معظم 2023 توقعات سوق الإسكان يبدو مثل هذا "السماء تقع! بيع كل شيء! سوف تبلغ قيمة المنازل 1 دولار في العام المقبل! هذا تماما مثل عام 2008! انظر إلى سجل أولئك الذين أطلقوا مثل هذه التنبؤات. هذه هي نفس المتنبئين الذي لقد تم توقع وقوع حادث سيحدث في مرحلة ما على مدى السنوات العشر الماضية. الآن، مع نفحة من الخوف في الهواء، سيبذل الصحفيون العقاريون الرئيسيون كل ما في وسعهم لإقناعك بأننا نشهد تكرارًا لعام 2008. لكن هذا أبعد ما يكون عن الحقيقة.
ولكن كيف يمكننا التنبؤ بسوق الإسكان لعام 2023 دون بيانات؟ وحيث توجد البيانات، توجد ديف ماير، نائب الرئيس للبيانات والتحليلات في BiggerPockets ومضيف برنامج فى السوق تدوين صوتي. أصدر ديف وفريقه مؤخرًا "تقرير حالة الاستثمار العقاري لعام 2023،" الذي يعطي جميع بيانات سوق الإسكان التي تحتاجها للاستثمار بنجاح في عام 2023. وفيه يشارك ديف كيف يمكن لل 2022 سوق الاسكان انقلبت بمجرد رفع بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة، كيف تأثر العرض والطلب، و ما يمكن أن نتوقعه لعام 2023.
سوف يذهب ديف أيضًا إلى ثلاث استراتيجيات للاستثمار يشعر أنها أكثر ملاءمة للاستثمار في 2023، بما في ذلك طريقة سلبية تماما للاستثمار، مجموعة التدفق النقدي والتقدير، وكيف يمكن للمشترين ذلك الاستفادة من هذا السوق للحصول على صفقات بخصم كبير. على الرغم من أننا لا نستطيع التنبؤ بالمستقبل، إلا أنه يمكننا أن نقدم لك أفضل رؤية لما يمكنك القيام به بناء الثروة في عام 2023. لذا قم بإيقاف تنبؤات الخوف السائدة واستمع إلى الأخبار الحقيقية المصممة لتجعلك أكثر ثراءً!
اضغط هنا للاستماع إلى Apple Podcasts.
الاستماع إلى البودكاست هنا
اقرأ النص من هنا
ديفيد:
هذا هو عرض بودكاست BiggerPockets 718.
ديف:
إذا كنت في سوق لا ترتفع فيه الأجور، فهناك حد نفسي لما سيدفعه الناس مقابل الإيجار. يمكن أن تكون نسبة X فقط. عادة، يمكن تخصيص 30% من دخلهم للإيجار، ولذا فأنا أوافق تمامًا على أنه في مدينة هجينة أو مدينة مزدهرة، سيرتفع نمو الإيجار. لا أعرف ما إذا كان هذا يعني بالضرورة أنهم سيصلون أبدًا إلى التدفق النقدي الذي تميل هذه المدن ذات التدفق النقدي إلى دعمه، ولكن شخصيًا، أعتقد أن هذا هو الرهان الأفضل لأنك لا تراهن على التدفق النقدي فقط أو مجرد التقدير أو مجرد نمو الإيجار.
أنت تحصل على القليل من كل شيء. أنت لا تعرف أي من الثلاثة قد يقدم أفضل أداء، ولكن مهما حدث، فإنك تستفيد.
ديفيد:
ماذا يحدث للجميع؟ هذا هو ديفيد جرين، مضيفك لبودكاست BiggerPockets Real Estate هنا اليوم مع أحد المضيفين المشاركين المفضلين لدي، وليس سوى نائب رئيس التحليلات في Biggerpockets، ديف ماير مع عرض رائع لك. أولاً، ديف، كيف حالك اليوم؟
ديف:
انا بأفضل حال. لقد استمتعت حقًا بتسجيل هذه الحلقة. أعتقد أن الناس لديهم الكثير ليتطلعوا إليه.
ديفيد:
أنتم تقومون بعمل رائع، لأنه إذا استمعتم يا رفاق طوال الطريق حتى نهاية العرض، فسوف ترون بالضبط لماذا كان هذا عرضًا رائعًا حول موضوع صعب للغاية يتجنبه جميع منافسينا، لأنهم لا يفعلون ذلك. لا أريد أن أتحدث عما سيحدث في عام 2023 بخلاف الصراخ. السماء تسقط، أو تظاهر وكأن شيئًا لم يحدث، وأعطني أموالك فقط حتى أتمكن من تعليمك كيفية الاستثمار في العقارات. هنا، نحن لا نتحدث عن تلك الحياة.
ديف:
بالتأكيد لا، وربما كان علينا أن نتحدث عن هذا في المعرض، ولكن أعتقد أن الناس يتجنبون مفهوم المخاطرة. إنهم يرون أن هناك مخاطر في السوق، وهذا صحيح. أعتقد أن هناك مخاطر في السوق، ولكن المخاطرة هي التوازن مقابل المكافأة. لذا، عليك أن تفهم المخاطر حتى تتمكن من جني المكافآت والفرص المتاحة. أعتقد أننا تحدثنا بالفعل عن ذلك في العرض. لقد تحدثنا بشكل محدد للغاية عن ماهية المخاطر وبعض الطرق التي يمكنك من خلالها تخفيف المخاطر والاستفادة من الفرص التي قد تطرح نفسها خلال العام المقبل.
ديفيد:
هذا صحيح تماما. لذا، إذا كنت فضوليًا، أو إذا كنت محبطًا، أو إذا كنت تريد فقط فهم ما يحدث في سوق الإسكان الآن، فهذا عرض سيجلب لك قدرًا كبيرًا من الوضوح . إذا استمعت حتى النهاية، فسنتناول في الواقع ثلاث استراتيجيات نعتقد أنها ستنجح بغض النظر عما يفعله السوق في هذه الأوقات غير المستقرة في عام 2023. قبل أن نصل إلى عرض اليوم، لدي نظرة سريعة نصيحة لك. انتقل إلى bigpockets.com/report، وقم بتنزيل التقرير Dave ROE.
لقد نتجت الكثير من المعلومات من عرض اليوم من ذلك، ويمكنك الحصول عليها مجانًا إذا كنت عضوًا في BiggerPockets. ديف، هل هناك أي شيء تريد قوله قبل أن نتدخل؟
ديف:
لا، اذهب للتحقق من التقرير. لقد قضيت الكثير من الوقت في ذلك.
ديفيد:
اذهب لدعم ديف، واترك لنا تعليقًا في فيديو YouTube يخبرنا فيه عن رأيك في هذا التقرير. أظهر له بعض الحب. إذا أعجبك هذا العرض، فيرجى ترك تقييم بخمس نجوم لنا أينما كنت تستمع إلى ملفات البودكاست. يا جماعة بصراحة الموضوع مهم جدا جدا نحن حاليًا أفضل معرض عقاري في العالم بأكمله. نريد أن نبقى على هذا النحو، ولكن لا يمكننا أن نفعل ذلك دون مساعدتكم. لذا، سواء أكان ذلك Apple Podcast أو Spotify أو Stitcher، أينما كنت تستمع إلى البودكاست، من فضلك خذ ثانية سريعة ودع العالم يعرف مدى إعجابك بهذا البودكاست حتى نتمكن من البقاء رقم واحد. حسنًا، فلندخل إلى المقابلة.
ديف، لقد كتبت تقريرًا عن سوق العقارات. أخبرنا قليلا عن ذلك.
ديف:
فعلتُ. إنها حالة شاملة كاملة للاستثمار العقاري لعام 2023. لقد كتبتها لأن هناك الكثير مما يحدث الآن. نحن لسنا ولم نكن في سوق الإسكان العادي خلال السنوات القليلة الماضية. أبدأ التقرير بمراجعة جميع العوامل والمتغيرات المختلفة التي ستؤثر على سوق الإسكان في الوقت الحالي، ثم أتحدث عن بعض أفضل الاستراتيجيات التي يمكنك استخدامها في عام 2023 للاستفادة مما أعتقد شخصيًا أنه سيحدث. ستكون فرصًا في العام المقبل، واطرح بعض الأسئلة حول سوق 2023 لأنه من الواضح أننا جميعًا نحب وضع توقعات وتخمين ما سيحدث، ولكن هناك بعض الأسئلة التي لم تتم الإجابة عليها والتي أعتقد أنها ستكون العامل X بالنسبة سوق الإسكان لعام 2023 الذي لا نعرف حقًا كيف سيسير عليه حتى الآن.
ديفيد:
أود أن أقول إن مسيرتي المهنية القصيرة استثمرت في العقارات... حسنًا، أقول باختصار. بالمقارنة مع بعض الناس، فهو طويل، لكنني لست رجلاً عجوزًا بعد. هذا هو السوق الأكثر تعقيدًا الذي يمكن أن أقول أنني رأيته على الإطلاق. هناك الكثير من العوامل المتنافسة التي تؤثر على ما نراه. هل هذا مشابه لما لاحظته، وهل تمت تغطية بعض ذلك في التقرير؟
ديف:
قطعاً. عندما تنظر إلى سوق الإسكان في الوقت المناسب على مدى الثمانين عامًا الماضية أو في أي مكان تتوفر لدينا فيه بيانات موثوقة جيدة، فعادةً ما يكون سوق الإسكان قابلاً للتنبؤ به إلى حد ما. فهو يتحرك في دورات، ولكن على سبيل المثال، لمدة سبع أو ثماني سنوات من كل عشر سنوات، يرتفع بنسبة 80% إلى 10%، وهو أعلى قليلاً من وتيرة التضخم إلى حد ما. إنها حالة مستقرة جدًا وليست مثيرة. على مدى السنوات الـ 2 الماضية أو نحو ذلك، أصبحت الأمور أكثر إثارة للاهتمام، وكان الأمر أكثر ازدهارًا على مدار العامين الماضيين.
على مدى السنوات الثلاث الماضية على وجه الخصوص، كما يعلم كل من يستمع إلى هذا، أصبح الأمر جنونيًا. وهذا لا يعني أن الناس يتصرفون بالضرورة بطريقة غير عقلانية، أو أننا منفصلون تمامًا عن الأساسيات. في رأيي، ما حدث خلال العامين الماضيين هو أن المتغيرات والعوامل التي تؤثر دائمًا على سوق الإسكان قد اصطفت جميعها في هذه العاصفة المثالية لدفع أسعار المساكن إلى الأعلى. الآن، بدأنا نوعًا ما في رؤية هذا الاسترخاء والعودة إلى سوق إسكان أكثر توازناً وأكثر طبيعية بصراحة.
ديفيد:
يبدو ذلك جنونًا. يبدو الأمر سلبيًا حقًا. لدينا هذا التصحيح المفرط، ولكن أعتقد أنه عندما تفكر في الجنون الذي كان لدينا على مدى السنوات الثماني الماضية فيما يتعلق بمدى سخونة السوق، وتضعه في سياق ذلك، لا أعتقد أن هذا يعد تصحيحًا مبالغًا فيه. كما يقول الناس، ولكن من المؤكد أن الأمر يبدو كذلك عند مقارنته بزيادة الأسعار بنسبة 20٪ باعتبارها القاعدة في بعض المدن. لقد ذكرت الآن أن هناك بعض أدوات سوق الإسكان التي تؤثر على طريقة أدائه. هل يمكن أن تخبرني ماذا تقصد بذلك؟
ديف:
بالتأكيد. أعتقد بشكل عام أن هناك متغيرات مختلفة، وهي في الغالب مؤشرات للاقتصاد الكلي تؤثر على أسعار المساكن أكثر من غيرها. هناك آلاف الأشياء، وكل سوق إسكان على حدة يؤدي أداءً مختلفًا. ولكن عندما تتحدث عن سوق الإسكان على المستوى الوطني، فإن الأمر كله يعود في الواقع إلى بعض الأشياء. وكثيراً ما يرغب الناس بصراحة في المبالغة في تبسيط الأمر، فيقولون: "إن معدلات الرهن العقاري ترتفع، وبالتالي تنخفض الأسعار". لحسن الحظ، الأمر ليس بهذه البساطة. هناك المزيد من المؤشرات. هناك المزيد من الأشياء المهمة حقًا، ولا ينبغي أن يكون ذلك مفاجئًا.
هذه الروافع هي أشياء مثل العرض والطلب. من الواضح أن التسعير دائمًا من الناحية الاقتصادية يعتمد على العرض والطلب، ولكن إذا قمت باستقراء ذلك أكثر قليلاً، فنحن بحاجة إلى النظر حقًا إلى أشياء مثل القدرة على تحمل التكاليف، والمخزون، ونقص المساكن في الولايات المتحدة، والتضخم بالطبع، وأشياء مثل معدلات الرهن العقاري. كانت تلك بالنسبة لي هي الأشياء الرئيسية التي أثرت على السوق في عام 22، وستستمر في التأثير في عام 23، ولكن بطريقة مختلفة قليلاً لأن الطريقة التي تتفاعل بها هذه المتغيرات مع بعضها البعض قد تغيرت.
ديفيد:
الآن، لقد خرجنا من واحدة من أكبر فترات الركود في تاريخ بلادنا قبل حدوث هذا الانفجار مباشرة. إذن، من وجهة نظرك، ما هو تأثير هذا الركود الكبير في مجال بناء المنازل على مدى السنوات العشر الماضية؟
ديف:
أعني، من تقديرات الجميع تقريبًا، أن الولايات المتحدة تعاني من نقص كبير في الوحدات السكنية. وتتباين التوقعات بشكل كبير بين ثلاثة ملايين ونصف وسبعة ملايين وحدة سكنية. عندما تتحدث عن الاقتصاد، فهذا يعني فقط نقصًا في العرض، أليس كذلك؟ لا توجد وحدات سكنية كافية في الولايات المتحدة لاستيعاب الناس، ويُعزى هذا إلى حد كبير إلى ما حدث أثناء الركود المالي الكبير وفي أعقابه. في الأساس، توقف عدد كبير من عمال البناء عن العمل في عام 2008. كان الوضع صعبًا هناك، وكان الناس يبحثون عن وظائف. الشركات مغلقة.
الأشخاص الذين عملوا في البناء انتهى بهم الأمر إلى العمل في صناعات أخرى، ولذا نرى، إذا نظرت إلى الرسم البياني، ووضعت هذا في التقرير، إنه رسم بياني مذهل جدًا. يمكنك أن ترى أن البناء قد سقط للتو من منحدر صخري من عام 2008 إلى عام 2010. لقد كنا نبني طريقنا مرة أخرى ببطء، وهو الآن عند مستوى جيد جدًا. لكن في تلك السنوات الثماني، أو كما قلت، من عام 2010 إلى عام 2018، كنا أقل بكثير من معدلات البناء التي ينبغي أن نكون عليها. لذلك خلق هذا الظروف حيث لم يكن هناك ما يكفي من المنازل.
وتزامن ذلك مع الوقت الذي بدأ في عام 2020 تقريبًا عندما وصل جيل الألفية، الذي يعد الآن أكبر مجموعة ديموغرافية في الولايات المتحدة بأكملها، إلى ذروة سن شراء المنازل. لدينا مجموعة من العوامل، حيث يوجد الكثير من الأشخاص الذين يريدون منازل، وجيل الألفية الذين ينشئون أسرًا، ويبدأون في إنجاب الأطفال، ولا يوجد ما يكفي من المنازل. وهذا هو السيناريو المثالي لارتفاع الأسعار. وهذا مجرد مثال على كيفية عمل قوى الاقتصاد الكلي المختلفة معًا أو كيف عملت معًا خلال الوباء لرفع الأسعار.
ديفيد:
الآن، إذا كنت تريد سماع المزيد عن الأشياء التي يتحدث عنها ديف، والتفاصيل الدقيقة التي تجعل هذا الأمر مثيرًا للغاية، يمكنك تنزيل التقرير مجانًا على موقع bigpockets.com/report، والاطلاع على هذه البيانات بنفسك. الآن، سنواصل الحديث عن ما هو موجود في التقرير، ولكن إذا كنت تريد بالفعل إيقاف البودكاست، والتحقق من ذلك أو الحصول عليه بعد انتهاء البودكاست، فيرجى التوجه إلى bigpockets.com/report. الآن، أعتقد أن ما ذكرته عن العرض والقضايا المتعلقة بالعرض يلعب دورًا، في رأيي، ربما يكون أكبر رافعة في هذه الدراما الكاملة لأسعار العقارات ومحاولة فهمها.
كنت أتحدث عن هذا الأمر بالأمس عندما قال أحدهم: "حسنًا يا ديفيد، إذا استمرت أسعار الفائدة في الارتفاع، فهل ترى انخفاضًا في الأسعار؟" فقلت: "لا أتوقع انخفاضها، لأن المعروض منها محدود للغاية". إذا كنت مالك منزل وحصلت على معدل فائدة 3%، ويمكنك بيع منزلك والحصول على معدل فائدة 7%، إلا إذا كنت مضطرًا إلى الانتقال، فمن المحتمل أنك لن تفعل ذلك، خاصة مع منزلك المنزل يستحق الآن أقل مما كان عليه من قبل. أنت ذاهب إلى الانتظار. لذا، لأننا لا نرى مجموعة من العرض تغمر السوق، فإننا لا نرى هذا الانهيار في الأسعار، وهذا ما رأيناه خلال آخر مرة شهدنا فيها انهيارًا.
كان هناك الكثير من العرض. كان هناك الكثير من العقارات التي لا يستطيع الناس شراؤها أو حتى يرغبون في شرائها، وهو ما أدى إلى الانخفاض الكبير في الأسعار. أعتقد أن هذا هو ما يربك الأشخاص الذين يقولون "ماذا؟ نحن نسير في حالة ركود. ألا ينبغي أن تنخفض الأسعار كما حدث في المرة السابقة؟ ما رأيك في مقارنة البيئة التي نعيشها الآن بآخر مرة رأينا فيها انهيار العقارات؟
ديف:
هذه نقطة عظيمة، وهناك الكثير لذلك. سأقول فقط فيما يتعلق بالعرض أولاً أن هناك مؤشرين جيدين للعرض. الأول هو هذا المؤشر طويل المدى، وهو ما ذكرته من قبل، وهو أنه لا يوجد ما يكفي من الوحدات السكنية في الولايات المتحدة. بالنسبة لي، أنا متحيز، لأنني مستثمر عقاري. هذا هو الشيء الذي يشير إلى ارتفاع قيمة العقارات على المدى الطويل. بغض النظر عما سيحدث في عام 2023 أو 2024، لأننا لا نعرف ما الذي سيحدث، بالنسبة لي، حقيقة أن هناك الكثير من الأشخاص الذين يريدون منازل، وليس هناك الكثير من المنازل، هذا يبشر بالخير بالنسبة لنا. أسعار العقارات على مدى السنوات الخمس إلى العشر القادمة.
عندما تتحدث عما يحدث على المدى القصير، أحب أن أنظر إلى مقياس يسمى المخزون، وهو في الأساس عدد المنازل الموجودة في السوق الآن. إلى وجهة نظرك، انها لا تنفجر. إنه بالتأكيد أعلى مما كنا عليه في عامي 2020 و2021، ولكن ليس بالطريقة التي يشير بها إلى الانهيار. ولتوضيح ذلك للجميع، أعتقد أن المخزون هو أحد المؤشرات، إن لم يكن أفضلها، لأداء سوق الإسكان على المدى القصير، لأنه يقيس العرض والطلب. لا يتعلق الأمر فقط بعدد المنازل المعروضة للبيع. وهذا شيء يعرف بالقوائم الجديدة.
المخزون هو مقياس لعدد المنازل المعروضة للبيع، ومدى سرعة خروجها من السوق. لذلك عندما ترى أن المخزونات بدأت في الارتفاع، فهذا يشير إلى تحول كبير نحو سوق المشتري، حيث من المحتمل أن تنخفض الأسعار. لقد رأينا أنه في الأشهر الستة الماضية ارتفع المخزون. لكن في الواقع يا ديفيد، كنت أبحث فقط هذا الأسبوع. لا أعرف إذا كنت تعرف هذا الرجل، مايك سيمونسون. إنه من شركة ألتوس للأبحاث. إنه رجل عقارات كبير. انخفض المخزون الأسبوع الماضي. إنها تنخفض الآن، لذلك لا يبدو أن المخزون يرتفع بشكل كبير، وفجأة، نرى الأشياء تبقى في السوق لفترة أطول مما كانت عليه قبل الوباء.
إنهم يعودون للتو إلى مستويات ما قبل الوباء. اعتبارًا من الآن، يمكن أن تتغير الأمور خلال الأشهر الستة المقبلة. ولكن اعتبارًا من الآن، نسجل هذا في يناير من عام 2023. الأمور مستقرة جدًا من حيث المخزون، وهذا فرق كبير عما حدث في عام 2008. سأذكر أيضًا أن أكبر فرق رئيسي بين الآن و 2008 هو معايير الائتمان. هذا ليس مجال خبرتي، لكني قرأت الكثير عن هذا الموضوع. في الأساس، لا يُسمح للبنوك بمنح القروض المحفوفة بالمخاطر المجنونة التي قدمتها في عام 2008.
الناس لا يتخلفون عن السداد في الوقت الحالي. يقوم الناس بدفع قروضهم العقارية في الوقت المحدد، وهذا يضع الأسعار في مكانها الصحيح، لأن ما يجعل السوق يصل إلى القاع مثل الجنون هو البيع القسري. عندما يضطر الناس إلى البيع، لأنهم لا يستطيعون سداد مدفوعاتهم، فإن هذا ما يرسل السوق إلى حالة من الفوضى. وفي الوقت الراهن، ليس هناك ما يشير إلى أن ذلك يحدث.
ديفيد:
من المهم أن نلاحظ. كنت أستخدم هذا التشبيه بالأمس عندما كنت أتحدث مع قادة المبيعات الذين كانوا يطرحون نفس الأسئلة. رأيي في الأمر هو أننا نصف شاحنة تنزل من التل. الآن، يعلم الجميع أنه ليس من المفترض أن تستخدم الفرامل فقط عندما تقود سيارتك أسفل التل، لأن وسادات الفرامل الخاصة بك تصبح مهترئة. من المفترض أن تنتقل إلى سرعة أقل. لكن لو كان هذا ركوداً حقيقياً، لما كنا نتجه نحو الانحدار. سوف نكون مسطحين. وإذا كان الاقتصاد يعاني، فلن يتمكن الناس من شراء المنازل. لم يتمكنوا من سداد مدفوعاتهم. كانوا يعانون. مع سوق العمل، كنت ترى للبيع.
نحن في سوق نقوم فيه بإبطاء الأمور بشكل مصطنع من خلال رفع أسعار الفائدة. إنه مثل استخدام الفرامل عندما تنزل من هذا التل. إذا رفعنا أقدامنا عن هذا المكابح، فسوف نرى أسعار المنازل ترتفع. سترى المعاملات تحدث بأعداد أكبر. سترى أيامًا في السوق تبدأ في التراجع. ومن المهم أن نلاحظ أن هذا ليس ركودًا يعتمد على مشاكل أساسية في اقتصادنا في الوقت الحالي، على الأقل. من يدري ما إذا كان ChatGPT سيغير كل ذلك. جميعنا نفقد وظائفنا، لكني قلت شيئًا مجنونًا. وهذا بالتأكيد شيء اختارت الحكومة القيام به من أجل محاولة إبطاء التضخم وارتفاع أسعار المنازل.
الآن، هذا شيء يجب على المستثمرين العقاريين أن يكونوا على دراية به، القرار الذي يتخذه بنك الاحتياطي الفيدرالي، والقرار الذي تتخذه الحكومة. تلعب عوامل الاقتصاد الكلي هذه دورًا كبيرًا في تحديد قيمة استثمارك أو الشكل الذي ستبدو عليه أرقام التدفق النقدي عند شرائه. أخبرني قليلاً عن أنواع الأسواق التي يتم إنشاؤها نتيجة لتقلبات المخزون المنخفض أو المرتفع التي ذكرتها.
ديف:
في الأساس، أعتقد أنه من الجيد حقًا النظر إلى المخزون في السوق المحلية، لأنه يتصرف بشكل مختلف حقًا في الأسواق المختلفة. وفي كثير من الأحيان، وفي التقرير، أستخدم أمثلة مختلفة، لكنني أعتقد بشكل عام أن الأماكن في الغرب الأوسط والشمال الشرقي في حالة "جيدة" نسبيًا. كل شخص لديه تعريف جيد. بعض الناس يريدون رؤية انهيار سوق الإسكان. سأقول فقط أن الأسعار مستقرة في شيكاغو وفيلادلفيا وبوسطن وإنديانابوليس. إذا نظرت إليها، وأردت أن تفهم ما يحدث في السوق الخاص بك، إذا ظل المخزون ثابتًا ولا يزال أقل من مستويات ما قبل الوباء، فمن المحتمل أن تتوقع أن سوق الإسكان في تلك المنطقة سيكون إما ثابتًا نسبيًا أو ربما تنمو بشكل متواضع خلال العام المقبل.
عندما تبدأ في رؤية مستويات المخزون ترتفع فوق مستويات ما قبل الوباء، فهذا بالنسبة لي إشارة إلى أن الأسعار ستنخفض على الأرجح في هذا السوق. ترى هذا بصراحة في الكثير من المدن المزدهرة بسبب الوباء مثل بويز ورينو وأوستن ودنفر، حيث أستثمر. وتشهد هذه الأسواق المزيد من التصحيح، لأنها ارتفعت للتو إلى أعلى من اللازم. لقد وصلوا للتو إلى مستوى ما، وهذا مؤشر مهم آخر للقدرة على تحمل التكاليف وهو أمر غير مستدام، الأشخاص الذين رواتبهم وأجورهم لا تستطيع تحمل الأسعار التي رأيناها في بعض هذه المدن المزدهرة.
أوصي حقًا إذا كان الأشخاص يريدون إلقاء نظرة على أسواقهم الفردية، ومعرفة ما يحدث، فإن النظر إلى المخزون وأيام التواجد في السوق هما طريقتان سهلتان حقًا يمكنك البدء في فهمهما مثل، "هل أنت في سوق البائع؟ هل أنت في سوق المشتري؟ للتوضيح فقط، لأنني أعتقد أن الناس يخلطون بين هذا الأمر كثيرًا، فإن سوق المشتري يعني غالبًا أن هذا هو الوقت المناسب للشراء. أعلم أن هذا أمر مربك لأن الناس يرون الأسعار تنخفض، ولكن هذا يعني أن لديك المزيد من النفوذ تقليديا. سوق المشترين يعني أن المشترين لديهم القوة. سوق البائع يعني أن البائعين لديهم القوة.
لذا، فإننا نترك وقتًا على المستوى الوطني حيث كان للبائعين كل السلطة، أليس كذلك؟ نحن نبيع هذا كل... أعني، ربما ستتعامل مع هذا كل يوم، ديفيد. يمكن أن يقول البائعون بشكل أساسي: "أريد كل شيء، لا تنازلات، طفلك البكر. أعطني سيارتك وخاتم زواجك، وكان الناس يفعلون ذلك. الآن، إنه سيناريو مختلف حيث يمكن للمشترين أن يكونوا أكثر انتقائية قليلاً ويتفاوضوا. مرة أخرى، أيام المخزون في السوق، هي طرق جيدة لمعرفة ما إذا كان السوق الخاص بك يقع في سوق متوازن، أو سوق البائع أو سوق المشتري.
ديفيد:
هذه نقطة رائعة. أعتقد أن ما يميز ملفات البودكاست الخاصة بنا عن غيرها هو أننا لا نعتمد فقط على عامل الخوف للحصول على النقرات. الآن، من السهل أن نقول للناس، "خلال سوق البائع، لا ينبغي عليك الشراء لأن البائع لديه كل السلطة. فقط لا تشتري." لكن السبب في كونه سوقًا للبائع هو عادةً أن الأسعار ترتفع بسرعة كبيرة، أو أن الإيجارات تتزايد بسرعة كبيرة، أو أن خياراتك البديلة للعقارات قاتمة جدًا لدرجة أنه من الواضح أن هذا هو الخيار الأفضل. لذلك، المزيد من منافسيك يتدفقون هناك. وهذا يخلق سوق البائع.
ومن ثم على العكس من ذلك، من السهل أن تتدخل وتقول: "حسنًا، إنه سوق للمشتري، أو آسف، الأسعار تنخفض، لذا لا ينبغي عليك الشراء. يجب عليك انتظار القاع، على الرغم من أنه سوق للمشتري. قد يكون هذا هو الوقت المناسب للشراء، ولذلك عليك أن تكون على دراية بكلا السوقين. هناك استراتيجية تعمل في أي منهما، وهناك إيجابيات وسلبيات. الشراء في سوق البائع أمر صعب للغاية. سوف تتخلى عن الكثير من الأشياء التي لا أنت ولا... في بعض الأحيان يجب عليك التخلي عن عملية التفتيش. ومع ذلك، فإنك تحصل على الجانب الإيجابي من ارتفاع سعر الأصل.
في سوق المشتري، قد تقوم بالشراء في وقت قد تنخفض فيه الأسعار. من الناحية النظرية، لا نعرف أبدًا أين هو القاع، ولكنك تكتسب فترات العناية الواجبة، ويدفع البائعون الكثير من تكاليف الإغلاق، ويحصلون على مخزون المحاصيل الذي لم يكن بإمكانك الحصول عليه من قبل إلا إذا كان لديك 1.2 مليون دولار. النقدية للذهاب للتنافس. هناك إيجابيات وسلبيات لكليهما، ونحن نحاول حقًا تقديم الصورة الكاملة هنا بدلاً من مجرد كتابة عنوان يقول: "اشتر الآن أو انتظر". انهيار القرن قادم”. ثم رأينا تلك الأشياء لمدة ثماني سنوات. لم يأت أبدا.
ديف:
سيكونون على حق يومًا ما إذا استمروا في قول ذلك. سيكونون على حق يومًا ما.
ديفيد:
هذه نقطة جيدة. الساعة المعطلة صحيحة مرتين في اليوم. أليس هذا كيف ستسير الأمور؟
ديف:
بالضبط.
ديفيد:
أعتقد أن وجهة نظرك في هذا الأمر هي ما يجب أن ينظر إليه الناس بدلاً من مجرد "أخبرني ماذا أفعل. أهذا شراء أم هذا بيع؟» إنه يفهم العوامل التي تؤثر على السعر، وبعد ذلك عادةً ما يتم الإعلان عن القرار الصحيح. لقد غطينا جانب العرض وتحدثنا عن المخزون، ومراقبة المخزون، وفهمنا أن هذا هو سبب عدم انخفاض الأسعار في الوقت الحالي، حيث لا يوجد الكثير من العرض، ولكن جانب الطلب مهم أيضًا. العقارات مثيرة للاهتمام، لأن الطلب أكثر تعقيدًا قليلاً مما قد يكون عليه في شيء آخر مثل بطاقات البوكيمون.
هل يمكن أن تخبرني قليلاً عن الطلب وكيف يتم ذلك في قطاع العقارات على وجه التحديد؟
ديف:
يتكون الطلب في العقارات من شيئين. أعتقد أن الناس غالبًا ما يعتقدون أن الطلب هو عدد الأشخاص الذين يرغبون في شراء منزل. ليست كذلك. بل هو عدد الأشخاص الذين يرغبون في شراء منزل، وعدد الأشخاص الذين يستطيعون شراء منزل. هذان اثنان... كلاهما يؤثر على الطلب، لكنهما يتصرفان بطرق مختلفة. أعتقد أن المثال الأكبر يا ديفيد هو أننا كلانا من جيل الألفية. أعتقد أنه لسنوات، ترى هؤلاء النقاد على شاشة التلفزيون يقولون: "جيل الألفية لا يريدون شراء منازل. إنهم لا يشترون المنازل”. يبدو الأمر كما لو أن بياناتهم لا تظهر ذلك. إنه يظهر أنهم لم يتمكنوا من شراء المنازل، وبعد ذلك عندما تمكنوا من شراء المنازل بسبب انخفاض أسعار الفائدة في الوباء، قفزوا إلى سوق الإسكان بجنون.
لذا، فإن الطلب ليس بسيطًا حيث لا يرغب الناس في شراء المنازل. أعتقد أن الأشياء الرئيسية التي تدفع الطلب، كما قلت بالفعل، هي أن جيل الألفية يصل إلى ذروة سنوات تكوين الأسرة. هذا شيء قوي. أعتقد أن الناس يقللون حقًا من تأثير التركيبة السكانية، لكنه أمر بالغ الأهمية. نحن نشهد أكبر جيل في البلاد يدخل ذروة سن شراء المنازل، لذلك سيؤدي ذلك إلى زيادة الطلب. كما قلت للتو، مع انخفاض أسعار الفائدة من عام 2020 إلى منتصف عام 2022، أصبح الناس مجنونين في هذا السوق.
الآن، من المحتمل أن يستمر هذا الطلب الديموغرافي من ثلاث إلى خمس سنوات أخرى إذا نظرت فقط إلى التركيبة السكانية للولايات المتحدة، ولكن ما تغير والعامل الأكبر الذي تغير منذ منتصف عام 2022 حتى الآن هو عامل القدرة على تحمل التكاليف. النصف الثاني من الطلب هو عدد الأشخاص الذين يستطيعون شراء منزل. ومع ارتفاع معدلات الرهن العقاري بالسرعة نفسها، فإن ذلك يؤدي إلى تآكل القدرة على تحمل التكاليف تمامًا. لقد رأينا بشكل أساسي أن سوق الإسكان يتفاعل مع هذا العامل الفردي أكثر من أي شيء آخر، لأنه إذا لم يكن الناس قادرين على شراء منزل، فإن ذلك يسحب كل الطلب من السوق، وهذا ما يخفض الأسعار بالفعل، أو حتى يمكن أن يرسل الأسعار النزول إلى الوراء.
وهذا بالفعل ما حدث مع الطلب. بصراحة، ربما أتقدم هنا، رأيي حول ما سيحدث في سوق الإسكان خلال العام المقبل، أو عامين، أو ثلاثة أعوام، يتعلق بالقدرة على تحمل التكاليف وما إذا كان سيتعافى. يتعلق الأمر حقًا، في رأيي، هل ستتحسن القدرة على تحمل التكاليف؟ وذلك عندما يصل سوق الإسكان إلى القاع ويبدأ في النمو مرة أخرى.
ديفيد:
هذه هي النقطة الدقيقة القوية التي تقوم بها. الطلب له رأسان عندما يتعلق الأمر بالعقارات. عليك أن تكون راغباً، وعليك أن تكون قادراً. تقليديا، كانت القدرة هي المشكلة. حتى لو كنت ترغب في شراء منزل، فلن تتمكن من ذلك لأن الأسعار كانت ترتفع بشكل أسرع مما يمكنك مواكبته، أو لأنك لا تريد التنافس مع 11 عرضًا آخر، أو التلويح باحتمالاتك، لذلك قلت للتو ، "مرحبًا، أنا خارج. لن أفعل هذا." عندما تكون في سوق سيئ حقًا، فهذا هو الوقت الذي يختفي فيه الجانب الراغب.
الناس لا يريدون شراء منزل. وهذا ما رأيناه في عام 2010. لم يتمكن الكثير من الناس من شراء منزل، لكن الكثير منهم استطاع ذلك. إنهم فقط لا يريدون ذلك. أتذكر أنه في عام 2010، لم يكن أحد ينظر إلى العقارات على أنها شراء أصل. هذا أمر صعب إذا لم يكن هناك شخص ما في ذلك الوقت. لقد نظروا إلى الأمر وكأنه ربط أنفسهم بمرساة لمدة 30 عامًا تسمى الرهن العقاري. إذا قلت: "لقد اشتريت منزلاً،" سأقول: "يا إلهي، عليك أن تسدد هذا المبلغ على مدار الثلاثين عامًا القادمة. لماذا تفعل ذلك؟" هذا مضحك يا ديف، لأن منزلي الأول، رهن عقاري كان 30 دولار. وكان هذا لا يزال يعتبر حكما بالإعدام. لماذا قد ترغب في ربط نفسك بمبلغ 900 دولار؟
لم يكن أحد على استعداد لشراء منازل، وكان هناك الكثير من المعروض مما أدى إلى انخفاض الأسعار. هذا ما نراقبه عندما ننظر إلى ما يفعله السوق وهو مقدار العرض الموجود، والذي قمنا بتغطيته، ثم مقدار الطلب الموجود هناك. هناك مكونان لها. يجب أن تكون على استعداد لشراء منزل، ويجب أن تكون قادرًا على شراء منزل بدلاً من العديد من الأشياء الأخرى التي لا تتضمن التمويل، مثل مثال بطاقة البوكيمون الذي قدمته. إنه مجرد "هل أنت على استعداد لشرائه، أليس كذلك؟" يستطيع معظم الناس دفع 30 دولارًا.
لا أعرف الكثير عن بطاقات البوكيمون. ثم اشتريت بعضًا منها لابن أخي لعيد الميلاد، وكان متحمسًا جدًا لذلك. إنه ليس شيئًا حيث يجب أن تكون قادرًا على شرائها بالعقارات.
ديف:
الكثير من القدرة على شراء العقارات هو خارج عن سيطرتنا، لأن معظم الناس يستخدمون الرافعة المالية، ويستخدمون الديون لتمويل العقارات. لذا، فإن معدل الفائدة على الرهن العقاري يؤثر حقًا على ما يمكنك تحمله، وكان لذلك تأثير إيجابي على الناس أثناء الوباء، لأن الناس أصبحوا فجأة قادرين على تحمل المزيد. الآن بعد أن عدنا إلى... في الواقع، إنه مرتفع مقارنة بما كنا عليه، ولكننا على حق بشأن المتوسط التاريخي لأسعار الرهن العقاري. والآن بعد أن عدنا إلى معدل رهن عقاري أكثر طبيعية من الناحية التاريخية، فقد أثر ذلك سلبًا على القدرة على تحمل التكاليف.
عندما تتحدث عن شراء بطاقة Pokémon أو النبيذ الجيد أو أي شيء آخر، فأنت تستخدم الأسهم فقط. أنت لا تستفيد عادةً من هذه المشتريات، لذا فالأمر متروك لك حقًا، "هل لديك هذا المال في حسابك المصرفي؟ ثم يمكنك الذهاب لشرائه." هناك أمثلة أخرى للأصول ذات الرافعة المالية، ولكن العقارات ربما تكون أكبر مثال على الأصول ذات الرافعة المالية، وهي كذلك بالفعل. لهذا السبب فإن العقارات حساسة حقًا لأسعار الفائدة لأنها تؤثر حقًا على مدى قدرتك على شراء العقارات الاستثمارية أو المقيمين الأساسيين.
ديفيد:
الآن، عندما يتعلق الأمر بأسعار الفائدة وبنك الاحتياطي الفيدرالي، هل يمكنك أن تخبرنا قليلاً عن كيفية اتخاذ هذه القرارات، وكيف ينتهي الأمر في النهاية بالتأثير على القدرة على تحمل التكاليف؟
ديف:
يا ولدي موضوعي المفضل في الأساس، كما نعلم جميعا، التضخم مرتفع حقا. وهذه مشكلة كبيرة للاقتصاد. إنه يؤدي إلى تآكل قدرتنا الشرائية. الجميع يكره ذلك. يكرهها المستثمرون العقاريون بدرجة أقل قليلاً، لأن العقارات تعد أداة تحوط رائعة ضد التضخم، لكنها لا تزال سيئة للجميع. يتخذ بنك الاحتياطي الفيدرالي بشكل أساسي قرارات لمحاولة مكافحة التضخم. يفعلون ذلك عن طريق زيادة سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية. هذا هو الشيء الوحيد الذي يمكنهم السيطرة عليه. إنه أمر متزعزع، لكنه في الأساس هو المعدل الذي تقرض به البنوك بعضها البعض.
الفكرة وراء رفع سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية هي أنه إذا أصبح اقتراض الأموال أكثر تكلفة، فإن عددا أقل من الناس يقومون بذلك. عندما يقل عدد الأشخاص الذين يقترضون المال، يتم تداول أموال أقل في الاقتصاد. يُعرف هذا أيضًا باسم العرض النقدي، ولذلك فهم يحاولون تقليل العرض النقدي لأننا رأينا الأمر جنونيًا. على مدى العامين الماضيين، كان هناك مقياس للعرض النقدي يسمى M2. في الأساس، لقد رأينا ذلك ينفجر، وقد حدث ذلك لعدة أسباب. أحدهما كان بسبب انخفاض أسعار الفائدة، ولكن الآخر كان بسبب طباعة النقود. لقد أدخلنا الكثير من الأموال الجديدة إلى النظام، ولذا فهم غير قادرين على سحب تلك الأموال من النظام.
ما يمكنهم فعله هو رفع أسعار الفائدة، ومحاولة منع تداولها في جميع أنحاء الاقتصاد بشكل أقل. إذا كان عدد أقل من الأشخاص يقترضون المال، فإن الأموال تبقى في البنك، أو تبقى في حساب التوفير الخاص بك، أو ستستخدمها بشكل أقل. وهذا يساعد على تهدئة التضخم، على الأقل من الناحية التقليدية. وهذا ما يحاول بنك الاحتياطي الفيدرالي القيام به. من الواضح أنه اعتبارًا من أوائل يناير 2023، لا يزال التضخم مرتفعًا للغاية، ولكن يبدو أن الاتجاه قد بدأ في الانخفاض. الآن، لا يتحكم سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية بشكل مباشر في معدلات الرهن العقاري، ولكنه يؤثر على معدلات الرهن العقاري. لذلك، رأينا معدلات الرهن العقاري تنخفض من ...
في بداية عام 2022، أعتقد أنهم أقل من 3٪ أو حوالي 6.2٪. الآن، اعتبارًا من هذا التسجيل، بلغت النسبة حوالي 40%، لذا فقد تضاعفت. وهذا يزيد بشكل كبير من كمية ... وهذا يقلل بشكل كبير من القدرة على تحمل التكاليف، يجب أن أقول. لقد شهدنا وقتًا كانت فيه القدرة على تحمل التكاليف في بداية الوباء عند مستويات قياسية تقريبًا. يستطيع الناس شراء أي شيء إلى حد أن القدرة على تحمل التكاليف أصبحت الآن عند أدنى مستوياتها منذ 1980 عامًا. هذا هو أقل العقارات بأسعار معقولة منذ الثمانينات، والآثار المترتبة على ذلك واضحة. إذا كنت لا تستطيع تحمل تكلفته، فلن تشتريه، لذلك يقل الطلب في السوق.
ديفيد:
هذا حقا جيد حقا. الآن، للتلخيص هنا، قمنا حتى الآن بتغطية روافع سوق الإسكان، وما الذي يجعل الأسعار ترتفع أو تنخفض، والعرض والمخزون وكيف يمكنك تتبعهما، والطلب والقدرة، والفارق الدقيق بين ما يؤثر على الطلب وكذلك الرهن العقاري الأسعار والتضخم، وهي كلها مكونات في كعكة سوق العقارات، ويجب أن أقول إنك تراقبها. يمكنك إضافة المزيد من الدقيق. يمكنك إضافة المزيد من البيض. يمكنك إضافة المزيد من السكر. سوف تحصل على كعكة تذوق مختلفة. هذا ما نحاول جميعًا فهمه عندما نحاول التنبؤ بكيفية سير الأمور.
الآن، قبل أن ننتقل إلى ما ينجح في سوق غير مؤكد مثل هذا السوق، سؤالي الأخير لك هو ما الذي يجب أن يحدث لإعادة توازن القدرة على تحمل التكاليف مرة أخرى إلى حيث يكون الاستثمار في العقارات أمرًا يمكن للناس أن يكونوا متحمسين له وفي الواقع ممكن؟
ديف:
بادئ ذي بدء، ما زلت أعتقد أن الاستثمار العقاري ممكن ومثير للاهتمام. يجب أن تكون مبدعًا بعض الشيء، وهو ما سنتحدث عنه خلال ثانية واحدة فقط. أعتقد أن ما حدث بشكل أساسي لمدة عامين، كل متغير، وجميع الروافع التي تحدثنا عنها كانت تشير فقط في اتجاه واحد للأسعار، وكان ذلك للأعلى. الآن، نحن في مرحلة نحتاج فيها إلى إعادة التوازن، وقد تغيرت الأمور. لقد انخفضت القدرة على تحمل التكاليف إلى درجة أنه من المحتمل، في رأيي، أن تنخفض الأسعار قليلاً في عام 2023. ما يجب تغييره من أجل القدرة على تحمل التكاليف هو واحد من ثلاثة أشياء.
القدرة على تحمل التكاليف هي عامل من ثلاثة أشياء مختلفة. الأول هو أسعار المساكن بطبيعة الحال، وبالتالي إذا انخفضت الأسعار، فإن ذلك يؤدي إلى تحسين القدرة على تحمل التكاليف. والأمر الثاني هو نمو الأجور. إذا كسب الناس المزيد من المال، تبدأ الأمور في أن تصبح في متناول الجميع. نحن نشهد بالفعل بدء نمو الأجور في الانخفاض، ولا أعتقد أن هذا سيكون عاملاً رئيسياً في سوق الإسكان. والثالث هو معدلات الرهن العقاري، والحقوق؟ وإذا انخفضت معدلات الرهن العقاري، فسوف ترتفع القدرة على تحمل التكاليف مرة أخرى. هذه هي العوامل الرئيسية على الأقل التي سأنظر إليها خلال الشهرين المقبلين.
لقد انخفضت معدلات الرهن العقاري بالفعل عن ذروتها. يمكن أن يعودوا مرة أخرى، ولكن مرة أخرى في أكتوبر ونوفمبر، فإنهم في أدنى مستوى. الآن هم في الستينات المنخفضة. القدرة على تحمل التكاليف بدأت بالفعل في التحسن قليلاً. ربما هذا هو الشيء. إذا كنت ستنظر إلى شيء واحد لفهم سوق الإسكان في عام 2023، فإن القدرة على تحمل التكاليف هي الشيء الذي أوصي به.
ديفيد:
القدرة على تحمل التكاليف، كما ذكرت، هي مزيج من السعر مقابل دفع الرهن العقاري. الأمر ليس بهذه البساطة مثل واحد أو آخر.
ديف:
بالضبط.
ديفيد:
إنه أمر مضحك لأنه عندما انخفضت الأسعار، كان الجميع يشكون من عدم القدرة على تحمل تكاليف المنازل، لأن الناس كانوا قادرين على دفع المزيد مقابلها، لذلك استمرت الأسعار في الارتفاع. ثم عندما انخفضت الأسعار أخيرا، اشتكى الناس من أن أسعار الفائدة مرتفعة للغاية، ولكنهما وجهان لعملة واحدة. لا يمكنك عادةً الحصول على أحدهما دون الآخر، تمامًا مثل العرض والطلب. حسنًا، دعنا ننتقل إلى ثلاثة أشياء تعمل في سوق غير مؤكد مثل هذا السوق. ما هي نصيحتك الأولى بشأن الاستراتيجيات التي يمكن للناس الاستفادة منها، أو حيث يمكنهم كسب المال حتى عندما لا نكون متأكدين مما سيحدث في السوق؟
ديف:
حسنًا، أحد الأشياء التي أتحمس لها كثيرًا، وأتطلع بالفعل إلى الاستثمار في الأسابيع القليلة المقبلة، هو الإقراض الخاص. عندما تكون في بيئة ذات أسعار فائدة مرتفعة، فإن البنك هو الذي يفرض أسعار الفائدة المرتفعة هذه. لذا، إذا كان بإمكانك أن تصبح البنك، فهذا اقتراح مثير جدًا. من المحتمل أن يكون هناك الكثير من الزعانف الذين يريدون المال. من المحتمل أن يكون هناك نقابيون يحتاجون إلى قروض مرحلية. هناك أشخاص يحتاجون إلى قروض عقارية، وبالتالي هناك فرص لتكون مقرضًا خاصًا. أنا لست خبيرا في هذا. ديفيد، لا أعرف إذا كان ديف فان هورن هو ديف الثالث. ربما ينبغي لنا أن نحصل عليه مرة واحدة.
ديفيد:
ثلاثة د.
ديف:
إنه خبير حقيقي في هذا. لقد نسيت ما يسمى كتابه، ملاحظة الاستثمار. لدى BiggerPockets كتاب. التحقق من ذلك. أعتقد أن الإقراض الخاص هو خيار مثير للاهتمام حقًا في الوقت الحالي، لأنه إذا كان الدين باهظ الثمن، فهذا أمر سيئ بالنسبة للمقترض، ولكنه في بعض الأحيان مفيد للمقرض. هذا شيء أتطلع إليه على الأقل في عام 2023. هل سبق لك أن قمت بإقراض خاص؟
ديفيد:
لدي ملاحظتان من خلال شركة ديف، في الواقع، شركة PPR Note أعتقد أن اسمها هو. إنه مفهوم مشابه مثل ما تقوله. وينطبق هذا المبدأ على الإقراض الخاص، ولكنه ينطبق أيضًا على الادخار فقط. لقد تمت معاقبتك لإنقاذك السنوات الثماني الماضية أو نحو ذلك. كان التضخم أعلى بكثير مما يمكن أن تحصل عليه من أموالك في البنك. يساعد ذلك في زيادة أسعار الأصول لأنك تقول: "حسنًا، لدي 100,000 ألف دولار في البنك، مما يكسبني نصف بالمائة بينما التضخم عند الله وحده يعلم ما هو، ربما بشكل واقعي 20% إلى 30% إذا نظرت إلى أسعار المواد الغذائية والغاز والعقارات وأشياء من هذا القبيل.
يجب أن أضعه في مكان ما. أين سأضعه؟ حسنًا، من المحتمل أن أستثمره في العقارات، لأن هذا هو الأمر الأكثر رواجًا، أليس كذلك؟ ولكن عندما نرى أسعار الفائدة ترتفع، على الرغم من تباطؤها، فإن أسعار الأصول ترتفع. يا رجل، كان هناك وقت، كما أتذكر، عندما كنت أعمل في المطاعم حيث كنت أجني 6.5% من أموالي التي كنت سأضعها في البنك، ولم يكن ذلك حتى في قرص مضغوط. لذلك، فإن استراتيجيات مثل الإقراض الخاص، ومجرد توفير أموالك عند نقطة معينة تصبح ممكنة عندما نصل أخيرًا إلى مستويات صحية.
ديف:
لقد كتبت للتو مدونة حول هذا الأمر في BiggerPockets وأعتقد أننا وصلنا إلى نقطة أصبحت فيها معدلات الادخار جذابة مرة أخرى. في حساب التوفير عالي العائد الخاص بي، يمكنني الحصول على ما يقرب من 4٪ الآن. أعلم أن التضخم سيصدر غدًا، لكن اعتبارًا من الشهر الماضي، أعتقد أنه بلغ 7.1%، أليس كذلك؟ الناس يقولون: "7.1% أعلى من 4%". نعم، هذا صحيح، لكن 7.1% تبدو متخلفة. وهذا ما حدث في العام الماضي. إذا نظرت إلى المعدل الشهري، فهو يبلغ في المتوسط حوالي 0.2٪ خلال الأشهر الخمسة الماضية. لذا، إذا قمت باستقراء ذلك، ولا أحد يعرف ما الذي سيحدث، ولكن إذا قمت باستقراء ذلك فقط، يمكنك أن تتخيل أن التضخم بعد عام من الآن قد يتراوح بين 2٪ و 3٪.
لذلك، إذا كنت تكسب 4٪ من أموالك لأول مرة منذ سنوات، فإن معدل الادخار الخاص بك يمكن أن يحقق لك عائدًا ليس كبيرًا، ولكن على الأقل أموالًا أكثر مما يأكله التضخم. أنا شخصياً، على الأقل، أقوم بوضع الأموال... أبحث عن فرص في العقارات، لكني آخذ الأموال التي أملكها، وأضعها إما في سوق المال أو في حساب توفير عالي العائد، لأنك على الأقل يمكن أن تجني عوائد حقيقية تتراوح من 1% إلى 2% على أموالك مقارنة بالسنوات القليلة الماضية، حيث إذا وضعت أموالك في حساب توفير، فإنك تخسر 6% أو 7% على الأقل.
ديفيد:
لم يكن لديك هذا كخيار حتى عندما كانت الأسعار منخفضة للغاية، وكان ذلك بمثابة الوقود الدافع وراء هذا الاندفاع الكبير الذي حققناه. الآن، مع عدم وجود استثمار محدد، فإنك تحقق ربحًا من الفائدة التي تأتي من الورقة، ولكنها لا تذكر مقارنة بحجم الأموال التي تجنيها عندما تسدد الورقة مبكرًا. عادةً ما تفعله هو أنك تشتري ورقة نقدية بسعر مخفض في هذه الحالات. اشتريت مذكرة. لنفترض أنني ربما دفعت 50,000 دولار، وكان رصيد الأوراق المالية 75,000 دولار أو 80,000 دولار، وأحصل على 300 أو 400 دولار شهريًا من تلك الورقة، لذلك هناك عائد على الأموال التي دفعتها.
لقد تم إطفاؤها، لذا ستحصل على أكثر مما قدمته، لكنك تربح حقًا عندما يبيع هذا الشخص ممتلكاته أو يعيد تمويلها، وستحصل على مبلغ 80,000 ألف دولار عندما تكون قد أنفقت نسبة مئوية أقل فقط على المذكرة. الجزء الأصعب هو أنه على عكس العقارات، ليس لديك السيطرة. انها ليست مثل الأصول. يمكنني الذهاب إلى هناك، ويمكنني الشراء، ويمكنني إصلاحه لجعله يستحق أكثر. أختار عند أي نقطة في السوق سأبيعها. أنت تحت رحمة الشخص الآخر، لذا فإن الإستراتيجية هي فقط الحصول على كل هذه الملاحظات الصغيرة الموجودة هناك. على عكس الرافعة الموجودة في الصندوق، فأنت لا تعرف متى ستنفجر، ولكن عند نقطة معينة، سوف تنفجر.
ثم بوم، لديك ملاحظة منبثقة. يمكنك تحقيق الربح. إما أن تشتري ورقة نقدية أكبر حجمًا للحصول على تدفق نقدي أكبر، أو أن تستثمر في شيء مختلف، وهو أمر كنت قد خططت للقيام به كثيرًا عندما اشتريته. ثم رأينا ما حدث لسوق الإسكان. كان الأمر مثل، "أوه لا، كل التقدم للأمام، ضع لي مكاوي على النار قدر استطاعتي مع تزايد هذا السوق." أعتقد أن هذه نصيحة عظيمة، استراتيجيات مختلفة تحيط بالعقارات، ولكن ليس بالضرورة مجرد امتلاكها. والشيء الثاني الذي أرى أنك ذكرته هو المدن الهجينة. لنبدأ بماذا تقصد بالهجين؟
ديف:
إذا نظرت إلى الوراء تاريخيا، فإن أسواق الإسكان المختلفة تؤدي بشكل مختلف حقا. تقليديا، قبل الوباء، ما رأيته هو أن بعض الأسواق كانت رائعة من حيث التدفق النقدي، لكنها لم تقدر الكثير حقًا. كانت الأسواق الأخرى رائعة للارتفاع، لكنها لم تتدفق نقدًا كثيرًا. هذان هما طرفا الطيف، ولكن هناك البعض الذي يحصل على تقدير متواضع وتدفق نقدي متواضع، وهو ما أنا مهتم به شخصيًا. أعتقد أن هذا هو الحل الأفضل... إنه محافظ بطريقة أن يكون لديك تدفق نقدي جيد، وتدفق نقدي قوي، وليس تدفقًا نقديًا مذهلاً، ولكن تدفقًا نقديًا قويًا حتى تتمكن دائمًا من سداد رهنك العقاري.
لا يوجد خطر التخلف عن السداد. يمكنك الاستمرار. لا يوجد شيء. لا يوجد خطر هناك. ولكن في الوقت نفسه، إنه تقدير، لذا لا يزال بإمكانك الحصول على بعض الفرص الصعودية التي تحصل عليها في أسواق مثل كاليفورنيا أو سياتل. إنه ليس كثيرًا، لكنك تحصل على القليل من كل منها. أعتقد أن أداء هذه الأسواق سيكون جيدًا بشكل خاص، لأن الكثير من هذه الأسواق الهجينة تميل إلى أن تكون مدنًا ذات أسعار معقولة. موضوعي في الكثير مما أتحدث عنه اليوم هو أن القدرة على تحمل التكاليف تهيمن على سوق الإسكان. أعتقد أن الأسواق ذات الأسعار المعقولة ستشهد أداءً جيدًا مقارنة بالأسواق الأخرى خلال العامين المقبلين.
أعتقد أن بعض هذه المدن الهجينة مثيرة للاهتمام حقًا. أريد فقط أن أحذر الأشخاص الذين دخلوا مجال العقارات في السنوات القليلة الماضية من أن ما رأيناه خلال السنوات القليلة الماضية غير عادي في العديد من النواحي، ولكن ما أتحدث عنه الآن هو التقدير. لقد رأينا كل تقدير للسوق، الأسواق الكبيرة، الأسواق الصغيرة، الأسواق الريفية، الأسواق الحضرية، أسواق الضواحي، كل شيء. ولم لا؟ هذا ليس طبيعيا. عادة، بعض الأسواق ترتفع. الأسواق الأخرى تبقى ثابتة. بعض الأسواق تنخفض.
أنا شخصياً أعتقد أننا سنعود إلى تلك الديناميكية على المدى الطويل. لا أعرف ما إذا كان سيحدث هذا الشهر أو العام المقبل، لكنني أعتقد أن هذا أمر طبيعي بالنسبة لسوق الإسكان. أعتقد أننا سنعود إلى ذلك. لذلك، أود أن أنظر إلى الأسواق التي نشهد فيها بعض العروض النقدية وبعض التقدير قبل الوباء. هذه مدن من الدرجة الثالثة مثل برمنغهام أو ألاباما أو ماديسون أو ويسكونسن أو أماكن مثل هذه التي تشهد نموًا سكانيًا قويًا في الطلب، ولكنها لا تزال توفر تدفقًا نقديًا. أعتقد أنهم سيتفوقون على الأسواق الأخرى خلال العامين المقبلين. هذا مجرد رأيي، ولكن هذا ما أتطلع إليه.
ديفيد:
إذا أراد شخص ما تحديد مدن مثل هذه، ما هي البيانات التي يجب أن يبحث عنها؟
ديف:
أعتقد أن الأمر الأول هو إذا كنت تريد النظر إلى التدفق النقدي، فيمكنك النظر إلى مقياس يسمى نسبة الإيجار إلى السعر. يمكنك فقط تقسيم الإيجار الشهري على سعر الشراء. إذا كانت النسبة قريبة من 1%، فأنت في حالة جيدة حقًا. ربما سمعت عن قاعدة 1%. أعتقد أنها قديمة بعض الشيء شخصيًا، وأن توقع صفقة تلبي قاعدة 1٪ من المحتمل أن يسبب لك ضررًا أكثر من نفعه، لأنك ستنتظر إلى الأبد بحثًا عن وحيد القرن الأسطوري. لا يعني ذلك أنه لا يمكن أن يكون موجودًا، ولكن كما كنت أتحدث للتو، فإن صفقات الـ 1٪ هذه غالبًا ما تحدث في أسواق لا تقدر قيمتها. أعتقد أن هذا لا يستحق كل هذا العناء.
أفضل أن أرى شيئًا تبلغ نسبة الإيجار إلى السعر فيه 0.7 أو 0.8، ولكنه سوق مقدر. هذا ما أعنيه بالمدينة الهجينة. نسبة الإيجار إلى السعر جيدة. ومن ثم بالنسبة للارتفاع، من الصعب التنبؤ، ولكن أهم الأشياء هي في غاية البساطة، النمو السكاني. هل سيكون هناك طلب، أم أن عدد الأشخاص الذين سينتقلون إلى هناك أكبر من عدد الأشخاص الذين سيغادرون؟ ثانياً، النمو الاقتصادي، يمكنك النظر إلى ذلك من حيث نمو الأجور أو نمو الوظائف، ولكن إذا انتقل الناس إلى هناك، ويحصلون على أجور أكثر فأكثر، فإن أسعار الأصول سوف ترتفع.
ديفيد:
نتحدث غالبًا عن التقدير والتدفق النقدي كما لو أنهما قوى متعارضة مثل يين ويانغ. هل أنت مستثمر التقدير، أو هل أنت مستثمر التدفق النقدي؟ لكن من الناحية العملية، بالنسبة لأولئك منا الذين يمتلكون عقارات، فإننا ندرك أنهما في الواقع لا يستبعد أحدهما الآخر، وفي كثير من الأحيان، ترى التدفق النقدي يرتفع مع ارتفاع الإيجارات. ما هي أفكارك حول فكرة أن بعض الأسواق ستشهد زيادات في الإيجارات، تماماً كما سترتفع قيمة الأصول؟
ديف:
أنا شخصيا... أوافق. هناك أسواق رائعة لديها تدفق نقدي بنسبة 1٪. لن أستثمر فيها، لأنني شخصيًا أعمل بدوام كامل. أنا لا أعتمد على التدفق النقدي الخاص بي في أسلوب حياتي بالكامل. لكن الأمر أيضًا محفوف بالمخاطر بالنسبة لي، لأن تلك الأسواق تميل إلى انخفاض عدد السكان أو عدم النمو الاقتصادي الكبير. وهذا بالنسبة لي محفوف بالمخاطر. أعلم أن الناس يقولون إن التدفق النقدي يعد وسيلة جيدة للتحوط ضد المخاطر، لكنني أعتقد أن البعض... ولكن إذا انخفضت القيمة الهائلة لديك، فلا أعتقد أن التدفق النقدي سيعوض ذلك. أعتقد أن هذا مهم للغاية.
أنا شخصياً أحذر الناس من افتراض أن الإيجارات سوف ترتفع على الأقل هذا العام أو العام المقبل. أعتقد فقط أنه كان لدينا ما يسمونه في التمويل أو الاقتصاد قليلًا من التقدم للأمام، حيث يبدو الأمر وكأن أسعار الإيجار ترتفع عادةً بضع نقاط مئوية سنويًا. لقد أصابهم الجنون في السنوات القليلة الماضية، وربما يكون ذلك قد أخذ كل نمو الإيجار خلال السنتين أو الثلاث سنوات القادمة، ودفعه للأمام حتى عام 2021 أو 2022، على سبيل المثال.
ديفيد:
ممكن جدا.
ديف:
توصيتي هي ضمان صفقة على افتراض أن التدفق النقدي لن يرتفع خلال العام أو العامين المقبلين. إذا حدث ذلك، وهو ما قد يحدث، فهذا مجرد مرق في الأعلى، لكنني أعتقد أن الشيء المحافظ الذي يجب فعله هو افتراض أن التدفق النقدي من المحتمل أن يكون ضعيفًا جدًا ... أعني، نمو الإيجار، عفوًا، من المحتمل أن يكون كذلك يانع جدا للسنتين المقبلتين. ولكن إذا كنت متمسكًا بها لمدة خمس أو سبع سنوات، فمن المحتمل أن أتوقع بعض النمو في الإيجار بالتأكيد.
ديفيد:
حسنًا، عندما تتخذ قرارًا بشأن مكان الشراء، هل تعتقد أنه من المعقول أن تتوقع زيادة إيجارات مدينة هجينة أكثر من سوق التدفق النقدي، أو سوق الغرب الأوسط الذي لا يرتفع؟
ديف:
أوه نعم 100٪. أعني، إذا كنت ترى مدينة تتمتع بالنمو الاقتصادي، أعني مجرد إلقاء نظرة على نمو الأجور. إذا ارتفعت الأجور، وإذا جاءت وظائف جيدة إلى تلك المدينة، فهذه بعض من أفضل المؤشرات.
ديفيد:
يستطيع الناس دفع المزيد بسبب وجود طلب في سوق الإيجار، تمامًا كما هو الحال في سوق ملكية المنازل. نفس الفكرة.
ديف:
بالضبط. إذا كنت في سوق لا ترتفع فيه الأجور، فليس هناك حد قانوني، ولكن هناك فقط حد نفسي لما سيدفعه الناس مقابل الإيجار. يمكن أن تكون نسبة X فقط. عادة، يمكن أن يذهب 30٪ من دخلهم للإيجار. إذا كنت أعلى بكثير من ذلك، وإذا كانت الأجور لا تنمو، فهذا لا يدعم نمو الإيجار. لذلك، أوافق تمامًا على أنه في المدينة الهجينة أو التي ترتفع قيمتها، سيرتفع نمو الإيجارات. لا أعرف ما إذا كان هذا يعني بالضرورة أنك ستصل يومًا إلى التدفق النقدي الذي تميل هذه المدن ذات التدفق النقدي إلى دعمه.
لكن شخصياً، أعتقد أن هذا هو الرهان الأفضل لأنك لا تراهن على التدفق النقدي فقط أو مجرد الارتفاع أو مجرد نمو الإيجارات. أنت تحصل على القليل من كل شيء، ولا تعرف أيًا من الثلاثة قد يقدم أفضل أداء. ولكن مهما حدث، فإنك تستفيد منه.
ديفيد:
حسنًا، هذا ما أردت تسليط الضوء عليه للأشخاص الذين ربما يكونون مستثمرين جدد، والذين ليس لديهم خبرة في بعض أسواق التدفق النقدي هذه حيث تميل الشركات الجاهزة إلى العمل، والمعلمون الذين يبيعون لك دورة تدريبية، هم عادةً، " التدفق النقدي، ترك عملك. احصل على صديقة. لا تكن خاسراً. أنت بحاجة إلى التدفق النقدي، وسوف يقومون بإصلاح جميع مشاكلك. ثم يدفعونك إلى بعض تلك الأسواق التي نادرًا ما ترتفع الإيجارات فيها. على مدى السنوات العشر الماضية، كانوا نفس الشيء. على عكس ما إذا كنت قد استثمرت في دنفر ربما قبل 10 سنوات، فربما كان التدفق النقدي متواضعًا عندما اشتريتها، ولكن 10 سنوات من نمو الإيجارات، وهي تعمل بشكل جيد حقًا.
لا نريد أن نقول نفترض أنها سترتفع، ولكن يمكنك بالتأكيد أن تضع نفسك في موقف من المرجح أن يرتفع فيه من خلال الدخول إلى أحد هذه الأسواق التي تشهد نموًا في الأجور، والشركات التي تتحرك، والنمو السكاني دون أن تراهن على المزرعة بأكملها على الاستثمار في بعض الأسواق الجامحة التي ترتفع قيمتها، مما يؤدي إلى استنزاف أموالك. هناك طريقة مسؤولة للقيام بذلك. أعتقد أن هذه نصيحة جيدة حقًا تقدمها هنا.
ديف:
أعني، ربما يكون هذا عرضًا آخر تمامًا، لكن يا إلهي، هل تعلم كم عدد الإيجارات اللازمة لتصبح حرًا ماليًا؟ أعلم أن الكثير من المستثمرين العقاريين يقولون: "أوه، نعم، فقط اترك وظيفتك. قم بشراء ثلاثة إيجارات، وكن حرًا ماليًا. إنه مجرد هراء مطلق. طريقة التفكير في الأمر هي الطريقة التي تكسب بها المال والتدفق النقدي في الاستثمار، وهي أنك تحتاج إلى استثمار X من الدولارات بمعدل عائد Y لتساوي التدفق النقدي Z.
ديفيد:
تمامًا كما ننظر إلى كل أدوات الاستثمار المالي الأخرى عندما نتساءل: "ما المبلغ الذي تحتاجه في 401k الخاص بك وما هو العائد الذي ستتقاعده؟"
ديف:
بالضبط، لذا يمكنك أن تختار أن تكون مستثمرًا في التدفق النقدي وتقول: "سأستثمر 100,000 دولار أمريكي بنسبة 11% نقدًا على العائد النقدي." عظيم، هذا يجعلك تحصل على 11,000 دولار سنويًا. لا أستطيع العيش على ذلك. إذا كنت تريد البناء على المدى الطويل، وقلت: "سأجني 6% نقدًا من العائد النقدي، ولكن من خلال التقدير والعمل في وظيفة جيدة، سأستثمر 2 مليون دولار في مشروع". 6% نقدًا على العائد النقدي،" فأنت تجني 120,000 ألف دولار سنويًا. أعتقد أن الناس أصبحوا مهووسين بفكرة العائد النقدي دون التفكير في مبلغ رأس المال الذي تضعه في استثماراتك وهو أمر متساوٍ، إن لم يكن أكثر أهمية، من النقد على العائد النقدي. هذا مجرد صراخ بلدي.
ديفيد:
لن نذهب بعيدًا في هذا الطريق، لكنني سأثير استفزاز الناس، وهي هذه الفكرة الصغيرة. هذا هو أحد الأسباب التي تجعلني أشجع الناس على أشياء مثل طريقة BRRRR أو الشراء والتقدير في الأسواق، لأن الممتلكات الخاصة بك يمكن أن تخلق لك رأس مال يشبه إلى حد كبير ما كسبته في وظيفتك التي كنت تعمل بها. يمكن أن يكون لديك مصدران لرأس المال الذي يتم إنشاؤه. نحن نسميها فقط حقوق الملكية عندما تكون داخل العقار. نحن نسميها رأس المال عندما تكون في حسابنا البنكي، لكنها نفس الطاقة. تبدأ حياتك المهنية باستخدام أساليب كهذه، ثم في وقت لاحق من حياتك المهنية، تنتقل إلى أسواق ذات تدفقات نقدية أعلى تكون أكثر استقرارًا إلى حد ما، ثم تفعل بالضبط ما وصفته للتو.
هذه بعض الأشياء الرائعة والعميقة التي نتناولها عندما نخطط للحديث عن السوق.
ديف:
أنا أحب هذه المحادثة. هذا ممتع.
ديفيد:
حسنًا، الموضوع الأخير الذي أريد أن أسألك عنه هو الشراء العميق. ماذا تقصد بالشراء العميق؟
ديف:
أعني أن الشراء العميق يعني الشراء بأقل من القيمة السوقية. لا أعرف عنك يا ديفيد، لكن خلال السنوات الثماني الأولى من مسيرتي المهنية في مجال الاستثمار العقاري، لم أعرض أبدًا السعر المطلوب. سأقدم دائمًا أقل من السعر المطلوب. فقط في السنوات الأخيرة أصبح من الطبيعي بالنسبة لك أن تقدم أكثر من السعر المطلوب، وما زلت تصلي.
ديفيد:
صحيح جدا. تسمع الوكلاء يقولون أشياء وكأنهم دفعوا كامل المبلغ، وأنا أضحك قائلاً: "هذه صفقة هنا". الطلب الكامل لا يعني شيئًا، لكنهم يعملون وفقًا للنموذج القديم حيث لا يدفع أحد السعر المطلوب.
ديف:
تماما. في البداية، كنت تحاول دائمًا أن تدفع ثمن النيكل والبائع قليلاً، لترى ما يمكنك الحصول عليه. أعتقد أننا عدنا إلى بيئة يكون فيها ذلك ممكنًا. ليس في كل سوق، وليس في كل فئة من فئات الأصول، ولكننا في سوق حيث يمكنك الشراء بسعر أقل من سعر الطلب. أعتقد أنها مجرد وسيلة جيدة للتحوط. إذا كنت تعتقد أن السوق الخاص بك قد ينخفض بنسبة 5%، فحاول العثور على عقار يقل سعره عن 5%. أنا أستثمر في دنفر، وقد انخفض بالفعل بنسبة 10٪ تقريبًا في دنفر. إنها واحدة من الشركات الرائدة في السوق من حيث انخفاض الأسعار.
أعتقد أنه قد ينخفض بنسبة 5٪ أخرى. لذلك عندما أقدم عرضًا الآن، سأقدم خصمًا بنسبة 5% أقل من المطلوب. بهذه الطريقة، إذا سقطت الأمور، فأنا بخير. انه يعطيني قليلا من وسادة. هذا ما أعنيه بالشراء العميق. إنه أقل من السعر المطلوب لتمنح نفسك القليل من الوسادة. سأقول أيضًا أنني أعتقد حقًا أن توقيت السوق صعب، وإذا كان بين 1٪ و2٪، فلا تقلق بشأن ذلك كثيرًا. اشتريت عقاري الأول في عام 2010. وصل سوق الإسكان إلى القاع في عام 2011، بعد 18 شهرًا من الشراء أو شيء من هذا القبيل.
هل تعتقد أنني فكرت يومًا في ذلك، وأن عقاري انخفض بنسبة 1٪ قبل أن يبدأ في العودة؟ ليس مرة واحدة. يخبرني الناس عن مدى غيرتهم لأنني اشتريتها في عام 2010. وما لا يرونه هو أن قيمة عقاري انخفضت بالفعل بنسبة 1% أو 2% قبل أن تبدأ في النمو كما حدث خلال الشهرين الماضيين. أعتقد أن الشراء بعمق أمر مهم حقًا، لكنني لن أكون مهووسًا بمحاولة إيصاله إلى قاع السوق تمامًا. من المستحيل حرفيًا القيام بذلك. ولكن إذا كنت تعتقد أن السوق سينخفض بنسبة 5% أو 10%، فحاول الحصول على بعض التنازلات من البائع لتشعر براحة أكبر.
ديفيد:
هذه نصيحة سليمة بشكل لا يصدق. عندما اشتريت عقاري الأول، كان ذلك في نهاية عام 2009، لذلك لم أكن حتى في عام 2010. ثم انخفض السعر أكثر. كنت مثل ، "أنا غبي جدًا. كان يجب أن أنتظر." كان الجميع يقولون: "لماذا تشتري العقارات؟" تصورت في ذهني أن الأمر سيصل إلى الصفر. ثم بعد مرور عام، بدأ بالصعود، ثم انفجر. هذا ممتع. لقد دفعت 195 دولارًا لذلك المنزل الذي ربما انخفض إلى 185 دولارًا، وكنت أركل نفسي. الآن، تبلغ قيمته 525 أو نحو ذلك. لا يهم.
ديف:
بالضبط.
ديفيد:
هذا لا يهم، أليس كذلك؟ إنها غرورك الذي تحاول أن تكون أكثر ذكاءً منك، وأنت تفعل ذلك. كان هذا عقارًا كنت متعاقدًا عليه بسعر 215، وذهبت إلى هناك للحصول على بعض امتيازات البائع، وحصلت عليه بسعر 195. هذا هو بالضبط ما يجب أن يفعله الناس في سوق هذا المشتري. إذا كان المنزل معروضًا في السوق لمدة ثلاثة أيام، فإنه سيحظى باهتمام كبير. ربما لا تتمكن من استخدام هذه الإستراتيجية، لكني أبحث عن منازل ذات أيام مرتفعة في السوق، وصور فوتوغرافية سيئة. أقوم بتعليم الأشخاص حرفيًا كيفية استهداف الأشياء في MLS التي تم تجاوزها من قبل أشخاص آخرين، وكتابة عروض عدوانية للغاية، ومن ثم قياس مدى جدية البائع وكيف يمكننا التوصل إلى صفقة معًا بناءً على العرض المضاد.
في بورصة 1031 التي انتهيت منها قبل شهرين، أعتقد أنني اشتريت 17 أو 18 عقارًا، لكن 12 أو 13 منها فقط كانت من خلال البورصة. ومن هؤلاء الـ 12 أو 13، ربحت أكثر من مليون دولار من الأسهم بناءً على سعر التقييم مقابل ما دفعته. لقد كانت مجرد استراتيجية "أنا في الدوري الأمريكي لكرة القدم". "أنا لا أفعل أي شيء مجنون،" لكنني لن ألاحق المنزل بصور القائمة الجميلة التي تم التقاطها بشكل احترافي بواسطة سمسار عقارات جيد حقًا. أنا أبحث عن الأشخاص الذين دفعوا عمولة بنسبة 1% لسمسار عقاراتهم. لقد التقطوا بعض الصور باستخدام هاتف iPhone XNUMX الخاص بهم.
يبدو فظيعا. لقد كان يجلس هناك لفترة طويلة. أعني، حرفيًا يا ديف، أن بعضهم قام بتحميلات مقلوبة. تم تحميل صور الحمام رأسًا على عقب بحيث يمكنك إخبار Zillow، "لقد نظر أربعة أشخاص إلى هذا، ولم يحفظه أحد".
ديف:
هؤلاء هم الذين تريدهم.
ديفيد:
هذا صحيح تماما. لذا، فإن الشراء العميق، أشير إليه بشراء الأسهم. نفس الفكرة. لا تعتقد فقط أن عليك دفع السعر المطلوب كما اعتدت. يستكشف. اكتب عرضًا منخفضًا حقًا، وانتظر وانظر. أقول للناس: "يجب أن يكون العرض بمثابة ضربة بالكوع. إذا قبلوا عرضك الأول في هذا السوق، فمن المحتمل أن تكون سعرك مرتفعًا جدًا. لا يجب أن تطرد الناس من العرض. إنها ضربة، وانتظر لترى كيف دافعت؟ هل أنت ضعيف؟ لن أتعمق كثيرًا في الأمر، لكن إحدى الصفقات على وجه الخصوص كانت مدرجة بمبلغ 1.6 مليون، وقد انخفض سعرها إلى 1.2 مليون.
دخلت وكتبت عرضًا بمبلغ مليون دولار و1 دولارًا مع تكاليف إغلاق تبلغ حوالي 50 ألف دولار. كان حوالي 50,000 مليون حتى. لقد رد علي بقبول صفقتي، لكنه لم يوافق على فرق تكلفة الإغلاق البالغ 1 دولار. كنت أعرف أنه إذا واجهني بهذه القوة، فإنه يريد بيع هذا المنزل. لقد حصلت على كل النفوذ هنا. انا ذاهب للحصول على هذه الصفقة. انتهى بي الأمر بالصمود، لكنه عاد وقال: "حسنًا، سأعطيك تكلفة الإغلاق أيضًا". الآن، إذا كان قد واجهني بمبلغ 50,000 دولار من أصل 10,000 دولار، كنت سأترك الأمر جانبًا. هذا ليس مشتريًا متحمسًا.
لا يمكنك أبدًا استخدام استراتيجيات كهذه خلال السنوات الثماني الماضية. هم فقط لم يكونوا موجودين. هذه نقطة عظيمة. إذا كنت قلقًا من أن السوق سيستمر في الانخفاض، فما عليك سوى الدخول إلى هناك واكتب عرضًا أكثر جرأة مما تفعله عادةً، وقم بتغطية نفسك بهذه الطريقة.
ديف:
ليس لديك اي شئ لتخسره. أعتقد أن الناس يقولون: "يا إلهي، سوف يرفضون ذلك". انها مثل، "وماذا في ذلك؟" من الواضح أنك لا تريد أن تفعل أشياء لا معنى لها فحسب، ولكن إذا كنت تعتقد أن عرضك عادل ومعقول، فمن الأفضل أن تحاول ذلك. معرفة ما إذا كانوا يوافقون.
ديفيد:
والأمر الآخر، النصيحة التي سأقدمها للناس هي ألا تفترضوا أن لكمة واحدة ستطيح بشخص ما. العديد من هذه العقارات التي نتحدث عنها، كتبت عرضًا. قالوا لا. طلبت من سمسار عقاراتي العودة بعد أسبوع أو أسبوعين، وربما كان الأمر كذلك. وبعد أسبوع أو أسبوعين من ذلك، كان الأمر مثل: "هيا بنا نلعب الكرة". ومن ثم بدأت المفاوضات الفعلية. يشعر البائعون بالخوف مثلما يشعر المشترون بالخوف. الجميع مذعورون في هذا السوق، وأنت فقط تريد العثور على النوع المناسب من المهووسين الذي يتناسب مع اهتماماتك.
ديف، سأقودنا إلى اختتام هذا الأمر من خلال سؤالك عن الشيء الوحيد الذي نتردد دائمًا في القيام به، لكن الجميع يريد أن يعرف، ما هي توقعاتك لعام 2023؟
ديف:
إنه أمر صعب حقًا، ولكن الشيء الذي أشعر بالثقة بشأنه هو أننا سنشهد على الأرجح استمرارًا لظروف السوق الحالية خلال النصف الأول من عام 2023 على الأقل. وأعتقد الآن أنه لا يزال هناك الكثير من عدم اليقين. هل سنشهد ركوداً؟ ما مدى سوء الأمر؟ هل سترتفع معدلات البطالة؟ ماذا سيفعل بنك الاحتياطي الفيدرالي؟ هناك الكثير من الأسئلة في الوقت الحالي، وإلى أن تكون هناك بعض الثقة حول هذه الأسئلة الاقتصادية الكبيرة، أعتقد أننا سنرى، كما قلت، الناس يشعرون بالذعر قليلاً ولا يتمتعون حقًا بالاستقرار الكافي ليجد السوق مكانته. قدم.
أعتقد أن النصف الثاني من العام هو العامل X حقًا. أعتقد أن هناك سيناريوهات مختلفة يمكن أن تحدث. سأعطيك ثلاثة سيناريوهات مختلفة. الأول هو أنه إذا كان هناك ركود عالمي، وهو ما يعتقد معظم الاقتصاديين أنه سيكون هناك أشخاص… لن أخوض في تفاصيل هذا، ولكن إذا كان هناك ركود عالمي يميل إلى فرض ضغوط هبوطية على معدلات الرهن العقاري، فإن الناس يتدفقون على الحكومة الأمريكية السندات التي تدفع العائدات إلى الانخفاض، ومعدلات الرهن العقاري تتبع العائدات، وهكذا ترى سيناريو حيث يمكن أن تنخفض معدلات الرهن العقاري أكثر مما هي عليه الآن. إذا انخفضت معدلات الرهن العقاري أكثر مما هي عليه الآن، فأنا شخصياً أعتقد أن سوق الإسكان من المحتمل أن يصل إلى القاع بعد عام من الآن، نهاية عام 2023، وبداية عام 2024، وسيبدأ في النمو مرة أخرى.
والسيناريو الآخر هو أن بنك الاحتياطي الفيدرالي يحقق بأعجوبة هبوطاً سلساً، وقد تنخفض أسعار الفائدة على الرهن العقاري. هذا سيناريو آخر حيث أرى السوق يصل إلى القاع في نهاية عام 2023، أو أوائل عام 24، أو يستمر التضخم في الارتفاع، وتزداد البطالة بشكل جنوني، لكن معدلات الرهن العقاري لا تنخفض لسبب ما. ثم في هذا السيناريو، إذا ظلت أسعار الفائدة على الرهن العقاري أعلى من 6.5%، أو أكثر من 7% لفترة طويلة، أعتقد أننا ربما نكون في مرحلة تصحيح لمدة عامين. كل عامي 23 و24 سيكونان على هذا النحو. في هذه الحالة، قد نشهد انخفاضات مضاعفة في سوق الإسكان الوطني، لكن لا يزال من الصعب تحديد ذلك.
أعتقد أن اثنين من السيناريوهات الثلاثة في ذهني يشيران إلى تصحيح لمدة عام واحد حيث سنشهد انخفاضًا في الأسعار برقم واحد. لقد قلت إنني أعتقد أنه سيكون في مكان ما بين 3٪ و 8٪ سلبيًا على المستوى الوطني إذا ظلت معدلات الرهن العقاري مرتفعة. لقد قلت هذا. الأمر كله يتعلق بالقدرة على تحمل التكاليف. لذا، إذا لم تتحسن القدرة على تحمل التكاليف، فإن معدلات الرهن العقاري تظل مرتفعة. خلال النصف الثاني من هذا العام، أعتقد أننا سنشهد انخفاضًا وطنيًا بنسبة 10٪ و15٪، ولن نصل إلى القاع حتى نهاية عام 24، وربما حتى أوائل عام 25.
ديفيد:
هذه إجابة مدروسة ومفصلة بشكل ملحوظ لشخص لم يرغب في تقديم تنبؤات، لذا شكرًا لك. شكرا لك على ذلك. تعجبني الطريقة التي تقدم بها المعلومات التي تعتمد عليها بدلاً من مجرد طرح شيء ما هناك. لأنه مع تغير المعلومات، يتغير التنبؤ أيضًا. شيء يجب على الناس أن يتذكروه، هذه الأشياء ليست منقوشة على الحجر.
ديف:
تماما. الناس يقولون: "لقد قلت هذا، ولم تأخذ هذا في الاعتبار". إنه مثل "أنا لست عرافًا". أنا فقط أقول، "أنا أنظر إلى هذه المعلومات. وإليكم كيف أفسر ذلك." لا أعرف ما الذي سيحدث، لكنني أعتقد أن هذه السيناريوهات الثلاثة، لا أعرف احتمالية كل منها، لكنني أعتقد أن الأمر سيعتمد حقًا على معدلات الرهن العقاري والقدرة على تحمل التكاليف، وعندما نراها في القاع . سأقول فقط... هل يمكنني أن أقول شيئًا آخر حول هذا الأمر وهو أنه تقليديًا في فترات الركود، يقولون إن الإسكان هو أول من يدخل وأول من يخرج، حيث ترتفع أسعار الرهن العقاري، والعقارات هي أصول ذات رافعة مالية، وتميل الأسعار للانخفاض أولا. وهذا ما يخلق الركود.
نحن نرى ذلك الآن، أليس كذلك؟ ارتفعت الأسعار. الإسكان في حالة ركود، ولذا بدأنا نرى ذلك يبدأ في الانتشار في بقية الاقتصاد. ولكن كما قلت، عندما يتعلق الأمر بالرهن العقاري... عندما ندخل في حالة ركود رسمي أو أي شيء آخر، تميل معدلات الرهن العقاري إلى الانخفاض. وهذا يجعل الناس يعودون إلى سوق الإسكان. وهذا يخلق قدرا هائلا من النشاط الاقتصادي، ويخرجنا من الركود. من المثير للاهتمام أن نرى أن الركود ليس في صالح أي شخص. أنا لا أؤيد ذلك، ولكن إذا رأيت ذلك، فغالبًا ما تكون هذه هي الخطوة الأولى، وتبدأ أسواق الإسكان في التعافي. لذا، فإن مجرد النظر إلى ذلك شيء آخر.
ديفيد:
ولهذا السبب لا يمكنك تحديد وقت القاع، لأنك لا تعرف متى سيحدث ذلك. بحلول الوقت الذي ترى فيه ذلك يظهر في البيانات، يكون قد بدأ بالفعل، والقاع في طريقه للأعلى بالفعل.
ديف:
لقد حدث بالفعل.
ديفيد:
نقطة عظيمة. حسنًا، لدينا توقعات جيدة جدًا للسوق لعام 2023. لدينا فهم قوي جدًا للأشياء التي تؤثر على أسعار العقارات. ستكون هذه هي الرافعات التي يسحبها الناس لجعل الأسعار ترتفع وتنخفض، والعرض، ويمكنك قياس ذلك من خلال المخزون، ومن ثم الطلب، وهو وحش ذو رأسين يتمثل في الرغبة في شراء عقار والقدرة على الشراء ملكية. لقد تحدثنا عن معدلات الرهن العقاري والتضخم وكل التعقيد الذي نشأ في هذا السوق المجنون والجميل الذي نحب الاستثمار فيه. لقد تحدثنا أيضًا عن الطرق التي يمكنك من خلالها كسب المال في عام 2023 بغض النظر عما يفعله السوق. .
يعد الإقراض الخاص وشراء الأوراق المالية إحدى الطرق التي يمكن للناس أن يتوقعوا بها كسب المال في العقارات. ابحث عن هذه المدن الهجينة التي لا تتواجد فيها... ليس لديك مخاطر غير متماثلة في أي من الاتجاهين لعقار يتدفق نقدًا ولا يزيد أبدًا في الإيجار أو القيمة، بالإضافة إلى سوق المضاربة الذي تأمل فقط أن يرتفع و تفقد السيطرة، وتشتري بعمق، مدركًا أن هذا سوق للمشتري، وهذا يعني أن لديك السيطرة. إذن أنت أحمق إذا لم تستخدمه. استخدم التحكم لمحاولة الخروج إلى هناك والحصول على أفضل صفقة ممكنة بدلاً من القلق بشأن الأشياء التي لا يمكنك التحكم فيها مثل عندما يكون السوق في طريقه إلى الانخفاض.
ديف، شكرا جزيلا لانضمامك إلي. أحب أن تأتي من أجل هذه الأشياء، ويمكننا المساعدة في فهم بعض الجنون العاطفي الذي نشعر به عادة عندما لا يعرف الناس ما يمكن توقعه. هل هناك أي كلمات أخيرة تود أن تتركها لمستمعينا قبل أن أسمح لك بالخروج من هنا؟
ديف:
لا، لقد كان هذا الكثير من المرح. لكن إذا كنت تريد توصيات أخرى حول كيفية كسب المال في عام 2023، أو لفهم ذلك بالتفصيل الكامل، فإنني أشجع الجميع على تنزيل التقرير الذي كتبته. انه مجانا. يمكنك فقط القيام بذلك على موقع bigpockets.com/report.
ديفيد:
حسنًا، bigpockets.com/report. تحقق من ذلك. إذا كنت تعتقد أن ديف بدا ذكيًا، فانتظر حتى تقرأها. إنه يبدو أكثر ذكاءً عندما تقرأ هناك. ثم كتبت كتابًا مع جيه سكوت حول موضوع مشابه لهذا. هل يمكنك توصيل ذلك بسرعة كبيرة قبل أن نذهب؟
ديف:
بالتأكيد. أنا وJ، إذا كنت لا تعرف، فإن J مستثمر ممتاز غزير الإنتاج. لقد كتبنا أنا وهو كتابًا بعنوان "العقارات بالأرقام". الأمر كله يتعلق بالرياضيات والأرقام والصيغ التي تحتاجها لتصبح مستثمرًا عقاريًا ممتازًا. أعلم أنه إذا كان الناس يعتقدون أن هذا يبدو مخيفًا، فهو ليس كذلك. الرياضيات وراء الاستثمار العقاري ليست صعبة للغاية. تحتاج فقط إلى فهم بعض الأطر البسيطة، وهذا ما أوضحناه. بيت القصيد من ذلك هو مساعدتك في تحليل الصفقات مثل الخبراء. لذا، إذا كنت تريد أن تكون قادرًا على تحليل الصفقات بشكل متحفظ، خاصة في عام 2023، وفهم الافتراضات التي يجب عليك القيام بها، فيجب عليك التحقق من ذلك.
ديفيد:
نعم، اذهب للتحقق من ذلك أيضًا. إذا كنت مهووسًا، أو كنت تريد أن تكون ذكيًا مثل المهووس دون أن تكون مهووسًا، فهذا هو الكتاب المناسب لك. حسنًا، ديف، شكرًا جزيلاً لانضمامك إليّ اليوم. سأسمح لك بالخروج من هنا، وإجراء المزيد من الأبحاث لمساعدة مجتمع BiggerPockets على فهم ما يحدث في السوق. هذا هو ديفيد جرين نيابة عن ديف، المنشق عن السيد، ماير يوقع الخروج.
أنا محترف. شاهد فقط. شاهد كم أنا جيد في قول الأشياء.
ديف:
إنه رون بورجوندي. سوف يقرأ أي شيء تضعه على الملقن.
شاهد الحلقة هنا
ساعدنا في ذلك!
ساعدنا في الوصول إلى مستمعين جدد على iTunes من خلال ترك تقييم ومراجعة! يستغرق الأمر 30 ثانية فقط ويمكن العثور على التعليمات هنا... شكرا! نحن نقدر ذلك حقا!
في هذه الحلقة نغطي:
- لماذا 2023 ليس سوق الإسكان "العادي". والتفاصيل التي أدت إلى حالة اليوم
- • "الرافعات" التي تؤثر على أسعار المنازل ولماذا عام 2023 ليس هو نفس عام 2008
- البائع مقابل. أسواق المشتري وحيث من المتوقع أن تنخفض الأسعار
- طلب مشتري المنزل وكيف تسببت عدم القدرة على تحمل التكاليف في جعل معظم المشترين يجلسون على أيديهم
- معدل الرهن العقاري الزيادات وكيف يستخدم بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة المرتفعة لمكافحة التضخم
- • ثلاث استراتيجيات تعمل في سوق الإسكان اليوم وكيفية الاستثمار بينما يجلس الآخرون على الهامش
- 2023 توقعات سوق الإسكان ومتى يمكننا أن نرى أسعار المنازل في أدنى مستوياتها
- و So أكثر بكثير!
روابط من العرض
الكتب المذكورة في هذه الحلقة
تواصل مع ديف:
هل أنت مهتم بمعرفة المزيد عن الرعاة اليوم أو أن تصبح شريكًا في BiggerPockets نفسك؟ تحقق من صفحة الراعي!
ملاحظة بواسطة BiggerPockets: هذه آراء كتبها المؤلف ولا تمثل بالضرورة آراء BiggerPockets.
- محتوى مدعوم من تحسين محركات البحث وتوزيع العلاقات العامة. تضخيم اليوم.
- بلاتوبلوكشين. Web3 Metaverse Intelligence. تضخيم المعرفة. الوصول هنا.
- المصدر https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-718
- 000
- 1
- 10
- 11
- 15 سنة
- 15%
- 2%
- 2011
- 2018
- 2020
- 2021
- 2022
- 2023
- 2024
- 401K
- 7
- a
- القدرة
- ماهرون
- من نحن
- حوله
- فوق
- مطلق
- إطلاقا
- استمر
- حسابي
- نشاط
- في الواقع
- مميزات
- نصيحة
- تؤثر
- تؤثر
- بأسعار معقولة
- بعد
- أعقاب
- ضد
- عملاء
- العدواني
- قدما
- AIR
- ألاباما
- الانحياز
- الكل
- سابقا
- البديل
- دائما
- مدهش
- كمية
- تحليلات
- تحليل
- مرساة
- و
- آخر
- إجابة
- أي شخص
- في أى مكان
- بعيدا
- تفاح
- نقدر
- تقدير
- تقدير
- المنطقة
- حول
- الأصول
- فئة الأصول
- ممتلكات
- جذاب
- أوستن
- المؤلفة
- المتوسط
- تجنب
- الى الخلف
- مساندة
- سيئة
- الرصيد
- كرة
- مصرف
- حساب البنك
- البنوك
- على أساس
- في الأساس
- دب
- تحمل السوق
- جميل
- لان
- أصبح
- يصبح
- أن تصبح
- قبل
- البداية
- وراء
- يجري
- اعتقد
- أقل من
- تستفيد
- أفضل
- مراهنة
- أفضل
- رهان
- ما بين
- كبير
- أكبر
- أكبر
- برمنغهام
- قطعة
- نزيف
- المدونة
- السندات
- كتاب
- ازدهار
- الحدود
- الاقتراض
- الاقتراض
- بوسطن
- الملابس السفلية
- اشترى
- صندوق
- BRIDGE
- جلب
- مكسورة
- جلبت
- نساعدك في بناء
- باني
- بناة
- ابني
- باقة
- الأعمال
- الأعمال
- تمثال نصفي
- يشترى
- المشترين
- شراء
- من خلال الأرقام
- CAKE
- كاليفورنيا
- دعوة
- تسمى
- يستطيع الحصول على
- لا تستطيع
- الموارد
- سيارة
- فيزا وماستركارد
- بطاقات
- التوظيف
- حقيبة
- الحالات
- النقد
- تدفق مالي
- سبب
- تسبب
- الأسباب
- CD
- قرن
- معين
- بالتأكيد
- تغيير
- التغييرات
- شحن
- شات جي بي تي
- التحقق
- شيكاغو
- طفل
- اختار
- اختيار
- عيد الميلاد
- تعميم
- مدن
- المدينة
- وضوح
- فئة
- بوضوح
- ساعة حائط
- صندوق توظيف برأس مال محدود
- إغلاق
- عملة
- مكافحة
- مجموعة
- تأتي
- مريح
- آت
- التعليق
- عمولة
- مجتمع
- الشركات
- حول الشركة
- قارن
- مقارنة
- مقارنة
- تنافس
- المنافسة
- منافسة
- تماما
- تعقيد
- معقد
- مكونات
- تتألف
- شامل
- مفهوم
- الشروط
- الثقة
- واثق
- مربك
- سلبيات
- محافظ
- نظر
- نظرت
- إنشاء
- سياق الكلام
- استمرار
- استمر
- عقد
- مراقبة
- محادثة
- إقناع
- رائع
- التكلفة
- التكاليف
- استطاع
- Counter
- البلد
- البلاد
- زوجان
- الدورة
- بهيكل
- مغطى
- تحطم
- تحطم
- كريم
- خلق
- خلق
- يخلق
- الإبداع
- ائتمان
- محصول
- فضولي
- حالياًّ
- حاليا
- دورات
- البيانات
- ديف
- ديفيد
- يوم
- أيام
- صفقة
- المخصصة
- الموت
- دين
- القرار
- القرارات
- رفض
- انخفاض
- انخفاض
- تخفيض
- عميق
- الترتيب
- قطعا
- الطلب
- ديموغرافي
- التركيبة السكانية
- دنفر
- وصف
- تصميم
- التفاصيل
- تفاصيل
- فعل
- فرق
- مختلف
- صعبة
- أرقام
- الاجتهاد
- اتجاه
- مباشرة
- خصم الإخوة الإضافي
- العرض
- لا
- فعل
- دولار
- لا
- مضاعفة
- مضاعف
- إلى أسفل
- بإمكانك تحميله
- نزولا
- دراما
- قيادة
- إسقاط
- إسقاط
- أثناء
- ديناميكي
- كل
- في وقت مبكر
- كسب
- حصل
- الأرباح
- اقتصادي
- النمو الاقتصادي
- الاقتصاد - Economics
- الاقتصاديون
- اقتصاد
- بيض
- إما
- شجع
- ينتهي
- طاقة
- كاف
- أدخل
- كامل
- تماما
- البيئة
- بالتساوي
- إنصاف
- خاصة
- عزبة
- الأثير (ETH)
- حتى
- EVER
- كل
- كل يوم
- كل شخص
- الجميع
- كل شىء
- بالضبط
- مثال
- أمثلة
- ممتاز
- تبادل
- متحمس
- المثيره
- حصري
- توقع
- متوقع
- تتوقع
- ذو تكلفة باهظة
- خبير
- خبرة
- شرح
- اكتشف
- العوامل
- عادل
- بإنصاف
- هبوط
- الأسر
- للعائلات
- خيالي
- مزرعة
- FAST
- أسرع
- المفضلة—الحقيبة
- خوف
- بنك الاحتياطي الفيدرالي
- اتحادي
- الاتحادي سعر الفائدة من البنك
- قليل
- الشكل
- أخيرا
- تمويل
- مالي
- ماليا
- التمويل
- نهاية
- نار
- الاسم الأول
- لأول مرة
- حل
- مسطحة
- تدفق
- تدفق
- طعام
- قدم
- القوات
- توقعات
- إلى الأبد
- تشكيل
- لحسن الحظ
- Fortune
- إلى الأمام
- وجدت
- الأطر
- مجانًا
- تبدأ من
- محبط
- وقود
- بالإضافة إلى
- مرح
- أساسي
- أساسيات
- أموال
- مضحك
- مستقبل
- كسب
- GAS
- معدّات الأطفال
- على العموم
- جيل
- دولار فقط واحصل على خصم XNUMX% على جميع
- الحصول على
- منح
- يعطي
- إعطاء
- العالمية
- الركود العالمي
- Go
- الله
- يذهب
- الذهاب
- خير
- عمل جيد
- حكومة
- رسم بياني
- عظيم
- أكبر
- تجمع
- النمو
- متزايد
- التسويق
- شخص
- نصفي
- العناية باليد
- يحدث
- حدث
- يحدث
- الثابت
- يكره
- وجود
- رئيس
- رأس
- صحة
- سمعت
- التحوط
- مساعدة
- يساعد
- هنا
- متردد
- مخفي
- مرتفع
- أعلى
- تسليط الضوء
- أعلى مستوياتها
- تاريخي
- تاريخيا
- تاريخ
- ضرب
- عقد
- عقد
- الصفحة الرئيسية
- منازل
- أمل
- مضيف
- أفضل العروض
- منـزل
- المنازل
- إسكان
- سوق الاسكان
- كيفية
- كيفية
- لكن
- HTTPS
- ضخم
- مهجنة
- سوف
- فكرة
- تحديد
- التأثير
- أثر
- الآثار
- آثار
- أهمية
- مستحيل
- تحسن
- يحسن
- in
- بما فيه
- دخل
- القيمة الاسمية
- الزيادات
- في ازدياد
- لا يصدق
- مؤشر
- من مؤشرات
- فرد
- الصناعات
- تضخم مالي
- تأثير
- التأثير
- معلومات
- مجنون
- تبصر
- تعليمات
- التفاعل
- مصلحة
- سعر الفائدة
- أسعار الفائدة
- يستفد
- وكتابة مواضيع مثيرة للاهتمام
- السريرية
- المقابلة الشخصية
- ترهب، تخوف
- أدخلت
- المخزون
- استثمر
- استثمرت
- الاستثمار
- استثمار
- أداة استثمارية
- الاستثمارات
- مستثمر
- المستثمرين
- تنطوي
- اي فون
- مسائل
- IT
- نفسها
- اي تيونز
- رافعة
- يناير
- وظيفة
- المشــاريــع
- انضمام
- الصحفيين
- قفز
- واحد فقط
- احتفظ
- اطفال
- نوع
- طرق
- علم
- معروف
- هبوط
- إلى حد كبير
- أكبر
- اسم العائلة
- العام الماضي
- ضحك
- قيادة
- قادة
- قيادة
- تعلم
- يترك
- مغادرة
- ليد
- شروط وأحكام
- LEND
- المقرض
- الإقراض
- مستوى
- ومستوياتها
- الرافعة المالية
- الاستفادة من
- LG
- الحياة
- نمط الحياة
- على الأرجح
- مما سيحدث
- المدرج
- استماع
- قائمة
- مصانع
- القليل
- حي
- القروض
- محلي
- طويل
- وقت طويل
- طويل الأجل
- يعد
- بحث
- يبدو مثل
- بدا
- أبحث
- تبدو
- فقد
- فقدان
- الكثير
- حب
- منخفض
- M2
- الاقتصاد الكلي
- صنع
- الرئيسية
- التيار
- رائد
- جعل
- كسب المال
- يصنع
- القيام ب
- رجل
- كثير
- كثير من الناس
- تجارة
- ظروف السوق
- انهيار السوق
- بيانات السوق
- الأسواق
- مباراة
- الرياضيات
- أمر
- يعني
- قياس
- الإجراءات
- يجتمع
- عضو
- المذكورة
- طريقة
- طرق
- متري
- ماير
- منتصف
- ربما
- جيل الألفية
- مليون
- مليون دولار
- مانع
- الحد الأدنى
- تخفيف
- MLS
- نقدي
- مال
- سوق المال
- طباعة النقود
- مراقبة
- مراقبة
- شهر
- شهريا
- المقبلة.
- الأكثر من ذلك
- رهن
- القروض العقارية
- أكثر
- الدافع
- خطوة
- التحركات
- يتحرك
- متبادل
- محليات
- قرب
- بالضرورة
- حاجة
- إحتياجات
- سلبي
- سلبا
- جديد
- أخبار
- التالي
- النيكل
- عادي
- عادة
- ملاحظة
- نوفمبر
- الظل
- عدد
- أرقام
- واضح
- شهر اكتوبر
- عرض
- عرضت
- عروض
- رسمي
- حسنا
- قديم
- ONE
- طريقة التوسع
- تعمل
- مراجعة
- آراء
- الفرص
- الفرصة
- معارض
- خيار
- مزيد من الخيارات
- أخرى
- أخرى
- أوجز
- يتفوق على
- الخاصة
- ملكية
- سلام
- مدفوع
- وباء
- نموذج
- جزء
- خاص
- خاصة
- الشريكة
- مرت
- سلبي
- دفع
- وسائل الدفع
- المدفوعات
- بلد
- قمة
- مجتمع
- فى المائة
- نسبة مئوية
- نفذ
- أداء
- ينفذ
- فترات
- شخص
- شخصيا
- فيلادلفيا
- صورة
- لوحات حائط
- قطعة
- وجهات
- خطة
- مخطط
- أفلاطون
- الذكاء افلاطون البيانات
- أفلاطون داتا
- بلايستشن
- لاعب
- من فضلك
- انهار
- بودكاست
- بودكاست
- البوينت
- نقاط
- البوكيمون
- فقير
- فرقعة
- سكان
- السكان
- ان يرتفع المركز
- ممكن
- يحتمل
- قوة
- قوي
- عملية
- تنبأ
- قابل للتنبؤ
- توقع
- تنبؤ
- تنبؤات
- يقدم
- الضغط
- جميل
- السعر
- الأسعار
- التسعير
- ابتدائي
- رئيسي
- مبدأ
- خاص
- الاحتمالات
- المحتمل
- المشكلة
- مشاكل
- محترف
- مهنيا
- الربح
- HAS
- الملكية
- اقتراح
- الإيجابيات
- توفير
- تسحب
- لكمة
- شراء
- مشتريات
- دفع
- وضع
- يضع
- وضع
- سؤال
- الأسئلة المتكررة
- سريع
- بسرعة
- رفع
- رفع
- رفع
- معدل
- الأجور
- تصنيف
- نسبة
- الوصول
- التي تم الوصول إليها
- رد فعل
- عرض
- نادي القراءة
- حقيقي
- العقارات
- سوق العقارات
- أدرك
- سمسار عقارات
- سبب
- معقول
- الأسباب
- إعادة التوازن
- خلاصة
- الأخيرة
- مؤخرا
- ركود
- نوصي
- توصية مجاناً
- ساندي خ. ميليك
- سجل
- تسجيل
- استعادة
- يستعيد
- تخفيض
- بغض النظر
- نسبيا
- صدر
- الخدمة الموثوقة
- تذكر
- الرنة
- الاجار
- الإيجارات
- كرر
- تقرير
- مثل
- بحث
- سكان
- مسؤول
- REST
- مطاعم
- نتيجة
- عائد أعلى
- عائدات
- مراجعة
- مكافأة
- حقوق
- حلقة
- تموج
- ارتفاع
- ارتفاع
- المخاطرة
- المخاطر
- محفوف بالمخاطر
- طريق
- النوع
- RON
- تأصيل
- دائري
- قاعدة
- يجري
- ريفي
- قال
- صالح
- الرواتب
- تخفيضات
- الأملاح
- نفسه
- إنقاذ
- مدخرات
- حساب التوفير
- حجم
- سيناريوهات
- صراخ
- سياتل
- الثاني
- ثواني
- رؤية
- يبدو
- انتقائي
- بيع
- الباعة
- بيع
- تبيع
- إحساس
- حساس
- عقوبة
- جدي
- طقم
- باكجات
- سبعة
- عدة
- مشاركة
- نقل
- قصير
- المدى القصير
- نقص
- ينبغي
- إظهار
- يظهر
- أصناف جانبية
- إشارة
- سيجنل
- إشارات
- هام
- بشكل ملحوظ
- التوقيع
- مماثل
- الاشارات
- منذ
- عزباء
- جلسة
- SIX
- ستة أشهر
- مختلفة قليلا
- بطيء
- تباطؤ
- ببطء
- صغير
- الأصغر
- سمارت
- أكثر ذكاء
- So
- حتى الآن
- ناعم
- الصلبة
- بعض
- شخص ما
- شيء
- قليلا
- في مكان ما
- بدا
- مصادر
- الفضاء
- تحدث
- على وجه التحديد
- طيف
- الإنفاق
- قضى
- مسمار
- الرعاة
- سبوتيفي
- استقرار
- مستقر
- المعايير
- بداية
- بدأت
- ابتداء
- الولايه او المحافظه
- المحافظة
- إقامة
- ثابت
- بخار
- خطوة
- لا يزال
- STONE
- قلة النوم
- عاصفة
- استراتيجيات
- الإستراتيجيات
- قوي
- يكافح
- بنجاح
- هذه
- مفاجئ
- معاناة
- فائق
- تزويد
- العرض والطلب
- الدعم
- مفترض
- مفاجئ
- المحيط
- استدامة
- أرجوحة
- نظام
- أخذ
- يأخذ
- مع الأخذ
- حديث
- الحديث
- الهدف
- فريق
- عشرة
- سياسة الحجب وتقييد الوصول
- بعد الثانوي
- •
- بنك الاحتياطي الفيدرالي
- المستقبل
- الرسم البياني
- المعلومات
- الدولة
- العالم
- من مشاركة
- موضوع
- أنفسهم
- هناك.
- شيء
- الأشياء
- تفكير
- الثالث
- هذا الأسبوع
- هذا العام
- فكر
- الآلاف
- ثلاثة
- عبر
- طوال
- رمي
- رابطة عنق
- الوقت
- وقت الشراء
- مرات
- توقيت
- معلومات سرية
- عنوان
- إلى
- اليوم
- اليوم
- سويا
- غدا
- طن
- نغمة
- جدا
- تيشرت
- موضوع
- تماما
- نحو
- المدن
- مسار
- تتبع الشحنة
- تقليدي
- تقليديا
- المعاملات
- النص الكامل
- انتقال
- اكثر شيوعا
- صحيح
- منعطف أو دور
- tv
- أنواع
- عادة
- لنا
- الحكومة الأميركية
- في النهاية
- غير مؤكد
- عدم اليقين
- مع
- فهم
- فهم
- بطالة
- يونيكورن
- متحد
- الولايات المتحدة
- الوحدات
- تم التحميل
- رأسا على عقب
- في المناطق الحضرية
- us
- تستخدم
- عادة
- قيمنا
- كبير
- المثالية
- مقابل
- فيديو
- الأجور
- أجور
- انتظر
- مطلوب
- يريد
- شاهد
- طرق
- ثروة
- زفاف
- أسبوع
- أسابيع
- ابحث عن
- سواء
- التي
- في حين
- من الذى
- بري
- سوف
- مستعد
- كسب
- WINE
- ويسكونسن
- في غضون
- بدون
- كلمات
- للعمل
- العمل معا
- عمل
- عامل
- أعمال
- العالم
- قلق
- قيمة
- سوف
- مغلف
- اكتب
- مكتوب
- X
- عام
- سنوات
- عائدات
- حل متجر العقارات الشامل الخاص بك في جورجيا
- نفسك
- موقع YouTube
- زفيرنت
- صفر