عرض صفقة الجمهور: استئجار 3 وحدات مع Red Flags مقابل Fixy Fix و Flip

ديف:
مرحبا جميعا. مرحبا بكم في في السوق. أنا مضيفك، ديف ماير، وانضم إلينا اليوم كاثي وجميل وجيمس وهنري. من الجيد رؤيتكم يا رفاق. المرة الأولى التي نعود فيها جميعًا معًا منذ أن كنا في دنفر معًا.

كاثي:
رائع أن أراك. أنا متحمس لعرض اليوم. هل تسمع صفقتين مباشرتين؟

جميل:
أشعر وكأنني سأجسد كيفن أوليري اليوم.

ديف:
هل لديك انطباع عن كيفن أوليري بالنسبة لنا يا جميل؟ إذا كنت تستمع إلى هذا، فقد صنع وجهًا قبيحًا للغاية.

جميل:
نعم، وأنا همس.

ديف:
نحن ذاهبون للقيام بذلك. سنقوم بعمل تنسيق جديد اليوم حيث ينضم إلينا بعض المستمعين. يقوم كل منهم بعقد صفقة الآن، وسنتعرف على ما يمرون به حقًا بينما نتحدث، بينما تستمعون إلى هذا. من المفترض أن يمنحك هذا فكرة جيدة عن أنواع الصفقات الموجودة في السوق وكيف يتكيف الأشخاص مثلك تمامًا مع ظروف السوق وما زالوا يعقدون صفقات جيدة. ما رأيك جميعًا في محادثاتنا مع مات ومايكل اليوم؟

جميل:
لا يصدق.

كاثي:
أوه، كان ممتعا جدا.

جيمس:
حقيقة أن هؤلاء الرجال يسعون وراء الأمر أمر رائع ولئيم، وسقط أحدهم في المنزل. لذلك أنا غيور قليلا.

كاثي:
ولقد أحببت سماع النصائح والحلول المقدمة من الجميع. شعرت وكأنني حصلت للتو على تعليم متقدم في آخر 45 دقيقة.

هنري:
نعم، أيها الناس، الأقلام والأوراق، قم بتدوين بعض الملاحظات لأنك تسمع بعض النصائح الرائعة حول كيفية محورية الصفقة وتقدم بعض النصائح الرائعة حول كيفية التفاوض والتحدث مع البائعين. هناك أشياء رائعة أن تكون قادرًا على الاستماع إلى هذا، وأنا مجرد مهووس بالصفقات، لذا فإن الاستماع إلى صفقات الأشخاص والتحدث عنها وسماع اقتراحات الأشخاص حول كيفية التعامل مع هذه الصفقات يشبه الموسيقى في أذني، يا رجل. أنا أحب هذه الأشياء.

ديف:
حسنًا، عظيم. حسنًا، سنتناول هذا الأمر، لكن أولاً سنأخذ استراحة سريعة.
مايكل يي، مرحبًا بك في On the Market. شكرا لوجودكم هنا.

مايكل:
شكرا لاستضافتي، ديف. أنا متحمس جدًا لوجودي هنا.

ديف:
حسنا، عظيم. دعونا ندخل في ذلك. هل يمكنك البدء بتقديم نفسك للجمهور وإخبارنا قليلاً عن تجربتك في مجال العقارات؟

مايكل:
بالتأكيد. اسمي مايكل يي وأنا قس سأنتقل من الوزارة إلى مجال العقارات. لقد بدأت في مجال العقارات منذ حوالي ستة أو سبعة أشهر. لقد شربت Kiyosaki Kool-Aid وبدأت تلك الرحلة وبدأت للتو في الشرب في BiggerPockets كل يوم. أعتقد أنه لا بد أنني استمعت لما لا يقل عن مائة ساعة من مواد BiggerPockets. وقابلت هذا الرجل الذي يُدعى هنري، هنري واشنطن وسمعت قصته وكان يقدم نوعًا من دروس العقل المدبر، وقلت: "يجب أن أكون جزءًا من ذلك." وهكذا فعلت، وكان ذلك قبل ستة أو سبعة أشهر تقريبًا، وأنا الآن في السوق. هذا مذهل.

ديف:
هذا رائع. حسنًا، يسعدنا وجودك هنا ونود أن نسمع عن الصفقة التي يتعين عليك مشاركتها معنا.

مايكل:
بالتأكيد، بالتأكيد، بالتأكيد. لذا فإن العقار يقع في سانت كلاود، فلوريدا، التي تقع خارج أورلاندو مباشرةً. نحن في وسط فلوريدا، وهي ليست ثلاثية، ولكنها تحتوي على ثلاث وحدات. إنها وحدة عائلية واحدة تتكون من ثلاث وحدات. تحتوي على وحدة رئيسية مكونة من ثلاث غرف نوم وحمامين واستوديو وأيضًا جناح حماتها، كلها في الخلف، وكلها في نفس العقار. لقد اشتريته مقابل 240 مركز إعادة تأهيل، فقط لتسريع الأمر حتى أتمكن من تأجيره. إنه حوالي 15 ألفًا فقط أو نحو ذلك. ARV هو 400. وفقًا لـ Rentometer، يجب أن أحصل على مكان ما في نطاق 3300 دولارًا شهريًا مدمجًا بين الوحدات الثلاث.

كاثي:
أحرز هدفا.

ديف:
نعم. نعم، لا أعرف لماذا تحتاج إلى نصيحة في هذا الشأن. يبدو أنه يجب عليك فقط شراء هذا. ولكن قبل أن ننتقل إلى هذا، هل يمكنك أن تخبرنا قليلاً عن السوق؟

مايكل:
نعم، فلوريدا بشكل عام هي مجرد سوق ساخنة حقًا في الوقت الحالي، ولكن وسط فلوريدا بشكل عام، إنه نوع من الحصان الأسود، كما أشعر. من الواضح أن المنطقة المثيرة هي تامبا، لكن وسط فلوريدا، الجميع يفكر دائمًا في ديزني، لكن وسط فلوريدا في الواقع، مما أفهمه، شهد سوق فلوريدا باستمرار ارتفاعات شديدة جدًا وأدنى مستويات منخفضة للغاية، وتقلب كثيرًا. ولكن خارج أسواق فلوريدا، على ما يبدو مما أخبرني به الأشخاص الآخرون في مجال العقارات، كان وسط فلوريدا هو الأكثر استقرارًا من بين جميع الأسواق في فلوريدا. لذلك أنا أعيش هنا. نظرًا لأنني مستثمر لأول مرة، فأنا أبذل قصارى جهدي. أريد أن أرى العقار، أريد أن أتمكن من وضع يدي عليه، هذا النوع من الأشياء. لذلك بدأت الاستثمار هنا أولاً.

ديف:
ذلك رائع. وقبل أن أسلم الأمر لبقية أعضاء اللجنة، السؤال الأخير هو، كيف وجدت هذه الصفقة؟

مايكل:
لقد كان ذلك من خلال تاجر جملة، تاجر جملة كانت لدي علاقة معه، ووعدته ببعض المال إذا أحضر لي الصفقة أولاً قبل أن يعلنها عبر البريد الإلكتروني. وها هو، في أحد الأيام، اتصل بي وقال لي: "مايك، عليك أن تأتي وتحصل على هذا الآن." وفعلت.

كاثي:
محادثات المال.

مايكل:
نعم، سيدتي.

جيمس:
حسنًا، أعرف ما هي نصيحتي الأولى، وهي أن تبيع لي العقار. الأرقام في هذا تبدو قوية للغاية. مرحبًا يا مايكل، هل أغلقت هذا العقار بالفعل أم...

مايكل:
نعم نعم. لقد أغلقت عليه الأسبوع الماضي في الواقع.

جيمس:
وكيف قمت بتنظيم الصفقة بقدر إغلاقها؟ هل قمت بإعداده بالمال الصعب، والتمويل المطابق؟ هل حصلت على قرض إعادة التأهيل أم كيف أنهيت الصفقة؟

مايكل:
لذلك حصلت على أموال صعبة لأن تاجر الجملة قال إننا بحاجة إلى الإغلاق خلال أسبوعين. لذا، نعم، لقد تقدمت وبذلت الأموال الصعبة ويقول المقاول الخاص بي إن إعادة التأهيل لا ينبغي أن تستغرق أكثر من ثلاثة أسابيع أو نحو ذلك، لذلك سنخرج بشكل تقليدي. لقد بدأت بالفعل الإجراءات الورقية الخاصة بعمل القروض التقليدية لهذا العقار، لذا نأمل أن نكون جاهزين للعمل بحلول شهر أبريل.

جيمس:
إذًا هل ستستأجر إيجارًا قصير الأجل أم إيجارًا متوسط ​​الأجل، أم ستختار الإيجار طويل الأجل أم ستجمع بين الاثنين؟

مايكل:
نحن نذهب مع الإيجار طويل الأجل. في هذا العمل، العلاقات هي كل شيء. وقد اتضح أن المقاول الخاص بي كان يعرف رجلاً يحتاج حقًا إلى الانتقال إلى مكان ما وكانت المساحة مثالية له. ولذا قرر أنه سيقوم بتأجير الوحدات الثلاث. ولذا فإنني أقوم بإجراء فحوصات ائتمانية عليه الآن وما إلى ذلك، ولكن يبدو أنها محاولة.

جيمس:
وبعد ذلك، ما هو الهدف النهائي بناءً على المقرضين الذين تتحدث معهم أو المقرضين الذين تحاول تجربتهم؟ لذلك عندما نشتري، أعلم أنني عندما أشتري إيجارات لعائلة واحدة، في كثير من الأحيان أشتري مقابل تدفق نقدي مرتفع مثل هذه الصفقة أو مع نوع ما من الأسهم مع تطور إيجابي عليها. لكن بالنسبة لي، أتساءل دائمًا عن المبلغ النقدي الذي يجب أن أمتلكه لإتمام الصفقة أم أنني سأختار نوعًا مختلفًا من المقرضين لمحاولة الاستفادة من ذلك؟ هل ستخطط، هل تخطط لذلك عند ترك الحرف الأول من اسمك مع رجل الأموال الصعبة؟ أظن أنك تخفض 20٪ تقريبًا؟

مايكل:
نعم، شيء من هذا القبيل، نعم.

جيمس:
هل تخطط لترك ذلك في الصفقة أم أنك قادر على حرق هذا العقار واستعادة رأس مالك؟

مايكل:
في الوقت الحالي، أخطط لإبقائه هناك في الوقت الحالي فقط، وبعد ذلك آمل أن أقوم بإعادة تمويله عندما تنخفض أسعار الفائدة حتمًا في مرحلة ما وأن أستعيد بعض أموالي من ذلك الطريق. لكن بصراحة، العقار نفسه، المنطقة بدأت تظهر عليها علامات المرحلة الأولى من التحسين، للأسف. وبالتالي فإن التحسين، لدي مشاعر متضاربة حول هذا الموضوع، ولكن من وجهة نظر مالك العقار، فهو أمر رائع بالنسبة لي. لذا، نعم، إنها حقًا عملية شراء للأسهم أكثر من أي شيء آخر.

جميل:
مايكل، سعدت بلقائك. تهانينا على حصولك على هذه الصفقة أيضًا، بعد مرور سبعة أشهر على انطلاقتك واتخاذ الإجراء اللازم. هائل. هناك بضعة أسئلة لدي حول الخروج. لقد ذكرت أن العقار مخصص لعائلة واحدة، ولكن هناك ثلاث وحدات في العقار يمكن تأجيرها. الآن، تجربتي هي أن المقرضين التقليديين سوف يتأكدون من أن تقسيم المناطق يطابق حالة الاستخدام لممتلكاتك قبل أن يقوموا بإقراضها. وعلى الفور، فإن العلم الأحمر الذي أحصل عليه هو عندما يأتي المُقرض ويلاحظ أن لديك منزلًا ثلاثيًا لعائلة واحدة، فلن يرغبوا في الحصول على قرض على العقار. كيف خففت من هذا الوضع وما هي خطتك إذا لم تتمكن من الحصول على التمويل التقليدي؟

مايكل:
سأكون صادقًا تمامًا معك يا جميل، لا أعرف تمامًا بعد.

ديف:
بيعها لجيمس. انت تعرف بالفعل. لديك استراتيجية خروج أخرى.

مايكل:
ها أنت ذا. نعم، سأكون صادقًا معك، لم أفكر في هذا الأمر بعيدًا. لقد أنهيت الأمر للتو الأسبوع الماضي وأحاول فقط الاهتمام بكل ذلك. لكن مما أفهمه، المقرض الذي أتعامل معه، المقرض التقليدي، يبدو أنه لن يكون هناك مشكلة. سأكون صادق معك. لم أفكر في ذلك، ما اقترحته للتو.

كاثي:
إذن هذا بالضبط ما كنت سأطرحه هو هل هذه الوحدات مسموح بها؟ هل تعرف؟

مايكل:
نعم، نعم، هم كذلك.

كاثي:
كل هذه المناطق مسموح بها، ولكن ليس ثلاثية.

مايكل:
ليس كثلاثية، نعم.

كاثي:
تمام. لأنني أعرف بوضوح أن قانون فلوريدا مختلف تمامًا عن قانون كاليفورنيا، لكن الكثير من الناس لا يدركون أنهم سينشئون هذه الوحدات الإضافية ويؤجرونها، لكن لا يتم تغطيتها. لا يغطيها التأمين، ويمكن أن تواجه مشكلة كبيرة إذا تم القبض عليك.

مايكل:
نعم، نعم، لقد تأكدت من تغطيتهم، لذلك نحن بخير.

هنري:
أعتقد أن الفائدة هي ما فعلته جيدًا هنا وهو أن الكثير من الأشخاص ينظرون إلى صفقة كهذه ويقولون: "أوه، أنا على استعداد لدفع أرقام ثلاثية لأنني سأستأجرها مثل ثلاثية." لكنك تقوم بتحليل الصفقة مثل عائلة واحدة، والتي هي في شكلها الحقيقي كما هي في الواقع، وقمت بشرائها بناءً على تلك الأرقام. ولذا فإن استئجارها على أنها ثلاثية هو أمر رائع، وأعتقد أن الطريقة الصحيحة للنظر إلى شيء كهذا، ونعم، جميل على حق، يمكن أن تقابل مقرضًا تقليديًا لا يرغب في تمويله لأنه يتكون من ثلاث وحدات، ولكن يمكنك أيضًا أن تصادف مقرضًا تقليديًا يقوم بتمويله.
أول عقار قمت باختراقه، لا أزال أملكه. إنه على قرض من قروض إدارة الإسكان الفدرالية وهو منزل خلفه منزل حماته. لقد قالوا شيئًا عندما كنا نشتريه وأرسلنا لهم بعض الصور وأخبرناه أنها عائلة واحدة، ولكن خلفها جناح حماة ثم قاموا بتمويله. لذا فهي تعلم أن الأمر سيعتمد على ذلك المُقرض، لكنه على حق تمامًا. شيء يجب التفكير فيه بالتأكيد، وهذا يعني فقط أنه إذا كان هذا المُقرض لا يريد أن يفعل، فهذا لا يعني أن شخصًا آخر لن يفعل ذلك.

مايكل:
إطلاقا.

جميل:
مايكل، سؤال آخر. لقد ذكرت إعادة التأهيل بقيمة 15,000 ألف دولار، لكنك قلت جدولًا زمنيًا مدته ثلاثة أسابيع. وبشكل غريزي بالنسبة لي، لدي الكثير من الخبرة مع المقاولين ولقد تعلمت دائمًا أنك تضاعف كل ما يخبرونك به أن شيئًا ما سيكلف، كما تضاعف الجدول الزمني، ليس لأنهم غير صادقين، ولكن لأنهم 'إعادة غير شريفة. لذا، عندما تأخذ ذلك في الاعتبار، منذ متى تعرف هذا المقاول وما هي تجربتك معه؟ أعتقد أن مبلغ 15,000 دولار يبدو منخفضًا جدًا، بالنظر إلى تكاليف المواد المتضخمة اليوم. لا يمكنك إنجاز أي شيء هذه الأيام مقابل 5 أو 10 أو 15,000 دولار. ولذا فإنني أشعر بالفضول، كيف يبدو نطاق العمل مقابل 15,000 دولار؟ لأن ثلاثة أسابيع هي في الواقع فترة طويلة جدًا في عالم التجديدات، لذلك أنا مهتم بفهم نطاق العمل هذا.

مايكل:
طبعا طبعا. ومن المثير للاهتمام أن المقاول هو قس.

جميل:
جيد. تمام. وهذا يؤدي إلى إلغاء الصندوق غير النزيه، أليس كذلك؟

مايكل:
قطعاً. لقد وصلت إلى أورلاندو ربما منذ حوالي أربعة أشهر تقريبًا من نيوجيرسي، وكان أول شيء قمت به كقس هو أنني أردت مقابلة جميع القساوسة الآخرين في المنطقة، والتقيت بهذا الرجل واتضح أنه هو كان مقاولا. فقلت لنفسي: "مرحبًا، أنا أبدأ العمل في مجال العقارات بنفسي. هل ترغب في العمل معًا؟"
"أوه نعم، بالتأكيد." هكذا التقينا ونتحدث كل يوم. لدينا مستوى من الثقة مع بعضنا البعض وكل هذه الأشياء، ونقوم بتحليل الصفقات معًا ولدينا هذا النوع من العلاقة الوثيقة. فيما يتعلق بنطاق العمل، ما كنا نتحدث عنه، كما قلت، فقط لتسريع الأمر هو أننا نتحدث عن بعض الطلاء. نحن نتحدث عن تغيير بعض العناصر الأساسية وبعض طاولات المطبخ. هذا الى حد كبير ذلك.

جميل:
حقا الحد الأدنى من الأشياء.

مايكل:
حقا الحد الأدنى من الأشياء فقط للحصول على ما يصل إلى السرعة.

هنري:
يا لها من صفقة.

مايكل:
نعم، إنه ممتاز جدًا، علي أن أقول يا رجل. ولكن هناك أشياء أخرى نود القيام بها. أعتقد أن أحد أسئلتي لكم يا رفاق هو أنني أريد أن أكون قادرًا على استئجاره في الجزء العلوي من السوق، ولكن أود أن أقول أنه في الوقت الحالي، ربما تكون البيئة مثل حي C plus. إذن ما هو مقدار التجديد الزائد عن الحد؟ أنت تعرف ما أعنيه؟

جميل:
هل لدى الحي القدرة على الذهاب إلى B أو B plus؟ لأنه إذا كانت لديك تركيبات ذات علامة B+، فيمكنك الارتكاز على هذا الرقم ومن ثم يمكنك الارتقاء إلى ذلك وتغيير النطاق بأكمله.

مايكل:
نعم، لديها الإمكانية، ولكن أود أن أقول إذا كنت سأخمن فقط، فسأقول أننا على الأرجح بعد حوالي خمس إلى عشر سنوات.

جيمس:
أعتقد أن هذا سؤال رائع، لأننا نشتري الكثير من العقارات أيضًا والتي يمكننا أن نسكنها في وقت لاحق على الطريق. على المدى القصير، نريد الاحتفاظ بالعقار المستأجر. وبالنسبة لي، عندما أنظر إلى مسرحية تقدير من خمس إلى عشر سنوات، ولا يوجد أي خطأ في ذلك، عادةً ما أحب أن أضع مواد أرخص تدوم لفترة أطول، أو ليست مواد أرخص ولكن أكثر مقاومة للرصاص، ولكن مثل LVP، أنواع صلبة من الأرضيات، والمزيد من العناصر غير القابلة للتدمير، وسأنفق المال هناك، لكنني لن ألجأ إلى مستحضرات التجميل الكاملة لأن ما حدث، وما كنا نفعله في سياتل هو أننا نوعًا ما نحتفظ بالأراضي لأنه كما تتغير الكثافة في جميع أنحاء الولايات المتحدة بأكملها، كما هو الحال في ولاية واشنطن، فقد أصدروا للتو قانونًا جديدًا ينص على عدم السماح بتقسيم المناطق لعائلة واحدة. يُسمح بتفكيك كل شيء وبنائه وبيعه بشكل منفصل.
لذلك أوصي، عندما أنظر إلى تلك الصفقات، أحاول فعليًا أن أضعها، وأتأكد من أنها يمكن أن تكون تدفقًا نقديًا رائعًا لأن هذا التدفق النقدي يبلغ 24٪ نقدًا على العائد النقدي مع ترك 20٪ في الصفقة. هذه عودة عظيمة. يمكنك الاستفادة من هذا التدفق النقدي وأقترح القيام بالحد الأدنى الذي سيستمر. ولكن بعد ذلك بمجرد وصولك إلى المسار التالي لحدث التقدم، والذي سيستغرق من خمس إلى عشر سنوات، انتقل إلى إعادة البناء بالكامل لأنك قد تكون قادرًا فعليًا على بيع الوحدات الثلاث، وبيعها بشكل منفصل، ثم 10 تلك الوحدات الأكبر حجمًا المبلغ إلى خاصية أكبر.
ولكن عندما تقوم بإنشاء تلك الشقق، في بعض الأحيان يتعين عليك إجراء بعض التجديدات الجوهرية لتحسينها، وإضافة خطوط مياه جديدة، والقيام بأنواع من المجاري. لذلك في رأيي، من الأفضل دائمًا الحصول على أسلوب تأجير مضاد للرصاص، والانتظار حتى مسار التقدم، ثم الإخلاء، ثم الانتقال إلى السعر الأمثل. لأنه إذا قمت بذلك الآن، فقد يبدو السوق مختلفًا خلال 10 سنوات، وبعد ذلك سيتعين عليك إعادة الأمر برمته مرة أخرى. لذا، إذا كنت تعتقد أن الأمر يمتد من خمس إلى عشر سنوات، فما عليك إلا أن تصل إلى حيث يمكنها أن تحافظ على نفسها ولن تستنفد الرسوم وتكاليف الصيانة، ثم ستحقق الشق الأكبر خلال خمس إلى عشر سنوات .

ديف:
مايكل، لقد قلت أنك تريد الإيجار بأعلى سعر، وهو هدف الجميع بوضوح، ولكنك تقوم أيضًا بتأجير الوحدات الثلاث لمستأجر واحد. هل تعتقد أن هذا يساعد في وضع الإيجار الخاص بك أم أنك خفضت الإيجار الإجمالي لعامل الراحة؟

مايكل:
لقد خفضت الإيجار فقط من أجل عامل الراحة. وأيضًا الرجل القادم هو مستأجر قوي، واعتقدت أنه بدلاً من الاضطرار إلى التعامل مع إدارة ثلاث وحدات منفصلة، ​​كان لدينا رجل واحد فقط، واتضح أن الرجل هو أيضًا مقاول، لذلك قال إنه" سأكون على استعداد للقيام ببعض الأشياء الوضيعة من أجلي وأشياء أخرى، لذلك كان ذلك جذابًا أيضًا. لذلك قمت بتخفيض الإيجار قليلاً له.

ديف:
هل يحتاج إلى ثلاثة مطابخ أم ما هي الخطة لثلاث وحدات؟

كاثي:
نعم، هذا ما كنت سأطلبه.

مايكل:
في الواقع، أطفاله في سن الجامعة قد تخرجوا للتو ويحتاجون إلى مكان للعيش فيه لبضع سنوات على الأقل. وبالتالي فإن الفكرة هي أن الجميع سيعيشون في العقار معًا. لذلك أعتقد أننا سنكون جيدين لبضع سنوات على الأقل.

ديف:
حسنًا، بالتأكيد اختر الأشياء الأرخص إذا كان هناك أطفال جامعيون سيعيشون هناك.

جميل:
هل معدل الإيجار مع المستأجر الواحد هو 3,300 شهريا أم أنه أقل من ذلك؟

مايكل:
لذلك نحن في 32.

جميل:
حسنًا، خصم مائة دولار فقط. ليس سيئا على الإطلاق.

كاثي:
كيف قمت بالشاشة له؟ كيف تعرف أنه مستأجر جيد؟

مايكل:
لقد أخضعته لعملية RentRedi، برنامج RentRedi. كما أنه جاء مسلحًا بتقرير Experian الذي تم إعداده قبل شهر أو نحو ذلك، وطلبت منه تقديم بياناته المصرفية بالإضافة إلى إقراراته الضريبية من العام الماضي. وهكذا فعلت كل ذلك. وما زلت أبحث في الأمور الحكومية لأرى ما إذا كان هناك أي حالات إفلاس أو أي شيء من هذا القبيل، ولكن يبدو أن كل شيء يسير على ما يرام.

هنري:
أريد على رأس تلك المراجع الدعوة. لذا، إذا كان لديه مالك سابق، سأتحدث معهم عبر الهاتف. أحب أن أسأل أصحاب العقارات السابقين، لأنهم سيقدمون لك تقريرًا. ثم السؤال الأخير الذي أطرحه عليهم عادة، كما أقول، سواء كان مالكًا للعقار، سألتهم، هل ستستأجرونه مرة أخرى إذا أتيحت لكم الفرصة؟ وإذا كان صاحب عمل، فيجب عليك أيضًا الاتصال بأصحاب العمل إذا لم يكن يعمل لحسابه الخاص.

جميل:
أود أن أضيف إلى ذلك، العودة إلى أصحاب العقارات لأن المالك الأخير قد يكذب فقط لإخراجهم.

ديف:
بالضبط.

كاثي:
نعم.

جيمس:
الشيء الوحيد الذي ذكرته يا مايكل هو أن هذا الرجل يرغب في القيام ببعض الأعمال في الممتلكات الخاصة بك. لقد فعلت ذلك مرات عديدة. لقد فعلت ذلك بالطريقة الصحيحة والطريقة الخاطئة. أحدهما هو القول اللفظي مثل: "مرحبًا، سأساعدك في العمل على هذا العقار لاحقًا." وهذا عظيم، وهذه لفتة عظيمة. لكن المشكلة تكمن في كثير من الأحيان في أن هذا لا يحدث بالفعل. وهذه هي الفرصة التي أبحث عنها دائمًا. كيف يمكنني تجميع الأشياء لتقليل نفقاتي، سواء كانت بناء أو صيانة للإيجار. إذا كنت أقوم بالتأجير لمدير عقارات أو شيء يعمل هناك، فربما أعطيهم سعرًا أقل لأنهم يشرفون على المبنى. ولكن هذه فرصة عظيمة للتمهل والقول: "مرحبًا، أنا على استعداد لمنحك خصمًا قدره مائة دولار شهريًا. سعر السوق هو 3300، وستحصل عليه مقابل 3200، ولكن أود منك تغطية بنود الصيانة هذه طوال مدة الإيجار.
ولأن ذلك قد يوفر لك مئات الدولارات شهريًا، مما سيؤثر بشكل كبير على تدفقك النقدي. وليس عليك أن تجعل الأمر ضخمًا، ولكن فقط قل: "مرحبًا، إذا حدث أي من هذه العناصر العشرة، فأنت على استعداد للخروج إلى هناك والقيام بالعمل مجانًا وسأدفع ثمن المواد. " وأود أن أقول أنه من الأفضل تأمين ذلك مقدمًا لأن العائد الإجمالي على ذلك، إذا بقي هناك لمدة ثلاث سنوات، فسوف تضع 10 أو 4٪ إضافية في جيبك من التدفق النقدي لأنك لا تفعل ذلك. سوف تنزف على نفقات الصيانة. لذا فقط قم بكتابتها وبعد ذلك لأنني وصلت إلى حيث قلت، "مرحبًا، لقد قلت أنك ستفعل هذه الأشياء." فيقولون: "نعم، هذه هي فاتورتك." أقول، "حسنًا، الآن أنا أدفع مبالغ زائدة." وهذه فرصة عظيمة، خاصة باعتبارك مالكًا لأول مرة، أن تحبس شخصًا في الممتلكات الخاصة بك مما يمكن أن يجعل حياتك أسهل خلال السنتين أو الثلاث سنوات القادمة.

كاثي:
يا إلهي، لا أستطيع أن أتفق أكثر. تأكد من أن كل شيء مكتوب وقانوني. الناس لديهم أفكار مختلفة حول ما هو رائع. لقد فعلت ذلك حيث انتهى بي الأمر بجدران أرجوانية. لذا فإن أي شيء يفعلونه، في رأيي، يحتاج إلى الموافقة. عليك أن تعرف ماذا يفعلون.

جيمس:
الجدران الأرجوانية ليست طريقة جيدة لتعظيم الإيجار.

كاثي:
لقد كلفني إعادة طلاءه عدة آلاف من الدولارات لأنه من الصعب الطلاء باللون الأرجواني.

مايكل:
يا إلهي.

ديف:
حسنًا يا مايكل، شكرًا لك على تقديم هذه الصفقة. هل هناك أي شيء، أي أسئلة أخيرة لديك للجنة قبل أن تخرج من هنا؟

مايكل:
إنه أمر مضحك لأنه كان لدي مجموعة كاملة من الأسئلة والآن بعد أن وصلنا إلى النهاية، لا أشعر أنه لم يتبق لدي أي أسئلة.

ديف:
حسنًا، هذا يعني أننا قمنا بعملنا، على ما أعتقد.

مايكل:
نعم أنت فعلت. نعم أنت فعلت. سعيد جدا لوجودي هنا. شكراً جزيلاً.

ديف:
بالطبع. وتهنئة. يبدو كانه قدرا كبيرا.

جميل:
إطلاقا.

هنري:
مبروك يا صديقي.

مايكل:
شكرا. شكرا.

ديف:
مات ماكماينز، مرحبًا بك في "في السوق". شكرا لوجودكم هنا.

مات:
مهلا، شكرا لاستضافتي، ديف.

ديف:
حسنًا، لنبدأ بإخبارنا قليلاً عن تجربتك في مجال العقارات.

مات:
تجربتي ضئيلة إلى حد ما. لدي منزل أساسي اشتريته في بداية أزمة فيروس كورونا، مما ساعدني على دخول عالم العقارات. وبعد ذلك تخلصت من ذلك واشتريت عقارًا مستأجرًا في بينساكولا، فلوريدا، وبدأت في البداية كشركة AirBNB ثم في الخريف انتقلنا إلى الإيجار طويل الأجل.

ديف:
حسنا عظيم. وهذا ليس المكان الذي تعيش فيه. في فلوريدا؟

مات:
صحيح. لقد نشأت في مقاطعة أورانج، كاليفورنيا، جنوب كاليفورنيا، وذهبت إلى الكلية في بينساكولا. ومن هنا تأتي الإلمام بهذه المنطقة.

ديف:
حسنًا، عظيم. أخبرنا قليلاً عن الصفقة التي تتطلع إليها الآن.

مات:
حسنًا. لقد كانت صفقة في السوق وجدتها في بينساكولا فقط عن طريق مسح كل ما كان موجودًا في السوق منذ أكثر من 90 يومًا. وكان عمر هذا المنتج في الواقع 40 يومًا فقط عندما وجدته، لكنني لاحظت أنهم خفضوا السعر ثلاث مرات. لذا بالنسبة لي، قلت: "أوه، ربما نحاول التخلص منه، لذلك دعونا نقدم عرضًا." وكما يقول هنري في كتابه العقل المدبر، "فقط قم بتقديم العروض ودعهم يختارون ما إذا كانوا يريدون ذلك أم لا." وهذا ما فعلته. وهذا عالق بالفعل. لقد تم إدراجه في 161. لقد قمت بإغلاقه عند 140 حاليًا.

ديف:
مذهل. حسنًا، أريد أن أسمع المزيد عن ذلك. قبل أن نفعل ذلك، بالنسبة لأولئك منا الذين لا يعرفون شيئًا عن بينساكولا، هل يمكنك أن تخبرنا قليلاً عن المنطقة؟

مات:
إذن بينساكولا، هناك عدد قليل من الكليات هناك وهناك المحطة الجوية البحرية. إذن هناك الكثير من الحركة وحركة المرور في منطقة فلوريدا، لكنها قريبة من جانب ألاباما نوعًا ما. تحليل السوق الذي قمت به بمجرد النظر إلى الوراء على مر السنين، كان جيدًا خلال فترة الركود الأخيرة. لم يكن هناك الكثير من التقلبات هناك. لذلك أخذت ذلك على محمل الجد، ربما يكونون مستقرين جدًا في المضي قدمًا خلال أي شيء آخر يأتي في طريقهم. وكانت نسبة البيع إلى القائمة جيدة جدًا. لذلك هذا هو المكان الذي اخترته للتو. لدي معرفة بالمنطقة فقط. إنهم يبنون وسط المدينة، لذا أعتقد أن هناك الكثير من الأشياء الجيدة القادمة.

ديف:
عظيم. وخطتك هي قلب الأمر، أليس كذلك؟

مات:
صحيح. إن خطتي هي تخفيض 20٪ على العقارات، وهو أمر لا يناسبني حقًا لأنني أملك عقارين وأنا بالفعل جاف جدًا. لذلك أحاول أن أجني أموالًا صفرًا أو منخفضة من جيبي وأحاول أن أقلب هذا المبلغ الأول لبدء عملية BRRRR في نهاية المطاف ووضع المستأجرين فيها وإعادة التمويل منها، ولكن باستخدام أموال الآخرين.

جيمس:
مات، لذا، وفقًا لميزانية إعادة التأهيل الخاصة بك في هذا العقار، أ، تعجبني نقطة السعر في هذا العقار، 140، وهذا أمر رائع لأول مرة عندما تقلب جهاز التحكم عن بعد، خاصة نقطة السعر المنخفضة، يبدو الأمر وكأنه أكثر من مستحضرات تجميل دور. وأعتقد أنه عندما تقوم بالشراء خارج الولاية، فإن التحولات التجميلية تكون رائعة نظرًا لوجود متغيرات أقل هناك. ما يقلقني بشأن هذه الصفقة هو أنها ضيقة بعض الشيء. أعتقد أن الأرقام تبدو جيدة للعديد من الطرق المختلفة، ولكن على الجانب الآخر، يمكن أن تكون ضيقة بعض الشيء، خاصة إذا كنت تقلب عن بعد، لأنه إذا لم تتمكن من التحكم في التكلفة بنفس القدر، إذا زحفت على نطاق واسع قليلاً، يمكنك التحول إلى اللون الأحمر بسرعة إلى حد ما في هذه الصفقة.
بالإضافة إلى أنه إذا كنت تقوم بتكديس الرافعة المالية وتبحث عن تمويل بنسبة 100٪، فإن تكلفة الدين ستكون أعلى من الزعنفة العادية في تلك المرحلة. في كثير من الأحيان عندما نقلب، نترك 20 أو 25٪ في الصفقة، والتي عادة ما تعود إلينا خلال فترة ستة إلى تسعة أشهر في تلك المرحلة. لأنه عندما كنت أنظر إلى الأرقام المقلوبة، هل حددت سعر صرف أموالك الصعبة بعد على هذه الصفقة؟ ما هي تكلفة الديون الخاصة بك على هذا؟ لأن ذلك سيكون له تأثير كبير على الهامش.

مات:
لذا، فيما يتعلق بالمال الصعب، فإن الطريقة التي أخطط بها لتنظيم هذه الصفقة هي أنها أموال صعبة للشراء وإعادة التأهيل. وبعد ذلك لدي أموال خاصة، التقيت بها في لقاء عقاري هنا في مقاطعة أورانج، وهو على استعداد لدفع الدفعة الأولى وأي تكاليف عامة على ذلك. لكن الأموال الصعبة التي كان يجب أن أحتفظ بها اليوم، نقلاً عني، ستكون حوالي 12٪ مع خصم 10٪. لذا أنتظر حاليًا الرد من هناك وبعد ذلك سيحدد ذلك موقفي بشأن الصفقة.

جميل:
مات، ما رأيك، ما هو W2 بدوام كامل؟

مات:
أنا ضابط فيدرالي.

جميل:
يا رجل رائع. لذا فأنت على دراية جيدة بالقدرة على فهم ما إذا كان شخص ما يقول لك الحقيقة. ما هو شعورك تجاه المقاول الخاص بك؟ هل تشعر بالرضا تجاه الأرقام التي يقدمونها لك، هل تعتقد أن نطاق العمل يتماشى مع ما يتم تقديمه؟

مات:
أنا واثق جدًا. أقوم بمراجعة اثنين الآن. أولاً، عندما أغلقت هذا العقار، كان تقديري هو 60,000 ألفًا. كان لدي اثنين من المقاولين، وكلاهما لدي علاقة جيدة معهم فقط من خلال صفقتي الأخيرة هناك. جاء أحدهما في عمر 52 عامًا والآخر في عمر 65 عامًا. لذا فأنا أتلاعب بهما نوعًا ما. أشعر بأنني إما أحدهما أو سأكون على ما يرام بصدق، لكنني لم أتخذ قرارًا بشأن ذلك.

جميل:
هل تجاوزت فترة التفتيش على العقار؟

مات:
نعم، اعتبارًا من يوم السبت، أي قبل يوم واحد فقط. نعم.

جيمس:
إذن يا مات، لقد علقت ديونك، أريد العودة لأنني أحاول معرفة الوجه. نظرًا لأن الوجه يعتمد دائمًا على A، أعتقد أن أسلوبك في أفضل شيء يمكنك القيام به لبناء رأس المال هو البيع بالجملة والقلب بينما تحاول البناء لمواصلة شراء العقارات المستأجرة. إنه محرك رائع، ومحرك ذو ضرائب عالية، لكنه يعمل بالفعل. وبالنسبة لي، عندما ننظر إلى التقلبات، فإن الأمر كله يتعلق بالنقد على العائد النقدي. وما يقلقني بشأن هذه الصفقة هو أنني أعتقد أن هذه الصفقة على الورق يمكن أن تعمل بشكل جيد لاستراتيجيات خروج مختلفة بما في ذلك البيع بالجملة.
ولكن في صفقة مقلوبة، إذا كان البناء الخاص بك يزحف بالفعل فوق التكلفة قليلاً وسيصل دينك إلى 12٪، ما هي تكلفة البيع في فلوريدا؟ هل هو عادة... في واشنطن ندفع ما يقرب من 10% عندما نبيع شيئًا ما خارج الباب. الضريبة الانتقائية، تكاليف الإغلاق، الرسوم العقارية، ما هي التكلفة هناك؟ لأنه لو كنا في واشنطن، لكان الهامش أقل من 10% تقريبًا أو سيكون أقل من 10,000 كربح، وهو ما لن يكون له الكثير من الحماية في هذه الصفقة. ثم سؤالي الآخر هو بالنسبة لهذا السوق المحدد، عندما تبيع عند هذا النطاق 250، هل هذا شيء يتوقع المشترون أن يتم دفع تكلفة إغلاقه؟ لأن هذا شيء يمكن أن يؤثر أيضًا بشكل كبير على هذه الصفقة على الهامش.

مات:
أسئلة عظيمة، جيمس. لذلك سأكون صادقًا، لست متأكدًا مما كنت أقدره بحوالي 6,000 إلى 10 في تكاليف الإغلاق، لكنني ربما أحتاج إلى بذل بعض العناية الواجبة هناك والتأكد من أنني أعرف بالضبط ما الذي يحدث في هذا.

جيمس:
نعم، لأنه عندما تقلب، علينا أن نجمع كل هذه التكاليف، تكلفة دينك، وتكلفة البناء، وتكلفة البيع، ثم ننظر إلى الرقم الصافي. لذلك سأبحث بالتأكيد عن تكلفة البيع. لأنني أعرف أن كل مقاطعة تختلف. أعلم أن لدينا في واشنطن ضريبة مكوس متدرجة، اعتمادًا على نقطة السعر الخاصة بك، يمكنك دفع 1.2٪ وتكلفة البيع، أو إذا كانت باهظة الثمن، فإنك تدفع ما يصل إلى 3٪ كضريبة مكوس. وبالتالي يمكن أن يحدث تباينًا كبيرًا جدًا في الصفقة.

كاثي:
ولديك ضريبة الأملاك والتأمين وكل هذه الأشياء تتراكم كلما طالت فترة احتفاظك بها. أشعر بالفضول إذا انتهى بك الأمر إلى الاحتفاظ بها لأنك لا تستطيع بيعها مقابل ما تريد، فأنت لا تريد خسارة المال. هل أنت مؤهل، هل أنت قادر على إعادة التمويل إلى معدل طويل الأجل؟

مات:
نعم. لقد تحدثت بالفعل إلى أحد المُقرضين حيث إن التدفق النقدي المحتمل إذا كنت بحاجة إلى الاستئجار سيكون ضئيلًا، لكنه سيكون تدفقًا نقديًا. لذلك لدي ذلك كاستراتيجية خروج احتياطية.

جميل:
هل ستكون قادرًا على الحصول على مقرض الأموال الخاص بك من خلال إعادة التمويل هذه؟

مات:
نعم، سيكون قريبًا، لكني سأكون قادرًا على تغطيته.

جميل:
رهيبة.

جيمس:
مات، ما هو نوع القرض الذي حصلت عليه؟ لأنه عندما كنت أنظر إلى أرقام الإيجار الخاصة بذلك، عادةً ستتمكن من الحصول على قرض بقيمة 70، 75٪ من القيمة، وهو ما سيمنحك قرضًا بقيمة حوالي 160، 165 على هذا، و كل ما تحتاجه هو 200 دولار بالإضافة إلى تكاليف الديون. فهل هذا هو الشيء الذي نظرت إليه والذي يجعلك تشعر براحة تامة عندما تترك 30 أو 40 ألفًا في تلك الصفقة؟

مات:
إنها بالتأكيد ليست ملكي... نعم، لا أستطيع أن أقول إنني مرتاح جدًا لذلك، ولكن لدي بعض الأشياء التي يجب العمل عليها في واجهة الخروج تلك.

جميل:
كأسلوب أخير للتفاوض، أعلم أنا ومات أنك قد تجاوزت فترة التفتيش، وليس بالضرورة أفضل شكل لمحاولة التفاوض على أي شيء أعمق بمجرد تجاوز فترات العناية الواجبة، ولكنه يحدث. ولذا فإنني أشعر بالفضول إذا، لأنني أعتقد أنك بحاجة إلى حوالي 10 أو 20,000 دولار أخرى في هذه الصفقة. وأشعر أنه إذا نظرت إلى دوافع البائعين لديك، ما مدى المخاطرة التي تواجهها الآن بالنسبة لـ EMD؟

مات:
1300

جميل:
حسنًا، إنه مبلغ كبير، لكنني لا أعتقد أنه كافٍ لكي يقول البائعون: "مرحبًا، دعنا نأخذ المال ونهرب". لذا يا مايك، أشعر بالفضول إذا كنت مرتاحًا لمحاولة العودة، على الرغم من مرور يوم واحد على فترة التفتيش، لتعود وتقول: "مرحبًا، بعد النظر إلى أرقامي، أعتقد أنني بحاجة إلى اطلب رصيدًا إضافيًا." أعتقد أنه إذا حصلت على خصم 20,000 ألف دولار أخرى من سعر شراء هذه الصفقة، فستكون في حالة رائعة. وأود أن أوصي، حتى لو رفضوا، يا مات، حتى لو رفضوا، أن التقاط الصورة يستحق كل هذا العناء دائمًا لأنه لا يزال لديك الحق في أن تقول، "حسنًا، لقد رفضوا. ما زلت سأمضي قدما. لا أريد المخاطرة بمبلغ 1,300 دولار. سأغلق الصفقة وسنمضي قدمًا في الصفقة." ولكن لا يزال لديك الحق في المحاولة والمضي قدمًا. لذلك أنا فضولي، هل هذا شيء ستكون مرتاحًا للقيام به؟ وإذا كان الأمر كذلك، فيمكنني مساعدتك فيما يمكن أن تكون عليه هذه التقنية الأفضل.

مات:
نعم، بالتأكيد مريحة. لا مانع لدي، بالتأكيد سأسأل.

هنري:
إنه في تطبيق القانون، بالطبع يمكنه أن يسأل.

مات:
نعم، المواجهة ليست نقطة ضعفي. لكن نعم، بالتأكيد، وسأكون ممتنًا للمساعدة أيضًا. قطعاً.

كاثي:
جميل، أشعر بالفضول، هل هناك أي خيارات إبداعية قد تكون لديه لإقناع البائع بطريقة أو بأخرى بتقسيم أي ربح قد يحدث إذا قاموا بتخفيضه لتشجيعهم على القيام بذلك؟

جميل:
نظرًا لسعر الشراء هنا، كنت سأختار الابتكار حيث يحتفظ البائع بملكية العقار وكان مات سيجلب مقرض الأموال الخاص إلى الصفقة، لو تم التجديد ولم يكن لديه أي تكاليف إنشاء أو قرض تكاليف الدخول إلى العقار. إذًا كل ما لديه هو ذلك التجديد الموجود هناك. وقد وافق على سعر بيع قدره 140 دولارًا مع البائعين لديه، لكنه سيوفر حوالي 7,000 دولار أمريكي فقط من رسوم الإغلاق والإنشاء. ومن الناحية الإبداعية بالنسبة لي، كان من الممكن أن تكون هذه هي الخطوة الأكثر إستراتيجية لأنه بعد ذلك يقوم بإحضار مقرض الأموال الخاص به إلى الطاولة. ليس عليه أن يدفع 20% مقدمًا لأنه ليس مضطرًا إلى الحصول على حق الملكية، يأتي مقرض المال الخاص بنفقات تجديد تبلغ 52,000 دولار، وهم الآن فيها مقابل 192 دولارًا، ويبيع مقابل 250 دولارًا. هناك ربح.

جيمس:
القلق الوحيد الذي قد يكون لدي هو معرفة تكلفة البيع ثم من. في هذه المرة الأولى، تتعمق أسواق مشتري المنازل في المقارنات. في معظم الأوقات، أعلم أنه يمكننا في واشنطن معرفة ما إذا تم دفع تكاليف الإغلاق أم لا. هذا يمثل ثلاثة ونصف بالمائة في كثير من الأحيان من الصفقة، وهذا يمثل 50٪ من الربح على شيء مثل هذا، لكنني أعتقد أن هذه طريقة رائعة لتنظيم ذلك لأن المشكلة هي أن تكلفة الدين ستدمر هذه الصفقة . وبعد ذلك، إذا استمر لفترة طويلة، فيمكن أن يتحول إلى اللون الأحمر بسرعة إلى حد ما.

هنري:
جميل، ما هي أفكارك كونك تاجر جملة محترف؟ إذن، ما هو رأيك إذا كنت تطلب من البائع في هذه المفاوضات النزول، ولكنك تطلب أيضًا من تاجر الجملة أن يخفض رسومه قليلاً للتعويض، لذلك هناك حل وسط هناك؟

جميل:
لقد تم شراؤها من تاجر جملة أيضًا، أم أنه هو من ذهب، أعتقد أنه ذهب مباشرة إلى الوكيل، أليس كذلك؟

مات:
الأخت والوكيل في السوق.

جميل:
نعم. تمام. لذا أعتقد أنه من الممكن أن تكون هناك مسرحية لمطالبة الوكيل بالحضور لأنهم قاموا بالتمثيل المزدوج، يا مات؟ وكيل القائمة يمثلك؟

مات:
ذهبت من خلال وكيل بلدي الخاص.

جميل:
تمام. لذلك أحب القيام بالتمثيل المزدوج لأنك الآن تضع وكيل القائمة في موقف حيث أصبح لديه الآن عمولة مضاعفة ليلعب بها. وعندما يريدون حقًا إنجاز شيء ما، فإنهم على استعداد للمراهنة بنسبة 3% في كثير من الأحيان لأنهم يريدون إتمام الصفقة. ولذلك عادة عندما أقوم بالشراء في السوق، سأذهب دائمًا مباشرة إلى وكيل القائمة، وأطلب التمثيل المزدوج، أو سأقول فقط، "مرحبًا، انظر، يمكنني الحضور بدون تمثيل، فلنمنح نسبة الـ 3% أعود إما لنفسي أو للبائعين لديك، اعتمادًا على نقطة السعر التي سأتوصل إليها ولجعل الصفقة أفضل أو لجعلها أكثر منطقية من الناحية المالية بالنسبة لي ولمالك المنزل. أعتقد أنه في هذه الحالة تحديدًا، لديك وكيل مشتري، وهو أمر جيد لأن واجبه الائتماني يقع عليك.
ولذا أعتقد أنك ستحتاج حقًا إلى التحدث من القلب إلى القلب مع وكيل المشتري الخاص بك والقول، "أنا أنظر إلى هذه الأرقام وبدأت أشعر بالقلق قليلاً عند النظر إلى تكلفة القرض الخاص بي، والنظر في سوق." وعلى الرغم من أن السوق قوي في بينساكولا، إلا أنني متفائل حقًا في فلوريدا. لقد حصلنا للتو على بيانات اقتصادية ليست الأفضل. يشير بنك الاحتياطي الفيدرالي إلى المزيد من رفع أسعار الفائدة. ومع ذلك، فمن الممكن أن يكون هناك بعض الانخفاض في قيمة الأصول الخاصة بك والتي لم تقم بحسابها. وإذا قمت بغمس 5 أو 10% أخرى في مضادات الفيروسات القهقرية الخاصة بك على هذا العقار، فقد تم الأمر. هذه حقيقة، وأعتقد أنه حتى خلال عطلة نهاية الأسبوع وخلال الأسبوع الماضي، شهدنا الكثير من الاضطرابات، وإغلاق البنوك، وحدوث عمليات تهافت على البنوك. هناك الكثير من الأشياء التي يمكنك استخدامها كمؤشرات اقتصادية تجعلك متوترًا للمضي قدمًا. وأعتقد أنه إذا طرحت هذه المواقف على الطاولة، وقمت أيضًا بتعيين مفتش مرخص، فهل فعلت ذلك خلال فترة التفتيش الخاصة بك؟ هل حصلت على تقرير التفتيش؟

مات:
لا، لقد طلبت من مقاولين مرخصين أن يأتيا ويحفرا في العقار.

جميل:
حسنًا، مثالي. جيد بما فيه الكفاية. لذلك سأستخدمها أيضًا. وأعتقد أنه من الأفضل لك استخدام الرقم الأعلى من الرقمين فقط لأن الرقم الأعلى من المرجح أن يكون الرقم الصحيح من الرقم الأدنى. عندما تنظر إلى عالم المقاولات، لم يسبق لي أن حصلت على صفقة أقل مما قالوا. إنه دائمًا أكثر، وأختي هي المقاولة الخاصة بي، وأنا أثق بها أكثر من أي شخص في العالم ولا يزال الأمر خاطئًا دائمًا. ومع ذلك، أعتقد أن لديك حجة قوية حقًا لتقديمها إلى وكيل المشتري الخاص بك والذي سيتعين عليه بعد ذلك رفع القضية إلى وكيل القائمة. لذلك سيكون هناك القليل من الاحتكاك لأنك ستلعب لعبة الهاتف. ويمكنك أيضًا منح وكيلك الحق في إعادة توجيه بريدك الإلكتروني.
أود أن أقول، "انظر، في ضوء هذا العرض الذي حصلت عليه، وفي ضوء البيانات الاقتصادية التي ننظر إليها ونرى كل الأشياء التي حدثت خلال الأسبوع الماضي، أشعر بثقة أقل بشأن هذا الأمر. التعامل بهذا السعر. وأعتقد حقًا أن هؤلاء البائعين يريدون نقل هذا المنزل. أريد حقًا أن أؤدي وفقًا لهذه الصفقة، لكنني أشعر بالتوتر الشديد عند الأداء عند 140.

كاثي:
أحب ما تقوله يا جميل، لأن هذا المنزل معروض في السوق ويريدون التخلص منه.

جميل:
وكان لديهم ثلاثة تخفيضات في الأسعار. وهذه إشارة إلى أن هؤلاء الأشخاص متحمسون.

كاثي:
إنها علامة رائعة للعودة والقول إنك تشعر بالبرد وأن عطلة نهاية الأسبوع الماضية فقط كانت كافية بالنسبة لهم لفهم أن هناك حالات إفلاس في البنوك ومحاولة المحاولة. ماذا لديك لتخسر؟

جيمس:
وأعتقد أن الشيء المهم الآن هو أن السوق قد تغير وتغيرت سرعة السوق. كنا جميعًا نكتب كل شيء بدون عمليات تفتيش، عمليات تفتيش سريعة خلال العامين الماضيين. لا تحتاج إلى القيام بذلك بعد الآن. والمهم حقًا هو أنك تقوم بإعداد صفقتك، ويمكن تمديد الجدول الزمني للفحص الخاص بك. وإذا لم تقم بتأمين ديونك، ولم تكن عروض أسعارك ثابتة ولم يكن لديك الفهم الكامل للتكلفة، فلا بأس بذلك. تريد أن تطلب هذا التمديد بشأن الجدوى في تلك المرحلة، واحصل على مزيد من الوقت. كلما زاد الوقت المتاح لك، كلما تمكنت من إعداد صفقتك بشكل أفضل. كلما زاد الوقت المتاح لك، زاد الإعداد لديك، قلت المخاطر في الصفقة. ولذلك لا تتنازل أبدًا حتى تصبح ملتزمًا بهذا الأمر إلى حيث تشعر بالرضا تجاه تمويلك، فقد تم إعداده.
لأنه أيضًا، إذا قام هذا المقرض الثانوي بكفالةك في اللحظة الأخيرة، وإذا لم يكن ذلك مقيدًا ولديه التزام كامل بذلك، فهذا هو المكان الذي يمكن أن تتعرض فيه أموالك الجادة للخطر. ولذا استخدم هذه الإمكانية لإعداد مصطلحك بشكل صحيح. وأعتقد يا مات، سؤال واحد لدي هو ما هو الغرض من إيجار هذا؟ لأنني أعتقد أنه ربما يقلب النوع الخاطئ من التصرف في هذا الأمر وربما ينقله إلى شخص مثل جميل لديه مستأجرون ومستأجرون بالكامل، أعني أن هذه نقطة سعر جيدة في منطقة بها بعض النمو الذي يمكن للناس تحمله. أنا أنظر إليهم إذا كان لديك قرض بقيمة 160,000، والذي سيتركه الكثير من الناس 40 ألفًا في عقار مستأجر بدفعة قدرها 1250 شهريًا. قد تكون قادرًا على بيع ذلك بالجملة، مما يوصلك إلى هدفك المتمثل في بناء رأس المال وعدم تحمل هذه المخاطرة، والتي تعتبر ضئيلة بعض الشيء.

مات:
نعم، أنا أحب ذلك. يبلغ متوسط ​​الإيجار والتكلفة لتلك المنطقة المحددة 1475 شهريًا. لذا فإن الإيجارات قوية بالتأكيد هناك.

جميل:
يسعدني أن أقوم بتوصيلك مع بعض الأشخاص ذوي التصرفات القوية هناك أيضًا. أعتقد بالترادف، مات، إذا كنت، متى يكون تاريخ إغلاق عملك؟

مات:
3 أبريل.

جميل:
حسنًا، لديك القليل من الوقت. لذا فإن ما سأفعله في هذه الفترة هو تقديم مبررات لإعادة التفاوض بشكل قوي. وفي غضون ذلك، جرب استراتيجية الخروج بالجملة. حتى لو كسبت 5,000 دولار من هذا يا مات، فهي 5,000 دولار. أنت تخاطر بـ 13 لتحصل على 5 آلاف. هذه عودة عظيمة. يمكنك التعامل معه، داخل وخارج، والانتقال إلى المرحلة التالية. لكنني أعتقد أيضًا أن لديك فرصة لإضافة المزيد من الاتجاه الصعودي إذا نجحت في إعادة التفاوض تلك. لنفترض أنك تقول هذا بالجملة مقابل 145 دولارًا وستحصل على 10 دولارات أو 20,000 دولار أخرى من سعر الشراء. الآن فجأة تقوم بصنع ما كنت ستفعله عند قلب الورقة. وهذا بالنسبة لي، قادمًا من شخص نموذج أعماله هو البيع بالجملة، سأخبركم أن هذا يجعلني متحمسًا أكثر من وضع مطرقة على منزل في أي يوم.

كاثي:
أتساءل أيضًا عما إذا كنت قد قررت أن يكون الأمر مجرد شراء وانتظار إذا كان هناك قدر أقل من الإصلاح إذا لم تكن مضطرًا إلى جعله جاهزًا للقلب والمزيد من الجاهزية للإيجار، فهل يمكن أن ينخفض ​​سعر البناء هذا؟

مات:
هذه فكرة جيدة، وبالتأكيد شيء أود النظر فيه بعد التحدث معكم يا رفاق.

كاثي:
يبدو الأمر وكأنه إيجار رائع. نعم، إنه سوق رائع. الكثير من الديناميات. أكبر ما يقلقني بشأن هذا العقار باعتباره شراءًا واحتفاظًا هو أن مدينة بينساكولا قد تضررت بشدة من الأعاصير لدرجة أنني أتخيل أن التأمين كان فلكيًا فحسب، ولكن مع ذلك، لا يزال من الممكن أن تكون الأرقام مناسبة لمستثمر الشراء والاحتفاظ بهذا السعر.

مات:
نقطة جيدة جدا في ذلك.

هنري:
وأنا أتفق تماما مع جميل. كان اقتراحي نفسه هو، ربما معرفة ما إذا كان لدى جميل بعض المشترين في هذا السوق لأن هذه نقطة شراء رائعة وسعر ثابت. والشيء الآخر هو، أثناء قيامك بإعادة التفاوض هذه، أود سحب جميع الشركات ذات المسؤولية المحدودة التي تمتلك منازل في الأحياء المحيطة هناك. لأن هؤلاء عادةً هم المستثمرون الذين يستخدمونها كإيجارات. ومن ثم سأعطي الأولوية لهذه القائمة بناءً على الشركة ذات المسؤولية المحدودة التي تمتلك أكبر عدد من الشركات. وبعد ذلك سأجد من يملك شركة ذات مسؤولية محدودة وسأتصل بهم وأقول لهم، هل تريدون هذه الصفقة بسعر XYZ؟ لأنه من الواضح أنهم يحبون الحي، فقد حصلوا على إيجارات أخرى في الحي وقد يكونون على استعداد لدفع هذا الثمن. ويمكنك العثور على المشتري الخاص بك بهذه الطريقة أيضًا. لذلك سأفعل ذلك اليوم.

مات:
اقتراح عظيم، هنري. شكرًا لك.

جميل:
وإذا لم تكن على دراية بهذه العملية، فمن المحتمل أن يتمكن هنري من إرشادك خلال هذه العملية دون الاتصال بالإنترنت أيضًا. لدي بعض الأدوات التي يمكنني مساعدتك بها في تخطي التتبع وأنت ضابط فدرالي في تطبيق القانون، وتعرف كيفية العثور على أي شيء.

ديف:
حسنًا يا مات. حسنا شكرا لك. نأمل أن تكون هذه النصيحة مفيدة لك. نحن نقدر لك إحضار الصفقة إلينا ومشاركة كل هذا معنا.

جميل:
شكرًا لك على خدمتك أيضًا، مات. أنا

مات:
أنا أقدر ذلك. شكرا لكم يا رفاق. أشعر وكأنني تعلمت، لذا أشكرك على ذلك.

كاثي:
رهيبة.

ديف:
حسنًا، شكرًا لكم جميعًا على المشاركة في الإعلان التجاري الخاص بتدريب هنري.

كاثي:
أحب أن أرى الفرق الذي يحدثه. مجرد لقاءات رائعة

ديف:
لا، على محمل الجد، يا رجل، كان ذلك رائعا. كلاهما، مات ومايكل كانا مثيرين للاهتمام للغاية، وكانا يعرفان ما يتحدثان عنه، وكانا منفتحين على التعليقات. كان من الرائع التحدث معهم. إذن يا هنري، ما هو شعورك تجاه انضمام طلابك إلى العرض؟

هنري:
يا رجل، اعتقدت أنه كان مذهلاً، يا رجل. من الواضح أن مساعدة الناس على الاستثمار في العقارات هي شغفي. ولهذا السبب أنا هنا في هذا العرض بشكل عام. لكنني أشعر بحماس أكبر عندما يحصل طلابي على صفقات وعندما أحصل على صفقات، يا رجل، ومن الواضح أن مايكل حقق نجاحًا كبيرًا في أول صفقة عقارية له من خلال صفقته العائلية المكونة من ثلاث وحدات. ومن الواضح أن هذا ما يحب الجميع القيام به. وبعد ذلك أعتقد أن بعض الأشخاص سوف ينظرون إلى صفقة مات ويقولون: "يا رجل، هذا موقف صعب التواجد فيه". لكني أحث الجميع على النظر إلى هذا في ضوء مختلف. ما فعله مات هو أنه اتخذ إجراءً هائلاً. إنه يتعلم التجربة بالنار. والكثير من الناس خائفون من القيام بذلك. إنهم خائفون من الخروج وتحليل الصفقات وتقديم العروض.
لأنهم يعتقدون أن العالم سينتهي إذا أدخلوا أنفسهم في صفقة سيئة والصفقات السيئة ليست ممتعة. لا تدعني أضع ذلك هناك. لكن في نهاية المطاف، إذا انسحب مات من هذه الصفقة، لأنه لا يحب المخاطرة التي قد يتحملها، فإنه يخسر 1,300 دولار، لكنه لا يخسر حقًا 1,300 دولار. لقد دفع 1,300 دولار مقابل تعليم مذهل، مقابل تعليم أكبر مما كان يمكن أن يحصل عليه في فصل دراسي لأي شخص. مزيد من التعليم الذي يحصل عليه في العقل المدبر. لقد تمت محاكمته بالنار، وكان عليه أن يبحث عن صفقة، ويحللها، ويتحدث إلى وكيل، ويقدم العرض، ويقوم بعمليات التفتيش، ويعود ويعيد التفاوض لمحاولة الوصول بالصفقة إلى حيث تكون منطقية الآن، و ثم انظر إلى استراتيجيات الخروج المتعددة لمحاولة الخروج من حيث يكون ذلك منطقيًا.
ثم إذا لم يحدث ذلك، فعليه أن يخرج. ثم عليه أن يخرج ويخسر 1300 دولار. حسنًا يا رجل، الكثير من الناس لن يفعلوا ذلك. ولأنهم لن يفعلوا ذلك، فلن يجدوا أنفسهم في وضع يسمح لهم ببناء الثروة. لكن مات سيجد نفسه في وضع يمكنه من كسب المال من هذه الصفقة، أو إذا لم يفعل، فسوف يفشل في الصفقة التالية بسبب التعليم الذي اشتراه بنفسه بمبلغ 1,300 دولار، أنا أعتقد أنه أمر لا يصدق أنه اتخذ هذا الإجراء

جيمس:
اتصالات العقود المتساوية.

هنري:
هذا صحيح، بالتأكيد.

جميل:
أعتقد أنه تعلم الكثير من الدروس المهمة أيضًا. وكما قلت للتو يا هنري، كل هذا استثنائي، لكن كيف أحصل على صفقة مايكل؟

هنري:
هل تريد مني أن أعطيك الرابط للانضمام إلى برنامجي؟

ديف:
كنت سأطلب ذلك إذا كان بإمكاننا الحصول على خصم.

جيمس:
نعم جميل، أنت تاجر الجملة. هل ستحصل لي على صفقة مايكل؟

جميل:
يمين. أعني، كنت أحاول إقناعه بالعدول عن الأمر، لكنه أغلقه بالفعل، فقلت: أوه.

كاثي:
من الأفضل ألا يعتاد على هذه الأرقام لأنه قد يكون من الصعب العثور عليها مرة أخرى. لكن من يعلم؟

هنري:
هذه صفقة صراخ، صفقة صراخ.

ديف:
جيد بالنسبة له. حسنا، شكرا لكم جميعا على وجودكم هنا. هذا كان الكثير من المرح. نحن نحب أن نسمع تعليقاتك على هذا. هذه هي المرة الأولى التي نقوم فيها بأحد هذه العروض الحية مع مجموعة من الأشخاص. يمكنك العثور على أي منا على Instagram أو يمكنك النشر على منتديات BiggerPockets حيث يوجد منتدى On the Market على وجه التحديد والذي سنتحقق منه ونتحقق منه. لذا آمل أن تقدروا ذلك جميعا. شكرًا لكم جميعًا على الاستماع، وسنراكم في الحلقة القادمة من On The Market.
تم إنشاء On The Market بواسطتي، ديف ماير وكايلين بينيت، من إنتاج كايلين بينيت، والتحرير بواسطة جويل إسبارزا وأونيكس ميديا، والبحث بواسطة بوجا جيندال، وشكر كبير لفريق BiggerPockets بأكمله. المحتوى الموجود في العرض في السوق عبارة عن آراء فقط. يجب على جميع المستمعين التحقق بشكل مستقل من نقاط البيانات والآراء واستراتيجيات الاستثمار.