2023 توقعات الرهن: علم كاذب مع تضخم الأرقام؟

ديف:
مرحبًا بالجميع، مرحبًا بكم في "في السوق". أنا مضيفك، ديف ماير. انضم اليوم إلى صبي عيد الميلاد جميل دامجي. عيد ميلاد سعيد يا رجل.

جميل:
شكرا لك يا رجل. كان 44.

ديف:
نجاح باهر.

جميل:
أنا أعرف. أين يتجه الوقت؟

ديف:
كيف تشعر

جميل:
44

ديف:
هل هذا يبدو قديما؟ شاب؟

جميل:
إنه شعور جيد، بصراحة. لقد كانت سنة مجنونة. لقد حدث الكثير في سوق العقارات وفي الحياة بشكل عام، لكنني ممتن لكل ذلك ومتحمس للغاية لهذه المحادثة مع ريك.

ديف:
نعم على الاطلاق. حسنًا، لديك طاقة شخص في نصف عمرك، لذلك أعتقد أنك في حالة جيدة جدًا.

جميل:
شكرا.

ديف:
نعم على الاطلاق. وهذا الحديث عظيم. جميل، أجرينا معه مقابلة في يونيو أو يوليو على الأرجح؟

جميل:
نعم، مباشرة قبل سقوط الحذاء الآخر في سوق العقارات. وكانت محادثة مثيرة للاهتمام ويجب أن أقول إنها ربما الحلقة المفضلة لدي طوال العام وهي التحدث إلى ريك، لأنك تحصل على نظرة ثاقبة حقيقية لما يحدث بناءً على الأرقام، وليس بناءً على المشاعر، وليس بناءً على المصطلحات أو المصطلحات الإثارة، مجرد بيانات. ومن المهم دائمًا الانتباه إلى ما تقوله الأرقام مقابل ما يقوله الأشخاص الذين يحاولون بيع القصص.

ديف:
قطعاً. نعم، أعتقد أنه ليس جافًا على الإطلاق. إنه مسلي للغاية، ومن الممتع التحدث إليه، لكنه ليس عاطفيًا حيال ذلك، وهو ما أعتقد أنه من المهم والجميل حقًا أنه يقدم هذا النوع من التحليل الموضوعي غير المتحيز لما يحدث في السوق. ونحن نغطي كل شيء في هذه المقابلة. نحن نتحدث عن حبس الرهن العقاري، ومعدلات الرهن العقاري، والاقتصاد الأمريكي، وكل شيء يمكنك تخيله.
لذا، هذا العرض هو أول عرض لنا لهذا العام، لذا إذا كنت ترغب في البدء بما سيحدث في عام 2023 وما الذي تبحث عنه على مدار هذا العام، فسوف تستمتع حقًا بهذه الحلقة ، لأن ريك يقدم بعض المعلومات الدقيقة والموضوعية حقًا والتي ستكون قابلة للتنفيذ حقًا بالنسبة لك.

جميل:
متفق. تدوين الملاحظات يا شباب.

ديف:
حسنًا، حسنًا، سنأخذ استراحة سريعة ثم نرحب بريك شارجا، نائب الرئيس التنفيذي لذكاء السوق في ATTOM Data. ريك شارجا، مرحبًا بك مرة أخرى في On the Market. شكرا لانضمامك إلينا مرة أخرى.

ريك:
شكرا لاستضافتي. أعتقد أن المرة الأولى لم تكن بهذا السوء.

ديف:
أوه، هيا، كنت الثاقبة جدا. إنه في الواقع أحد أكثر عروضنا شعبية على الإطلاق. لقد قمت بعمل ممتاز ونحن متحمسون لعودتك مرة أخرى.

ريك:
أقدر ذلك.

جميل:
أشعر أنه بعد التحدث إلى ريك لأي فترة من الوقت، فإنك في الواقع تترك تلك المحادثة بشكل أكثر ذكاءً. لذا، شكرًا لك على مساعدتنا جميعًا في رفع معدل الذكاء لدينا اليوم.

ريك:
لقد سررت حقًا لأن آدم أعطاني لقب نائب الرئيس التنفيذي لذكاء السوق، لأنها المرة الأولى في مسيرتي المهنية التي يستخدم فيها أي شخص الذكاء في نفس الجملة مع اسمي، لذلك من دواعي سروري دائمًا.

ديف:
لقد كان ذلك ذكيًا جدًا منك لتنظيم ذلك. حسنًا يا ريك، آخر مرة استضفناك فيها كانت خلال فصل الصيف وكنا نوعًا ما على وشك الوصول إلى ذروة جنون سوق الإسكان، على الأقل من حيث سعر البيع. لقد تغيرت الأمور كثيرًا خلال الشهرين الماضيين ونود أن نبدأ بملخصك أو أفكارك حول ما حدث خلال النصف الثاني من عام 2022 في سوق الإسكان الوطني.

ريك:
حسنًا، في المرة الأخيرة التي تحدثنا فيها، ربما تتذكر أننا كنا نناقش حقيقة أننا بدأنا نرى القليل من الأدلة على ضعف الطلب. لقد بدأ ذلك بالفعل في بداية العام، وكان الأمر يتعلق حقًا بالقدرة على تحمل التكاليف لأن أسعار المنازل كانت لا تزال ترتفع بنسبة 15%، و20% على أساس سنوي. عندما قرر بنك الاحتياطي الفيدرالي أن يشمر عن سواعده ويعالج التضخم فعليًا من خلال تجميع سلسلة من الزيادات غير المسبوقة في سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية، أدى ذلك بالفعل إلى تعكير صفو أسواق الرهن العقاري وشهدنا تضاعف أسعار الرهن العقاري.
وفقًا لفريدي ماك، فهذه هي المرة الأولى التي يحدث فيها ذلك خلال سنة تقويمية. لم نشهد مطلقًا تضاعف معدلات الرهن العقاري فعليًا خلال سنة تقويمية واحدة من قبل، وهذا مجرد القدرة على تحمل التكاليف. لذلك، شهدنا انخفاضًا شهريًا في مبيعات المنازل في كل من المنازل الجديدة والمنازل القائمة. من المحتمل أن ننهي هذا العام، على الرغم من أننا كانت لدينا بداية جيدة جدًا، ومن المحتمل أن ننهي هذا العام بمبيعات منازل أقل بنسبة 15٪ إلى 20٪ عما كانت عليه قبل عام.
لقد رأينا ارتفاع أسعار المنازل بشكل ثابت. نحن ننظر إلى أسواق مثل كاليفورنيا حيث انخفضت الزيادة في الأسعار على أساس سنوي الآن في نطاق 2٪ إلى 3٪ حيث كانت بأرقام مضاعفة في وقت سابق من العام. وهناك أجزاء من البلاد نشهد فيها انخفاض الأسعار بالفعل. لقد شهدنا الأشهر الأربعة الماضية على التوالي حيث انخفضت أسعار المنازل شهرًا بعد شهر. وهذا ليس بالضرورة أمرًا غير معتاد في هذا الوقت من العام، لكن درجة الانخفاض كانت أقوى من المعتاد. ولكن عندما تفكر في الأمر، فإن متوسط ​​أقساط الرهن العقاري الشهرية على المنزل الذي كنت ستشتريه قبل عام قد ارتفع، اعتماداً على مكان وجودك في البلد، من 45% إلى 60%. ولا أعلم شيئًا عنكم يا رفاق، لكن عندما تحدثت مع مديري بشأن زيادة بنسبة 45% إلى 60%، ضحك بأدب نوعًا ما وطلب مني العودة للخارج واللعب.
لذا، فقد أدى هذا بالفعل إلى إخراج الكثير من مشتري المنازل المحتملين من السوق. لقد رأينا بحثًا يشير إلى أن ما يتراوح بين 10% إلى 20% من الأشخاص الذين نتطلع إلى شرائهم قد اختاروا الإيجار لفترة من الوقت بدلاً من ذلك. بالنسبة لجمهورك، يشير هذا إلى أنه قد تكون هناك بعض الفرص لتأجير العقارات، لوحدات الإيجار العائلية الفردية، لأنه إذا كان الناس يتطلعون إلى شراء منزل، فمن المنطقي أنهم قد يكونون مهتمين باستئجار واحد بدلاً من شقة. لكننا سننهي العام إلى حد كبير في اتجاه هبوطي. ومن المحتمل أن ينتقل ذلك إلى العام المقبل أيضًا.
على الرغم من أنني لا أعتقد أن الانخفاض في مبيعات المنازل سيكون بنفس القدر من الأهمية في العام المقبل كما كان هذا العام. ضعوا في اعتباركم بعضكم البعض... وبعد ذلك سأتوقف عن الحديث لفترة من الوقت. هناك شيء آخر يجب أخذه في الاعتبار في السياق وهو أننا نخرج من مبيعات المنازل في عام 2021 والتي كانت قوية بشكل غير عادي. لم يكن عام 2021 عامًا متوسطًا لمبيعات المنازل. لقد كانت مبيعات المنازل أعلى بكثير من المتوسط ​​العام. لذلك، لم يكن من المفاجئ أن نرى الأرقام تعود قليلاً. لكن الانخفاض بنسبة 15٪ إلى 20٪ يرجع بشكل صارم وفقط إلى الإجراءات التي اتخذها بنك الاحتياطي الفيدرالي وتأثيرها على معدلات الرهن العقاري.

جميل:
ريك، في المرة الأخيرة التي تحدثنا فيها، كان السوق في مكان مختلف تمامًا، وأنا أحاول دائمًا فهم ما قد يحدث قاب قوسين أو أدنى. وأنا في الإصلاح والوجه الأعمال. كان علي أن أكتب بضعة شيكات. أنا في فينيكس، أريزونا، وأحد الأسواق التي تتحدث عنها سوف تتعرض لركلة قوية في أسناني، لقد حصلت على زرعات في المقدمة هنا من الركلة التي تلقيتها.

ريك:
تبدو جميلة بالمناسبة. لا أحد يعرف من أي وقت مضى.

جميل:
شكرًا لك. شكرًا لك. شكرًا لك. الحقائق بالنسبة لنا كإعادة تأهيل، الأمور لا تبدو قوية حقًا في الوقت الحالي. على الجانب الآخر من ذلك، أنا أبحث عن الفرص لأنه في كل مرة يحدث شيء مثل هذا، هناك فرص تحت السطح. وأكاد أتساءل عما إذا كان ما نراه الآن هو، وأنا أصوغه، إعادة البرمجة العظيمة، وهذا هو السبب. لقد أفسدنا جميعًا هذه القروض العقارية بنسبة 2٪ و 3٪ التي كانت موجودة في السوق لفترة طويلة والتي دفعت الكثير من الأشخاص إلى دخول المجال ومحاولة دخول سوق الإسكان. الكثير من هؤلاء المشترين، الكثير من هؤلاء الأشخاص، لن يتخلوا أبدًا عن هذا الدين. سوف يتمسكون بهذا المنزل، حتى لو احتفظوا به كإيجار، فلن يعيدوا تقديم هذا المنتج مرة أخرى إلى السوق.
لقد جعلنا بنك الاحتياطي الفيدرالي يرفع أسعار الفائدة بطريقة غير مسبوقة، كما وصفت، مما أدى إلى إيقاف الكثير من النشاط، وخاصة في بناء المنازل. ولذا فقد جعلنا عمال البناء يديرون المقبض بالكامل في الاتجاه الآخر حيث يتراجعون. لذا، لدينا هذا المخزون الذي سيتم انتزاعه بسبب كل الديون الرخيصة، ولدينا شركات بناء توقف أو تبطئ بناءها، وقد رأينا الطلب يستقر بالفعل. وأعتقد أنه نظرًا لأن المعدلات مرتفعة جدًا في الوقت الحالي، بمجرد أن نبدأ في الزحف مجددًا نحو 5٪، فإننا نسحب هذا الشريط المرن حيث سنشعر جميعًا بالامتنان حقًا للحصول على رهن عقاري بنسبة 5٪ عندما يتعلق الأمر.
لأنه عندما يكون في مكانه الحالي، بمجرد إعادة برمجتنا للتفكير في أن نسبة 5 أو 5٪ رخيصة، عندها أعتقد أنه سيكون هناك عدد هائل من المشترين الذين يندفعون إلى السوق. ولهذا السبب أشعر أنها إعادة برمجة رائعة. هل تتوقع أن يأتي ذلك في عام 2023 وهل وجهة نظري حول هذا الأمر خارجة لتناول طعام الغداء؟

ريك:
لا، أنت لست بالخارج لتناول طعام الغداء على الإطلاق. المشكلة التي سأواجهها في الإجابة على سؤالك هي أن هناك الكثير مما يجب تفريغه هناك. لقد طرحت للتو حوالي خمسة مواضيع مختلفة وكلها ذات صلة، وكلها مهمة للسوق. لذا، فيما يتعلق بالسؤال الأخير حول ما إذا كانت أطروحتك شيئًا سيتم طرحه للغداء، لا، يمكنني أن أضع سيناريو حيث يتعافى السوق بسرعة كبيرة. الآن يجب أن يكون كل شيء في مكانه، ولكن من الممكن أن يحدث ذلك. لذا، أولاً وقبل كل شيء، لا يزال هناك طلب مكبوت وهو ليس نوع الطلب المضاربي الأحمق الذي رأيناه في عام 2008.
هذا مدفوع ديموغرافيا. لا يزال لدينا أكبر مجموعة من الشباب الذين تتراوح أعمارهم بين 25 و 34 عامًا في تاريخ البلاد. هذا هو عمر تكوين الأسرة الرئيسي. الكثير منهم يفضلون التملك، وقد يضطرون إلى الاستئجار لفترة قصيرة أثناء قيامهم بفهم الأمور، لكنهم يشكلون أسرًا. وهذا يدفع الطلب. تباطأ الطلب بشكل كبير لأنه فجأة لم يعد بإمكانك شراء المنزل الذي اعتقدت أنك ستشتريه أو لم تعد مؤهلاً للحصول على القرض. ولكن دعونا نوضح القدرة على تحمل التكاليف أولاً، لأن ذلك يؤدي إلى الكثير من أنشطة الشراء.
هناك ثلاث أرجل للبراز عندما يتعلق الأمر بالقدرة على تحمل التكاليف. الشيء الذي ركزنا عليه بقلق شديد خلال السنوات القليلة الماضية هو أسعار المنازل. لذلك، من الواضح أن سعر المنزل الاسمي، والسعر المدرج له هو الشيء الذي يركز عليه الجميع ونحن في ذروة جديدة. ما زلنا في ذروة جديدة. وقد تم تعويض ذلك من خلال المحطة الثانية من البراز، والتي كانت معدلات الرهن العقاري. وتعوض معدلات الرهن العقاري المنخفضة تاريخيًا ارتفاع أسعار المنازل، كما ذكرت، فأنت أقل من نطاق 2٪ للقروض العقارية. وقد مكّن ذلك الناس من شراء المنازل حتى مع ارتفاع أسعار المنازل.
وما جعل ذلك ممكنًا أيضًا، وهذا هو السبب الذي يتجاهله الناس في أغلب الأحيان، هو أن الأجور كانت تنمو. لذلك، شهدنا نموًا قويًا غير عادي في الأجور خلال العامين الماضيين منذ أن سمحت الحكومة للجميع بالعودة إلى العمل بعد بدء الوباء. لكن الزيادات السنوية في الأجور بنسبة 5% إلى 6%، عفواً، لم تكن مواكبة للزيادات التي بلغت 15% و20% في أسعار المنازل. لكنه في الواقع أعلى مرتين إلى ثلاث مرات من ارتفاع أسعار المنازل. لذلك، دعونا نفترض أن نمو الأجور لا يزال على حاله. لنفترض أن أسعار المساكن قد استقرت، أو أنها بدأت تنخفض قليلاً في بعض الأسواق. من المحتمل أنه نظرًا لأن التضخم يبدو أنه يسير في الاتجاه الصحيح، يمكن أن يتوقف بنك الاحتياطي الفيدرالي عن كونه عدوانيًا للغاية في زيادة أسعار الفائدة، مما يعني أن أسعار الرهن العقاري ربما تكون قد بلغت ذروتها في هذه الدورة وسوف تبدأ في الانخفاض.
لذا، إذا كانت معدلات الرهن العقاري لديك تتجه نحو الانخفاض، ربما ببطء، ولكنها تتجه نحو الانخفاض على مدار العام، فستظل الأجور قوية، واستقرت أسعار المنازل، وفي مكان ما في عام 2023، ستبدأ في الشعور بأنها في متناول الجميع ويبدأ الناس في القدوم العودة إلى السوق. لذا، لا أعتقد أن أطروحتك مجنونة. والشيء الآخر الذي من شأنه أن يغير ديناميكية المشترين هو أن السوق يتكيف دائمًا مع ارتفاع أسعار المنازل أو ارتفاع أسعار الفائدة. كانت المشكلة التي واجهناها في عام 2022 هي أن الزيادة في أسعار الفائدة كانت مفاجئة وشديدة للغاية. لذا، فجأة، ذلك المنزل الذي تبلغ قيمته مليون دولار، ذلك المنزل الذي تبلغ قيمته 500,000 دولار والذي كنت تبحث عنه، أصبح غير وارد وعليك إعادة ضبط توقعاتك لمنزل بقيمة 250,000 دولار، والذي لم تكن تنظر إليه والذي لم تنظر إليه حتى فكرت من قبل.
لذلك، يستغرق السوق بعض الوقت للتكيف، ولكن من وجهة نظرك، إذا تراجعت أسعار الفائدة إلى مستوى الخمسات، فربما لا تنظر الآن إلى منزل بقيمة 250,000 ألف دولار، بل تنظر إلى 375 أو XNUMX دولارات وربما أنت فقط بحاجة إلى مزيد من الوقت لتوفير دفعة أولى. لذا، فهو يغير ديناميكية الشراء بشكل كبير. وأعتقد أنك على حق، وأعتقد أن الربع الأول، وربما الربع الثاني، والجزء الأول من الربع الثاني سيظل أبطأ قليلاً من المعتاد، حتى مع السيناريو الذي حددناه للتو. ولكن مع حلول وقت لاحق من العام، أعتقد أن الناس سيكونون قادرين على التكيف وسيبدو الأمر في متناول الجميع وسنبدأ في رؤية عودة نشاط الشراء.
لذلك، أتوقع بشكل عام أن تنخفض مبيعات المنازل في عام 2023، ربما ليس بنسبة 10% تمامًا، وربما ما بين 5% و10% اعتبارًا من هذا العام، لكنني أتوقع أن يكون النصف الثاني من العام أقوى مقارنة بالنصف الأول.

ديف:
ريك، أعتقد أن هذه طريقة رائعة لشرح القدرة على تحمل التكاليف. وبالنسبة لي، ما أفكر فيه دائمًا هو أن اتجاه أسعار المنازل وحجمها، بالنسبة لك، يعتمد بشكل كامل تقريبًا على معدلات الرهن العقاري. وبسبب القدرة على تحمل التكاليف، كما قلت، أليس كذلك؟ نحن الآن نسجل في منتصف شهر ديسمبر. اكتشفنا بالأمس أن لدينا تضخمًا مشجعًا للغاية ونرى، أعتقد أن معدلات الرهن العقاري اليوم كانت 6.3 في المتوسط ​​لمدة 30 عامًا، شيء من هذا القبيل.
إذا رأينا السعر يبقى عند هذا المستوى أو أقل، في رأيي، فإن الناس، كما قال جميل، سوف يعتادون عليه ويعودون إلى السوق بسبب وجود طلب ديموغرافي. ولكن هل يمكنك وضع سيناريو ترتفع فيه معدلات الرهن العقاري؟ لأنني أعتقد أن هذا سؤال كبير لكثير من الناس. هل هناك سيناريو حيث لم تصل معدلات الرهن العقاري إلى ذروتها وتعود إلى 7٪ أو 8٪؟ لأنني عندما أنظر إلى الخبراء، يبدو أنهم منقسمون. بعض الناس يقولون أنه سيعود إلى الخمسة، والبعض الآخر يقول أنه سيصل إلى الثمانية. لذا، هل يمكنك، حتى لو كنت لا تعتقد بالضرورة أن هذا سيحدث، أن تخبرنا ما هو السيناريو الذي يجب أن يتكشف حتى ترتفع معدلات الرهن العقاري إلى ما هو أبعد مما كانت عليه قبل أسبوعين عندما كانت في تلك السبعات المنخفضة؟

ريك:
نعم، هناك عدة سيناريوهات. الأول، أن بنك الاحتياطي الفيدرالي قد يقرر أنه بحاجة إلى الاستمرار في نهجه العدواني، أو على الأقل أكثر عدوانية مما تتوقعه السوق. وهذا النوع من عدم اليقين، وهذا النوع من التقلبات يمكن أن يتسبب في ارتفاع أسعار الفائدة. أحد الأشياء التي يجب أن تضعها في الاعتبار هو أن الرهن العقاري لمدة 30 عامًا عادةً ما يعتمد على عوائد سندات الخزانة الأمريكية لمدة 10 سنوات، وأن هذين المعدلين يسيران جنبًا إلى جنب. وربما يكون هذا بمثابة لعبة البيسبول الداخلية بالنسبة للكثير من مشاهديك، لكن تحمل معنا. عادةً ما يكون هناك فارق يتراوح بين 150 إلى 200 نقطة أساس، أو باللغة الإنجليزية نقطة ونصف إلى نقطتين. لذا، إذا كان العائد على سندات الخزانة لأجل عشر سنوات هو أربعة، فإن الرهن العقاري سيكون عادة 10 أو 5٪. في الوقت الحالي، يحتوي الفارق على مائة نقطة أساس إضافية.
لذا، لو كنا في سوق عادية، فمن المحتمل أن تكون أسعار الفائدة على الرهن العقاري أقل بنقطة واحدة تقريباً مما هي عليه اليوم. لذا، كنت بالفعل في الخمسات. أحد أسباب عدم حدوث ذلك هو عدم اليقين والتقلبات في السوق والاعتقاد بأنه مع انخفاض أسعار الفائدة على القروض العقارية، سترى عددًا كبيرًا من هذه القروض التي تم أخذها منذ ارتفاع أسعار الفائدة، تبدأ في الانخفاض إعادة تمويل. مما يعني أنك إذا كنت تشتري رهنًا عقاريًا في السوق الثانوية، فلن تتمكن من استرداد استثمارك. سينتهي القرض خلال عام أو عامين. لذلك، أثار نموذج التسعير الذعر في السوق الثانوية. لذلك، يمكن أن يستمر بنك الاحتياطي الفيدرالي في رفع أسعار الفائدة بما يتجاوز توقعات الناس. في الوقت الحالي، من المتوقع أن تصل ذروة سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية إلى حوالي 5% أو 5%.
وإذا تجاوزت هذه العتبة، فمن الواضح أن ذلك سيؤدي إلى ارتفاع معدلات الرهن العقاري. لذلك، فإن المفاجأة التضخمية أو النشاط الفيدرالي هو أحد السيناريوهات. لا أرى ذلك بصراحة، لكنه سيناريو. والآخر هو التقلبات العالمية ونحن لا نتحدث كثيرًا عن هذا الأمر وهو أمر خارج عن سيطرتنا إلى حد كبير، ولكن هناك الكثير من القلق بشأن انهيار الاقتصادات العالمية. عندما يحدث ذلك، غالبًا ما ترى الكثير من رأس المال الأجنبي يدخل إلى سندات الخزانة الأمريكية، وكلما زاد رأس المال الأجنبي الذي يدخل إلى سندات الخزانة الأمريكية، انخفضت العائدات. وهذا في الواقع يمكن أن يدفع معدلات الرهن العقاري إلى مزيد من الانخفاض. والجانب الآخر من ذلك هو أنه إذا كان يجب أن تبقى هذه الأموال في الاقتصادات الأجنبية وكان هناك نشاط أقل في تداول تكلفة السندات، فيمكننا أن نرى زيادة في العائدات بالفعل. وإذا حدث ذلك، فسوف ينتهي بك الأمر مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري.
لكنني أعتقد حقًا أن هناك احتمالًا أكبر بكثير أن نرى أسعار الفائدة تصل إلى ذروتها وتبدأ في العودة تدريجيًا إلى الانخفاض أكثر من وجود فرصة لعودة الأسعار إلى السبعات، أو ما هو أسوأ من ذلك، إلى الثمانية. انظر، هناك أشخاص يقولون إن أسعار الفائدة سوف ترتفع إلى ما هو أبعد من ثمانية. هناك أيضًا أشخاص يقولون إن سوق الإسكان سوف ينهار وسنشهد انخفاضًا في الأسعار بنسبة 20٪ إلى 30٪. وأنا أميل إلى الاعتقاد بأن هؤلاء الأشخاص يحاولون بيع شيء ما، وربما ليس شيئًا تريد شراءه. لقد تلقيت بالأمس رسالة عبر الفيسبوك من إحدى صديقات والدتي العزيزات، وأنا لا أختلق هذا الأمر. لقد أرسلت لي بالفعل رسالة تسألني عما إذا كان سوق الإسكان سينهار اليوم.
لذلك، اختار شخص ما تاريخًا لانهيار سوق الإسكان وكان ذلك منتشرًا في جميع أنحاء الإنترنت، على ما يبدو. وإذا كنت منخرطًا في الاستثمار العقاري، وإذا كنت تتطلع إلى شراء منزل للعيش فيه، فعليك أن تنظر إلى الأمور بشكل أكثر عقلانية وأكثر منطقية وبصراحة وبرؤية طويلة المدى. لأن ظروف السوق يمكن أن تكون متقلبة للغاية يومًا بعد يوم، ولكن مع مرور الوقت يميل سوق الإسكان إلى التعافي ويعمل بشكل جيد جدًا.

ديف:
شكرا لكم لتفسير ذلك. أعتقد أنني سأستمر في العودة إلى هذين السيناريوهين، حيث يتحسن التضخم من ناحية، ويتوقف بنك الاحتياطي الفيدرالي عن رفع أسعار الفائدة في أسرع وقت ممكن، مما يؤدي إلى انخفاض أسعار الفائدة على الرهن العقاري. ومن ناحية أخرى، يواصل بنك الاحتياطي الفيدرالي رفع أسعار الفائدة، ولكن هذا يسبب الركود الذي يقلل من عائدات السندات بشكل عام، وهذا يؤدي أيضًا إلى انخفاض أسعار الفائدة على الرهن العقاري. لذلك، بالنسبة لي، أنا في معسكرك نوعًا ما حيث لا أرى سيناريو الانهيار هذا، لأن معظم المسارات وهناك الكثير من عدم اليقين، ولكن معظم السيناريوهات المختلفة التي يمكن أن تتكشف تنتج على الأقل في استقرار معدلات الرهن العقاري، إن لم يكن انخفاض معدلات الرهن العقاري. وأنا أعلم أن الأمر مخيف، لأننا رأينا هذا التضاعف، كما قلت، في معدلات الرهن العقاري. ولكن هناك الآن احتمال قوي بأن يستقر الوضع قليلاً على الأقل.

ريك:
كما تعلم يا ديف، أعتقد أن على الناس أن يدركوا أننا ننظر إلى مجموعة غير عادية من الظروف. لقد كان بنك الاحتياطي الفيدرالي يشعر بالقلق طوال الخمس أو الست سنوات الأخيرة من أن التضخم لم يكن مرتفعاً بما فيه الكفاية. كان لديهم معدل تضخم مستهدف يبلغ 2٪ وذلك لأن كل شيء في الاقتصاد كان يعمل. أعني أن كل شيء في الاقتصاد كان يعمل، ثم قام شخص ما بضرب خفاش في الصين والشيء التالي الذي عرفناه أن العالم قد تغير. واتخذت الحكومة بعض القرارات التي بدت في البداية وكأنها قرارات جيدة، ولكن تبين أنها ليست قرارات عظيمة من وجهة النظر الاقتصادية حيث أننا بالغنا في تحفيز الاقتصاد بشكل كبير. قال أحد أصدقائي وهو خبير اقتصادي إن الحكومة أخذت حفرة بقيمة ثلاثة تريليونات دولار وحاولت ضخ 15 تريليون دولار فيها.
لذلك، قمنا بزيادة العرض النقدي بنسبة 50%، ولأولئك الذين لا يتابعون الاقتصاد، فإنكم تتابعون لاعبي البيسبول خلف بطاقات البيسبول الخاصة بهم. يؤدي الإفراط في إمداد المعروض النقدي إلى التضخم، وعليك أن تتخلص من ذلك. المشكلة الأخرى هي أننا بالغنا في تحفيز المستهلكين، لذلك بدا أن الجميع في البلاد حصلوا على شيك تحفيزي وتم تعزيز إعانات البطالة بشكل كبير، مما أدى إلى نقص العمالة، مما أدى إلى نمو الأجور ونمو الأجور يؤدي إلى التضخم. ثم حدث انقطاع في سلسلة التوريد بسبب فيروس كورونا، مما أدى إلى خلل في العرض والطلب، وبالتالي ارتفعت الأسعار في كل شيء. والرئيس باول، كان بنك الاحتياطي الفيدرالي شفافًا للغاية في قوله: "لقد قللنا من تقدير التضخم، لقد تجاهلناه، لقد نفثنا".
لذلك، كان لدينا هذا مرة واحدة في كل جيل، ونأمل أن يكون الوباء الذي أفسد الاقتصاد، وأبالغت الحكومة في رد فعلها تجاهه، وفجر الكثير من التحفيز في الاقتصاد، مما يؤدي دائمًا إلى التضخم. وقد انضم بنك الاحتياطي الفيدرالي لمحاولة إبطاء الأمور بعد فوات الأوان. لذا، كان عليهم أن يكونوا عدوانيين بشكل مفرط. مرة أخرى، لم نشهد أبدًا تضاعف معدلات الرهن العقاري خلال عام واحد، أبدًا. ولو لم تتغير الأمور بسبب هذه المجموعة غير العادية من الظروف، لم نكن لنشهد ارتفاع معدلات الرهن العقاري إلى 7%. وكانت سترتفع من هذه المستويات المنخفضة تاريخياً، لأن ذلك كان جزءاً من حوافز بنك الاحتياطي الفيدرالي للتأكد من بقاء سوق الإسكان مستقراً والاقتصاد مستقراً.
لكننا نتعامل مع ظروف غير عادية أدت إلى ارتفاعات غير عادية في معدلات الرهن العقاري، ولا يزال بقية الاقتصاد يعمل بشكل جيد. لذلك، حتى لو انتهى بنا الأمر إلى الركود في العام المقبل، وأعتقد أنه من المحتمل أن يكون بنك الاحتياطي الفيدرالي قد قام بالفعل بالتصحيح الزائد وسوف ينتهي بنا الأمر إلى الركود، فمن المفترض أن يظل الركود قصيرًا ومعتدلًا إلى حد ما. الركود ولا ينبغي أن يكون له تأثير سلبي طويل المدى أو رهيب على سوق الإسكان.

ديف:
نعم، هذه نقطة رائعة، لأنني أردت أن أتحدث عن حالة المستهلك الأمريكي أو مالك المنزل. لديك الكثير من الخبرة في حبس الرهن وهذا الجانب من العمل. ومما أرى، على الرغم من انخفاض أسعار المنازل وتسريح بعض كبار الموظفين من الشركات الكبيرة المعروفة، يبدو، بشكل عام، أن المستهلكين الأمريكيين في وضع جيد جدًا وأن أصحاب المنازل على وجه الخصوص ما زالوا يدفعون قروضهم العقارية. هل هذا صحيح؟ هل ترى شيئا مختلفا؟

ريك:
لا، أنت على حق. لقد قمنا مؤخرًا بإعداد تقرير حول حقوق ملكية أصحاب المنازل في ATTOM، وقبل كل شيء، لا يزال هناك قدر قياسي من حقوق ملكية أصحاب المنازل، 29 تريليون دولار، لم نشهد شيئًا مثل ذلك من قبل. وهذا يتعلق بمخزون من المساكن تبلغ قيمته حوالي 41 تريليون دولار. لذا، إذا نظرت إلى عبء الديون الذي يتحمله الناس، فهو في الواقع منخفض جدًا كنسبة مئوية من قيمة ممتلكاتهم. لقد اكتشفنا أن حوالي نصف أصحاب المنازل هم من نسميهم أغنياء الأسهم، مما يعني أنهم مدينون بأقل من نصف قيمة منازلهم على رهنهم العقاري. ومن المثير للاهتمام أن 93% من المقترضين الذين يعانون حاليًا من حبس الرهن لديهم بالفعل حقوق ملكية إيجابية، وهو عكس تمامًا ما كنا عليه أثناء الأزمة المالية الكبرى عندما كان ثلث أصحاب المنازل تحت وطأة الرهن وكان كل شخص تقريبًا في حالة حبس الرهن مقلوبًا رأسًا على عقب.
لذلك، حتى لو كان لدينا أشخاص في حبس الرهن، فإن لديهم الفرصة لتحقيق هبوط سلس. لذلك، إذا كانوا في وضع قصير الأجل من الضائقة المالية، فمن المتصور أن يتمكنوا حتى من إعادة تمويل قرضهم مع المقرض إذا كانوا قد تعافوا الآن نوعًا ما. ولكن حتى لو لم يتمكنوا من ذلك، لديهم الفرصة لبيع منزلهم، لأنه كما تحدثنا سابقًا، لا يزال هناك طلب. إذا قمت بعرض عقار في السوق بسعر صحيح، فستتمكن من بيعه. لكن ليس لدينا مشكلة حبس الرهن في الوقت الحالي. المستوى الطبيعي لنشاط حبس الرهن تاريخياً هو حوالي 1٪ من القروض. لذلك، سيكون ذلك في السوق اليوم، حوالي 550,000 منزل في مرحلة ما من حبس الرهن.
بدلا من ذلك لدينا حوالي 260,000،60. لذلك، نحن ندير حوالي نصف المستويات الطبيعية تاريخياً لنشاط حبس الرهن ونعمل عند حوالي 2023٪ مما كنا عليه قبل الوباء. لذا، على الرغم من أن أعداد حبس الرهن آخذة في الارتفاع تدريجيًا هذا العام، فمن المحتمل ألا نعود إلى المستويات الطبيعية بناءً على معدلات النشاط الحالية حتى وقت ما في منتصف إلى أواخر عام XNUMX. لذا، ضع في اعتبارك أنه يمكننا مضاعفة حجم حبس الرهن العقاري لدينا الآن وهذا من شأنه أن يعيدنا إلى طبيعتنا. وكانت جودة القروض على مدى العقد الماضي غير عادية. لم يتحمل المقرضون سوى القليل من المخاطر، وكان المقترضون مؤهلين تأهيلاً عاليًا. ومن وجهة نظرك يا ديف، فإنهم يستمرون في سداد مدفوعاتهم في الوقت المحدد حتى لو كانوا تحت الماء.
وأعتقد أن هذا أمر مهم يجب على الناس أن يأخذوه في الاعتبار، لأنني كنت أطرح هذا السؤال كثيرًا مؤخرًا. فقط لأن المقترض يذهب تحت الماء لا يعني أنه سيذهب إلى حبس الرهن. وهما مرتبطان بشكل هامشي فقط. وفقط لإعطائك نقطة بيانات، فإن حوالي 6٪ من أصحاب المنازل اليوم في جميع أنحاء البلاد أصبحوا أقل من قروضهم. وقد ذكرت للتو أن نصف بالمائة من المقترضين يعانون من حبس الرهن. وهذا يعني أن بقية هؤلاء الأشخاص يسددون مدفوعاتهم في الوقت المحدد. وبعضها كان تحت الماء منذ الركود الكبير وفي الأسواق التي لم تتعاف تمامًا أبدًا. لكنهم يواصلون سداد مدفوعاتهم لأنهم في مرحلة ما سيكونون في المنطقة الإيجابية.
وبصراحة، في كثير من الحالات، يكون الاستمرار في سداد أقساط الرهن العقاري أرخص بالنسبة لهم مقارنة بإرسال مفاتيح البنك بالبريد ومحاولة العثور على مكان للإيجار. لذلك، هذين ليسا متصلين حقا. الآن، إذا كنت غارقًا في سداد قرضك وانتهى بك الأمر في حبس الرهن، فمن الصعب جدًا حل ذلك بنجاح. لكن كونك تحت الماء ليس هو ما يدفع الناس إلى حبس الرهن. لا يزال هذا نوعًا من الكارثة المالية المنزلية، وفقدان الوظيفة، وفقدان الدخل، والوفاة في الأسرة، والطلاق، والفواتير الطبية غير المتوقعة، وشيء من هذا القبيل هو ما يدفع الناس إلى حبس الرهن. أعدك أنك ستبدأ في قراءة العناوين الرئيسية حول التهديد الذي يلوح في الأفق المتمثل في انخفاض أسعار المقترضين بشكل متزايد مع ثبات أسعار المنازل أو انخفاضها.
واضطررت إلى إخراج إحدى المراسلات من الحافة بالأمس بسبب تقرير قرأته واعتقدت أن 8٪ من المقترضين أصبحوا الآن فجأة تحت الماء. وما قاله هو أن 8٪ من المقترضين الذين حصلوا على قروض في العام الماضي بدفعات مقدمة منخفضة للغاية والذين عاشوا في الأسواق التي انخفضت فيها الأسعار أصبحوا الآن تحت مستوى المياه. وقلت، هذا جزء من نسبة المقترضين. لكن العناوين الرئيسية ستحذرك من أن أزمة القروض المتعثرة التي تلوح في الأفق على وشك أن تتفوق علينا. وفي بعض الأحيان يدفعني ذلك إلى الجنون، لكن أعتقد أنه يبقيني مشغولاً وهذا ما يبقيني موظفًا. لذا، فهذا ليس بالأمر السيئ.

جميل:
ريك، أنا أقدر المعلومات ولا أستطيع أن أتفق معك أكثر فيما يتعلق بحالة حبس الرهن وأين نحن على المستوى الوطني فيما يتعلق بالإنصاف وما إذا كان هناك بالفعل ضعف هناك. وأنا أوافق، لا أعتقد أن هناك حقا. أعتقد بالطبع أن الإثارة ستجذب الانتباه أو تجذب الانتباه دائمًا، ولذا سنرى ذلك دائمًا. ولكن باعتباري مستثمرًا عقاريًا ولمجتمع BiggerPockets الذي يحب الاستماع إلى أفكارك ورؤى ديف ونكاتي، أريد أن أفهم أين تكمن الفرصة، لأن هذه هي الحقيقة بالنسبة لي. أنا مشتري نقدا. أنا في الغالب أعمل في تجارة الجملة، لكنني بدأت في حيازة الممتلكات لأن ما رأيته هو أن هناك إرهاقًا هناك.
البائعون في الوقت الحالي الذين لديهم موقف، والذين يتعين عليهم البيع، وليس الشخص الذي يريد فقط الترقية أو النقل لأنه لم يعد يحب حجم غرفة المعيشة الخاصة به، أو ليس فقط الأشياء التجميلية، ولكن الأسباب الحقيقية للبيع. هناك إرهاق في السوق وقد تمكنت حقًا من الاستفادة من هذا الإرهاق وشراء الأشياء. على سبيل المثال، كنت أقول لديف منذ بضعة أيام، أن هناك عقارًا في الحي الذي أعيش فيه، تبلغ قيمته أكثر من 2 مليون دولار. تم تقييم هذا المنزل للتو في شهر يوليو بسعر 1,000,005 وسأقوم بإغلاقه خلال يومين بسعر واحد عند 800 عند 950، وسأشتري اثنين في الحي الذي أعيش فيه بنفس الوضع.
ولذلك أجد هذا الإرهاق وأستغله، لأنني مستثمر عقاري وهذا ما نفعله. وكل تلك الأسهم التي وصفتها والتي يجلس عليها أصحاب المنازل، فإنهم على استعداد لمقايضتها للتخلص من هذا التعب، ليكونوا قادرين على الخروج من الموقف. هذه هي الفرصة التي أراها. هل ترى فرصًا أخرى يمكننا كمستثمرين عقاريين النظر إليها والانقضاض عليها من أجل الحصول على وضع أفضل مع نهاية عام 2023 حتى عام 2024؟

ريك:
لذا، أود أن أهنئك على كونك مسؤولاً عن العناوين الرئيسية التي سيراها الناس حول انخفاض أسعار المنازل. لذا، عمل جيد ديف وجميل. لا، هناك فرص هناك. هذا هو أفضل وقت في السنة للشراء عادةً، نظرًا لقلة الطلب في السوق. لذلك، لديك منافسة أقل على الأصول التي تصبح متاحة وعادة ما يكون أصحاب المنازل أكثر استعدادًا للتفاوض في هذا الوقت من العام بسبب قلة المنافسة. لذلك، بشكل عام، في الفترة ما بين أواخر نوفمبر ومنتصف يناير في معظم أنحاء البلاد، تعد أفضل الأوقات للبحث عن تلك الصفقات النسبية. ثانيًا، إذا كان شخص ما يبيع الآن، عليك أن تسأل نفسك لماذا يبيعون وما إذا كان عليهم البيع.
إذن، أنت تفعل الشيء الصحيح تمامًا. أنا شخصياً أعتقد أن أحد أسباب بقاء مستويات المخزون منخفضة خلال معظم عام 2023 هو أن الأشخاص الذين لا يضطرون إلى البيع لن يبيعوا. إنهم سعداء تمامًا بالجلوس هناك مع رهنهم العقاري بنسبة 3% وعدم المتاجرة به في سوق متراجع للحصول على منزل أكثر تكلفة برهن عقاري بنسبة 7%. إذا لم يكن عليهم أن يفعلوا ذلك، فلن يفعلوا ذلك. لذا، إذا رأيت شخصًا يبيعه على الأقل يطرح السؤال: هل هذا بيع قسري؟ هل يجب عليهم البيع؟ وإذا كان الأمر كذلك، فهناك بعض النفوذ التفاوضي هناك. لذا، أعتقد أن هذا منطقي بعض الشيء. تريد الاستمرار في متابعة اتجاهات التسعير. نحن نتطلع على الأرجح إلى انخفاض الأسعار بنسبة 5٪ على المستوى الوطني في أسعار المنازل. وتتوقع فاني ماي أن تنخفض الأسعار في العام المقبل من يناير إلى ديسمبر بنحو نقطة ونصف، وسيكون تصحيحًا محليًا للغاية.
لذا، عليك الانتباه إلى نشاط السوق المحلي. على سبيل المثال، من المحتمل أن تنخفض أسعار كاليفورنيا في المتوسط ​​بنحو 10%. نشهد الآن في منطقة الخليج انخفاض الأسعار في بعض المستويات بنسبة 20٪ بالفعل. ولكن إذا كنت في الولايات الجنوبية الشرقية، فقد لا ترى انخفاض الأسعار على الإطلاق، لأنك لا تزال ترى نموًا سكانيًا ونموًا في الوظائف. لذا، قد لا ترتفع الأسعار بنسبة 20% سنويًا، لكنها قد ترتفع بنسبة 2% إلى 3%. لذلك عليك أن تبحث عن فرص السوق المحلية تلك وأن تحدد المزيج المناسب لك. ومرة أخرى، إذا كنت في سوق تنخفض فيه الأسعار، فقد تفكر في شراء عقار للإيجار، لأنك لا داعي للقلق بشأن الارتفاع الفوري لأسعار المنازل. إذا كنت تنظر إلى سوق ترتفع فيه الأسعار، فربما تكون هذه فرصة أفضل لتقلب الأسعار، لأن الزعانف تحتاج حقًا إلى ارتفاع الأسعار لتحقيق أرقامها في معظم الأوقات.
أما الفرصة الأخرى، فقد ذكرنا أنه لا يوجد الكثير من حالات حبس الرهن العقاري، ولكن إذا كنت ستلعب في هذا السوق بحثًا عن الفرص، فيجب عليك تغيير النموذج، على الأقل في عقلك، من حيث كنا خلال الدورة الأخيرة. لقد ذكرنا عدد المقترضين الذين كانوا تحت قروضهم في المرة الأخيرة. وهذا يعني أنهم لا يستطيعون التخلص من العقار ما لم يوافق البنك على البيع على المكشوف. وكان هناك الكثير منهم، ولكن ليس كثيرًا بالنسبة لعدد الأشخاص الخاضعين لحبس الرهن. لم يتم بيع الكثير من العقارات في المزادات لأن البنوك لم تتمكن من تسعيرها بسعر منخفض بما يكفي ليتمكن المستثمرون من تحقيق الأرقام. لذا، انتهى الأمر ببنوك البنوك باستعادة ملكية غالبية العقارات الخاضعة لحبس الرهن، ولذا كان من المنطقي أن ينتظر المستثمر حتى يستعيد البنك حيازتها، وينتظر عودة العقار إلى السوق ويتفاوض بعد ذلك على تلك العقارات المملوكة للبنك، تلك منظمات البيئة الإقليمية.
هذا لا يحدث هذه المرة. لقد ذكرت أن نشاط حبس الرهن بشكل عام يبلغ حوالي 60٪ من مستويات ما قبل الوباء. نشاط REO واستعادة ملكية البنوك عند مستوى 30٪ تقريبًا مما كنا عليه قبل الوباء. لذا، ما نراه هو بدء المزيد من عمليات حبس الرهن، لكن المزيد من الأشخاص يبيعون منازلهم في المرحلة المبكرة من حبس الرهن قبل مزاد حبس الرهن. ويتم بيع العقارات التي يتم طرحها في المزادات بمعدل 70% تقريبًا، وهو ما يعادل ضعف المعدل الذي يتم بيعه عادةً من خلاله. لذلك، هناك عدد أقل من العقارات التي يتم عرضها في المزاد، وهناك عدد أقل من العقارات التي تتجاوز المزاد، وتعود إلى المقرضين. ولدى قروض إدارة الإسكان الفدرالية هذا البرنامج المسمى CWCOT، وهو أكثر ما يتعلق بأشياء لعبة البيسبول، ويتم نقله دون تصريح بالملكية، وأي عقار قروض إدارة الإسكان الفدرالية لا يبيع في المزاد يتم بعد ذلك تعيينه إلى شركة مزادات عبر الإنترنت لبيع فرصة ثانية، وعند هذه النقطة عادةً ما خفض الأسعار قليلا.
لذا، إذا كنت مستثمرًا ينتظر منظمات الاستثمار الإقليمية، وينتظر العقارات المملوكة للبنك، فلن تكون هذه هي الفرصة المناسبة هذه المرة. هذه المرة سيتعين عليك العثور على هؤلاء المقترضين في المرحلة المبكرة من حبس الرهن، وإذا لم تتمكن من التوصل إلى اتفاق معهم قبل المزاد، فيجب أن تكون مستعدًا للذهاب إلى المزاد. وهنا يأتي دور شخص مثلك، جميل، كمشتري نقدًا لأن معظم تلك المزادات تتطلب نقدًا أو شيك مصرفي. وفي السوق اليوم، أنت تتمتع بميزة هائلة إذا كنت مشتريًا نقدًا، لأن الجميع يتطلعون إلى قروض عقارية تقليدية بنسبة 6 و7% وقروض مستثمرين تتراوح عوائدها بين 10 و12% الآن إذا كنت 'نحصل على تمويل الجسر. لذلك، لا تزال هناك فرص متاحة، ولكن سيتعين عليك بذل قصارى جهدك.

ديف:
حسنًا، شكرًا ريك، هذا مفيد للغاية. أعتقد أن هناك الكثير من الخوف، مرة أخرى، مع العناوين الرئيسية وتقديمك رأيًا أكثر رصانة حول ما يحدث وتحليلًا جيدًا حقًا أين تكمن الفرصة. قبل أن نخرج من هنا، أريد أن أسألك عن شيء ذكرته عندما كنا نتحدث للتو قبل العرض، وهو أن شركة ATTOM، الشركة التي تعمل بها، أصدرت تقريرًا حول نشاط الإصلاح والقلب. هل يمكنك أن تخبرنا قليلاً عما تعلمته؟

ريك:
نعم، ولأي شخص مهتم، لدينا قسم لرؤى السوق على موقعنا حيث ننشر جميع هذه التقارير مجانًا. لذلك، ليس حتى شيئًا يتعين عليك دفع ثمنه، ولكننا أصدرنا مؤخرًا تقرير الإصلاح والقلب الذي غطى التقليب في الربع الثالث من عام 2022. كان هذا خبرًا جيدًا كلاسيكيًا، وتقريرًا إخباريًا سيئًا، يا ديف. والخبر السار هو أنه كان هناك أكثر من 92,000 تقلب في هذا الربع، وهو ثالث أعلى رقم مسجل. وكنا ننظر إلى البيانات على مدار الـ 22 عامًا الماضية، وهذا رقم جيد جدًا. الخبر السيئ هو أن هذا هو الربع الثالث على التوالي الذي انخفض فيه هذا الرقم. لذا، فإن الاتجاه هو تقليل التقلبات والأخبار السيئة حقًا هي أن إجمالي الأرباح وهوامش الربح الإجمالي قد انخفضا، وإجمالي الأرباح هو ببساطة السعر الذي تم بيع العقار به مقابل السعر الذي تم شراؤه به.
ومن ثم فإن الهوامش هي النسبة المئوية التي يمثلها هذا الربح مقارنة بسعر الشراء الأصلي. لذلك، هذا لا يأخذ في الاعتبار أشياء مثل تكاليف المواد، والعمالة، والتمويل، ونحن نعلم أن كل هذه التكاليف قد ارتفعت. لذلك، فهو ليس سوقًا مثاليًا للزعانف. الأسواق المثالية لديها طلب مرتفع، وانخفاض العرض، وارتفاع الأسعار بسرعة. والكرز الموجود في المثلجات هو انخفاض معدلات التمويل وقد رأينا كل هذه الظروف، ولا يزال لدينا طلب، لكنه ضعيف. لقد استقرت الأسعار أو في بعض الحالات آخذة في الانخفاض، وأصبح التمويل أكثر تكلفة، ويستغرق البيع وقتًا أطول، كما أن تكاليف المواد والعمالة إلى جانب تكاليف التمويل كلها أعلى. لذا، إذا كنت تعمل في مجال الإصلاح والقلب، فأنت بحاجة حقًا إلى أن تكون جيدًا في الرياضيات الآن.
يجب أن تكون حريصًا للغاية على عدم دفع مبالغ زائدة مقابل العقار الذي تشتريه. يجب أن تكون حريصًا جدًا على عدم التقليل من تكلفة الإصلاحات، وعدم التقليل من طول الوقت الذي ستستغرقه لنقل العقار. وبالمناسبة، نحن لا نتحدث عن الأسواق التي يستغرق فيها بيع العقار 60 أو 90 يومًا عندما يكون جاهزًا للانطلاق. ما زلنا نتوقع بضعة أسابيع في معظم الأسواق، ولكن هذا أعلى من بضعة أيام في العام الماضي. لذا، عليك أن تحسب تلك التكاليف التي تحملها. لا أرغب في اختيار أي شخص، لكنك تعلم أنه سوق صعب عندما تخسر شركة Zillow 352 مليون دولار في ربع سنة ثم تجعل Opendoor ذلك يبدو وكأنه تغيير بسيط بخسارة مليار دولار.
ومرة أخرى، هذه ليست نماذج إصلاح وقلب حقًا، إنها نماذج مراجحة، ولكنها توضح لك فقط ما يمكن أن يحدث إذا أخطأت في نموذج التسعير الخاص بك وقمت بذلك على نطاق واسع. أنت ترتكب خطأً في منزل واحد بقيمة آلاف الدولارات، وترتكب خطأً في آلاف المنازل بقيمة مئات الملايين من الدولارات. لذا، فهو يظهر لك أنه حتى الشركات التي تتوقع أن تكون أكثر احترافًا قليلًا، وأكثر تعقيدًا قليلًا في نماذجها، ترتكب أخطاء، وترتكب أخطاء كبيرة جدًا، وينتهي بها الأمر بتسريح ثلث موظفيها بسبب من تلك الأخطاء. لذلك، هذا يوضح أنه باعتبارك زعنفة، فإنك تحتاج حقًا إلى شحذ قلم الرصاص الخاص بك في هذه الدورة.
وهي ملاحظة تحذيرية للأشخاص الذين دخلوا للتو في هذا الجزء من العمل. قد يكون توقيت السوق صعبًا، ولكن إذا اخترت الوقت الخطأ، وقمت بالشراء بسعر أعلى من السوق وقللت من تكاليف الإصلاح، فأنت تنظر إلى سيناريو سيئ جدًا لهذا الوجه. لذا، إنه الوقت المناسب للتعامل مع شخص مثل BiggerPockets حيث يمكنك الحصول على قدر كبير من التعليم، ويمكنك الحصول على الكثير من الأدوات والمنتجات التي تحتاجها للتأكد من أنك تفعل الشيء الصحيح. وبالتأكيد استمع دائمًا إلى On the Market Podcast، لأنه هو المكان الذي تحصل فيه على جميع المعلومات الصحيحة.

جميل:
ريك، شكرا جزيلا لك على هذه البصيرة. أردت فقط التعمق أكثر، والتحدث من تجربتي الشخصية مع عدد من التقلبات، لدينا عشرات منها كانت تحدث ورأينا ذلك في نقطة السعر بين 750 إلى مليون وXNUMX النصف، ذهب الطلب. كان علينا أن نكتب شيكات للخروج من تلك الصفقات وإخراجها من الدفاتر. ومع ذلك، في المنزل المبدئي، وهو نقطة سعر مشتري المنزل لأول مرة، لا تزال هذه العقارات قيد التداول وفي الواقع لا يزال هناك قدر كبير من الطلب. عندما كنتم تقومون بتجميع هذا التقرير يا رفاق، هل وجدتم تلك الاختلافات وهل هناك قسم فرعي ضمن سوق الإصلاح والقلب الذي قد يتمكن الأشخاص في العمل من التركيز عليه حتى يتمكنوا من التغلب على هذه العاصفة والتغلب على المياه وليس يفقدون أطقمهم وينطوون حتى تبدأ الأمور في العودة؟

ريك:
نعم، ولكن قبل أن أذهب إلى هناك، دعني أطرح لك سيناريو آخر، وأنا أعلم أنك تفعل هذا. لقد ذكرت ذلك في وقت سابق. قد يواجه الزعنفة النموذجية صعوبة في تحديد الأرقام بالقلم الرصاص هذه الأيام، ولكن هناك فرصة لتأجير العقارات. أعتقد أننا ذكرنا سابقًا أن حوالي 10 إلى 20% من الأشخاص الذين اعتقدوا أنهم سيشترون قرروا الاستئجار بدلاً من ذلك. يمكنك تقديم حجة منطقية مفادها أنهم إذا أرادوا شراء منزل، فقد يفضلون استئجار منزل بدلاً من شقة. ربما لديهم احتياجات لمزيد من المساحة، أيا كان.
لذلك، لا تزال هناك فرصة لتأجير العقارات لعائلة واحدة، وأعتقد أن هذه الفرصة ستستمر في النمو. الآن، إذا كنت شخصًا متقلبًا، فقد لا يكون لديك عمليات وإجراءات تجارية مطبقة لتصبح مالكًا لعقار مستأجر، ولكن يمكنك بالتأكيد تحديد تلك العقارات وربما تصبح تاجر جملة وتجد تلك العقارات التي تمثل فرصًا وتبيعها للناس الذين يريدون استئجار العقارات وتحقيق بعض الأرباح من خلال القيام بذلك دون المخاطرة بشراء تلك العقارات وإصلاحها والاحتفاظ بها. لذا، هذه فرصة واحدة.

جميل:
وأنا لم أدفع لك أبداً لتقول ذلك، بالمناسبة.

ريك:
لا، إنها فرصة حقيقية في الوقت الحالي، وهناك بعض المتقلبين الذين في الواقع على المدى القصير، نظرًا لأن أحجامهم ليست ضخمة، يصبحون مالكي عقارات مستأجرة، لأن المهارات اللازمة للعثور على منزل وشرائه وإصلاحه هي نفسها . الآن أصبح الأمر مجرد مسألة كونك المالك على المدى القصير، وربما حتى العثور على شخص ما للقيام بذلك. ولكن مع ذلك، بالنسبة لسؤالك الأصلي، أنا أتحدث بعبارات عامة واسعة جدًا هنا، جميل، لكننا نرى نفس الشيء الذي تراه في السوق الخاص بك. لقد جف الطلب عند الطرف الأعلى بشكل ملحوظ أكثر قليلاً منه عند مستوى الدخول. وهذا صحيح إلى حد كبير في جميع أنحاء البلاد. من المحتمل أن يكون هناك عدد قليل من القيم المتطرفة هنا وهناك، ولكن بشكل عام، هذا ما نراه. هناك القليل جدًا من مخزون مستوى الدخول.
لذلك، إذا وجدت عقارًا يمكنك إعادته إلى السوق كعقار تم إعادة تأهيله، فمن المحتمل أن تكون لديك فرصة جيدة لبيعه وبيعه بسعر معقول. لديك أيضًا المزيد من المنافسة، لأن هذا هو المكان الذي تبحث فيه المؤسسات الكبرى عن عقارات للإيجار. هذا هو المكان الذي تستأجر فيه عائلة واحدة، ويبحث صغار المستثمرين عن العقارات. ومن الواضح أن هذا هو المكان الذي يبحث فيه المشترون لأول مرة عن العقارات. لذلك، ليس من السهل العثور على تلك العقارات للشراء وإصلاحها، ولكن إذا كنت تنظر إلى قسم من السوق أكثر صحة من غيره، فإن مستوى الدخول هذا، ويمكنني أن أقول حتى في الكثير من الأسواق يصل إلى في الطبقة المتوسطة، لا تزال ترى قدرًا لا بأس به من الطلب.
إنه بمجرد وصولك إلى الطبقة المتوسطة العليا وخصائص المستوى الأعلى التي تراها، في الواقع، ترى مشكلتين. أنت ترى انخفاض الطلب في السوق، ولكنك ترى أيضًا أضعف الأسعار من حيث الارتفاع عند تلك المستويات الأعلى. ولهذا السبب تشهد أماكن مثل سان فرانسيسكو انخفاضًا ملحوظًا في الأسعار في أماكن مثل، لا أعرف، دي موين، أيوا.

جميل:
شكرا.

ديف:
ريك. أعتقد أننا يمكن أن نفعل هذا طوال اليوم، ولكن علينا أن نخرج من هنا قريبا. هل هناك أي شيء آخر تعتقد أنه يجب على جمهورنا معرفته ونحن نتجه إلى العام الجديد ولم نقم بتغطيته بعد وتعتقد أنه من المهم بالنسبة لهم أن يأخذوه في الاعتبار؟

ريك:
جي، أنا لا أعرف. لقد تحدثنا عن استراتيجيات الاستثمار والاقتصاد وسوق الإسكان. أعتقد أن فكرة فراقي ستكون، احذر من الضجيج. سوف تقرأ الكثير من الأشياء الكئيبة والعذاب. من المحتمل أن يكون لديك مستمعون ينتظرون ويسيل لعابهم لانهيار السوق الذي يروج له المتهورون على موقع YouTube. وأود أن أقول لا تنتظر. توقيت السوق يكاد يكون من المستحيل. إذا قمت بإجراء العمليات الحسابية ورسمت الأرقام بالقلم الرصاص، فقد حان الوقت للمضي قدمًا. وهذا صحيح سواء كنت تتطلع إلى الإصلاح والقلب، أو شراء عقار مستأجر، أو شراء منزل للانتقال إليه. إنه سيناريو مثير للاهتمام، حيث أنه إذا كان بإمكانك العثور على عقار يمكنك تحمل تكاليفه والاحتفاظ به لفترة من الوقت، يمكنك في الواقع رؤية سيناريو حيث بعد عامين من الآن، تكون دفعاتك الشهرية أقل مما هي عليه اليوم، و هذا ليس شيئًا من المحتمل أن تراه إذا كنت ستستأجر عقارًا، لأن سعر الإيجار الخاص بك سيرتفع تقريبًا كل عام.
لذلك، أقول للناس، وخاصة الأشخاص الذين سيمتلكون عقارًا لفترة من الوقت، إذا وجدت شيئًا تفيد الأرقام، فلا تنتظر حتى يصل السوق إلى القاع. يمكنك التعايش مع القليل من التقلبات على المدى القصير. تنخفض أسعارك بنسبة 2½، 3%، 5%، وستعود للارتفاع مرة أخرى. وتاريخيًا، يمكنك العودة إلى آخر مائة عام من أسعار المنازل، لقد شهدنا مرة واحدة فقط حيث انخفض السوق بنسبة 20٪ وظل عالقًا هناك لفترة من الوقت، وكان ذلك هو الركود العظيم. لكن أسعار المنازل لا ترتفع كل عام، ولكن مع مرور الوقت، ارتفعت باستمرار سنة بعد سنة، سنة بعد سنة. لذا، لا تصدق هذه الضجة، ولا داعي للذعر، ولكن كن حذرًا قدر الإمكان قبل اتخاذ تلك القرارات. لا تفرط في التفكير في الأمر، ولكن تأكد من إجراء هذه الحسابات والتحقق منها مرتين.

ديف:
حسنًا. حسنا، شكرا لك، ريك. نحن نقدر تلك الكلمات الفراق ونتفق بالتأكيد. يجب أن يكون الناس... على الأقل اقرأ المقال بأكمله، أليس كذلك؟ في كثير من الأحيان يكون رد فعل الأشخاص على العنوان الرئيسي وكأنهم، "حسنًا، هل قرأت بقية المقال؟ لم يكن الأمر بهذا السوء." لذا، نصيحة رصينة عظيمة هناك. نحن نقدر ذلك، ريك. ريك شارجا هو نائب الرئيس التنفيذي لمعلومات السوق في ATTOM Data. ريك، إذا أراد الناس التواصل معك، أين يجب أن يفعلوا ذلك؟

ريك:
لذا، يمكنك أن تجدني على LinkedIn أو Twitter، يا ريك شارجا، أي منهما سهل جدًا. إذا كنت تريد التواصل معي على LinkedIn، فتأكد من ذكر On the Market أو Jamil and Dave حتى أعرف أنك لست أحد الأشخاص المجانين على LinkedIn الذين يتواصلون معك تحت اسم مستعار. يمكنك أيضًا العثور على attomdata.com. لدينا قسم رؤية السوق. نحن نتواجد في جميع أنحاء وسائل التواصل الاجتماعي، لكننا ننشر تقارير مجانية كل أسبوع عن جميع جوانب سوق الإسكان. لذا، لا تتردد في متابعتنا هناك، وأتطلع إلى التواصل مع الكثير منكم.

ديف:
حسنًا. شكرا مرة أخرى، ريك. سيتعين علينا إعادتك خلال ستة أشهر. لقد قلت إن النصف الثاني من عام 2023 قد يكون مختلفًا تمامًا، لذلك سنعيدك دائمًا إلى هذه النقاط المحورية لسوق الإسكان إذا كنت على استعداد للانضمام إلينا مرة أخرى.

ريك:
استمتع دائمًا بالمحادثة يا شباب. في أي وقت.

جميل:
حسناً، لقد سمعتموها يا رفاق. قال ريك أن يكون تاجر جملة في العام الجديد. ما رأيك يا ديف؟

ديف:
أستطيع أن أشهد أنه على الأقل خارج البث المباشر، لم أر جميل يدفع لريك ليقول ذلك.

جميل:
رقم

ديف:
ربما كان قد فعل ذلك على انفراد.

جميل:
إنه شيء حقيقي. أعتقد أن هناك فرصًا مذهلة، وخاصة إذا كنتم تبحثون عن استراتيجية لعام 2023، ففكروا بها حقًا وأجروا محادثات مع الأشخاص في المنتديات. تحدث إلى الأشخاص على BiggerPockets وفكر حقًا، وافهم الاكتتاب، واكتشف الأرقام. كما قال ريك، اشحذ قلم الرصاص وسوف تنجح.

ديف:
أحب أن يكون هذا هو عرضنا الأول للعام الجديد، لأنني أعتقد أن ريك يقدم معلومات جيدة حقًا وليست وردية بشكل مفرط، لكنه يشير إلى أن هناك فرصًا وأن الكثير من الأشياء التي تقرأها في الغالب هي على أساس الخوف وليس على أساس الواقع. لذا، إذا كنت تتطلع إلى تنمية محفظتك الاستثمارية أو الدخول في مجال العقارات لأول مرة في عام 2023، نأمل أن تكون قد حصلت على الكثير من الدروس الجيدة مما شاركه جميل وريك معك اليوم. يبدو الأمر غريبًا، لأننا نسجل هذا في منتصف شهر ديسمبر، ولكن أعتقد سنة جديدة سعيدة لكل من يستمع.

جميل:
سنة جديدة سعيدة.

ديف:
نحن نقدر لك حقا. سنحظى بعام جيد جدًا. لدينا الكثير من الأشياء المخصصة لك في السوق. نحن نقدر استماعكم جميعًا، ونتمنى لكم حظًا سعيدًا جميعًا في استثماركم العقاري وأوضاعكم الاقتصادية في عام 2023. جميل، أين يجب أن يجدك الناس؟

جميل:
يمكنك أن تجدني على قناتي على YouTube على youtube.com/jamildamji. تحقق مني على IG أيضًا. أشعر نوعًا ما، يا ريك، أنه من المنطقي أن يكون موجودًا على LinkedIn وTwitter وأنا على Instagram وTikTok.

ديف:
نعم، هذا يفعل ذلك. هذا يتتبع. انها على العلامة التجارية بالتأكيد.

جميل:
سنة سعيدة يا شباب.

ديف:
قطعاً. ولدينا أيضًا قناة على YouTube لـ On the Market وBiggerPockets. يمكنك التحقق من ذلك إذا كنت تريد سماع المزيد مني أو من جميل أو أي من أعضاء لجنة On the Market الآخرين. لكل شخص آخر في السوق، لجيمس وكاثي وهنري الذين لا يستطيعون التواجد هنا اليوم، سنة جديدة سعيدة وشكرا على الاستماع.
"On the Market" من تأليفي أنا وديف ماير وكايلين بينيت. من إنتاج كايلين بينيت. تحرير جويل إسبارزا وأونيكس ميديا. بحث بواسطة بوجا جيندال. وشكرًا جزيلا لفريق BiggerPockets بأكمله. المحتوى الموجود في العرض في السوق عبارة عن آراء فقط. يجب على جميع المستمعين التحقق بشكل مستقل من نقاط البيانات والآراء واستراتيجيات الاستثمار.