وراء أعداد العائلات المتعددة: الإسكان الميسر في مدينة نيويورك يجذب الأموال الكبيرة

شكلت الإسكان الميسر ما يقرب من 43٪ من مبيعات المنازل المتعددة الأسر في مدينة نيويورك البالغة 3.91 مليار دولار في الربع الثاني من عام 2. وفقًا لتقرير مراجعة الربع الثاني من عام 2 الخاص بشركة Ariel Property Advisors.

قام كبار المستثمرين الموجهين نحو المهمة، بما في ذلك Nuveen وThe Vistria Group وTredway وAsland Capital Partners بالتعاون مع Goldman Sachs، بعمليات استحواذ كبيرة على المساكن بأسعار معقولة في جميع أنحاء الأحياء في الربع الثاني، مما ساهم في زيادة كبيرة في حجم الدولار. وبالإضافة إلى الحفاظ على الإسكان الميسور التكلفة وإنتاجه، فإن الاستثمارات في فئة الأصول هذه جذابة لأنها توفر الوصول إلى رأس المال المخصص، وفرص خلق القيمة، وحوافز الضرائب العقارية، وتمويل الوكالة وحجمها، وكلها ساهمت في نموها الكبير.

المستثمرون الموجهون نحو المهمة يتقدمون

نوفين هي واحدة من أكبر الشركات المديرة المؤسسية للإسكان الميسور التكلفة في البلاد، وقد اتخذت مؤخرًا قرارًا استراتيجيًا بالشراء في مدينة نيويورك. تشرف Nuveen على أكثر من 1.1 تريليون دولار من الأصول، منها 6.4 مليار دولار تتألف من 161 استثمارًا في الإسكان الميسور التكلفة مع ما يقرب من 32,000 وحدة تخدم في المقام الأول السكان ذوي الدخل المنخفض الذين يكسبون 60٪ من متوسط ​​الدخل في المنطقة (AMI) أو أقل.

كان استحواذ Nuveen جزئيًا على الفائدة على محفظة ميسورة التكلفة من شركة Omni Holding Company مقابل ما يقدر بنحو 956 مليون دولار أمريكي، أكبر صفقة متعددة الأسر في مدينة نيويورك في الربع الثاني وتمثل ما يقرب من 60٪ من حجم الدولار المستثمر في الإسكان الميسور التكلفة خلال هذه الفترة. وتضمنت الصفقة 72 عقارًا (حصص ضريبية) موزعة على 5,900 وحدة في برونكس (66% من الوحدات)، وبروكلين (21% من الوحدات)، وكوينز (10% من الوحدات)، وشمال مانهاتن (2% من الوحدات). الوحدات).

وقالت باميلا ويست، مديرة المحفظة الاستثمارية الأولى في شركة Nuveen Real Estate: "هدفنا هو الاستثمار بشكل هادف في الحفاظ على المساكن عالية الجودة وبأسعار معقولة وتوسيعها لدعم رفاهية السكان المثقلين بالإيجار داخل المجتمعات المحلية". إعلان الشركة. "من خلال صفقة Omni، يمكننا تطوير وإدارة العقارات في جميع أنحاء الولايات المتحدة وتحقيق النتائج المرجوة للمقيمين والمستثمرين."

مجموعة فيستريا, شركة استثمارية خاصة، دخلت سوق الإسكان الميسر في مدينة نيويورك لأول مرة في يونيو من خلال استثمار 174 مليون دولار في محفظة تضم 1,290 وحدة في خمسة مبانٍ ثابتة الإيجار؛ أربعة في برونكس وواحد في شمال مانهاتن. تم تمويل الصفقة من خلال قرض فريدي ماك من Keybank.

إليونورا بيرشادسكايا، مديرة العقارات في مجموعة فيستريا، والتي كانت أحد أعضاء لجنة التحكيم في شركة Ariel Property Advisors مؤخرًا حدث أسعار القهوة والقبعاتوقال إن عملية الاستحواذ كانت جذابة لأن المباني خضعت لتحسينات رأسمالية كبيرة على مدى العقد الماضي وأنها تستفيد من التخفيض الضريبي للمادة 11، والذي سيتم تطبيقه على مدار الثلاثين عامًا القادمة.

وقالت بيرشادسكايا: "كان أحد أهم العوامل هو مستوى القدرة على تحمل التكاليف الذي سيستمر لفترة طويلة في جميع أنحاء المحفظة، خاصة في برونكس التي شهدت نموًا كبيرًا في الإيجارات في السنوات الخمس الماضية". "هناك أيضًا فرص تطوير في البلدة، لذا فإن وجود ملاذ للقدرة على تحمل التكاليف في هذا المجال كان أمرًا مهمًا بالنسبة لنا من حيث التأثير والمنظور المالي."

تتخذ مجموعة فيستريا، التي وسعت تركيزها على قطاع الرعاية الصحية والمعرفة والتعلم والخدمات المالية في العام الماضي لتشمل الإسكان الميسور التكلفة ومختلط الدخل والقوى العاملة المتعددة الأسر في جميع أنحاء البلاد، وجهة نظر طويلة المدى عند الحصول على أصول سكنية ميسورة التكلفة حيث تسعى إلى تلبية خط القاع المزدوج.

وقالت بيرشادسكايا: "أولاً، من المهم للغاية بالنسبة لنا أن نساعد في معالجة أزمة السكن بأسعار معقولة في هذا البلد". "ثانيًا، من الناحية المالية، يعد الأمر منطقيًا أيضًا لأنه عندما نقدم هذا المستوى من القدرة على تحمل التكاليف، يكون لدينا قاعدة مستأجرين ثابتة مع معدل دوران منخفض وإشغال مرتفع، وهو ما يترجم إلى تكلفة أقل واقتصاديات أفضل للأصل".

تريدواي، وهي شركة مالكة ومشغلة ومطورة بارزة للإسكان الميسر في مدينة نيويورك، دخلت في شراكة مع شركة Gilbane Development Company وELH Mgmt في مايو للاستحواذ على Sea Park Portfolio، وهي محفظة إسكان بأسعار معقولة تتألف من ثلاثة مباني مصاعد Mitchell Lama السابقة بإجمالي 818 وحدات وقطعة أرض بمساحة 89,357 قدم مربع. شركة ارييل للاستشارات العقارية رتبت عملية بيع بقيمة 150 مليون دولار (156 دولارًا أمريكيًا)..

تشمل المباني متعددة الأسر 589 وحدة تخدم الأسر التي يبلغ دخلها السنوي الأقصى 60 بالمائة من AMI، و159 وحدة تخدم أولئك الذين يبلغ دخلهم الأقصى 50 بالمائة من AMI، و65 منزلاً تخدم الأسر التي يصل دخلها إلى 80 بالمائة من AMI. تبلغ نسبة AMI لعام 2023 لمنطقة مدينة نيويورك 127,100 دولارًا أمريكيًا لعائلة مكونة من ثلاثة أشخاص (نسبة AMI بنسبة 100%). الاتفاقيات التنظيمية المختلفة الموضوعة على كل عقار هي مزيج من وحدات قسائم هيئة الإسكان في مدينة نيويورك (NYCHA) وإدارة الحفاظ على الإسكان وتطويره (HPD) في مدينة نيويورك، والوحدات غير القسيمة ووحدات أسعار السوق.

تخطط تريدواي وشركاؤها للشروع في عملية إعادة تأهيل بملايين الدولارات لمجمع سي بارك بأكمله مع التركيز على تحسين نوعية الحياة بالإضافة إلى تعزيز مرونتها وتحسين كفاءة استخدام الطاقة في العقار. ومن بين الوحدات، سيتم تخصيص 90 شقة للمقيمين المشردين سابقًا وسيتم حجز ثلاث شقق للمشرفين. ويعتزم فريق التطوير أيضًا بناء 250 وحدة جديدة من المساكن الشاملة بأسعار معقولة في الموقع لتلبية احتياجات كبار السن.

وقال ويل بلودجيت، الرئيس التنفيذي والمؤسس لشركة تريدواي: "يسعدنا حماية والحفاظ على وإنتاج منازل جديدة بأسعار معقولة في سي بارك، وهو إطار عمل من شأنه أن يزيد من الوصول إلى الفرص لجميع المقيمين الحاليين والمستقبليين". إعلان الشركة. "إن الاستثمارات التي نقوم بها ستؤدي إلى مجتمع أكثر بأسعار معقولة ومتصل ومتنوع وصحي وحيوي وسيعزز الاستقرار الاقتصادي لآلاف سكان نيويورك الذين يعتبرون سي بارك وحي كوني آيلاند الأوسع موطنًا لهم."

ألاند كابيتال بارتنرز، وهي شركة استثمار عقاري خاصة متخصصة في الاستثمارات متعددة الأسر والمتعددة الاستخدامات، أبرمت شراكة مع مجموعة الاستثمار الحضري في غضون إدارة الأصول جولدمان ساكس لإطلاق صندوق الإسكان المستدام في آسلاند. في يونيو، أعلنت Asland وGoldman Sachs عن الاستحواذ الأول لصندوق Asland للإسكان المستدام على محفظة هايلاينر، وهي محفظة إسكان بأسعار معقولة تقع في مانهاتن العليا وبرونكس، والتي تتضمن خمسة أصول و334 وحدة سكنية والعديد من متاجر التجزئة التي تركز على المجتمع والتي تمتد على مساحة 250,000 ألف قدم مربع تقريبًا. قامت شركة Ariel Property Advisors بترتيب الصفقة البالغة قيمتها 45.2 مليون دولار.

قامت Asland وGoldman Sachs بتطوير استراتيجية شاملة لضمان الاستدامة المالية والمادية طويلة المدى لأصول محفظة Heighliner التي تشمل معالجة الصيانة المؤجلة وتنفيذ ترقيات الاستدامة وتوفير خدمات المقيمين مثل النطاق العريض المجاني وتكنولوجيا بناء الائتمان. وفي مقابل الحفاظ على القدرة على تحمل التكاليف، ستستفيد المحفظة من إعفاء طويل الأجل من ضريبة الأملاك.

وقال جيمس إتش. سيمونز، المؤسس والرئيس التنفيذي لشركة Asland Capital Partners، في مقال إعلاني في Citybiz: "يسعدنا نجاحنا في الاستحواذ على Heighliner Portfolio ومواصلة مهمتنا المتمثلة في الحفاظ على الإسكان الميسور التكلفة". "من خلال تعاوننا الاستراتيجي مع جولدمان ساكس، وإدارة الحفاظ على الإسكان وتطويره في مدينة نيويورك (HPD) ومؤسسة تطوير الإسكان في مدينة نيويورك (HDC)، نحن واثقون من قدرتنا على تحسين نوعية المعيشة للمقيمين لدينا مع ضمان جدوى هذه الممتلكات القيمة على المدى الطويل.

تمثل صفقة Heighliner Portfolio هذه الاستثمار الأساسي في استراتيجية أوسع لصندوق Asland للإسكان المستدام، والذي يهدف إلى نشر مبلغ أولي قدره 250 مليون دولار أمريكي في عمليات الاستحواذ Core Plus للقسم 8، والحفاظ على الائتمان الضريبي للإسكان منخفض الدخل (LIHTC)، وذوي الدخل المختلط. المعاملات، مع ولاية وطنية والتركيز الأولي في مدينة نيويورك.

برامج تشغيل الإسكان الميسر

يوضح الطلب المتزايد على الإسكان الميسور التكلفة كيف يتم جذب مصادر رأس المال الموجهة بشكل متزايد إلى هذا القطاع بسبب أساسياته وحوافزه القوية التي تشمل:

• إرضاء المحصلة النهائية المزدوجة للمستثمرين المتمثلة في دمج النجاح المالي مع المساءلة الاجتماعية.
• حوافز ضريبية على الممتلكات وفي بعض الحالات إعانات.
• فرص القيمة المضافة من خلال زيادة الإيجارات، وتحديداً مع المستأجرين المعتمدين الذين ترتبط إيجاراتهم بالقيمة المضافة وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD) إيجار السوق العادلة الجدول الزمني لكل حجم الوحدة.
• تعد القدرة على الاستفادة من وكالات الإقراض (Fannie Mae وFreddie Mac وHUD) وبرامج المدينة التي تقدمها HPD وHDC ميزة مميزة بالنظر إلى التدقيق الذي تواجهه البنوك الإقليمية منذ إغلاق بنك Signature Bank في وقت سابق من هذا العام. ونتيجة لذلك، أصبح التمويل يمثل تحديًا بالنسبة لبعض الصفقات متعددة الأسر، وخاصة بالنسبة للأصول المستقرة للإيجار.

لخص شريكي فيكتور سوزيو جاذبية الإسكان الميسور التكلفة بهذه الطريقة، "لا يستمر الإسكان الميسور التكلفة في جذب رأس المال لأغراض CRA (قانون إعادة الاستثمار المجتمعي) فحسب، ورأس المال المخصص للإسكان الميسور التكلفة، ولكن لا تزال هناك أدوات للعمل بها لإضافة المزيد القيمة مع تحقيق أهداف الوكالات المعنية التي تحكم هذه الممتلكات وتقيدها.

في المقابل، تشهد المباني المستقرة للإيجار، والتي تمثل 10٪ فقط من مبيعات الربع الثاني متعددة الأسر، أدنى مقاييس التسعير منذ ما يقرب من عقدين من الزمن لأن قانون استقرار الإسكان وحماية المستأجر (HSTPA) لعام 2019 ألغى القدرة على زيادة الإيجارات بشكل مناسب لتغطية النفقات المتزايدة وتجديد الوحدات الشاغرة.

ماذا تتوقع في بلد الوصول

وقد أدت التشريعات الأخيرة، إلى جانب التزام المدينة بالحفاظ على القدرة على تحمل التكاليف، إلى خلق فرص استثمارية كبيرة في الإسكان الميسور التكلفة، مما سيؤدي إلى عوائد ثابتة للمستثمرين وتحسين الظروف المعيشية لمستأجري المساكن ذوي الدخل المنخفض. ونتوقع أن يستمر هذا الاتجاه مع بقاء طلب المستثمرين قوياً على هذا القطاع الفرعي متعدد الأسر.

• محتوى مدعوم من تحسين محركات البحث وتوزيع العلاقات العامة. تضخيم اليوم.
• PlatoData.Network Vertical Generative Ai. تمكين نفسك. الوصول هنا.
• أفلاطونايستريم. ذكاء Web3. تضخيم المعرفة. الوصول هنا.
• أفلاطون كربون، كلينتك ، الطاقة، بيئة، شمسي، إدارة المخلفات. الوصول هنا.
• أفلاطون هيلث. التكنولوجيا الحيوية وذكاء التجارب السريرية. الوصول هنا.
• المصدر https://www.forbes.com/sites/shimonshkury/2023/09/28/behind-the-multifamily-numbers-affordable-housing-in-new-york-city-attracts-big-money/