أرباح بيع المنازل تنخفض للمرة الأولى منذ عقود - ماذا يعني ذلك، وأين ينبغي للمستثمرين أن يستثمروا أموالهم الآن؟

في هذه المقالة

تركزت الكثير من الأخبار الأخيرة في مجال العقارات على أسعار المساكن، التي يبدو أنها لا تزال في ارتفاع. ولكن ماذا عن أرباح مبيعات المنازل؟ 

أحدث تقرير مبيعات المنازل الأمريكية لنهاية العام من ATTOM يرسم صورة أقل وردية لما يحدث في سوق العقارات. في الواقع، يظهر أن أرباح مبيعات المنازل انخفضت لأول مرة منذ عقد من الزمن في عام 2023. فما هي الأرقام وماذا تعني بالنسبة للمستثمرين؟

الأرقام وقليلا من السياق

أولاً، الأرقام ليست فظيعة بأي حال من الأحوال. تظهر بيانات ATTOM أن بائعي المنازل حققوا، في المتوسط، 56.5% عائد الاستثمار (ROI)، أو ربح قدره 121,000 دولار أمريكي من عملية بيع منزل نموذجية. وهذا أقل من 59.8٪ أو 122,600 دولار في عام 2022.

هل هذا مسار مثير للقلق؟ الإجابة ليست حقًا إذا وضعناها في منظور أرقام أرباح مبيعات المنازل قبل الوباء. تعد عائدات الاستثمار التي تقترب من 60٪ غير عادية جدًا إذا اعتبرنا أن النسبة المئوية لعام 2023 كانت أكثر من ضعف ما كانت عليه قبل خمس سنوات فقط. 

إذا نظرنا إلى الوراء إلى سنوات ما بعد عام 2008 المظلمة، فسنجد أن عائد الاستثمار السلبي هو الذي حدد مبيعات المنازل بين الانهيار المالي وعام 2013. إذا كنت تبيع منزلا في عام 2011، على سبيل المثال، فمن المرجح أنك خسرت المال. 

ومع وضع هذا المنظور التاريخي في الاعتبار، فإن الانخفاض الحالي في أرباح مبيعات المنازل بدأ يبدو بالفعل غير مهم إلى حد كبير - خاصة في ضوء العام الصعب الذي مرت به سوق العقارات في أعقاب الارتفاع السيئ السمعة في رهن اسعار الفائدة. وعلق روب باربر، الرئيس التنفيذي لشركة ATTOM، في بيان صحفي أن عام 2023 كان "عامًا جيدًا آخر لبائعي المنازل في معظم أنحاء الولايات المتحدة".  

وبعد أن قال ذلك، أضاف باربر: "لقد تراجعت السوق بالتأكيد وسط مكاسب متواضعة في الأسعار لم تكن كافية لدفع الأرباح إلى الأعلى بعد سلسلة طويلة من التحسينات". 

من المؤكد أن بيئة مبيعات المنازل ليست هي نفسها الآن كما كانت في عام 2021، عندما بدأ بائعو المنازل فجأة في رؤية أرقام عائد على الاستثمار تبلغ 50٪، مقابل 36٪ في عام 2020. وكان السوق يتعافى بشكل مطرد من تراجع ما بعد عام 2008، مع زيادة الأرباح بمعدلات يمكن التنبؤ بها حتى الوباء. وبعد ذلك أطلقوا النار عبر طبقة الستراتوسفير. 

مما لا شك فيه أن هذا العصر الذهبي للأرباح غير المسبوقة في قطاع العقارات قد انتهى، على الأقل لفترة من الوقت. يوصي باربر بتخفيف التوقعات في عام 2024، والتي من المرجح أن تؤدي إلى سلوك مشابه جدًا للسوق حتى عام 2023، مضيفًا:

"في عام 2024، يبدو أن المسرح مهيأ لمزيد من التغييرات الطفيفة في الأسعار، فضلا عن مكاسب البائعين، نظرا للقوى المتنافسة المتمثلة في أسعار الفائدة التي عادت إلى الانخفاض في الأشهر الأخيرة وإمدادات المنازل التي لا تزال محدودة، ولكن تكاليف ملكية المنازل لا تزال تشكل تحديا". عبء مالي خطير على العديد من الأسر.

بمعنى آخر، لا يزال الوقت مناسبًا للاستثمار في العقارات، حيث تقدم معظم الولايات المتحدة للمستثمرين الفرصة لتحقيق ربح كبير من بيع المنازل. ويكشف توزيع ATTOM الإقليمي لبيانات أرباح مبيعات المنازل أن هوامش الربح تتبع عن كثب تحولات السوق الإقليمية التي شكلت العقارات الأمريكية في العامين الماضيين. 

نظرة على الاتجاهات الإقليمية

ومن غير المستغرب أن تشهد العديد من مناطق الازدهار في عصر الوباء الآن انخفاضات كبيرة في أرباح مبيعات المنازل. شهدت جميع هذه المدن تدفقات هائلة من المشترين أثناء الوباء وبعده مباشرة:

• أوستن، تكساس (انخفض عائد الاستثمار من 67.2% إلى 46.2%)
• فينيكس (انخفض من 79.3% إلى 60.6%)
• رينو، نيفادا (انخفضت النسبة من 80.6% إلى 64.5%)
• سولت ليك سيتي (انخفضت من 68.3% إلى 52.2%)

وكانت هذه المدن ذات الأسعار المعقولة ذات الاقتصادات القوية التي اجتذبت المهنيين الذين يريدون الحصول على قيمة أفضل مقابل أموالهم عند شراء منزل. لكن شعبيتهم كانت سببًا دائمًا في سقوطهم. ومع الطلب الهائل جاءت الزيادات غير المستدامة في أسعار المساكن، والتي تتجلى الآن في انخفاض المبيعات وانخفاض الأرباح. 

من ناحية أخرى، فإن الغرب الأوسط والشمال الشرقي هما منطقتان تقدمان للمستثمرين هوامش ربح متزايدة على الرغم من كل ما مر به سوق الإسكان في عام 2023. وقد شوهدت أكبر الزيادات في عائد الاستثمار في هذه المدن:

• سكرانتون، بنسلفانيا (عائد الاستثمار ارتفع من 75.1% إلى 89.6%)
• ساوث بيند، إنديانا (ارتفاع من 53.6% إلى 66.5%)
• هارتفورد، كونيتيكت (ارتفاع من 53.2% إلى 65.8%)
• روكفورد، إلينوي (ارتفاع من 48.8% إلى 57.8%)
• روتشستر، نيويورك (ارتفاع من 53.8% إلى 62.8%)

تعد مدن سينسيناتي وكليفلاند وميلووكي في الغرب الأوسط أيضًا رهانات آمنة للمستثمرين، حيث تشهد المدن الثلاث مكاسب في عائد الاستثمار في عام 2023. 

وكانت المدن الكبرى التي تضم أكبر المدن هي سان فرانسيسكو (انخفض عائد الاستثمار من 92.7% إلى 79.5%) ولاس فيغاس (انخفض من 74.3% إلى 61.8%). ومع ذلك، فهي لا تزال أماكن رائعة للاستثمار فيها، مع هوامش ربح عالية جدًا، ولكن ليس المستويات العالية المجنونة لعام 2022. 

وفي الواقع، فإن إلقاء نظرة نهائية على جميع البيانات يعد تجربة مطمئنة: فحتى المدن التي شهدت أكبر الانخفاضات لا تزال تقدم فرصًا لتحقيق أرباح جيدة من بيع العقارات. 

فيما يتعلق بالأرباح من الناحية النقدية البحتة بدلاً من عائد الاستثمار، سيظل الساحل الغربي يمنحك أكبر الأرباح، مع ظهور سان خوسيه كقائد. بيع منزل في هذه المدينة بكاليفورنيا سيولد، في المتوسط، مبلغًا ضخمًا قدره 698,000 ألف دولار. ويعكس هذا الرقم بالطبع ارتفاع الأسعار بشكل عام في المنطقة متوسط ​​قيمة المنزل بمبلغ 1,322,389 دولار. وعلى النقيض من ذلك، فإن البيع في سوق الغرب الأوسط في بيوريا، إلينوي، لن يدر سوى 35,000 ألف دولار في المتوسط ​​- وهو أمر مفهوم، بالنظر إلى متوسط ​​قيمة المنزل من $ 122,900. 

الخط السفلي

تثبت كل هذه الأرقام أن الولايات المتحدة توفر الكثير من الفرص للاستثمار في العقارات للأشخاص ذوي القدرات المالية المختلفة. أبحاث سوقك المحلي، واطلع على ما يمكنك تحمله وعائد الاستثمار الذي ستحصل عليه هناك، وتعلم كيفية إضافة قيمة للمشترين. باتباع هذه الخطوات، ستحقق ربحًا يتماشى مع أسعار المنازل الحالية وعائدات الاستثمار للمنطقة.

ملاحظة بواسطة BiggerPockets: هذه آراء كتبها المؤلف ولا تمثل بالضرورة آراء BiggerPockets.