًا لأننا جميعًا على أهبة الاستعداد في كل مرة يخرج فيها. وليس الأمر وكأنهم لم يتعرضوا للتأثيرات السلبية. أعني أننا رأينا بعض البنوك تفشل. لقد رأينا الإسكان يتراجع قليلاً. وفي سوق العمل، نأمل أن يكسر هذا الأمر أكثر لأنه لا يزال هو... أعلم أن الأمر لا يزال صعبًا بالنسبة لنا، كمشغلين للأعمال.
ديف:
نعم بالتأكيد. حسنًا، من الواضح أننا نسجل هذا في وقت مبكر. ستنزل هذه الحلقة في 15 مايو. نحن نسجل هذا في 3 مايو. لذلك، في الحلقات اللاحقة، سنغطي المزيد... ربما لدينا بالفعل... نغطي المزيد من تداعيات هذا القرار. لكنني كنت متحمسًا وأردت التحدث معك حول هذا الموضوع. ولكن لدينا حلقة لا تصدق اليوم. أعني، جميعها هي المفضلة لدي، ولكن هذا هو الشيء الذي تعلمت منه الكثير، وهو شيء لا أعرف عنه ما يكفي على الإطلاق. ولكن ربما بعد اليوم، أعرف القليل أكثر. اليوم لدينا ريتش هيل، وهو نائب الرئيس الأول ورئيس قسم الأبحاث والاستراتيجية العقارية لشركة Cohen & Steers. وتتمحور خبرته حول العقارات التجارية والديون. وقد أسقط بعض المعرفة علينا يا جيمس. ما رأيك في هذه المقابلة؟
جيمس:
أوه، إنه بالتأكيد خبير. هذا أمر مؤكد. كانت هذه واحدة من الحلقات المفضلة التي قمنا بها. هناك الكثير من الوضوح في هذا الأمر، مع مقدار الضجيج وراء ما سيحدث في سوق العقارات التجارية والخدمات المصرفية. وبعض الوضوح الذي قدمه لي، أذهلني نوعًا ما. مثل، "أوه، نعم، تلك الإحصائيات الكبيرة التي ينشرونها عادية تمامًا."
ديف:
بالتأكيد نعم.
جيمس:
كان من المنعش سماع كل ما كان يتحدث عنه، وهو رجل ذكي.
ديف:
بالتأكيد. والسبب الذي جعلنا نجلب ريتش هو أنه كان هناك الكثير من التغطية الإعلامية حول سوق العقارات التجارية وحالات التخلف عن السداد المحتملة والأزمات المصرفية، وهي موجودة في وسائل الإعلام كثيرًا، ولدي الكثير من الأسئلة حول هذا الأمر، لكن الأمر ليس كذلك حقًا مجال خبرتي. لذلك طلبنا من ريتش أن يأتي ليشرح لنا ما يحدث بالفعل. وتنبيه المفسد، ليس دائمًا ما تقوله وسائل الإعلام بالضبط. لكن ريتش يقدم بعض البيانات والمعلومات المذهلة حول ما يحدث بالفعل في سوق الرهن العقاري التجاري، وأسواق الديون، ويقدم بعض الأفكار حول الفرص التي يراها في مجال العقارات التجارية أيضًا. لذا، سنأخذ استراحة سريعة، ثم نرحب بريتش للحديث عن سوق الرهن العقاري التجاري.
ريتش هيل، مرحبًا بك في "في السوق". شكرا لتواجدك هنا.
غني:
نعم ، شكرا لاستضافتي.
ديف:
هل يمكننا أن نبدأ بتعريفك بنفسك؟ وأخبرنا قليلاً عن كيفية دخولك مجال العقارات وجميع موضوعات البحث التي سنتحدث عنها اليوم.
غني:
نعم. يا إلهي، لا أعتقد أن أحداً سألني ذلك من قبل. من أين أبدأ؟ لذا، انظر، اسمي ريتشارد هيل. أنا رئيس قسم الأبحاث والاستراتيجية العقارية التجارية في شركة Cohen & Steers. تأسست شركة Cohen & Steers في عام 1986 كأول مدير لإدارة العقارات المدرجة. نحن ندير الآن حوالي 80 مليار دولار. حوالي نصف ذلك موجود في العقارات المدرجة، والنصف الآخر موجود في أصول عقارية أخرى، بما في ذلك العقارات الخاصة.
فكيف وصلت إلى العقارات التجارية؟ حسنًا، لقد نشأت في عائلة تعمل في مجال العقارات، وكان والدي مديرًا للمركز التجاري. عادةً ما أمزح قائلًا إن هذا يعني أنه على بعد خطوة واحدة من البواب. لم تكن لدي رغبة في العودة إلى العقارات التجارية بعد التخرج، ولكن انتهى بي الأمر بالعودة إليها، والعمل في مكتب مشتقات أسعار الفائدة، وتحوط مطوري العقارات التجارية وتعرض شركات بناء المنازل لأسعار الفائدة. وبالمضي قدمًا، انضممت إلى فريق أسواق رأس المال للديون. فعلت ذلك حتى لم تعد هناك حاجة لخدماتي، في عام 2008. وقيل لي أن لدي بضعة أشهر للبحث عن وظيفة. ذهبت للعمل بنفسي، وقمت ببعض الاستشارات في الشرق الأوسط. اكتشفت أن ذلك كان صعبًا حقًا. وكان أحدهم يبحث عن محلل أبحاث في عام 2010 تقريبًا. لم تتمكن من العثور على شخص غير تقليدي أكثر مني لأنني لم أكن واحدًا من قبل، لكنني أصبحت محلل أبحاث يركز على أسواق الديون، ثم [غير مسموع 00 :06:15] أسواق أسهم REIT. وأنا هنا اليوم.
لذا نأمل أن يكون هذا إصدارًا سريعًا من Cliff Notes والذي يمنحك نظرة عامة حول الشخص الذي تتحدث إليه اليوم.
ديف:
مذهل. حسنًا، لقد فعلت الكثير لتأهيل نفسك للأسئلة التي نخبئها لك أنا وجيمس، لأنها كلها تتعلق بالعقارات التجارية، والكثير منها يتعلق بالديون. لذلك دعونا نبدأ على أعلى مستوى. من الواضح أن هناك الكثير من التركيز الإعلامي على سوق الديون العقارية التجارية وما يحدث. ولكن هل يمكنك أن تعطينا قراءتك لسوق الديون التجارية بشكل عام؟
غني:
نعم، حسنًا، ربما أستطيع أن أبدأ هنا، وأستطيع أن أحدد حجم سوق العقارات التجارية لك لأنني أعتقد أن هناك الكثير من المفاهيم الخاطئة حول ما هو عليه وما ليس كذلك. نعتقد أن سوقه يبلغ حوالي 21 تريليون دولار في الولايات المتحدة. يفكر الناس على الفور في المكاتب أو متاجر التجزئة، والعائلات المتعددة، والصناعية. أفهم ذلك، لأن هذا هو المكان الذي يعيشون فيه. هذا هو المكان الذي يعملون فيه. هذا هو المكان الذي يتسوقون فيه، وهناك يحصلون على بضائعهم من أمازون. إنها أشياء يفهمها الناس حقًا. لكن صدق أو لا تصدق، هذا ليس كل ما يتعلق بسوق العقارات التجارية. هناك أشياء مثل مراكز البيانات وأبراج الهواتف المحمولة وإيجار الأسرة الواحدة وإسكان كبار السن. لذا، فهو نظام بيئي متنوع جدًا يضم أنواعًا مختلفة من الممتلكات، وكلها تحت نفس المظلة.
لكني أحب أن أصف ذلك، إنه يشبه إلى حد ما عندما أذهب إلى صف رياض الأطفال الخاص بي، وهم جميعًا يركضون في اتجاهات مختلفة في أوقات مختلفة. لذلك، في حين أن العقارات التجارية تحظى بسمعة سيئة في الوقت الحالي، فمن المؤكد أن هناك قطاعات فرعية من العقارات التجارية تعمل بشكل جيد. الإسكان لكبار السن يزدهر في الوقت الحالي. المكتب لا يعمل بشكل جيد. لذا فإن نقطتي الوحيدة لك هي أنه من السهل التركيز على سوق المكاتب، وأنا متأكد من أننا سنعود إلى ذلك، لكن هذا ليس مجمل سوق العقارات التجارية.
ديف:
لذا، بالنظر إلى ما قلته للتو، ريتش، حول مدى تنوعه، فمن غير المعقول أن نطلب منك أن تقدم لنا تقييمًا شاملاً للمخاطر في السوق؟ أو إذا كان بإمكانك التركيز، يركز جمهورنا في الغالب على العائلات المتعددة، ولكن هناك أيضًا أشخاص مهتمين بمساحات البيع بالتجزئة والمكاتب. أنا متأكد من أن هناك بعض العناصر الأخرى، ولكن من المحتمل أن تكون هذه هي الثلاثة الأكبر.
غني:
نعم، لذلك ربما أستطيع أن أشرح ذلك بهذه الطريقة. لو كنا نجري هذه المحادثة منذ ستة إلى سبعة أشهر، كنت سأخبرك بقصة مشابهة لما سأخبرك به اليوم، ولكن كنت سأقول: "مرحبًا، انظر، أنا قلق جدًا بشأن الأمور التجارية". العقارات." لذلك ربما كنت سأضع نفسي عند 7 أو 8 من أصل 10 فيما يتعلق بالقلق. إذن، لماذا كنت سأشعر بالقلق؟ حسنًا، قبل سبعة أشهر، كنت سأخبرك أن تقييمات العقارات التجارية ستنخفض بنسبة 10 إلى 20%. من المؤكد أن نسبة 10% من المحتمل أن تكون غير مطروحة على الطاولة في الوقت الحالي، ونعتقد أن التقييمات ستنخفض بما يقرب من 20 إلى 25. لكنني في الواقع أعتبر نفسي أشبه بدرجة 5 أو 6 على مقياس المخاطر في الوقت الحالي. لماذا هو أن هذه القضية؟
حسنًا، السبب هو أن السوق بأكمله قد تحول إلى السرد الهبوطي، وفجأة، أصبحت وجهة النظر الواقعية والموضوعية حول المخاطر وربما بعض الأجزاء الجيدة من العقارات التجارية تبدو فجأة صعودية للغاية، وربما حتى، أجرؤ على ذلك. على سبيل المثال، جرو الكلاب وقوس قزح. لذا أعتقد أن هناك بعض المفاهيم الخاطئة، وربما تكون الحقيقة في المنتصف قليلاً. لا أعتقد أن العالم يقترب من نهايته. لا أعتقد أن الحذاء التالي الذي سيتم إسقاطه هو الشيء الذي يقول الجميع أنه الحذاء التالي الذي سيتم إسقاطه. لذا يسعدني البحث هناك، ولكن أود أن أخبركم أنني كنت حذرًا جدًا منذ سبعة إلى ثمانية أشهر. وقد ساءت الأمور منذ ذلك الحين، لكنني أشعر في الواقع أننا في وضع أفضل الآن، بالنظر إلى مدى تحول النقاش إلى الهبوط.
جيمس:
نعم، وأنا سعيد لأنك ذكرت ذلك، لأن هذا هو كل ما سمعته خلال الـ 60 يومًا الأخيرة... لا، في آخر 90 إلى 120 يومًا، هل سوق العقارات التجارية سيصل إلى النهاية العميقة، وسوف ينفجر للتو وتذوب. لقد استثمرنا في شمال غرب المحيط الهادئ منذ 15 إلى 20 عامًا. يبدو الأمر كما لو أنه في كل مرة تتوقع حدوث شيء سيء، ويتحدث عنه الجميع، فإنه لا يحدث أبدًا. وبعد ذلك، يأتي شيء عشوائيًا من الحقل الأيسر ويضربك نوعًا ما من العدم. ولذا أشعر أن الروايات عدوانية حقًا لأن بعض تلك الروايات التي قرأتها هي أن بعض التقييمات ستنخفض بنسبة 40 إلى 50٪، وهو ما يتوقعه الناس. لماذا تنظرون يا رفاق إلى نسبة 20 إلى 25٪، والتي لا تزال تصحيحًا قويًا للغاية، ولكن لماذا أنتم يا رفاق في المنتصف مقارنة ببعض التقييمات الأخرى التي يتحدث عنها الناس؟
غني:
نعم. حسنًا، دعونا، أولاً وقبل كل شيء، نتحدث عن تقييم 40 إلى 50 الذي يتم طرحه هناك. أعتقد أن هناك لعبة سيئة للغاية تتعلق بالهاتف. لذا، إذا حصل شخص ما على عنوان رئيسي، والتقطه شخص آخر دون التحقق من صحته، وبعد ذلك، تمامًا كما حدث بعد ثلاثة أسابيع، تم استقراءه ليعني شيئًا آخر. ما تسمعه هو أن تقييمات العقارات المكتبية الساحلية قد تنخفض بنسبة 40 إلى 50٪. هل هذا معقول؟ لا أعرف. ربما. انخفضت صناديق الاستثمار العقاري الساحلية بنسبة 50٪ في الوقت الحالي من ذروتها. لذلك ليس الأمر بهذا الجنون. لكن دعونا نفكر في هذا الأمر قليلًا. عندما تقول فجأة أن جميع المكاتب في الولايات المتحدة ستنخفض بنسبة 40 إلى 50، فهذا رقم ضخم، ولا أعتقد أن الناس يفهمون حقًا ما يعنيه ذلك.
لكي ينخفض معدل المكاتب بنسبة 40 إلى 50% في المتوسط في جميع أنحاء الولايات المتحدة، فهذا يعني أن شيئًا مثل سان فرانسيسكو ربما يجب أن ينخفض بنسبة 80%، خمن ماذا؟ ناشفيل، تينيسي لن تنخفض بنسبة 50%. ستنخفض 10%، 15%، 20%. لذا فإن قانون المتوسطات، للوصول إلى 40 أو 50% على مستوى البلاد للمناصب، يعد سيناريو شديد القسوة حقًا بالنسبة للأسواق الساحلية الكبرى. بغض النظر عن أن التقييمات في جميع أنحاء البلاد لن تنخفض بنسبة 40 إلى 50. خلال الأزمة المالية العالمية، انخفضنا بنسبة 30٪. هذا ليس سيئًا مثل الأزمة المالية العالمية. خلال أزمة المدخرات والقروض، انخفض سعرنا بنسبة 32%. وهذا ليس سيئا مثل أزمة المدخرات والقروض. فكيف نصل إلى 20 إلى 25؟ انظر، ليس لدي كرة بلورية، لكننا نحاول التثليث عبر الكثير من المصادر المختلفة. نحن نؤمن بشدة بأن صناديق الاستثمار العقارية هي مؤشر رائد لسوق العقارات التجارية. انخفضت صناديق الاستثمار العقارية بنسبة 25٪ في عام 2022. وانخفضت بنسبة 35٪ تقريبًا عند أدنى مستوياتها في عام 2022. لذا فإن نسبة 25٪ تبدو وكأنها رقم جيد مقارنة بما تقوم بتسعيره صناديق الاستثمار العقارية.
ولكن ما نقضيه أيضًا كثيرًا من الوقت هو تحليل العائد النقدي. لذلك، تم أخذ هذا في الاعتبار أساسًا معدل الحد الأقصى الاقتصادي الخاص بي... إذن هذا هو معدل الحد الأقصى الاسمي الخاص بك بعد التعديل وفقًا للإنفاق الرأسمالي... مقدار الرافعة المالية التي يمكنني الحصول عليها، وتكلفة ديوني. خمين ما؟ ولا تزال معدلات الحد الأقصى الاقتصادي ضيقة نسبيا، مقارنة بتكاليف التمويل التي ارتفعت بشكل كبير. لذا فإن عائدي النقدي على النقد أقل بكثير من المتوسطات التاريخية. إذا كنت بحاجة إلى إعادته إلى المتوسط التاريخي، فيجب أن تنخفض تقييمات العقارات بنسبة 20 و25٪ في المتوسط. لا أريد أن أكون متزعزعًا جدًا هنا، لكن هذه مجرد رياضيات. إنها مجرد رياضيات عائدة.
ولذا عندما نفكر فيما تخبرنا به عوائد النقد على النقد، وما يخبرنا به سوق صناديق الاستثمار العقارية، وبالمناسبة، ما بدأت مؤشرات السوق الخاصة تخبرنا به بالفعل، ويسعدني أن أشرح ذلك بالنسبة لك، 20 إلى 25 لا تبدو غير معقولة. الآن، بعد عام من الآن، إذا عدت، وقلت، "مرحبًا، ريتش، كان عمري 27 عامًا" أو "كان عمري 17 عامًا،" فأنا لست ذكيًا. أعتقد أننا على حق في الاتجاه. سنسمح للأسواق بمعرفة ما إذا كانت 17 أو 27 أو 22.
ديف:
وهل هذا يشمل جميع فئات الأصول ضمن العقارات التجارية، أم أنك تعتقد أنه سيكون هناك بعض الاختلاف بين الأصول؟
غني:
أوه، تباين كبير بين أنواع الأصول. هذا هو 18 قطاعًا فرعيًا عامًا يندرج تحت العقارات التجارية. نعتقد أنها ستنخفض في المتوسط من 20 إلى 25. لقد ذكرت أن العائلات المتعددة هي فئة أصول مهمة. سيكون هذا أفضل بشكل عام من المكتب على سبيل المثال. أساسيات العائلات المتعددة في وضع قوي. الصناعات الصناعية تقف على أسس قوية. ما تتعامل معه العائلات المتعددة ليس له علاقة بالجانب الأساسي من المعادلة. فالأمر يتعلق بإعادة تسعير تكاليف التمويل، وكانت معدلات الحد الأقصى أقل من 4% قبل عامين. وهذا أقل بكثير من تكاليف التمويل. لذلك لديك النفوذ السلبي. أنت تقوم فقط بإعادة التسعير إلى حيث أصبح الوضع الطبيعي الجديد لأسعار الفائدة. ومرة أخرى، يسعدني أن أشرح ذلك بالتفصيل، ولكنني لن أتفاجأ إذا رأيت انخفاضًا في الأسر المتعددة، ولنسمه 10 إلى 15 نقطة مئوية، في حين يمكن أن ينخفض المكتب أكثر من ذلك بكثير، لكنه في المتوسط 20 إلى 25. سيكون هناك بعض أنواع العقارات التي تعمل بشكل جيد. سيكون هناك بعض أنواع العقارات التي لا تعمل أيضًا.
جيمس:
نعم، وأعتقد أن هذه هي مشكلة السرد، حيث أنهم يجمعون كل شيء في بركة واحدة كبيرة بالقول إن الخدمات المصرفية العقارية التجارية يمكن أن تنهار، ولكن فئة الأصول متعددة الأسر التي يبدو أنها تظل قوية إلى حد ما إلى جانب معدل الحد الأقصى الضغطات، ومن ثم يتم وضع المكتب في هذا المزيج. وهذا نوع من الأمور السلبية... رأيت أن هناك ما يقرب من 4.5 تريليون دولار أمريكي في الدعم التجاري متعدد العائلات في الولايات المتحدة. يبدو الأمر كما لو أنهم عندما يراجعون كل هذه الإحصائيات في وسائل الإعلام، فإنهم دائمًا ما يقومون بتشويشها معًا. هل قمتم يا رفاق بتوضيح الفرق بين ديون العائلات المتعددة والديون المكتبية، وما سيأتي بسببه؟
غني:
نعم.
جيمس:
... وكيف سيبدو ذلك خلال الـ 12 إلى 24 شهرًا القادمة؟
غني:
نعم نعم. اذا لدينا. قضينا الكثير من الوقت في هذا الشأن. وفي الأساس، [غير مسموع 00:16:22] كنت أضرب رأسي بالحائط لمدة أسبوعين متتاليين، محاولًا اكتشاف الحقيقة من الخيال. اسمحوا لي أن أقدم لكم بعض الأرقام. حسنًا، قبل أن أذهب إلى هناك، نعتقد أن سوق الرهن العقاري التجاري في الولايات المتحدة يبلغ حوالي 4.5 تريليون دولار. هناك نصف تريليون دولار أخرى من قروض البناء هناك. وبذلك تحصل على حوالي 5 تريليون دولار من إجمالي القروض العقارية التجارية. في بعض الأحيان سوف تسمع عددًا مثل 5.5 تريليون يتم إلقاؤه هناك. ويشمل ذلك العقارات التي يشغلها المالك. إذن ما هي الممتلكات التي يشغلها المالك؟ هذا مثل امتلاك أمازون لمنشأة صناعية خاصة بها ووضع رهن عقاري عليها. يحتوي هذا على ملف تعريف مخاطر مختلف كثيرًا عن العقارات التجارية التقليدية. نحن لا ندرج ذلك.
في بعض الأحيان ستسمع في الواقع رقمًا أصغر من ذلك بكثير، وهو يركز على البنوك. وأريد أن أعود إلى هناك للحظة، لكن دعونا نركز فقط على الـ 4.5 تريليون لثانية. لقد سمعت عن هذا الجدار الضخم من آجال الاستحقاق القادمة. تحب وسائل الإعلام الحديث عن هذا الجدار الضخم من آجال الاستحقاق، حيث أن 40% من جميع قروض الرهن العقاري التجارية المستحقة ستستحق خلال السنوات الثلاث المقبلة. هذا صحيح نوعًا ما. لذلك اسمحوا لي أن أقدم لكم الحقائق هنا. 16% من قروض الرهن العقاري التجارية تستحق في عام 2023. و14% تستحق في عام 2024، و12% تستحق في عام 2025. أعتقد أنك تلخص ذلك، أي 41 أو 42%.
عندما أسمع أحدهم يقول: "يا إلهي، السماء تسقط. 40% من جميع القروض العقارية التجارية تستحق خلال السنوات الثلاث المقبلة،" ضحكت. والسبب الذي يجعلني أضحك ليس لأنني وقح، ولكن الرهن العقاري التجاري له جدار لمدة سبع سنوات. وهذا يعني، بحكم التعريف، أن 15% من جميع القروض تستحق كل عام، وإلى الأبد وإلى الأبد. لقد كنت أفعل هذا منذ 22 عامًا. هناك 40% من جميع القروض مستحقة السداد للسنوات الثلاث القادمة طالما قاموا بدراسة السوق. هذه هي الطريقة التي هي عليه. لذلك فهو ليس جدارًا من الاستحقاقات. هذا فقط ما يحدث. لذلك أحب أن أقول ذلك لأنه عندما تفكر في الأمر بهذه الطريقة، فهو مثل، "يا إلهي،" كابتن أشياء واضحة.
النقطة الثانية التي أود أن أطرحها عليك هي أن الجميع يتحدثون عن المنصب. ومن بين 16% من القروض المستحقة، 25% منها مكاتب. يبدو هذا رقمًا كبيرًا يا رفاق، لكنني أقول لكم، 4٪ من الرهون العقارية التجارية هي قروض مكتبية تستحق في عام 2023. هذا لا شيء. هذا ليس كبيرا جدا. وبالمناسبة، يشكل المكتب أقل من 20% من التعرض للرهن العقاري التجاري. تشكل العائلات المتعددة في الواقع أكثر من 40٪ تقريبًا من التعرض للرهن العقاري التجاري. لكن تستفيد العائلات المتعددة من GSEs. إن GSEs، وفاني ماي، وفريدي ماك، موجودون هناك لدعم سوق الإسكان. ولا أريد أن أعود وأقول أنه لن تكون هناك تحديات مع العائلات المتعددة. ويسعدني أن أشرح ما يعنيه ذلك في الواقع. جيمس، أنت تطرح هذه الأسئلة العظيمة. هناك كل هذه الحقائق يتم طرحها، وهي نصف حقائق، وفي هاتف اللعبة، ينتهي الأمر بأن يكون هذا القاسم المشترك الأدنى لمن يمكن أن يكون أكثر هبوطًا. لكنها لا تحكي القصة الكاملة لما يحدث.
ديف:
أعني أن هناك قلقًا، ولكن هذا هو سبب انخفاض مستوى قلقك خلال الأشهر الستة إلى التسعة الماضية. الهذا فعلت ذلك؟
غني:
نعم، انظر. لقد قمنا بمزيد من العمل. وجهات نظرنا أكثر دقة قليلاً. وفي نفس الوقت، الجميع يكتب قصة عن مدى سوء العقارات التجارية. ربما سمعتم يا رفاق أن المكتب يمثل مشكلة، وأن هناك الكثير من الديون على العقارات التجارية. ربما كانت هناك خمس قصص مكتوبة حول مدى سوء العقارات التجارية في الـ 15 دقيقة التي تحدثنا فيها. إنها مثل "أنا، أنا، أنا، أنا". على الجميع أن يكتب القصة. ومن المفارقات أنه كلما سمعت المزيد من القصص وأصبح السرد أسوأ، أعتقد أننا أقرب إلى النهاية من البداية. كمستثمر، أريد فعلا أن أرى هذه المستويات الذروة. هذا يخبرني أن هذا هو وقت الشراء بالفعل.
سأعطيك حكاية سريعة هنا، لكن أسواق الأسهم وأسواق الدخل الثابت تقوم بعمل جيد حقًا في فهم مفهوم "اشتر بسعر منخفض، وقم بالبيع بسعر مرتفع". يقوم سوق العقارات بعمل سيء للغاية في هذا الشأن. الجميع يريد شراء كل شيء عندما يكون الأمر جيدًا جدًا، في الدورة المتأخرة، ويريد الجميع بيع كل شيء عندما يكون الأمر سيئًا حقًا، في بداية الدورة. هذا ليس له أي معنى. لقد بدأنا بالفعل في الاقتراب من فترة زمنية أعتقد أن هذه هي واحدة من أكثر نقاط الدخول جاذبية التي رأيتها في مسيرتي المهنية. لم نصل إلى هناك بعد، انتبهوا. لكن انظر، انخفضت تقييمات العقارات بنسبة 10 إلى 15 نقطة مئوية في الوقت الحالي. يمكنك إلقاء نظرة على مؤشر NCREIF ODCE، وهو مؤشر متبع على نطاق واسع للصناديق الأساسية المفتوحة. جميع المؤشرات الخاصة الأخرى انخفضت بنسبة 10 إلى 15. نحن جميعًا هناك الآن. هذا يحدث أمامنا.
وأعتقد أن الناس يحتاجون فقط إلى فهم أن عملية الحزن، إذا صح التعبير، تتحرك بشكل أسرع بكثير. لقد كنا في حالة إنكار منذ ثلاثة أشهر. نحن بالتأكيد لا ننكر بعد الآن. ربما نكون في مرحلة الغضب، لكننا ننتقل بسرعة إلى مرحلة التقبل. وأعتقد أن هذا سيخلق نقطة دخول كبيرة جدًا. فلماذا أنا أقل تشاؤما؟ لا أعتقد أنني أقل تشاؤمًا من حيث الأساس، لكن بالنسبة إلى ما ذهب إليه السرد، أشعر فجأة وكأنني الرجل الموجود هناك وهو الثور الكبير.
ديف:
وأتساءل عما إذا كان بعض الاتجاه الهبوطي والتركيز الأخير على هذا الأمر يرجع إلى الأزمة المصرفية مع أنواع مختلفة جدًا من البنوك. هل تعتقد أن الناس ينظرون فقط إلى الصناعة المصرفية ويتوقعون الآن هذه الأحداث الكارثية؟
غني:
أوه ، بالتأكيد.
ديف:
حتى لو كانوا غير مرتبطين.
غني:
حسنًا، أعتقد أنهما مرتبطان. لذا-
ديف:
أوه نعم. أعني، فقط العقارات التجارية وبنك وادي السيليكون [غير مسموع 00:22:23].
غني:
لذا، دعونا نحلل ما يحدث بالفعل في القطاع المصرفي. لذلك، فإن أكبر 25 بنكًا في الولايات المتحدة لديها قدر ضئيل جدًا من التعرض للعقارات التجارية. لديهم أقل من 4٪ من التعرض للعقارات التجارية كنسبة مئوية من إجمالي الأصول. وتعرض مكتبهم لعشرات نقاط الأساس. انها حقا صغيرة حقا. لكن أكبر 25 بنكًا بدأت في التراجع عن الإقراض للعقارات التجارية منذ 12 شهرًا، وربما أكثر من ذلك بقليل. وعندما بدأت بالانسحاب، سعت بنوك المجتمع الإقليمي إلى الاستحواذ على حصة في السوق.
لذا، عندما أتحدث، فإن السبب وراء تقدمي مع أفضل 25 بنكًا هو أن مؤسسة تأمين الودائع الفيدرالية (FDIC) وبنك الاحتياطي الفيدرالي يصنفان أي شيء خارج أفضل 25 بنكًا على أنه بنك صغير. لم أكن أعرف هذه الإحصائية منذ شهر، لكن هل تعلم أن هناك أكثر من 4,700 بنك في الولايات المتحدة؟ هذا كثير. 4,700 بنك. لذا فمن الصحيح أن هذه البنوك الصغيرة لديها تعرض أكبر للعقارات التجارية. في المتوسط، يبلغ حوالي 20٪ من إجمالي الأصول. وهناك بعض البنوك الصغيرة التي لديها ما يزيد عن 50٪ من التعرض للعقارات التجارية. حتى أن البعض لديهم تعرض بنسبة 70 إلى 80٪ للعقارات التجارية. لكنني أعتقد أن السوق يفترض أن هناك ما يقرب من 200 بنك في الولايات المتحدة، وأن هذا التعرض للعقارات التجارية يتركز بشكل كبير. انها ليست مجرد. إنها منتشرة عبر أكثر من 4,700 بنك في جميع أنحاء الولايات المتحدة. هذا التنوع يجعلنا نشعر بتحسن قليلًا، على افتراض أن هذا لن يصبح مشكلة كبيرة.
لذلك أعتقد أن الناس يشعرون بالخوف بشأن الأشياء التي لا يمكنهم رؤيتها ولا يمكنهم تفسيرها. ولذا فأنت لا تعرف كيف يبدو التعرض للعقارات التجارية، وكيف يبدو الإقراض، وما هي أنواع العقارات في جميع هذه البنوك. من المستحيل أن نعرف. ولست متأكدًا حتى من قدرة الحكومة ومؤسسة تأمين الودائع الفيدرالية (FDIC) وبنك الاحتياطي الفيدرالي على مراقبة كل هذه البنوك بطريقة فعالة. أعتقد أن الأمر مخيف لأننا لا نعرف ما الذي يحدث هناك. ومع ذلك، أود أن أطرح هذه الحقيقة، لأنني أعتقد أنها مهمة. ربما تكون قد سمعت عن سوق CMBS، وهو سوق الأوراق المالية التجارية المدعومة بالرهن العقاري. ما لا يتذكره الكثير من الناس هو أن مؤسسة تأمين الودائع الفيدرالية (FDIC) أنشأت بالفعل هذا السوق في أعقاب أزمة المدخرات والقروض. لذلك قاموا بإنشاء أداة التوريق هذه للحصول على قروض صغيرة من الميزانيات العمومية للبنوك الصغيرة، وكانت ناجحة للغاية. لقد استخدموا التكنولوجيا مرة أخرى بعد الأزمة المالية العالمية. لقد أصدروا صفقتين لمؤسسة تأمين الودائع الفيدرالية (FDIC).
وجهة نظرنا هي أنه إذا كانت مشكلة البنوك الصغيرة هذه أكبر مما نعتقد... وأريد أن أعود إلى سبب عدم اعتقادنا أنها كبيرة كما يتصورها الناس... أعتقد أنه يمكنهم استخدام هذه التكنولوجيا مرة أخرى للمساعدة التوريق والحصول على قروض صغيرة من ميزانيات البنوك الصغيرة. لا أحد يتحدث عن ذلك، لكن أعتقد أنها نقطة جيدة حقًا. لكنني أرغب في قضاء بعض الوقت في الحديث عن سبب عدم اعتقادنا أن المخاطر التي تتعرض لها الميزانيات العمومية للبنوك كبيرة كما توحي بعض الروايات الإعلامية. لذلك أنا فقط أسأل سؤالي التالي؟ أو هل [غير مسموع 00:25:24]-
جيمس:
[غير مسموع 00:25:24].
ديف:
جيمس، هل كنت ستطرح سؤالاً؟ لأن-
جيمس:
نعم.
ديف:
ريتش، يمكنك فقط الدخول فيه. أو جيمس، لماذا لا تفعل ذلك [غير مسموع 00:25:30]؟
جيمس:
نعم، ريتش، لدي سؤال متابعة صغير مع شيء قلته. أريد فقط أن أسأل بسرعة حقيقية. ريتش، لقد ذكرت أن أكبر 15 بنكًا لا تملك سوى 4% من هذه القروض العقارية، وهذه القروض التجارية، الموجودة هناك. وما رأيناه خلال الـ 48 إلى 36 شهرًا الماضية هو وجود الكثير من نشاط المستثمرين بسبب توفر قدر كبير من الوصول إلى رأس المال. وكانت هذه البنوك الصغيرة عدوانية للغاية. أعلم أننا حصلنا على شروط مواتية للغاية من الكثير منهم بشأن ما كنا نشتريه. ماذا ترى أن يحدث للسوق إذا كانت هذه البنوك الصغيرة هي التي قد تواجه بعض المشكلات المحتملة هناك؟ ما الذي تعتقد أنه سيحدث للوصول إلى رأس المال؟ لأنه بمجرد احتجاز رأس المال، يمكننا أن نرى بعض مشكلات السوق.
غني:
نعم.
جيمس:
ماذا تتوقعون يا رفاق؟ متطلبات الحصول على القروض، والمضي قدمًا كمستثمر لمواصلة الشراء، كيف سيبدو الأمر مع هذه البنوك الصغيرة؟ لأنهم إذا كانوا سيتلقون القليل من الضربة، فسوف يقومون بتشديد جميع إرشاداتهم بشكل كبير.
غني:
نعم، إذن أنت تطرح السؤال الصحيح، وهو سؤال مهم حقًا. النقطة الأولى التي أود أن أشير إليها هي أن شروط الإقراض كانت مشددة قبل هذه العناوين المصرفية. لقد أمضينا الكثير من الوقت في النظر في استطلاع آراء كبار مسؤولي القروض، ويمكنك أن ترى أن معايير الإقراض كانت صارمة جدًا في مجملها، وأن الطلب على القروض بدأ في الانخفاض. لماذا هذا مهم؟ حسنًا، إذا نظرت إلى الارتباطات بين استطلاع آراء كبار مسؤولي القروض وأسعار العقارات، فستجد أنها كانت مرتبطة بشكل كبير. وحيث ترى استطلاع آراء كبار مسؤولي القروض من خلال تشديد معايير الإقراض، يبدو في الواقع أن التقييم يجب أن ينخفض بنسبة 20٪ في الوقت الحالي.
ونتوقع تمامًا أن يتم تشديد معايير الإقراض بشكل أكبر. لذلك، إذا كان متوسط LTB الخاص بك يتراوح بين 50 إلى 55٪، وأدرك أن بعض البنوك الصغيرة كانت تعطي رافعة مالية أكبر من ذلك، فسوف تقوم بالتشديد من هناك. لكنني أعتقد أن الأمر مختلف قليلاً عما يعتقده السوق. لا يبدو الأمر وكأن معايير الإقراض ستنتقل فجأة إلى 30 أو 40٪ LTB. ستكون البنوك أكثر انتقائية فيما يتعلق بمن تقرضه. وأعتقد أنه سينتهي به الأمر إلى نتيجة ثنائية. لا يزال بإمكانك الحصول على قروض لشراء عقار مكتبي عالي الجودة في الوقت الحالي. يجب أن تكون ملكية عالية الجودة، ويجب أن تكون راعيًا جيدًا. إذا كانت ملكية منخفضة الجودة من أي نوع، حظًا سعيدًا في ذلك. لذلك أعتقد أنه يجب أن يصبح ثنائيًا. عليك أن تحصل على التمويل، وإلا فلن تتمكن من الحصول عليه. وهنا نفكر في تشديد شروط الإقراض. لكن ضع في اعتبارك أن البنوك سوف تنسحب.
ربما تكون إحدى العواقب غير المقصودة والأشياء الصعودية غير المقصودة التي ستخرج من هذا هو الإقراض غير المصرفي. ربما تكون قد رأيت بعض العناوين الرئيسية. إنهم لا يحظون بالاهتمام، لكن ترون كل هذه الشركات، الشركات الذكية، التي بدأت الآن في التحول إلى الإقراض العقاري التجاري، وغير المصرفية، وصناديق الأسهم الخاصة. وقد ينتهي بنا الأمر إلى رؤية سوق صاعدة لمدة خمس إلى عشر سنوات لإقراض العقارات التجارية لدى المقرضين غير المصرفيين إذا انسحبت البنوك في الواقع. لقد رأينا ذلك يحدث من قبل في فئات الأصول الأخرى. قد يكون هذا أحد الأوقات الأكثر جاذبية للإقراض كمقرض عقاري تجاري لأن تكاليف التمويل مرتفعة، وشروط الإقراض ضيقة. وبالمناسبة، يمكنك أن تكون انتقائيًا للغاية بشأن من تُقرضه. لذلك أعتقد أنك ستبدأ في رؤية التغيير، لكنني لا أعتقد أنه سوف يسقط القاع فجأة. لا تزال شركات سلاسل الإمداد العالمية تقوم بالإقراض. شركات التأمين على الحياة لا تزال تقرض. لقد انسحبت البنوك. المقرضين غير المصرفيين هناك. إنها ليست أرضًا قاحلة كما يعتقد الجميع. لقد أصبح الأمر أكثر انتقائية مما قد يتصوره السوق.
جيمس:
نعم، أعتقد أن هذه هي المشكلة الآن، عندما تنظر إلى الصفقات، تجد المال موجودًا، لكنها تتطلب المزيد من المال. خدمة الدين أعلى بكثير. ومن ثم فإن العقارات في المساحات التجارية بشكل خاص ليست مشغولة كثيرًا. لذلك أعتقد أنه يمكن أن يكون هناك ضغط. تنخفض معدلات الحد الأقصى وعائداتك النقدية بشكل كبير.
غني:
حسنًا، لهذا السبب يجب إعادة تسعير التقييمات. ليس هناك أي شروط أو استثناءات حول هذا الموضوع. إذا انتقل العائد النقدي على النقد، على سبيل المثال، من 8 إلى 2، أو ربما حتى سلبيًا في بعض النقاط، فهذا لا ينجح. أنتم يا رفاق تعرفون ذلك أفضل مني، كمستثمرين. أنا فقط أكتب عن الأشياء وأسمح للآخرين في Cohen & Steers بالاستثمار فيها. لكنك على حق تماما. يجب إعادة ضبط تقييمات العقارات لأن المرتجعات لا تعمل الآن.
ديف:
ريتشارد، أريد أن أعود إلى سؤالك الذي طرحته على نفسك من قبل. لدي سؤال متابعة واحد حول هذا الموضوع. لقد ذكرت أن صناديق الاستثمار العقارية انخفضت بطريقة تتماشى إلى حد ما مع ما نقوله، وهو أن الأمور تحتاج إلى إعادة تسعير للتكيف مع هذه الظروف المتغيرة. هل لديك أي أفكار حول سبب تخلف سوق العقارات الخاصة عن السوق العام؟
غني:
نعم، لعدة أسباب مختلفة. تحصل الأسواق العامة على علامة عليها في كل دقيقة من كل يوم يكون فيه سوق الأوراق المالية مفتوحًا. وصدق أو لا تصدق، السوق فعال إلى حد ما. إنها تعيد تسعير العقارات التجارية بسرعة كبيرة لجميع الأسباب التي كنا نتحدث عنها للتو، جيمس. يدرك السوق أن العوائد المرتفعة، وعوائد النقد على النقد، هي نوع من الامتصاص. ولذلك يقولون: "حسنًا، أحتاج إلى إعادة تسعير معدل الحد الأقصى الضمني لصناديق الاستثمار العقاري". سأعطيك مجرد احصائيات الآن. تبلغ معدلات الحد الأقصى الضمنية لـ REIT حوالي 5.7 في الوقت الحالي. يمكنني الخروج وشراء صناديق استثمار عقارية عالية الجودة للشقق بمعدلات 5.4 و 5.5. هذه صناديق استثمار عقارية عالية الجودة، دون تسمية أسماء. لا يزال مؤشر NCREIF ODCE يسجل معدلات الحد الأقصى للشقق عند 3.8. هذا فرق كبير. فرق كبير، ضخم، كبير.
فلماذا يتخلف السوق الخاص؟ إنه سببين. سوق المعاملات غير موجود في الوقت الحالي نظرًا لوجود فرق بين العرض والطلب بين المشترين والبائعين. لا يرغب المشترون في الشراء بالمستوى الذي يرغب البائعون في البيع به لأننا ما زلنا نمر بعملية الحزن. لذلك عندما لا تكون هناك شفافية بشأن مكان تداول العقارات، يتعين عليك الاعتماد على التقييمات، والتقييمات صعبة حقًا. ليس من السهل أن تكون مثمنًا الآن. إنهم يعيدون تقييمات ممتلكاتهم ببطء لأنهم يدركون أن تكاليف التمويل أعلى من معدلات الحد الأقصى، لكنه قطار بطيء الحركة.
يحدث هذا بشكل مشابه لما رأيناه في كل فترات الركود الأخرى، وسوق العقارات، والسوق المدرجة في الانخفاض. إنه يؤدي. وبالمناسبة، عندما تبدأ الأسواق الخاصة في الانخفاض، فإن هذا عادة ما يكون المؤشر الرئيسي الأخير. هذا هو الوقت المناسب لشراء صناديق الاستثمار العقاري. إنها مجرد علاقة [غير مسموع 00:32:13]. تحصل الأسواق العامة على علامة عليها في كل دقيقة من كل ساعة من كل يوم، وتستغرق الأسواق الخاصة وقتًا لتصحيحها. إذا نظرت إلى التقييمات بين الاثنين، فإن الارتباطات بين الاثنين خلال الدورة تبلغ حوالي 90٪. إنهم مرتفعون للغاية.
ديف:
عظيم. شكرًا لك. حسنًا. دعنا نعود إلى سؤالك. أعتقد أن الأمر كان يتعلق بالتعرض للرهن العقاري، أليس كذلك؟
غني:
حسنًا، انظر، أحد الأشياء التي أذهلتني حقًا خلال الشهر الماضي، ولا أقصد أن أكون ساخرًا أو وقحًا على الإطلاق، ولكن ما أذهلني حقًا هو عدم تقدير ما يعنيه LTV والمبلغ من وسادة LTV توفرها للبنك. بعض التعليقات هنا. تمتلك الصناديق المفتوحة التي تمتلك عقارات تجارية أساسية نسبة 22% من القيمة الدائمة على التقييمات الحالية. تمتلك صناديق الاستثمار العقارية نسبة قرض طويل الأجل تبلغ حوالي 23٪. يحتوي قرض CMBS النموذجي الخاص بك على نسبة فائدة دائمة تتراوح بين 34 إلى 50%. لذلك دعونا نستخدم CMBS كمثال. ماذا يعني أن القرض لديه نسبة 55 إلى 50% من القيمة الدائمة؟ وهذا يعني أن تقييم العقار يجب أن ينخفض بنسبة 55 إلى 45٪ قبل أن يتعرض هذا القرض للخسارة. أقول لك إنني أعتقد أن التقييمات ستنخفض بنسبة 50 إلى 20 في المتوسط. إنه انخفاض كبير حقيقي في نسبة الـ LTVs بحوالي 25٪، ولا أعتقد أن السوق لديه تقدير كبير كامل لما يعنيه ذلك.
هذا لا يعني أنه لا توجد مشكلة هنا، خمن ماذا؟ إذا كنت مقترضًا واشتريت عقارًا في عام 2020 بأعلى التقييمات، فمن المحتمل أن تضطر إلى ضخ حقوق الملكية مرة أخرى في هذا العقار لإعادة تمويله. إذا انخفضت تقييمات العقارات بنسبة 20% عن ذروتها، فيجب عليك ضخ 20% إضافية من الأسهم. ولكن اسمحوا لي أن أعود خطوة إلى الوراء لأنني ما زلت لا أعتقد أن السوق يقدر ما يعنيه هذا. ارتفعت تقييمات العقارات بنسبة 40% منذ بداية عام 2012. وهذا يعني أن قيمة القيمة الدائمة التي كانت في الأصل عند 50% أصبحت الآن 33%، وهذا يعني أن تقييمات العقارات يجب أن تنخفض بنسبة 70% حتى يتحمل هذا القرض الخسارة. ديف، السبب الذي يجعلني أعتقد أن هذا مهم حقًا، وسأربط هذا مرة أخرى بالعائلات المتعددة، نعتقد في الواقع أن العائلات المتعددة في مجملها تعاني من نقص المديونية لأنه لم يتم تمويل كل العقارات في 2020 و2021 و2022. هناك الكثير من العقارات التي تم تمويلها تم تمويلها في عام 2012، و13، و14، و15، ولديها نسبة LTVs، وقيمة LTV فعالة، أقل من 50%. لذلك من المحتمل أن يتمكنوا في الواقع من صرف الأموال النقدية في الوقت الحالي، صدق أو لا تصدق.
لقد كنت أعيد الاكتتاب في القرض على عقار متعدد الأسر بالأمس. سأعطيك مجرد مثال حي. كان هذا عقارًا للسكن الطلابي في جرينفيل بولاية ساوث كارولينا. أساسيات الملكية رائعة. [غير مسموع 00:35:17] أعلى. NOI أعلى. لكن تكاليف خدمة الدين تضاعفت خلال السنوات الثلاث الماضية. وفجأة، لكي تحصل على DSCR الخاص بك من 1 إلى 2، عليك أن تسدد هذا القرض بنسبة 50%. هذا مثال حقيقي على، "مرحبًا، انظر، هناك تأثير كبير جدًا على هذا العقار." كان العقار يعمل بشكل جيد عندما كانت تكاليف التمويل عند 5٪، لكنها لا تعمل بشكل جيد عندما يكون سعر ليبور كما هو اليوم والفارق عند 4.50، لذا فأنت أقرب إلى تكلفة تمويل تبلغ 8، 9، 10٪. هذا هو المثال الحقيقي حيث يتم تجاوز الخصائص.
لذلك أود أن أزعم لكم أنه عندما يفكر السوق في مجمل مشكلة الرهن العقاري هذه، كما قال جيمس، فإنه يفكر في هذا الأمر ويقوم باستقراءه. المشكلة هي المكتب. تكمن المشكلة، إلى حد أقل، في الفندق، وفي بعض متاجر البيع بالتجزئة. إنها أيضًا العقارات التي تم تمويلها، خاصة من خلال الديون قصيرة الأجل ذات المعدل المتغير، على مدى السنوات الثلاث الماضية. ولكن هذا ليس مجمل سوق العقارات التجارية. أعتقد أن مجمل سوق العقارات التجارية يعاني من نقص المديونية، ولكن هناك بعض العقارات التي ربما تحتاج إلى حوالي 500 مليار دولار من الأسهم الجديدة لإعادة التمويل. هذا كثير. هذا رقم كبير.
جيمس:
تغيير غبي. 500 مليون.
غني:
مليار. 500 مليار.
ديف:
أرى أنك تكتب، جيمس. هل تكتب شيكاً؟ هل هذا ما أنت-
جيمس:
لقد كنت أقوم بتدوين الملاحظات طوال هذا الوقت. وهذا أمر رائع للغاية. لذا، من بين الـ 500 مليون التي ترونها من السيولة التي ستحتاج إلى جلبها إلى فئة الأصول هذه، في أي إطار زمني ترى أن هذا سيأتي؟ وبعد ذلك، ما الذي تراه أثناء توقعك للانخفاض، أليس كذلك؟ الأشياء التي يمكن أن تؤثر بشكل كبير على السوق هي نقص السيولة. يمين؟ إذا اضطر الناس فجأة إلى دفع فاتورة كبيرة، ولم يتمكنوا من دفعها، فستكون هناك حالات افتراضية.
غني:
نعم.
جيمس:
أين ترى يا أ، الناس يأتون بهذا رأس المال؟ هل تعتقد أنه سيكون هناك مقرضون ثانويون يدخلون السوق الآن لسد الفجوة فيه؟ أو هل تعتقد أنه سيكون أحد تلك الأشياء التي ستمضي فيها البنوك بكامل قوتها وتحاول إغلاق الورقة؟
غني:
د. كل ما ورداعلاه. أعلم أن هذه إجابة بحثية، لذلك اسمحوا لي أن أشرح لكم ما أعنيه بالفعل بذلك. إذن سؤالك الأول، كيف سيتم ذلك؟ سوف يستمر الأمر على مدى السنوات الخمس إلى السبع إلى العشر القادمة. إن فكرة أن كل هذه القروض ستواجه مشاكل في العام المقبل، هي في الواقع فكرة خاطئة. تحتوي الكثير من القروض على DSCRs جيدة جدًا، خاصة إذا كان لديك قرض بسعر فائدة ثابت. وكما ذكرت لك في البداية، فإن 10٪ فقط من القروض تستحق السداد في عام 15. وينتشر هذا التعرض بشكل متساوٍ جدًا على مدار السنوات الخمس التالية، أو ست أو سبع سنوات. هذا ليس بالأمر الرائع، لكنه في الواقع لا بأس به مقارنة بمدى الهبوط الذي وصلت إليه وسائل الإعلام.
اذا ما هو الحل؟ أعتقد أن هناك الكثير منهم. سيجد بعض المقترضين طريقة لإعادة التمويل، وخاصة المقترضين الصغار. النقطة الثانية التي أود أن أوضحها لك هي أن هناك ما يقرب من 350 مليار دولار من المسحوق الجاف على الهامش الموجود في صناديق مغلقة. معظم ذلك انتهازي وذو قيمة مضافة. أنا لا أقترح أن كل هذا سوف يذهب للمساعدة في تغطية المقترضين، ولكن هناك الكثير من المال على الهامش.
النقطة الثالثة هي أن بعض البنوك ستقوم بتعديل القروض وتمديدها لأنها لا تريد استعادة المفاتيح. وأريد أن أقضي بعض الوقت في هذا لأن هناك نقطة مهمة حقًا لا أحد يقضي وقتًا فيها. إنها الآثار الضريبية للتخلف عن سداد القرض الخاص بك. عندما تتخلف عن سداد قرضك ويكون الأساس في الممتلكات الخاصة بك أقل من رصيد القرض، فإن مصلحة الضرائب تعتبر ذلك بيعًا مرة أخرى إلى المُقرض. وتخيل ماذا؟ مصلحة الضرائب تريد أموالهم بالفعل. لنفترض أنك امتلكت عقارًا منذ 20 عامًا، وأن أساسك يقترب من الصفر لأنك أخذت كل ما عليك من استهلاك، وكان لديك قرض بقيمة 50 مليون دولار عليه. إنها عملية بيع بقيمة 50 مليون دولار فعليًا. هناك سيناريو حقيقي للغاية حيث تكون العواقب الضريبية مساوية، إن لم تكن أكبر، من إعادة التمويل النقدي الذي سيطلبه البنك. ومع ذلك ليس لديك أي شيء لتظهره. وهذه مشكلة حقيقية بالنسبة للبنوك الصغيرة. صغار المقترضين لا يملكون هذا المال. هناك نتيجة ضريبية حقيقية لهذا.
لذلك أعتقد أن هذا يعني في النهاية أنه سيكون هناك الكثير من الحلول المنظمة، وتعديلات القروض أكثر بكثير مما يعتقده السوق. ولسبب ما، السوق لا يتحدث عن هذا. لكنني سأخرج على أحد الأطراف هنا. ما هي احتمالات أن تسمح مصلحة الضرائب الأمريكية لأصحاب العقارات التجارية الأثرياء بإيجاد ثغرة عن طريق إجبار القروض على العودة إلى البنوك التي تعاني بالفعل من مشاكل، ولا تريد مصلحة الضرائب الأمريكية أموالهم؟ أود أن أقول أن هذا احتمال صغير جدًا. لذا يا ديف، أستطيع رؤيتك. أستطيع أن أراك. لا أعتقد أن الجمهور يمكنه رؤيتك. أراك في مكان ما بين الابتسام والصدمة والمفاجأة، لكني أعتقد أن هذا حقيقي جدًا. وهناك بعض الأشخاص الذين هم أكثر ذكاءً مني... وبصراحة، أكثر ثراءً مني... وقد لفتوا انتباهي إلى هذا الأمر قائلين: "ليس من السهل أن تتخلف عن سداد قرضك".
ديف:
لم أكن أعرف ذلك حتى. جيمس، أليس كذلك؟ لم أفكر قط في ذلك. كانت تلك ابتسامتي. لقد صدمت نوعًا ما. انها مثيرة للاهتمام حقا.
غني:
أعتقد أنه يسمى 1099-C. سيرسل لك البنك بالفعل نموذج 1099-C عندما تتخلف عن سداد قرضك.
ديف:
آه. ركل شخص ما عندما يكون في الأسفل.
جيمس:
هل هذه دعوة مماثلة؟ أتذكر أنه في الفترة من 2008 إلى 2010، كانت هناك الكثير من عمليات البيع على المكشوف، وبعد ذلك كان الناس يحصلون على هذه الـ 1099 لتحقيق مكاسب على العقار. وكان وحشيا. كان الناس يقولون: "لقد حصلت للتو على فاتورة ضريبية، وتم حجز رهن منزلي وبعت منزلي على المكشوف". لقد كان هذا شيئًا حقيقيًا نشاهده كل يوم. كان الناس يحصلون على هذه الأشياء.
غني:
نعم. انها حقيقية جدا. وبالمناسبة، تشعر مصلحة الضرائب الأمريكية بتحسن طفيف بالنسبة لأصحاب المنازل، لذا فقد أغلقوا بعض هذه المشكلات في الأزمة المالية العالمية. إنهم لا يشعرون بالسوء تجاه أصحاب العقارات التجارية.
جيمس:
المستثمرون لا يستحقون استراحة أيضا؟
غني:
سأقوم بمرافعة الخامس بشأن ذلك. مصلحة الضرائب لا تعتقد أنهم يفعلون ذلك.
ديف:
حسنًا. لذا يا ريتش، لقد كان هذا رائعًا. علينا أن نخرج من هنا بعد قليل، لكني أريد العودة إلى ما قلته سابقًا بشأن كون هذه فرصة جذابة. لقد تحدثت كثيرًا عن فئات الأصول المختلفة، ولكن ما هي الفرص التي تثير اهتمامك أكثر في العام أو العامين المقبلين؟
غني:
حسنا، الكثير منهم. نعتقد أن تعدد العائلات أمر مثير للاهتمام هنا لأن الأساسيات قائمة على أسس سليمة. نحن نحب الشقق المدرجة أكثر من الشقق الخاصة، على الرغم من أن الشقق الخاصة يتم إعادة ضبطها بسرعة كبيرة في الوقت الحالي من حيث معدل الحد الأقصى. أعتقد أن مراكز التسوق المفتوحة في وضع جيد للغاية في الوقت الحالي ويتم تداولها بمعدلات أعلى. بل أود أن أذهب إلى أبعد من ذلك لأقول، وأنا أعلم أن هذا من المحرمات، ولكن هناك بعض الفرص الجذابة حقًا في قطاع المكاتب، وخاصة في الأسواق الخاصة. يرسم السوق مكتبًا بفرشاة عريضة جدًا ويعتقد أن كل شيء هو مكتب في مدينة نيويورك أو سان فرانسيسكو. هذا ليس هو الحال. يمكنك الذهاب إلى بعض أسواق Sun Belt والعثور على تداولات مكتبية بأسعار جذابة مع أساسيات قوية حقًا.
لذا انظر، لا أريد أن أقول إن الفرص لا حدود لها، ولكن هناك الكثير من الفرص المتاحة. أود أن أذهب أبعد من ذلك لأقول إنه مع اقتراب عام 2022، كنا نجلس هنا ونحك رؤوسنا قائلين: "الأشياء تبدو باهظة الثمن حقًا. ماذا علينا أن نفعل؟" الآن ننظر إلى الأشياء للمرة الأولى ونقول: "هذا يبدو جيدًا". نحن في الواقع نعود إلى مستويات لائقة. لذا، انظر، نحن نحب أشياء مثل مساكن كبار السن، والشقق، والإيجارات لعائلة واحدة، وأيضًا أشياء مثل مراكز البيانات والصناعات. نحن نختار مواقعنا في قطاع المكاتب. ربما نكون أكثر حذرًا مما اعتدنا عليه فيما يتعلق بالتخزين لأن الأساسيات تضعف. لكنني أعتقد أن هذه ستكون فرصة كبيرة حقًا لالتقاط الأصول عبر الطيف بمستويات لم نشهدها منذ بعض الوقت.
وما أود أن أحث الجميع على التفكير فيه هو أن يكونوا جشعين عندما يكون الجميع خائفين. أعلم أن هذا قول مبتذل، لكن ليس من المفترض أن تشتري أشياء بأعلى سعر في السوق عندما يشتريها الجميع. من المفترض أن تفكر في غمس أصابع قدميك الآن. فكيف نفكر في ذلك؟ حسنًا، إذا كان لديك ثلاث رقائق لتلعبها، فالعب واحدة منها الآن لأن الأمور بدأت في إعادة التسعير. العب الثانية في أعماق اليأس، والعب الثالثة عندما يتضح أنك قد فاتك القارب وتضيع الفرص الرخيصة. هذه هي الطريقة التي نفكر بها حول متوسط تكلفة الدولار في الوقت الحالي.
جيمس:
أحب ذلك.
ديف:
أنا أحب هذه النصيحة. نعم، هذه طريقة رائعة لوضعها.
جيمس:
نعم، ثلاث رقائق. مشكلتي هي أنني أحب رمي الرقائق الثلاثة فقط عندما أكون في حالة من اليأس واليأس.
غني:
حسنًا، لهذا السبب أنت على هذا الجانب من الميكروفون، وأنا على هذا الجانب من الميكروفون. سأترك الأمر لك إذا كانت هذه مجاملة أو مجاملة غير مباشرة. إنه إطراء.
ديف:
حسنًا يا ريتش. حسنا، شكرا جزيلا لك. لقد كان هذا مثيرًا للدهشة، بصراحة. لقد تعلمت الكثير اليوم. أنا حقا أقدر انضمامك إلينا. إذا أراد الناس متابعة عملك أكثر، أين يمكنهم فعل ذلك؟
غني:
نعم، يمكنك فقط الذهاب إلى cohenandsteers.com. من السهل جدًا التهجئة. كوهين وستيرز، ستيرز دوت كوم. لدينا صفحة رؤى. ننشر هناك بشكل دوري. وأي شخص يريد الدردشة، أنا متأكد من أنه يمكنك العثور على رقم هاتفي أو بريدي الإلكتروني في مكان ما.
ديف:
حسنًا. يجب أن أسأل، ريتش، يبدو أنك تجلس في مبنى المكاتب الآن، هل هذا صحيح؟
غني:
نعم، أنا كذلك.
ديف:
هل أنت في نيويورك أو أين أنت؟
غني:
نعم، أنا في نيويورك. لقد عدت إلى المكتب منذ أغسطس 2020.
ديف:
فهل أنت وحدك في مبنى مكاتب فارغ الآن؟ هل أنت الوحيد؟
غني:
لا يوجد انسان. لذا، هذا سؤال رائع. اسمحوا لي أن أقدم لكم قصة. لدي زوجة وأربعة أطفال. أنا وزوجتي نحاول السرقة إلى مدينة نيويورك بشكل دوري. حتى في ذروة أزمة كوفيد-XNUMX، عندما كان وسط مانهاتن مدينة أشباح، كنت تبحث على Google عن "وسط المدينة، ويست فيليدج، تريبيكا"، وكانت مثل ماردي غرا. لذا فإن فكرة أن مدينة نيويورك ستموت، ليست صحيحة. وسط المدينة الصاخبة جدا. أعتقد أن المكاتب عالية الجودة مطلوبة بشكل جيد. المشكلة هي الأشياء من الفئة B وC. انها ليست في حالة جيدة في الوقت الحالي. لكن أعني أنني لا أعرف. أستقل قطارًا مبكرًا كل صباح، وفي بعض الأحيان يكون مخصصًا للوقوف فقط. يبدو الأمر كما لو أنني لست الأحمق الوحيد الذي يشق طريقي إلى مدينة نيويورك. الآن، أدرك أن هذه ليست كل الولايات المتحدة، وهناك الكثير من الأشخاص المختلفين. لكن للأسف، نعم، أجلس في مكتب في بارك أفينيو مع الكثير من الأشخاص الآخرين من حولي.
ديف:
نعم، أنا في الواقع لست بعيدًا عن مدينة نيويورك، لذلك نشأت هناك. أعتقد أنه كانت هناك دائمًا دعوات مفادها أن مدينة نيويورك وجميع هذه الأسواق سوف تموت، ويبدو أن هذا لن يحدث أبدًا. وعلى الرغم من احتمال وجود تصحيح، كما قلت للتو، أعتقد أنه لا تزال هناك أجزاء من المدينة مزدهرة على الأرجح.
غني:
نعم، يمكننا أن نكون أغبياء حقًا بشأن ما حدث بعد الطاعون وما هي المدن التي نجت وما لم ينج. وتريد حقًا قصة مثيرة للاهتمام حول كيفية موت مدينة ما، انظر إلى سيينا في إيطاليا بعد الطاعون، وسأتركك معها، قصة رائعة جدًا حول كيف لا يمكن لواحدة من المدن الكبرى في العالم البقاء على قيد الحياة بعد الطاعون. تغيير جذري.
ديف:
نعم، بياناتي لا تعود إلى الطاعون، ولكنني سأتحقق من ذلك.
غني:
أنت لا تعرف ما هي معدلات الحد الأقصى في ذلك الوقت؟
ديف:
لا لا. لسبب ما، لا تمتلك CoStar جميع البيانات التي تعود إلى العصور الوسطى في إيطاليا. حسنًا. حسنًا، نحن نقدر حقًا وجودك هنا، ونأمل أن نعود إليك مرة أخرى لترى، بمجرد انتهاء كل هذا قليلاً.
غني:
نعم، يمكنك أن تخبرني بكل شيء أخطأت فيه. لكن شكرا لاستضافتي يا رفاق.
جيمس:
نعم، سعدت بلقائك، ريتش.
غني:
نعم بالمثل.
ديف:
إذن يا جيمس، هل سنقوم بعمل حلقة عن تاريخ سيينا بعد الطاعون؟ ماذا تعتقد؟
جيمس:
لقد كتبت ذلك. أنا متأكد تمامًا بمجرد نزولنا، سأستمع إلى نوع من البودكاست حول ذلك.
ديف:
لماذا لا تأتي فقط إلى أوروبا؟ سوف أقابلك هناك. سنذهب في عرض "الجيوب الأكبر" في السوق لما حدث في سيينا. سوف نأكل بعض الطعام الإيطالي سوف تكون رائعه.
جيمس:
أنا موافق بنسبة مائة بالمائة. وأعتقد أن ما يجب علينا فعله هو أن نتوقف في نيويورك.
ديف:
أوه ، أجل.
جيمس:
نحن نتناول العشاء مع ريتشارد هيل. دعه يشرح لنا كل شيء.
ديف:
دعونا نحضره.
جيمس:
نعم، سوف نحضره أيضاً
ديف:
نعم، سوف نحضره إلى سيينا. نحن جميعا ذاهبون.
جيمس:
تلك هي الخطة. نعم.
ديف:
لكن في الحقيقة، ما رأيك في تلك الحلقة بشكل عام؟ أعني أن ذلك كان استثنائيا.
جيمس:
أشعر وكأنني تعلمت للتو المزيد عن الخدمات المصرفية التجارية، وأنني تعلمت الكثير على المدى القصير مما كان يتحدث عنه ومدى شموله في شرح المواقف والبيانات والنقاط، ودائمًا ما يعود حقًا لنفس الشيء. في بعض الأحيان تكون هذه الموجات العارمة من العناوين السلبية مجرد... وليست حقيقية. إنها مجرد نقرات، وعليك حقًا البحث في التحليلات والبيانات وتفسيرها لاتخاذ القرارات الصحيحة كمستثمر. أعتقد أن هذه كانت إلى حد بعيد إحدى الحلقات المفضلة التي استمعت إليها.
ديف:
تماما. لقد رأيتك تخربش الملاحظات بغضب، لكن...
جيمس:
نعم.
ديف:
أحب ما كان يقوله عن 15% من القروض العقارية المستحقة كل عام، لأنه أمر مثير للاهتمام، وكيف وصف الإحصائيات بأنصاف الحقائق، لأنها صحيحة بالتأكيد. فهو يقول: "نعم، صحيح أن 40% من القروض ستستحق في السنوات الثلاث المقبلة، لكن هذا لا يختلف عن أي عام آخر". هناك سياق إضافي يحتاج إلى شرح حتى تتمكن من فهم ما يحدث بشكل كامل. وأعتقد أن ريتش قام بعمل جيد حقًا في تحليل ما يهم بالفعل في هذا السوق. ونأمل أن يتعلم الجميع بقدر ما تعلمناه أنا وجيمس هنا.
جيمس:
سيكون هذا واحدًا للاستماع إليه مرتين بالتأكيد.
ديف:
قطعاً. قد أكون مرة أخرى. أعني أنني اعتقدت أنه كان رائعًا، وأتطلع إلى بعض تلك الفرص التي كان يتحدث عنها. يا رجل، أنا أخجل من استخدام السلاح في المكتب. لم أستثمر قط في منصب، لكنني سأظل خجولًا بعض الشيء. لقد كنت مهتمًا حقًا بما كان يتحدث عنه فيما يتعلق بالأساسيات القوية للشركات المتعددة الأسر والصناعية. ماذا قال أيضا؟ مراكز التسوق في الهواء الطلق.
جيمس:
مراكز البيانات كبيرة.
ديف:
مراكز البيانات. نعم. لذا-
جيمس:
نعم.
ديف:
وأنا أيضًا أحب ما كان يقوله عن الرقائق الثلاث، هذا الشيء. أنا أحب ذلك حقا. أعرف أن الأمر يبدو وكأنك تنتظر أن تضعهم جميعًا في أعماق اليأس، لكن أعجبني ما كان يقوله عن متوسط تكلفة الدولار.
جيمس:
لا، أعتقد أن هذه خطة ذكية. لعب جميع الأسواق. يمين؟ أحب أن أرمي كل شيء باللون الأسود في بعض الأحيان.
ديف:
حسنًا. سنرى كيف تلعب رقائقك. حسنًا، جيمس، شكرًا لك يا رجل على وجودك هنا. نحن نقدر ذلك. كانت هذه واحدة مسلية. أنا متأكد من أننا سوف نراكم مرة أخرى قريبا. شكرا لكم جميعا على الاستماع. نحن نقدر لك حقًا، وسنراكم في الحلقة القادمة من On The Market.
"On The Market" من تأليفي أنا وديف ماير وكيتلين بينيت، ومن إنتاج كايتلين بينيت، وتحرير جويل إسبارزا وأونيكس ميديا، وبحث بوجا جيندال. وشكرًا جزيلا لفريق Bigger Pockets بأكمله. المحتوى الموجود في العرض في السوق عبارة عن آراء فقط. يجب على جميع المستمعين التحقق بشكل مستقل من نقاط البيانات والآراء واستراتيجيات الاستثمار.
شاهد البودكاست هنا
في هذه الحلقة نغطي
- العقارات التجارية "تحطم" و إلى أي مدى ستنخفض الأسعار فعليًا
- الديون التجارية المستحقة و ما هي القطاعات الأكثر عرضة للخطر؟
- فشل البنك وما الذي يدفع البنوك الكبرى إلى التخلص من قروضها التجارية
- مستقبل التمويل التجاري الاستثمارات وما إذا كان التمويل سيصبح تحديا
- التعرض للرهن العقاري ولماذا متطلبات LTV (قيمة القرض إلى القيمة). جعل لاستثمارات أفضل
- • الآثار الضريبية الفلكية للتخلف عن سداد الرهن العقاري الخاص بك (لا تفعل هذا)
- متى تشتري وما هي الصناعات المستعدة للنمو في السنوات القليلة المقبلة
- و So أكثر بكثير!
روابط من العرض
تواصل مع ريتشارد:
هل أنت مهتم بمعرفة المزيد عن الرعاة اليوم أو أن تصبح شريكًا في BiggerPockets نفسك؟ بريد إلكتروني .
ملاحظة بواسطة BiggerPockets: هذه آراء كتبها المؤلف ولا تمثل بالضرورة آراء BiggerPockets.
- محتوى مدعوم من تحسين محركات البحث وتوزيع العلاقات العامة. تضخيم اليوم.
- أفلاطونايستريم. ذكاء بيانات Web3. تضخيم المعرفة. الوصول هنا.
- سك المستقبل مع أدرين أشلي. الوصول هنا.
- شراء وبيع الأسهم في شركات ما قبل الاكتتاب مع PREIPO®. الوصول هنا.
- المصدر https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-104
- :لديها
- :يكون
- :ليس
- :أين
- $ UP
- 1
- 10
- 12
- اشتراك شهرين
- 13
- 15%
- 20
- 20 سنة
- 200
- 2012
- 2020
- 2021
- 2022
- 2023
- 2024
- 2025
- 22
- 23
- 24
- 27
- 30
- 35%
- 3rd
- 40
- 50
- 500
- 7
- 70
- 8
- 9
- a
- ماهرون
- من نحن
- حوله
- فوق
- إطلاقا
- قبول
- الوصول
- حسابي
- في
- نشاط
- في الواقع
- إضافي
- نصيحة
- تؤثر
- بعد
- أعقاب
- مرة أخرى
- ضد
- الأعمار
- العدواني
- منذ
- قدما
- ملاحظه
- الكل
- يسمح
- سابقا
- أيضا
- بالرغم ان
- دائما
- am
- أمازون
- كمية
- المبالغ
- an
- تحليل
- المحلل
- تحليلات
- و
- الغضب
- آخر
- إجابة
- أي وقت
- بعد الآن
- أي شخص
- اى شى
- شقة
- شقق سكنية
- تفاح
- مخمن
- نقدر
- تقدير
- نهج
- هي
- المنطقة
- تجادل
- حول
- AS
- التقييم المناسبين
- الأصول
- فئة الأصول
- ممتلكات
- At
- اهتمام
- جذاب
- جمهور
- أغسطس
- المؤلفة
- رقم الجادة
- المتوسط
- حيث بلغ متوسطها
- بعيدا
- الى الخلف
- سيئة
- الرصيد
- الميزانيات العمومية
- كرة
- مصرف
- البنوك والمصارف
- الأزمة المصرفية
- القطاع المصرفي
- القطاع المصرفي
- البنوك
- في الأساس
- أساس
- BE
- الهابط
- وأصبح
- لان
- أصبح
- يصبح
- أن تصبح
- كان
- قبل
- بدأ
- البداية
- وراء
- يجري
- اعتقد
- أقل من
- الفوائد
- بالإضافة إلى
- أفضل
- أفضل
- وضع أفضل
- ما بين
- كبير
- أكبر
- أكبر
- مشروع قانون
- مليار
- قطعة
- اسود
- قارب
- الجسدي
- الحدود
- مستعير
- المقترضين
- الملابس السفلية
- اشترى
- استراحة
- كسر
- فواصل
- BRIDGE
- جلب
- وبذلك
- واسع
- مكسورة
- جلبت
- ابني
- ثور
- الثور السوق
- متفائل
- الأعمال
- لكن
- يشترى
- المشترين
- شراء
- by
- دعوة
- تسمى
- دعوة
- دعوات
- CAN
- يستطيع الحصول على
- لا تستطيع
- قبعة
- الموارد
- أسواق المال
- التوظيف
- حقيبة
- مما تسبب في
- حذر
- مراكز
- بالتأكيد
- التحديات
- تغيير
- متغير
- رخيص
- التحقق
- شيبس
- مدن
- المدينة
- وضوح
- فئة
- فصول
- واضح
- clickbait
- اغلاق
- صندوق توظيف برأس مال محدود
- أقرب
- COM
- تأتي
- يأتي
- آت
- تعليقات
- تجاري
- الخدمات المصرفية التجارية
- العقارات التجارية
- مشترك
- مجتمع
- البنوك المجتمعية
- الشركات
- مقارنة
- مركز
- مفهوم
- قلق
- قلق
- الشروط
- النتائج
- نظر
- وتعتبر
- إنشاء
- الاستشارات
- محتوى
- سياق الكلام
- مراقبة
- محادثة
- جوهر
- تصحيح
- التكلفة
- التكاليف
- استطاع
- زوجان
- بهيكل
- تغطية
- Covid
- صدع
- مجنون
- خلق
- خلق
- أزمة
- كريستال
- حالياًّ
- دورة
- الأب
- البيانات
- مراكز البيانات
- نقاط البيانات
- ديف
- يوم
- أيام
- تعامل
- المخصصة
- مناقشة
- دين
- القرار
- القرارات
- رفض
- انخفاض
- عميق
- الترتيب
- الافتراضات
- قطعا
- الطلب
- يطالب
- أعماق
- المشتقات
- وصف
- يستحقون
- مكتب
- المطور
- فعل
- مات
- فرق
- مختلف
- تميز
- DIG
- عشاء
- الاتجاهات
- العرض
- عدة
- تنوع
- do
- هل
- لا
- الكلاب
- فعل
- دولار
- دولار
- فعل
- لا
- مضاعف
- إلى أسفل
- هبوط
- بشكل كبير
- قطرة
- إسقاط
- قطرات
- جاف
- اثنان
- تفريغ
- أثناء
- في وقت سابق
- في وقت مبكر
- الشرق
- سهل
- أكل
- اقتصادي
- النظام الإيكولوجي
- التحرير
- الطُرق الفعّالة
- على نحو فعال
- فعال
- آخر
- البريد الإلكتروني
- النهاية
- ينتهي
- كاف
- كامل
- كلية
- دخول
- حلقة
- الحلقات
- متساو
- إنصاف
- أسواق الأسهم
- خاصة
- عزبة
- الأثير (ETH)
- أوروبا
- حتى
- أحداث
- كل
- كل يوم
- كل شخص
- الجميع
- كل شىء
- بالضبط
- مثال
- متحمس
- توقع
- تتوقع
- ذو تكلفة باهظة
- خبير
- خبرة
- شرح
- شرح
- تعرض
- مد
- جدا
- تسهيل
- حقيقة
- حقائق
- يفشلون
- بإنصاف
- فال
- هبوط
- تداعيات
- شلالات
- للعائلات
- بعيدا
- ساحر
- أسرع
- المفضلة—الحقيبة
- مؤسسة تأمين الودائع الفيدرالية
- بنك الاحتياطي الفيدرالي
- شعور
- قليل
- خيال
- حقل
- الشكل
- أحسب
- نهائي
- يمول
- التمويل
- نهاية
- الاسم الأول
- لأول مرة
- يطفو على السطح
- تدفق
- تركز
- ركز
- اتباع
- يتبع
- طعام
- في حالة
- قبل كل شيء
- إلى الأبد
- النموذج المرفق
- إلى الأمام
- تاسست
- أربعة
- FRAME
- فرانسيسكو
- تبدأ من
- جبهة
- بالإضافة إلى
- تماما
- مرح
- أساسي
- في الأساس
- أساسيات
- التمويل
- أموال
- مستقبل
- ربح
- لعبة
- فجوة
- دولار فقط واحصل على خصم XNUMX% على جميع
- الحصول على
- GFC
- شبح
- منح
- معطى
- يعطي
- إعطاء
- Go
- الله
- الذهاب
- خير
- عمل جيد
- بضائع
- شراء مراجعات جوجل
- حكومة
- انتزاع
- عظيم
- أكبر
- طامع
- النمو
- التسويق
- المبادئ التوجيهية
- شخص
- كان
- نصفي
- يحدث
- حدث
- حدث
- يحدث
- سعيد
- الثابت
- يملك
- وجود
- he
- رئيس
- عنوان
- عنوان رئيسي
- عناوين
- رأس
- سماع
- سمعت
- السمع
- التحوط
- مساعدة
- هنا
- مخفي
- مرتفع
- عالي الجودة
- أعلى
- أعلى
- جدا
- ارتفاع
- المشي لمسافات طويلة
- وسلم
- له
- تاريخي
- تاريخ
- ضرب
- المشاهدات
- ضرب
- عقد
- الصفحة الرئيسية
- بكل صراحه
- نأمل
- مضيف
- الفندق
- ساعة
- منـزل
- إسكان
- سوق الاسكان
- كيفية
- HTTPS
- ضخم
- قنطار
- جرح
- الضجيج
- i
- سوف
- فكرة
- الأفكار
- if
- فورا
- الآثار
- آثار
- ضمني
- أهمية
- مستحيل
- in
- في أخرى
- تتضمن
- يشمل
- بما فيه
- القيمة الاسمية
- لا يصدق
- بشكل مستقل
- مؤشر
- مؤشر
- المؤشرات
- صناعي
- الصناعات
- العالمية
- تضخم مالي
- معلومات
- رؤى
- بدلًا من ذلك
- التأمين
- مصلحة
- سعر الفائدة
- أسعار الفائدة
- يستفد
- وكتابة مواضيع مثيرة للاهتمام
- المقابلة الشخصية
- إلى
- تقديم
- استثمر
- استثمرت
- الاستثمار
- استثمار
- الاستثمارات
- مستثمر
- المستثمرين
- بسخرية
- مصلحة الضرائب
- قضية
- نشر
- مسائل
- IT
- الإيطالية
- إيطاليا
- انها
- وظيفة
- انضم
- انضمام
- ينضم إلينا
- JPG
- م
- احتفظ
- مفاتيح
- اطفال
- نوع
- علم
- المعرفة
- عمل
- سوق العمل
- نقص
- المتلكئة
- أكبر
- اسم العائلة
- متأخر
- الى وقت لاحق
- ضحك
- القانون
- قيادة
- قيادة
- يؤدي
- تعلم
- تعلم
- يترك
- اليسار
- LEND
- المقرض
- المقرضين
- الإقراض
- أقل
- أقل من٪ 20
- أقل
- مستوى
- ومستوياتها
- الرافعة المالية
- LG
- الحياة
- مثل
- على الأرجح
- لا حد له
- خط
- سيولة
- المدرج
- استماع
- القليل
- حي
- قرض
- القروض
- مقفل
- طويل
- يعد
- بحث
- يبدو مثل
- بدا
- أبحث
- تبدو
- خسارة
- الكثير
- حب
- يحب
- منخفض
- أدنى
- الحجم الأدنى للفريق (LTV)
- حظ
- لجنة الهدنة العسكرية
- رائد
- جعل
- يصنع
- رجل
- إدارة
- مدير
- أسلوب
- علامة
- ملحوظ
- تجارة
- الأسواق
- هائل
- الرياضيات
- المسائل
- مايو..
- تعني
- يعني
- الوسائط
- التغطية الإعلامية
- تعرف علي
- الاجتماع
- الانهيار
- المذكورة
- ماير
- وسط
- الشرق الأوسط
- ربما
- مايك
- مليون
- مانع
- دقيقة
- دقائق
- المفاهيم الخاطئة
- التعديلات
- تعديل
- مال
- مراقبة
- شهر
- المقبلة.
- الأكثر من ذلك
- صباح
- رهن
- القروض العقارية
- أكثر
- خاصة
- خطوة
- يتحرك
- كثيرا
- my
- الاسم
- أسماء
- تسمية
- سردية
- سرد
- ناشفيل
- دولة
- على الصعيد الوطني
- تقريبا
- بالضرورة
- حاجة
- بحاجة
- إحتياجات
- سلبي
- أبدا
- جديد
- نيويورك
- مدينة نيويورك
- التالي
- لا
- عادي
- ملاحظة
- لا شى
- الآن
- عدد
- أرقام
- موضوعي
- واضح
- تحدث
- خلاف
- of
- خصم
- Office
- امين شرطة منزل فؤاد
- حسنا
- on
- مرة
- ONE
- منها
- فقط
- عقيق يماني
- جاكيت
- مشغلي
- مراجعة
- آراء
- الفرص
- الفرصة
- or
- في الأصل
- أخرى
- لنا
- خارج
- نتيجة
- في الخارج
- معلقة
- على مدى
- الكلي
- نظرة عامة
- الخاصة
- مملوكة
- أصحاب
- سلمي
- صفحة
- اللوحة
- متنزهات
- خاصة
- الشريكة
- أجزاء
- الماضي
- وقفة
- قمة
- مجتمع
- فى المائة
- نسبة مئوية
- فترة
- استثنائي
- للهواتف
- اختيار
- مختارات
- دبابيس
- طاعون
- خطة
- أفلاطون
- الذكاء افلاطون البيانات
- أفلاطون داتا
- بلايستشن
- لعبت
- لاعب
- لعب
- وفرة
- المزيد
- فرنسي
- بودكاست
- بودكاست
- البوينت
- نقاط
- بركة ماء
- فقير
- ان يرتفع المركز
- مواقف
- منشور
- محتمل
- واقعي
- توقع
- رئيس
- جميل
- السعر
- الأسعار
- التسعير
- قبل
- خاص
- الأسهم الخاصة
- أسواق خاصة
- الاحتمالات
- المحتمل
- المشكلة
- عملية المعالجة
- أنتج
- ملفي الشخصي
- HAS
- الملكية
- نسبة
- محمي
- المقدمة
- ويوفر
- جمهور
- السوق العام
- نشر
- محاولة
- سحب
- المشتريات
- وضع
- وضع
- التأهل
- سؤال
- الأسئلة المتكررة
- سريع
- بسرعة
- جذري
- رفع
- موسيقى الراب
- معدل
- ارتفاع الأسعار
- الأجور
- عرض
- حقيقي
- الممتلكات العقارية
- العقارات
- الإقراض العقاري
- سوق العقارات
- واقع
- في الحقيقة
- سبب
- معقول
- الأسباب
- خلاصة
- الأخيرة
- الاعتراف
- يميز
- إعادة النظر في
- تسجيل
- إقليمي
- ذات صلة
- صلة
- نسبيا
- اعتمد
- تذكر
- الإيجارات
- مثل
- تطلب
- المتطلبات الأساسية
- بحث
- سكني
- بيع بالتجزئة
- عائد أعلى
- عائدات
- النوادي الثرية
- ريتشارد
- حق
- ارتفاع
- ارتفع
- المخاطرة
- تقييم المخاطر
- المخاطر
- دائري
- تشغيل
- قال
- تخفيضات
- الأملاح
- نفسه
- سان
- سان فرانسيسكو
- قول
- قول
- يقول
- حجم
- خائفة
- سيناريو
- الثاني
- ثانوي
- القطاع
- قطاعات
- التوريق
- أمن
- انظر تعريف
- رؤية
- يبدو
- رأيت
- يرى
- شرائح
- انتقائي
- بيع
- الباعة
- إرسال
- كبير
- إحساس
- الخدمة
- خدماتنا
- سبعة
- الشكل
- مشاركة
- صدمت
- تسوق
- التسوق والترفيه
- قصير
- المدى القصير
- ينبغي
- إظهار
- جانب
- هام
- بشكل ملحوظ
- لوحات
- السيليكون
- وادي السيليكون
- بنك وادي السيليكون
- مماثل
- وبالمثل
- منذ
- عزباء
- جلسة
- SIX
- المقاس
- ببطء
- صغير
- الأصغر
- سمارت
- أكثر ذكاء
- So
- حتى الآن
- باعت
- الحلول
- بعض
- شخص ما
- شيء
- في مكان ما
- قريبا
- مصادر
- جنوب
- كارولينا الجنوبية
- الفضاء
- تختص
- طيف
- تهجئه
- أنفق
- الإنفاق
- قضى
- رعاية
- الرعاة
- انتشار
- استقرار
- المسرح
- معيار
- المعايير
- بداية
- بدأت
- ابتداء
- المحافظة
- الإحصائيات
- إقامة
- بخار
- خطوة
- لا يزال
- مخزون
- تخزين
- متجر
- قصص
- قصتنا
- مستقيم
- استراتيجيات
- الإستراتيجيات
- قوي
- أساسيات قوية
- منظم
- طالب
- مدروس
- لاحق
- جوهريا
- ناجح
- هذه
- مفاجئ
- وتقترح
- تعرض جيد للشمس
- فائق
- الدعم
- مفترض
- مندهش
- الدراسة الاستقصائية
- البقاء على قيد الحياة
- نجا
- جدول
- أخذ
- يأخذ
- مع الأخذ
- حديث
- الحديث
- ضريبة
- فريق
- تكنولوجيا
- اقول
- يروي
- عشرات
- سياسة الحجب وتقييد الوصول
- من
- شكر
- شكر
- أن
- •
- بنك الاحتياطي الفيدرالي
- القانون
- العالم
- من مشاركة
- منهم
- then
- نظرية
- هناك.
- تشبه
- هم
- شيء
- الأشياء
- اعتقد
- تفكير
- يعتقد
- الثالث
- هؤلاء
- على الرغم من؟
- فكر
- ثلاثة
- مزدهر
- عبر
- رمي
- رابطة عنق
- تشديد
- الوقت
- وقت الشراء
- مرات
- إلى
- اليوم
- اليوم
- سويا
- طن
- نغمة
- جدا
- استغرق
- تيشرت
- المواضيع
- الإجمالي
- كلية
- تواصل
- تجارة
- تقليدي
- قطار
- صفقة
- النص الكامل
- الشفافية
- تريليون
- مشكلة
- صحيح
- الثقة
- حقيقة
- محاولة
- تحول
- مرتين
- اثنان
- نوع
- أنواع
- نموذجي
- في النهاية
- الترا
- مظلة
- مع
- فهم
- فهم
- يفهم
- متحد
- الولايات المتحدة
- حتى
- صاعدا
- us
- تستخدم
- مستعمل
- عادة
- Valley
- تقييم الموقع
- التقييمات
- القيمة المضافة
- المثالية
- تحقق من
- الإصدار
- جدا
- Vice President
- فيديو
- المزيد
- الرؤى
- فيليج
- تصويت
- انتظر
- انتظار
- جدار
- تريد
- مطلوب
- يريد
- وكان
- موجة
- أمواج
- طريق..
- we
- أسابيع
- ترحيب
- حسن
- ذهب
- كان
- West Side
- ابحث عن
- ما هي تفاصيل
- متى
- سواء
- التي
- في حين
- من الذى
- كامل
- لماذا
- على نحو واسع
- على نطاق أوسع
- زوجة
- سوف
- مع
- في غضون
- بدون
- للعمل
- عمل
- عملت بشكل جيد
- عامل
- العالم
- أسوأ
- سوف
- اكتب
- جاري الكتابة
- مكتوب
- خاطئ
- عام
- سنوات
- نعم فعلا
- حتى الآن
- نيويورك
- لصحتك!
- حل متجر العقارات الشامل الخاص بك في جورجيا
- نفسك
- موقع YouTube
- زفيرنت
- صفر