كم عدد الرهون العقارية يمكنك الحصول عليها؟

في هذه المقالة

هل سبق لك أن تساءلت عن عدد القروض العقارية التي يمكنك الحصول عليها في وقت واحد؟ في عام 2009، فاني ماي قامت بتحديث سياسة المقترض نفسها، حيث قامت بتعديل الحد الأقصى لعدد الرهون العقارية التقليدية التي يمكن لأي شخص الحصول عليها من أربعة إلى عشرة. ومع ذلك، قد يكون من الصعب التأهل وإيجاد مؤسسة إقراض تمنحك أكثر من أربعة. 

في هذه التدوينة سنناقش ما هو المطلوب لديك قروض عقارية متعددة (مع مثال)، إيجابيات وسلبيات الحصول على قروض عقارية متعددة، وكيفية إدارتها.

الاستثمار العقاري مع الرهون العقارية المتعددة

على الرغم من أنه يمكنك الحصول على ما يصل إلى عشرة قروض عقارية، إلا أن المؤهلات تصبح أكثر صرامة بعد حصولك على الرهن العقاري الرابع. إليك مقارنة جنبًا إلى جنب:

	الرهن العقاري 1 - 4	الرهن العقاري 5 - 10
مستوى الرصيد	الحد الأدنى لدرجة الائتمان 670 (620+ للرهن العقاري الأول الخاص بك).	الحد الأدنى لدرجة الائتمان 720+.
نسبة القرض إلى القيمة (LTV).	80% أو أقل.	عادة 80% أو أقل.
دفعة أولى	عادة 20%.	25% للعقارات الاستثمارية، و30% للمنازل متعددة الأسر.
الإقرارات الضريبية المطلوبة	W-2s أو إثبات الإقرارات الضريبية التي تبين جميع إيرادات الإيجار من جميع العقارات لمدة عام واحد.	إثبات الإقرارات الضريبية التي تبين جميع إيرادات الإيجار من جميع العقارات لمدة عامين.
قيود الدفع المتأخر	لا يتم تشجيع سداد أقساط الرهن العقاري المتأخرة.	لا يُسمح بدفع أقساط الرهن العقاري المتأخرة على أي عقار خلال العام الماضي.
المستندات الإضافية المطلوبة	بيان الأصول والالتزامات والبيانات المالية عن أي عقارات استثمارية قائمة.	بيان الأصول والالتزامات والبيانات المالية لجميع العقارات الاستثمارية القائمة.
المتطلبات المالية الإضافية	N / A.	دليل على ستة أشهر من الاحتياطيات النقدية لتغطية أصل الدين والفوائد والضرائب والتأمين (PITI) لكل عقار.

عند التسوق، اسأل مقرضي الرهن العقاري عن متطلبات القروض الإضافية، إن وجدت. 

مزايا الحصول على قروض عقارية متعددة

وجود قروض عقارية متعددة يأتي بعدة فوائد، منها:

• المزيد من دخل الإيجار: كلما زاد عدد العقارات التي تؤجرها، كلما زاد دخل الإيجار الخاص بك. يمكن لثلاثية واحدة أن تجلب لك 3,000 دولار شهريًا، وخمسة يمكن أن تحصل على 15,000 دولار شهريًا. 
• أسهل لتحقيق النار: المزيد من العقارات والعوائد الأكبر يعني أيضًا أنه يمكنك تحقيق الاستقلال المالي والتقاعد مبكرًا (FIRE). 
• محفظة أكبر وأكثر تنوعًا: امتلاك عقارات متعددة يسمح لك بالتوسع في أحياء وأسواق مختلفة. قد تكتشف أن بعض جوانب محفظتك الاستثمارية تحقق عوائد أفضل من غيرها وتبحث عن خصائص قابلة للمقارنة. 
• المزيد من المزايا الضريبية: يمكن للمستثمرين العقاريين التمتع بحوافز ضريبية إضافية عند امتلاك العقارات المستأجرة، بما في ذلك الاستهلاك وفصل التكاليف. هذه يمكن أن تساعد في تقليل العبء الضريبي الخاص بك. 
• إمكانية الجمع: إذا كان لديك عدة قروض عقارية من خلال نفس المُقرض أو شركة التأمين، فيمكنك أحيانًا دمج جميع دفعاتك في دفعة واحدة، مما يجعل التتبع أسهل. 

مضاعفات وجود الرهون العقارية المتعددة

إدارة الرهون العقارية المتعددة يمكن أن يكون لها جوانب سلبية أيضًا:

• احتمال خسارة أكبر: كلما زاد عدد العقارات التي تمتلكها، زادت نفقاتك. يمكنك الربح من دخل الإيجار، ولكن فقط طالما أن لديك مستأجرين على استعداد لدفع الإيجار الذي تريده، والوظائف الشاغرة والترقيات وإعادة التصميم كلها تأكل أرباحك. 
• أصعب في الإدارة: عادةً ما تستغرق إدارة عشرة عقارات وقتًا أطول من اثنين. تحتاج إلى تخصيص وقت إضافي أو استئجار مدير عقارات مستأجرة للقيام بذلك نيابةً عنك.
• يتطلب خبرة: إن استئجار غرفة أو النصف السفلي من الدوبلكس الخاص بك لا يتطلب منك أن تكون مستثمرًا خبيرًا. كلما زاد عدد العقارات التي تمتلكها، يجب أن تعرف المزيد للتأكد من أنها جميعًا في وضع جيد ويتم صيانتها جيدًا. 
• مبادئ توجيهية أكثر صرامة: لن يقدم لك العديد من المقرضين قرضًا تقليديًا آخر إذا كان لديك بالفعل أربعة قروض، وأولئك الذين يفعلون ذلك سيكون لديهم متطلبات أكثر صرامة. 
• المزيد من الأعمال الورقية: المزيد من الرهون العقارية يعني عادة المزيد من كل شيء آخر - المزيد من الفواتير، ومتطلبات التأمين، والمسؤولية، والصيانة، والمستندات القانونية التي يجب ملؤها، وما إلى ذلك. 

كيفية إدارة خصائص متعددة

قم بتنفيذ العمليات التي تناسبك بالفعل قبل توسيع محفظتك الاستثمارية. على أقل تقدير، أنت بحاجة إلى دفتر الأستاذ لتتبع رسوم المستأجرين، والأرصدة، ودفعات الإيجار الشهرية. يجب أن يتضمن دفتر الأستاذ الخاص بك أيضًا معلومات مثل الرصيد الرئيسي لكل عقار لديك، والجداول الزمنية للدفع، وتواريخ استحقاق دفع الرهن العقاري، والملاحظات التي تحدد متطلبات ترقية الصيانة المحتملة. 

سيكون من المفيد أيضًا إنشاء قوالب لأي شيء يمكنك التفكير فيه لتبسيط عملياتك. كلما زادت قدرتك على الأتمتة، زاد الوقت الذي تقضيه في المهام الأخرى.

أيضًا، لا تعتمد على المقرضين لإخبارك بموعد استحقاق أقساط الرهن العقاري والتأمين والضرائب العقارية. إنها مسؤوليتك أن تدفع في الوقت المحدد، وليس مسؤوليتهم. ومع ذلك، فإن منع تداخل مدفوعاتك قد يكون مفيدًا إذا كان لديك عدة مقرضين لكل عقار من ممتلكاتك. سيساعدك هذا على تحديد متى وأين تذهب أموالك.

بدائل الرهون العقارية المالية المتعددة

غالبًا ما تكون القدرة على تحمل التكاليف العائق الأكثر شيوعًا أمام الحصول على قروض عقارية متعددة. التأهل للحصول على قرض واحد أمر صعب بما فيه الكفاية في بعض الأحيان!

إذا لم تتمكن من الحصول على قرض تقليدي لعقارك الاستثماري التالي، فإليك بعض الخيارات الأخرى التي تستحق النظر فيها:

قروض مالية صعبة

قروض مالية صعبة هي قروض مضمونة وقصيرة الأجل من المقرضين من القطاع الخاص أو الأفراد. وبدلا من الحاجة إلى ائتمان ممتاز ونسبة منخفضة إلى القرض إلى القيمة، يقبل مقرضي الأموال الصعبة الأصول الملموسة كضمان - غالبا ما تكون ممتلكات. إذا تخلفت عن سداد هذا القرض، فإنك تخاطر بخسارة تلك الضمانات. 

عادة ما تكون فترات سداد قروض الأموال الصعبة من ثلاثة أشهر إلى سنة ولكنها أطول. يمكنك أيضًا أن تتوقع دفع سعر فائدة أعلى لهم، عادة ما يكون 10-12%. 

إعادة التمويل النقدي

إعادة تمويل نقدي لتحويل ملكية منزلك إلى نقد، والذي يمكنك استخدامه لاستثمارك التالي. إنها حجر الزاوية في طريقة BRRRR وطريقة رائعة لكسب أموال إضافية دون الحصول على قرض أو دفع فائدة. 

هنا هو كيف يعمل:

لنفترض أن لديك قرضًا عقاريًا بقيمة 500,000 دولار أمريكي تم دفعه إلى 200,000 دولار أمريكي. هذا يعني أن لديك 200,000 دولار متبقية على قرضك و300,000 دولار في حقوق الملكية. إذا كنت ترغب في تحويل جزء من مبلغ 300,000 ألف دولار إلى نقد، فيمكنك الحصول على رهن عقاري جديد - دعنا نقول بمبلغ 250,000 ألف دولار. الرهن العقاري الجديد الخاص بك هو 250,000 ألف دولار، في حين أن المبلغ الآخر البالغ 250,000 ألف دولار هو نقد في جيبك. 

قروض المحافظ

هذا القرض هو نوع من الرهن العقاري الذي قد يقدمه مقرض المحفظة. بدلاً من بيع محفظتك الاستثمارية لشركة أخرى، يحتفظ المُقرض الخاص بك بالملكية قرض المحفظة في بيت. وهذا يتيح لهم وضع شروط رهن عقاري أكثر مرونة، وهو ما يكون في الغالب لصالحك. 

ومع ذلك، فإن مقرضي المحافظ يعرضون أنفسهم أيضًا للمخاطر. ليس من الضروري أن تستوفي قروض المحفظة المتطلبات التقليدية، ولكن إذا لم تفعل ذلك، فلن يتمكن هؤلاء المقرضون من بيعها على الرهن العقاري الثانوي. 

الرهون العقارية الشاملة

الرهون العقارية الشاملة تتيح لك تمويل عقارات استثمارية متعددة بموجب نفس اتفاقية الرهن العقاري. هذه الرهون العقارية تجعل حياة المستثمرين العقاريين أسهل بكثير لأن لديهم أوراقًا أقل بكثير لتتبعها. 

لنفترض أيضًا أنك قررت إعادة تمويل أو بيع أحد عقاراتك ضمن قرضك الشامل. في هذه الحالة، فإن البند "يحرر" العقار من الرهن العقاري الأصلي الخاص بك دون تعطيل العقارات الأخرى تحت "البطانية". هذا يعني أنه ليس عليك سداد القرض بالكامل. 

هل الحصول على قروض عقارية متعددة مناسب لك؟

إن امتلاك المزيد من العقارات يعني أيضًا المزيد من العمل وزيادة النفقات. إذا كنت تفتقر إلى هذه القدرة، فقد يكون امتلاك عقارات متعددة أكثر إرهاقًا مما يستحق إذا كنت تفتقر إلى هذه القدرة. 

ومع ذلك، فإن الحصول على قروض عقارية متعددة يمكن أن يؤدي إلى عوائد أعلى بكثير إذا كانت لديك خبرة استثمارية واستراتيجية عمل سليمة. هل أنت مستعد لتوسيع محفظتك العقارية؟ تحقق من المزيد من لدينا نصائح واستراتيجيات الخبراء فيما يتعلق بالاستثمار في العقارات.

ملاحظة بواسطة BiggerPockets: هذه آراء كتبها المؤلف ولا تمثل بالضرورة آراء BiggerPockets.